地匯投資-上海青園項目案例分析產(chǎn)品是如何煉成的

產(chǎn)品是如何煉成的?

SHANGHAI

DCHUI

INVESTMENT

MANAGEMENTCO.,LTD.

青園工程案例分析上海地匯投資管理原那么市場主導大膽設想，小心求證，適度超前符合工程定位要求，建立產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢標準化，標準化MECE原那么〔完整性/獨立性〕

規(guī)劃設計要點根據(jù)長沙市規(guī)劃局的相關規(guī)定，住宅用地規(guī)劃設計要求如下：容積率R<3.0〔住宅〕C<3.5〔商業(yè)〕綠地率R>40%〔住宅〕C>35%〔商業(yè)〕建筑密度R<24%〔住宅〕C<35%〔商業(yè)〕建筑高度H<100m退讓：東退現(xiàn)有建筑物≥13m西退道路邊線≥8m南退道路綠化線≥4m北退道路邊線≥12m內部建筑間距≥29+0.2H內部建筑側間距≥13mTIPS規(guī)劃設計要點，一般由當?shù)匾?guī)劃行政主管部門提出要求。包括：總用地面積計容積率用地面積總建筑面積其中：住宅、商業(yè)容積率建筑覆蓋率綠地率建筑限高建筑退后紅線要求日照間距車戶比〔車位數(shù)〕其他要求規(guī)劃設計原那么——健康生態(tài)原那么——整體性原那么——品質優(yōu)先原那么——以人為本的原那么依據(jù)定位:生態(tài)型·人文型·舒適型高端物業(yè)產(chǎn)品建議開發(fā)理念。開發(fā)理念表達湖南有色控股企業(yè)理念表達湖南有色控股集團國際化大公司形象大氣、現(xiàn)代、尊貴樹立有色置業(yè)“誠信經(jīng)營、效勞社會、致力于提高產(chǎn)品品質〞的企業(yè)形象樹立有色置業(yè)在長沙第一個工程之品牌形象打造一流產(chǎn)品，樹立形象標桿開發(fā)理念社區(qū)開發(fā)理念角色：社區(qū)開發(fā)商模式：社區(qū)開發(fā)模式更環(huán)保更健康更舒適更具社會責任感產(chǎn)品建議布局。規(guī)劃構思將工程定位、開發(fā)理念和產(chǎn)品概念貫穿于規(guī)劃設計之中。綜合性物業(yè)(甲級寫字樓、會所、商業(yè)〕ComprehensiveArea生態(tài)廣場EcotypicSqure高檔住宅區(qū)IUpscaleResidentialDistrict內部住宅區(qū)TheSpecialHouse社區(qū)商業(yè)街TheStreet私家公園PrivatePark高檔住宅區(qū)IIUpscaleResidentialDistrict綜合性物業(yè)

備用區(qū)

ComprehensiveArea建筑空間組合臨街商鋪臨街商鋪外銷住宅外銷住宅內部住宅外銷住宅內部住宅內部住宅生態(tài)廣場私家公園建筑布局綜合性物業(yè)會所幼兒園道路系統(tǒng)與交通組織流線。主入口人行入口次入口混合入口次入口車行入口〔從這里直入地下車庫〕人行導向交通模式從這里直入地下車庫從這里直入地下車庫綜合區(qū)地面停車場圖示內容包括：人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)、主次出入口等行人導向社區(qū)道路設計充滿活力而又具自然生態(tài)的道路系統(tǒng)。景觀。景觀及環(huán)境設計建議園林景觀主題——參與式原生態(tài)私家園林決定因素：工程整體定位和整體風格目標客戶喜好工程地塊及周邊條件工程開發(fā)理念開發(fā)藍本滿足的條件T形景觀軸，將山景延伸至到社區(qū)中可參與式景觀設計服務式住宅區(qū)IITheApartment

山景延伸山景延伸）綜合性物業(yè)會所幼兒園臨街商鋪臨街商鋪外銷住宅外銷住宅內部住宅外銷住宅內部住宅內部住宅景觀視線分析私家公園生態(tài)廣場生態(tài)廣場——結合自然的景觀設計私家公園——改造地塊內的山景，形成原生態(tài)的可參與的私家公園?！敖】悼梢杂媚_步來丈量〞，在山地公園中開辟健身徑(鵝卵石道或石階)，讓住戶可以非常容易地進行健身鍛煉。

