中關(guān)村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案

中關(guān)村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案PAGE4-中關(guān)村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案編制單位：北京中創(chuàng)偉業(yè)房地產(chǎn)評估有限責任公司編制時間：二○年七月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目基本情況 1一、項目區(qū)位情況 1二、土地利用現(xiàn)狀分析 2三、現(xiàn)狀地上物狀況 3四、項目規(guī)劃情況 4五、項目背景和實施內(nèi)容 6第二章編制依據(jù) 8一、法律法規(guī)依據(jù) 8二、項目依據(jù) 8第三章項目市場分析 9一、北京市房地產(chǎn)市場分析 9二、北京市土地市場分析 10三、海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 11四、2012年北京市土地市場預(yù)測 12第四章一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度 13一、一級開發(fā)實施主要內(nèi)容 13二、項目開發(fā)進度計劃 13第五章征地實施方案 15一、征地情況概述 15二、征地補償方案 15第六章拆遷實施方案 17一、現(xiàn)狀調(diào)查 17二、拆遷補償方案 17三、拆遷成本分析 20四、拆遷安置方案 20第七章市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 23第八章土地供應(yīng)方案 24一、土地供應(yīng)模式 24二、土地供應(yīng)計劃 24三、土地一級開發(fā)深度 24四、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定 24第九章項目投資方案 25一、項目一級開發(fā)總投資估算 25二、土地地價款估算 26三、入市交易底價估算 27四、土地銷售收入估算 27五、政府土地收益測算 28六、項目資金平衡分析 29七、資金籌措 29第十章項目管理方案 30一、建設(shè)計劃管理 30二、項目的進度計劃管理 30三、項目管理 31第十一章重點事項說明 32中關(guān)村東升科技園二期項目土地一級開發(fā)實施方案-PAGE3-第一章項目基本情況一、項目區(qū)位情況1、區(qū)域位置中關(guān)村東升科技園二期項目位于北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)西小口村，東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路），西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（含代征綠地）。位置如圖1-1所示。項目位置項目位置圖1-1：項目位置示意圖2、宗地自然特征海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北部，地理位置北緯39°53'-40°09'，東經(jīng)116°03'-116°23'；東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平區(qū)接壤。全區(qū)總面積426平方公里，南北長約30公里，東西最寬處29公里。項目宗地位于海淀區(qū)中東部，主要自然特征如下：（1）氣候本項目地處北京市區(qū)的西南部，屬華北平原溫帶大陸季風型氣候。季節(jié)溫差及晝夜溫差大，年平均氣溫約為11.5度，最高平均氣溫26度，最低平均氣溫—6度。年降雨量變化較大，多年平均降雨量約為580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。長年主導(dǎo)風向為西南風和西北風，夏季主要刮西南風，風力不大，冬季主要刮西北風，最大風力可達8級。（2）水文海淀境內(nèi)有大小河流10條，總長度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等水面，占北京市湖泊總數(shù)的20%；水域面積4平方公里，占北京市水域面積的41.28%，湖泊數(shù)量和水域面積均列北京市各區(qū)縣之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面積1.94平方公里。（3）地形地貌本項目位于海淀區(qū)北五環(huán)外、林萃路西側(cè)，地貌類型簡單，以平原為主，海拔較低。項目區(qū)內(nèi)地勢平坦。（4）地質(zhì)本項目地塊尚未聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，但從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目地塊地質(zhì)條件應(yīng)適合進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。3、區(qū)域特征與區(qū)位分析項目所在地位于海淀區(qū)的中東部，隸屬于東升鎮(zhèn)，鄰近奧林匹克森林公園北園。項目緊鄰黑泉路和西小口路，鄰近北五環(huán)路、京藏高速公路，對外交通較為便捷。項目位置距北三環(huán)不到10公里。區(qū)域交通條件較為優(yōu)越，地鐵八號線在項目西側(cè)設(shè)有西小口站，距項目不到1000米。項目周邊有公交線路通過。周邊配套較為完善，銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施較為齊全。二、土地利用現(xiàn)狀分析1、規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項目總占地69.96公頃（1049.4畝），全部為集體土地。2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項目用地全部為集體土地，土地性質(zhì)有農(nóng)村宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。