長沙展新置業(yè)·湘江大道項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略

開篇之前，

我們先從建筑與城市關(guān)系說起……紐約帝國大廈帝國大廈（EmpireStateBuilding），是位于美國紐約市的一棟著名摩天大樓，地上建筑381米高的帝國大廈，自1931年以來，雄踞世界最高建筑寶座達(dá)40年之久。帝國大廈始建于1930年3月，建成于西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，成為當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的象征。時(shí)至今日，帝國大廈仍然和自由女神一起，成為紐約永遠(yuǎn)的標(biāo)志，一方面象征美國工商業(yè)文化；另一方面也是紐約、甚至是全美國的永遠(yuǎn)地標(biāo)。吉隆坡雙子塔：吉隆坡雙子塔(PetronasTowers)是馬來西亞吉隆坡的標(biāo)志性城市景觀之一，是世界上最高的雙子樓和第四高的建筑物，是馬來西亞經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的象征，是馬來西亞向世人展示自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的驕傲。雙子塔大廈非常壯觀，巍峨挺撥，氣勢雄壯，就象兩座高高的尖塔刺破長空，是馬來西亞的驕傲，是當(dāng)今世界名冠第一的超級建筑。我們發(fā)現(xiàn)：當(dāng)一座城市的歷史被改寫、一座城市正逐步趨向偉大的時(shí)候，總有一座具有精神旗幟和時(shí)代象征意義的偉大建筑來代表這座城市。從紐約到倫敦，從東京到香港……帝國大廈、瑞士再保險(xiǎn)大廈、六本木新城、香港ICC……輝煌時(shí)代崛起的偉大建筑，他們成為城市永恒的標(biāo)志和城市精神的象征……屈賈之鄉(xiāng)、楚漢名城，全國“兩型”社會綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，中部崛起的引擎之一，長株潭融城的中心，武廣貫通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃，構(gòu)建千萬級人口的大都市……此時(shí)，我們再審視這座城市：當(dāng)長沙加速邁入偉大城市行列的時(shí)候，長沙迫切呼喚一座能夠助推長沙經(jīng)濟(jì)騰飛、承載城市榮光與夢想的偉大建筑！展新·湘江大道綜合體項(xiàng)目必將成為長沙邁向國際化的精神象征，承載城市榮光與夢想的偉大建筑……我們預(yù)測：改變城市的力量我們相信：展新·湘江大道綜合體項(xiàng)目中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司展新置業(yè)營銷項(xiàng)目組2011-6-10為“長沙夢”插上騰飛的翅膀—展新置業(yè)·湘江大道項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略—本報(bào)告思考、回答的核心問題：對區(qū)域怎么理解？

——在城市多極發(fā)展的格局之下，對于南湖區(qū)域價(jià)值的理解、認(rèn)知與升華；對地塊怎么理解？

——在對南湖區(qū)域價(jià)值認(rèn)知的基礎(chǔ)之下，對于本項(xiàng)目價(jià)值的理解、認(rèn)知與升華；開發(fā)戰(zhàn)略如何選擇？

——在對城市綜合體模式研究的基礎(chǔ)之下，對于本項(xiàng)目每種物業(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)與組成的研判；產(chǎn)品如何定位？

——在對本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)研判的基礎(chǔ)之下，對于每種物業(yè)形態(tài)的面積配比、屬性定位的確立；產(chǎn)品價(jià)值如何塑造？

——在對本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)之下，對于每種物業(yè)的功能確立、價(jià)值塑造的研究；一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇2010年全國樓市表現(xiàn)一片紅火：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；房屋施工面積增長26.6%；土地購置面積增長28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長65.9%2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；新開工面積16.38億平米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長65.9%。

整體市場情況分析注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局表一：2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資面積表二：2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額2010年全國樓市表現(xiàn)漲聲一片：全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%；新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%。2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%12月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%，其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲7.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲12.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。整體市場情況分析2010年商品房銷售面積增長10.1%2010年商品房銷售金額增長18.3%新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%2007200820102009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準(zhǔn)用于購買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預(yù)征稅率；打擊假按揭、假首付、假房價(jià)等行為；減免住房交易稅；支持住房消費(fèi)；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強(qiáng)土地監(jiān)管出臺限購令；政策走勢：09年下半年開始樓市量價(jià)齊飛，導(dǎo)致2010年史無前列的收緊政策，2011年政策持續(xù)嚴(yán)峻。2010年開啟了政策調(diào)控時(shí)代，從10年年初劍指高房價(jià)的“國十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國十條”，再到11年年初鞏固調(diào)控成果的“新國八條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。落實(shí)地方政府責(zé)任；加強(qiáng)稅收征管；提高購房門檻，收緊房貸政策；加大限購力度；2011政策分析2010.4.23《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》2010.4.22《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》2010.4.20《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》2010.4.17國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》2010.6.11《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》2010.6.8《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》2010.6.4《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》2010.5.25《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》2010.11.3《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》2010.9.29對各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通

知提出四項(xiàng)要求2010.9.29《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》2010.9.29《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》2010.9.27《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》2010.9.27《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》2010年開始，限制房價(jià)的政策頻頻出臺：10年4月17日10年5月6日10年9月29日11年1月26日2011.1.26“新國八條”2011.3.4《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知》（長沙限購令）2011年3月湖南省岳陽頒布“限價(jià)令”。政策分析歷次調(diào)控抑制需求的限貸和限購政策歷次調(diào)控政策限貸政策限購政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.17”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限購2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停貸15個(gè)大中城市先后限購2011年“1.26”新政首付3成利率優(yōu)惠取消首付3成利率優(yōu)惠取消首付6成以上利率1.1倍停貸各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市全面限購限貸政策：步步緊逼首套優(yōu)惠利率取消，2套房首付6成，3套房停貸、停購，政策砝碼不斷從嚴(yán)、加重政策分析長沙限購令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限≥1不能買不限無居住證無不能買不限≥1不能買不限限購令：有松有緊36個(gè)城市已出臺限購令，要求戶籍居民家庭限購兩套住房，提供1年以上納稅證明或社保證明的非戶籍居民家庭限購1套長沙限購令以家庭為單位，限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊，相對而言較為寬松長沙限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍。限大不限?。涸诋a(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。政策分析限購令

3月31日晚，長沙市政府辦公廳正式下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定新建普通商品住房價(jià)格的通知》，明確規(guī)定，2011年新建普通商品住房價(jià)格漲幅，必須低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。長沙市2011年的目標(biāo)是漲幅控制在13%以內(nèi)。

2011年年初國務(wù)院規(guī)定，各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

最近，北京、上海、深圳、武漢、成都、西安、沈陽等地，均傳出了政府對房價(jià)進(jìn)行分片區(qū)限制、同時(shí)暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證的消息。對房價(jià)進(jìn)行分片區(qū)限制。即樓盤在申請預(yù)售證時(shí)申報(bào)的房價(jià)均價(jià)不得高于去年整體均價(jià)或樓盤均價(jià)的5%，對于新上市樓盤，以周邊去年成交均價(jià)為主要參考點(diǎn)。而暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證則是一種暗中操作，如一些市區(qū)的高價(jià)豪宅很難拿到預(yù)售證。限價(jià)令：從點(diǎn)到面

全國主要大城市紛紛實(shí)行限價(jià)政策、長沙房價(jià)漲幅控制在13%以內(nèi)政策分析政策之下的發(fā)展趨勢：商業(yè)地產(chǎn)成政策調(diào)控“避風(fēng)港”，引來開發(fā)熱潮，萬科、金地等介入商業(yè)地產(chǎn)，20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目萬科總裁郁亮首次透露了公司這一重大決定：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，其中，住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。金地集團(tuán)董事長凌克和總裁張華綱就在日前的投資者見面會中表示，集團(tuán)將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，集團(tuán)今年在土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“避風(fēng)港”

