萬達項目2015年度營銷方案

12015.02南寧萬達茂項目2015年營銷方案匯報集團匯報版項目介紹市場預(yù)判及重點競品分析年度銷售指標與推盤計劃年度營銷總體思路與專項策略一季度營銷重點工作營銷支持營銷費用專項匯報其他關(guān)鍵問題目錄一、項目介紹1.1項目概況一、項目介紹總建筑面積：158.38萬㎡持有物業(yè)：21.63萬㎡

銷售物業(yè)：134.3萬㎡（住宅60萬㎡，公寓39萬㎡，室外步行街5.7萬㎡，底商5.6萬㎡，地下24萬㎡）開業(yè)時間：2017年6月17日經(jīng)營期：2014年7月11日-2019年6月30日1.2五象新區(qū)介紹一、項目介紹根據(jù)規(guī)劃，五象新區(qū)再造一個新南寧，全區(qū)規(guī)劃共175平方公里，定位為國內(nèi)一流、世界領(lǐng)先、獨具特色的現(xiàn)代化新城。聚焦五象新區(qū)

——再造一個新南寧“把五象新區(qū)建設(shè)成為國內(nèi)一流、世界領(lǐng)先、獨具特色的現(xiàn)代化新城?！薄?011年，自治區(qū)黨委書記郭聲琨，自治區(qū)主席馬飚“要重點開發(fā)建設(shè)五象新區(qū)，以五象新區(qū)建設(shè)引領(lǐng)和帶動整個城市發(fā)展?！薄?013年，南寧市委書記陳武規(guī)劃定位：五象新區(qū)打造成為一個集門戶之城、樞紐之城、首府之城、核心之城、文體之城、商務(wù)之城、科技之城等多種功能為一體的現(xiàn)代化新城。舊城區(qū)五象新區(qū)本項目本項目南寧市五象新區(qū)原175平方公里規(guī)劃注：五象新區(qū)開發(fā)建設(shè)范圍（原規(guī)劃面積175平方公里，新增規(guī)劃面積100平方公里龍象谷項目、50平方公里的新興產(chǎn)業(yè)園、30平方公里的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園組成）。項目位于南寧市重點發(fā)展的五象新區(qū)廣西文化產(chǎn)業(yè)城版塊中，有文化旅游環(huán)境優(yōu)勢。五象新區(qū)：是南寧城市規(guī)劃中一個以北部灣為核心的全新城區(qū)，是南寧市政府重點打造的未來城市新中心；目前仍處于開發(fā)建設(shè)階段，區(qū)域成熟度較低。本項目地所在的城市區(qū)位圖良慶組團：未來的自治區(qū)級文化中心、體育中心，區(qū)域交通樞紐與物流中心，花園式居住新城。廣西文化產(chǎn)業(yè)城：廣西文化產(chǎn)業(yè)城將匯集實景演出劇場、文化社區(qū)、動漫樂園、文化學(xué)校等等文化單位，是一個綜合多方位的文化產(chǎn)業(yè)園。模塊1：梅帥元實景演出核心產(chǎn)業(yè)項目；模塊2：文化、廣電、科協(xié)類項目；模塊3：新聞出版類項目一、項目介紹1.3項目區(qū)位項目區(qū)域處于建設(shè)中，周邊配套較為缺乏，以旅游和政府公建為主。3公里5公里學(xué)校1南寧學(xué)院2三岸小學(xué)3華苑雙語幼兒園4南寧市第一職業(yè)技術(shù)學(xué)校5南寧市東方外國語學(xué)校6青山小學(xué)醫(yī)院7南寧市仙葫醫(yī)院酒店8金旺角國際大酒店9金鉆國際酒店長途汽車站10瑯東汽車站其他11良慶區(qū)人民政府12青秀山風(fēng)景區(qū)13青秀山高爾夫14李寧體育園15廣西民族博物館16廣西體育中活圈配套項目3公里范圍內(nèi)配套較少，集中在江北的鳳嶺區(qū)域；項目5公里范圍內(nèi)配套以旅游、大型公益項目為主要，生活氛圍不濃。111213141516一、項目介紹1.4項目配套人口與GDP五象新區(qū)總規(guī)劃150萬人，以項目為圓點半徑3公里內(nèi)約3.8萬人口，5公里內(nèi)約5萬人口，10公里內(nèi)約35萬人口；2014年南寧市GDP總量

3148.3億元，增速8.5%；良慶區(qū)GDP總量116.21億元，增速8.2%，全市排名第五；邕寧區(qū)GDP總量58.62億元，增速8.9%，全市排名第四。二、市場預(yù)判及重點競品分析1.1南寧市近四年住宅市場核心數(shù)據(jù)