表1-1：項目土地利用現(xiàn)狀情況單位（公頃）行政權(quán)屬集體土地農(nóng)村宅基地集體企業(yè)道路等其他合計東升鄉(xiāng)23.424.921.6669.96三、現(xiàn)狀地上物狀況本項目一級開發(fā)用地及拆遷范圍內(nèi)有現(xiàn)狀地上物總建筑面積40.5萬平方米具體數(shù)據(jù)見下表：表1-2：現(xiàn)狀地上物情況統(tǒng)計表序號建筑性質(zhì)占地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）戶數(shù)/個數(shù)人口1宅基地23.415.6101526822集體企業(yè)24.924.9————合計48.340.510152682圖1-2：項目用地航拍圖四、項目規(guī)劃情況本項目控規(guī)圖及規(guī)則指標（不含代征綠地）如下：圖1-3：項目控規(guī)圖及指標本項目總體規(guī)劃情況如下表：表1-4：項目用地規(guī)劃指標表序號項目數(shù)值計量單位1用地規(guī)模69.96公頃1.1建設(shè)用地25.87公頃1.2代征道路11.83公頃1.3代征綠地32.26公頃2地上總建筑面積829310平方米2.1回遷安置房及配套138400平方米2.2自持經(jīng)營產(chǎn)業(yè)用房459150平方米2.3入市交易部分230000平方米2.4110KV變電站1760平方米3建筑容積率0.4~3.5(平均：3.21)4建筑高度≤60米5綠化率≥30%五、項目背景和實施內(nèi)容為服務(wù)中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)發(fā)展建設(shè)，盡快在本地區(qū)形成新的城市經(jīng)濟增長點，改善本地區(qū)城市環(huán)境面貌。北京市海淀區(qū)人民政府于2010年1月6日下發(fā)了《關(guān)于東升科技園二期項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀要》“海政會[2010]2號”，《會議紀要》對東升科技園二期項目功能定位為：以創(chuàng)建世界一流園區(qū)為目標，樹立核心區(qū)東部城市新形象，同時，要按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題；在產(chǎn)業(yè)定位上，要按照核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求，進一步研究和明確。2010年11月13日，北京市海淀區(qū)人民政府核發(fā)了《關(guān)于東升科技園冠名“中關(guān)村東升科技園”的批復(fù)》“海政函[2010]249號”。將該項目明確定位為中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的二級園，重點引入符合核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的高新技術(shù)企業(yè)；建為集技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品展示、企業(yè)孵化于一體的科技園。遵照北京市人民政府的相關(guān)指示精神，2010年4月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主持召開了《東升科技園二期項目協(xié)調(diào)會》，明確提出將本項目“納入中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)整體規(guī)劃”，請市規(guī)委、市規(guī)劃院“盡快完成高壓走廊改移、公交車站調(diào)整、增加容積率及預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地等控規(guī)調(diào)整工作”2011年4月，北京市規(guī)劃委員會完成了該項目控規(guī)調(diào)整方案的公示，2011年8月，位于二期項目西北側(cè)的國管局經(jīng)濟適用房（西三旗建材西路16號院）項目進行控規(guī)調(diào)整，市規(guī)委協(xié)調(diào)二期項目在4月份公示方案的基礎(chǔ)上再次做出方案調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容為：西部回遷房及托幼建設(shè)用地約5.74公頃，容積率0.8~2.5，建筑高度60米，建筑面積約13.84萬平方米；東部教育科研用地約19.69公頃，容積率3.5，高度60米，建筑面積約68.915萬平方米；北側(cè)市政用地0.44公頃，容積率0.4，高度12米，建筑面積約1760平方米，總建筑面積約82.931萬平方米。東升科技園二期項目擬實施內(nèi)容為回遷安置房及配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)用地的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中：①1813-L03、1813-L15、1813-L16地塊進行安置房住宅及配套建設(shè)；②1813-L18、1813-L20、1813-L24、1818-L25地塊進行必要的征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中三分之二的土地協(xié)議出讓給北京市東升農(nóng)工商總公司或其控股的中關(guān)村東升科技園有限責任公司自持經(jīng)營（平均分攤土地一級開發(fā)成本），其余三分之一達到入市條件后入市交易。項目規(guī)劃地上總建筑面積82.931萬平方米，其中回遷安置房及配套面積13.84萬平方米，110KV變電站1760平方米，產(chǎn)業(yè)用地中三分之二用于自持經(jīng)營，三分之一進行入市交易。

第二章編制依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）；2、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市〔2005〕540號）；3、北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核暫行辦法（送審稿）。4、北京市出讓國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌辦法；5、北京市建設(shè)征地補償安置辦法（北京市人民政府令第148號）；6、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號）；7、關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估標準》的通知（京國土房管拆字[2003]808號）8、北京市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用〔2005〕533號）；9、北京市人民政府2002年12月下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》[京政發(fā)（2002）32號]；10、北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā)〔2005〕6號）；二、項目依據(jù)1、項目控規(guī)指標2、委托方提供的有關(guān)本項目的資料和文件3、本實施方案編制人員調(diào)查收集的相關(guān)資料

