OUTLETS(奧特萊斯)項(xiàng)目運(yùn)作幾種方式

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所謂奧特萊斯，就是過(guò)季、下架、斷碼的名牌，你有錢(qián)，要買(mǎi)當(dāng)季的名牌，你不要來(lái)這里。你既想要名牌，又想要折扣，就來(lái)奧特萊斯。

做奧特萊斯，就是差異化經(jīng)營(yíng)。

OUTLETS引進(jìn)品牌的方式分三種

（1）買(mǎi)斷。有些國(guó)外的大品牌很難招進(jìn)來(lái)，我們就采取買(mǎi)斷的形式。要靠他們撐門(mén)面，沒(méi)有不行，只能這么干。

（2）裝修補(bǔ)貼。要按他們的標(biāo)準(zhǔn)、由他們請(qǐng)的裝修隊(duì)裝修，裝修補(bǔ)貼直接支付給商戶(hù)。

（3）墊資。有些品牌在國(guó)內(nèi)被騙怕了，除非你先墊資，否則他不會(huì)壓貨在你這里。他先拿到錢(qián)，不怕你賣(mài)完?yáng)|西不及時(shí)結(jié)款，也不怕你把東西弄臟、弄破、弄丟，這些東西他不會(huì)再要回去，直接從押款里扣除。

第一階段是市調(diào)，通過(guò)市場(chǎng)拿出一個(gè)完整的項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商方案、運(yùn)營(yíng)方案，然后是招商、開(kāi)業(yè)籌備期，視項(xiàng)目體量和難度，一般是3~6個(gè)月，最后是1~3年的運(yùn)營(yíng)管理期。

.-物業(yè)經(jīng)理人

第二種就是招商服務(wù)。根據(jù)客戶(hù)的要求，引進(jìn)目標(biāo)商戶(hù)，達(dá)成的招商。

OUTLETS這個(gè)項(xiàng)目，一定要有自己的市調(diào)，了解清楚周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃，消費(fèi)者的特征。我們有自己的獨(dú)立判斷，除了東莞，還要了解廣州、深圳的市場(chǎng)情況。這樣的規(guī)模，至少要珠三角的商業(yè)氛圍構(gòu)成才能有希望。

篇2：君臨國(guó)際廣場(chǎng)安全管理運(yùn)作方式

君臨國(guó)際廣場(chǎng)安全管理運(yùn)作方式

1、崗位設(shè)置

安全崗位設(shè)置說(shuō)明：

1）1號(hào)崗：位于博愛(ài)廣場(chǎng)，由安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)

2）2號(hào)崗：形象崗，位于B幢辦公入口附近

3）3號(hào)崗：主出入口崗

4）4號(hào)崗：機(jī)動(dòng)車(chē)主入口崗，位于B棟西南側(cè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口

5）5號(hào)崗：外圍巡邏崗，位于文化景觀(guān)帶和院士廣場(chǎng)

6）6號(hào)崗：公寓門(mén)童，位于酒店式公寓大堂

7）7號(hào)崗：巡樓崗

8）8號(hào)崗：停車(chē)場(chǎng)管理崗

2、崗位設(shè)置原則

（1）充分考慮安全管理特點(diǎn)設(shè)立形象崗，展示安全管理良好形象。

（2）巡邏崗巡邏周期能保障在1個(gè)小時(shí)內(nèi)全面巡檢一次，建筑物內(nèi)突發(fā)事件的快速反應(yīng)。

（3）出入口、建筑物大堂的重點(diǎn)把控，特別是人員、物資進(jìn)出的有效控制。

（4）考慮各崗位之間的距離和安全員的體力及快速增援的及時(shí)性。

（5）考慮到智能設(shè)備控制，君臨國(guó)際廣場(chǎng)出入口、寫(xiě)字樓、酒店公寓、高層公寓、地下停車(chē)場(chǎng)、周界保護(hù)的安全性、功能性和復(fù)雜性。

（6）突出"統(tǒng)一調(diào)配、分級(jí)管理"的安全思路，無(wú)安全管理盲區(qū)。

3、安全崗位工作職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)

