土地價格與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的實證研究

土地價格與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的實證研究

近年來，中央政府把宏觀控制作為行政的主要指標，嚴格控制土地和信貸兩個大門已成為宏觀控制的主要手段。在開放經(jīng)濟條件下，信貸控制與匯率制度和國際資本流入相關(guān)。由于貿(mào)易順差的大幅度增加以及對人民幣的升值預期導致的投機性資本的涌入，貨幣政策的作用大打折扣。土地在一級市場上是計劃控制的，二級市場上則受供求關(guān)系的影響，因此土地價格既受計劃因素的影響又受市場因素的影響。研究土地價格變動的時候必須考慮土地一級市場和二級市場的相互作用。在經(jīng)濟高速增長的背景下，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并居高不下，使人們對土地價格與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系格外關(guān)注。到底土地要素在中國經(jīng)濟增長中起什么作用？筆者試圖通過對土地價格與經(jīng)濟增長關(guān)系的實證分析回答這個問題。本文從土地一級和二級市場出發(fā)，根據(jù)國民收入核算理論對GDP進行分解，從農(nóng)村、城市居民消費、投資、政府支出及凈出口等5個方面研究土地價格變動的影響。以東部地區(qū)（北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東）8個省市為樣本，采集2000—2006年的土地價格和宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行研究，并根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)推算土地價格對經(jīng)濟增長的貢獻。其中，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒，土地價格來源于國土資源部公布的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)。1土地價格函數(shù)根據(jù)支出法的國內(nèi)生產(chǎn)總值核算，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）包括消費（C）、投資（I）、政府支出（G）和凈出口（NX）。其中，消費包括農(nóng)村居民消費（Cr）和城市居民消費（Cu）:將式1右邊因素逐個分解：(1）農(nóng)村居民消費。土地價格比較高的地區(qū)級差地租較高，農(nóng)村居民的人均收入也較高，因而農(nóng)村居民的消費也較高。而農(nóng)村物價指數(shù)主要影響農(nóng)民的名義消費支出，在農(nóng)民收入一定的情況下，物價指數(shù)也將影響農(nóng)民的消費支出結(jié)構(gòu)。式2中，LP表示綜合土地價格，INCr和CPIr分別表示農(nóng)村居民的收入水平和物價指數(shù)。(2）城市居民消費。與城市居民消費直接相關(guān)的是房地產(chǎn)價格，而不是土地價格。原因在于房地產(chǎn)價格是土地價格的函數(shù)，而房地產(chǎn)價格又是影響城市居民消費支出結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵變量。城市居民人均收入和物價指數(shù)則直接影響消費支出。工業(yè)地價則主要通過與其他土地價格的競爭關(guān)系間接影響城市居民消費。式3中，PHTC和PHTH分別表示商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)的價格，它們均是土地價格的函數(shù)，LPI表示工業(yè)地價，INCu和CPIu分別表示城市居民的人均收入狀況和物價指數(shù)。(3）投資。投資由兩個因素決定，一是投資的成本，其中土地成本尤其重要；其次是全社會利潤水平，這里以房地產(chǎn)價格和土地價格之比來表示利潤系數(shù)。式4中，PHT表示綜合房地產(chǎn)價格水平；Wu為城市的工資水平，是勞動力成本指標；R為實際經(jīng)濟增長率，表示整體經(jīng)濟狀況。(4）政府支出。政府支出由兩個因素決定，一是稅收，取決于消費和投資（消費稅和資產(chǎn)相關(guān)稅是兩大主要稅種）；二是土地價格，因為土地收益是地方政府的重要收入來源。(5）凈出口。凈出口之所以與土地價格相關(guān)，是因為一些出口企業(yè)（包括一般貿(mào)易與加工貿(mào)易）在土地價格低的情況下，出口能力就越強，反之越弱。