中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀深度剖析與對(duì)策

中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀深度剖析與對(duì)策標(biāo)簽：財(cái)經(jīng)分類：房地產(chǎn)建筑財(cái)稅專欄來源：天涯社區(qū)作者:金融而鑄發(fā)表日期：2011-8—291５:38：00目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，深層次的問題尚未得到根本解決，在前一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較高，“有形之手”在房地產(chǎn)諸多環(huán)節(jié)發(fā)力.限購、限貸、限房價(jià)、限地價(jià)等。決策層希望通過“組合拳”對(duì)遏制房價(jià)過快上漲起到一定作用。而現(xiàn)實(shí)是房價(jià)依然居高不下，上半年來看,特別是未“限”的二三線城市，房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月份全國房價(jià)漲幅居前的均為二、三線城市，且同比漲幅大都超過5％。在中國,5年前就有比較嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，到現(xiàn)在，政策是越來越嚴(yán)格，可是，這些調(diào)控卻無一例外的全部成為了空調(diào)，每調(diào)一次，價(jià)格漲一次，最有諷刺意味的段子是:據(jù)說有開發(fā)商在賣房的時(shí)候做夢(mèng)都希望來次調(diào)控.為何房價(jià)越調(diào)越高，漲價(jià)的地區(qū)范圍越來越大？筆者雖然位卑,但“未敢忘憂國”,筆者以一個(gè)“好事者”的角度,對(duì)以上話題作了深度的調(diào)查。試圖對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行客觀的剖析，并提出相應(yīng)對(duì)策.由于筆者身份的局限,難免片面，由于觀察角度，難免周全。希望得到各位看官指正.一、高度重視中國房地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)上圍堵中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢(shì)幾乎勢(shì)不可擋，不可逆轉(zhuǎn)。這是一場人類歷史上史無前例最偉大的人口大遷徙,中國農(nóng)民工成為了美國《時(shí)代周刊》20０９年年度人物，《時(shí)代周刊》評(píng)價(jià)稱，中國經(jīng)濟(jì)仍在高速發(fā)展，并逐步帶領(lǐng)全球走出金融危機(jī)的陰影，首先要?dú)w功于千千萬萬勤勞堅(jiān)忍的中國農(nóng)民工.中國房地產(chǎn)的問題的實(shí)質(zhì)是“三農(nóng)"問題。在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民工進(jìn)城必然是長期趨勢(shì)，房地產(chǎn)是工業(yè)化和城市化必不可少的載體和發(fā)展的平臺(tái),城市化的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)化.工業(yè)化和城市化是解決我國“三農(nóng)”問題的必由之路,當(dāng)農(nóng)民變成了農(nóng)業(yè)工人，農(nóng)村變成了鄉(xiāng)鎮(zhèn),在“三農(nóng)"中沒有了農(nóng)民和農(nóng)村,“三農(nóng)”問題也就不存在了。(近期見筆者文《我國“三農(nóng)"問題深度剖析及對(duì)策》)同時(shí)，如果龐大的農(nóng)民工群體不能融入其工作的城市,不能住有所居，必然在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)",威脅城市的和諧發(fā)展。每年的春運(yùn)就是最好的例子，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有家，家是什么?家就是房子，由于在城市沒有住房（集體宿舍、工棚)或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。“有錢沒錢，回家過年”，春運(yùn)的壯觀大戲每年就這樣上演了。如果未來2０年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城,住房任然得不到解決，春運(yùn)將不堪重負(fù)，新增４億農(nóng)民工回家的路,不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路?這的確是非常重大的社會(huì)問題！縱觀人類歷史,從某種意義上說就是一部遷徙史,在遠(yuǎn)古時(shí)期，人類“逐水草豐美而居",一部《三海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南;現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長拉動(dòng)內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。一個(gè)國家的穩(wěn)定在于政治穩(wěn)定，政治穩(wěn)定取決于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在于金融穩(wěn)定，而金融穩(wěn)定在于銀信貸資金的安全,信貸資金的安全的重中之重在于房地產(chǎn)信貸資金的安全，房地產(chǎn)信貸資金的安全在于房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的穩(wěn)定，如房價(jià)大幅度下跌,下跌幅度超過了首付（房價(jià)的3０％)，房地產(chǎn)形成泡沫,當(dāng)泡沫破滅，銀行形成壞賬，金融危機(jī)就發(fā)生了,這是美國金融危機(jī)給我們的教訓(xùn)。