（1）形象崗：形象崗設(shè)專(zhuān)用崗?fù)?，安全員白天8：00-18：00在崗，要求著裝整潔統(tǒng)一、舉止規(guī)范，對(duì)進(jìn)出廣場(chǎng)業(yè)主、車(chē)輛行軍禮。以展示物業(yè)風(fēng)貌和安全管理形象。

（2）巡邏崗：巡邏崗全天24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全巡視和寫(xiě)字樓樓層巡視。

（3）門(mén)童崗：酒店式公寓設(shè)門(mén)童崗，24小時(shí)負(fù)責(zé)維護(hù)公寓秩序，提供客戶(hù)相關(guān)服務(wù)。

（4）車(chē)管崗：君臨國(guó)際廣場(chǎng)交通車(chē)管崗實(shí)行全天24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)車(chē)輛交通秩序維護(hù)，路面專(zhuān)業(yè)泊車(chē)、地庫(kù)停車(chē)服務(wù)。

4、安全管理隊(duì)伍建設(shè)

安全員是維護(hù)和管理君臨國(guó)際廣場(chǎng)治安秩序的專(zhuān)職人員，安全隊(duì)伍建設(shè)是非常重要的。

（1）安全員入職標(biāo)準(zhǔn)

1）熱愛(ài)安全工作，品行端正，無(wú)犯罪前科和違法劣跡，作風(fēng)正派，態(tài)度和善，遇事冷靜，機(jī)智果斷勇敢；

2）具有較強(qiáng)的觀(guān)察、分析和判斷是非能力，思維敏捷，反應(yīng)迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)；具有高度社會(huì)責(zé)任感；具有同犯罪分子作斗爭(zhēng)的勇敢精神；具有一定的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)；

3）具有高中以上文化素質(zhì)，身體健康，年齡18到25歲，身高172MM以上，裸眼視力1.0以上，無(wú)殘疾，無(wú)重聽(tīng)，無(wú)口吃，無(wú)色盲和色弱，體形勻稱(chēng)，相貌端正，樸實(shí)大方；具有較強(qiáng)的吃苦耐勞的精神和環(huán)境適應(yīng)能力。

（2）業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)

1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類(lèi)型。

2）培訓(xùn)方式：理論講授、制度學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)介紹、操作、模擬訓(xùn)練等。

3）上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：安全員的基本素質(zhì)、基本專(zhuān)業(yè)知識(shí)、基本專(zhuān)業(yè)技能，公司有關(guān)制度和君臨國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)熟悉。

4）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、車(chē)輛管理、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列風(fēng)貌、文明禮貌、職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律、敬業(yè)精神等。

（3）日常管理

1）保持安全員隊(duì)伍的穩(wěn)定性。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)與客戶(hù)間的溝通和了解，加強(qiáng)治安防范。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)；

2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為安全員的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立注重才干、配套考核的機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰；

3）嚴(yán)格選配安全領(lǐng)班。領(lǐng)班的選配是安全班組建設(shè)工作的重要一環(huán)。他們與安全員工作密切相關(guān)，最了解其思想動(dòng)態(tài)，是安全工作的中堅(jiān)力量和骨干。

4）樹(shù)立安全隊(duì)伍的良好形象。在日常管理工作中，安全員不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。因此通過(guò)開(kāi)展必要的軍事訓(xùn)練和日常教育工作，樹(shù)立良好的安全隊(duì)伍形象。

5、人防、技防結(jié)合，構(gòu)筑安全屏障

（1）君臨國(guó)際廣場(chǎng)安全屏障構(gòu)成圖

如上圖所示，君臨國(guó)際廣場(chǎng)的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護(hù)屏障。六大安全系統(tǒng)通過(guò)護(hù)管隊(duì)伍的科學(xué)運(yùn)用，顯得更全面、更先進(jìn)、更專(zhuān)業(yè)，為君臨國(guó)際廣場(chǎng)主業(yè)主放心享受高品質(zhì)生活提供全面保障。

（2）安全屏障系統(tǒng)運(yùn)作

安全系統(tǒng)分布點(diǎn)控制目標(biāo)工作要點(diǎn)

閉路電視監(jiān)

控系統(tǒng)電梯內(nèi)、消防梯入口、換層入口、地下停車(chē)場(chǎng)出入口電梯、停車(chē)場(chǎng)、、走火通道、3樓活動(dòng)中心安全監(jiān)控、消防報(bào)警系統(tǒng)晝夜開(kāi)通，設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視大樓安全狀況