隨著住房市場的調(diào)控力度不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)在國家調(diào)控政策范圍之外，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正成為規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高，當(dāng)前許多資金已經(jīng)開始加大對商業(yè)地產(chǎn)市場的開拓力度。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮襲來近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。如萬科、綠地、保利地產(chǎn)等大開發(fā)商都在調(diào)整以住房為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資。政策之下的發(fā)展趨勢“我相信未來10年，中國大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，絕對不會如今天這樣，只有大連萬達(dá)一家?！薄鸬丶瘓F(tuán)董事長凌克政策步步緊逼，房價(jià)依然堅(jiān)挺，不排除會有更加嚴(yán)厲的政策出臺：

從10年年初劍指高房價(jià)的“國十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國十條”，再到11年年初鞏固調(diào)控成果的“新國八條”，長沙市房價(jià)卻持續(xù)走高，更加嚴(yán)厲的抑制房價(jià)過快增長的政策有可能再次出臺。長沙限購令盡管“溫柔”，但是在房價(jià)持續(xù)增長的情況下，有重新修改的可能長沙的限購令主要是“限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊”打壓房價(jià)的力度不夠，在房價(jià)持續(xù)走高的情況下更加嚴(yán)厲的限購政策有望出臺。全國各大城市紛紛出臺限價(jià)令：

2011年年初各地紛紛呈報(bào)房價(jià)控制的漲幅目標(biāo)，長沙市控制在13%，從第一季度的成交數(shù)據(jù)看，成交價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此范圍。北京、上海、深圳等一線城市和湖南的湘潭均出現(xiàn)限價(jià)，長沙市不排除有出現(xiàn)的可能。結(jié)論：住宅調(diào)控密集，商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“避風(fēng)港”，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)

住宅調(diào)控密集，商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“避風(fēng)港”，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)宏觀市場結(jié)論一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇2010年城市GDP排名（1-10）

1、上海市16872.42億元增長9.9%(滬)

2、北京市13777.90億元增長10.2%(京)

3、廣州市10604.48億元增長11.0%(廣東1)

4、深圳市9510.91億元增長12.0%(廣東2)

5、蘇州市9168.00億元增長13.0%(江蘇1)

6、天津市9108.83億元增長17.4%(津)

7、重慶市7894.24億元增長17.1%(渝)

8、杭州市5945.82億元增長12.0%(浙江1)

9、無錫市5758.00億元增長13.1%(江蘇2)

10、青島市5666.19億元增長16.0%(山東1)2010年城市GDP排名（11-20）

11、佛山市5638.47億元增長14.0%(廣東3)

12、武漢市5515.76億元增長14.7%(湖北1)

13、成都市5500.00億元增長16.0%(四川1)

14、大連市5150.00億元增長15.2%(遼寧1)

15、寧波市5125.80億元增長12.4%(浙江2)

16、南京市5086.00億元增長13.0%(江蘇3)

17、沈陽市5015.00億元增長14.0%(遼寧2)

18、長沙市4500.00億元增長15.5%(湖南1)

19、煙臺市4358.46億元增長14.9%(山東2)

20、唐山市4300.00億元增長13.0%(河北1)2010年城市房價(jià)排名（41-50）

41 日照市 570042 鄭州市 568943 惠州市 564944 宜昌市 563745 太原市 563546 揚(yáng)州市 563047 南昌市 557348 長春市 544549 蘭州市 544050 西安市 53982010年城市房價(jià)排名（51-60）51 威海市 536352 長沙市 533953 常州市 530254 江門市 520555 鞍山市 515056 秦皇島市 511457 漳州市 511058 泰安市 510059 廊坊市 509060 鎮(zhèn)江市 5052附件：2010年全國房價(jià)排名長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：房價(jià)選低于GDP排名，長沙房價(jià)被低估2010年長沙整體房價(jià)約為5340元/㎡，排名全國第52位；同年全國百強(qiáng)城市GDP排名中，長沙GDP約4500億元，在全國省會城市中排第7位，全國第18位。長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體市場情況：整體表現(xiàn)供需兩旺，成交活躍長沙市2010年商品房供應(yīng)1374.49萬㎡，環(huán)比上漲55%；2010年成交量1363.29萬㎡，同比上漲14%。長沙市近年商品房供應(yīng)呈迂回上升的態(tài)勢，經(jīng)過2008年短暫的市場調(diào)整以后供應(yīng)量快速反彈。長沙市2010年商品房供應(yīng)1374.49萬㎡，環(huán)比上漲55%。2010年成交量1363.29萬㎡，同比上漲14%。市場整體表現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。近一年內(nèi)長沙市商品房供應(yīng)量呈“w”形走勢，供應(yīng)量主要集中在2010年10月份。商品房成交量的峰值主要集中在2010年年底，月成交179萬㎡。新國八條頒布以后經(jīng)過2月份短暫的低迷之后3月份又恢復(fù)到正常水平。目前的政策對長沙市房地產(chǎn)市場影響有限。長沙市場整體情況整體價(jià)格情況：整體價(jià)格堅(jiān)持，節(jié)節(jié)走高長沙市房地產(chǎn)成交均價(jià)持續(xù)上升，2010年底達(dá)到歷史的最高值5548元/㎡，2011年初達(dá)到歷史新高6490元/㎡長沙市商品房成交均價(jià)呈顯著上升的態(tài)勢，受2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，在2009年成交均價(jià)漲幅較小。2010年達(dá)到歷史的最高值5548元/㎡近一年長沙市商品房成交均價(jià)呈緩慢上升的態(tài)勢。在2010年年底均價(jià)突破6000元/㎡大關(guān)。2011年2月受到新政影響全市成交量顯著下降，高價(jià)房成交量的比重增加。成交均價(jià)達(dá)到歷史最高的6490元/㎡。長沙市場價(jià)格走勢房地產(chǎn)投資總額近年長沙市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)明顯的上升趨勢2010年1-11月份長沙市房地產(chǎn)投資總額為624.31億元，達(dá)到歷史之最。施工與竣工面積近年長沙市商品房竣工面積穩(wěn)步上升，在2010年達(dá)到峰值692萬㎡，主要是由于2010年需求的集中放量2010年長沙市施工面積達(dá)到6501萬㎡，市場的潛在供應(yīng)巨大。未來供應(yīng)情況：2010年長沙房地產(chǎn)投資總額達(dá)到歷史之最，施工面積連年增大；未來供應(yīng)量巨大，潛在供應(yīng)量達(dá)到約6500萬平米，按照目前的速度，可消化4-5年時(shí)間長沙市場未來供應(yīng)結(jié)論：價(jià)格低，供應(yīng)量大，長沙市場迎來最好的時(shí)機(jī)，帶動未來2-3年的持續(xù)發(fā)展長沙市房地產(chǎn)市場供需兩旺，受新政影響較小:

2010年長沙市共成交1363.29萬㎡，同比上漲14%，2011年新政出臺后2月份成交小幅度下降，之后逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，新政對市場影響有限。2011年在持續(xù)的大勢環(huán)境下有望創(chuàng)歷史新高。

競爭格局將日趨強(qiáng)烈：

2010年房地產(chǎn)投資金額達(dá)到歷史最高的624.31億元，施工面積、竣工那個(gè)面積持續(xù)上升，2010年施工面積達(dá)到6501萬㎡，竣工面積692萬㎡，在目前較好的市場下市場供應(yīng)量有望集中引爆。長沙市成交均價(jià)持續(xù)上升，新政效果不夠明顯：

