關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中的有關(guān)法律問題

./關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中的有關(guān)法律問題房屋權(quán)屬登記制度是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題,房屋權(quán)屬登記行為,本質(zhì)上是行政行為,而非民事行為。因當(dāng)事人提供虛假材料等原因造成錯誤登記而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任,適用民事訴訟程序；因房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的過失等原因造成登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任,啟動行政訴訟程序；當(dāng)二者發(fā)生競合時,登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行先行賠付義務(wù),而后再向造成登記錯誤的人追償。一、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的概念和性質(zhì)的認(rèn)定〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)概念的認(rèn)定不動產(chǎn)登記,是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上。[①]梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199頁。[[①]梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199頁。〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)特征的認(rèn)定房屋權(quán)屬登記是房屋他項權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提,關(guān)系到公民切身財產(chǎn)權(quán)益的實現(xiàn)。特別是登記錯誤,其不利后果是可想而知的,因此有必要把加強(qiáng)對房屋權(quán)屬登記錯誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的高度。現(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑,作為保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的手段,損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補償受害人損失的效果。二、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)成立有效的條件〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的有關(guān)部門房屋權(quán)屬登記,是國家加強(qiáng)不動產(chǎn)管理,維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任,顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系,確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物,故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論,一定程度上影響了登記錯誤賠償責(zé)任的實現(xiàn)〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的要件房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力,是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力。在世界各國的立法中,關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種形式的規(guī)定：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。前者認(rèn)為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在,在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)立,未經(jīng)登記,房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù),而不能得到物權(quán)的保護(hù)。后者認(rèn)為,房地產(chǎn)是一種特定物,其產(chǎn)權(quán)的變動與其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步,即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立,登記只是對抗第三人的要件,申請登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面保護(hù)。〔三關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的形式所謂產(chǎn)權(quán),就是房屋所有權(quán)。所有權(quán)在我國法律中是這樣定義的：所有人依法對自己財產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利,產(chǎn)權(quán)人的這四種權(quán)利有時全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,有時則不全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,例如使用權(quán),產(chǎn)權(quán)人本身擁有房屋的使用權(quán),但當(dāng)產(chǎn)權(quán)人將房屋出租時,則該房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)歸承租人所有。依據(jù)我國法律規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)可以通過以下幾種形式取得：1、通過購買取得購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購買房屋時應(yīng)注意以下問題：第一應(yīng)考察所購房屋是合法,有關(guān)手續(xù)是否齊全,賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購房合同,在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三,應(yīng)及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。2、通過建設(shè)取得這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得,是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋,則該建設(shè)者對其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的,在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過程中應(yīng)注意下列問題：第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性,即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性,即是否有立項、規(guī)劃、開工等手續(xù)；第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格,即是否有質(zhì)量檢驗合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問題,則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。3、因為受贈取得這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過贈予行為,將房屋贈送給受贈人。在辦理房屋贈予手續(xù)時,贈予人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈予合同,并到房管部門辦理過戶手續(xù)。但如果贈予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈予他人時,如果利害關(guān)系人主權(quán)利的,則該贈予行為無效。4、因為抵押取得所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),在享有優(yōu)先受償權(quán)時抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸來已有。通過這種方式而取得產(chǎn)權(quán)時,應(yīng)注意以下幾點：第一,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立書面合同；第二應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)；第三,應(yīng)當(dāng)注意抵押房地產(chǎn)的合法性；第四,如果抵押到期,債務(wù)人不能履行債務(wù),則應(yīng)根據(jù)抵押合同的有關(guān)約下,辦理有關(guān)手續(xù)。5、因為繼承取得我國的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此,只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時,如果有多個繼承人,則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn),持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)三、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的錯誤問題分析〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤的原因不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法,其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力,即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定,但其公信力并不是絕對的,原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中,登記簿記載的物權(quán)與實際權(quán)利不相符合的事實狀態(tài),主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[②]王利民、郭明龍："邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式第121頁[②]王利民、郭明龍："邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式第121頁

〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤的性質(zhì)就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言,大體有三種學(xué)說。第一,公法行為說。該說認(rèn)為："從登記行為看,房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實施的行政行為。"[③]崔建遠(yuǎn)：《中國房地產(chǎn)法研究》,中國法制出版社1995年版,第238頁。

[③]不動產(chǎn)登記是一種行政行為,理由之一,不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二,不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分,體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán),申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記,否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三,不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告,是根據(jù)客觀事實和法律規(guī)定決定的行為,必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)進(jìn)行。[④]王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問題：不動產(chǎn)登記制度》,《人民法院報》20XX總第3538期第5版。

[④]第二,證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為"房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證〔交付條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[[③]崔建遠(yuǎn)：《中國房地產(chǎn)法研究》,中國法制出版社1995年版,第238頁。