第三章項目市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)市場在2011年政策調(diào)控的作用下，1-12月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)；住宅銷量受政策影響較大；政策性住房建設(shè)高速增長；項目金融貸款呈下降趨勢。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長2011年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3036.3億元，比上年增長10.1%（根據(jù)國家統(tǒng)計局提高投資統(tǒng)計起點的相關(guān)規(guī)定，上年同期數(shù)據(jù)為調(diào)整后數(shù)據(jù)）。其中，住宅完成投資1778.3億元，增長21.7%；寫字樓完成投資363.8億元，增長40.4%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資296.7億元，下降11.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成1235.1億元，比上年增長35.6%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為40.7%。（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷恢復(fù)2011年末，全市商品房施工面積為12065.4萬平方米，比上年增長17.1%。其中，住宅施工面積為7168.1萬平方米，增長16.1%；寫字樓為1422.7萬平方米，增長34.9%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為1187.5萬平方米，下降3.4%。2011年，全市商品房新開工面積為4246.1萬平方米，比上年增長42.8%。其中，住宅新開工面積為2596.4萬平方米，增長25.8%；寫字樓為489.4萬平方米，增長1.4倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為306.4萬平方米，增長26.4%。2011年，全市商品房竣工面積為2245.2萬平方米，比上年下降5.9%。其中，住宅竣工面積為1316.1萬平方米，下降12.2%；寫字樓為245.2萬平方米，增長23.6%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為232.4萬平方米，下降14.5%。（三）住宅銷售受政策影響較大2011年，全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。其中，住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%；寫字樓為211.4萬平方米，增長1.6%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為108.7萬平方米，下降23.5%。分功能區(qū)看，2011年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為71.2萬平方米和631.5萬平方米，分別比上年下降42.2%和19.8%，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售645.9萬平方米和91.4萬平方米，分別比上年增長0.9%和2.9%。（四）政策性住房建設(shè)高速增長2011年，全市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，增長87.9%。12月末，全市政策性住房施工面積為4084.4萬平方米，比上年增長46.3%，其中住宅施工面積為3273.4萬平方米，增長43.1%。2011年，全市政策性住房新開工面積為1726.8萬平方米，比上年增長59.7%，其中住宅新開工面積為1388.7萬平方米，增長49.7%。（五）項目金融貸款呈下降趨勢2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為5358.1億元，比上年下降4.8%。其中，金融貸款為1168億元，下降11.3%；自籌資金為1746.2億元，下降0.1%；定金及預(yù)收款為1518.1億元，下降5.8%。二、北京市土地市場分析根據(jù)《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2011年全年計劃完成供地總量6500公頃，其中經(jīng)營性用地3100公頃，包括住宅用地2550公頃、商服用地550公頃。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公頃。2011年北京實際\o"土地"土地供應(yīng)總量為5970公頃，完\o"成全的博客"成全年6500公頃供應(yīng)計劃的92%，這是近3年來北京首次沒有完成年度供地計劃。據(jù)市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年12月15日，今年北京市共成交經(jīng)營性用地914.7公頃，正在掛牌交易的經(jīng)營性用地共計213.9公頃，因此目前僅完成全年非保障房經(jīng)營性用地供地計劃1770公頃的64.8%。今年北京市共成交住宅用地50宗，規(guī)劃建筑面積總計765.2萬平米，不僅較去年大幅下降47.3%，更創(chuàng)近5年來新低。此外，今年成交住宅平均樓面地價為4869元/平米，較去年下降33.5%，也不及2009年，且平均溢價率僅為11.3%，為近5年來最低。從2011年各月的成交情況看，土地市場供應(yīng)可以分為以下兩個階段：第一階段，1-5月份，政府推地節(jié)奏較慢，摸索保障房用地落實方法；開發(fā)企業(yè)在新政下謹慎拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供應(yīng)19宗，成交13宗，成交面積僅占全年成交量的20.9%。第二階段，6-12月份，政府為完成全年供地計劃，提高推地節(jié)奏，部分開發(fā)企業(yè)謀劃弱市低價拿地。此階段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面積占全年的79.1%。從區(qū)域分布上看，2011年住宅用地成交中，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的比重顯著上升，達23.3%，較2010年高出19.9個百分點，特別是懷柔區(qū)、門頭溝區(qū)等遠郊區(qū)域，土地成交活躍，將成為未來商品房供應(yīng)的重要區(qū)域。