2010年長沙市房地產(chǎn)成交均價(jià)5548元/㎡，比2009年同比上升34%。2010年年底以來成交均價(jià)均在6000元/㎡左右，新政對房價(jià)的抑制效果不是很明顯。長沙市場結(jié)論價(jià)格低，供應(yīng)量大，長沙市場迎來最好的時(shí)機(jī)，帶動未來2-3年的持續(xù)發(fā)展。一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇北辰三角洲星城書院華遠(yuǎn)金外灘保利國際廣場橘洲灣泊富國際廣場南湖一號本項(xiàng)目泰貞國際金融中心萬達(dá)廣場湘江一品供應(yīng)情況：沿湘江帶板塊是未來長沙市高端樓盤的集中地，產(chǎn)品類型以“高端綜合體”為主，其中已知項(xiàng)目共10個(gè)，總體量約為710萬平米，市場供應(yīng)量巨大長沙市沿江帶分布了長沙市大部分高端豪宅。沿江帶的項(xiàng)目以綜合體為主，僅有少量的住宅+底商產(chǎn)品。沿湘江板塊在近幾年共有709萬㎡的潛在供應(yīng)，市場競爭激烈。項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）形態(tài)狀態(tài)泊富國際廣場30.75綜合體在售泰貞國際金融中心20.37綜合體在售萬達(dá)廣場82綜合體在售北辰三角洲380綜合體在售保利?南湖廣場72.6綜合體在售星城書院6.6住宅+底商在售南湖一號11.1住宅+底商待售中建橘洲灣33.5綜合體待售華遠(yuǎn)?金外灘（北區(qū)）64.9綜合體待售湘江一品8住宅+底商待售合計(jì)709.82產(chǎn)品形態(tài)：片區(qū)未來供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)以住宅、寫字樓和商業(yè)為主；公寓和酒店為輔；其中，住宅供應(yīng)約428萬平米；商業(yè)供應(yīng)約72萬平米；寫字樓供應(yīng)約69萬平方項(xiàng)目名稱總建面（萬㎡）住宅面積（萬㎡）公寓面積（萬㎡）商業(yè)面積（萬㎡）寫字樓面積（萬㎡）酒店面積（萬㎡）泊富國際廣場30.750812100華遠(yuǎn)?金外灘（北區(qū)）64.9290

18.5513.154.2泰貞國際金融中心20.370未定0未定未定萬達(dá)廣場8240020184北辰三角洲38030016212122保利?南湖廣場72.65380.86.84星城書院6.66.300.300南湖一號11.1未定未定未定未定未定中建橘洲灣33.5未定未定未定未定未定湘江一品8未定未定未定未定未定合計(jì)709.82428.33272.6568.9534.2片區(qū)未來已經(jīng)確定各物業(yè)形態(tài)：住宅供應(yīng)面積約428萬平米；商業(yè)供應(yīng)約72萬平米（以集中式商業(yè)為主）；寫字樓供應(yīng)約69萬平方；公寓供應(yīng)約32萬㎡；酒店供應(yīng)約34萬；典型項(xiàng)目分析、泊富國際廣場城市中心超高層城市綜合體，辦公+商務(wù)公寓+商業(yè)多功能物業(yè)并存，銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)全市天花板20000元/平米最高價(jià)，成為全市寫字樓標(biāo)桿物業(yè)30萬㎡中等規(guī)模城市綜合體，三種物業(yè)形態(tài)臨近芙蓉北路，交通便利；寫字樓20000元/㎡的價(jià)格，全市最高

228㎡超高層寫字樓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積47196㎡總建筑面積約30萬㎡商業(yè)面積12萬㎡公寓面積:8萬㎡寫字樓建筑面積：10萬㎡車位數(shù)：1500個(gè)（地下二層）典型項(xiàng)目分析、華遠(yuǎn)?金外灘五一商圈綜合體物業(yè)，住宅+商業(yè)+寫字樓+酒店65萬㎡大規(guī)模城市綜合體，物業(yè)類型豐富五一商圈核心位置，一線江景，符合價(jià)值，起點(diǎn)高；寫字樓+酒店+住宅+大面積商業(yè)的雙重物業(yè)組合，成就268m的湘江沿岸新高地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積約64.9萬㎡容積率：6.0商業(yè)面積18.5萬㎡住宅面積:29萬㎡寫字樓建筑面積：13.15萬㎡酒店面積4.2萬㎡典型項(xiàng)目分析、北辰三角洲?項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模龐大，物業(yè)類型豐富，城市功能綜合，屬于城市的新區(qū)開發(fā)，價(jià)值更為復(fù)合，起點(diǎn)更加高；?項(xiàng)目以“新城”的形象和功能呈現(xiàn)，其帶來的居住價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的住宅項(xiàng)目。380萬的超大規(guī)模，城市中心超大綜合體物業(yè)，住宅+商務(wù)（甲級寫字樓）+商業(yè)+酒店+公寓等多功能物業(yè)并存項(xiàng)目功能內(nèi)容城市功能屬性超大型居住社區(qū)300萬㎡超大復(fù)合社區(qū)居住功能中央商務(wù)區(qū)寫字樓21萬㎡工作功能酒店22萬㎡公寓16萬㎡商業(yè)娛樂中心21萬㎡游憩功能濱江休閑風(fēng)光帶4萬㎡兩館一廳附屬文化功能目前住宅銷售價(jià)格8000元/㎡典型項(xiàng)目分析、保利國際廣場城市中心綜合體，住宅+商務(wù)（5A甲級寫字樓）+五星級酒店+商業(yè)多功能物業(yè)并存項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模龐大，物業(yè)類型豐富城市功能綜合，一線江景，價(jià)值更為復(fù)合，起點(diǎn)更加高；寫字樓+酒店的雙重物業(yè)組合，成就238m的湘江沿岸新高地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積123620㎡總建筑面積約72.6萬㎡容積率：6.0商業(yè)面積0.8萬㎡住宅面積:9萬㎡寫字樓建筑面積：10萬㎡公寓面積8萬㎡1、沿湘江帶板塊是長沙市高端樓盤的集中地，主要以綜合體供應(yīng)為主，未來市場供應(yīng)量巨大，競爭激烈。2、沿江帶板塊綜合體供應(yīng)類型以住宅、商業(yè)、寫字樓為主，公寓和酒店為輔3、片區(qū)樓盤主要依托五一商圈的中心位置、一線江景和沿江風(fēng)光帶的景觀資源。樓盤的檔次普遍較高、均以超高層為主。區(qū)域市場小結(jié)：沿江帶版塊將會集中放量，是未來市場的熱點(diǎn)，但是機(jī)會中面對著挑戰(zhàn)，競爭與發(fā)展機(jī)會并存。沿江帶版塊將會集中放量，是未來市場的熱點(diǎn)，但是機(jī)會中面對著挑戰(zhàn)，競爭與發(fā)展機(jī)會并存。區(qū)域市場小結(jié)一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇湖南地位：湖南地處中部地區(qū)的核心區(qū)位，是沿海經(jīng)濟(jì)圈后花園，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，是中部地區(qū)發(fā)展的排頭兵湖南靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐沿海、沿江開發(fā)地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地和西部開發(fā)的先導(dǎo)城市，是西南鄰省及粵港地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地之一。在全國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的重要樞紐作用；伴隨著融入泛珠江三角區(qū)域合作，湖南在接受港澳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的梯度轉(zhuǎn)移方面具有無可比擬的優(yōu)勢。長沙珠三角經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈中部六省在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙湖南發(fā)展：建設(shè)國家級城市群實(shí)驗(yàn)區(qū)，長株潭兩型社會城市群將成為中部崛起的重要發(fā)力點(diǎn)之一07年12月7日國務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈和湖南長株潭城市群成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型”建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)長株潭城市群將成為中部崛起的重要發(fā)力點(diǎn)之一。探索以城市群的方式城市功能互補(bǔ)，增強(qiáng)，快速帶動中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新道路當(dāng)前長株潭一體化逐步推動中，電力同網(wǎng)、移動通訊費(fèi)用統(tǒng)一、交通一體化、規(guī)劃、財(cái)政政策一體化等武漢城市圈：以武漢為中心，包括黃岡、黃石、孝感、咸寧、鄂州、潛江、天門、仙桃等8個(gè)城市長株潭城市群：以長沙為中心，包括株洲、湘潭2個(gè)城市在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙歷史3000多年，被稱為“屈賈之鄉(xiāng)”、“楚漢名城”2010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4500億元，同比增長15.5%，人均GDP超過1.1萬美元，比2005年增長1.87倍。在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，GDP百強(qiáng)城市排名中第18位。