(見筆者文《美國金融危機(jī)深度剖析及對(duì)策》)基于金融穩(wěn)定在國家政治和經(jīng)濟(jì)生活中的重要性,銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范體系不僅包括銀行內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范體系，同時(shí)還應(yīng)該全面構(gòu)筑銀行外部的金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系。在國家其他經(jīng)濟(jì)政策的制定上充分考慮可能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在銀行之外。中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截修修補(bǔ)補(bǔ)。所以，中國房地產(chǎn)即是戰(zhàn)略問題也是社會(huì)問題，更是穩(wěn)定問題,必須高度重視!二、調(diào)控政策忽視了中國房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求中國房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航.一個(gè)國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力占整個(gè)人口５0%以上的情況下實(shí)現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在２％左右。19８０年,我國有1．9億城鎮(zhèn)人口，改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至６.07億人,城市化率以年均0.9%的增速上升到4６.6%。目前農(nóng)業(yè)人口還占53。3％，也就是說中國目前還有１3．4億＊53。３%=7．14億％的農(nóng)業(yè)人口。(以上人口數(shù)據(jù)來自：中國發(fā)展研究基金會(huì)２０１０年發(fā)布《中國發(fā)展報(bào)告2０１０:促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》,該報(bào)告由中國發(fā)展研究基金會(huì)組織國內(nèi)10余位知名學(xué)者歷時(shí)一年半撰寫而成,其中主報(bào)告由國家發(fā)展與改革委員會(huì)秘書長楊偉民和中國社科院人口與勞動(dòng)研究所所長蔡窻主筆完成。）如果按人均2０平方米住房面積計(jì)算,那么改革開放３０年來,至少需要為新增四億城鎮(zhèn)人口修建4．17*22（平方米）=91.74億平方米的住房.（20０9年1月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥稱：目前我國城鎮(zhèn)戶籍人口人均建筑面積約２8平方米，如果把一些沒有戶籍,但長期在城鎮(zhèn)工作的常駐人口加在一起，城鎮(zhèn)的人均住房面積只有約2２平方米.）根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì),進(jìn)城農(nóng)民只有30％在城市購房,另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70％都購房,目前還需要有:４。1７＊70%*２2（平方米）＝64。2１8億平方米的住房.(還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）由此可見，目前中國房地產(chǎn)市場巨大的潛在剛性需求！同時(shí)，在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民工進(jìn)城必然是長期趨勢(shì)，據(jù)《中國發(fā)展報(bào)告2０10:促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報(bào)告勾畫的我國未來城市化的愿景：從“十二五”開始,用2０年時(shí)間解決中國的“半城市化"問題,使我國城市化率在2０3０年達(dá)到65％。這意味著,以平均每年200０萬人的速度，到2030年基本解決已經(jīng)在城市和未來進(jìn)城的4億農(nóng)民工及其家屬的市民化問題,使他們享有與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。未來2０年4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億套住房，按三口之家每套60平方米計(jì)算,需要4億*60平方米=２４０億平方米。（還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）另外,中國每年還有1600萬左右人口出生,20年還有３．2億人需要住房3.2億*２2平方米=７0。４億平方米.未來２０年,共需要建240＋70=3１0億平方米的住房,由此可見，未來中國房地產(chǎn)市場有如此巨大天文數(shù)的剛性需求!所謂剛性需求是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?。住房就是居民必不可少的剛性需?是人就必須得住房,在住房的剛性需求上確表現(xiàn)在兩個(gè)方面：購房和租房.但是人們把住房的剛性需求往往理解為購房，對(duì)剛進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民來說，再低的房價(jià)也不會(huì)購房,其實(shí)對(duì)不少人來說租房才是現(xiàn)實(shí)的剛性需求。對(duì)目前中國社會(huì)來說,租房的剛性需求占購房的剛性需求７0％以上。對(duì)租房的房源來說,國家廉租房、公租房有限,要有投資者投資住房出租才有房源，因此，不管購房和租房都必須建房.三、調(diào)控政策的“板子”打錯(cuò)了對(duì)象根據(jù)司法刑事案件的利益推導(dǎo)原理：誰在案發(fā)后收益,誰就有可能是案件背后的主謀，那么在一輪又一輪的房價(jià)上漲過程中，誰最受益？誰在推動(dòng)價(jià)格上漲？誰希望價(jià)格上漲？