新聯(lián)康2011年8月北城國際中心市場簡報

北城國際中心市場簡報To：重慶北城置業(yè)有限公司新聯(lián)康（中國）有限公司重慶軒陽房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2011.8市場環(huán)境概述競品銷售情況主要促銷項目ONE重慶房地產(chǎn)市場—政策環(huán)境2010.4.172010.9.292010.10.202010.11.172010.11.232011.1.272011.7.7……【新國十條】政府重拳出擊，新國十條拉開重磅調(diào)控序幕?！?29新政】2010年國家二次新政出臺，國家政策調(diào)控力度加大，隨后各城市限購令出臺?！就恋卦鲋刀悺糠科笠陨唐贩夸N售收入為計稅依據(jù)，上調(diào)土地增值稅【契稅新政】重慶一手房和二手房將從10.20開始執(zhí)行契稅新政【預售新規(guī)】取得預售證10日內(nèi)一次性公開全部房源，按照1:1的比例確定交款戶數(shù)，房屋按建面均價算，超過9層蓋一半才準賣【房產(chǎn)稅】上海、重慶房產(chǎn)稅細則頒布【央行加息】央行年內(nèi)第三次加息，五年以上商業(yè)貸款利率為7.05%……自2010以來，政府的多次政策出手，和央行的不斷加息，為2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控的延續(xù)奠定基調(diào)，展現(xiàn)出政府打壓房價的決心！調(diào)控的決心和2011年上半年房價居高不下的矛盾預示，未來調(diào)控趨勢不會改變，一系列調(diào)控措施還將繼續(xù)出臺。此次加息，勢必會繼續(xù)增加購房者的置業(yè)成本，也將進一步加重開發(fā)商的融資壓力，將加大一線城市房價在三、四季度出現(xiàn)松動的可能性。在還有加息的預期情況下，部分購房者不得不考慮貸款總額是不是與自身還款能力相匹配，因此，有可能有部分購房者放棄高總價物業(yè)而去購買實際能夠承受得起的稍低總價物業(yè)。重慶房地產(chǎn)市場—政策環(huán)境多管齊下，房地產(chǎn)市場將承受巨大壓力，市場或?qū)⑦M入較長時間的調(diào)控期。從住房交易、持有、轉(zhuǎn)手各個環(huán)節(jié)加大成本，升級限購控制，提升信貸門檻，貨幣政策緊縮；調(diào)控著手點“堵”大于“疏”，意指以壓制需求達到遏制房價過快上漲的目的。當前政策與經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)出“去杠桿化、去需求化、去市場化、去流動性”信貸稅收房產(chǎn)稅限購規(guī)范貨幣緊縮重慶房地產(chǎn)市場—政策環(huán)境總基調(diào)：政策影響已經(jīng)于2011年上半年逐步顯現(xiàn)，政府調(diào)控的決心預示著未來房地產(chǎn)調(diào)控趨勢不會改變，且本次調(diào)控的時間會比以往更長，市場是否回穩(wěn)，最終看政策，市場調(diào)整的幅度越大，政策放松的可能性越大。房企：大型企業(yè)、央企、專注于三四線城市的企業(yè)和高周轉(zhuǎn)的四類企業(yè)抗沖擊能力較強成交量：成交量整體下滑是2011年必然趨勢房價：漲幅將受到明顯遏制，不可能在2011年出現(xiàn)過快增長重慶房地產(chǎn)市場—市場走勢2010年7月-2011年7月重慶市商品房供求走勢圖從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出，2011年6月，重慶主城八區(qū)新增市場供應193.47萬方，成交110.47萬方，供需比為1.75，達到了11年2月新政出臺以來的最高值。供應量上漲，成交量持平，供應量遠遠高于市場成交量。