地塊現(xiàn)狀規(guī)劃期望地塊現(xiàn)狀規(guī)劃期望在社區(qū)各處布置多種類型的運動設施。休憩場地、兒童游戲設備、各類家庭運動設備等，為居住者提供了更酣暢的溝通方式，也提供了一種屬于城市也屬于山中的健康生活方式。ArtDeco風格環(huán)境藝術小品示意背景音樂提示背景音樂應與環(huán)境協(xié)調，建議使用具有自然風情、輕快活潑的輕音樂。如?田園曲?、?都給你?、?飛鼠溪?、?二泉映月?等，這些音樂配合山林中的鳥聲形成工程本身特有的大自然交響曲。建筑風格及外立面建議建筑風格。建筑風格——ArtDeco上世紀30年代，席卷世界的ArtDeco風格的颶風登陸上海，這座新興的東方都市以其飛速開展的自由經(jīng)濟和永無止境的消費熱情照應和張揚了ArtDeco的精神與個性：摩登、時尚、激進、豐沛、勇往直前……那些蘊含著現(xiàn)代意識和自由精神的ArtDeco建筑聳立在城市的各個角落，為上海這座城市投下了巨大的身影和永久的回響。如今，ArtDeco建筑風格又開始風行上海灘。在今年8月推出的高檔樓盤——和記黃埔開發(fā)的御翠豪庭〔預計均價到達4萬元/平方米〕即采用此風格，深得高端客戶喜愛。采用ARTDECO風格的御翠豪庭社區(qū)燈光效果：采用ARTDECO風格的翠湖天地御苑“ARTDECO〞，即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派，曾一度流行于上海二十世紀三十年代。典型的例子是美國紐約曼哈頓的克賴斯勒大樓(ChryslerBuilding)與帝國大廈(EmpireStateBuilding)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結構的輪廓。該建筑風格強調建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出工業(yè)革命的技術革新所帶來的不斷克服地心引力而到達新的高度，表達出不斷超越的人文精神和力量。當時上海的國際飯店、百樂門、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ARTDECO〞的典型代表。理解外立面。單體以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡潔、穩(wěn)重、典雅的ARTDECO風格立面。ARTDECO風格看重線條的美感，故素材多以直線、橫線、階梯為主，建材以大理石、木材與金屬為主，多用淺色系暖色調。追求材料質感的變化和色彩的統(tǒng)一。建筑底部選擇質感較強的外立面材質強，從細節(jié)上提升工程的整體形象戶型。戶型建議二居戶型推薦〔80M2)南北通透、方正實用客廳與主臥南向，并保證了較大的采光面動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，保證了合理的人行動線明廚明衛(wèi)獨立餐廳創(chuàng)新設計——90M2三房，萬科最新產(chǎn)品，將在今年下半年推出實用率高“三別離式衛(wèi)生間〞——坐便器、浴室和盥洗室別離輕質隔斷走道融入餐廳陽臺面積增大大飄窗設計“全生命周期住宅〞〔2-3-2〕萬科在上海白馬花園推出的90平方米以內的三房二廳一衛(wèi)戶型圖84M2

89M2

舒適性三居戶型推薦〔130M2)南北通透、大面寬，客廳疏朗開闊獨立主臥區(qū)，帶獨立更衣室與衛(wèi)生間，舒適居住更重私密客廳與兩臥室南向南向兩臥室通過起居室自然別離，形成相對私密空間，方便兩代人同居的生活方式明廚明衛(wèi)，有儲物間中、西廚分開多陽臺舒適型四居推薦〔160M2)內部房復式戶型參考〔220-260M2〕頂層可以合并為Penthouse

戶型設計成功案例——中信紅樹灣說明：將性價比發(fā)揮到極致，同時通過空中花園、多面采光等元素讓戶型特色鮮明，極富感染力?；⌒未舐杜_，對二房來說比較罕有入戶花園，有改造空間觀景廚房超大生活陽臺，預留工人房管道空中花園，將自然引入客廳餐廳客廳餐廳多面采光較有震撼力主臥弧性大露臺雙層高入戶花園二層高的露臺客廳，空間更豐富戶型設計上的亮點包括：多層次全景露臺、大轉角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池。其中星光SPA浴室是招商地產(chǎn)第一次采用，在洗澡的時候可以看星星。

