武昌中北路附近寫字樓調(diào)研報告

武昌中北路附近寫字樓調(diào)研報告目錄第一部分寫字樓調(diào)研概況一、調(diào)研部門二、調(diào)研目的三、調(diào)研時間四、調(diào)研對象五、調(diào)研方法第二部分調(diào)研信息匯總分析武昌中北路附近寫字樓整體市場分析二、寫字樓具體信息分析1、寫字樓 的周邊配套設(shè)施分析2、寫字樓入住企業(yè)情況分析3、入住率概況4、價格分析5、內(nèi)部配套情況 一、調(diào)研部門：策劃部二、調(diào)研目的：1、通過對中北路附近幾家代表性甲級5A寫字樓的調(diào)研，客觀的了解目前武昌地區(qū)寫字樓的市場概況、市場前景以及競爭態(tài)勢。2、通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析，總結(jié)湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈在前期銷售環(huán)節(jié)的銷售策略、廣告策略、活動方案等，并通過對比分析，詳實(shí)客觀的了解科創(chuàng)大廈相對于其他寫字樓的優(yōu)略態(tài)勢，及時調(diào)整銷售工作中的各項策略。三、調(diào)研時間2014年3月4——5日（其中4日為現(xiàn)場樓盤踩盤，5日為網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)整理）四、調(diào)研對象：武昌中北路附近寫字樓（具體做了以下寫字樓的踩盤）1、保利文化廣場2、德成中心3、菩提金國際金融中心4、萬達(dá)武漢中央文化區(qū)5、1818中心五、調(diào)研方式：現(xiàn)場踩盤、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)整理第二部分調(diào)研信息匯總分析武昌中北路附近寫字樓整體市場分析市場概述： 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在中南路、中北路沿線 ，南起武珞路，北至洪山廣場。武昌核心區(qū)位，交通便利，商業(yè)、商務(wù)配套齊全；緊鄰省政府所在地，沐浴武大、華師等高校濃厚的學(xué)術(shù)文化氛圍；東看東湖，西眺沙湖，昭示性較好。區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為整體市場存量的38%，其中甲級5A寫字樓存量占整體甲級寫字樓存量的35%。該版塊寫字樓平均建筑面積15萬㎡左右，售價在20000元/㎡左右。該版塊大多為甲級5A高檔寫字樓，定位多在于總部辦公，入住的多為大型企業(yè)。大致可分為純商業(yè)寫字樓或商業(yè)、購物、休閑綜合性寫字樓或銀行式寫字樓。寫字樓的經(jīng)營方式：該版塊寫字樓基本都是可租可售型，但開發(fā)商90%傾向于銷售，少量用于出租。銷售方式上也多傾向與整層或半層銷售。二、寫字樓具體信息分析武漢保利廣場（1棟）地址武昌區(qū)中南路99號（洪山廣場西側(cè)）地理區(qū)位及交通東靠中南路，北臨民主路，依托水果湖政務(wù)圈，中南商圈和東湖生態(tài)圈。地鐵二號線及4號線交匯處。項目定位甲級5A。集購物、餐飲、休閑、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體寫字樓基本概況總建筑面積142742㎡（總高度：211.8M）其中寫字樓面積8萬㎡，購物中心4萬㎡建筑層數(shù)+46層-4層外立面玻璃幕墻單層戶數(shù)未分戶單層面積主樓9-15F1800㎡，副樓500㎡，連廊16-20F3700㎡標(biāo)準(zhǔn)層高4.1M（凈高：2.7——2.8M）戶型面積550㎡、1845㎡價格28000元/㎡租價低區(qū)10F——24F為130元/㎡/月；高區(qū)25F——46F為140元/㎡/月（注：3年不漲租）物業(yè)管理費(fèi)28元/月/㎡商鋪面積B1至9層為高端購物中心，包括購物、餐飲、超市和商務(wù)中心等；建筑配套情況電梯數(shù)量及配置6臺（需刷卡）空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)（中央空調(diào)統(tǒng)一管理，單獨(dú)使用280元/小時，新風(fēng)系統(tǒng)24小時開放）停車位及價格1000元/月其他門禁有門禁，進(jìn)駐企業(yè)員工一人一卡，持卡乘坐電梯；來訪客戶需登記進(jìn)入入駐企業(yè)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、外資企業(yè)、國企等德成中心（1棟）地址武昌區(qū)中北路124號地理區(qū)位及交通項目定位甲級5A。