電梯日常維護和使用

讓幸福變得簡單客戶滿意度的提升是我們共同追求的目標電梯安裝驗收及日常維護使用現(xiàn)狀2021年5月3日公司發(fā)布?2021年度第三方客戶滿意度研究成果?，客戶滿意度有所下降。在物業(yè)部門關于業(yè)主投訴和報修的相關資料中，電梯報修、日常維護和使用對客戶滿意的影響日益突出。為提高公司整體客戶滿意度，全面提升電梯效勞質量，總結現(xiàn)階段電梯安裝、使用過程中存在的問題，特舉行本次培訓。電梯是業(yè)主日常使用最為頻繁的垂直運輸工具，三方通話是電梯救援的生命線，以下分別就‘電梯運營監(jiān)控’、‘電梯三方通話現(xiàn)狀’、‘電梯運營案例’、‘電梯故障及損壞原因’等與大家共同探討、學習。電梯三方通話現(xiàn)狀電梯運營案例電梯故障及損壞原因結束語電梯運營監(jiān)控電梯監(jiān)控操作流程電梯故障困人—被困人員呼叫監(jiān)控中心—工作人員回應〔同時區(qū)分是否是誤報〕—確認被困人員位置—安排相關人員進行救援—通知電梯公司維保人員維修電梯并做好相關記錄監(jiān)控室電梯監(jiān)控平臺1電梯監(jiān)控平臺2三方通話主機三方通話編號府翰苑監(jiān)控室電梯運營監(jiān)控電梯運營案例電梯故障及損壞原因結束語電梯三方通話現(xiàn)狀三方通話是電梯救援的生命線公司三方通話變遷程控交換機〔面包機〕早期公司工程中普遍采用程控交換機式三方通話，話機外露，話機采用普通話機，品質較低，經(jīng)常喪失或者損壞，難以長期保證正常通話。模擬式三方通話模擬式三方通話依托電梯轎廂自帶揚聲器和呼叫系統(tǒng)實現(xiàn)通話，因采用模擬式通話系統(tǒng)，存在通話質量不高，易產(chǎn)生干擾，故障率高等缺點，很快也被公司淘汰。數(shù)字式三方通話因程控交換機和模擬式三方通話故障頻發(fā)，公司于08年上半年開始啟用數(shù)字式三方通話。數(shù)字式三方通話話機采用電梯自帶數(shù)字通話系統(tǒng)，通話質量高，美觀大方，不易損壞和喪失，假設被困人員由于語言因素不能準確表達所在位置，利用通話編號可以查出被困人員所在位置。因此，公司統(tǒng)一要求，今后新建工程電梯統(tǒng)一使用數(shù)字式三方通話〔且價格包含在電梯總價中〕。