戶型設計成功案例——蘭溪谷戶型設計成功案例——雅頌居雅頌居：二梯二戶，三臥朝南，南北通透，體現(xiàn)樓盤高檔品質一切設計與建筑作品，從議會大廈到一把叉子或一個茶杯，都在向我們講述一種最適合在其內部或圍繞其周圍展開的特定生活?！⑻m·德波頓〔AlainDeBotton〕?幸福的建筑?細部建議亮點〔營銷時作為賣點〕總結：——健康舒適住宅產(chǎn)品——可供參與的私家公園及生態(tài)公園——高科技智能化設施、分戶式中央空調、熱水系統(tǒng)——南北通透全明戶型、南向臥室和寬廳——觀景餐廳和廚房——步入式景觀陽臺及外飄窗——生態(tài)大堂/車庫——星級物業(yè)管理陽臺。錯陽臺，贈送面積一步觀景陽臺窗戶?？刹鹦锻勾帮h窗/步入式設計倒凸窗/落地窗內外飄窗，增加室內空間，或小坐，或擺放陳設觀景低窗/落地窗落地窗，增加外部景觀欣賞性與空間的舒適性窗戶裝飾表達ARTDECO風格建議使用隔音通風窗〔中海深圳灣畔——會呼吸的玻璃〕建筑玻璃的恰當應用增強建筑的美感和質感入戶花園。入戶花園作前院客廳/臥室。寬大橫廳南向大客廳，顯得氣派客廳、主臥、次臥、書房都朝南餐廚衛(wèi)。觀景餐廳八角景觀餐廳與廚房連接的“早餐陽臺〞，構成了家庭成員內部交流的空間島式沐浴房一般的沐浴房，地漏都設計在沐浴房的中間位置，這樣一來沐浴時的污水就從中間位置落水，但人在沐浴時，往往是站立中央，因此廣州南國奧林匹克花園在設計時，將沐浴房四周留出6兝寬的一圈集水槽，在槽內設置地漏，而整個沐浴房中央形成一塊方形平臺，使沐浴時人不會粘到污水，污水從平臺四周流走。大堂。生態(tài)大堂，層高5M華貴與自然共存電梯。電梯配置：梯戶比2：3或2：4采用大轎箱電梯雙開門電梯通過智能電梯卡控制系統(tǒng)，保證了自家樓層的電梯門僅向持卡者開啟，本工程之大戶型可采用此類電梯。應用案例：中海香蜜湖1號、中海觀園國際。車庫。建議車位比1：1帶天井的車庫通過在車庫內設置多個“天井〞，將地下空間與地面空間完全通透相連，融合出別具情趣的“天井車庫〞，不僅有助于地下空間通風和采光，更以“道法自然〞的手法將陽光、綠意和清新空氣引入地下停車空間。地下室。陽光地下室

會所。公建與配套建議會所可臨時作為營銷中心，會所的風格也采取ARTDECO幼兒園。客戶對幼兒園的需求較強烈產(chǎn)品建議根據(jù)工程規(guī)模及品質要求，建議設國際雙語幼兒園一所，規(guī)模6個班，建筑面積1800平方米，設于原生態(tài)山林之內。具有裝飾風格的幼兒園示意產(chǎn)品建議ARTDECO建筑風格示意結構及設備設施建議包括建筑結構結及給排水、采暖、空調、智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯等設備設施方面的建議。一般情況下，須提供智能化方面的建議。設備設施建議智能化?？蛻魧χ悄芑男枨笤O備設施建議打造長沙“科技地產(chǎn)〞第一品牌——“智能家居〞安防智能遠程監(jiān)控智能遙控電器智能信息通知智能電梯控制智能智能撤防娛樂智能夜起智能早安智能彩色可視對講系統(tǒng)有害氣體監(jiān)控防盜智能新風智能公共局部公共播送系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)家居局部綜合布線系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)家居安防系統(tǒng)家電控制系統(tǒng)日立住宅自動化系統(tǒng)品牌推薦二：海爾家居智能化系統(tǒng)設備設施材料。戶式熱水系統(tǒng)戶式中央空調系統(tǒng)？“熱交換〞新風系統(tǒng)環(huán)保節(jié)能材料的應用外墻保溫材料“斷橋隔熱〞噴涂鋁型材商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議特色商業(yè)街——雙首層、內外街規(guī)模：4500M2

商業(yè)鋪位面積為30-100M2，建議做6M層高街鋪，可以利用地勢的高差作雙首層。局部可做小面積底層商業(yè)，分布于社區(qū)各處。對外而言的首層對社區(qū)內而言的首層外街內街階梯式景觀商業(yè)利用路面坡度將商鋪做成臺階式鋪面，同時點綴水景和綠景景觀。有路面高差的商業(yè)鋪面處理方式內街示意“五分鐘商業(yè)〞表達社區(qū)人文關心物業(yè)管理建議效勞。一般物業(yè)管理效勞內容1〕、物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護；

2〕、物業(yè)公共設施設備及場所的維修養(yǎng)護和管理，包括：消防設施、電梯、中央空調及其它機電設備、道路、連廊、單車房〔摩托車房〕、園林綠地、溝、渠、井、池、管道、停車場等；

3〕、公共部位的清潔衛(wèi)生；

4〕、公共秩序維護；

5〕、紅線范圍內的車輛行駛及停泊；6〕、社區(qū)文化建設及組織相關活動；7〕、物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理；8〕、小區(qū)的平安護衛(wèi)；9〕、法律法規(guī)及參謀合同規(guī)定的其它事項。建議聘請物業(yè)效勞參謀〔如金地物管〕分期開發(fā)建議開發(fā)節(jié)奏。開發(fā)節(jié)奏——先樹形象，后作營銷

開發(fā)次序見右圖。第二期開發(fā)

2

1-22

1

31-2產(chǎn)品建議總結規(guī)劃設計在市場定位的要求下