自2月新政出臺以來，重慶市場已經(jīng)連續(xù)4月供大于求，且供求比都在1.5及以上，整體市場存量增大，市場去化周期加長。春交旺季過去，夏季傳統(tǒng)淡季到來，市場處于正常的低位；另一方面2010年底以來的各種調(diào)控政策頻出，到現(xiàn)在調(diào)控效果開始逐步顯現(xiàn)。政策的不斷收緊，加上酷暑來臨，初步預計市場仍將持續(xù)低迷，成交量或?qū)⒗^續(xù)下降。重慶房地產(chǎn)市場—價格走勢2010年7月-2011年7月重慶市商品房建面價格走勢圖本月開始，多數(shù)開發(fā)商開始降價銷售。今年3月以來市場供應量明顯大于成交量，市場存量加大，且企業(yè)出現(xiàn)銷售壓力，因此不少開發(fā)商加大優(yōu)惠力度，促進銷售。今年，重慶商品房市場持續(xù)了半年的低迷期，而供應量卻瘋漲，市場去化壓力明顯加大。且目前嚴厲的政策給開發(fā)商帶來了較大影響，一方面銀行放貸的控制，導致不少開發(fā)商急需出售產(chǎn)品來回籠資金；另一方面開發(fā)商承受著銷售壓力，已有不少開發(fā)商開始采取促銷措施。因此預計未來一段時間內(nèi)市場促銷現(xiàn)象較為明顯。渝北區(qū)房地產(chǎn)市場走勢渝北區(qū)房地產(chǎn)市場2010.7—2011.7成交量及成交價格走勢圖渝北區(qū)自2010年10月后（即2010年秋季房交會后）隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，成交量呈明顯的下降趨勢，在2011年2月即房產(chǎn)稅出臺后成交量跌落到近一年以來最低值，隨后有一定量的回升，但進入夏季后，由于重慶市傳統(tǒng)淡季的外因，成交量仍呈小幅下降趨勢。因成交量的不斷下挫，各開發(fā)商均采取了不同的優(yōu)惠措施，價格也隨之小幅下滑，7月份渝北區(qū)成交均價跌下8000元/㎡，僅7905元/㎡。隨著價格的下降，成交量或?qū)⒃?月天氣轉(zhuǎn)涼后逐步回升。江北區(qū)房地產(chǎn)市場走勢江北區(qū)房地產(chǎn)市場2010.7—2011.7成交量及成交價格走勢圖江北區(qū)市場成交量亦是在2010年秋交會后呈下滑趨勢，且在2011年2月（房產(chǎn)稅頒布）后，成交量持續(xù)逐月下降，7月下降到2011年新低，僅11.29萬㎡。成交均價，在進入2011年后，整體成平穩(wěn)上揚趨勢，在2011年6月達到今年的峰值，9632元/㎡，但進入淡季后，成交量持續(xù)的下降，致使個開發(fā)商打折促銷，7月份均價便降為9355元/㎡，如成交量仍持續(xù)下降，后期價格或?qū)⒗^續(xù)呈小幅下滑趨勢。重慶房地產(chǎn)市場—市場小結(jié)1.宏觀政策尤其是信貸政策仍將嚴重影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，面對“史上最嚴厲調(diào)控”，穩(wěn)健的市場策略與營銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最佳選擇。3.宏觀政策打擊的主要對象為投資投機性客戶，對于剛性需求客戶及首次改善型客戶影響相對較小，剛需型項目仍存在較大的市場機會。2.重慶房地產(chǎn)市場供大于求情況將長期存在，客戶爭奪激烈，精準的營銷推廣策略能最大限度的消化目標客戶。市場調(diào)控期：謹慎定價，快速出貨。市場環(huán)境概述競品銷售情況主要促銷項目two周邊競品—長安錦繡城開發(fā)商長安集團.