城中管理總部電梯三方通話檢查情況09年5月玉龍灣二期：〔程控交換面包機〕11號房乙單元膠帶紙捆綁能通話丙單元喪失9號房甲單元破損，不通乙單元喪失丙單元喪失23號房甲單元東不通甲單元西掉落，不通尚東區(qū)一二期〔程控交換面包機〕抽查1、2、3、5、6、7號房較4月份檢查情況有較大轉變，掉落和喪失的面包機根本都已重新配好三號房兩臺都不通六號房乙單元東電梯不通，甲單元東電梯面包機線斷七號房甲單元東電梯不通，乙單元東電梯噪音大，西電梯面包機掉落其余正常景庭〔抽查1、2、3、5、6、9、10號房〕一號房丙單元面包機喪失五號房甲單元北電梯面包機喪失，乙單元南電梯盲音六號房乙單元面包機掉落十號房東電梯不通，西電梯面包機線斷其余正常府翰苑一期采用模擬式三方通話，檢查中存在局部不通，通話話音質量不高等現(xiàn)象，經(jīng)研究決定改用數(shù)字式三方通話，現(xiàn)正在整改中,28號前整改完成。二期采用數(shù)字式三方通話，3月份檢查中因機房通話部件松動或損壞有局部不通，現(xiàn)已整改到位，目前全部正常通話。旺府公寓三方通話檢查情況09年5月旺府公寓電梯三方通話是用的程控交換面包機在2021-5-20日對旺府公寓1、2號樓8臺梯的三方通話進行了檢查，運行均較正常。對機房的檢查情況，設備維保也正常！武進管理總部工程電梯三方通話情況09年5月南都三期A區(qū)：南都三期A區(qū)采用程控式三方通話設備，共有25臺，2021年6月交付物業(yè)，交接時設備完好，通訊正常，經(jīng)過檢查，目前能正常使用的共7臺，其余均有不同程度損壞，損壞情況主要是話機原因，有的破損，有的失蹤。同時檢查花海一期的程控式話機，均完好無損。使用正常面包機損壞南都三期B區(qū)南都三期B區(qū)采用數(shù)字式三方通話設備，共31臺，開始監(jiān)控接聽設備放置在保安亭，經(jīng)常是無人值守，目前三期C區(qū)已竣工交付物業(yè)，監(jiān)控設備統(tǒng)一放置在C區(qū)的監(jiān)控室，監(jiān)控室已投入使用。南都三期B區(qū)與C區(qū)聯(lián)合監(jiān)控室金典金典采用數(shù)字式三方通話設備，共十臺，5月份檢查時均能正常使用，監(jiān)控室一直未使用，現(xiàn)正在裝修。金典監(jiān)控室處于整修階段長島一期A區(qū)及B區(qū)長島一期A區(qū)，采用數(shù)字式三方通話設備，共47臺，目前通話正常。另與監(jiān)控室人員溝通，三方通話損壞率較高，3個月已經(jīng)有11起報修，電梯公司已進行維修。數(shù)字式通話三方通話主機被鎖進了箱子外地某工程三方通話主機電梯運營監(jiān)控電梯三方通話現(xiàn)狀電梯故障及損壞原因結束語電梯運營案例一個老人的新生電梯困人事件09年年初，某工程一期一老年業(yè)主因電梯故障被困電梯中，因被困心里著急，故在利用轎廂內(nèi)通話系統(tǒng)呼救時，講話模糊不清，不能準確說明其所在樓棟號及單元，當時監(jiān)控室監(jiān)控終端雖有呼叫系統(tǒng)編碼顯示，但編碼與樓棟號不能對應，也不清楚是哪臺電梯在呼叫，于是發(fā)動保安逐一檢查，花費近一個小時，最終在120幢找到呼救的老人，雖然人身未發(fā)生事故，但老人也受到很大驚嚇。后來，要求電梯公司對所有數(shù)字三方通話設備整改，并逐一編碼，送監(jiān)控室存檔。被困的“75分鐘〞2021年3月，某工程80幢某業(yè)主被困電梯內(nèi)，電梯內(nèi)三方通話類型是程控交換機，話機也在轎廂內(nèi)，但“被困請撥8000〞的提醒標志卻被人撕除了，所以該業(yè)主無法與外界聯(lián)系，也因為信號不好無法正常通話，造成該業(yè)主被困電梯內(nèi)75分鐘，業(yè)主出來后把轎廂內(nèi)通話機砸掉，并大鬧小區(qū)物管處，揚言機無用，以后裝一個砸一個，為此，物業(yè)公司和電梯公司買了水果等禮物上門賠禮抱歉，但收效甚微，物業(yè)公司裝了3次機，均被砸掉，后來延遲安裝，過了一個月才最終裝上話機。電梯運營監(jiān)控電梯三方通話現(xiàn)狀電梯運營案例結束語電梯故障損壞原因為保證電梯正常進場安裝，根據(jù)最新的?現(xiàn)場材料設備檢查、驗收作業(yè)指引?規(guī)定：負責采購的部門應組織材料、設備供給商向工程公司甲方代表、總包單位、監(jiān)理、采購管理部代表進行交底，并填寫交底記錄單，其中電梯分根底施工前和電梯進場前兩次交底。

