道非道江蘇鹽城中南世紀(jì)城Ⅱ期營(yíng)銷(xiāo)策略案

中南世紀(jì)城Ⅱ期營(yíng)銷(xiāo)策略案2021.3超越不是在現(xiàn)有的根底上得過(guò)且過(guò)，而是從自身的資源開(kāi)始，尋求一種更高的視角。我們的超越是：追求產(chǎn)品本身價(jià)值之上的——“超值販賣(mài)〞。二、提出目標(biāo)一、市場(chǎng)解析三、工程定位四、價(jià)值塑造五、營(yíng)銷(xiāo)策略CONTENTS六、工程跟進(jìn)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生怎樣變化……民生公平健康穩(wěn)定市場(chǎng)解析——宏觀形勢(shì)市場(chǎng)是資本有效運(yùn)營(yíng)的載體市場(chǎng)解析——房地產(chǎn)形勢(shì)成交量方面，主要城市上升乏力。春節(jié)后，諸多新政調(diào)控已出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期方向明朗，最近兩周〔〕成交量相比春節(jié)期間有明顯上升，但仍低于春節(jié)前，成交量上升乏力，二三線城市相比一線城市成交量上升更趨近于春節(jié)前水平。一、二月份市場(chǎng)形勢(shì)：商品住宅價(jià)格北京、深圳波動(dòng)較大，上海、廣州較為平穩(wěn)，主要城市成交量上升乏力。市場(chǎng)解析——房地產(chǎn)形勢(shì)2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次專(zhuān)程來(lái)到中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)訪談室，接受中國(guó)政府網(wǎng)和新華聯(lián)合專(zhuān)訪，同海內(nèi)外網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。談到房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，溫家寶總理說(shuō)，有信心使房?jī)r(jià)保持在合理水平，從去年到今年，先后出臺(tái)了三次調(diào)控措施，這三次調(diào)控措施總體上越來(lái)越有力，針對(duì)性越來(lái)越強(qiáng)，采取的主要手段有增加供給、抑制投資投機(jī)需求及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。總理表示有信心使房?jī)r(jià)保持合理水平，未來(lái)1-2年房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)將繼續(xù)2021年，迎來(lái)了“史上最嚴(yán)厲調(diào)控〞，到2021年度最“給力〞限購(gòu)政策，以及信貸、層層問(wèn)責(zé)制度的嚴(yán)格監(jiān)控，全國(guó)樓市銷(xiāo)售量降低，且價(jià)格受到嚴(yán)格限制。如何在有限市場(chǎng)，運(yùn)用有效營(yíng)銷(xiāo)手段爭(zhēng)奪客戶，是商業(yè)資本運(yùn)行的關(guān)鍵問(wèn)題！市場(chǎng)解析宏觀政策從緊，市場(chǎng)趨于理性工程北側(cè)緊鄰主干道世紀(jì)大道，且周邊不乏成熟、高檔小區(qū)；再偏西北一點(diǎn)，是經(jīng)營(yíng)成熟的豐富裝飾城。東北角為現(xiàn)代居住小區(qū)，整體氣氛較好；工程西側(cè)和東側(cè)均為成熟商圈及配套環(huán)繞本案——金太陽(yáng)裝飾城、紅星美凱龍、高力家具港、五星級(jí)驛都大酒店、鹽城市政府等；工程南側(cè)為開(kāi)元路。鹽都區(qū)政府、管委會(huì)、法院、市三院南區(qū)分院、衡泰.冠城、畢華美莊園、世紀(jì)公園、市一中、大學(xué)城等；鹽城城南板塊成熟商圈核心市場(chǎng)解析——本案北區(qū)：地上局部：C棟：13917.8平米D棟：13917.8平米E棟：14371.8平米F棟：23655.7平米G棟：870.2平米小計(jì)：66733.3平米地下室：15042.8平米〔未定〕總建筑面積：81776.1平米南區(qū)：AB棟地上局部面積：8532.12平米AB棟地下局部面積：2177.79平米二期總體數(shù)據(jù)：二期地上總面積：111454.4平米二期地下總面積：17220.6平米二期總建筑面積：128675平米用地性質(zhì)：商業(yè)；容積率：2.12多種物業(yè)類(lèi)型完美組合，使工程更具競(jìng)爭(zhēng)力；集時(shí)尚購(gòu)物、步行街、SOHO辦公、酒店公寓、星級(jí)酒店于一身！