事項業(yè)態(tài)供應(yīng)成交面積（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價（元/平米）住宅2011年416407023483329022965672012年374355404014008729874272013年589584005905843543974212014年1-12月份70367262644611024907605住宅：2013年來供應(yīng)量劇增，主要是國內(nèi)一線開發(fā)商進駐，市場活躍，導(dǎo)致供應(yīng)量大增。2014年供求比1.1:1，環(huán)比上年供應(yīng)量上升19.4%、需求量上升9.2%，價格環(huán)比上年上升2.5%。但量增價不增，整體價格成長較少，住宅市場仍受國家宏觀調(diào)控影響較大。二、市場預(yù)判與重點競品分析數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺1.2南寧市2014年【住宅】供求及價格走勢供應(yīng)：全年供應(yīng)703萬㎡，月均供應(yīng)59萬㎡；全年供應(yīng)67262套，月均供應(yīng)5605套；成交：全年成交644萬㎡，月均成交54萬㎡；全年成交61102套，月均成交5092套；總體來說，南寧樓市成交量起伏不定，部分樓盤去化量緊縮，三季度持續(xù)走低，隨著10月份利好政策相繼出臺，經(jīng)過前三季的跌宕起伏后，在最后四個月迎來爆發(fā)式增長，市場主要還是以剛需為主調(diào)。價格：全年成交均價7605元/㎡，價格環(huán)比上年上升約2.5%。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺元/平米平方米二、市場預(yù)判與重點競品分析1.3【五象新區(qū)】2014年【住宅】供求及價格走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺元/平米平方米供應(yīng)：全年供應(yīng)166萬㎡，15258套，2014年1-12月五象新區(qū)整體呈上升趨勢，9、12月份供求波動較大，2014年下半年，五象新區(qū)各大品牌房企旗下樓盤相繼上市，供應(yīng)量多產(chǎn)品線豐富，市場關(guān)注度走高；成交：全年成交109萬㎡，10243套，占比南寧市全年成交15%。年度供求1.5:1，供大于求；同比2013年，2014年成交量漲幅最大的為五象新區(qū)；價格：區(qū)域成交均價5470元，全市均價最低，遠低于全市成交均價。二、市場預(yù)判與重點競品分析1.4五象新區(qū)典型住宅項目存量匯總五象新區(qū)未來住宅供應(yīng)量達1117.78萬㎡，且國內(nèi)一線品牌房企云集，競爭日趨白熱化。序號項目總量（萬㎡）供應(yīng)量（萬㎡）總?cè)セ浚ㄈf㎡）未推存量（萬㎡）1恒大綠洲6011.58522綠地國際花都366.53.5732.433萬科魅力之城338.55284華潤二十四城5100515合景天匯廣場67128596合景天峻廣場3851.236.87寶能城市廣場6285578寶能五象湖1號7463719天譽花園1108510510世茂茂御府（未售）36503611中鐵江灣山語城51524912陽光城翡麗灣385.85.532.513農(nóng)房瀾灣九里641915.848.214云星錢隆首府4965.243.815江悅藍灣21.42106.514.9216盛科城55855017碧水天和6628234318金源一品262418819漢軍五象一號30632720五象中央廣場1106521港保苑141410422龍域香堤半島27852223大唐總部1號（未售）15501524廣源大都會（未售）600060合計1094.42209.3143.77950.652014年1月至2015年2月五象新區(qū)成交未開工項目住宅體量101.6未來住宅供應(yīng)量合計1117.78二、市場預(yù)判與重點競品分析本項目寶能城市廣場（在售）均價6000元/㎡恒大綠洲（在售）均價7000元/㎡(對外含1500元/㎡精裝)綠地國際花都（在售）均價5900元/㎡萬科魅力之城（在售）均價6700元/㎡（精裝）華潤二十四城（內(nèi)部認購）均價6000元/㎡天譽花園（在售）均價6000元/㎡區(qū)域大牌房企云集，同樣具備地價低、規(guī)模體量大、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、營銷模式成熟等優(yōu)勢，競爭異常激烈。1.5五象新區(qū)住宅典型競品合景天峻廣場（在售）均價6700元/㎡（對外含1500元/㎡精裝）寶能五象湖1號（在售）均價6300元/㎡合景天匯廣場（在售）均價7500元/㎡（對外含1500元/㎡精裝）金源一品（在售）均價7500元/㎡保利領(lǐng)秀前城項目（待售）1106畝，249萬㎡（208萬㎡、21萬㎡商業(yè)、20萬㎡辦公）2015.2.11開工廣源大都會（內(nèi)部認購）均價6600元/㎡盛科城（在售）均價7800元云星錢隆首府（在售）均價7500元/㎡漢軍·五象一號（在售）均價6300元/㎡二、市場預(yù)判與重點競品分析1.6住宅市場預(yù)判（1）供應(yīng)：從2014年土地市場成交來看，五象新區(qū)仍然是供地主力，多家大牌房企斬獲新地，成交面積達2357439.16平米，占比全市土地成交的68.84%。2015年五象新區(qū)將持續(xù)成為南寧樓市熱點，隨著大牌房企的不斷涌入，巨大庫存和新增量，區(qū)域競爭將越來越激烈。（2）價格：區(qū)域內(nèi)大牌云集，白熱化競爭態(tài)勢下，預(yù)估以價換量的策略將會持續(xù)，預(yù)測區(qū)域價格將保持穩(wěn)定，小步上揚。（3）機會：五象新區(qū)作為南寧城市發(fā)展的重點建設(shè)區(qū)域，高檔次、高品位的“生態(tài)智慧新區(qū)”，2015年，五象新區(qū)迎來“5年新突破”的提速年，板塊規(guī)劃明確、市政全力推進、各大品牌房企更是排兵布陣，區(qū)域前景看好，片區(qū)項目所獲關(guān)注度逐漸走高，購房者信心逐漸增強。萬達茂2014年在市場上樹立的熱銷形象、高知名度和良好美譽度，都為項目價值加碼，鞏固購房者信心，為新一年的量價齊升創(chuàng)下了機會。二、市場預(yù)判與重點競品分析2.1南寧市近四年市場核心數(shù)據(jù)（商業(yè)）