我們按公安破案手段,現(xiàn)將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊(duì):1、土地提供者:地方政府２、房地產(chǎn)開發(fā)商3、炒房者４、投資者5、剛性購房者在以上參與者中地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商在推動(dòng)價(jià)格上漲和希望價(jià)格上漲;炒房者和投資者間接的推動(dòng)價(jià)格上漲，已購房的炒房者和投資者希望價(jià)格上漲；對(duì)未購并且準(zhǔn)備購房的炒房者和投資者來說并不希望價(jià)格上漲；剛性購房者非常不希望價(jià)格上漲。同時(shí),分析房價(jià)上漲就不得不分析房價(jià)構(gòu)成,這里還是按公安排除破案手段,將房價(jià)構(gòu)成要素中主要上漲要素找出來,從而找到問題所在,“板子"才能有的放矢打到對(duì)象。商品房房價(jià)構(gòu)成:1、建筑安裝成本2、土地成本３、稅費(fèi)４、利潤其中：建筑安裝成本每平方米１00０—1５00元,全國各地的建筑安裝成本價(jià)格差別不大，因?yàn)樗嗪弯摬娜珖鞯氐膬r(jià)差不大;稅費(fèi)占房價(jià)1５%;開發(fā)商利潤占房價(jià)15％；其余就是土地成本.舉例說明:以北京房地產(chǎn)市場為例，當(dāng)房價(jià)每平方米２０0０0元。1、建筑安裝成本15０0２、稅費(fèi)２０00０*15%=３0003、利潤2００00＊15％＝３００0土地成本＝２000０－15０0－30００－300０=125０0，占房價(jià)的62。5％，由此可見土地成本是構(gòu)成房價(jià)重要因素。我國現(xiàn)行土地政策的特點(diǎn)是：中央和省級(jí)政府不直接掌握任何土地,其主要職能是管理.而城市政府，包括直轄市、省會(huì)城市和地、縣級(jí)市的政府直接掌管土地,城市政府的職能是既有管理,又有經(jīng)營.集“裁判員"與“運(yùn)動(dòng)員”于一身，其經(jīng)營的目的就是追求土地收益最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”?！俺鞘薪?jīng)營”是指地方政府以以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價(jià)的土地打造、包裝后高價(jià)賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配；土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營.國有土地的經(jīng)營作為政府的職責(zé),客觀上使各級(jí)地方政府成了市場競爭的主體,地方政府可以說是房價(jià)上漲的推動(dòng)者，是房價(jià)上漲最大的贏家.這就是土地價(jià)格不斷上漲導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲的根本原因。在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的5０%以上。因此，調(diào)控政策的“板子"應(yīng)該打在地方政府身上。四、調(diào)控政策的“板子"打滑了1、調(diào)控政策增加了投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)毋庸置疑,調(diào)控政策鋒芒指向是資本的投機(jī)和投資需求。在房地產(chǎn)市場上投機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點(diǎn)是單筆很大，只炒不租，占市場份額不大，不到10％。由于租房的剛性需求占70％，在房地產(chǎn)市場上的為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，占市場份額70％以上.改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),投資能力越來越強(qiáng).在普通民眾眼中房地產(chǎn)仍是最重要的消費(fèi)品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在沒有其他投資渠道情況下,購置房產(chǎn)是富裕起來城市居民的理性選擇。即保值增值,又有租金收入.以我在城市成都為例,基本上有戶口的成都人，每家大都有一套以上的房子出租，在我認(rèn)識(shí)的成都人中有七八套出租房的不在少數(shù)。以收租金的投資儼然變成了一場“人民戰(zhàn)爭”.資本是趨利的，資本看重的是投資回報(bào)率，以租房投資為目的投資者看重的回報(bào)率就是:租金.當(dāng)租金的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利息，并且不斷上漲,再加上龐大的租房市場，就會(huì)使更多的資金流入房地產(chǎn)市場，資本積聚在房地產(chǎn)市場就順理成章了。調(diào)控政策使一些人買房受限,使剛性需求在觀望，人總得住房,不能購房只能租房，要租房就得有人購房提供房源;租房的人多了必然抬高了房租。投資者只要算的過賬，如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資,而不在乎房價(jià)高低;高投入，高回報(bào)。所以調(diào)控政策實(shí)施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈,租金越來越高,房價(jià)跟著走高，房價(jià)越來越高增加了投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。2、限購政策使投資需求轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場資本是流動(dòng)的，在投資房地產(chǎn)有豐厚的回報(bào)時(shí),資本如同水,這個(gè)地方按下去,那個(gè)地方冒出來，限購政策在大城市不能滿足資本的投資需求，資本投資把“戰(zhàn)火"燒到一些未出臺(tái)限購政策的城市。限購使部分二三線城市承接了來自這些核心城市的投資或自住剛性需求。在有些二三線城市投資者數(shù)量增添了30%以上，使全國房價(jià)一片漲.