固收對(duì)廣州放開(kāi)限購(gòu)的一些看法

目錄對(duì)廣州放開(kāi)限購(gòu)的一些看法 4對(duì)一線放開(kāi)限購(gòu)的政策效果，不宜期待過(guò)高 4附：重點(diǎn)跟蹤城市房地產(chǎn)銷售情況 5一線城市：上周有明顯改善 5二線樣本城市：改善程度弱于季節(jié)性水平 7三線樣本城市：改善程度較弱 16風(fēng)險(xiǎn)提示 25圖表目錄圖1：一線城市品房交面積（單位：萬(wàn)） 5圖2：一線城市宅成面積（單位：萬(wàn)平） 5圖3：北京商品成交積（單位：萬(wàn)平） 6圖4：北京住宅交面（單位：萬(wàn)平） 6圖5：上海商品成交積（單位：萬(wàn)平） 6圖6：上海住宅交面（單位：萬(wàn)平） 6圖7：廣州商品成交積（單位：萬(wàn)平） 6圖8：廣州住宅交面（單位：萬(wàn)平） 6圖9：深圳商品成交積（單位：萬(wàn)平） 7圖10：深圳住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 7圖二線城市商品房交面積（單位：萬(wàn)） 7圖12：杭州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 8圖13：杭州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 8圖14：南京商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 8圖15：南京住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 8圖16：武漢商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 9圖17：武漢住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 9圖18：成都商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 9圖19：成都住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 9圖20：青島商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 9圖21：青島住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 9圖22：蘇州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 10圖23：蘇州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 10圖24：福州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 10圖25：福州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 10圖26：廈門商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖27：廈門住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 圖28：無(wú)錫商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖29：無(wú)錫住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 圖30：東莞商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 12圖31：東莞住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 12圖32：揚(yáng)州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 12圖33：揚(yáng)州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 12圖34：南寧商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 13圖35：江陰商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 13圖36：濟(jì)南商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 14圖37：濟(jì)南住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 14圖38：佛山商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 14圖39：佛山住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 14圖40：溫州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 15圖41：溫州住宅成交套（單位：套） 15圖42：臺(tái)州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 15圖43：寧波商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 15圖44：三線城市商品房交面積（單位：萬(wàn)） 16圖45：寶雞商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 17圖46：寶雞住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 17圖47：池州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 17圖48：惠州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 18圖49：惠州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 18圖50：金華商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 18圖51：柳州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 19圖52：泉州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 19圖53：泉州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 19圖54：韶關(guān)商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 20圖55：韶關(guān)住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 20圖56：蕪湖商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 20圖57：舟山商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 21圖58：珠海商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 21圖59：江門商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 22圖60：江門住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 22圖61：莆田商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 22圖62：莆田住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 22圖63：泰安商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 23圖64：海門商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 23圖65：宿州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 24圖66：宿州住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 24圖67：龍巖商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 24圖68：婁底商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 25圖69：荊門商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 25圖70：荊門住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 25對(duì)廣州放開(kāi)限購(gòu)的一些看法9月20“破冰”仍有一定意義。（）的限購(gòu)。CBD區(qū)，并且黃埔屬于廣州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，在功能上類似深圳南山與北京海淀。不過(guò)，除此之外的傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，目前限購(gòu)政策尚未取消，因此盡管廣州的松綁有些令人意外，但是客觀而言政策力度也并沒(méi)有到大開(kāi)大合的程度。9）級(jí)，僅僅從城市房地產(chǎn)基本面來(lái)看，廣州即便是全面放開(kāi)限購(gòu)，也是可以接受的。至于其他一線城市是否也會(huì)像廣州一樣解除限購(gòu)，還需繼續(xù)觀察地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。如果非一線城市的樓市依然不溫不火甚至更顯低迷，如果廣州的解除限購(gòu)能夠帶來(lái)比較令人滿意的效果，那么不排除深圳、上海、北京陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)的可能性。不過(guò)在此之前，廣州是否會(huì)將核心區(qū)域的限購(gòu)也放開(kāi)，是一個(gè)變量，這對(duì)于判斷其他一線城市在隨后的政策限度具有參考意義。