BACDEFG市場(chǎng)解析——本案棟號(hào)戶型類(lèi)型房型建筑面積(約)套數(shù)總套數(shù)10層小高層（A、B）一梯兩戶兩房88㎡40676套三房123㎡4017層高層（C、D）兩梯四戶兩房65-70㎡136三房120-125㎡13627層高層（F）小公寓一房和兩房（一層12戶）76㎡、40㎡、55㎡32415層（E）辦公樓（一層11戶）——165——房型面積套數(shù)比例一房/一房半40-55、76㎡32448%兩房65-70㎡、88㎡17626%三房120-125㎡17626%局部戶型面積偏大，后期銷(xiāo)售將存抗性；市場(chǎng)解析——本案區(qū)域價(jià)值凸顯：工程所處區(qū)域?qū)⒁?guī)劃打造成為鹽城經(jīng)濟(jì)、文化、教育的新中心，本區(qū)域的不斷開(kāi)展建設(shè)將進(jìn)一步推開(kāi)工程形象與價(jià)值的提升；業(yè)態(tài)完美融合：工程周邊樓盤(pán)業(yè)態(tài)均以住宅+商業(yè)為主。而本案作為多種物業(yè)形態(tài)并存的城市綜合體，集購(gòu)物、步行街、星級(jí)酒店、SOHO辦公、酒店公寓五大業(yè)態(tài)完美融合，加上具有標(biāo)志性27層高層，使本案更具競(jìng)爭(zhēng)力；商圈輻射受眾：本案附近工程商業(yè)多為裝潢裝飾材料及建材市場(chǎng)，中南二期的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店等差異化經(jīng)營(yíng)必將輻射周邊住宅工程，為其提供配套性商業(yè)效勞；宏觀政策受益：新政“12·26〞明令住房限購(gòu)政策，一二線投資客投資受限，三四線城市將獲得契機(jī)；住宅的限貸政策，使得商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生機(jī)遇。價(jià)值點(diǎn)提煉市場(chǎng)解析——本案樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)鳳鳴緹香58004月份推出18、20幢18層的高層，面積為78㎡-130㎡的兩房、三房蝶湖灣4700在售1、2、3幢，目前僅余十幾套130㎡房源，下期預(yù)計(jì)下半年加推4、5幢102-126㎡海德公園58007、13、16幢小高層預(yù)計(jì)3月開(kāi)盤(pán)，面積78、88、89、112㎡月湖花城5500在售21、22幢小高層，面積40-100㎡的一房、兩房鳳凰匯58502010年12月推售共6幢小高層，面積100-145㎡，當(dāng)天基本售罄天瀾灣5200在售9、11幢的18層高層，面積140、160㎡的三房、四房，目前僅余10套左右中南世紀(jì)城54001月份推出3、5、6、7、8幢21層高層，面積90㎡-140㎡，已售罄。下期預(yù)計(jì)3月加推西城逸品5300在售期房28、29幢113-130㎡的三房、四房，以及少量頂樓現(xiàn)房恒榮世家5800在售21、24、25幢，面積90㎡兩房、120㎡三房大量住宅同時(shí)段集中供給，片區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將異常劇烈；市場(chǎng)解析——本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)控讓市場(chǎng)更加有序、理性，競(jìng)爭(zhēng)化的加劇，加快企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的不斷升級(jí)；區(qū)域內(nèi)工程較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，其中不乏品牌開(kāi)發(fā)商；區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)在5400-5800元/㎡，各樓盤(pán)價(jià)格相互依靠；建筑類(lèi)別以小高層和高層為主，面積區(qū)間主要為80㎡-130㎡的兩房和三房，以剛性需求與改善型戶型為主。市場(chǎng)解析——區(qū)域市場(chǎng)特征沖出無(wú)序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。