住宅適用性能篇

住宅適用性能篇《北京晚報》近期所做的商品住宅A級認定在廣大購房者中引起強烈反響，但大多數(shù)購房者對住宅專業(yè)方面的知識仍然知之甚少，目前市面上也沒有專業(yè)的、系統(tǒng)性的指導信息，尤其是很多人不知道如何了解房子本身的性能。作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，本報深知有責任引導住宅理性消費，為廣大購房者提供專業(yè)的指導。此次本報編輯部從住宅適用性能、耐久性能、物理安全性能、環(huán)境性能四個方面給大家提供一些知識性的指導，這也是住宅性能評定的四個大的指標體系，希望購房者既能選擇到合適的房子，也能減少一些不必要的糾紛，并能利用了解的知識監(jiān)督建筑施工的質(zhì)量，提高所購買房子的綜合品質(zhì)。買塔樓還是買板樓住宅樓按樓層多少分為低層住宅（4層以下）、多層住宅（5-7層）、小高層住宅（8-14層）、高層住宅（15層以上），超過35層是超高層。按建筑形式分為塔樓和板樓，那么塔樓和板樓有什么區(qū)別呢？可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度一般從12層以上到35層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們在買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高，比較方，板樓比較矮，比較長。那么究竟塔樓和板樓哪個好呢？塔樓和板樓各有特點。板樓戶型比較方正，朝南戶型比較多，南北通風條件好，使用率較高。也不能絕對地說所有的板樓戶型都好，大進深的一般不太好。板樓戶型取決于兩個因素：進深和面寬，一般板樓是通過加大進深來增加銷售面積的，如果進深大了，戶內(nèi)采光就差了。板樓占地面積大，在小區(qū)總占地面積中，相對綠地就會少。塔樓則不可能做到戶戶朝南，塔樓由于建筑的特點，一般會有不同的房型和朝向，價位也會多樣，選擇余地也大。和板樓相比，塔樓的使用率較低。價格是主導中的主導，脫離了價格說環(huán)境、戶型根本不可能，因此，塔樓、板樓優(yōu)劣的比較離不開市場。在塔樓與板樓的競爭中，板樓的優(yōu)勢是住著舒適，塔樓的特點是價格相對便宜。但板樓的均好性優(yōu)于塔樓。近一時期，市場上相繼出現(xiàn)了塔板住宅、塔聯(lián)板'高層板、短板聯(lián)拼〃等多種建筑形式。住宅布局和公共空間有哪些標準在選擇所購買的住宅樓時，要考慮住宅樓的平面布局是否規(guī)整，有無過分凸凹現(xiàn)象，從外觀可否看出住宅樓有進深、面寬過大或過小現(xiàn)象。除此之外還要考慮住宅公共空間是否能達到標準，比如達到A級標準的住宅：樓梯寬度不小于1.0米，平臺寬度不小于1.2米，踏步寬度不小于26公分，踏步高度不大于17.5公分；電梯每層候梯廳深度不小于1.5米，電梯及樓梯直通地下車庫；多層住宅底層入口進廳面積不小于 4米，高層進廳不小于15米；高層住宅標準層使用面積系數(shù)不小于 72%,多層住宅不小于78%;入戶過道凈寬不小于1.2米，其它通道凈寬不小于1.0米。怎么選擇好的戶型？戶型功能空間一般來說，一套戶型由門廳（玄關(guān)）、起居室（客廳）、餐廳、臥室（主臥室、次臥室）、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺（生活陽臺、服務(wù)陽臺）以及過道等部分組成。好的戶型有哪些要求一套戶型由以上各部分組成，由于各套型格局和面積大小不同，或繁或簡。對購房者來說，除了要根據(jù)自己的居住要求和承受能力選擇合適的戶型外，更應(yīng)該清楚什么樣的戶型是好戶型呢？面積要求 首先是各功能組成部分有相應(yīng)的要求，根據(jù) A級住宅評定的標準，各部分指標如下：起居室經(jīng)濟性住宅要求面積不小于14平方米，開間不小于3.6米，可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長度不小于3.2米；舒適性住宅的以上三個相應(yīng)指標應(yīng)該達到16平方米、4.2米、4.2米。