2011年12月中旬，中央經(jīng)濟會議對明年房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，一方面，抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，另一方面，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。三、海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況2011年，海淀區(qū)經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定。財政收入實現(xiàn)較快增長,工業(yè)生產(chǎn)增速持續(xù)走低,全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步回升,消費市場運行基本平穩(wěn),對外經(jīng)濟貿(mào)易增長乏力,城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長。1.財政收入實現(xiàn)較快增長2011年，海淀區(qū)累計實現(xiàn)區(qū)域財政收入1309.30億元，同比增長26.8%；累計實現(xiàn)區(qū)級財政收入241.76億元，增長26.6%。與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的主體稅種完成情況良好，其中營業(yè)稅實現(xiàn)102.84億元，增長23.3%；企業(yè)所得稅實現(xiàn)42.79億元，增長17.2%；增值稅實現(xiàn)21.99億元，增長24.8%。2.工業(yè)生產(chǎn)增速持續(xù)走低2011年，海淀區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1304.9億元，同比增長2.1%，累計增速為年內(nèi)最低。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值623.9億元，同比增長8.4%。從銷售情況看，2011年累計實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值1304.8億元，同比增長3.7%，其中累計實現(xiàn)出口交貨值79.4億元，同比增長1.1%。3.全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步回升2011年，海淀區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資625.3億元，同比增長16.0%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成339.3億元，增速回升至12.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成281.1億元，同比增長19.8%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中仍以三產(chǎn)投資為主，2011年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資317.1億元，同比增長13.2%，第二產(chǎn)業(yè)投資僅為22.2億元，同比增長0.9%。4.消費市場運行基本平穩(wěn)2011年，海淀區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額1383.1億元，同比增長10.0%，其中限額以上企業(yè)實現(xiàn)消費品零售額1210.1億元，同比增長8.9%。在限額以上零售額中，汽車及零配件銷售行業(yè)實現(xiàn)零售額218.5億元，同比下降17.5%。分行業(yè)來看，限額以上零售額中批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別增長11.3%、7.8%、16.7%和14.8%。5.對外經(jīng)濟貿(mào)易增長乏力2011年，海淀區(qū)合同外資額為16.0億美元，同比下降32.2%；實際利用外資14.3億美元，同比增長5.6%。6.城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長2011年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)37746.4元，增長13.2%；農(nóng)村居民人均純收入實現(xiàn)20015元，增長13.7%。2011年，海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出23999.6元，增長11.1%；農(nóng)村居民人均生活消費支出16498元，增長10.8%。四、2012年北京市土地市場預(yù)測第一，住宅用地供應(yīng)總量同比有所增長，但漲幅有限；所供土地以近遠郊區(qū)域為主，其中遠郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升；配建保障房的住宅用地比較將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出；由于北京土地一級開發(fā)涉及成本過高，土地價格也不會有明顯松動。第二，出于對資金鏈的擔憂，以及對利潤的考量，開發(fā)企業(yè)在京拿地將更為謹慎，品牌房企將延續(xù)今年的趨勢，更加注重處在快速發(fā)展階段的二三線城市拿地。而除個別企業(yè)可能積極介入保障房開發(fā)建設(shè)外，大多數(shù)企業(yè)對此仍將視為“雞肋”，從而影響拿地熱情。第三，在供應(yīng)小幅增長，需求繼續(xù)消退的情況下，未來一段時間內(nèi)北京市土地市場仍將持續(xù)低迷，總體成交量仍將維持低位，除了個別優(yōu)質(zhì)地塊外，很難出現(xiàn)往年多輪哄搶的局面。第四，受住宅限購等住宅價格調(diào)控政策的影響，辦公及教育科研類用地將會逐步受到市場青睞。第四章一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度一、一級開發(fā)實施主要內(nèi)容從授權(quán)開始至土地入市交易，一級開發(fā)實施單位具體承擔的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實施征地、拆遷及市政咨詢規(guī)劃設(shè)計、驗收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項。