長安地產(chǎn)總建面積66萬平方米物業(yè)地址新牌坊松牌路龍華大道99號容積率3.49開盤時間2011-5成交均價9600元/平方米在售情況23號樓物業(yè)公司長安物業(yè)周邊競品—長安錦繡城/面積配比房型面積（㎡）總套數(shù)比例銷售套數(shù)去化率一房32-4143016.2%21650.2%二房51-77103339%99195.9%三房92-11192434.9%90197.5%四房115-1652619.9%18570.9%合計/2648100%229386.6%長安錦繡城自第一次開盤至今，共計推出了2648套房源；其中，二房戶型和三房戶型占了總量的73.9%，去化率都達到了95%以上；該項目銷售情況較好，總體去化較高，達到了86.8%；目前剩余房源中，一房的余量最大；從目前的市場情況來看，剛性需求仍然存在，在后期銷售中，壓力較小；周邊競品—長安錦繡城/廣告促銷廣告訴求：8月團購特惠季，最高優(yōu)惠13萬周邊競品—長安錦繡城/銷售情況2011年該項目加推了2次，今年共計推出230套房源；在今年春交會之后，該項目進行了今年的第二次加推，成交量出現(xiàn)明顯的上漲；隨著市場形式向下，該案的成交量也出現(xiàn)了下滑；周邊競品—財信城市國際開發(fā)商重慶財信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積30萬平方米物業(yè)地址渝北龍溪鎮(zhèn)街道金龍路259號容積率4.79開盤時間2011-3成交均價8100元/平方米在售情況8號樓，49-71㎡物業(yè)公司財信物管周邊競品—財信城市國際/面積配比房型面積（㎡）總套數(shù)比例銷售套數(shù)去化率一房27-3297236%972100%二房46-72123745.8%122799.2%三房75-11149218.2%47797%合計/2701100%267699.1%財信城市國際共計推出2701套房源，銷售2676套房源；銷售率高達99.1%，銷售情況非常好；該項目，二房的戶型占據(jù)了45.8%的比例，去化率高達99.2%；目前一房房源已全部售罄，二房房源也僅剩余10套房源可售，剩余房源很少；周邊競品—財信城市國際/銷售情況該項目在今年3月加推了254套房源，銷售情況較好；該案在4月和5月的成交量最高，之后，也同樣出現(xiàn)了成交量下滑的態(tài)勢；周邊競品—升偉偉清泊客開發(fā)商升偉集團.重慶偉清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積9.05萬平方米物業(yè)地址渝北松牌路87號容積率4.5開盤時間2010-9成交均價8600元/平方米在售情況剩余尾房，面積70-80㎡物業(yè)公司重慶鴻果物業(yè)周邊競品—升偉偉清泊客/面積配比房型面積（㎡）總套數(shù)比例銷售套數(shù)去化率一房24-4022423.2%224100%二房54-6254556.5%545100%三房78-8419620.3%15579.1%合計/965100%92495.8%該項目主要是以剛需產(chǎn)品為主，其中二房戶型最多，占到總量的56.5%；該案僅剩余三房房源，僅有41套房源可售；目前該案處于尾房銷售，后期無新加推房源；周邊競品—升偉偉清泊客/銷售情況該項目體量較小，可售房源在2010年已全部加推，目前處于尾房銷售；今年以來，月成交量非常低迷，這也正是受到市場大環(huán)境的影響所致；周邊競品—東原黃山大道東開發(fā)商重慶國展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積14萬平方米物業(yè)地址北部新區(qū)光電園1號大道容積率3.5開盤時間2011-1成交均價9800元/平方米在售情況2號樓、5號樓，面積70-145㎡物業(yè)公司新東原物業(yè)管理有限公司周邊競品—東原黃山大道東/面積配比房型面積（㎡）總套數(shù)比例銷售套數(shù)去化率一房34-4770464.1%63089.5%二房56-6813612.4%