創(chuàng)造有競(jìng)爭(zhēng)力的中南Ⅱ期。區(qū)隔沒(méi)有個(gè)性的傳統(tǒng)建筑。開(kāi)展目標(biāo)——工程Ⅱ期有目標(biāo)才能走得更遠(yuǎn)開(kāi)展目標(biāo)——城市制“控〞權(quán)搶占南部新城話語(yǔ)權(quán)代言中南2021年在鹽城市場(chǎng)的地位——在消費(fèi)者心目中占據(jù)一定的地位，形成“區(qū)域〞、“核心〞、“高端〞、“物有所值〞等概念。最終目標(biāo)產(chǎn)品價(jià)值最大化市場(chǎng)有限

片區(qū)內(nèi)大同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈

產(chǎn)品價(jià)值最大化

······

如何破局？綜上所訴：整體形象高定位

&

完善、塑造新價(jià)值“破局〞工程定位——市場(chǎng)定位整體形象上，項(xiàng)目應(yīng)“放眼鹽城、立足城南”，突出樹(shù)地標(biāo)、新起點(diǎn)、有品位、引潮流，樹(shù)立“城南核心、城中建城”。功能組合上，集“購(gòu)物中心、步行街、星級(jí)酒店、SOHO、辦公、酒店式公寓六大業(yè)態(tài)為一體”打造“社區(qū)新城，功能集群”。營(yíng)銷(xiāo)理念上，把都市生活模式，濃縮至單一項(xiàng)目，讓社區(qū)新城的居民，步行5分鐘內(nèi)即可切身享受，并已經(jīng)融入日常生活。打造城南新區(qū)“都市生活新中心”工程定位——案名主推案名：中南·未來(lái)城案名闡述：通過(guò)“未來(lái)〞一詞，可以讓人進(jìn)入遐想，隨著城南新區(qū)的不斷開(kāi)展，城市化、多元化、中心化將成為城市化進(jìn)程的必由之路，“未來(lái)之城〞充分表述了本案順應(yīng)了城市開(kāi)展趨勢(shì)。備選案名：中南·國(guó)際上城案名闡述：通過(guò)打造“中南〞系列產(chǎn)品，強(qiáng)化中南品牌，并以中南為品牌號(hào)召，強(qiáng)化“城〞和“國(guó)際〞的概念。中南·魅力城中南·自在城中南·國(guó)際城中南·世紀(jì)新城中南·南方名城工程定位——備選案名形象推廣語(yǔ)一：城南“CPU〞，奔騰“芯〞生活闡述：城南“CPU〞：鹽城現(xiàn)在的整體開(kāi)展向南移，本工程位于鹽城市政規(guī)劃城南新區(qū)核心地段，就如電腦中核心處理器“CPU〞，在整個(gè)運(yùn)行中處于主導(dǎo)地位?！靶鲸暽睿盒荆鸽娔X中的芯片，這里與前面的CPU相照應(yīng)，也突出中南二期不同于一期。同音“新〞，一種不同的生活狀態(tài)。形象推廣語(yǔ)二：城南中心區(qū)，都市綜合體闡述：鹽城現(xiàn)在的整體開(kāi)展向南移成為亮點(diǎn),而本工程位于城南核心位置“世紀(jì)大道〞沿線，地理位置優(yōu)越，因此稱(chēng)為“城南中心區(qū)〞。同時(shí)，二期為多種物業(yè)〔購(gòu)物中心、步行街、星級(jí)酒店、SOHO、辦公、酒店式公寓〕集群式的綜合體模式，讓人感受到都市生活就在身邊。工程定位——形象推廣語(yǔ)價(jià)值點(diǎn)塑造產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)開(kāi)掘以及塑造：交通動(dòng)線引動(dòng)人流動(dòng)線售樓處、樣板間示意圖高端國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園生活型便利超市工程?hào)|西貫穿，連接“金太陽(yáng)〞與“紅星美凱龍〞兩大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。工程先天優(yōu)勢(shì)明顯。因此，我們必須將其優(yōu)勢(shì)得以表達(dá)，改變工程原始“內(nèi)街〞概念，變成連接兩塊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的交通動(dòng)線，從而增加本工程客流量，帶動(dòng)商業(yè)更好的銷(xiāo)售。說(shuō)明:1、引活商業(yè)“內(nèi)街〞交通動(dòng)線，從而帶動(dòng)本工程商業(yè)人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售；2、工程三期工地即將全面開(kāi)工，后期工地現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)可做簡(jiǎn)易工地圍擋，進(jìn)行工程形象宣傳展示。