對(duì)一線放開(kāi)限購(gòu)的政策效果，不宜期待過(guò)高客觀而言，即便是政策松綁到“北上深放開(kāi)限購(gòu)”，實(shí)際效果也不宜預(yù)期過(guò)高。理由主要有三點(diǎn)：——化，就越是著急出臺(tái)更多更有力的政策。隨著這種“政策和購(gòu)房者博弈”的加深，最終可能出現(xiàn)的結(jié)果是，政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，但是地產(chǎn)銷售依然沒(méi)有明顯的起色。第二，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然是一個(gè)買方市場(chǎng)，拋盤(pán)者眾，而接盤(pán)者有限，這意味著房?jī)r(jià)實(shí)則是易跌難漲。例如一個(gè)二手房房東如果想要盡快出售手中的商品房，其實(shí)是需要降價(jià)出售的。因此區(qū)別于2014-2016年那一輪地產(chǎn)松綁周期，這一輪恐怕難以形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。樓市沒(méi)有漲價(jià)預(yù)期，固然符合“房住不炒”的思路，但是這也意味著非剛性的購(gòu)房需求不再有必要參與進(jìn)來(lái)，如果僅僅是有限的剛需，那么我們很難期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度可以出現(xiàn)顯著的改善。期很弱。因此，對(duì)于當(dāng)下這種宏觀環(huán)境中的地產(chǎn)松綁政策，其效果也不應(yīng)該抱有過(guò)高期待。除非真的看到有關(guān)于收入改善的實(shí)質(zhì)性政策落地，否則按照當(dāng)前的政策思路延續(xù)下去，可能會(huì)陷入惡性循環(huán)。附：重點(diǎn)跟蹤城市房地產(chǎn)銷售情況一線城市：上周有明顯改善整體來(lái)看，一線城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面積總計(jì)為97.0337（910日-916日59.403883.323742.94圖1：一線城市品房交面積（單位：萬(wàn)） 圖2：一線城市宅成面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，1、北京：↑第38周商品房成交面積為28.07萬(wàn)平，第37周為19.34萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為22.93萬(wàn)平，第37周為12.17萬(wàn)平。圖3：北京商品成交積（單位：萬(wàn)平） 圖4：北京住宅交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，2、上海：↑第38周商品房成交面積為45.13萬(wàn)平，第37周為19.51萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為40.3萬(wàn)平，第37周為13.61萬(wàn)平。圖5：上海商品成交積（單位：萬(wàn)平） 圖6：上海住宅交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，3、廣州：↑第38周商品房成交面積為17.19萬(wàn)平，第37周為15.00萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為14.49萬(wàn)平，第37周為12.43萬(wàn)平。圖7：廣州商品成交積（單位：萬(wàn)平） 圖8：廣州住宅交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，4、深圳：↑第38周商品房成交面積為6.64萬(wàn)平，第37周為5.55萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為5.60萬(wàn)平，第37周為4.73萬(wàn)平。圖9：深圳商品成交積（單位：萬(wàn)平） 圖10：深圳住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，二線樣本城市：改善程度弱于季節(jié)性水平整體來(lái)看，二線樣本城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面積總計(jì)252.3037（910日-916日201.24圖11：二線城市商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，1、杭圳：↓第38周商品房成交面積為19.70萬(wàn)平，第37周為20.50萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為12.93萬(wàn)平，第37周為15.44萬(wàn)平。圖12：杭州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖13：杭州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，2、南京：↑第38周商品房成交面積為12.45萬(wàn)平，第37周為12.28萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為9.45萬(wàn)平，第37周為9.29萬(wàn)平。圖14：南京商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖15：南京住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，3、武漢：↓第38周商品房成交面積為16.64萬(wàn)平，第37周為20.99萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為11.34萬(wàn)平，第37周為16.34萬(wàn)平。圖16：武漢商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖17：武漢住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，4、成都：↑第38周商品房成交面積為47.24萬(wàn)平，第37周為43.42萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為29.62萬(wàn)平，第37周為29.30萬(wàn)平。圖18：成都商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖19：成都住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，5、青島：↑第38周商品房成交面積為40.23萬(wàn)平，第37周為26.19萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為36.78萬(wàn)平，第37周為23.60萬(wàn)平。圖20：青島商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖21：青島住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，6、蘇州：↑第38周商品房成交面積為11.92萬(wàn)平，第37周為6.97萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為10.38萬(wàn)平，第37周為6.05萬(wàn)平。圖22：蘇州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖23：蘇州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，7、福州：↑第38周商品房成交面積為4.08萬(wàn)平，第37周為2.17萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為9543.1平，第37周為9046.4平。圖24：福州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖25：福州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，8、廈門：↓9（9日-920日4.729（91日-910日7.8892.39萬(wàn)平，91.62圖26：廈門商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖27：廈門住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，9、無(wú)錫：↑第38周商品房成交面積為6.78萬(wàn)平，第37周為6.25萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為3.31萬(wàn)平，第37周為3.75萬(wàn)平。圖28：無(wú)錫商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖29：無(wú)錫住宅成交面（單位：萬(wàn)平） 數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，10、東莞：↑第38周商品房成交面積為13.19萬(wàn)平，第37周為5.83萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為11.86萬(wàn)平，第37周為5.26萬(wàn)平。圖30：東莞商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖31：東莞住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，11、揚(yáng)州：↓第38周商品房成交面積為1.72萬(wàn)平，第37周為2.95萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為1.30萬(wàn)平，第37周為1.72萬(wàn)平。圖32：揚(yáng)州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖33：揚(yáng)州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，12、南寧：↑第38周商品房成交面積為10.78萬(wàn)平，第37周為7.32萬(wàn)平。