9368.4%三房84-8918616.9%14276.3%四房97-145736.6%4257.5%合計/1099100%90782.5%該案主要是以剛性需求的小戶型為主，占總量的64.1%；去化率最高的也是一房產(chǎn)品，達到了89.5%該項目有部分洋房產(chǎn)品，在已加推的房源中，有25套洋房產(chǎn)品；目前在加推的房源中，已銷售907套，去化率達到了82.5%周邊競品—東原黃山大道東/銷售情況該案于年初有加推新房源，1月去化較其他月份多；由于該案價格較高，受到市場政策環(huán)境的影響，從2月-7月成交量都保持在低位運行；周邊競品項目名稱成交均價產(chǎn)品類型主力面積長安錦繡城9600元/平方米高層51-111平方米財信城市國際8100元/平方米高層46-72平方米升偉偉清泊客8600元/平方米高層54-62平方米東原黃山大道東9800元/平方米高層、洋房34-47平方米在本區(qū)域內(nèi)，最低報價為9500元/平方米，最高報價為11000元/平方米；在價格方面，差異不大，價格競爭較?。槐緟^(qū)域都以高層產(chǎn)品為主，僅有東原黃山大道東有部分洋房產(chǎn)品銷售；長安錦繡城的主力面積跨度最大，面積覆蓋率也最大；其余項目主要以一房和二房產(chǎn)品為主，可以看出，目前市場上，仍以剛需產(chǎn)品為主導；市場環(huán)境概述競品銷售情況主要促銷項目three今年重慶市場面臨嚴峻的市場環(huán)境！國家政策頻出，信貸機構(gòu)銀根緊縮！在進入七月這個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季后，各開發(fā)商也相繼拿出促銷措施，以求快速跑量，以達到資金回籠，平穩(wěn)度過“樓市寒冬”目前，市場上促銷力度較大的開發(fā)商有：國奧村、龍湖江與城、中冶北麓原、復地新城就、華潤中央公園、中海國際社區(qū)等！盡管采取了不同程度的促銷手段，但去化速度依然不容樂觀，新一輪降價潮或?qū)砼R！項目名稱國奧村所屬區(qū)域板塊江北農(nóng)場板塊物業(yè)地址江北北濱路國奧片區(qū)大石壩D標準分區(qū)（宏帆中學旁）總占地面積320000平方米容積率2.03總建筑面積750000平方米建筑形態(tài)低層、小高層、高層最近開盤日期2011.7.14交房日期銷售報價7800-8700元/平米物業(yè)管理費暫無開發(fā)商重慶國奧實業(yè)有限公司物業(yè)管理重慶國奧村物業(yè)服務有限公司國奧村該案產(chǎn)品形態(tài)豐富，景觀效果較好，在目前市場環(huán)境不容樂觀，政策壓力較大的情況下，于2011年7月14日推出15號樓小高層產(chǎn)品，主力面積84㎡、113㎡國奧村于2011年7月14日推出15號樓產(chǎn)品類型：T4小高層（18F）面積區(qū)間：84-121㎡產(chǎn)品套數(shù)：72套產(chǎn)品價格：7800-8700元/㎡銷售套數(shù)：27套去化率：37.5%優(yōu)惠折扣：一次性付款98折

按揭付款99折

參加團購另行優(yōu)惠0.5%成交比例：84㎡x18套（70%）113㎡x9套（30%）該案此次開盤去化率僅37.5%，主要因為目前市場環(huán)境下，客戶對于江北農(nóng)場板塊的認知度比較低，登記客戶較少，因此成交量偏低。該案客戶主要來自“三北”區(qū)域，其他區(qū)域的客戶僅占當天成交量的15%。在去化的27套房源中，113㎡的3房戶型僅售9套，而84㎡的2房戶型售出18套，可見目前市場需求仍以剛性需求為主。本次開盤單價在7800-8700元/㎡不等，在小區(qū)環(huán)境打造尚佳，未來配套較為齊備的情況下，去化率偏低。面對較大的去化壓力，該案在未來的銷售過程中，還有價格下調(diào)的可能性存在。