臥室經(jīng)濟性住宅主臥室使用面積不小于12平方米，其它他臥室不小于8平方米；舒適性住宅住臥室不小于16平方米，其他雙人臥室不小于14平方米，小臥室不小于10平方米。餐廳經(jīng)濟性住宅面積不小于8平方米；舒適性住宅不小于12平方米，且有自然通風和直接木兀。廚房經(jīng)濟性住宅面積不小于5平方米，位置靠近戶型入口處，有自然采光、通風，操作臺延長線不小于2.4米，廚房凈寬不小于1.8米；舒適性住宅以上三個相應(yīng)的指標是7平方米，3.0米，2.1米。衛(wèi)生間經(jīng)濟性住宅單衛(wèi)生間面積不小于4平方米，雙衛(wèi)生間不小于6平方米，一邊凈長不小于1.5米；舒適性住宅相應(yīng)的指標是4.5平方米，8平方米，1.8米。陽臺主陽臺進深不小于1.5米，服務(wù)陽臺進深不小于1.2米。其它套內(nèi)過道面積不超過使用面積的1/20；居室凈高不低于2.4米，廚房、衛(wèi)生間凈高不低于2.2米；套內(nèi)同層樓面標高突變高差不大于2厘米；經(jīng)濟性住宅儲藏空間不小于1.5平方米；舒適性住宅儲藏空間使用面積不小于3平方米2,還應(yīng)該設(shè)置面積不小于6平方米的工人房。朝向和功能流線 起居室、臥室和生活陽臺應(yīng)取最好的朝向，在我國應(yīng)朝正南或南偏東或南偏西，工作室和餐室應(yīng)取次好朝向，而廚房、廁所、浴室和貯藏間可取不好朝向。一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、 家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計中的基本原則。如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，造成居室面積的浪費，家具的布置也會受到極大的限制。一個好的戶型除了起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室等基本空間齊備外，還應(yīng)該符合以下要求：套內(nèi)公共和私密空間分區(qū)；戶內(nèi)交通流暢，不穿行起居室、臥室等主要功能空間?？傊粋€好的戶型，不但要求各功能齊全，各部分面積合理，還要求相互之間相互區(qū)分且連接合理，方便居室內(nèi)各項活動。如何選擇到你的戶型，除了了解以上基本常識以夕卜，還應(yīng)該根據(jù)自己的需求多看多選，有一定的實際體驗方能找到對自己適合的戶型。住宅的裝修現(xiàn)在很多的商品房都是以精裝修的標準交付房子，那么裝修材料的好壞及裝修的質(zhì)量我們怎么能來斷定那？裝修時最關(guān)鍵的材料就是裝修用的膩子，內(nèi)墻乳膠漆和外墻的涂料，這三種材料要符合最基本的要求就是環(huán)保，最簡單識別這些材料是否環(huán)保的標準就是氣味識別法，含有刺激性氣味的材料，質(zhì)量很差是有害于人的身體健康的，不符合國家的建筑材料的標準，是不能使用的。乳膠漆 隨著人們對居家裝飾環(huán)境要求的提高，作為裝飾材料的乳膠漆發(fā)展非常迅速，它的淡雅的色彩，可擦洗和無污染受到大眾的偏愛， 乳膠漆可以起到一定的裝飾效果，裝飾效果除了和整體設(shè)計有關(guān)及色彩選擇有關(guān)外，和乳膠漆的性能也有很大的關(guān)系，乳膠漆的流平型，光型，手感好壞，色彩均勻等性能都會影響裝飾效果，如果色彩搭配好，會給家庭提供一個溫馨的環(huán)境另外施工的重要性也不容忽視，如果裝修好的房子出現(xiàn)如下問題：第一，墻面開裂；第二，墻面花，顏色不均勻；第三，表面粗糙；第四，起皮這幾個方面都屬于施工時的質(zhì)量問題，也就是說乳膠漆的裝修不合格。地板 起居室和客廳的地面裝修往往會選用鋪地板，地板的種類很多，市場上常見的有強化木地板，實木地板，復合地板，實木復合地板，竹材地板強化木地板多用于商場，辦公室，舞廳等等地方，一般的住宅常用實木地板和復合地板，或者是結(jié)合兩者優(yōu)點的實木復合地板又由于樹種不同，地板取材最為珍貴的有花梨木，柚木；一般的有械木、柞木、水曲柳、甘巴豆；價廉的有杉木、松木等對于開發(fā)商已經(jīng)裝修好的房子我們在評定木地板的質(zhì)量及安裝的好壞時主要看以下兩個方面：第一，木地板是否有蟲眼、開裂、腐朽、死節(jié)等缺陷，當然對于小活節(jié)、色差不能過于苛求，這是木材的天然屬性，這點反映地板本身質(zhì)量的好壞。