該項目整體規(guī)劃建設(shè)東升科技園二期，同時就地安置西小口村和后屯村被拆遷農(nóng)居民，解決該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展落后、現(xiàn)狀環(huán)境臟亂差的困境，按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決兩村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，并與核心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求相一致。二期項目內(nèi)分三個地塊分別實施回遷安置、產(chǎn)業(yè)自用、產(chǎn)業(yè)上市。二、項目開發(fā)進度計劃根據(jù)項目用地的整體規(guī)劃和現(xiàn)狀情況，考慮辦理各種手續(xù)的順序、時間與可能性，項目計劃實施周期為18個月。本項目開發(fā)進度安排如下圖所示：圖4-1：土地一級開發(fā)進度圖

第五章征地實施方案一、征地情況概述東升科技園二期項目用地位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)西小口村，地處海淀、朝陽、昌平三區(qū)交界。項目東至現(xiàn)狀黑泉路，南至規(guī)劃西三旗南路（現(xiàn)為西小口路），西至規(guī)劃育新花園西路，北至北新建材（不含代征綠地）。1、規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬本項目總占地69.96公頃，全部為2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)本項目集體土地性質(zhì)有農(nóng)民宅基地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村道路、林地等，具體情況詳見下表。表5-1：項目集體土地利用現(xiàn)狀情況單位（公頃）行政權(quán)屬集體土地農(nóng)村宅基地集體企業(yè)道路等其他合計東升鄉(xiāng)23.424.921.6669.963、征地數(shù)量本項目需征收中關(guān)村東升科技園二期用地69.96公頃，其中項目建設(shè)用地25.87公頃，代征道路11.83公頃，代征綠地32.26公頃。項目建設(shè)用地中安置房住宅用地7.03公頃，采用空轉(zhuǎn)形式征收，不計算征地補償費和勞動力安置費；其余計算征地補償?shù)耐恋孛娣e62.93公頃；征地稅費仍按69.96公頃計算。二、征地補償方案1、征地補償內(nèi)容及標準依據(jù)《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》（北京市人民政府令第148號）：（1）征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。（2）征地補償費不低于北京市最低保護標準。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。（3）征地補償費用于人員安置后，其余作為土地補償費支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。2、勞動力安置方案根據(jù)北京市人民政府第148號令，本項目征收農(nóng)民集體所有的土地后，相應(yīng)的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)妥善解決轉(zhuǎn)工勞動力就業(yè)安置問題。勞動力安置就業(yè):本項目按照“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、留地安置、發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的原則著力解決西小口村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展問題勞動力，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地留有2/3由東升集體經(jīng)濟組織自持經(jīng)營，協(xié)議出讓，分攤土地一級成本。勞動力安置就業(yè)問題由東升集體經(jīng)濟組織結(jié)合整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，統(tǒng)籌考慮，不再單獨計算安置費用。3、征地補償方案本項目征地采用留地安置結(jié)合貨幣補償方式。本項目征地范圍土地用途為宅基地、集體企業(yè)用地和林地，不涉及青苗和其他土地附著物。根據(jù)《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》（北京市人民政府令第148號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合海淀區(qū)東升鎮(zhèn)征地補償標準及本項目實際情況，本項目征地費用包括土地補償費、人員安置補助費、轉(zhuǎn)居手續(xù)費、青苗補償費，包干價擬定為200萬元/畝，征地面積為62.93公頃（943.95畝），項目征地費用共計188790萬元，征地稅費為防洪費，按69.96公頃計算，為1399萬元。征地不可預(yù)見費不再單計。

第六章拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調(diào)查本項目范圍內(nèi)地上物情況如下：1、住宅項目范圍內(nèi)現(xiàn)有住戶1015戶，人口2682人。農(nóng)民宅基地面積23.4萬平方米，建筑面積為15.6萬平方米2、非住宅集體土地非住宅建筑面積24.9萬平方米二、拆遷補償方案本項目拆遷采用貨幣補償方式。（一）住宅拆遷補償方案1、補償依據(jù)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》〖北京市人民政府令第124號〗以及海淀區(qū)拆遷政策相關(guān)規(guī)定、文件，確定集體土地住宅拆遷補償費用。2、補償測算拆遷補償費主要包括農(nóng)、居民拆遷補償費，集體企業(yè)拆遷補償費。拆遷費用包括拆遷評估補償及獎勵費及相關(guān)服務(wù)費用等構(gòu)成?！?】農(nóng)、居民拆遷補償及獎勵費經(jīng)初步調(diào)查，項目用地位于東升鎮(zhèn)西小口村，總居住人數(shù)2682人，總戶數(shù)1015戶，宅基地面積234000平方米，建筑面積156000平方米。根據(jù)京政函[2001]109號、京房管拆字〔2003〕808號、京房地評字（1999）656號等據(jù)實際情況確定。