價(jià)值點(diǎn)塑造——交通動(dòng)線引動(dòng)人流動(dòng)線價(jià)值點(diǎn)塑造——“國(guó)際化雙語(yǔ)幼兒園〞幼兒園的可行性與必要性：目前工程內(nèi)部、周邊配套幼兒園尚不完善；周邊商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)老板，長(zhǎng)期在外地，與家人缺乏相聚的時(shí)間，希望有更多的時(shí)間去陪伴家人，也希望孩子有一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境；幼兒園成立條件不高，辦學(xué)門(mén)檻也相對(duì)不高，具有較強(qiáng)可操作性。創(chuàng)辦高端幼兒園的原那么：人性化：以孩子為中心，塑造身心健康的孩子。生活化：學(xué)習(xí)內(nèi)容與生活相結(jié)合。彈性化：尊重孩子、培養(yǎng)孩子學(xué)習(xí)自主能力。系統(tǒng)化：重視0~6歲課程銜接。本地化：配合區(qū)域特色，融入教學(xué)內(nèi)容。國(guó)際化：培養(yǎng)孩子學(xué)習(xí)1~2種外語(yǔ)能力，使之具備世界觀。幼兒園外觀：充滿美觀、童真的幼兒園外觀，讓孩子們喜歡上這里，也是一個(gè)高端、品質(zhì)幼兒園必備的素質(zhì)。幼兒園效果圖0~3歲嬰幼兒除了身體健康保育外，每天按排8大感官智能訓(xùn)練，透過(guò)游戲、活動(dòng)方式進(jìn)行：1〕語(yǔ)言訓(xùn)練：提供中英文聽(tīng)、說(shuō)、讀全語(yǔ)文環(huán)境，奠定中英文語(yǔ)言開(kāi)展根底，增進(jìn)幼兒想象力及表達(dá)能力。2〕觸覺(jué)訓(xùn)練：透過(guò)各種觸覺(jué)游戲及按摩，接觸與探索各種不同的物體，辨識(shí)各種材質(zhì)、形狀、輕重……等，奠定日后成功人際關(guān)系及健全人格開(kāi)展。3〕聽(tīng)覺(jué)訓(xùn)練：經(jīng)由游戲帶出聲音的節(jié)奏感及辨識(shí)聲音的大小、上下、快慢、長(zhǎng)短……等，讓孩子擁有紙對(duì)音感，日后對(duì)孩子大腦、語(yǔ)言及身心開(kāi)展，有絕對(duì)助益。4〕視覺(jué)訓(xùn)練：經(jīng)由各種視覺(jué)游戲，訓(xùn)練孩子視覺(jué)及焦距成熟的開(kāi)展，可培養(yǎng)孩子認(rèn)知、判斷、精辨、觀察、記憶及提升閱讀、注意力、空間概念，平衡能力……等。5〕前庭平衡訓(xùn)練：前庭平衡受到充分刺激的孩子其坐、站、走、跑、跳……等根本運(yùn)動(dòng)能力表現(xiàn)出色，也預(yù)防孩子可能發(fā)生不專(zhuān)心、過(guò)動(dòng)現(xiàn)象，研究人員也發(fā)現(xiàn)，前庭平衡對(duì)孩子的情緒也有穩(wěn)定作用。7〕運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練：活潑好動(dòng)的小孩較聰明，運(yùn)動(dòng)可以讓身體抵抗力增強(qiáng)，大小肌肉協(xié)調(diào)和諧、大腦更靈活、認(rèn)知學(xué)習(xí)機(jī)能佳，進(jìn)而可以使視覺(jué)、語(yǔ)言、用手等智能加速提升。8〕用手訓(xùn)練：透過(guò)手部抓、捏、握、扭、敲……等動(dòng)作練習(xí)，以提升孩子手的靈活度和眼睛協(xié)調(diào)性，來(lái)活絡(luò)大腦運(yùn)動(dòng)，手腦并用結(jié)果，讓孩子反響靈敏、性格開(kāi)朗、學(xué)習(xí)力強(qiáng)。幼兒園——感官館：幼兒園——教育體驗(yàn)館：智能學(xué)習(xí)室：配搭最新計(jì)算機(jī)設(shè)備，引進(jìn)幼兒計(jì)算機(jī)學(xué)習(xí)軟件，培養(yǎng)孩子運(yùn)用計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)的根本能力，并進(jìn)行計(jì)算機(jī)英文、數(shù)學(xué)、自然科學(xué)等輔助教學(xué)。