龍湖江與城項目名稱龍湖江與城所屬區(qū)域板塊大竹林板塊物業(yè)地址北部新區(qū)高新園大竹林(國家電網(wǎng)大樓左側(cè))總占地面積1800畝容積率1.09總建筑面積130萬平方米建筑形態(tài)高層、洋房最近開盤日期2011.6.25交房日期2012.12銷售報價8859元/平米物業(yè)管理費2.4元/平米開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司龍湖江與城因開發(fā)周期較長，庫存較多，在進入傳統(tǒng)淡季后，去化壓力極大。因此近期該案推出洋房和高層的特價房源，以求快速出貨，緩解去化壓力。江與城房型面積段（㎡）推量售量存量高層二房70-92359220139三房100-140745311434四房140-2351307555洋房/////合計1234606628高層產(chǎn)品目前在售樓棟：5、6、7、9、10、11、12該案2房產(chǎn)品70-92㎡，應為剛需產(chǎn)品，去化率61%，余量較多，100-140㎡三房產(chǎn)品因其總價較高，去化率僅41.7%，去化情況較差140-235㎡四房產(chǎn)品總量較少，因此去化情況較為正常，余量42%總體來看，高層組團總推1234套房源，僅銷售606套，去化率僅49%，在目前政策情況愈發(fā)趨緊的情況之下，高總價房源給項目帶來的去化壓力相當大，后期銷售形勢嚴峻，在進入淡季之后，隨著各大開發(fā)商的降價措施出臺，該項目的價格極有可能出現(xiàn)松動，降價促銷。華潤中央公園中央公園于2011年7月14日推出6號樓產(chǎn)品類型：T6高層（33F）面積區(qū)間：66-97㎡產(chǎn)品套數(shù)：186套產(chǎn)品價格：8300-8700元/㎡銷售套數(shù)：28套去化率：15%客戶到訪量項目當天9：00開始正式選房，沒有舉行開盤儀式，客戶先到先選，高峰期為9：30-11：00，現(xiàn)場到訪客戶約60組，累計當天到訪客戶約100組。車輛到訪量項目累計當天到訪車輛約50輛。優(yōu)惠活動一次性9.8折，按揭無；當天認購9.8折；按時簽約9.9折。客戶來源分析項目本次加推當天到訪客戶主要來自“三北”區(qū)域為主，其他區(qū)域到訪量約占當天來訪比例的20%。熱銷戶型分析68.75㎡的戶型，去化情況相對較好，兩室兩廳單衛(wèi)設(shè)計，戶型方正、緊湊，功能分區(qū)明確，私密性較好，朝向小區(qū)外圍，視野開闊。華潤該項目價格由9800元/㎡下調(diào)至8500元/㎡后，到訪客戶有所增加，但成交量仍然不容樂觀，后期仍有繼續(xù)降價促銷可能性。中冶北麓原發(fā)展商：中冶置業(yè)重慶有限責任公司建設(shè)指標：占地186畝，總建29萬平方米容積率：2.0項目地址：北部新區(qū)金開大道1122號(中國西部建材城旁)產(chǎn)品類型：高層、花園洋房工程進度：主體在建在售戶型：125-145㎡中冶北麓原中冶北麓原于2011年7月30日推出3號樓（2T3戶高層產(chǎn)品）產(chǎn)品類型：高層（33F）面積區(qū)間：122-148㎡產(chǎn)品套數(shù)：96套產(chǎn)品價格：9700-10500元/㎡銷售套數(shù)：27套優(yōu)惠折扣：認購1號房優(yōu)惠60000塊/套

認購2、3號房優(yōu)惠70000塊/套

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博士及特級教師額外優(yōu)惠3%

社會榮譽人士額外優(yōu)惠5%成交比例：122㎡x7套（25%）142㎡x13套（50%）148㎡X7套（25%）該案降價幅度雖大，但由于品牌價值，項目優(yōu)勢呈現(xiàn)較為模糊，客戶認同度相對較低，銷售情況極不理