二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范

二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范常見的賣方違約借口01看房過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)02簽訂合同中應(yīng)注意問題03買房人應(yīng)注意其他問題04目錄/CONTENTS常見的賣方違約借口壹（一）賣方在出售房屋時(shí)有銀行抵押貸款，賣方以未經(jīng)抵押銀行同意為由主張合同無效。在這種情況下，賣方會(huì)提出其依據(jù)的是《擔(dān)保法》第四十九條第一款：“……抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！辟I房人如何抗辯呢？我們認(rèn)為，雖然《擔(dān)保法》第四十九條第一款有“……抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！钡囊?guī)定，但隨后的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條又規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。”可見《擔(dān)保法解釋》是認(rèn)可抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力的。另外，《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼?，在實(shí)踐中，買房人可以用購房款優(yōu)先償還銀行貸款，使抵押權(quán)消滅。法院一般兩種情況確定：（1）如賣房人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了買房人房屋抵押的事實(shí)，或者買房人對房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂合同的，該合同在雙方之間是有效的。（2）如賣房人未告知買房人抵押情況，買房人在簽約時(shí)也的確不知道該房屋有抵押的，一般認(rèn)定賣房人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，買房人享有撤銷權(quán)。受讓人自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力。（二）賣方以其房屋是在出租期間轉(zhuǎn)讓的，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)為由，主張合同無效。賣方主要依據(jù)的是《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出賣人在租賃期間出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”關(guān)于這一點(diǎn)，在09年9月1日之前，這確實(shí)是賣方的一個(gè)殺手锏，如果房屋沒有完成過戶，法院也多有支持合同無效的。09年9月1日《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》開始生效，其中第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)以上規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅作為一般債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，不再作為準(zhǔn)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。承租人不能以侵犯其優(yōu)先購買權(quán)而主張合同無效。（三）賣方夫妻一方出賣房屋，另一方以擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)為由，主張合同無效。實(shí)踐中共有的房產(chǎn)往往登記在一方名下，公示公信是物權(quán)的基本原則。物權(quán)須進(jìn)行公示，是因?yàn)槲餀?quán)具有對世的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。所為公信效力，是指登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯(cuò)誤的，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。我國《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。在房地產(chǎn)交易過程中，買受人對房屋出賣人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只登記在出賣人名下，根據(jù)物權(quán)公示原則，買受人有理由相信出賣人是唯一的所有權(quán)人，有權(quán)處分房地產(chǎn)。買受人沒有義務(wù)去審查出賣人是否已婚或合伙，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或合伙財(cái)產(chǎn)，否則，不利于鼓勵(lì)交易，也將增加交易成本。但是買受人知道咨詢或電者話應(yīng)當(dāng)知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的，買受人不是善意第三人，在其他共有人不追認(rèn)登記權(quán)利人賣房的情況下，買受人與出賣人共同侵害了其他共有人的利益，應(yīng)認(rèn)定雙方訂立的房屋買賣合同無效。（四）因買賣雙方簽訂了所謂的“陰陽合同”，賣方以偷逃了國家的稅款為由，主張合同無效?！逗贤ā返谖迨l第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效?！痹诂F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)買賣合同雙方為追求利益最大化，達(dá)到少交或不交不動(dòng)產(chǎn)交易契稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實(shí)成交價(jià)的成交價(jià)格。雙方約定的虛假成交價(jià)格的條款因損害了國家稅收利益應(yīng)認(rèn)定為無效?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！痹诂F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，出賣人或買受人往往因房屋上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，然而在訴訟中卻以雙方約定的虛假成交價(jià)格違反了國家稅收利益為由請求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，顯然違背了誠實(shí)信用的原則。此時(shí)，房地產(chǎn)的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來認(rèn)定。除虛假成交價(jià)格之外的其他條款是買賣雙方的真實(shí)意思表示，不存在其他法定無效情形，應(yīng)認(rèn)定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當(dāng)事人一方僅以逃避稅收條款為由請求確認(rèn)買賣合同無效的，法院一般不予支持。（五）賣方是在取得《房地產(chǎn)證》之前與賣方訂立房屋買賣合同，賣方會(huì)以未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效。其所依據(jù)的是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。該法第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！