中英雙語(yǔ)多元智能主匙教學(xué)：透過(guò)教材、教具、動(dòng)手做等方式，充分開(kāi)發(fā)孩子語(yǔ)言、數(shù)學(xué)邏輯、空間、肢體動(dòng)覺(jué)、音樂(lè)、人際關(guān)系、內(nèi)省及自然觀察等多元智能的開(kāi)發(fā)。生活教育：培養(yǎng)孩子優(yōu)良的生活價(jià)值觀習(xí)慣與品德，通過(guò)自己動(dòng)手、獨(dú)立生活的教育，讓孩子從小酒養(yǎng)成獨(dú)立自主的性格，學(xué)習(xí)去尊重和關(guān)愛(ài)。體驗(yàn)教學(xué)：安排親子活動(dòng)、音樂(lè)、陶土、繪圖等體驗(yàn)式教學(xué)，藉以陶冶孩子的性格，進(jìn)而開(kāi)發(fā)其潛能。小區(qū)生活配套：購(gòu)物超市周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〔紅星美凱龍、金太陽(yáng)、豐富等〕商業(yè)氣氛濃厚，但卻缺乏一定的生活便利配套。增加生活效勞超市，能有效吸引周邊人氣，增加工程銷(xiāo)售價(jià)值點(diǎn)。價(jià)值點(diǎn)塑造——生活效勞超市營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略方針營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售策略價(jià)格策略營(yíng)銷(xiāo)策略——營(yíng)銷(xiāo)推廣根據(jù)工程定位，現(xiàn)行提出“中央社區(qū)〞概念，并實(shí)施板塊炒作，為入市做鋪墊；對(duì)工程進(jìn)行多角度全方位宣傳造勢(shì)，高調(diào)入市引爆市場(chǎng)；強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)，塑造高品質(zhì)工程形象；推廣與銷(xiāo)售策略相結(jié)合，形成有序的推廣和銷(xiāo)售頻次，制造緊缺的市場(chǎng)效應(yīng)；運(yùn)用群眾傳播的社會(huì)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的提升?！放茽I(yíng)銷(xiāo)——樓盤(pán)二期整體品質(zhì)造就企業(yè)品牌；人脈營(yíng)銷(xiāo)——前期口碑宣傳促成樓盤(pán)銷(xiāo)售；情景營(yíng)銷(xiāo)——強(qiáng)化視覺(jué)效果，全力打造樣板區(qū)；媒介組合——全方位利用媒體優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)宣傳效果最大化；SP活動(dòng)——采取系列推廣活動(dòng)，直接有效地宣傳工程優(yōu)勢(shì)?！瓲I(yíng)銷(xiāo)推廣——戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)推廣——媒體渠道戶外媒體——大牌、公交站臺(tái)、道旗、展板、工地圍墻等；報(bào)紙媒體——鹽城、揚(yáng)子晚報(bào)；電臺(tái)媒體——鹽城播送電臺(tái)DM直投——有針對(duì)性宣傳海報(bào)派發(fā)；樓體巨幅——利用自身高層優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行樓體布慢懸掛；短信群發(fā)——客戶數(shù)據(jù)庫(kù)短信群發(fā)，精準(zhǔn)的圈定高端客群；網(wǎng)絡(luò)廣告——網(wǎng)絡(luò)廣告具有傳播范圍廣、交互型強(qiáng)、靈活性強(qiáng)、本錢(qián)低等特點(diǎn)；……銷(xiāo)售階段方式選擇廣告效果廣告組合策略亮相期主要方式：形象廣告①項(xiàng)目形象展示②在受眾中擴(kuò)大本案的知名度，使之獲悉本案的存在①戶外廣告：項(xiàng)目形象展示②報(bào)紙：系列軟文，地塊及產(chǎn)品價(jià)值炒作③工地現(xiàn)場(chǎng)形象營(yíng)造：工地圍板、道旗、大牌等④鹽城GO房網(wǎng):新聞及硬廣進(jìn)行宣傳蓄水期主要方式：媒體廣告戶外廣告①在項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)形成“初始認(rèn)知”②向受眾開(kāi)展項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品概念訴求③項(xiàng)目品質(zhì)達(dá)到一定的認(rèn)知度④在受眾群體中形成項(xiàng)目即將面市的信息并