密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像

火災(zāi)自動(dòng)裝置報(bào)警，立即通知護(hù)管員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況。

必須保持充沛的精力，不打瞌睡、聊天、吃零食，以高度責(zé)任感認(rèn)真觀(guān)察，不向外人提供大樓監(jiān)控點(diǎn)、消防設(shè)備等安全方面的資料

紅外線(xiàn)防盜

探測(cè)系統(tǒng)大樓圍墻；各業(yè)主家防止從非正常通道進(jìn)入人員，在禁止入內(nèi)的時(shí)間內(nèi)監(jiān)控出入情況

緊急呼叫系統(tǒng)各業(yè)主家中業(yè)主發(fā)生緊急情況時(shí)爭(zhēng)取最快時(shí)間趕到

火警自動(dòng)報(bào)

警系統(tǒng)大樓公共區(qū)域溫感、煙感、自動(dòng)噴啉系統(tǒng)等消防設(shè)備的啟動(dòng)，有效地控制火災(zāi)

快速反應(yīng)護(hù)

管隊(duì)伍管理中心建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，2分鐘內(nèi)集合，爭(zhēng)取有效時(shí)間，保護(hù)業(yè)主的安全為已任

大樓廣播系統(tǒng)各層公共過(guò)道火災(zāi)時(shí)指引人員疏散；發(fā)生突發(fā)情況，提醒業(yè)主警惕

以上系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連，當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心將做出積極的反應(yīng)措施，它是安全設(shè)備的運(yùn)用機(jī)構(gòu)，其作用突出了安全的防范和力量的調(diào)配。通過(guò)監(jiān)控中心的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，利用安全警報(bào)信息處理網(wǎng)絡(luò)，調(diào)動(dòng)所有部門(mén)力量，及時(shí)處理應(yīng)急突發(fā)事件，并做出快速判斷，當(dāng)內(nèi)部力量不足時(shí)及時(shí)向社會(huì)公眾部門(mén)尋求支援。

監(jiān)控中心信息處理圖：

6、安全應(yīng)急方案的設(shè)計(jì)與演練

針對(duì)君臨國(guó)際廣場(chǎng)的建筑結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境，設(shè)計(jì)各種突發(fā)事件預(yù)案，如治安刑事、火警、火災(zāi)自然災(zāi)害等突發(fā)事件的反應(yīng)預(yù)案，進(jìn)行相應(yīng)的模疑演練，提高對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)君臨國(guó)際廣場(chǎng)的正常生活秩序。以下是緊急事件處理流程圖：

篇3：商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)作方式

一、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

(1)若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的,商用部分與住宅部分的公共管理事務(wù)(如保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等)應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。對(duì)商場(chǎng)的管理可以由商場(chǎng)管理處進(jìn)行統(tǒng)籌和調(diào)度。

運(yùn)作方式以商場(chǎng)、小區(qū)為服務(wù)對(duì)象,管理處為調(diào)度中心,工程部、保安部、保潔部根據(jù)商場(chǎng)或小區(qū)的管理特點(diǎn)及要求安排人員負(fù)責(zé)完成。

(2)若公共商業(yè)樓宇為專(zhuān)業(yè)商場(chǎng),管理公司的機(jī)構(gòu)便是專(zhuān)為商場(chǎng)管理而設(shè)的。

在此機(jī)構(gòu)中,商場(chǎng)管理部是中心,其他部門(mén)都要與之配合。

管理部的工作要旨是服務(wù),不管是對(duì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)主還是對(duì)承租的商客,都要為他們提供方便的服務(wù)與良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,使物業(yè)出租率高、經(jīng)營(yíng)興旺、升值快。

二、外部管理運(yùn)作方式

(1)成立商場(chǎng)管理委員會(huì),在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),讓經(jīng)營(yíng)者參與管理。

如果公共商業(yè)樓宇屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì),管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額,進(jìn)行投票選舉;如公共商業(yè)樓宇為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán),則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營(yíng)者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由5~9人為宜,不宜過(guò)多,否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見(jiàn)。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人擔(dān)任。

管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司,協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為,提出經(jīng)營(yíng)方面的合