長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達(dá)岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。長沙市總面積11819.5平方千米（即1.18萬平方千米），長沙市總?cè)丝?89.5萬人；其中長沙市區(qū)面積969平方公里，長沙市區(qū)人口313.3萬〈2011年〉。長沙城市概述長沙，別稱“星城”,享有“中國工程機(jī)械之都”美譽(yù)。是華中地區(qū)主要的中心城市及經(jīng)濟(jì)中心之一。長沙有文字可考的歷史3000多年，因屈原和賈誼的影響而被稱為“屈賈之鄉(xiāng)”。長沙又稱“楚漢名城”，馬王堆漢墓和走馬樓簡牘等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蘊(yùn)，位于岳麓山下的岳麓書院為湖南文化教育的象征。長沙歷史沿革2010年長沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4547.06億元，同比增長15.5%，人均GDP超過1.1萬美元，比2005年增長1.87倍。在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，GDP百強(qiáng)城市排名中第18位。長沙擁有三個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（位于長沙縣），長沙高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（位于長沙市高新區(qū)）和寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(位于寧鄉(xiāng)縣)。長沙經(jīng)濟(jì)情況長沙的中等基礎(chǔ)教育在湖南省內(nèi)甚至全國都有較高知名度。湖南師大附中、長沙市一中、長郡中學(xué)、雅禮中學(xué)有長沙四大名校之稱，每年考入清華、北大人數(shù)約120人。更有百年名校明德中學(xué)周南中學(xué)。其師資配備、教學(xué)設(shè)施和教育質(zhì)量等都處于領(lǐng)先水平。擁有毛澤東、朱镕基、任弼時(shí)、周立波、陳賡、黃興、陳果夫等著名校友。長沙文化資源長沙城市面貌長沙衛(wèi)星地圖明代長沙古城長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)賀龍?bào)w育場中南大學(xué)杜甫江閣橘子洲頭在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙是長株潭一體化的核心和主體，是長株潭城市群中城市綜合服務(wù)功能的核心提供者長株潭三個(gè)核心組團(tuán)，其中北組團(tuán)發(fā)展主體為長沙市，是長株潭城市群核心地區(qū)的主核。西南組團(tuán)與東南組團(tuán)均為城市群發(fā)展的副核，區(qū)域經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的城市功能中心其中，長沙中心城區(qū)將作為長株潭主中心，定位城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的”極核“。長沙——中心以配套與城市環(huán)境為核心競爭力向心力的產(chǎn)生湘潭、株洲——產(chǎn)業(yè)中心冶金、機(jī)電、新材料、輕紡等工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚但城市環(huán)境及配套相對落后在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙地位：長沙作為長株潭一體化的核心與主體，長沙的發(fā)展?jié)摿拔⑦M(jìn)一步提升長沙角色：長株潭“兩型”社會的建設(shè)，預(yù)示著長沙城市的發(fā)展已經(jīng)納入全國視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色2007年12月14日，國務(wù)院批準(zhǔn)，長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；中部崛起中，長株潭扮演了重要角色，成為中部崛起的引擎之一；努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對外開放的區(qū)域。實(shí)現(xiàn)城市群在湖南省的非均衡極化發(fā)展、跨越式發(fā)展。在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙附件：長沙市十二五規(guī)劃建議長沙發(fā)展：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城市融城擴(kuò)城，帶來長沙發(fā)展的大飛躍2010年長沙城市化率約65%，2010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4500億元，同比增長15.5%，人均GDP超過1.1萬美元，在全國省會城市中穩(wěn)居第7位……,促進(jìn)城市的擴(kuò)展和發(fā)展??！長沙城市擴(kuò)張長株潭融城城市化水平高速增長期GDP高速增強(qiáng)帶來強(qiáng)勁支持在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙《長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)(2010年修訂)》

根據(jù)《總體規(guī)劃》，規(guī)劃區(qū)范圍由原來的總體規(guī)劃的2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里；將長沙市內(nèi)五區(qū)、長沙縣全縣域、望城縣全縣域、瀏陽東部新城和寧鄉(xiāng)縣縣城(包括金洲開發(fā)區(qū))納入規(guī)劃區(qū)范圍。在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)將構(gòu)建一個(gè)能承載千萬級人口規(guī)模的大都市區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，長沙市城市建設(shè)用地將達(dá)到629平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口。

長沙規(guī)劃：長沙擴(kuò)容，構(gòu)建千萬級人口的大都市，

規(guī)劃區(qū)面積4960平方公里，其中中心城區(qū)1200平方公里，中心城區(qū)將承載629萬人口在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙發(fā)展趨勢：城市快速發(fā)展，長沙由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段。長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展第一階段：單核心擴(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙發(fā)展趨勢：武廣貫通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮，一個(gè)國際化大都市崛起的身影若現(xiàn)。武廣客運(yùn)線貫通高檔次物業(yè)地鐵效果圖地鐵修建在全國看湖南在湖南看長沙在長沙看長沙長沙新城長沙城市發(fā)展研究小結(jié)：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：長沙將會成為中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎

城市發(fā)展方面：長沙將進(jìn)入城市全面升級擴(kuò)容的階段

房地產(chǎn)發(fā)展方面：長沙房地產(chǎn)業(yè)將會迎來新的歷史發(fā)展機(jī)遇123長沙城市發(fā)展將會迎來新的歷史契機(jī)。一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇區(qū)域概念：濱江南湖新城長沙主城核心區(qū)南部，湘江東岸，直接與城市核心區(qū)對接，未來發(fā)展更具地段與景觀上的天然優(yōu)勢火車站岳麓山國家風(fēng)景名勝區(qū)市委、市政府岳麓濱江新城南湖新城橘子洲頭杜甫江閣省委五一廣場CBD賀龍?bào)w育館黃興路步行街新河三角洲長沙主城區(qū)二環(huán)線城市核心區(qū)區(qū)位：長沙主城核心區(qū)南部，湘江東岸，江岸線5.3公里規(guī)模：總用地面積357.11公頃四至：北起城南西路；南至南二環(huán)；西濱湘江；東抵書院路

南湖新城的天然優(yōu)勢：

1、直接與城市核心區(qū)對接：北部為城市核心區(qū)，以商業(yè)金融、文化娛樂、居住、綜合服務(wù)功能為主；區(qū)域東部為以教育和居住功能為主的城市居住區(qū)

2、現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度低，建筑密度低，區(qū)域綜合容積率為0,45，整體開發(fā)強(qiáng)度較低，建筑質(zhì)量低劣，拆遷成本相對低廉，容易實(shí)現(xiàn)使得南湖新城成為長沙當(dāng)前城市核心區(qū)發(fā)展外溢空間的最佳也是唯一的選擇；

3、相對其他外圍新城，南湖新城的發(fā)展更具地段上的天然優(yōu)勢，無需克服心理上的區(qū)域陌生與距離感。湖南第一師范序號用地性質(zhì)用地面積(公頃)比例(%)1居住用地154.9043.38

二類居住用地154.9043.38其中中小學(xué)用地16.57

綠地7.28

2公共設(shè)施用地36.8810.33其中行政辦公用地6.481.81商業(yè)金融用地19.855.56文化娛樂用地9.272.60醫(yī)療衛(wèi)生用地0.460.13其它公共設(shè)施用地0.820.233道路廣場用地60.6519.684市政公用設(shè)施用地6.961.955綠地97.7227.366總計(jì)357.11100.00區(qū)域整體定位以居住功能為主，打造綠色生態(tài)景觀和休閑游樂為特色的宜居濱江區(qū)，并具有一定商業(yè)商務(wù)功能的城市核心延伸段區(qū)域功能：復(fù)合功能“城市濱水區(qū)”