根據(jù)式1—6，得出GDP與土地價格之間的函數(shù)關(guān)系式：兩邊求導，整理可得：式8中，ε表示彈性，α分別表示GDP各組成部分所占的份額（推導過程，用圖1表示）。2模型驗證方法對數(shù)據(jù)進行單位根檢驗(1)，結(jié)果表明，變量都具有平穩(wěn)性。在分析中，使用了混合普通最小二乘法、固定效應模型及隨機效應模型三種方法，隨后進行兩兩模型驗證，選出最佳的方程式模擬結(jié)果。由于篇幅限制，只列出最佳結(jié)果。2.1農(nóng)村收入、土地價格隨機效應模型結(jié)果最佳，農(nóng)村居民消費方程式如下：式9通過了Wald檢驗，樣本決定系數(shù)為0.9687，說明農(nóng)村居民消費與收入、物價水平以及土地價格之間相關(guān)。農(nóng)村收入和土地價格變量的估計系數(shù)都很顯著，通過了t檢驗，但是物價水平對農(nóng)村居民消費的影響并不顯著。從模擬結(jié)果看，土地價格對農(nóng)村居民消費的影響顯著，但作用并不大。土地價格每上漲1%，農(nóng)村居民消費將提高0.122個百分點。原因在于，土地價格比較高的地區(qū)，城市化和經(jīng)濟發(fā)展較快，農(nóng)村居民的人均收入也較高，因而農(nóng)村居民的消費也較高。2.2房地產(chǎn)價格、工業(yè)融合、物價水平對城市消費影響固定效應模型的估計結(jié)果最優(yōu)，方程式為：1nCu=-2.504+0.3881nPHTC+0.4161nPHTH+0.0251nLPI+0.4881nINCu-0.1141nCPIu（式10)式10顯著通過F檢驗（F=25.49），樣本決定系數(shù)為0.5153，說明東部地區(qū)城市居民消費與房地產(chǎn)價格、工業(yè)地價、收入、物價水平顯著相關(guān)。房地產(chǎn)價格和收入都對城市居民消費具有顯著影響，都通過了t檢驗，但是物價水平、工業(yè)地價對城市居民消費的影響并不顯著。對城市居民來說，房地產(chǎn)價格的影響比土地價格更為直接和顯著。商業(yè)、住房房地產(chǎn)價格每上漲1%，城市居民消費將分別提高0.388和0.416個百分點。城市地價上升加快的地區(qū)，也是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展較快、居民收入和消費增加較快的地區(qū)。2.3其他相關(guān)變量對投資預期的影響采用房地產(chǎn)行業(yè)的利潤來代表投資利潤，但是由于數(shù)據(jù)的質(zhì)量較差，利潤變量存在一些異常值，為此盡量保持原始數(shù)據(jù)，增加其他相關(guān)變量進行調(diào)整。方程調(diào)整為：新的投資方程顯著通過了F檢驗（F=1815,p=0.0000），樣本決定系數(shù)從0.0301上升至0.9948。勞動力工資和經(jīng)濟增長率對投資的影響顯著不為零，都通過了t檢驗。顯然經(jīng)濟增長能夠增加投資預期，二者具有正相關(guān)關(guān)系。然而勞動力工資的上漲，意味著生產(chǎn)成本上升，具有抑制投資的效應。2.4模型支出方程原方程顯著通過Wald檢驗（p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.8972，投資變量對政府支出的影響很顯著，農(nóng)村消費、城鎮(zhèn)消費以及土地價格對政府支出的影響不顯著。而且城鎮(zhèn)消費的符號為負，表示，城鎮(zhèn)消費增加，政府支出反而較少，與事實不符，需進一步調(diào)整。新政府支出方程為：式12增加了CPI物價指數(shù)變量，以調(diào)整本方程中城鎮(zhèn)消費系數(shù)為負的現(xiàn)象。方程顯著通過F檢驗（Fvalue=104.83,p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.9042。投資、農(nóng)村消費、城鎮(zhèn)消費對政府支出的影響都非常顯著，隨著投資增加、農(nóng)村及城市居民消費提高、土地價格的上漲，政府獲得的稅收越大，政府支出就越大。2.5土地價格上升，企業(yè)凈出口能力下降。在中國選用隨機效應模型，凈出口方程式如下：式13顯著通過Wald檢驗（Waldvalue=20.14,p=0.0000），樣本決定系數(shù)為0.1507。土地價格對凈出口的影響十分顯著。根據(jù)一般常識，土地價格與凈出口的關(guān)系應負相關(guān)，即土地價格上升會導致企業(yè)生產(chǎn)成本上升，削弱企業(yè)的競爭力和出口能力。導致實證結(jié)果不符合一般常識的原因，一方面是因為中國的地價遠低于國際地價，所以在地價上升的同時，仍然會有大量的投資涌入，導致出口導向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。