圖34：南寧商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，13、江陰：↑382.57372.16圖35：江陰商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，14、濟(jì)南：↑第38周商品房成交面積為32.21萬(wàn)平，第37周為18.65萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為14.51萬(wàn)平，第37周為11.58萬(wàn)平。圖36：濟(jì)南商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖37：濟(jì)南住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，15、佛山：↑第38周商品房成交面積為24.40萬(wàn)平，第37周為19.84萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為10.40萬(wàn)平，第37周為5.95萬(wàn)平。圖38：佛山商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖39：佛山住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，16、溫州：↑第38周商品房成交面積為19.98萬(wàn)平，第37周為6.85萬(wàn)平；其中住宅成交數(shù)據(jù)為套數(shù)，第38周為1490套，第37周為404套。圖40：溫州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖41：溫州住宅成交套（單位：套）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，17、臺(tái)州：↓385.59375.91圖42：臺(tái)州商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，18、寧波：↓384.90372.49圖43：寧波商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，三線樣本城市：改善程度較弱整體來(lái)看，三線樣本城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面積總計(jì)36.5637（910日-916）32.00圖44：三線城市商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，1、寶雞：↓第38周商品房成交面積為2.35萬(wàn)平，第37周為3.67萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為2.28萬(wàn)平，第37周為3.50萬(wàn)平。圖45：寶雞商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖46：寶雞住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，2、池州：↑387052373846圖47（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，3、惠州：↑第38周商品房成交面積為4.54萬(wàn)平，第37周為2.38萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為5097平，第37周為1.11萬(wàn)平。圖48：惠州商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖49：惠州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，4、金華：↑3813.33376.58圖50（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，5、柳州：↑第38周商品房成交面積為1.91萬(wàn)平，第37周為1.85萬(wàn)平。圖51：柳州商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，6、泉州：↓第38周商品房成交面積為1.09萬(wàn)平，第37周為2.32萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為8991平，第37周為2.05萬(wàn)平。圖52：泉州商品房成交積（單位：萬(wàn)平） 圖53：泉州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，7、韶關(guān)：↑第38周商品房成交面積為9428.6平，第37周為8082.1平；其中住宅成交面積，第38周為5369.6平，第37周為5431.0萬(wàn)平。圖54：韶關(guān)商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖55：韶關(guān)住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，8、蕪湖：↓381.88373.06萬(wàn)平。圖56：蕪湖商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，9、舟山：↓第38周商品房成交面積為7241平，第37周為9747平。圖57：舟山商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，10、珠海：↓382.23372.40圖58：珠海商（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，11、江門：↑第38周商品房成交面積為5.96萬(wàn)平，第37周為5.92萬(wàn)平；其中住宅成交面積，第38周為2.12萬(wàn)平，第37周為2.21萬(wàn)平。圖59：江門商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖60：江門住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，12、莆田：↑第38周商品房成交面積為4355.3平，第37周為3182.6平；其中住宅成交面積，第38周為2689.1平，第37周為2462.4平。圖61：莆田商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖62：莆田住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，13、泰安：↓第38周商品房成交面積為7062.1平，第37周為8451.8平。圖63：泰安商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，14、海門：↓384153.3374783.2平。圖64：海門商（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，15、宿州：↓第38周商品房成交面積為4780平，第37周為9320平；其中住宅成交面積，第38周為3642平，第37周為5018平。圖65：宿州商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖66：宿州住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，16、龍巖：↓388426.4379196.5平。圖67：龍巖商（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，17、婁底：↓第38周商品房成交面積為1260.6平，第37周為6627.9平。圖68：婁底商品房成交面積（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：，18、荊門：↑第38周商品房成交面積為9656平，第37周為8093平；其中住宅成交面積，第38周為4604平，第37周為7615平。圖69：荊門商品房成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖70：荊門住宅成交面（單位：萬(wàn)平）數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：：，風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)政策效果不及預(yù)期。研究團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介：陳康：固定收益首席分析師。斯坦福大學(xué)應(yīng)用物理碩士，中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)理學(xué)學(xué)士。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的跟蹤和運(yùn)行規(guī)律有深刻理解，擅長(zhǎng)通過(guò)微觀變化尋找宏觀邏輯，并對(duì)企業(yè)的信用資質(zhì)判斷有豐富的經(jīng)驗(yàn)。曾主導(dǎo)建立草根調(diào)研體系和信用資質(zhì)評(píng)價(jià)體系。薛進(jìn)：上海交通大學(xué)金融學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士。曾就職于交通銀行總行，2020年加入。吳萌：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士、本科，曾就職于，2021年加入。楊旭：南開(kāi)大學(xué)金融碩士、東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，2021年加入。胡嘉祥：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)學(xué)士、碩士，曾就職于中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)，2022年加入。張明遠(yuǎn)：同濟(jì)大學(xué)建筑與土木工程碩士，中南大學(xué)土木工程學(xué)士，曾就職于世茂地產(chǎn)，2022年加入。重要聲明本報(bào)告由股份有限公司（以下稱“本公司”）制