以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂為特色的宜居濱江區(qū)，并具有一定商業(yè)商務(wù)功能的城市核心延伸段山水居住區(qū)面向湘江濱水帶，在公園綠地之間的山?jīng)_谷地間建設(shè)山水居住區(qū)濱江商務(wù)區(qū)沿南湖路兩廂布置公共配套服務(wù)設(shè)施，設(shè)置地標(biāo)建筑高度為二百米高尚公寓區(qū)勞動路南、南湖路北，依托城市核心商圈構(gòu)建城市高檔公寓區(qū)酒店金融區(qū)西湖路和勞動路間設(shè)置高檔酒店和高級寫字樓、銀行等辦公建筑生命科學(xué)主題公園革命陵園及公墓規(guī)劃為生命科學(xué)主題公園南郊公園西側(cè)臨湘江地段繼續(xù)擴(kuò)建，面向湘江敞開滲透湘江風(fēng)光帶一個(gè)開放的都市濱江悠閑地帶一帶兩園四區(qū)酒店金融區(qū)城市高尚公寓區(qū)濱江商務(wù)區(qū)生命科學(xué)主題公園山水居住區(qū)南郊公園南湖路本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃：“一帶兩園四區(qū)”規(guī)劃，長沙國際化城市的名片高端規(guī)劃與定位，比肩上海外灘、香港維多利亞港的國際級城市濱水區(qū)一帶兩園——城市公共休閑空間升級，為城市居民提供環(huán)境更好更親民，城市居住，城市商務(wù)功能的全面升級四區(qū)：酒店金融區(qū)&濱江商務(wù)區(qū)——城市商務(wù)空間升級，享受江景與便捷交通，城市核心配套的高端商務(wù)，酒店。更新長沙商務(wù)環(huán)境。高尚公寓區(qū)&山水居住區(qū)——城市居住空間升級，居住在長沙湘江東岸的最后機(jī)會?；疖囌驹缆瓷絿绎L(fēng)景名勝區(qū)市委、市政府岳麓濱江新城橘子洲頭杜甫江閣湖南第一師范省委五一廣場CBD賀龍?bào)w育館黃興路步行街新河三角洲長沙主城區(qū)二環(huán)線城市核心區(qū)城市發(fā)展軸城市發(fā)展北部帶城市發(fā)展南部帶南湖新城區(qū)域價(jià)值：在“一軸兩帶”的城市總體發(fā)展趨勢當(dāng)中，是核心版塊

長沙市城市發(fā)展趨勢規(guī)劃為“一軸兩帶”，南湖新城為湘江發(fā)展軸的核心版塊《長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)》(2010年修訂)》《總體規(guī)劃》從城市發(fā)展大趨勢，提出了沿“一軸兩帶”發(fā)展的總體趨勢：“一軸”：指湘江發(fā)展軸；“兩帶”分別指：北部發(fā)展帶(串聯(lián)了寧鄉(xiāng)縣城、長沙縣城及一大批國家、省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等)南部發(fā)展帶(串聯(lián)黃花機(jī)場、長沙高鐵南站、省政府、大學(xué)城、洋湖垸總部基地等)?！堕L沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)》(2010年修訂)》

沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“一主”為城市主體，“兩次”為河西、星馬新城，“六組團(tuán)”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團(tuán)、并增加了黃榔高鐵組團(tuán)和黃花空港組團(tuán)。1、城市主體指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，北、東至瀏陽河，西至湘江，南至繞城線，規(guī)劃城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口規(guī)模146萬人。規(guī)劃強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，建設(shè)城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的“極核”。2、河西新城河西新城位于湘江以西，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，規(guī)劃城市建設(shè)用地65平方公里，城市人口規(guī)模為65萬人。在保護(hù)好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他自然山水體系的前提下，充分利用科研院校云集的有利條件以及國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的先導(dǎo)優(yōu)勢，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，使之成為環(huán)境一流、水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心。3、星馬新城星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃建設(shè)用地64平方公里，城市人口規(guī)模為53萬人。以星沙國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。長沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020）區(qū)域價(jià)值：在“一主兩次六組團(tuán)”城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)中，是城市主體部分南湖新城是城市規(guī)劃與發(fā)展空間結(jié)構(gòu)趨勢“一主兩次六組團(tuán)”中“城市主體”部分的中心與極核南湖新城1、河?xùn)|CBD：長沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)：東起韶山路，西至黃興路，南臨人民路，北接八一路、中山路，東西軸線五一大道與南北軸線芙蓉路形成中央商務(wù)區(qū)的“金十字”地帶，核心區(qū)面積約2.7平方公里，并以此輻射周邊，形成約8平方公里的協(xié)調(diào)區(qū)，一、二類存量用地約為3000畝。2、河西CBD：市府板塊中央商務(wù)區(qū)：是以長沙市政府為中心，向四面輻射，范圍東到湘江二橋、西到雷鋒大道、南到咸家湖、北到望城界的板塊。時(shí)至今日，市府板塊現(xiàn)已成為河西房地產(chǎn)發(fā)展乃至城市化進(jìn)程的重要力量與核心區(qū)域。3、暮云組團(tuán)暮云組團(tuán)位于城市主體以南，北至繞城線，西至湘江，東南至都市區(qū)邊界，包括暮云鎮(zhèn)全部、大托鄉(xiāng)部分及洞井鎮(zhèn)部分，規(guī)劃城市建設(shè)用地12平方公里，城市人口規(guī)模為9萬人。利用其區(qū)位和資源優(yōu)勢，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。4、撈霞組團(tuán)撈霞組團(tuán)位于城市主體以北，東北至都市區(qū)邊界，西至湘江，南至瀏陽河，包括撈霞開發(fā)區(qū)和丁字鎮(zhèn)，規(guī)劃城市建設(shè)用地20平方公里，城市人口規(guī)模為14萬人。結(jié)合城市主體內(nèi)貨運(yùn)碼頭和火車北站的搬遷，布局霞凝新港和撈霞貨運(yùn)站、編組站，成為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，并規(guī)劃倉儲用地、物流中心、大運(yùn)量的工業(yè)基地。5、高星組團(tuán)高星組團(tuán)位于城市主體西北部，東至湘江，西北至都市區(qū)邊界，南至市區(qū)邊界，包括高塘嶺鎮(zhèn)和星城鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)用地16平方公里，城市人口規(guī)模14萬人。利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)以及河西高新產(chǎn)業(yè)的輻射，規(guī)劃為以機(jī)械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)、市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。6、含浦組團(tuán)含浦組團(tuán)位于城市主體西南部，西南至都市區(qū)邊界，東至湘江，北至市區(qū)邊界，包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，規(guī)劃城市建設(shè)用地9平方公里，城市人口規(guī)模為9萬人，主要為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與之配套的生活居住用地，對坪塘現(xiàn)有小水泥廠逐步實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)。南湖新城區(qū)域價(jià)值：在河?xùn)|、河西兩大CBD中，是城市中央的CBD長沙城市多點(diǎn)開發(fā)，南湖新城核心區(qū)處于河?xùn)|、河西CBD的中心位置，是城市中央的CBD地帶中原觀點(diǎn)：多點(diǎn)開發(fā)的格局之下，長沙城市發(fā)展的“區(qū)位”強(qiáng)于“概念”多點(diǎn)開發(fā)的格局之下，“區(qū)位”強(qiáng)于“概念”長沙城市發(fā)展多概念的規(guī)劃理念；長沙城市發(fā)展多點(diǎn)開發(fā)的格局；案例一：紐約曼哈頓——紐約市發(fā)展的催化劑曼哈頓是紐約的市中心，紐約的主要商業(yè)、貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)公司均分布于曼哈頓。曼哈頓是世界上最富裕的地區(qū)。曼哈頓CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是“華爾街”，集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。曼哈頓CBD是紐約市發(fā)展的催化劑，這主要表現(xiàn)在：依靠CBD的影響，紐約市確立了其國際城市形象，國際性和跨國性行業(yè)組織在紐約市如魚得水曼哈頓CBD的住宅和商業(yè)用房的成交額，占美國房地產(chǎn)市場中此類用房成交額的40%曼哈頓高樓林立的繁華景象案例二：香港中環(huán)——貴為香港的心臟和金融市場中心中環(huán)是又稱中區(qū)（Central），是香港的政治經(jīng)濟(jì)及商業(yè)中心，很多銀行、跨國金融機(jī)構(gòu)及外國領(lǐng)事館都設(shè)在中環(huán)。香港的政府總部、立法會大樓、終審法院，以及前港督府（現(xiàn)稱禮賓府）都位于中環(huán)；中環(huán)是香港的政經(jīng)中心及高級購物商業(yè)區(qū)，在中環(huán)有數(shù)不盡的金融中心、各種各樣的餐飲食肆和品牌時(shí)裝專賣店，是游客和香港當(dāng)?shù)厝俗钕矚g逛街的地方。此外中環(huán)有很多的新舊建筑，成為標(biāo)志性的建筑，如上海銀行大廈等。中環(huán)，貴為香港的心臟和金融市場中心，是香港的心臟地帶，也是港島開埠后最早開發(fā)的地區(qū)，也是香港的商業(yè)中心。維多利亞灣勾勒中環(huán)的發(fā)展與繁華案例三：上海陸家嘴——上海最具魅力的地方、改革開放的象征外灘角度的陸家嘴夜景陸家嘴街道位于浦東新區(qū)西北部，東起浦東南路、泰東路，南沿陸家渡路，西部和北部緊靠黃浦江，陸地面積為2.10平方公里；與浦西外灘隔岸相望的陸家嘴是近代浦東最早發(fā)展起來的地方；上世紀(jì)90年代開發(fā)浦東后,陸家嘴金融區(qū)成為上海知名度最高的地名之一；上海陸家嘴金融中心是目前我國內(nèi)地規(guī)模最大,資本最密集的CBD；是1990年開發(fā)開放浦東后，在上海浦東設(shè)立的中國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)；浦東陸家嘴，現(xiàn)在已是上海最具魅力的地方，改革開放的象征。是上海的金融貿(mào)易區(qū)，和外灘隔著黃浦江對望，全國高樓最多、最高地方。黃浦外灘勾勒陸家嘴的發(fā)展與繁華啟示：一個(gè)大都市崛起的本質(zhì)是“中心區(qū)CBD”的崛起Urbancenters,toupgradetheengineforthecityUrbancenter,whichfocusedonthecity'slandmarkbuildings,tomaximizethevalueofurbancommercialembodiment,

