住宅小區(qū)體育設(shè)施配套規(guī)劃的研究

住宅小區(qū)體育設(shè)施配套規(guī)劃的研究

自21世紀(jì)以來，西安初級體育設(shè)施建設(shè)取得了很大成效，但相關(guān)市政機(jī)構(gòu)建設(shè)中存在問題。本研究根據(jù)建設(shè)部、國土資源部《關(guān)于批準(zhǔn)發(fā)布〈城市社區(qū)體育設(shè)施建設(shè)用地指標(biāo)〉的通知》(建標(biāo)156號)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),對西安市住宅小區(qū)體育設(shè)施配套建設(shè)和立法保障現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查,通過對政府、開發(fā)商、物業(yè)公司和居民關(guān)于法律法規(guī)執(zhí)行及認(rèn)知的了解情況,探尋其存在的問題和原因。1研究對象和方法1.1調(diào)查對象的確定以西安市住宅小區(qū)體育設(shè)施配套建設(shè)法律實(shí)施中各個主體(政府、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主)權(quán)利與義務(wù)關(guān)系現(xiàn)狀為研究對象。按照不同性質(zhì)(經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房)、不同年代(始建年代為1990-1999年、2000-2007年、2008年3個年代段)、不同區(qū)域(城東、城南、城西和城北),在西安市主城區(qū)抽取12個住宅小區(qū)(居住人數(shù)3000以上),分別是城東(華山小區(qū)、金裕青青家園)、城南(紫薇城市花園、世家星城、楓林綠洲、明德門小區(qū)),城西(蔚藍(lán)印象、東石圍小區(qū)、旭景名園)和城北(賽柳小區(qū)、向榮小區(qū)、豐禾小區(qū)),以此作為調(diào)查對象。調(diào)查時間為2009-05—2010-12。1.2學(xué)習(xí)方法1.2.1相關(guān)研究文獻(xiàn)查閱大量有關(guān)全民健身相關(guān)的法律法規(guī),公用體育場地設(shè)施的管理?xiàng)l例及辦法,房地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)體育方面的論著,以及體育設(shè)施建設(shè)與管理方面的論文,并對其分析總結(jié),為本研究提供理論支持。1.2.2專家采訪法就研究的內(nèi)容,請教了陜西省社會科學(xué)院和西安體育學(xué)院數(shù)十名教授,獲得大量關(guān)于社區(qū)體育設(shè)施配套有價值的信息和富有啟迪性的見解。1.2.3問卷法根據(jù)研究內(nèi)容需要,在問卷的設(shè)計與編制過程中,走訪有關(guān)專家、學(xué)者、教授等,在征詢意見的基礎(chǔ)上,制定出相應(yīng)的問卷。1.2.4實(shí)地研究與分析對調(diào)查的西安市城市規(guī)劃局和12個住宅小區(qū)的體育場地的規(guī)劃、建設(shè)數(shù)量、形式及分布、使用進(jìn)行了實(shí)地考察。2西安居住區(qū)體育設(shè)施建設(shè)及實(shí)施現(xiàn)狀2.1西安居住區(qū)體育設(shè)施建設(shè)與發(fā)展2.1.1配套住宅小區(qū)經(jīng)調(diào)查,西安市有42.6%的住宅小區(qū)足額配套建設(shè)了體育設(shè)施,57.4%的住宅小區(qū)未足額配套建設(shè)體育設(shè)施。其中體育設(shè)施配套住宅小區(qū)較少、甚至有的小區(qū)基本都是1999年以前所建,多數(shù)為過去國營單位家屬院改制住宅小區(qū),如華山小區(qū)、豐禾小區(qū)和東石圍小區(qū)。未足額體育設(shè)施配套的住宅小區(qū)多為2000-2004年以前所開發(fā)的商業(yè)樓盤,如蔚藍(lán)印象、旭景名園、明德門小區(qū)和世家星城;也有2005年以后所建的,大多是開發(fā)商為了獲得更大利潤,沒有按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的產(chǎn)物。足額體育設(shè)施配套的住宅小區(qū)大部分都是2005年以后所建,如賽柳小區(qū)、金裕青青家園、紫薇城市花園和楓林綠洲。調(diào)查發(fā)現(xiàn),西安市住宅小區(qū)體育設(shè)施配套建設(shè)在2000年以后有明顯的好轉(zhuǎn),特別是在2005年新政策出臺以后體育設(shè)施配套建設(shè)就發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。2.1.2住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)施主要是利用公共綠地周圍的小區(qū)內(nèi)來建設(shè)。據(jù)一般年從調(diào)查的住宅小區(qū)情況來看,不同開發(fā)建設(shè)時期,住宅小區(qū)體育設(shè)施建設(shè)水平也存在著較大的差異。具體表現(xiàn)為建設(shè)時間越早,體育設(shè)施人均用地面積和設(shè)施種類越少的現(xiàn)象。如1990—1999年開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū),以調(diào)查的西安市東石圍小區(qū)、豐禾小區(qū)和華山小區(qū)為例,其體育設(shè)施僅為室外健身路徑,并且這些設(shè)施都是近年來在公共綠地周圍補(bǔ)建的項(xiàng)目。