事項業(yè)態(tài)供應(yīng)成交面積（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價（元/平米）商鋪2011年33272433324147142172012年28239119272542221312013年52463136373996248032014年1-12月64741035.37480711532386商業(yè)：2013年來供應(yīng)量也大幅上漲，原因是青秀萬達、安吉萬達、德利AICC、霖峰一號、榮和天街等項目集中入市，導(dǎo)致供應(yīng)量增加，價格有一定上漲，但競爭激烈，成交量平穩(wěn)。二、市場預(yù)判與重點競品分析2.2南寧市2014年【商業(yè)】供求及價格走勢供應(yīng)：全年供應(yīng)64萬㎡，月均供應(yīng)5.3萬㎡；全年供應(yīng)7410套，月均供應(yīng)617.5套；成交：全年成交35萬㎡，月均成交2.9萬㎡；全年成交4807套，月均成交400套；供需比1.8:1，整體供過于求。雖然南寧的限購政策放開，但對市場促進作用不大，特別是在全國住宅銷售持續(xù)低迷影響下，不少房企為保銷售業(yè)績，采取商、住聯(lián)動，或直接轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)，競爭激烈。青秀萬達、安吉萬達、霖峰、寶能、大商匯、盛天、龍光均是這一商戰(zhàn)中的重要角色。價格：全年成交均價32386元/㎡，價格環(huán)比上年上漲30%。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺24803元/平米平方米二、市場預(yù)判與重點競品分析2.3【五象新區(qū)】2014年【商業(yè)】供求及價格走勢供應(yīng)：全年供應(yīng)8.2萬㎡，月均供應(yīng)0.68萬㎡；全年供應(yīng)779套，月均供應(yīng)65套；成交：區(qū)域1-4個月無成交，全年成交1.3萬㎡，月均成交0.1萬㎡；全年成交189套，月均成交15套，供求比6.3:1，供嚴重大于求；價格：全年成交均價24272元/㎡，低于全市均價33%。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺24803元/平米平方米二、市場預(yù)判與重點競品分析2.4五象新區(qū)典型商業(yè)項目存量匯總序號項目商業(yè)供應(yīng)量（萬㎡）總?cè)セ浚ㄈf㎡）未推存量（萬㎡）1恒大綠洲30.50.25.82綠地國際花都3.5005.53萬科魅力之城20074寶能五象湖1號1340135華潤二十四城90096合景天匯廣場1000107寶能城市廣場90.80.488.528寶能環(huán)球金融中心60069天譽花園600610農(nóng)房瀾灣九里20.70.31.711江悅藍灣21.10212盛科城100113云星錢隆首府300314碧水天和300315金源一品10.210116廣源大都會400417漢軍五象一號100118五象中央廣場200219港保苑20.90.41.620龍域香堤半島200221陽光城翡麗灣200222大唐總部1號200223世茂茂御府200224中鐵江灣山語城300325合景天峻廣場200226五象航洋城600627永恒智慧廣場700728海爾青啤廣場1.8001.8合計107.38.211.38105.922014年1月至2015年2月五象新區(qū)成交未開工項目商業(yè)體量35.6未來商業(yè)供應(yīng)量合計148.35二、市場預(yù)判與重點競品分析寶能城市廣場（在售）一層均價2.8萬元/㎡，二層均價1.2萬元/㎡體量：8.6萬㎡，自持5.6萬㎡MALL，3萬㎡底商銷售情況：已推0.8萬㎡，去化約0.48萬㎡林峰壹號（在售）一層均價4.8萬元/㎡，二層均價3萬元/㎡體量：約10萬㎡銷售情況：推出2.1萬㎡，去化約0.9萬㎡，約3.9億德利AICC（在售）一層均價4.5萬元/㎡，二層均價3萬元/㎡體量：12萬㎡，自持4.5萬㎡（夢之島百貨、超市），可售商場2萬㎡，復(fù)合街區(qū)3.2萬㎡，2.3萬㎡底商銷售情況：已推7.5萬㎡，去化85%，約6.5萬㎡寶能五象湖1號（內(nèi)部認購）一層均價2.5萬元/㎡，二層均價1.3萬元/㎡體量：13萬㎡，自持約6萬㎡MALL，4萬㎡商業(yè)街，3萬㎡底商銷售情況：推出4萬㎡商業(yè)街，去化2萬㎡（未備案）2.5商業(yè)典型競品五象新區(qū)商業(yè)區(qū)處于初步發(fā)展階段，未來商業(yè)供應(yīng)量巨大。華潤24城（未售）體量：8.8萬平米，自持約5.8萬㎡MALL，3萬㎡底商合景天匯廣場（未售）體量：10萬平米，自持約8萬㎡MALL，2萬㎡底商二、市場預(yù)判與重點競品分析本項目恒大綠洲（在售）一層均價2.5萬元/㎡，二層均價1.3萬元/㎡體量：3萬㎡住宅底商銷售情況：已推19套，0.25萬㎡，去化12套，去化率63%，約0.16萬㎡農(nóng)房瀾灣九里（在售）一層均價2.5萬元/㎡，二層均價1.5萬元/㎡體量：2萬㎡住宅底商銷售情況：推出0.7萬㎡，45套，去化40%，約0.28萬㎡天譽花園（未售）體量：6萬㎡住宅底商，局部建筑街區(qū)綠地國際花都（未售）體量：3.5萬平米底商2.6商業(yè)市場預(yù)判（1）供應(yīng)：從2014年供應(yīng)來看，全市商鋪供求比1.8:1，五象新區(qū)商鋪供求比6.3:1，供應(yīng)遠大于需求，市場存量將要長時間才能消化。（2）價格：隨著存量和新增量加大，特別是大牌開發(fā)商的逐漸涌入，商業(yè)市場競爭會加劇，價格將保持平穩(wěn)。（3）機會：目前五象新區(qū)區(qū)域不成熟，市政交通路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，客戶整體信心不足，有區(qū)域抗性。但本項目營銷策略，將合理運用媒介，重點闡述萬達集團專業(yè)能力、超凡實力和成功經(jīng)驗，推品牌，論前景，樹立“萬達茂即是未來城市中心”的品牌形象，打破區(qū)域壁壘；并借勢朝陽萬達廣場經(jīng)營良好、青秀萬達廣場火爆開業(yè)，鞏固投資客信心。二、市場預(yù)判與重點競品分析3.1南寧市近四年辦公市場核心數(shù)據(jù)辦公：2014年供應(yīng)量劇增，主要是五象新區(qū)綠地中心、海爾青啤廣場等項目推出。二、市場預(yù)判與重點競品分析數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺

事項業(yè)態(tài)供應(yīng)成交面積（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價（元/平米）辦公2011年111938.647011126562012年63327.217014198022013年39343025227545193872014年1-12月83836837289252140443.2南寧市2014年【辦公】供求及價格走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺供應(yīng)：全年供應(yīng)83萬㎡，月均供應(yīng)6.9萬㎡；全年供應(yīng)8368套，月均供應(yīng)697套；較上年上升113.8%；成交：全年成交37萬㎡，月均成交3.08萬㎡；全年成交2892套，月均成交241套；較上年上升48%；供求比2.2:1，整體供大于求；價格：全年成交均價14044元/㎡，價格環(huán)比上年下降27.6%，價格下跌幅度大，主要由于五象新區(qū)新增供應(yīng)量大，價格較低。元/平米平方米二、市場預(yù)判與重點競品分析3.3【五象新區(qū)】2014年【辦公】供求及價格走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺，邕寧區(qū)全年無供應(yīng)

供應(yīng)：全年供應(yīng)44萬㎡，月均供應(yīng)3.6萬㎡；全年供應(yīng)3435套，月均供應(yīng)286套；成交：全年成交18.6萬㎡(不含寶能環(huán)球金融中心14.4萬㎡自持)，月均成交1.55萬㎡；全年成交1094套，月均成交91套；供需比2.4:1，整體供大于求；價格：全年成交均價12408元/㎡，價格低于全市價格11%。元/平米平方米二、市場預(yù)判與重點競品分析3.4五象新區(qū)典型辦公項目存量匯總五象新區(qū)未來辦公供應(yīng)量達379.74萬㎡，隨著供應(yīng)量增加，區(qū)域競爭異常激烈，風(fēng)險較大。序號項目辦公（萬㎡）供應(yīng)量（萬㎡）總?cè)セ浚ㄈf㎡）未推存量（萬㎡）1綠地中心181513.54.52寶能環(huán)球金融中心3614.4（自持）14.4（自持）21.63萬科大夏1600164恒大國際中心2000205海爾青啤廣場223.5118.56綠港國際中心2031.818.27大唐總部1號60068地王大廈3000309富雅金融中心35003510五象航洋城30003011永恒智慧廣場33003312寶能五象湖1號600613華潤二十四城5.8005.814合景天匯廣場700715寶能城市廣場5.8005.816合景天峻廣場6006合計296.635.930.7260.72014年1月至2015年2月五象新區(qū)成交未開工項目辦公體量113.84未來辦公供應(yīng)量合計379.74二、市場預(yù)判與重點競品分析綠地中心（在售）均價：1.3萬元/㎡，體量：18萬㎡層高：3.9米銷售情況：推出14萬㎡，去化約13萬㎡寶能環(huán)球金融中心（待售）均價：1.3萬元/㎡體量：36萬㎡層高：4.2-4.5米銷售情況：前海人壽自持14.4萬㎡海爾青啤廣場（在售）均價：平層1.3萬元/㎡，LOFT1.7萬元/㎡層高：SOHO3.6米，LOFT5.5米體量：37萬㎡（1#樓50層5A級寫字樓114301㎡，2#樓26層SOHO辦公35659㎡，3#樓38層商務(wù)辦公67621㎡，4#樓22層酒店30544㎡，商業(yè)18550㎡）銷售情況：SOHO推出2萬㎡，LOFT推出1.5萬㎡，去化約1萬㎡3.5辦公典型競品綠港國際中心（在售）均價：1萬元/㎡，體量：20萬㎡層高：3.8米銷售情況：推出1棟樓約2萬㎡，去化1.6萬㎡萬科大夏（待售）層高：4.5米體量：16萬㎡層高：4.8米銷售情況：5000元入會，銷售報價1.3-1.4萬元/㎡二、市場預(yù)判與重點競品分析本項目3.6辦公市場預(yù)判（1）供應(yīng)：南寧未來3-5年內(nèi)寫字樓市場新增供應(yīng)量大，供應(yīng)主要以高端寫字樓為主，以5A甲級寫字樓及總部基地辦公性質(zhì)居多，主要集中在五象新區(qū)，區(qū)域競爭日趨激烈，五象龍崗板塊未來辦公競爭超過300萬方體量，市場壓力顯著，區(qū)域風(fēng)險較大。（2）價格：2015年供應(yīng)量持續(xù)加大，貨量以五象新區(qū)為主，價格有下降趨勢。（3）機會：政府在區(qū)域建設(shè)的大力推進，以及集團品牌導(dǎo)向，有助于建立萬達商務(wù)領(lǐng)航者形象，建立產(chǎn)品區(qū)域標桿領(lǐng)袖地位。二、市場預(yù)判與重點競品分析三、年度銷售指標與推盤計劃序號統(tǒng)計業(yè)態(tài)銷售收入銷售面積銷售價格（萬元）（㎡）（元/㎡）合計

135883011030001住宅59233060000098722公寓35100039000090003商業(yè)街19950057000350004住宅底商16800056000300005住宅地下480006000（輛）80000三、年度銷售指標與推盤計劃1、決策文件與銷售指標表格三、年度銷售指標與推盤計劃2、庫存情況序號地塊業(yè)態(tài)套數(shù)面積（㎡）貨值（萬元）備注1B區(qū)住宅90106527626