①區(qū)位補償價依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號）和周類項目的拆遷區(qū)位價格執(zhí)行情況，本項目宅基地區(qū)位補償價確定為5625元/平方米。②重置成新價用房屋重置成本結(jié)合成新進行計算。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分數(shù)+房架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+（墻身分數(shù)+門窗分數(shù)）×柱高差率］×標準間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分數(shù)×成新折余率+設(shè)備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率×227元/分根據(jù)評估人員的現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合估價經(jīng)驗，確定住宅房屋的重置成新價為1000元/平方米，設(shè)備、裝修及附屬物按照300元/平方米，合計1300元/平方米。③工程配合獎按被拆遷房屋25萬元/戶估算。④提前搬家獎：每戶5萬元。⑤家電遷移補助費：每戶1650元。⑥搬家補助費：按20元/平方米計算。⑦周轉(zhuǎn)補助費選擇房屋安置方式的，在周轉(zhuǎn)期間，拆遷人按照被拆遷人實際安置房屋情況給予周轉(zhuǎn)補助費，1200元/人·月，周轉(zhuǎn)期為36個月。⑧一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費以被拆遷房屋面積的70%為基數(shù)進行補償，補償標準為2000元/平方米以上合計216261萬元，具體見下表：表5-SEQ表5-\*ARABIC1項目農(nóng)、居民拆遷補償費用匯總表序號工程項目計費基數(shù)單價費用合計（萬元）備注1農(nóng)、居民住宅拆遷補償————2209401.1土地區(qū)位補償價5625元/平方米234000平方米131625參照周邊項目宅基地區(qū)位補償價格確定。1.2房屋騰退重置成新補償費1600元/平方米156000平方米24960按全部建筑面積1600元/平方米計算1.3工程配合獎25萬元/戶1015戶25375按全部建筑面積1015戶1.4提前搬家獎5萬元/戶1015戶5075按1015戶，補償標準5萬元/戶計算1.5家電遷移補助1650元/戶1015戶167按1015戶，補償標準1650元/戶計算1.6搬家補助費20元/平方米156000平方米312按全部建筑面積20元/平方米進行補償1.7周轉(zhuǎn)補助費1200元/人·月2682人115861200元/人·月，共2682人，周轉(zhuǎn)期36個月1.8一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費2000元/平方米109200平方米21840按拆遷面積的70%，補償標準2000元/平方米估算【2】企業(yè)拆遷補償費根據(jù)調(diào)查，目前項目用地范圍內(nèi)總建筑面積249000平方米。根據(jù)市政府87號令、京政函[2001]109號、京房管拆字〔2003〕808號、京房地評字（1999）656號等據(jù)實際情況，項目集體企業(yè)拆遷補償價按3500元/平方米計算【3】其他費用①拆遷服務(wù)費：按照拆遷費用的1.5％計取。②拆遷評估費根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》(京價（房）[1997]第398號)，參照本市房屋拆遷評估要求，按照拆遷評估補償費用的1.5％計取。③拆除費參照本市拆遷方案編制要求，取40元/平方米。拆除總面積為405000平方米項目拆遷成本具體構(gòu)成見下表：表5-SEQ表5-\*ARABIC2項目拆遷補償費估算表序號項目補償標準數(shù)量金額（萬元）1農(nóng)、居民住宅拆遷補償————2209401.1拆遷補償費5625元/平方米234000平方米1316251.2房屋騰退重置成新補償費1600元/平方米156000平方米249601.3工程配合獎25萬元/戶1015戶253751.4提前搬家獎5萬元/戶1015戶50751.5家電遷移補助1650元/戶1015戶1671.6搬家補助費20元/平方米156000平方米3121.7周轉(zhuǎn)補助費（36個月）1200元/人·月2682人115861.8一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費2000元/平方米109200平方米218402集體企業(yè)拆遷補償費3500元/平方米249000平方米871503高壓線入地費用250004其他費用————98974.1拆遷服務(wù)費1.50%30341146214.2拆遷評估費1.50%23905536564.3拆除及渣土清運費40元/平方米405000平方米16205拆遷不可預(yù)見費用10%1,2,4項之和317996拆遷費用合計————374786三、拆遷成本分析本項目土地一級開發(fā)共涉及拆遷住宅建筑面積15.6萬平方米，1015戶，2682人，每戶平均約2.64人，經(jīng)測算，戶均補償約218萬元，人均補償約82萬元。與同類區(qū)域拆遷項目情況相比，拆遷具有可行性。四、拆遷安置方案結(jié)合重點村改造的相關(guān)政策，初步確定本項目拆遷以貨幣補償為主，房屋安置、產(chǎn)業(yè)安置為輔的方式進行。依據(jù)拆遷安置方案，東升科技園二期項目共需安置房屋及配套總建筑面積共計138400萬平方米，其中，安置房住宅132690平方米，配套公建3310平方米，配套幼兒園2400平方米。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按照經(jīng)濟適用房管理。1、前期費用前期費用主要包括立項可研及實施方案編制費、市政規(guī)劃方案咨詢及綜合費、用地普測及撥地釘樁費、環(huán)境影響評價編制費、土地地價評估費、地質(zhì)災(zāi)害評估費、成本審計費、工程勘察費等費用支出。