[④]王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問題：不動產(chǎn)登記制度》,《人民法院報》20XX總第3538期第5版。

[⑤]謝莊、王彤："產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買賣合同成立的要件",《法學(xué)評論》1996年第6期,第8頁。

[⑥]王洪亮："不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究",《法律科學(xué)》20XX第2期。

[⑦]鄭傳坤主編：《行政法學(xué)》,法律出版社20XX版,第204頁。

[⑦]鄭傳坤主編：《行政法學(xué)》,法律出版社20XX版,第204頁。

屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時,我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)?！踩P(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤的確認(rèn)機(jī)關(guān)由此可見,房屋權(quán)屬登記,是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請,運用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn),是典型的行政確認(rèn)行為,體現(xiàn)了是國家運用公權(quán)力對市民社會的干預(yù)和管理,以保護(hù)公民的財產(chǎn)權(quán)益,維護(hù)社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說,把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。四、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的錯誤問題的解決〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤的更正前已所述,我國登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時采取形式審查加實質(zhì)審查的模式,盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù),但是由于登記申請人提供虛假材料,采取欺騙等手段還是會發(fā)生登記錯誤的情形。由于國家賠償法實行賠償?shù)脑瓌t,只有在行政機(jī)關(guān)實施行政行為違反法律法規(guī),給他人造成損害的,才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù),沒有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯誤,登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)?？墒鞘芎θ说臋?quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定,公民由于過錯侵害他人財產(chǎn)的,也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,登記申請人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯誤,實質(zhì)上是通過登記錯誤的方式侵害了他人合法財產(chǎn)權(quán),可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為,據(jù)此要求申請人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請人通過偽造文書,將他人房屋登記在自己名下,管理不善造成房屋滅失,即屬典型的侵害他人財產(chǎn)權(quán)的行為。

一般而言,追究錯誤登記申請人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任,應(yīng)當(dāng)具備以下四個件。第一,登記申請人通過虛假、欺騙等手段實施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為,造成了登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不符。第二,登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意,明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會造成他人財產(chǎn)損害。如果申請人善意無過失,不知該行為會侵害他人財產(chǎn)權(quán)而為之,不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書去登記機(jī)構(gòu)辦理登記,結(jié)果證明被抵押人提供的文書是虛假的,但抵押權(quán)人并不知情,那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三,登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產(chǎn)損失,如果并沒有產(chǎn)生損害后果,那么申請人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四,錯誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系,即實際權(quán)利人的損失是由于申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出,通過錯誤登記侵害他人的財產(chǎn)權(quán)益,是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛,適用民事訴訟程序便可達(dá)到對受害人的救濟(jì)?！?二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯誤的賠償?shù)怯洐C(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù),其行為具有不法性,該不法行為造成登記錯誤并致他人損害的,屬于侵權(quán)行為,登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國家賠償責(zé)任,立法沒有明晰,學(xué)界也有不同的看法。諸如明發(fā)教授便認(rèn)為我國目前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu),但不動產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為,而非行政行為。因不動產(chǎn)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任,而非國家賠償責(zé)任。因不動產(chǎn)登記錯誤要求賠償而啟動的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟,而非行政訴訟。[⑧]李明發(fā)："論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)——[⑧]李明發(fā)："論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)——以房產(chǎn)登記為中心",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報》20XX第6期,第2版。

9[⑨]肖厚國：《物權(quán)變動研究》,法律出版社20XX版,第220頁。[⑨]盡管房屋權(quán)屬登記,調(diào)整的是市民社會平等民事主體之間財產(chǎn)權(quán)利狀態(tài),登記錯誤賠償責(zé)任,彌補的是公民受損的財產(chǎn)權(quán)益,但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為,由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任,前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛,所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任,后者是因登記機(jī)構(gòu)實施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任,是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及,房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn),所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的,屬于國家賠償責(zé)任,適用行政訴訟程序。由于國家賠償法第28條第七項明確規(guī)定只對受害人的直接損失進(jìn)行賠償,據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的,如日本,建議用民事訴訟來處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問題。10[⑩]常鵬翱："也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報》20XX第5期。

10[⑩]常鵬翱："也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報》20XX第5期。

五、結(jié)論從房地產(chǎn)市場購買房屋的房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購買房屋時沒有直接和國家簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,但是被拆遷房屋的開發(fā)商和政府訂立過合同,列入拆遷圍的,可以視作被拆遷人通過向開發(fā)商支付對價的方式取得了開發(fā)商在國有土地使用權(quán)出讓合同中享有的土地使用權(quán),土地使用權(quán)作為財產(chǎn)性權(quán)利被轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)人是土地使