這些住宅小區(qū)在開發(fā)建設(shè)時,基本沒有考慮體育設(shè)施配套建設(shè),同時這些住宅小區(qū)的室內(nèi)活動室規(guī)模較小,項(xiàng)目種類單一。究其原因主要是:住宅小區(qū)為1999年以前所建,規(guī)劃不合理,無再建設(shè)空間;個別住宅小區(qū)是由過去國營廠家屬院改建而成,沒有完全商業(yè)化管理。2003年以后,隨著人們生活水平的提高,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的擴(kuò)張時期,城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已向發(fā)展型、享受型升級,即由尋求溫飽的重視衣、食消費(fèi),轉(zhuǎn)向謀求住、行條件的改善。一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視新建住宅小區(qū)配套體育設(shè)施,個別開發(fā)商還把住宅小區(qū)體育設(shè)施規(guī)劃作為一個大賣點(diǎn)推向市場,所以這一時期開發(fā)的住宅小區(qū)在不受城市空間結(jié)構(gòu)影響的情況下,一些比較大的樓盤和高級住宅小區(qū)的體育設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不僅達(dá)到了1986指標(biāo)的要求,有些甚至達(dá)到了2005指標(biāo)的要求,而且一些住宅小區(qū)還配有室內(nèi)健身房等,如楓林綠洲、紫薇城市花園和賽柳小區(qū)等。2.2西安市開發(fā)商對居住區(qū)體育設(shè)施有關(guān)法律法規(guī)的理解和實(shí)施現(xiàn)狀2.2.1商業(yè)開發(fā)企業(yè)對體育設(shè)施的配套由圖1可以看出,開發(fā)商對住宅小區(qū)體育設(shè)施配套法規(guī)非常了解的僅占14.3%,了解的占57.1%,不了解的占28.6%,開發(fā)商作為住宅小區(qū)體育設(shè)施的投資者,在不了解體育設(shè)施配套法規(guī)的情況下,很難完成符合《標(biāo)準(zhǔn)》的體育設(shè)施配套建設(shè)。值得欣慰的是,有71.4%的開發(fā)商對國家規(guī)定住宅區(qū)法規(guī)有所了解,對于推動住宅小區(qū)體育設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)具有積極意義,但仍存在個別開發(fā)商為了追求商業(yè)利益、隨意擠占體育設(shè)施用地的現(xiàn)象。2.2.2配套設(shè)施用地通過實(shí)地調(diào)查,發(fā)現(xiàn)44.3%的開發(fā)商為了獲批土地和開發(fā)權(quán),在規(guī)劃時按照國家建設(shè)規(guī)定和指標(biāo)設(shè)計,建設(shè)時卻沒有執(zhí)行國家或城市規(guī)劃設(shè)計部門的標(biāo)準(zhǔn),有的通過將學(xué)校操場、住宅小區(qū)內(nèi)的公園、綠地等籠統(tǒng)算為體育配套設(shè)施用地;有的為了追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化,在施工建設(shè)的過程中采取先建住宅樓后建體育設(shè)施的方式,變相降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),檢查驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題,木已成舟,管理部門在執(zhí)法時也就只能罰款了事;有的開發(fā)商在樓盤銷售時,通過廣告策略,過分夸大體育活動設(shè)施的規(guī)模、檔次,待居民入住后才發(fā)現(xiàn),實(shí)際體育設(shè)施和廣告宣傳之間存在很大的差異。以上這些情況導(dǎo)致住宅小區(qū)的體育設(shè)施配套的法定應(yīng)然狀態(tài)與實(shí)然情況出現(xiàn)較大的反差,致使國家和省市在立法、執(zhí)法及督法3者之間存在矛盾。2.3西安市物業(yè)局對居住區(qū)體育設(shè)施有關(guān)法律法規(guī)的了解和實(shí)施現(xiàn)狀2.3.1目前物業(yè)公司的認(rèn)知情況住宅小區(qū)體育配套設(shè)施的管理是不可忽視的一部分,物業(yè)公司管理人員對住宅小區(qū)體育設(shè)施配套法規(guī)的了解情況,很大程度上決定了他們對體育設(shè)施管理、運(yùn)營的價值取向和管理水平。通過走訪所調(diào)查12家物業(yè)公司,其中有50%的物業(yè)公司不了解體育配套法規(guī)情況。從住宅小區(qū)規(guī)模和建設(shè)年限可以看出,這些不了解體育設(shè)施配套法規(guī)的住宅小區(qū)是在1999以前所建,個別住宅小區(qū)是由過去國營廠家屬院改制而成,物業(yè)公司就是過去單位的后勤部門,例如華山小區(qū)、豐禾小區(qū)和東石圍小區(qū)。這些物業(yè)公司人員對住宅小區(qū)體育設(shè)施配套相關(guān)法規(guī)認(rèn)知的缺失,制約了物業(yè)公司在前期接手管理時對于體育設(shè)施配套的標(biāo)準(zhǔn)化驗(yàn)收,影響了后期對體育設(shè)施的補(bǔ)建和維護(hù)。這是今后西安市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂完善應(yīng)值得關(guān)注的重要問題。