表5-4：回遷安置房前期費用估算表序號項目名稱基數(shù)單位方案指標經(jīng)審核方案投資額(萬元）備注一前期費用13.41㎡1121551【1.1】至【1.15】1.1立項可研及實施方案編制費75以估算投資額為基數(shù)，按“計價格[1999]1283號”并結(jié)合市場行情計算1.2用地普測及撥地定樁費100000㎡1.4元/平方米14以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按1.4元/平方米（用地普測0.4、勘測定界0.2、撥地定樁費0.8）計算1.3環(huán)境影響評價費20計價格【2002】125號、發(fā)改價格【2011】534號1.4地質(zhì)災(zāi)害評估費20按照市場收費一般水平確定1.5工程勘察費100000㎡10元/平方米10暫按照10元/平方米，規(guī)發(fā)（2000）630號1.6工程設(shè)計費39198萬元800市場、市規(guī)發(fā)（2000）630號1.7工程監(jiān)理費39198314京價（收）字（1996）第43號，暫按照建安造價的0.8%計算1.8招標代理費50計價［2002］1980號,包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備等招標1.9造價咨詢費50京價(收)字[2002]第480號1.10施工圖設(shè)計文件審查費138400㎡2元/平方米28發(fā)改價格【2011】534號1.11竣工圖編制費501.12工程保險費39198萬元0.20%78《北京市建設(shè)工程費用（北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會1997年）》并結(jié)合保險公司報價1.13檢測費138400㎡3元/平方米42室內(nèi)空氣污染、電檢、消檢、土壤氡氣檢測2、土地取得費用（1）土地征收費用征地空轉(zhuǎn)，回遷房地塊不計算征地成本。（2）地上物拆遷補償費用安置地塊的拆遷費用統(tǒng)一納入一級開發(fā)成本，不單獨計算。3、政府土地收益及相關(guān)稅費經(jīng)濟適用房用地按劃撥供地，不計算政府土地收益及相關(guān)稅費。4、房屋建造成本估算根據(jù)設(shè)計單位提供的設(shè)計方案，結(jié)合現(xiàn)行工程造價標準和建筑市場價格情況，本項目回遷房屋建造成本包含房屋建安費用、市政費用、室外工程、室內(nèi)裝飾等，地上按2200元/平方米，地下按2500元/平方米進行估算。其中地上部分按安置用房面積13.84萬平方米計入安置房成本；地下部分人防、設(shè)備用房等面積1.92萬平方米及地下車庫41600平方米（車位配比為1戶1個車位）的部分面積15800平方米（1：0.2的部分如系利用人防面積可全部計入，1：0.3的部分可計入60%，其他部分不能計入回遷成本），合計為3.5萬平方米計入安置房成本，另有2.58萬平方米的地下面積（建設(shè)成本為6450萬元）不能計入回遷成本。項目總建造成本=13.84×2200+3.5×2500=39198萬元。5、定向安置房成本定向安置房成本包含前期費用、政府土地收益及相關(guān)稅費、二級房屋建造成本、財務(wù)費用、投資利潤、相關(guān)營業(yè)稅費，最終成本以審計審定金額為準，具體測算詳見表5-5。表5-5：定向安置房總成本測算表序號項目金額（萬元）單價[元/地上建筑面積]備注一前期費用1551112二土地取得費用002.1-2.2項之和2.1征地費用002.2拆遷費用00三政府土地收益及相關(guān)稅費00四房屋建設(shè)成本391982832含地下可計入成本的面積五財務(wù)費用2813210周期2年，利率取6.65%六投資總額407493039【一】至【四】項之和折合地上建筑面積單價3039元/平方米折合總建筑面積單價2443元/平方米七投資利潤1222913%八相關(guān)營業(yè)稅費2516182收入的5.6%（按3350售價計算）九合計444873317【六】至【八】項之和測算說明：以上數(shù)據(jù)為方案階段估算，地下建筑面積需經(jīng)人防等部門審定，最終建設(shè)成本以審計審定金額為準。5、定向安置用房銷售價格根據(jù)定向安置房的成本定價原則，本項目初步確定售價為3350元/平方米。本項目需要安置拆遷農(nóng)民1015戶、2682人，3350元/平方米的銷售價格，總銷售收入為44924萬元。地下車庫向回遷居民租賃使用，不計算銷售收入。安置房總成本為44487萬元，銷售收入為44924萬元，盈余為437萬元，盈余沖減中關(guān)村東升科技園二期土地一級開發(fā)總成本，統(tǒng)一平衡開發(fā)資金。第七章市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案依據(jù)項目單位提供的資料，項目外部市政配套條件具體情況如下：①上水:該項目給水由建設(shè)項目東側(cè)林萃路DN200城市自來水管網(wǎng)提供，供水壓力大于0.22MPa。②中水:該項目用地中水由項目用地東側(cè)林萃路中水D160干線接入D125支線至宗地。③污水:該項目污水排至建設(shè)項目用地東側(cè)林萃路DN400mm市政污水管網(wǎng)。④雨水:該項目建筑物四周設(shè)雨水管道，可將雨水收集后直接排入建設(shè)項目用地東側(cè)林萃路DN500-DN700mm市政雨水管網(wǎng)。⑤熱力該項目所在區(qū)域無集中市政供熱管網(wǎng)接入，本項目自建燃氣鍋爐。⑥電力該項目用地內(nèi)規(guī)劃建設(shè)110KV變電站。⑦燃氣該項目由項目用地東側(cè)林萃路現(xiàn)狀DN300中壓管線引入DN200毫米燃氣支線，接至用地北側(cè)的建材城高壓B調(diào)壓站，向項目集中供應(yīng)燃氣。本項目不發(fā)生市政建設(shè)費用，暫估市政方案咨詢費用150萬元，計入本一級開發(fā)項目的前期費用。

第八章土地供應(yīng)方案一、土地供應(yīng)模式根據(jù)有關(guān)經(jīng)營性國有土地公開交易的有關(guān)規(guī)定，本項目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、市政方案咨詢等各項工作后，回遷地塊按劃撥供地，產(chǎn)業(yè)用地中2/3集體經(jīng)濟組織自持部分在平等分攤土地一級開發(fā)成本后，按協(xié)議出讓供地，產(chǎn)業(yè)用地其余1/3通過土地公開市場方式（招標、拍賣或掛牌）供應(yīng)。二期項目按三個地塊分別供地。二、土地供應(yīng)計劃根據(jù)土地一級開發(fā)及招拍掛出讓流程，結(jié)合已制定的征地、拆遷等開發(fā)實施計劃，本項目一級開發(fā)周期共1年，整體實施，擬在整體一級開發(fā)項目完成后實現(xiàn)上市地塊的公開交易。三、土地一級開發(fā)深度宗地內(nèi)土地平整。完成用地范圍外的市政方案咨詢。四、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定（一）入市交易底價的構(gòu)成根據(jù)《關(guān)于印發(fā)北京市國有土地使用權(quán)收購和入市交易補償暫行辦法的通知》（京國土房管出[2003]128號），上市底價由土地一級開發(fā)成本與地價款構(gòu)成。結(jié)合該項目具體情況，各項費用其中：1、土地一級開發(fā)成本包括：（1）項目前期費用（2）征地、拆遷補償費（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（4）不可預(yù)見費（5）財務(wù)費用（6）一級開發(fā)利潤2、地價款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布的《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》(京政發(fā)〔2002〕32號)，項目所在區(qū)域繳納的地價款類型為毛地價。