isnotonlythelabel

ofurbancultureandthesoul,butalsothedrivingforceofurbaneconomicdevelopmentengineandthedirectionofurbandevelopment.城市中心區(qū)，城市升級動力之源城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建筑，是城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力引擎，是城市發(fā)展的方向。一個(gè)大都市崛起的本質(zhì)是“中心區(qū)CBD”的崛起觀點(diǎn)：長沙大都市的崛起，同樣是從沿江CBD帶開始南湖新城——長沙城市升級的第一承載者，與湘江一橋沿江段共同構(gòu)成沿江CBD帶火車站岳麓山國家風(fēng)景名勝區(qū)市委、市政府岳麓濱江新城南湖新城橘子洲頭杜甫江閣湖南第一師范省委五一廣場CBD賀龍?bào)w育館黃興路步行街新河三角洲長沙主城區(qū)二環(huán)線城市核心區(qū)

南湖新城的天然優(yōu)勢：

1、直接與城市核心區(qū)對接：北部為城市核心區(qū)，以商業(yè)金融、文化娛樂、居住、綜合服務(wù)功能為主；區(qū)域東部為以教育和居住功能為主的城市居住區(qū)

2、現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度低，建筑密度低，區(qū)域綜合容積率為0,45，整體開發(fā)強(qiáng)度較低，建筑質(zhì)量低劣，拆遷成本相對低廉，容易實(shí)現(xiàn)使得南湖新城成為長沙當(dāng)前城市核心區(qū)發(fā)展外溢空間的最佳也是唯一的選擇；

3、相對其他外圍新城，南湖新城的發(fā)展更具地段上的天然優(yōu)勢，無需克服心理上的區(qū)域陌生與距離感。長沙的中心區(qū)南湖版塊將是引領(lǐng)長沙城市升級的區(qū)域。結(jié)論：結(jié)合區(qū)域價(jià)值點(diǎn)與相關(guān)案例，對區(qū)域發(fā)展前景描?。耗虾鎵K——長沙城市升級的第一承載者，開啟中央CBD崛起的新時(shí)代！長沙城市升級多點(diǎn)開發(fā)，核心區(qū)功能不足，在城市升級過程中，急需引領(lǐng)者，推動升級的加速與裂變。南湖新城位于湘江東岸主城核心區(qū)南部，總用地面積357.11公頃，擁有5.3公里江岸線，是主城區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。功能分布在空間上由北向南形成四大功能分區(qū)，其中根據(jù)與核心區(qū)的地緣遠(yuǎn)近關(guān)系，北部更偏重城市綜合功能發(fā)展，南部更偏重生態(tài)公共空間與大規(guī)模居住空間發(fā)展，以南湖路為分界線。南湖新城，北部位于五一商圈延伸區(qū)域，隨著城市商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和城市升級的推進(jìn)，理所承擔(dān)城市升級的第一承載者。沿江CBD帶對南湖版塊價(jià)值分析的小結(jié)：初步構(gòu)123區(qū)域功能定位：比肩世界的濱江CBD區(qū)域形象定位：長沙城市的名片、會客廳區(qū)域發(fā)展定位：長沙城市升級的第一承載者，長沙未來3-5年發(fā)展的核心區(qū)南湖版塊將會發(fā)展成為長沙的“浦東新區(qū)陸家嘴”。對南湖版塊價(jià)值的屬性定位：南湖——中央濱江CBD中央濱江CBD定位解析：

中央：界定區(qū)域的地理位置，城市中央，河?xùn)|、河西中心區(qū)的中心位置；

濱江：界定區(qū)域的天然優(yōu)勢與自然資源，毗鄰湘江、橘子洲頭等的天然資源；

CBD：強(qiáng)化區(qū)域的功能，突出中心金融區(qū)的功能與形象；長沙夢想，從這里起飛————一個(gè)偉大時(shí)代與一座偉大城市【基于中原城市洞察的區(qū)域形象】一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇地塊指標(biāo)分析：商業(yè)用地，綜合商用物業(yè)發(fā)展方向

占地面積約2.8萬㎡（約41.822畝），規(guī)劃建面約22.3萬，中等規(guī)模與體量總面積：27881.57

㎡建設(shè)用地面積：27881.57

㎡規(guī)劃建筑面積：223052.56

㎡容積率：≤8.0出讓年限：40年建筑密度：≤30%規(guī)劃用途：商業(yè)建筑高度：≤209米南湖新城版塊本項(xiàng)目書院路湘江大道南湖路宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣；紅線內(nèi)完成房屋拆除和人員安置補(bǔ)償。地塊交地標(biāo)準(zhǔn)：地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目地塊處于規(guī)劃南湖版塊，毗鄰城市核心五一商圈：西臨湘江大道；東接書院路；南近白沙路；地塊地理位置：地塊基礎(chǔ)分析項(xiàng)目地塊分析：長方形地塊，項(xiàng)目西鄰湘江路，東接書院路與第一師范相望，南臨白沙路。目前地塊有少量需拆遷改造，西北角電廠需要改造。北面書院官邸，西北角目前為電廠及電廠宿舍東面書院路，與第一師范隔路相望西面為湘江路中段，并遠(yuǎn)眺橘子洲，一線江景盡在咫尺南面臨正在改修擴(kuò)建的白沙路地塊現(xiàn)狀：西臨湘江大道；東接書院路；南近白沙路；北靠書院官?。坏貕K四至：地塊四至：頂級區(qū)域價(jià)值：中央濱江CBD、比肩世界的濱江CBD地塊價(jià)值理解之一：區(qū)域價(jià)值二比肩世界的濱江CBD長沙未來3-5年發(fā)展的核心區(qū)中央濱江CBD區(qū)域價(jià)值長沙城市的名片、會客廳區(qū)域功能區(qū)域形象區(qū)域發(fā)展區(qū)域?qū)傩员景疙敿壘坝^價(jià)值：四重立體景觀，壟斷長沙最核心的景觀資源。近在咫尺的湘江風(fēng)光帶、一覽無余的橘子洲頭、盡收眼簾的浩渺湘江、隔江而望的岳麓山脈，壟斷長沙最好的景觀資源湘江：項(xiàng)目處于湘江第一排，近攬湘江水，無敵江景資源；橘子洲頭：項(xiàng)目位置正對橘子洲頭，天下第一城市內(nèi)洲，偉人雕塑盡收眼底；湘江風(fēng)光帶：長沙最大的城市休閑綠帶，由十余個(gè)休閑健身廣場、綠化帶以及歷史文化景觀組成，集防洪、觀光、旅游、休閑、健身等功能于一體。岳麓山：國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，是南岳衡山72峰之一。由丘陵低山、江、河、湖泊、自然動植物以及文化古跡、近代名人墓葬、革命紀(jì)念遺址等組成，為城市山岳型風(fēng)景名勝區(qū)。地塊價(jià)值理解之二：景觀價(jià)值杜甫江閣燈塔水上郵輪放飛的孔明燈放飛的孔明燈水上KTV孔明燈湘江風(fēng)光帶夜景頂級人文價(jià)值：囊括上下3000年歷史，坐擁長沙最豐富的人文資源。杜甫江閣、碧湘宮故址、文津渡、四羊方樽廣場、第一師范等豐富的歷史人文資源。悠悠歷史，人文積淀，濃厚湖湘文化精神和古老長沙余韻杜甫江閣作為北端視覺焦點(diǎn)，保障視線視廊，形成其與古城、新開發(fā)建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的對話