另一原因是由于產(chǎn)業(yè)聚集等因素，使得從土地中獲利的增長速度遠高于地價上升速度，所以在地價上升的同時，投資規(guī)模仍然在擴大，出口能力也在同時增強。20世紀90年代以來東部地價、投資、出口的變化情況，也充分證實了這一點。3土地價格彈性除對宏觀經(jīng)濟的5個部門進行了模擬之外，還測算了土地價格對房地產(chǎn)價格的彈性，以及對工業(yè)地價的彈性（表1）。根據(jù)測算，東部地區(qū)的土地價格每上升1個百分點，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)價格將分別上漲0.6845和0.7914個百分點。同時，工業(yè)地價上漲2.0738個百分點。在上述分析基礎(chǔ)上，可以計算消費、投資、政府支出和凈出口的土地價格彈性：(1）根據(jù)農(nóng)村居民消費方程，土地價格的系數(shù)即是土地價格對農(nóng)村消費的彈性系數(shù)，就是土地價格對東部農(nóng)村消費的影響系數(shù)。(2）根據(jù)城鎮(zhèn)居民消費方程，土地價格對東部城鎮(zhèn)消費的影響系數(shù)計算如下：(3）根據(jù)投資方程，可知：(4）根據(jù)政府支出方程，土地價格對東部政府支出的影響系數(shù)為：(5）根據(jù)凈出口方程，土地價格對東部凈出口貿(mào)易的影響系數(shù)等于彈性系數(shù)：根據(jù)式8，可以計算出2000—2006年間土地價格對宏觀經(jīng)濟的影響，即GDP的土地價格彈性：其中，占GDP的比例（%）是農(nóng)村消費、城市消費、投資、政府支出、凈出口分別占GDP的比例，該數(shù)值是2001—2006年的平均值。因此，東部地區(qū)土地價格每上升1%，GDP增長0.225%。2007年東部地區(qū)土地價格增長率和經(jīng)濟增長率分別為10.9%和14.1%，并根據(jù)東部地區(qū)GDP增長的土地價格彈性，可以算出2007年由于土地價格上升引起的GDP增長為2.45個百分點，對東部地區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻為17.4%。4土地價格與資源因子質(zhì)量利用國民收入核算的基本方程，對土地價格與經(jīng)濟增長關(guān)系進行定量分析，發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)土地價格對農(nóng)村居民消費、城市居民消費、投資、政府支出和凈出口有明顯的影響。(1）土地價格與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。根據(jù)測算，土地價格每上升1個百分點，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)價格將分別上漲0.6845個百分點和0.7914個百分點。(2）土地價格與宏觀變量的關(guān)系。本研究表明，土地價格每上升1個百分點，農(nóng)村居民消費、城市居民消費、投資、政府支出和凈出口將分別變化：0.122,0.647，-0.015,0.167,1.218個百分點。(3）土地價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值的關(guān)系。土地價格每上升1個百分點，國內(nèi)生產(chǎn)總值將上升0.225個百分點。根據(jù)2007年東部地區(qū)土地價格增長率和經(jīng)濟增長率，算出2007年東部地區(qū)由于土地價格上升引起的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長為2.45個百分點，這意味著土地價格上升對東部地區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻達到17.4%。地價與投資、政府支出和凈出口之間的關(guān)系具有一定的復雜性。投資對地價的關(guān)系不顯著，反映出地價對投資的作用存在兩個方面，一方面通過提高投資成本抑制投資，另一方面通過刺激投資預期而增加投資。地價與政府支出的關(guān)系，一方面體現(xiàn)在通過增加土地收益的直接作用，另一方面通過經(jīng)濟發(fā)展的間接作用。土地價格與凈出口的關(guān)系除了受地價起點較低和產(chǎn)業(yè)集聚因素的影響，也反映出近些年來，在中國加入WTO的背景下，國際出口環(huán)境大幅度改善，土地價格上升并沒有影響中國出口產(chǎn)品的競爭力。需要指出的是，土地價格對房地產(chǎn)價格以及國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響并不是簡單的因果關(guān)系，經(jīng)濟增長會帶動土地價格上漲，土地價格上漲又會通過增加消費、投資等途徑進一步促進經(jīng)濟增長。由于土地價格是土地資源稀缺性的信號