即：電梯現(xiàn)場交底記錄單-根底設施施工前電梯交底記錄單-電梯進場前電梯交底記錄單〔在建筑根底施工前進行交底〕項目名稱：房號：材料設備名稱：電梯交底日期：主要內(nèi)容：井道：基坑要求：外招孔：消防按鈕孔（大小、設置位置）機房預留孔：預留機房吊鉤：機房其他要求：牛腿：廳門洞結構尺寸：圈梁（每道間隔、截面尺寸）：門頭梁：若機房安裝空調，則不需預留機房排氣扇洞口，是否安裝空調

。

供應商：聯(lián)系方式：安裝負責人：聯(lián)系方式監(jiān)理代表：聯(lián)系方式：施工單位： 聯(lián)系方式：施工單位：聯(lián)系方式：甲方代表：聯(lián)系方式采購部代表：聯(lián)系方式：項目技術部意見：簽名：日期：

電梯交底記錄單〔在電梯進場前進行交底〕項目名稱：房號：材料設備名稱：電梯交底日期：主要內(nèi)容：電梯進場前土建施工單位需進行井道、基坑清理，提供卸貨場地，提供施工電源，提供庫房，提供腳手架及竹排，電梯安裝過程中需配合門套、外招孔封堵，澆筑主機底座及緩沖器導軌底座，混凝土牛腿粉刷（鋼牛腿則不需），提供調試電源，水電施工單位安裝機房照明，機房門口通道照明，空調插座等；驗收前甲方需提供正式電源，機房門窗、空調、滅火器，三方通話；進場前電梯安裝負責人需檢查井道、基坑、外招孔，機房預留孔等事宜，填寫“材料設備進場條件驗收單”交總包單位和甲方代表；電梯單位進場后若發(fā)現(xiàn)基坑滲水，及時以書面形式通知甲方，施工方限期整改；若電梯安裝工人偷盜被證實，每發(fā)生一次罰款10000元；若發(fā)生打架事件，每發(fā)生一次罰款5000元，若打群架造成惡劣影響，每發(fā)生一次罰款5萬元；若涉及變更以甲方書面通知為準；井道口需有醒目注意安全提醒；電梯初定進場時間為：

分批進場（分批進場需注明房號和時間）：

10.電梯安裝開始時間：

，11層以下電梯安裝所需時間

，11層以上到18層電梯安裝所需時間

，18層以上電梯安裝所需時間

，慢車調試所需時間

，快車調試時間所需時間

。11.若機房安裝空調，則不需預留機房排氣扇洞口，是否安裝空調

。12.13.現(xiàn)場查看情況：基坑底至±0.00井道周圍是否全是混凝土澆筑：〔假設為磚墻砌筑，提交工程技術部出具方案，消除滲水隱患〕井道是否清理、基坑是否有水，是否滲水：廳門未裝前是否有平安防護：圈梁是否按要求留設：門頭梁高度、寬度是否按要求：井道尺寸、頂層高度、機房高度、底坑深度是否按圖施工：外招洞口、消防按鈕孔是否留設，是否預留穿線孔：機房預留孔是否按要求留設：機房頂是否預留吊鉤：井道、機房是否完全封閉：

材料供應商：聯(lián)系方式：材料安裝負責人：聯(lián)系方式監(jiān)理代表：聯(lián)系方式：施工單位：聯(lián)系方式：施工單位：聯(lián)系方式：施工單位：聯(lián)系方式：施工單位：聯(lián)系方式：甲方代表：聯(lián)系方式：甲方代表：聯(lián)系方式甲方代表：聯(lián)系方式采購部代表：聯(lián)系方式：項目技術部意見：簽名：日期：電梯現(xiàn)場交底是保證電梯安裝、明確各方責任的必要手段。即使交底完成在現(xiàn)實操作中還可能發(fā)現(xiàn)如下問題：1、基坑井道施工不到位造成后期滲水嚴重2、驗收條件不完全具備3、電梯交付前使用頻繁，無較好的保護措施和保護意識4、以上3項原因導致電梯驗收完成至交付物業(yè)階段故障頻發(fā)5、交付后業(yè)主裝修損壞多基坑井道處理不到位造成后期滲水嚴重

