中國(guó)人民銀行土地儲(chǔ)備貸款管理辦法

中國(guó)人民銀行土地儲(chǔ)備貸款管理措施第一章總則第一條為加強(qiáng)各個(gè)商業(yè)銀行（如下簡(jiǎn)稱銀行）土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的管理，規(guī)范貸款行為，防備信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃法》、《土地儲(chǔ)備管理措施》等法律和規(guī)章，制定本措施。第二條本措施所稱土地儲(chǔ)備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整頓的貸款。本措施所稱土地儲(chǔ)備，是指國(guó)家、省、市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、增進(jìn)土地資源合理運(yùn)用目的，依法獲得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。第三條銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款區(qū)域原則上只限于土地資源稀缺的區(qū)域性中心都市，單戶貸款總額應(yīng)嚴(yán)格遵照資本約束原則。第二章貸款對(duì)象和條件第四條貸款對(duì)象。土地儲(chǔ)備貸款的借款人應(yīng)當(dāng)是省、市、縣人民政府同意成立、從屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)其行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)法人。借款人應(yīng)當(dāng)具有如下條件：（一）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，獲得法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；（二）從事土地開發(fā)、出讓等活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；（三）獲得有審批權(quán)政府容許從事土地開發(fā)的同意文獻(xiàn)；（四）財(cái)務(wù)制度健全，還款資金來源已經(jīng)貫徹，無不良信用記錄；（五）獲得貸款卡并在銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（六）銀行規(guī)定的其他條件。第五條貸款條件。土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)符合如下條件：（一）所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，政府負(fù)債狀況合理，土地存量適中，土地收購(gòu)、整頓、儲(chǔ)備和出讓等行為規(guī)范；（二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意；（三）貸款用于收購(gòu)、整頓和儲(chǔ)備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地；貸款項(xiàng)目波及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；（四）開發(fā)地塊地理位置優(yōu)越，具有開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；（五）可以提供符合各個(gè)商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的擔(dān)保；（六）銀行規(guī)定的其他條件。第三章貸款用途、方式、期限和利率第六條貸款用途。土地儲(chǔ)備貸款僅限于都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)，包括國(guó)有存量土地或新增都市建設(shè)用地開發(fā)。（一）國(guó)有存量土地開發(fā)。根據(jù)都市規(guī)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)同意對(duì)都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國(guó)有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購(gòu)、收回、賠償，并對(duì)地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達(dá)施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓的土地開發(fā)行為。（二）新增都市建設(shè)用地開發(fā)。在符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃、都市規(guī)劃和土地運(yùn)用年度計(jì)劃的條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對(duì)有權(quán)部門同意征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安頓賠償、土地平整及都市配套設(shè)施建設(shè)，再對(duì)這些新增的都市建設(shè)用地有償出讓的土地開發(fā)行為。第七條土地儲(chǔ)備貸款采用抵押方式的，應(yīng)當(dāng)有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不得超過2年。以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押的，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)程序執(zhí)行。土地儲(chǔ)備貸款采用保證方式發(fā)放的，保證人應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的條件。銀行不得接受國(guó)家機(jī)關(guān)作為貸款保證人，不得接受各類財(cái)政性資金為貸款提供的擔(dān)保。第八條土地儲(chǔ)備貸款利率按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章操作流程第九條借款申請(qǐng)。借款人應(yīng)出具書面申請(qǐng)，并提供如下資料：（一）已辦理年檢手續(xù)的事業(yè)法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、法定代表人授權(quán)委托書及其他有關(guān)資料。（二）從事土地一級(jí)開發(fā)的有效批件，如政府同意設(shè)置土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的文獻(xiàn)。（三）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近三年年度財(cái)務(wù)報(bào)表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財(cái)務(wù)報(bào)表）及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。（四）擬收購(gòu)、征用土地所在區(qū)域的都市控制性詳細(xì)規(guī)劃。（五）土地收購(gòu)、征用合法性資料：收購(gòu)國(guó)有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂的收購(gòu)協(xié)議及權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提供政府對(duì)征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。貸款申請(qǐng)時(shí)未獲得合法性資料的，應(yīng)提供辦理狀況和獲得計(jì)劃。（六）持有財(cái)政部門的貸款規(guī)模同意文獻(xiàn)及同級(jí)人民政府同意的項(xiàng)目實(shí)行方案等書面材料。（七）自籌資金來源和已投入資金的證明資料。（八）符合各個(gè)商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的貸款保證人或抵質(zhì)押物資料。（九）擬收購(gòu)的儲(chǔ)備土地已貫徹意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。（十）銀行規(guī)定提供的其他資料。第十條貸款調(diào)查。