2D區(qū)住宅217795物業(yè)用房3B區(qū)底商810772557

4C區(qū)商業(yè)街1824898843小計————

1181439519122

備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2015年2月14日三、年度銷售指標與推盤計劃3、年度銷售指標分解業(yè)態(tài)簽約回款（萬元）入伙（萬元）金額（萬元）合計2100001500000住宅128500900000公寓21500100000商鋪60000500000車位0002014年認購未簽（萬元）0002014年庫存（萬元）19859三、年度銷售指標與推盤計劃4、項目推盤圖南寧萬達茂項目2014年推盤圖（簽約11.2億，回款6.7億）123地塊：B區(qū)開盤時間：2014年12月27日產(chǎn)品類型：住宅底商（BS2/BS3/BS4/BS5）銷售面積：0.95萬平米銷售均價：底商22000元/平米銷售總價：71套，2.3億元銷售目標：2.0億41地塊：B區(qū)+D區(qū)開盤時間：2014年12月20日產(chǎn)品類型：住宅（B4/B5/B6；B10；D3）銷售面積：6.8萬平米銷售均價：8524元/平米、6803元/平米、5796元/平米銷售總價：619套，4.5億元銷售目標：3.1億3簽約目標：11.2億回款計劃：6.7億入伙計劃：0億期初庫存：0億新推貨值：13.1億期末庫存：1.9億23412地塊：B區(qū)+D區(qū)開盤時間：2014年10月26日產(chǎn)品類型：住宅（B7/B8；

D2）銷售面積：4.6萬平米銷售均價：7620元/平米，5698元/平米銷售總價：430套，2.8億元銷售目標：2.8億地塊：B區(qū)+D區(qū)開盤時間：2014年11月22日產(chǎn)品類型：住宅（B3；B9；D1）銷售面積：5.5萬平米銷售均價：7774元/平米、6894

元/平米、5822元/平米銷售總價：539套，3.5億元銷售目標：3.3億南寧萬達茂項目2015年推盤圖（簽約21億，回款15億）3225134155簽約目標：21億回款計劃：15億入伙計劃：0億期初庫存：1.9億新推貨值：26.4億期末庫存：7.3億地塊：C區(qū)開盤時間：2015年2月8日產(chǎn)品類型：金街（C2）銷售面積：1.12萬平米銷售均價：28000元/平米銷售總價：118套，3.2億元銷售目標：3億地塊：A區(qū)+B區(qū)開盤時間：2015年9月19日產(chǎn)品類型：住宅（B1,B12,A5,B16）銷售面積：4.57萬平米銷售均價：9500元/平米,8000元/

平米,14000元/平米,7700元/平米,銷售總價：310套，4.05億元銷售目標：3.2億地塊：D區(qū)開盤時間：2015年4月25日產(chǎn)品類型：住宅（D4）銷售面積：3.9萬平米銷售均價：6500元/平米銷售總價：379套，2.5億元銷售目標：2億地塊：D區(qū)開盤時間：2015年11月21日產(chǎn)品類型：住宅（D6）銷售面積：3.9萬平米銷售均價：7500元/平米銷售總價：379套，2.9億元銷售目標：2.0億地塊：C區(qū)開盤時間：2015年12月19日產(chǎn)品類型：公寓（C8）銷售面積：5萬平米銷售均價：8000元/平米銷售總價：909套，4億元銷售目標：2.15億78地塊：B區(qū)開盤時間：2015年10月25日產(chǎn)品類型：住宅（B2，B11；B17）銷售面積：4.37萬平米銷售均價：10000元/平米;8000元/

平米；7700元/平米銷售總價：364套，3.65億元銷售目標：2.05億67866地塊：C區(qū)開盤時間：2015年6月21日產(chǎn)品類型：金街（C1）銷售面積：1.12萬平米銷售均價：30000元/平米銷售總價：111套，3.4億元銷售目標：2.7億4地塊：D區(qū)開盤時間：2015年5月24日產(chǎn)品類型：住宅（D5）銷售面積：3.9萬平米銷售均價：7000元/平米銷售總價：379套，2.7億元銷售目標：2億南寧萬達茂項目2016年推盤圖（簽約26億，回款20億）地塊：D區(qū)開盤時間：2016年6月19日產(chǎn)品類型：住宅（D8）銷售面積：3.4萬平米銷售均價：8200元/平米銷售總價：350套，2.9億元銷售目標：2.7億3地塊：D區(qū)開盤時間：2016年4月23日產(chǎn)品類型：住宅（D7）銷售面積：3.4萬平米銷售均價：8000元/平米銷售總價：350套，2.7億元銷售目標：2.6億2地塊：D區(qū)開盤時間：2016年2月27日產(chǎn)品類型：住宅底商（S6/S7）銷售面積：0.6萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：92套，2.1億元銷售目標：1.8億1地塊：D區(qū)開盤時間：2016年7月22日產(chǎn)品類型：住宅底商（S4/S5）銷售面積：0.44萬平米銷售均價：36000元/平米銷售總價：50套，1.6億元銷售目標：1.1億地塊：D區(qū)開盤時間：2016年1月3日產(chǎn)品類型：住宅底商（S1/S2/S3）銷售面積：0.8萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：75套，2.8億元銷售目標：2.3億543215簽約目標：26億回款計劃：20億入伙計劃：13億期初庫存：7.3億新推貨值：23億期末庫存：4.3億4地塊：C區(qū)開盤時間：2016年10月15日產(chǎn)品類型：金街（C3棟）銷售面積：0.8萬平米銷售均價：50000元/平米銷售總價：90套，4億元銷售目標：2.5億地塊：D區(qū)開盤時間：2016年9月16日產(chǎn)品類型：住宅（D9棟）銷售面積：3.4萬平米銷售均價：8500元/平米銷售總價：350套，2.9億元銷售目標：2.7億7地塊：C區(qū)開盤時間：2016年8月15

日產(chǎn)品類型：公寓（C3棟）銷售面積：3.96萬平米銷售均價：10000元/平米銷售總價：609套，4億元銷售目標：4億67688地塊：A區(qū)+B區(qū)開盤時間：2017年4月23日產(chǎn)品類型：住宅（A1棟、B15棟）銷售面積：2.18萬平米；銷售均價：11000元/平米10000元/平米銷售總價：160套，2.2億元銷售目標：2億地塊：C區(qū)開盤時間：2017年11月15