電梯井道及基坑施工要求:目前公司有多個工程電梯基坑底至±0.00仍然用磚砌筑，造成井道滲水，建議基坑底至±0.00井道周圍現(xiàn)澆混凝土，為防止?jié)B水，最好做防水處理。電梯井道結構要求：最好為鋼筋混凝土結構。目前公司府翰苑等多個工程業(yè)主反映電梯噪音問題，在電梯安裝噪音符合國家標準前提下仍出現(xiàn)上述問題，主要原因在于井道為砌體砌成。雖與電梯公司和公司技術部采取減震墊、泰柏板隔音等多種方法，仍無法有效解決。目前井道、基坑漏水，滲水的主要原因基坑底至±0.00井道周圍是磚砌筑，且未粉刷、未在外側做防水處理，造成滲水；基坑至±0.00井道周圍是混凝土澆筑，但穿墻螺桿孔未封堵，造成滲水；基坑底部滲水；地下室電梯附近墻體滲水，水通過地下室廳門下坎進入基坑，造成進水；消防試水或消防驗收時樓層閥門未關閉，造成進水；圖片1圖片2圖片3圖片4圖片5圖片6圖片7圖片8圖片9圖片10圖片11圖片12圖片13圖片14圖片15圖片16井道漏水視頻：某工程電梯井道一面為磚墻砌筑，雨天易發(fā)生滲水，且隔音效果較差圖片17圖片18基坑成了糞池驗收條件不完全具備正常電梯安裝周期〔通知已發(fā)〕電梯驗收需具備條件1、通正式電；2、機房空調、滅火器;3、機房地坪高差大于500需設置爬梯和護欄；4、機房地坪防塵漆，機房及前室通道照明；5、井道、基坑不滲、漏水；6、井道完全封閉，廳門下坎封閉；7、電梯運行正常。驗收前1小時，電梯門前都是垃圾電梯驗收前地坎未封閉驗收時使用的臨時電源1臨時電源開關損壞嚴重，危險?。?！平安重于泰山！驗收時使用的臨時電源2電梯交付前使用頻繁保護不慎電梯驗收前使用管理存在問題施工單位電梯使用無專人管理，造成不管什么材料都可以使用電梯運輸驗收前電梯使用造成的電梯損壞責任歸屬不明確，影響電梯公司配合及合作積極性水管閥門未關閉就進行消防試水等管理疏漏造成電梯進水，元器件燒掉08年部分項目電梯損失統(tǒng)計公司項目名稱原因次數(shù)金額估計管理總部1項目A偷盜320余萬項目B進水23000元項目C進水220000元項目D進水1800元合計22.38萬元管理總部2項目A進水535000元項目B進水20項目C進水一次無損失

門球損壞1次1262元項目D進水20項目E進水5尚未簽證項目F進水20合計3.53萬元總計：25.91萬元電梯安裝完成至驗收環(huán)節(jié)大量建筑材料和建筑垃圾通過剛剛安裝調試的電梯運輸電梯進水視頻：進水的電梯電梯進水電梯進水控制柜燒壞某工程在屋面防水施工時，明火從排水孔竄出，將控制柜燒壞電梯下坎損壞電梯下坎損壞電梯驗收完成至交付物業(yè)階段