寫字樓基本概況總建筑面積43271㎡建筑層數(shù)+29層-2層外立面石材玻璃幕墻單層戶數(shù)7單層面積4-26層1124㎡、27-29層733㎡標(biāo)準(zhǔn)層高1層9米、2-3層7.2米、4-21層5.1米、22-29層3.8米戶型面積107㎡、124㎡、167㎡、212㎡價格/租價/物業(yè)管理費(fèi)/商鋪面積6400/㎡建筑配套情況電梯數(shù)量及配置7臺空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)停車位及價格300個，價格未知其他門禁無3月中下旬開盤菩提金國際金融中心（1棟）地址武昌中北路與徐東大街交匯處地理區(qū)位及交通項目定位甲級5A，負(fù)一層與地鐵出入口相連寫字樓基本概況總建筑面積131126㎡，寫字樓可租售5萬㎡建筑層數(shù)1-7層商業(yè)、8-56層寫字樓外立面8+12+8加厚LOW-E玻璃單層戶數(shù)高區(qū)8戶低區(qū)12戶單層面積2100㎡標(biāo)準(zhǔn)層高3.9m（凈高：2.7m）戶型面積145㎡、200㎡、320㎡價格19000元/㎡租價120——140元/月/平物業(yè)管理費(fèi)23元/月/平商鋪面積1-7層商業(yè)20-200/㎡建筑配套情況電梯數(shù)量及配置16部奧蒂斯品牌電梯，速度6M/S，載重1.6T空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（VRA空調(diào)，分戶計量）、新風(fēng)系統(tǒng)停車位及價格2000余個，800元/月其他門禁無公攤29%。大廳水牌，大堂高10M入駐企業(yè)主要有金融機(jī)構(gòu)、建筑公司、工程企業(yè)、科技型企業(yè)和文化傳播類企業(yè)萬達(dá)武漢中央文化區(qū)（8棟）地址武昌區(qū)楚河漢街及楚漢路沿線項目定位甲級5A，寫字樓基本概況總建筑面積60萬平方米建筑層數(shù)4棟24層，4棟40層外立面玻璃幕墻單層戶數(shù)10單層面積1700㎡標(biāo)準(zhǔn)層高3.8m（凈高：2.7m）戶型面積120㎡、140㎡、160㎡、210㎡、230㎡、價格北：23000元/㎡、東/西：21000元/㎡、南：19000元/㎡租價120——140元/月/平物業(yè)管理費(fèi)28元/月/平商鋪面積無建筑配套情況電梯數(shù)量及配置10-14臺空調(diào)系統(tǒng)美國開利中央空調(diào)（VRA空調(diào)，分戶計量）、新風(fēng)系統(tǒng)停車位及價格1036余個，800元/月其他門禁有門禁，進(jìn)駐企業(yè)員工一人一卡，持卡乘坐電梯；來訪客戶需登記進(jìn)入其中5、6、8號寫字樓已整棟售出1818中心（2棟））地址武昌區(qū)中北路與公正路交匯處項目定位甲級5A。寫字樓基本概況總建筑面積156000㎡（總高度：181.8M）其中寫字樓面積8萬㎡，購物中心4萬㎡建筑層數(shù)+41層-3層外立面石材玻璃幕墻單層戶數(shù)16單層面積8-34層1900㎡，35-39層1200㎡標(biāo)準(zhǔn)層高3.6、4.2戶型面積69㎡、91㎡、109㎡、115㎡、144㎡、206㎡價格21000元/㎡租價/物業(yè)管理費(fèi)25元/月/㎡商鋪面積60-100㎡（價格：一層55000元/㎡、二層29000元/㎡租金：300元/㎡150元/㎡）建筑配套情況電梯數(shù)量及配置14臺空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（VRA空調(diào)，分戶計量）、新風(fēng)系統(tǒng)停車位及價格1560個，價格1000元左右/月其他門禁無寫字樓的周邊配套設(shè)施分析該片區(qū)寫字樓酒店、銀行、餐飲、娛樂配套設(shè)施相對較為完善。周邊匯集省委、省政府等重要黨政機(jī)關(guān)；武大、華師等高等院校毗鄰，學(xué)術(shù)文化氛圍濃厚；東湖與沙湖懷抱，小紅山與珞珈山呼應(yīng)，風(fēng)景秀美；各類銀行、醫(yī)院、地鐵站近在咫尺。寫字樓入住企業(yè)情況分析.改片區(qū)寫字樓入住企業(yè)中，主要以金融保險業(yè)，建筑公司，社會服務(wù)業(yè)，科技型企業(yè)，文化傳播類企業(yè)為主。名稱規(guī)模企業(yè)類型武漢保利廣場中大型企業(yè)金融保險業(yè)、科技型企業(yè)居多德成中心中小型企業(yè)菩提金國際金融中心中大型企業(yè)鋼鐵企業(yè)、建筑企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)萬達(dá)武漢中央文化區(qū)中大型企業(yè)銀行、政府機(jī)構(gòu)、科技型企業(yè)1818中心中大型企業(yè)銀行、科技型企業(yè)入住率概況名稱入住率武漢保利廣場90%以上德成中心目前處于招商階段，3月中下旬開盤菩提金國際金融中心尚未開盤，已簽約8家企業(yè)萬達(dá)武漢中央文化區(qū)95%以上（5、6、8號寫字樓已整棟售出）1818中心4月中旬開盤，但有簽約客戶4、價格分析名稱售價租價租車位價物業(yè)管理費(fèi)武漢保利廣場28000元/㎡低區(qū)10F——24F為130元/㎡/月；高區(qū)25F——46F為140元/㎡/月（注：3年不漲租）1000元/月28元/月/㎡德成中心未知未知未知未知菩提金國際金融中心120——140元/月/平800元/月23元/月/㎡萬達(dá)武漢中央文化區(qū)北：23000元/㎡、東/西：21000元/㎡、南：19000元/㎡120——140元/月/平800元/月28元/月/㎡1818中心21000元/㎡1000元左右/月25元/月/㎡5、內(nèi)部配套情況名稱空調(diào)系統(tǒng)電梯武漢保利廣場中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)（中央空調(diào)統(tǒng)一管理，單獨(dú)使