睆脑摋l可以看出，該法并不禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)負(fù)有將預(yù)售商品房的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的義務(wù)，買受人享有取得預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)。我國已全面建立商品房預(yù)售合同登記備案制度，且隨著《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記的逐漸施行，在商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記后，預(yù)購人即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所預(yù)購的房屋進(jìn)行處分。同登記備案和預(yù)告登記后，預(yù)購人即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所預(yù)購的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國家、集體或第三人利益，預(yù)售商品房的買受人在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，其和受讓人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。其他還有一些特殊性質(zhì)的二手房，比如經(jīng)濟(jì)適用房等的一些特殊規(guī)定，賣方也會(huì)找出很多借口，在實(shí)踐中購買時(shí)更應(yīng)當(dāng)慎之又慎。看房過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)貳（一）看房。在看房過程中，要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)就是房屋的質(zhì)量問題（如是否有漏水問題、墻體裂縫等，或者是否屬于危房）。另外一點(diǎn)就是房屋的背景，應(yīng)該提前在小區(qū)里面了解一下，比如實(shí)踐中有人購買二手房作為結(jié)婚使用，結(jié)果買下以后才知道該房屋在此之前發(fā)生過xiongsha案，就主張?jiān)恐髌墼p要求退房的事情。其他一些比如，房屋的格局、裝修程度、是否隔音、裝修裝飾等，大家都應(yīng)該注意。但不是我們這重點(diǎn)探討的法律問題。（二）簽訂合同過程前應(yīng)當(dāng)注意的問題。1.房屋產(chǎn)權(quán)證本身的真實(shí)性審查。避免偽造房產(chǎn)證的情況。2.對房屋上市交易資格的審查。要知曉二手房是普通商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房等，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同有時(shí)會(huì)導(dǎo)致所簽訂的買賣合同無效。所以買房人應(yīng)慎重對待。3.對房齡和土地使用年限的審查。購買二手房時(shí)，通常土地使用年限已經(jīng)減少了數(shù)年。因此，應(yīng)該了解這些情況，在談價(jià)格的時(shí)候可以提出來。4.賣方主體資格及代理人資格的審查（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。（2）如果是代理人出售房屋，要看清委托公證書或認(rèn)證書，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將授權(quán)事項(xiàng)及范圍等看清楚。5.共有財(cái)產(chǎn)審查共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。6.權(quán)利限制審查當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定、決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。7.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。8.優(yōu)先購買權(quán)審查（1）共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。9.其他禁止買賣情形如房屋是否已經(jīng)列入動(dòng)、拆遷范圍，不允許買賣等情況，買房者也應(yīng)該注意。簽訂合同中應(yīng)注意的問題叁（一）合同內(nèi)容二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。對于自擬合同，合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所（重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一下住所，防止解除合同時(shí)無法送達(dá)）；（2）二手房的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；是否包括裝修及家具家電等。（6）二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限。（二）價(jià)格1.區(qū)分陰陽合同的逃稅和正常的合法避稅問題在簽訂合同時(shí)，不要籠統(tǒng)的簽一個(gè)總價(jià)，而是要進(jìn)行合理區(qū)分房屋裝修裝飾價(jià)格和家具家電的價(jià)格，約定明確。2.價(jià)款的支付方式也應(yīng)該注意，是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)賬支付還是支票支付，都應(yīng)該約定明確。如果是支票要寫明代收款單位名稱。3.支付期限及先后履行順序應(yīng)當(dāng)注意。如只約定“銀行面簽當(dāng)日支付首付款”，而沒有約定先后履行順序，就很容易出現(xiàn)問題。4.二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；我們建議買房人盡量與賣房人協(xié)商在拿到房產(chǎn)證之前就先收房。5.對貸款的約定。（1）協(xié)助貸款的義務(wù)，及違約責(zé)任。（2）優(yōu)先償還銀行貸款，解除抵押的義務(wù)，及違約責(zé)任。（3）對貸款方式的約定。如住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款。（4）如果貸款批貸批不下來怎么辦。從買方的角度講我們建議可以約定繼續(xù)向其他銀行繼續(xù)申請貸款。6.關(guān)于住房戶口遷移問題，也應(yīng)該約定違約責(zé)任。如果不辦理遷移戶口，每延遲一日需支付多少違約金。7.維修基金的處理8.相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)。在實(shí)踐中，賣方往往把應(yīng)當(dāng)由自己繳納的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方身上，對這部分稅費(fèi)，買方應(yīng)當(dāng)提前向中介機(jī)構(gòu)了解好自己要承擔(dān)的實(shí)際稅費(fèi)。9.物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)用的約定等都應(yīng)當(dāng)注意。10.其他違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)加大對賣方違約的成本，使其輕易不敢違約。比如加大違約金的比例，我們建議至少應(yīng)約定賠償額為總房價(jià)款的20%。如果賣方根本違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，還應(yīng)將“按市場差價(jià)賠償買方損失”寫入合同。同時(shí)還可以約定，“賣方承擔(dān)違約責(zé)任之后，還應(yīng)繼續(xù)履行合同”以防止賣方違約給買方造成損失。11.關(guān)于定金協(xié)議在簽訂定金協(xié)議時(shí)，最好將合同的主要條款固定下來，以防止賣方在簽完定金協(xié)議后，為不想賣房