故障頻發(fā)電梯驗收完成至交付物業(yè)中間容易出現(xiàn)以下問題：工程、物業(yè)交接1、局部樓盤電梯驗收后單元門還未安裝，可能會發(fā)生偷盜2、電梯驗收后仍有局部整改需從電梯運輸材料，造成損壞3、試水過程中閥門未關導致電梯進水燒壞交付后業(yè)主裝修損壞工程交付業(yè)主裝修期間這么長的管子怎么拿，不管它，硬塞進電梯再說直接拖進去，管它撞不撞壞，反正我扛不動這個也想通過電梯運輸？總得試試吧！等待電梯運輸?shù)乃唷b修工人不注意電梯保護中央空調室外機照樣塞進去，就差5mm了，再擠一下肯定能放進電梯破損的轎內(nèi)對講面板破損的轎內(nèi)對講面板電梯側壁嚴重劃傷電梯門套撞傷轎廂頂部嚴重劃傷后期維護和產(chǎn)品保護不到位電梯平安檢驗合格證為防止被人撕掉，建議用復印件正常使用的電梯操縱箱檢修門沒鎖，平安隱患較大消防開關面板破損機房開關面板損壞的燈罩燈罩不夠整潔轎廂內(nèi)外轎廂內(nèi)涂鴉嚴重機房消防平安目前各小區(qū)機房都配備有一只3公斤的手提式干粉滅火器1)

構造

手提式干粉滅火器有內(nèi)裝式、外置式和貯壓式三種結構。

我們常用的為貯壓式滅火器。貯壓式干粉滅火器由筒體、筒蓋、噴射系統(tǒng)和開啟機構等部件組成。貯壓式干粉滅火器的結構簡單，壓縮氮氣與干粉共貯于滅火器筒體內(nèi)，無貯氣瓶和出氣管。為了顯示壓力，筒蓋上設有一塊壓力表。

2)

使用方法a.

手提式干粉滅火器使用時，應手提滅火器的提把，迅速趕到火場，在距離起火點5ｍ左右處，放下滅火器。

b.

在室外使用時注意占據(jù)上風方向。

c.

使用前先把滅火器上下顛倒幾次，使筒內(nèi)干粉松動。

d.

如果使用的是內(nèi)裝式或貯壓式干粉滅火器，應先拔下保險銷，一只手握住噴嘴，另一只手用力按下壓把，干粉便會從噴嘴噴射出來。e.

干粉滅火器在噴粉滅火過程中干粉滅火器在噴粉滅火過程中應始終保持直立狀態(tài)，不能橫臥或顛倒使用，否那么不能噴粉。

3)

維護保養(yǎng)

a.

滅火器的保養(yǎng)

干粉滅火器應放置在保護物體附近枯燥通風和取用方便的地方。要注意防止受潮和日曬，滅火器各連接件不得松動，噴嘴塞蓋不能脫落，保證密封性能。滅火器應按制造廠規(guī)定要求定期檢查，如發(fā)現(xiàn)滅火劑結塊或貯氣量缺乏時，應更換滅火劑或補充氣量。

b.

滅火器的維修和再充裝

滅火器一經(jīng)開啟必須進行再充裝。

機房空調裝在電梯控制箱頂部，冷凝水滴落會燒掉箱內(nèi)元器件防止空調冷凝水直接滴到電梯控制柜引發(fā)短路或火災建議：每季度對空調及滅火器狀況進行一次統(tǒng)一檢查基坑井道施工達不到要求，后期滲水影響電梯運行；電梯驗收前大量使用，造成電梯損壞、配件幢壞、電梯進水等不僅給公司帶來經(jīng)濟損失，更重要的是為電梯交付后運行使用帶來一定的故障隱患。此外，未經(jīng)驗收的電梯頻繁使用也可能造成傷人事故；電梯轎廂防護板無人管理，損壞后未及時修復，造成電梯轎廂內(nèi)損壞，有些損壞是無法修復的，比方拉絲不銹鋼面板嚴重劃傷。后期電梯維護不到位，使用不標準，如轎廂內(nèi)外涂鴉和破損、三方通話質量差、電梯檢修不及時等都會對業(yè)主電梯使用滿意度造成影響，成為降低客戶滿意度的因素之一。通過上述事例可以看出：特別提示電梯安裝期間，廳