；碧湘宮故址，立碑于湘江風(fēng)光帶中，訴說著“城中煙樹綠漫漫，幾方樓臺樹影間”的意境文津渡（朱張渡）、一師范地段，利用街道、游園、廣場、軸線、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志等手段，串聯(lián)起湘江風(fēng)光帶、商業(yè)街、一師范標(biāo)志建筑及妙高峰的地域歷史脈落電燈公司舊址、四羊方樽廣場等遺址在風(fēng)光帶中訴說著長沙悠遠(yuǎn)的歷史文化與近代發(fā)展的話題。規(guī)劃在南湖廣場中，保留一段火車鐵軌，并設(shè)置蒸氣機(jī)火車頭的小品，昭示著歷史滾滾車輪在此碾過。地塊價(jià)值理解之三：人文價(jià)值頂級商業(yè)價(jià)值：濱江休閑商圈與傳統(tǒng)核心商圈的聚集處。處于五一路、侯家塘、東塘三大商圈一級輻射圈，同時(shí)臨近湘江休閑風(fēng)光帶、橘子洲頭，屬于核心商圈與旅游休閑區(qū)的交集，商業(yè)價(jià)值不可限量地塊價(jià)值理解之四：商業(yè)價(jià)值為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，真正觀山、觀水、觀橘子洲。還能給業(yè)主良好的投資升值空間。五一商圈東塘商圈侯家塘商圈本案五一路商圈：市級商業(yè)中心，目前已擁有6000余中大型商家，年消費(fèi)額數(shù)十億元，日均客流量30萬人次以上，是長沙乃至整個(gè)湖南名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心；圈內(nèi)匯集了9家大型購物場所，三條商業(yè)步行街，蘇寧、國美電器專業(yè)賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店等酒店，麥當(dāng)勞、肯得基、火宮殿、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險(xiǎn)、中信銀行、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所東塘、侯家塘商圈：是僅次于五一廣場商圈的商業(yè)旺區(qū)，這里匯集了大量的車流人流，商業(yè)氛圍非常濃厚。主要進(jìn)駐品牌：平和堂、友誼商城、百信鞋城、新一佳、百年老店火宮殿、麥當(dāng)勞、肯德基、沃爾瑪、華銀旺和、必勝客等品牌店；頂級居住價(jià)值：百萬平米超大體量的頂級濱江豪宅區(qū)。周邊住宅體量達(dá)200萬平方，包括萬達(dá)公館、保利國際、華遠(yuǎn)外灘、中建、萬科等頂級住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱住宅面積（萬㎡）華遠(yuǎn)?金外灘（北區(qū)）29萬達(dá)廣場40保利?國際廣場53星城書院6.3南湖一號11.1中建橘洲灣33.5湘江一品8合計(jì)180.9

萬達(dá)公館華遠(yuǎn)?金外灘南湖一號保利?國際廣場項(xiàng)目周邊分布了長沙市大部分高端豪宅。眾多全國知名開發(fā)商共同打造濱江豪宅片區(qū)。片區(qū)將有超180萬㎡的潛在供應(yīng)。將成為湖南高端富人居住區(qū)。地塊價(jià)值理解之五：高端豪宅住區(qū)價(jià)值頂級教育價(jià)值：長沙乃至近代中國最偉大的教育配套。包括近千年歷史的城南書院、偉人輩出的第一師范、樸實(shí)沉毅的長郡學(xué)校等，既是頂級的教育配套，也是人才的搖藍(lán)地塊價(jià)值理解之六：教育價(jià)值城南書院原是南宋大儒張栻之父張浚在潭州的居所，建于紹興三十一年（1161），張栻和朱熹曾在此講學(xué)論道，因而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。第一師范南省立第一師范學(xué)校（湖南省立第一師范、湖南省立一師范）位于湖南省長沙市天心區(qū)境內(nèi)，地處書院路中南段。自2008年湖南第一師范學(xué)校升為普通高等本科院校后，更名為湖南第一師范學(xué)院。城南校區(qū)各系部，陸續(xù)搬入河西東方紅校區(qū)。長郡中學(xué)原湖南省長沙市系省重點(diǎn)中學(xué)，位于長沙市黃興南路309號，是全民所有制正縣級單位，學(xué)校占地58畝。學(xué)校創(chuàng)立于1904年，當(dāng)時(shí)正值清朝末年，廢科舉，興學(xué)堂，長沙知府顏鐘驥創(chuàng)辦長沙府中學(xué)堂，是當(dāng)年唯一的府立中學(xué)堂。第一師范長郡中學(xué)城南書院完善的城市地面交通價(jià)值：項(xiàng)目四面臨路，同時(shí)臨近兩條城市主干道。項(xiàng)目西鄰湘江路，東接書院路與第一師范相望，南臨白沙路，北有規(guī)劃區(qū)間路，四面臨路，交通通達(dá)性良好，擁有完善的城市交通體系。地塊價(jià)值理解之七：交通價(jià)值湘江中路書院路規(guī)劃路白沙路本項(xiàng)目湘江中路書院路稀缺的雙軌道交通價(jià)值：項(xiàng)目同時(shí)臨近兩條地鐵線。臨近地鐵1號線勞動廣場站，3號線書院路站，未來可設(shè)置連體商業(yè)，發(fā)展空間巨大。地鐵1號線地鐵1號線起于汽車北站，終于萬家麗路站，全長23.86公里，共設(shè)站20座（包括6座換乘站）。由北往南依次為汽車北站、福元路站、三角洲站、開福寺路站、湘雅路站、營盤路站、五一廣場站、人民路站、城南路站、侯家塘站、南湖路站、赤黃路站、金色大道站、鐵道學(xué)院站、友誼路站、省政府站、時(shí)代陽光大道站、披塘路站、大白路站和萬家麗路站。本項(xiàng)目3號線：起自星馬片區(qū)，經(jīng)開元路、洪山路、雙擁路、車站路、勞動路、白沙路、麓山路，接入坪塘。作為主中心的對外輻射線路，聯(lián)系星馬、主城、坪浦組團(tuán)；3號線站點(diǎn)分別為：汽車西站站、溁灣鎮(zhèn)站、橘子洲站、五一廣場站、芙蓉廣場站、袁家?guī)X站、長沙火車站站、火星大道站、體育新城站、新長沙站站。地鐵3號線地鐵1號線地鐵3號線獨(dú)享的水面交通價(jià)值：毗鄰湘江千年渡口文津渡，未來規(guī)劃為游艇碼頭，將成為長沙最頂級的水面交通配套。文津渡又叫朱張渡，位于天心區(qū)上六鋪街與中六鋪街相接處的湘江邊。南宋乾道三年朱熹、張拭來往講學(xué)于岳麓、城南兩書院時(shí)，從此過渡，因此得名。文津渡文津渡文津渡文津渡橘子洲風(fēng)景區(qū)在總體布局上規(guī)劃了4個(gè)碼頭，即：北搭橋碼頭（對外聯(lián)絡(luò)碼頭）、朱張古渡口（交通?？空荆?、游船碼頭（環(huán)洲游碼頭，該碼頭為游人提供水上運(yùn)動項(xiàng)目服務(wù)，包括小型游船和環(huán)洲游游船）、游艇碼頭（私人游艇碼頭，設(shè)置在傅家洲，滿足高端論壇和會所水上休閑及交通要求）。4個(gè)碼頭各具特色，展現(xiàn)了不同時(shí)代、不同風(fēng)格的碼頭形態(tài)。交通停靠站本項(xiàng)目生命科學(xué)主題公園規(guī)劃用地：共約53公頃功能形態(tài)：在功能和形態(tài)上將基地及其周邊用地整合為一個(gè)生命科學(xué)為主題的大型開放場所，以認(rèn)知與關(guān)愛生命、熱愛生命、緬懷生命和生命在于運(yùn)動等文化命題，分別形成生命科學(xué)展示區(qū)、游樂設(shè)施區(qū)、生態(tài)景觀墓園和戶外運(yùn)動區(qū)四個(gè)大的功能活動區(qū)。規(guī)劃構(gòu)筑“兩園一帶四區(qū)”的總體功能布局：兩園：即生命科學(xué)主題公園和南郊公園；