形成部分目標(biāo)客戶①戶外廣告：形象廣告、突出項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理念②報(bào)紙：圖文報(bào)道與軟性文章相結(jié)合，突出本案在區(qū)域內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)信息告知③海報(bào)：核心賣(mài)點(diǎn)挖掘，開(kāi)盤(pán)信息告知④電臺(tái)：報(bào)道項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)信息告知⑤現(xiàn)場(chǎng)售樓處包裝、投入使用⑥鹽城GO房網(wǎng)⑦樓體巨幅廣告輔助方式：SP活動(dòng)①SP活動(dòng)：房展會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、酒會(huì)、財(cái)富精英沙龍、品質(zhì)鑒賞日等強(qiáng)銷(xiāo)期主要方式：媒體廣告開(kāi)盤(pán)活動(dòng)①促使意向性較強(qiáng)的客戶下定成交②制造項(xiàng)目熱銷(xiāo)氛圍，吸引更多客戶③進(jìn)一步擴(kuò)大樓盤(pán)的影響力①報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)推廣廣告②雜志：開(kāi)盤(pán)推廣廣告③電視新聞：開(kāi)盤(pán)新聞報(bào)道④開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)典禮⑤短信群發(fā)：開(kāi)盤(pán)信息告知輔助方式：SP活動(dòng)戶外廣告①戶外廣告：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)簡(jiǎn)介，相關(guān)優(yōu)惠信息②SP活動(dòng)：客戶聯(lián)誼跟進(jìn)期主要方式：SP活動(dòng)報(bào)紙廣告及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)①SP活動(dòng)：客戶聯(lián)誼②報(bào)紙：銷(xiāo)售跟蹤報(bào)道各階段媒介運(yùn)用說(shuō)的好，

不如賣(mài)的好！銷(xiāo)售策略工程面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？設(shè)計(jì)什么樣的產(chǎn)品？實(shí)行怎樣的產(chǎn)品推售策略？如何選擇適當(dāng)?shù)耐剖蹠r(shí)間？如何積累與引導(dǎo)適宜的客戶？實(shí)行怎樣的價(jià)格策略？實(shí)行怎樣的促銷(xiāo)策略？客戶是否會(huì)接受？……“一成不變不是買(mǎi)賣(mài)的最佳方式”靈活多變，租售結(jié)合招商出售化解商業(yè)去化難度，迅速達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)“租售并舉〞的經(jīng)營(yíng)模式：前期成立工程管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商管公司進(jìn)入，前期引進(jìn)大型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)為主力店，局部面積定向招商，控制剩余局部面積，進(jìn)行帶租約銷(xiāo)售。全力營(yíng)造商業(yè)氣氛，打響品牌知名度，在區(qū)域內(nèi)形成有效的特定消費(fèi)吸納能力。銷(xiāo)售策略——商業(yè)運(yùn)營(yíng)1、返租策略：一期商業(yè)屬于內(nèi)街銷(xiāo)售，且三期公寓房源即將破土開(kāi)工，形成商業(yè)氣氛還需要一定的時(shí)間積累，相比于周邊的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、紅星美凱龍，缺乏消費(fèi)者的品牌認(rèn)同。同時(shí)，商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格也是銷(xiāo)售的抗性之一。我們建議：穩(wěn)定的投資回報(bào)是決定消費(fèi)者形成購(gòu)置意向的主要?jiǎng)恿?，但“價(jià)格〞才是促使成交的決策力！