第二，看其加工質(zhì)量精度、光潔度是否平整、光滑，安裝縫隙、抗變形槽等拼裝是否嚴絲合縫，這點反映地板的施工質(zhì)量情況還有現(xiàn)在市場中新出現(xiàn)了一種石塑地磚，這種地磚剛開始被人們認為是地板革的一種改良產(chǎn)品，其實不然，地板革是塑料制成的；而石塑地磚，其主體部分是由天然大理石粉與天然樹脂黏合而成，其表層加貼進口的耐磨層和印花膜.他具備了結(jié)實耐用、防滑防潮、施工快捷、保養(yǎng)方便等優(yōu)點，因此其的銷售速度逐步加快。其實，除色彩美觀外，最吸引消費者的地方，當屬其防滑防潮的特性，最適于給老人和兒童房間地面鋪裝。此外，由于它的重量較輕，應(yīng)用到高層建筑的底層或頂層部位，都有較好效果。廚房衛(wèi)生間廚房衛(wèi)生間的裝修常常會用大量的瓷磚，瓷磚的價格從每平方米幾十元到幾百元不等，因此盡量從經(jīng)濟及性能方面綜合考慮.從瓷磚的表面現(xiàn)象如：色澤圖案及花紋清晰，工藝細膩無明顯漏色，無錯位，無斷線或深淺不一現(xiàn)象，我們可以斷定這類瓷磚多為好磚.而又因為廚房衛(wèi)生間區(qū)域易有水，因此要特別注意瓷磚的防滑性及不易吸水性，我們可以在瓷磚上滴一些水來測試瓷磚的防滑型，滴水后用腳踩在上面，腳感越澀防滑性越好，并且會給我們今后的使用帶來方便，而吸水率大的瓷磚密度稀疏，耐久性差，易吸油，臟色不容易處理，時間長了就破壞了表面效果，破壞了房屋的整體效果.因此我們可以從瓷磚的外觀及用水測試的方法來看廚房衛(wèi)生間瓷磚的好壞。另外，廚房內(nèi)的臺面和吊柜都有一定的高度要求，裝修好臺面的高度大概在 85cm-91cm之間，而吊柜的高度大概在175cm左右，只有滿足這些要求才會使工作起來方便舒適.這也是臺面和吊柜裝修的基本要求.廚房的臺面經(jīng)常用石材來做，過去高檔的櫥柜臺面有花崗巖，大理石等天然石材，但由于天然石材的長度有限，做臺面有接縫，又由于它的滲透性強，現(xiàn)在不主張用天然石材，一般都用人造石材。廚房櫥柜的材質(zhì)是由基材和面材兩部分組成，基材主要有刨花板，中密度板，實木板和不銹鋼.實木板造價相對高，所以在高檔櫥柜多用此材料，而刨花板和中密度板是現(xiàn)在櫥柜的主流材料，且刨花板優(yōu)于中密度板，因材質(zhì)不同，價格不同，進口和國產(chǎn)的差價也很大，有時候能相差3-5倍，這要根據(jù)選擇裝修的檔次來看櫥柜所選用的材質(zhì)及品牌.廚房衛(wèi)生間的吊頂相對很重要，因為衛(wèi)生間的濕氣大，廚房的油煙異味也很大，在家裝時多用鋁扣板和PVC板材來用做吊頂?shù)牟牧稀ｄX扣板的優(yōu)點是防火防潮，防腐抗靜電，吸音隔音，而PVC板的優(yōu)點是價格便宜，也防水防潮防蛀，而且 PVC板在制作過程中也加入了阻燃材料，因此使用起來很安全。從五金件看裝修的檔次另外，家裝當中的五金件可以明顯的看出裝修的好壞及檔次，先說水管，一般來說，塑料管材成本最經(jīng)濟，金屬管材性能最優(yōu)，以價格來分金屬類最貴，其次是襯塑管，最經(jīng)濟的是塑料管，從安全可靠性來講，和它們的價格成正比。塑料管由于強度及溫度的限制，有一定的使用范圍，而金屬管具有良好的韌性，抗凍脹和抗沖擊性能。再說水龍頭，現(xiàn)在家用水龍頭經(jīng)常用的是混水龍頭，其內(nèi)部采用高精度陶瓷片或鋼質(zhì)閥芯控制出水流量，這種龍頭多數(shù)為單手柄開啟，操作使用非常方便，左右旋轉(zhuǎn)便可調(diào)節(jié)水溫。選擇哪些潔具目前在北京市場上銷售的知名衛(wèi)浴品牌有20多個，如TOTO科勒、美標、勞芬、樂家、英陶、和成、科馬、東陶、伊奈、法恩沙等。從消費者的角度來說，認為這些知名品牌質(zhì)量應(yīng)該都差不多，區(qū)別就在于價格和款式。例如：科馬，來自澳大利亞的科馬