結(jié)合項目周邊同類項目的房地產(chǎn)市場情況，初步對毛地價進行預(yù)估。（二）入市交易出讓底價按照以下程序確定：1、由有資質(zhì)的評估機構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。2、市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。3、市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門審議。4、市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。第九章項目投資方案一、項目一級開發(fā)總投資估算本項目總投資662489萬元，具體投資估算詳見表9-1。表9-1：土地一級開發(fā)投資估算明細表序號項目總費用（萬元）備注一前期費用732.061.1編制項目建議書(代可研報告)80按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準1.2土地一級開發(fā)實施方案編制費80按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準1.3編制市政規(guī)劃方案費150按市場行情估算，最終以實際發(fā)生并審計審定為準1.4用地普測及撥地定樁費36.2以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按1.4元/平方米計算,最終以實際發(fā)生并審計審定為準1.5編制環(huán)境影響評價費82.93以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按1元/平方米計算1.6編制交通影響評價費82.93以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按1元/平方米計算1.7招投標代理服務(wù)費30以標的額為基數(shù)，按“計價格[2002]1980號”并結(jié)合市場行情計算1.8編制土地上市地價評估費30按京價(房)字[1997]第398號文，并結(jié)合市場收費一般水平確定1.9編制地質(zhì)災(zāi)害評估費30按照市場收費一般水平確定1.10委托入市交易費50以入市底價為基數(shù)，按“京國土房管財[2003]82號”并結(jié)合市場行情計算1.11一級開發(fā)成本審計費用80以一級開發(fā)成本為基數(shù)，按照土地一級開發(fā)成本設(shè)計規(guī)則計算折合規(guī)劃可出讓建設(shè)面積單價10.62元/平方米二征地費用合計190189.00【2.1】＋【2.2】2.1征地補償費188790.00面積62.93公頃，征地包干價200萬元/畝2.2征地相關(guān)稅費1399.00含于征地包干費用中折合規(guī)劃可出讓建筑面積單價2760元/平方米三拆遷補償及相關(guān)費用342987【3.1】至【3.4】項之和3.1農(nóng)民宅基地拆遷補償220940拆遷折算單價14163元/平方米3.2集體土地非住宅拆遷補償87150拆遷折算單價3500元/平方米3.3其他拆遷費用25000高壓線入地3.4拆遷相關(guān)費用9897拆遷、評估、拆除服務(wù)折合規(guī)劃可出讓建筑面積單價4977元/平方米四征地拆遷不可預(yù)見費31799【4.1】+【4.2】4.1征地不可預(yù)見費0不單獨計算4.2拆遷不可預(yù)見費31799按“拆遷補償及相關(guān)費用”的10％計算五大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費0六回遷安置房損益-437七財務(wù)費用17650周期按1.5年，利率取6.4%，按65%計息八小計582920【一】至【七】項之和九土地一級開發(fā)投資回報46634【八】×8%十兩稅一費34580【八】/(1-5.6%)*5.6%十一土地一級開發(fā)總投資合計664134【七】至【九】之和折合到規(guī)劃可出讓建設(shè)用地的地面單價25672元/平方米折合規(guī)劃可出讓建設(shè)面積的樓面單價9637元/平方米二、土地地價款估算項目規(guī)劃可出讓總建筑面積68.915萬平方米，規(guī)劃用途為教育科研。本項目所處用途級別：按教育科研，則為綜合，位于五級地，基準毛地價為660-990元/平方米，出讓金按60%計算約為440元/平方米；如按高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)用途考慮，則為工業(yè)用途，仍為五級地，基準毛地價為195-300元/平方米，出讓金按60%計算約為160元/平方米。根據(jù)該區(qū)域類似項目的綜合用途的地價水平情況，結(jié)合項目自身實際情況，本項目地價水平按照綜合用途440元/平方米進行估算。三、入市交易底價估算入市交易底價為一級開發(fā)綜合成本與土地毛地價之和。一級開發(fā)綜合成本（包括一級開發(fā)投資回報）為664134萬元，折合規(guī)劃可出讓建設(shè)面積單價為9637元/平方米，政策土地收益單價為440元/平方米，本項目入市交易底價單價估算為10077元/平方米。本項目擬入市面積為23萬平方米，入市交易底價為231771億元。四、土地銷售收入估算此處主要采用假設(shè)開發(fā)法確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經(jīng)濟實現(xiàn)能力。1、項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入根據(jù)項目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢。經(jīng)對周邊綜合類房地產(chǎn)的調(diào)查分析，確定在本項目建成后，可以達到的綜合物業(yè)銷售均價預(yù)計為22000元。2、項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤（1）建造總成本根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算詳見下表：表9-4：建安綜合成本估算表序號名稱單價

(元/M2)備注費率具體取值一綜合建安費用5000二市政費用500紅線內(nèi)市政500建安費用的(10-15%)10%三建造成本5500一＋二四管理費用248建造成本的(5-8%)5.0%五專業(yè)人士費248建造成本的(5-8%)5.0%六不可預(yù)見費135建安費用的3%3.0%七建安綜合成本5581三至六項之和八