內(nèi)外形象推廣+價(jià)格促銷(xiāo)策略＝吸引投資客，迅速回籠資金銷(xiāo)售策略——商業(yè)運(yùn)營(yíng)返租形式回憶：適當(dāng)提高銷(xiāo)售單價(jià)，按2年返租〔年7%回報(bào)〕返還一定金額，穩(wěn)定投資保障無(wú)論售價(jià)如何，一定要保證開(kāi)展商純收益。2、招商策略：工程位于鹽城世紀(jì)大道主干道上，又處于南城新區(qū)商圈核心位置。無(wú)論是商業(yè)環(huán)境，還是地段優(yōu)勢(shì)，周邊并不缺乏消費(fèi)者，但考慮到商業(yè)與住宅的性質(zhì)不同，是以經(jīng)營(yíng)性為主的物業(yè)，最終賣(mài)單的消費(fèi)者無(wú)論是從投資物業(yè)升值，還是自營(yíng)上都非常看重物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力，因此應(yīng)將消費(fèi)者的需求擺在首位。穩(wěn)定招商收益營(yíng)造商業(yè)人氣獲取銷(xiāo)售利益確保一定利潤(rùn)化解商業(yè)難點(diǎn)迅速達(dá)成銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略——商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議成立或聘請(qǐng)招商公司統(tǒng)一招商招資。

先通過(guò)公布優(yōu)惠政策統(tǒng)一招商，在有效吸引商家入駐后培養(yǎng)工程人氣，同時(shí)開(kāi)始尋找投資客，最終待工程形成良好的商業(yè)氣氛后開(kāi)始大量出售商鋪獲取經(jīng)濟(jì)利益。本工程營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)局部上；“商業(yè)為主，住宅為輔〞是工程在處理商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題的根本原那么。以“商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)為主線，以住宅穿針引線〞適時(shí)活潑市場(chǎng)，觸動(dòng)客戶神經(jīng)是工程在推售商業(yè)與住宅時(shí)的根本策略。本工程整體商業(yè)體量較大，且商業(yè)是工程重點(diǎn)與難點(diǎn)，二期商業(yè)招商，寫(xiě)字樓是品牌企業(yè)入駐招商，配套商業(yè)的主力店招商，將成為工程關(guān)鍵所在。商業(yè)與住宅關(guān)系成功的招商直接關(guān)系工程整體收益實(shí)現(xiàn)；成功的招商能有力地保障與促進(jìn)商業(yè)的銷(xiāo)售；成功的招商能有力的推動(dòng)住宅的銷(xiāo)售；招商是必要的，也是實(shí)現(xiàn)收益最大化所必需的。把握的原那么：招商先行，樣板企業(yè)或主力店簽定意向入駐協(xié)議后，強(qiáng)勢(shì)宣傳促進(jìn)住宅銷(xiāo)售招商與銷(xiāo)售關(guān)系招商前期籌備與建議：前期蓄水：目前上半年可進(jìn)行商業(yè)前期蓄水工作，同時(shí)配合商管公司進(jìn)行租賃客戶需求登記，將同類(lèi)與不同類(lèi)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)分，最后進(jìn)行篩選，統(tǒng)一分區(qū)。（如：5#樓二樓整層商業(yè)可出租給燈飾或其他賣(mài)場(chǎng)，一樓可做展廳等；3#樓二層、三層如有客戶需求，可將整層進(jìn)行分割招租，作為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)）優(yōu)惠促動(dòng)：為推動(dòng)前期招商工作的順利進(jìn)行，迅速形成商業(yè)氛圍，為后期更好的銷(xiāo)售，建議可給予減免半年店鋪?zhàn)饨稹Ｍ瑫r(shí)，針對(duì)自購(gòu)自營(yíng)的客戶，可減免一年租金。銷(xiāo)售策略——商業(yè)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售策略——公寓推售推盤(pán)波次計(jì)劃推盤(pán)時(shí)間房源套數(shù)第一波開(kāi)盤(pán)2011年5月F#一半+C#202套房源加推2011年12月D#162套第二波開(kāi)盤(pán)2012年4月F#一半+A、B#242套第三波開(kāi)盤(pán)2