2.3.2物業(yè)等單位景觀驗(yàn)收銜接不規(guī)范2009-05-01起實(shí)施的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn),不符合竣工驗(yàn)收資料的,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理”。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司在驗(yàn)收交接時,對體育設(shè)施配套沒能按照條例要求驗(yàn)收,究其原因:一是物業(yè)公司在競爭管理時為了獲得管理權(quán),在一定程度上做了讓步;二是個別物業(yè)公司不是開發(fā)商的關(guān)系公司就是開發(fā)商自己所屬物業(yè)公司,本來就是緊密相關(guān)的利益鏈。2.4西安市居民對居住區(qū)體育設(shè)施有關(guān)法律法規(guī)的了解現(xiàn)狀2.4.1體育設(shè)施配套項(xiàng)目中的業(yè)主把握問題由圖2可知,西安市43.4%的居民對住宅體育設(shè)施配套相關(guān)制度了解,有56.6%的居民不了解。對于住宅小區(qū)體育設(shè)施配套相關(guān)制度的了解程度,在很大程度上關(guān)系到業(yè)主在簽訂購房協(xié)議和入住時對于住宅小區(qū)體育設(shè)施配套情況的驗(yàn)收,也關(guān)系到將來參加體育鍛煉的方便程度,影響入住后的生活幸福指數(shù)。在房地產(chǎn)市場,業(yè)主應(yīng)享有話語權(quán)和決定權(quán),但通過實(shí)地考察發(fā)現(xiàn),事實(shí)卻恰恰相反。購房合同含有大量的格式條款,業(yè)主簽訂合同的自主權(quán)受到限制,居于弱勢地位。業(yè)主關(guān)心的只是能否準(zhǔn)時入住,在交鑰匙時根本無法或者根本不關(guān)心其體育設(shè)施配套情況。這種情況就造成了開發(fā)商最大限度縮小成本侵占體育設(shè)施配套的現(xiàn)實(shí)。因此,需要管理部門通過更加明確的立法以保障對體育設(shè)施的投入,加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,切實(shí)解決居民參與體育鍛煉的問題。2.4.2業(yè)主對配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)識不清根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有”。但是,通過調(diào)查,發(fā)現(xiàn)其中有56.4%的居民不清楚產(chǎn)權(quán)歸屬,只有11.6%的居民認(rèn)為產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主(見圖3)。業(yè)主對住宅小區(qū)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)識不清楚甚至不關(guān)心,無疑等于放棄了自己的權(quán)利,對業(yè)主監(jiān)管體育設(shè)施是否配套和入住后參加體育鍛煉造成很大影響,如住宅小區(qū)的網(wǎng)球場、游泳池等場地對外營業(yè)所得收入就存在被物業(yè)公司私自占用和濫用的問題?！蛾兾魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的職責(zé)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),有68.2%的業(yè)主認(rèn)為管理者應(yīng)該是物業(yè)公司,有31.8%的業(yè)主表示不清楚。如果物業(yè)管理不當(dāng),造成住宅小區(qū)配套設(shè)施無法使用或者是配套設(shè)施根本沒有開始運(yùn)營,那么物業(yè)公司就違反了與業(yè)主雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)公司存在相應(yīng)的過錯,這種情況視為物業(yè)公司違約。業(yè)主可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定,維護(hù)自己的權(quán)益,要求物業(yè)公司恢復(fù)運(yùn)動場地的正常使用。2.4.3開發(fā)建設(shè)時占用了體育配套用地《西安市城市規(guī)劃管理辦法》規(guī)定城市規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后必須嚴(yán)格執(zhí)行,任何單位和個人不得擅自改變。經(jīng)調(diào)查,有26.8%的業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商在建設(shè)時擠占體育配套用地,有50.5%的業(yè)主表示不清楚(見圖4),依據(jù)這一事實(shí)可以判定,體育配套設(shè)施開發(fā)商有無擠占情況,業(yè)主很難判斷。這就需要政府規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察部門加大執(zhí)法力度,對于擠占體育配套用地的開發(fā)商,不僅僅是以罰款了之,應(yīng)從法律的層面上進(jìn)一步追究其責(zé)任,這樣才可以遏制體育配套用地被擠占的現(xiàn)象。