日產(chǎn)品類型：住宅底商（C3棟、C4棟）銷售面積：1.5萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：150套,5.3億元銷售目標：5億地塊：C區(qū)開盤時間：2017年7月20

日產(chǎn)品類型：公寓（C2棟）銷售面積：3.96萬平米銷售均價：11000元/平米銷售總價：609套,4.4億元銷售目標：3.6億南寧萬達茂項目2017年推盤圖（簽約29億，回款24億）地塊：A區(qū)+B區(qū)開盤時間：2017年8月15日產(chǎn)品類型：住宅（A3棟、A4棟、B13棟）銷售面積：3.8萬平米銷售均價：11000元/平米10000元/平米銷售總價：279套,3.9億元銷售目標：3.5億652地塊：C區(qū)開盤時間：2017年10月1

日產(chǎn)品類型：公寓（C4棟）銷售面積：3.96萬平米銷售均價：10000元/平米銷售總價：609套,5.3億元銷售目標：3.6億地塊：C區(qū)開盤時間：2017年12月10

日產(chǎn)品類型：住宅底商（C1棟、C2棟）銷售面積：1.5萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：150套,5.3億元銷售目標：4億8簽約目標：29億回款計劃：24億入伙計劃：30億期初庫存：4.3億新推貨值：32.2億期末庫存：7.5億9224978地塊：A區(qū)+B區(qū)開盤時間：2017年6月19日產(chǎn)品類型：住宅（A2棟、

B14棟）銷售面積：3.9萬平米；銷售均價：11000元/平米10000元/平米銷售總價：160套，2.2億元銷售目標：2億467地塊：A區(qū)開盤時間：2017年2月25

日產(chǎn)品類型：住宅（A6棟）銷售面積：1.01萬平米銷售均價：12000元/平米銷售總價：70套，1.2億元銷售目標：1.1億113地塊：A區(qū)開盤時間：2017年5月19日產(chǎn)品類型：

住宅（A7棟、A8棟）銷售面積：2.0萬平米銷售均價：12000元/平米銷售總價：139套，2.4億元銷售目標：2.2億3465地塊：A區(qū)開盤時間：2018年9月18日產(chǎn)品類型：住宅底商（A2棟）銷售面積：0.95萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：95套，3.3億元銷售目標：2.1億地塊：C區(qū)開盤時間：2018年8月5日產(chǎn)品類型：公寓（C1棟）銷售面積：3.96萬平米銷售均價：11500元/平米銷售總價：609套，4.6億元銷售目標：4億地塊：C區(qū)開盤時間：2018年3月1日產(chǎn)品類型：公寓（C5棟）銷售面積：3.49萬平米銷售均價：12000元/平米銷售總價：537套，4.2億元銷售目標：3.8億南寧萬達茂項目2018年推盤圖（簽約26億，回款22億）2地塊：A區(qū)開盤時間：2018年6月19日產(chǎn)品類型：住宅（A9棟、A10棟）銷售面積：0.7萬平米銷售均價：13000元/平米銷售總價：48套，0.9億元銷售目標：0.7億56簽約目標：26億回款計劃：22億入伙計劃：30億期初庫存：7.5億新推貨值：20.7億期末庫存：2.2億141335642地塊：C區(qū)+A區(qū)開盤時間：2018年5月10日產(chǎn)品類型：公寓（C6棟）、住宅（A11棟）銷售面積：3.6萬平米銷售均價：12400元/平米，11000元/平米銷售總價：524套，4.4億元銷售目標：4億地塊：A區(qū)開盤時間：2018年4月15日產(chǎn)品類型：住宅底商（A1棟）銷售面積：0.95萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：95套，3.3億元銷售目標：2.9億地塊：A區(qū)+B區(qū)+D區(qū)開盤時間：2019年6月15日產(chǎn)品類型：住宅車位銷售面積：銷售均價：80000元/個銷售總價：6000套，4.8億元銷售目標：4.8億地塊：C區(qū)開盤時間：2019年3月15日產(chǎn)品類型：步行街商鋪（C5棟,C6

棟,C7棟,C8棟）銷售面積：3萬平米銷售均價：35000元/平米銷售總價：300套，10.5億元銷售目標：10.5億南寧萬達茂項目2019年推盤圖（簽約22.7億，回款33.6億）簽約目標：22.7億回款計劃：33.6億入伙計劃：26億期初庫存：2.2億新推貨值：20.5億期末庫存：0億地塊：C區(qū)開盤時間：2019年5月1日產(chǎn)品類型：公寓（C7棟）銷售面積：3.96萬平米銷售均價：13200元/平米銷售總價：975套，5.2億元銷售目標：5.2億12321四、2015年度營銷總體思路與專項策略2014年度回顧與總結(jié)

1.12014年度銷售指標完成情況

克服項目位置偏、交通極其不便、市政配套不完善、市場競爭白熱化等困難，完成銷售合同額指標的111.8%，111794萬元，回款額指標的133.3%，66648萬元，取得2014年度南寧房地產(chǎn)市場單盤去化速度冠軍的業(yè)績。

2014年度回顧與總結(jié)“線上教育充分、線下拓客得當、口碑未售先火、現(xiàn)場熱銷為王”1、堅持企業(yè)形象和產(chǎn)品形象的樹立線上高舉高打品牌形象，堅定不移堅持“中心論”，持續(xù)強化區(qū)域炒作、產(chǎn)品解析，反復(fù)教育市場和消費者。2、持續(xù)通過現(xiàn)場人氣活動增強客戶信心通過系列大型活動，前期造勢宣傳取得轟動效應(yīng)，尤其展示中心開放三萬人到場開創(chuàng)歷史。持續(xù)通過活動導(dǎo)入客戶，活動與銷售緊密結(jié)合，利用現(xiàn)場火爆氛圍，對客戶進行充分擠壓。3、銷售策略強化熱銷，未售先火