銀行受理申請(qǐng)后，對(duì)貸款的合法性、安全性和效益性進(jìn)行調(diào)查。（一）貸款合法性調(diào)查。貸款合法性調(diào)查重要包括如下內(nèi)容：1．借款人與否為合規(guī)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；2．土地收購(gòu)、征用及前期開發(fā)的合法性資料和批件與否有效以及辦理狀況；3.土地儲(chǔ)備與否符合有權(quán)部門同意的土地運(yùn)用總體規(guī)劃、都市總體規(guī)劃、土地運(yùn)用年度計(jì)劃和都市控制性詳細(xì)規(guī)劃；4.其他與貸款安全有關(guān)的合法性內(nèi)容。（二）貸款安全性調(diào)查。貸款安全性調(diào)查重要包括如下內(nèi)容：1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策、都市所轄區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政府財(cái)政實(shí)力狀況；2.都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，土地供需狀況、土地價(jià)格走勢(shì)以及本項(xiàng)目土地開發(fā)的可行性；3.借款人對(duì)外借款余額、還本付息狀況及信用記錄；4.自籌資金來源和貫徹狀況；5.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及其對(duì)貸款安全的影響；6.已經(jīng)貫徹受讓方的，其繳納土地出讓金的付款方式、付款期限長(zhǎng)短對(duì)貸款安全的影響；7.保證人的擔(dān)保能力，抵質(zhì)押物的權(quán)屬及變現(xiàn)能力，以未交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款扣除未繳納的土地出讓金后的價(jià)值；8.銀行規(guī)定調(diào)查的其他內(nèi)容。（三）貸款效益性調(diào)查。貸款效益性調(diào)查重要包括如下內(nèi)容：1.根據(jù)擬開發(fā)的土地所處地段、都市規(guī)劃、周圍環(huán)境、市場(chǎng)需求等方面，預(yù)測(cè)土地出讓的市場(chǎng)前景；2.根據(jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途及合理的出讓價(jià)格測(cè)算可出讓土地?cái)?shù)量及可實(shí)現(xiàn)的收益；3.測(cè)算擬開發(fā)土地成本和綜合收益，評(píng)估其還本付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；4.貸款給銀行帶來的綜合效益；5.銀行規(guī)定調(diào)查的其他內(nèi)容。第十一條貸款審查。應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債狀況、借款用途與否符合國(guó)家土地儲(chǔ)備政策；貸款金額、期限與否與借款人還款能力相符等。第十二條貸款審批。土地儲(chǔ)備貸款按銀行貸款審批權(quán)限進(jìn)行審批，貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報(bào)審批。第十三條簽訂協(xié)議。經(jīng)審批同意后，銀行應(yīng)與借款人簽訂借款協(xié)議和有關(guān)擔(dān)保協(xié)議。第十四條辦理登記。協(xié)議簽訂后，貸款方式為抵押擔(dān)保的，銀行應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。第十五條貸款發(fā)放。在協(xié)議生效并具有提款條件后，方可發(fā)放貸款。貸款發(fā)放時(shí)，銀行應(yīng)將款項(xiàng)直接劃入借款人在銀行開立的土地儲(chǔ)備資金賬戶中。第十六條貸后管理。土地儲(chǔ)備貸款的貸后管理實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)管負(fù)責(zé)制、資金封閉管理制及貸后檢查管理制。土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行專戶管理，專戶管理重要包括如下內(nèi)容：（一）借款人應(yīng)在銀行開立土地儲(chǔ)備資金專戶。專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，借款人將資本金、自籌資金和銀行借款資金存入專戶。借款人實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)支出用途及協(xié)議、憑證，由銀行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ?。（二）土地出讓收入按約定比例存入土地儲(chǔ)備資金專戶，保證還貸資金來源貫徹。土地出讓收入由財(cái)政先收后返的，銀行應(yīng)盡量規(guī)定都市財(cái)政部門在銀行開立土地有償使用收入財(cái)政專戶，接受銀行監(jiān)督。第五章風(fēng)險(xiǎn)控制第十七條對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備符合規(guī)劃（計(jì)劃）且空閑、廢棄、閑置和低效運(yùn)用的國(guó)有存量建設(shè)用地的，銀行應(yīng)積極予以支持。第十八條銀行對(duì)資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重局限性、管理不規(guī)范及以任何形式為第三方提供擔(dān)保的借款人不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。第十九條銀行應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，保證土地的保值、增值和權(quán)屬無爭(zhēng)議。第二十條土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放后，要加強(qiáng)土地收儲(chǔ)資金的管理，防止資金被擠占挪用，要警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，保證土地出讓收入優(yōu)先償還銀行貸款。土地出讓收入存入土地儲(chǔ)備專戶的資金不得用于與儲(chǔ)備無關(guān)的其他用途。第二十一條土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)重要以土地出讓收入及借款人其他收入作為還款來源。第二十二條土地儲(chǔ)備貸款一般不得辦理借新還舊，對(duì)已經(jīng)逾期的土地儲(chǔ)備貸款要盡快組織清收。第二十三條為了規(guī)避土地拍賣變現(xiàn)和借款償還期限不確定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在借款協(xié)議中除了要明確合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款協(xié)議的分期還款計(jì)劃中明確土地拍賣變現(xiàn)后，應(yīng)及時(shí)優(yōu)先償還貸款的金額或一定比例的金額不受貸款期限的約束。第二十四條銀行應(yīng)親密關(guān)注政府有關(guān)部門及有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策并進(jìn)行研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，防止由于土地價(jià)值虛增或其他狀況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第二十五條建立貸款初期預(yù)警制度，發(fā)生下列情形之一的，銀行應(yīng)規(guī)定借款人按協(xié)議約定限時(shí)改正、提前還款、提供有效擔(dān)?；蛲Ｖ拱l(fā)放貸款：（一）國(guó)家或地方政府有關(guān)土地儲(chǔ)備的政策發(fā)生變化，對(duì)貸款也許產(chǎn)生不利影響的；（二）地方政府或財(cái)政部門通過變化資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分派政策等措施，使土地出讓收入不能及時(shí)存入專戶的；（三）貸款支持收購(gòu)儲(chǔ)備的土地因規(guī)劃條件變化，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的；（四）借款人在近期內(nèi)土地出讓狀況和出讓價(jià)格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；（五）借款人變化貸款用途的；（六）在貸款償還前出讓或