3西安住宅小區(qū)體育設(shè)施建設(shè)的立法保障3.1住宅小區(qū)體育配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬的立法1993-09-04陜西省人大會議通過了《關(guān)于修正<西安市城市建設(shè)規(guī)劃管理辦法>的決定》規(guī)定:“建設(shè)住宅小區(qū),必須對市政基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育設(shè)施、教育設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一投資,同步建設(shè)”。這對于西安市住宅小區(qū)體育設(shè)施配套建設(shè)作了明確規(guī)定,但沒有明確體育配套的具體比例和數(shù)量,缺乏操作性,影響執(zhí)行力。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮,住宅小區(qū)體育設(shè)施配套存在產(chǎn)權(quán)不明晰的現(xiàn)象日益凸顯,針對建設(shè)投資和業(yè)主維護(hù)權(quán)益的矛盾,2004-06-04陜西省人大修正了《關(guān)于修改〈陜西省城市房地產(chǎn)市場管理?xiàng)l例〉的決定》規(guī)定了“基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定”。這為開發(fā)商和居民在住宅小區(qū)體育配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬上有了較為權(quán)威的界定,進(jìn)一步明確了居民的權(quán)益。2005-08-31西安市人大會議通過了《西安市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》,條例限定了開發(fā)商建設(shè)住宅小區(qū)體育配套設(shè)施前期規(guī)劃與同步建設(shè)的要求,使得規(guī)劃局監(jiān)察隊(duì)的執(zhí)法有法可依。2007-12-01施行的《陜西省全民健身?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定:“任何單位和個人不得擅自改變公共體育設(shè)施和居民住宅區(qū)體育設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目和功能、用途,不得縮小其建設(shè)規(guī)模、減少用地面積”。條例對于開發(fā)商建設(shè)住宅小區(qū)時擠占體育設(shè)施用地有了嚴(yán)格規(guī)定,明確了居民購房時關(guān)于體育配套設(shè)施的維權(quán)依據(jù),《條例》成為普通市民購買商品房遭遇住宅小區(qū)沒有合格的健身設(shè)施時的維權(quán)依據(jù)。此外,《條例》還要求“已建成的居民區(qū)沒有體育健身設(shè)施的,管理單位應(yīng)當(dāng)逐步補(bǔ)建”。不過沒有明確補(bǔ)建的標(biāo)準(zhǔn),而規(guī)劃管理部門也沒有相應(yīng)規(guī)劃要求,存在隨意性,操作性不強(qiáng)。3.2規(guī)劃監(jiān)察隊(duì)執(zhí)法難《西安市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》規(guī)定,體育設(shè)施配套必須和房屋建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。在走訪調(diào)查西安規(guī)劃局時得知,西安市規(guī)劃局在審批住宅小區(qū)時,嚴(yán)格按照國家建設(shè)部和國家技術(shù)監(jiān)督局在1994-02-01實(shí)施的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》審批,西安市規(guī)劃局規(guī)劃監(jiān)察隊(duì)在執(zhí)法過程中也是按照《國家建筑設(shè)計規(guī)范》和《西安市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》進(jìn)行檢查,一旦發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的建設(shè),就會勒令整頓。但是執(zhí)法隊(duì)檢查時發(fā)現(xiàn)違法行為只能以罰款的形式處罰,而且處罰的力度較小,使得開發(fā)商有恃無恐。部分住宅小區(qū)存在體育配套設(shè)施不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象,開發(fā)商按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)審批,但是在建設(shè)中卻存在擠占和縮小體育配套設(shè)施的問題,被監(jiān)察大隊(duì)查處時也就是交罰款了事的現(xiàn)象,而體育設(shè)施卻沒能真正達(dá)標(biāo)。職能部門存在監(jiān)管體系不完善、執(zhí)法不力、法規(guī)落實(shí)不到位的問題,使得業(yè)主的權(quán)益無法得到完全保障。4結(jié)論和建議4.1建設(shè)規(guī)劃與建設(shè)制度執(zhí)行不力(1)對于西安市住宅小區(qū)體育設(shè)施配套建設(shè)相關(guān)法規(guī),開發(fā)商重視不夠,物業(yè)公司人員認(rèn)識不到位,業(yè)主認(rèn)識不明確,存在建設(shè)與規(guī)劃不符的現(xiàn)象。(2)雖然西安市制定了相應(yīng)的法規(guī),明確了建設(shè)住宅小區(qū)體育設(shè)施配套的規(guī)定,但仍存在設(shè)施數(shù)量不明確、用地比例模糊、產(chǎn)權(quán)不明晰和驗(yàn)收不規(guī)范等