利用現(xiàn)場良好的銷售道具和展示條件，通過朝陽、青秀、安吉萬達廣場物業(yè)升值，對客戶反復(fù)洗腦和教育，增強客戶對產(chǎn)品的理解和信心；強調(diào)稀缺和首開熱銷優(yōu)勢，制造緊張搶購氛圍，引導(dǎo)客戶主動找關(guān)系，擠壓客戶購買情緒。

1.2營銷工作經(jīng)驗總結(jié)2014年度回顧與總結(jié)“知名度高、美譽度高、忠誠度高、價格逆市上揚”1、項目知名度高線上強勢推廣，線下深耕渠道；走出去，請進來相結(jié)合，快速提升知名度，轟動市場。2、項目美譽度高無論營銷活動、現(xiàn)場展示、營銷策略，還是市場口碑，皆贏得高度認同和良好贊譽。3、客戶忠誠度高

第三批住宅開盤老帶新成交比例達40%，老業(yè)主對項目認同度高。2014年度回顧與總結(jié)1.3收獲4、價格逆市上揚

在南寧樓市2014年前三季度成交跌宕起伏，購房者觀望情緒濃厚，成交放緩，三季度兩度走低，全市價格看跌甚至下降的趨勢下，萬達茂逆市飄紅，三次住宅開盤價格持續(xù)上漲。

2014年度回顧與總結(jié)1、銷售周期短，任務(wù)重，節(jié)奏快，營銷工作的精細度需加強。2、為確保大盤首開成功，快速去化，采取相對保守的價格策略，價格比較貼近市場。1.4不足之處2014年度回顧與總結(jié)2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路2015年度營銷關(guān)鍵點關(guān)鍵點一：完成三大目標關(guān)鍵點二：解決一個重點問題一個難點問題關(guān)鍵點三：抓好兩大策略關(guān)鍵點四：強化八大利好關(guān)鍵點五：落實五大重點工作

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

2.12015年度目標

1、銷售指標：完成集團下達的銷售簽約、回款指標；

2、品牌提升：繼續(xù)鞏固項目品牌口碑、提升項目形象；3、價格成長：制定合理的推盤節(jié)奏，實現(xiàn)價格的可持續(xù)增長，實現(xiàn)量價齊升。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

2.22015年度需解決的重點、難點問題

1、重點問題——完成年度銷售任務(wù)：如何完成集團下達的銷售簽約、回款指標；

2、難點問題——實現(xiàn)價格成長：如何實現(xiàn)價格的可持續(xù)增長，實現(xiàn)量價齊升。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

2.32015年度核心策略兩手抓：一手抓客戶維系，一手抓價值提升

1、客戶維系：“口碑營銷、關(guān)系營銷、全民營銷”，持續(xù)維護、開發(fā)老業(yè)主，通過系列活動邀請老業(yè)主反復(fù)參加，贏得業(yè)主、媒體、同行的口碑，讓業(yè)主“精神入住”，提前讓業(yè)主有主人翁意識，提升老業(yè)主口碑，促進老帶新；

2、價值挖掘：通過外部區(qū)域、項目自身工程進度等利好的放大，媒體炒作、廣告宣傳、現(xiàn)場展示、團隊培訓(xùn)強化區(qū)域及項目自身價值，以實現(xiàn)價格的增長，同時保證銷售量和價格的穩(wěn)步增長。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

2.4.12015年度執(zhí)行措施-客戶維系

“2015友好睦鄰文化年”1、六大措施之一：設(shè)定四個季，每個季設(shè)定不同的主題活動；

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路第一季:親子季春-元宵

猜燈謎過元宵春-喜悅

親子游園喜樂會春-相聚

家庭野餐春-植樹節(jié)

親子植樹節(jié)春-寶寶

寶寶爬行賽春-大愛

親子義賣會春-花香

親子花藝節(jié)春-生日

業(yè)主生日會第二季:運動季夏的風(fēng)

風(fēng)箏節(jié)夏的夜

夜跑夏的河

釣魚大賽夏的陽光

自行車騎行賽夏的星空

螢火蟲放飛夏的回憶

懷舊運動會夏的生日

業(yè)主生日會第三季：鄰里季秋之果

萬達業(yè)主采摘秋之游

萬達業(yè)主自駕游秋之涼

鄰里納涼節(jié)秋之舞

鄰里舞蹈大賽秋之影

鄰里露天電影節(jié)秋之寵社區(qū)萌寵大賽秋之生日

業(yè)主生日會第四季：養(yǎng)生季冬之補

養(yǎng)生食品大講壇冬之醫(yī)

中醫(yī)養(yǎng)生講座冬之愛

重陽節(jié)、關(guān)愛老人冬之樂

餃子節(jié)冬之動

瑜伽、太極拳講座冬之飲

茶藝節(jié)冬之生日

業(yè)主生日會夏的韻律南寧萬達業(yè)主夏季運動會春-希望

南寧萬達業(yè)主天才小童星大賽秋之月

南寧萬達業(yè)主中秋會2、六大措施之二：南寧萬達各項目業(yè)主資源聯(lián)動，聯(lián)動萬達茂前期已成交約1500戶老業(yè)主，以及青秀、安吉萬達廣場各項目業(yè)主資源，成立羽毛球隊、氣排球隊、足球隊、乒乓球隊等，不定期舉行內(nèi)部活動及與外單位如銀行、政府、合作單位聯(lián)誼，既可以加強各項目聯(lián)動，通過龐大的老客戶平臺，滾動客戶資源，同時也可拓展外部客戶資源；3、六大措施之三：每月業(yè)主生日會，每月舉行業(yè)主生日會，提高業(yè)主對萬達品牌及項目的認同感，從而帶動新客戶成交；4、六大措施之四：重要節(jié)日組織活動及祝福，每逢大的節(jié)日如元宵、中秋、圣誕、元旦等節(jié)點舉行業(yè)主團圓活動及送上祝福，營造友好睦鄰社區(qū)文化，提升業(yè)主口碑；