一帶：即湘江風(fēng)光帶；已基本建設(shè)完成，規(guī)劃加強(qiáng)濱江用地建設(shè)與風(fēng)光帶的相互滲透呼應(yīng)；四區(qū)：即濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)、城市高尚公寓區(qū)和酒店金融區(qū)；南湖新城總體規(guī)劃布局本項(xiàng)目頂級休閑價(jià)值：26公里湘江風(fēng)光帶，89公頃兩大主題公園，長沙最稀缺的休閑旅游資源地塊價(jià)值理解之八：休閑價(jià)值南郊公園規(guī)劃用地：總用地36.17公頃功能形態(tài)：現(xiàn)狀已有的南郊公園是南湖片區(qū)不可多得的生態(tài)景觀，是天然氧吧，規(guī)劃在其西側(cè)面向湘江的地段利用大橋五處的用地?cái)U(kuò)建，使其面湘江敞開滲透，在沿江立面天際線設(shè)計(jì)上，保留該地段柔和的山形地貌，豐富城市整體天際線，使城市形象更顯親切，充滿生機(jī)活力。8大體系，24大價(jià)值點(diǎn)：八大核心價(jià)值頂級區(qū)域價(jià)值頂級景觀價(jià)值頂級交通價(jià)值頂級休閑價(jià)值頂級人文價(jià)值頂級商業(yè)價(jià)值頂級居住價(jià)值頂級教育價(jià)值比肩世界的濱江CBD長沙城市的名片未來3-5年發(fā)展的核心區(qū)中央濱江CBD近在咫尺的湘江風(fēng)光帶一覽無余的橘子洲頭盡收眼簾的浩渺湘江隔江而望的岳麓山脈杜甫江閣、碧湘宮故址文津渡、四羊方樽廣場等三大商圈一級輻射圈濱江旅游休閑商業(yè)區(qū)百萬平米的頂級濱江豪宅區(qū)知名發(fā)展商頂級住宅項(xiàng)目近千年歷史的城南書院偉人輩出的第一師范樸實(shí)沉毅的長郡學(xué)校四面臨路兩條地鐵線兩條城市主干道一個(gè)湘江碼頭26公里湘江風(fēng)光帶53公頃生命科學(xué)主題公園36公頃南郊公園榮耀在城市中心最有價(jià)值和最為光芒的段章之上項(xiàng)目地塊價(jià)值小結(jié)：榮耀在城市中心最有價(jià)值和最為光芒的段章之上項(xiàng)目地塊價(jià)值確立：壟斷城市核心價(jià)值的領(lǐng)袖聚合體壟斷城市核心價(jià)值的領(lǐng)袖聚合體城市核心無限種可能————全資源全價(jià)值系領(lǐng)袖聚合體【基于中原市場洞察之項(xiàng)目地塊價(jià)值】項(xiàng)目開發(fā)的核心問題思考：基于對市場的洞悉與地塊價(jià)值的深入理解，接下來擺在我們面前的核心問題是：本項(xiàng)目應(yīng)該打造什么產(chǎn)品？如何來打造？如何來運(yùn)營？核心問題分解：對核心問題進(jìn)行分解，得出項(xiàng)目開發(fā)的三大難點(diǎn)與關(guān)鍵問題：做什么？做多少？怎么做？問題一問題二問題三本項(xiàng)目應(yīng)該做什么物業(yè)形態(tài)，做什么產(chǎn)品？每種產(chǎn)品與物業(yè)，分別做多大面積、多大體量？每種產(chǎn)品與物業(yè)，檔次如何，定位如何，應(yīng)該如何來打造？項(xiàng)目開發(fā)的三大難點(diǎn)與關(guān)鍵問題：接下來，論證第一個(gè)關(guān)鍵問題：做什么？一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、區(qū)域市場研究七、發(fā)展模式研究八、市場機(jī)會驗(yàn)證十、項(xiàng)目物業(yè)整體定位十五、項(xiàng)目規(guī)劃研究市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目開發(fā)研究十六、項(xiàng)目投資測算經(jīng)濟(jì)回報(bào)研究項(xiàng)目價(jià)值研究四、城市價(jià)值研究五、區(qū)域價(jià)值研究六、項(xiàng)目價(jià)值研究本報(bào)告核心思路十一、商業(yè)市場研究與商業(yè)定位十二、酒店市場研究與酒店定位十三、公寓市場研究與公寓定位十四、寫字樓市場研究與寫字樓定位九、發(fā)展戰(zhàn)略選擇都市綜合體分析（complex）：三項(xiàng)以上的城市生活空間進(jìn)行組合，使各物業(yè)形態(tài)價(jià)值最大化的物業(yè)集合體Office辦公Shopping商業(yè)Apartment居住Hotel酒店Traffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲Complex都市綜合體都市綜合體（Complex）是將城市中商業(yè)/辦公/居住/酒店/展覽/餐飲/會議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，使之各物業(yè)形態(tài)價(jià)值最大化。都市綜合體的特點(diǎn)：功能的復(fù)合性、綜合價(jià)值的最大化和重新定義區(qū)域價(jià)值等123潛在的綜合價(jià)值非常大，公寓和寫字樓承擔(dān)回現(xiàn)的功能，而商用物業(yè)和酒店承擔(dān)著形象提升和品牌打造的功能，也沉淀了項(xiàng)目相當(dāng)部分的利潤項(xiàng)目的開發(fā)與區(qū)域發(fā)展是相輔相成的，往往要通過項(xiàng)目重新定義區(qū)域，帶動區(qū)域增值，從而使項(xiàng)目價(jià)值得到顛覆性的提升項(xiàng)目往往要通過多種功能復(fù)合，形成城市生活新的一極，促使區(qū)域價(jià)值的重新定義45項(xiàng)目成功的重點(diǎn)在于提高土地單位面積的承載力和土地立體空間的開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度往往較高，容積率較高項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展大勢緊密聯(lián)系，往往要承擔(dān)城市結(jié)構(gòu)更新、功能體系更新的責(zé)任都市綜合體的開發(fā)模式：我們對國內(nèi)都市綜合體進(jìn)行了廣泛研究，著重選取了以下三個(gè)案例、三種模式萬達(dá)廣場模式：全國經(jīng)營最成功、復(fù)制最多的綜合體項(xiàng)目華潤萬象城模式：深圳經(jīng)營最成功、最高檔的綜合體項(xiàng)目大中華模式：深圳經(jīng)營比較成功、非住宅的開發(fā)模式的綜合體項(xiàng)目注：單一主力店項(xiàng)目多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場項(xiàng)目城市綜合體萬達(dá)全部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖萬達(dá)綜合體項(xiàng)目分布具體情況序號城市城市級別數(shù)量狀態(tài)上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽其他北京1098765243121一線一線