大多數(shù)非限購城市處于“量價(jià)齊升”的行情狀態(tài)。舉例來說，廈門出臺(tái)了“限購”政策，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市;北京出臺(tái)了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地;據(jù)報(bào)道在未限購的山東煙臺(tái)、福建泉州、遼寧丹東等地,今年１月以來到6月底前六個(gè)月漲幅均在兩位數(shù)之上?！安还苣阆嗖幌嘈牛凑蚁嘈拧保骸跋拶彙闭叻浅Ｓ邢?。五、調(diào)控政策的指導(dǎo)思想還源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基本教義調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)在于房價(jià)上漲過快過高，背離了價(jià)值,希望在打出“組合拳”的行政手段后,使價(jià)格回歸價(jià)值，其指導(dǎo)思想來源于馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典的教義：“商品價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)；價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)；商品價(jià)值是生產(chǎn)商品所占用的社會(huì)平均勞動(dòng)時(shí)間?！蔽覈壳敖?jīng)濟(jì)既然走的市場經(jīng)濟(jì)道路，就應(yīng)按現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)原理和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來指導(dǎo)管理經(jīng)濟(jì)工作，制定經(jīng)濟(jì)政策。說到現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)學(xué)教義，就有必要介紹現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖：弗里德曼。弗里德曼及貨幣主義，（貨幣學(xué)派是二十世紀(jì)50～6０年代,在美國出現(xiàn)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)流派，亦稱貨幣主義,其創(chuàng)始人為美國芝加哥大學(xué)教授弗里德曼）,這種經(jīng)濟(jì)理論強(qiáng)調(diào)貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)是引起國際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和物價(jià)水平發(fā)生變動(dòng)的根本的和起支配作用的原因，即社會(huì)商品的價(jià)格由貨幣供應(yīng)量起絕對(duì)作用。單一商品價(jià)格供由貨幣供應(yīng)量和單一商品供應(yīng)量共同起作用。貨幣供應(yīng)量和單一商品供應(yīng)量對(duì)價(jià)格起的作用相反：在單一商品供應(yīng)量不變的情況下，貨幣供應(yīng)量增大單一商品價(jià)格上升;在貨幣供應(yīng)量不變的情況下，單一商品供應(yīng)量大,單一商品價(jià)格下降。在馬克思的時(shí)代,貨幣發(fā)行還是黃金本位制下單一貨幣，市場還不是全球化,即是國際貿(mào)易,也是以物易物,沒有國際儲(chǔ)備貨幣和國際結(jié)算貨幣，沒有期貨。馬克思的價(jià)值理論無疑是正確的。在市場全球化的今天，貨幣發(fā)行完全脫離了黃金本位制，在國際儲(chǔ)備貨幣和國際結(jié)算貨幣體制下，以美元為計(jì)價(jià)的大宗商品的價(jià)格，往往取決于美元的發(fā)行量。而國際大宗商品的價(jià)格在期貨市場的影響下，決定了各國貨幣之間的匯率,影響各個(gè)國家內(nèi)部的商品價(jià)格。以上原理如果比較生硬,那就以股市為例吧：在股票未增發(fā)的情況下,入市的資金多，股市就上漲；在入市的資金不變的情況下，股票增發(fā)過多,股市就下跌。同時(shí)也說明了小盤股價(jià)高，大盤股價(jià)低。那些在股市中青睞“藍(lán)籌股”，不考慮流動(dòng)性，一味“價(jià)值投資”的人,不是輸?shù)煤軕K嗎？樓市與股市同理?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)有現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和法則,需要我們學(xué)習(xí),美好的愿望和基于美好出發(fā)點(diǎn)的硬性調(diào)整都無濟(jì)于事。具體應(yīng)對(duì)辦法：-一、多渠道籌集建設(shè)資金，特別加大是廉租房、公租房供應(yīng)歷史經(jīng)驗(yàn)證明抑制物價(jià)最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易,如果限制交易，就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價(jià)格抬高，中國商界有古話:“開倉放米,平抑物價(jià)”。例如在解放初期,陳毅市長為抑制上海糧價(jià)，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此,限制房價(jià)上漲房地產(chǎn)上漲得最好辦法,就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng).在當(dāng)前我國建設(shè)的保障房中,包括了廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房，及城市棚戶區(qū)改造住房和一些林區(qū)、墾區(qū)、國有工礦的棚戶區(qū)改造住房。為緩解中低收入者住房困難,各地保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)才有幾年時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要?！