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路5、六大措施之五：定期寄送業(yè)主家書，以手機報、郵件、微信等形式，定期給業(yè)主寄送、推送“致業(yè)主家書”，內(nèi)容包括集團新聞、項目工程進度、活動邀約、產(chǎn)品信息、銷售信息發(fā)布，讓業(yè)主時時了解企業(yè)、項目最新動態(tài)，激發(fā)客戶身為萬達業(yè)主的榮譽感，贏得老業(yè)主口碑，促進老帶新；6、六大措施之六：針對老業(yè)主再購和老帶新制定相應(yīng)的銷售政策，在銷售政策上給予優(yōu)惠、獎勵支持，同時不定期對老帶新比例高的忠誠業(yè)主給予物質(zhì)獎勵，讓老業(yè)主自發(fā)成為項目的金牌銷售員，有力促進銷售。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

6、江灣路與良堤路貫通通車時間：2015年7月2014年12月28日2015年中2015年3月1日2015年7月2015年6月2.4.22015年度執(zhí)行措施-價值挖掘、強化八大利好2014年12月2、青山大橋開工開工時間：2014年12月28日通車時間：2016年底5、青坪大橋開工開工時間：2015年中通車時間：2017年中7、南寧“高改快”工程開工時間：2015年6月完工時間：2015年底1、梅帥元開工開工時間：2014年12月4、茂開工開工時間：2015年3月1日每個事件作為一個大的營銷節(jié)點進行炒作，活動配合、新聞炒作、現(xiàn)場展示、說辭培訓(xùn)，緊緊圍繞八大利好進行價值宣導(dǎo)，受諸多政策層面利好影響，將五象新區(qū)包裝成“南寧的浦東”，持續(xù)提升區(qū)域價值。3、超500米新地標廣西第一高樓摘牌摘牌時間：2015年2月4日8、茂酒店開工開工時間：2015年下半年四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路2015年下半年2015年2月4日

2.4.32015年度執(zhí)行措施-五大重點工作

1、五大重點工作之一：加強政府溝通，爭取突破取證，制定合理的推盤節(jié)奏，實現(xiàn)全年價格穩(wěn)步上漲；

2、五大重點工作之二：產(chǎn)品優(yōu)化，根據(jù)客戶需求，進行后續(xù)產(chǎn)品的優(yōu)化和創(chuàng)新，提升產(chǎn)品附加值；

3、五大重點工作之三：加快實景樣板區(qū)、樣板房的建設(shè)；

4、五大重點工作之四：爭取教育部門支持，引進名牌幼兒園、小學(xué)，明確中學(xué)學(xué)區(qū)，提升項目價值；

5、五大重點工作之五：加強政府溝通，加快兩橋及周邊市政道路、配套的建設(shè)。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路

2.5年度營銷核心策略1、年度推盤策略：（1）確保金街首開成功，為年中第二批金街推出夯實基礎(chǔ)；（2）住宅加快開工和取證計劃，密集多頻次推貨，確保每批次熱銷；（3）集中精力，確保公寓首開清盤。2、年度推廣策略：（1）緊扣項目的創(chuàng)新性、唯一性，樹立萬達集團第四代文旅商綜合體形象，強化產(chǎn)品價值；（2）合理運用媒介，重點闡述萬達集團專業(yè)能力、超凡實力和成功經(jīng)驗，推品牌，論前景，樹立“萬達茂即是未來城市中心”的品牌形象，打破區(qū)域壁壘；（3）線上推廣、現(xiàn)場包裝、銷售道具、說辭培訓(xùn)制造供不應(yīng)求的火熱氛圍，熱銷成為人人傳播的口碑，以熱銷帶動企業(yè)、項目品牌提升。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路3、年度價格策略：（1）B區(qū)樹價格標桿，帶動D區(qū)快速走量；（2）D區(qū)合理定價，迎合市場；（3）價格階段攀升，堅定客戶信心，制造緊張，提升客戶預(yù)期。4、年度活動策略：（1）銷售期間活動不斷，案場持續(xù)吸引火熱人氣，制造賣壓，人氣拉動銷售；（2）創(chuàng)造熱點，炒熱市場，保持高的媒體曝光率，反復(fù)洗腦和教育。5、年度渠道策略：（1）各大銀行VIP客戶、政府公務(wù)人員推薦、商會組織；（2）強化區(qū)內(nèi)異地投資客戶挖掘（玉林、百色、貴港、防城港等），通過多場實效、針對性的“一對一”的活動挖掘周邊縣市高端客戶市場。

四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路2.6年度營銷節(jié)點鋪排（上半年-銷售目標11.6億）

1

2

3

456

月份銷售節(jié)點重大節(jié)點階段劃分一季度春節(jié)前搶推金街二季度五一前搶推住宅二季度利用住宅熱銷加推金街二季度加推住宅工程配合重要節(jié)點利好落地重要節(jié)點四、2015年度營銷關(guān)鍵點與總體思路地塊：C區(qū)開盤時間：2015年2月8日產(chǎn)品類型：金街（C2）銷售面積：1.12萬平米銷售均價：28000元/平米銷售總價：118套，3.2億元銷售目標：3億地塊：D區(qū)開盤時間：2015年4月25日產(chǎn)品類型：住宅（D4）銷售面積：3.9萬平米銷售均價：6500元/平米銷售總價：379套，2.5億元銷售目標：2億