笆?規(guī)劃擬建各類保障性住房3６0０萬套,2011年計(jì)劃開工建設(shè)1000萬套。據(jù)前面分析,未來20年，我國還有３10億平方米的住房需求，五年３６０0萬套在需求面前杯水車薪,同時(shí)這3600萬套有多少是廉租房、公租房？政府沒有辦法一夜之間讓大家的需求都同時(shí)滿足,但是可以使最困難的群體優(yōu)先得到滿足，這是比較合理的答案。既然最大的剛性需求在租房，就應(yīng)該大力發(fā)展公租房，例如如在新加坡８0%以上的居民，都是住在“公屋”里(相當(dāng)于我國的公租房，政府免費(fèi)提供土地)。筆者建議多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國債，既可以大量回收流動(dòng)性，避免經(jīng)濟(jì)過熱，同時(shí)為各地公租房建設(shè)籌資。公租房專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國債策劃案例:１、國債主體:中央政府２、國債利率：6%(年息）３、國債期限:5—1０年4、國債擔(dān)保:外匯儲(chǔ)備或財(cái)政擔(dān)保該案例建立的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地,以目前房屋的建筑安裝成本以每平方米15０0元人民幣計(jì)，沒有稅費(fèi)和利潤,完全公益性質(zhì).下面以每平方米計(jì)算：1500元人民幣每月要支付的國債利息:1500元＊６%／12=7。5元將公租房每月每平方米的租金價(jià)格控制在:７.5元一套６０平方米公租房每月的租金：7．５元＊60＝450元，我想這個(gè)租金價(jià)格進(jìn)城農(nóng)民工能夠負(fù)擔(dān)。由于國債滾動(dòng)式發(fā)行，沒有還本的壓力.二、切斷地方政府的利益鏈條客觀的來看,在中國工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，中國城市建設(shè)突飛猛進(jìn),城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,城市政府通過經(jīng)營土地，積聚了大量建設(shè)資金。土地財(cái)政發(fā)揮了重要的、積極的作用.但是，隨著歷史進(jìn)程,土地財(cái)政制度弊端也越來越明顯和突出，特別是對(duì)當(dāng)前房價(jià)的調(diào)控，土地財(cái)政制度已經(jīng)成為今后中國可持續(xù)發(fā)展的障礙。地方政府需要從土地財(cái)政中擺脫出來.筆者建議充分發(fā)揮社會(huì)主義制度的優(yōu)越性,將土地財(cái)政收入上繳中央財(cái)政。實(shí)行土地出讓管理與土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同的部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實(shí)際財(cái)政預(yù)算按比例支付,可以集中力量辦大事,可以根據(jù)需要向不發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財(cái)政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收"轉(zhuǎn)變.(“以收定支”地方財(cái)政預(yù)算的特點(diǎn)是:收得越多,支得越多，因此，各級(jí)政府都積極在“收"上做文章，在支出上沒有節(jié)制。)“以支定收"政策可能使一些計(jì)劃外項(xiàng)目、臨時(shí)項(xiàng)目財(cái)政無錢可“支”，這又怎么辦呢？我認(rèn)為可以采用發(fā)達(dá)國家普遍采用的赤字財(cái)政政策,即通過地方政府債來解決,在財(cái)政預(yù)算上做到以豐補(bǔ)欠,即豐年補(bǔ)欠年。地方赤字財(cái)政讓官員“負(fù)債經(jīng)營”有壓力，在支出上有節(jié)制。中國實(shí)行土地制度不同于西方國家，中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。實(shí)行的是國有土地使用權(quán)制度,對(duì)使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。既然是國有土地，不是市有土地,更不是縣有土地,理所當(dāng)然的中央政府有權(quán)利將土地收入收回中央財(cái)政.徹底切斷地方政府的利益鏈條，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法,控制不斷上漲的房價(jià)。三、全國一盤棋,用小產(chǎn)權(quán)存量解決農(nóng)民工進(jìn)城對(duì)住房的需求中國的土地分為國有土地和集體土地,其中集體土地包括承包地和農(nóng)村的宅基地。目前的政策是：農(nóng)村的宅基地只允許解決農(nóng)民的居住，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓。但每家只允許有一份宅基地。不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅.所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在城市郊區(qū)農(nóng)村的宅基地建設(shè)的房屋,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，又叫“小產(chǎn)權(quán)”.這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。目前小產(chǎn)權(quán)有以下特點(diǎn)：1、從土地供應(yīng)量上看:小產(chǎn)權(quán)房甚至占到整個(gè)土地市場的1/5～1/４。2、從價(jià)格看：小產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的４0％～５０％;3、從住房形態(tài)看:一般是多層普通住