銀發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)研究與規(guī)劃

流程目錄流程目錄1.養(yǎng)老市場解析1.1，市場概況1.養(yǎng)老市場解析1.1，市場概況1.養(yǎng)老市場解析1.2市場機(jī)遇1.養(yǎng)老市場解析1.2市場機(jī)遇2.老年市場需求分析2.1老年人生理和心理需求分析1.寬松的生活空間環(huán)境2.舒適，安逸的生活氛圍3.健康保障和理療4.人文，舒心的關(guān)懷5.舒適的運(yùn)動，活動場所6.靜怡的聊天，談心環(huán)境等2.老年市場需求分析2.2養(yǎng)老市場年齡階段的需求構(gòu)成目前，輔助生活型和持續(xù)照料型的需求相對較高，占有極大的市場客源輔助生活型持續(xù)照料型專業(yè)護(hù)理型2.老年市場需求分析2.2養(yǎng)老市場年齡階段的需求構(gòu)成從調(diào)查和圖表分析我們得出，老年人對于養(yǎng)老的價格和位置都不是特別關(guān)注，她們更在乎的是得到兒子女兒的關(guān)心和照顧，還有對社區(qū)的醫(yī)療配套和居住環(huán)境更為關(guān)注。2.3養(yǎng)老市場需求趨勢分析流程目錄1.老年社區(qū)的發(fā)展2.國內(nèi)養(yǎng)老模式

國內(nèi)養(yǎng)老模式模式代表案例特征社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)臺灣長庚養(yǎng)生村以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)養(yǎng)生村會籍制養(yǎng)老俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)園林建筑，建成集養(yǎng)老，康體，娛樂，餐飲，住宿，醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制的新型國際敬老院以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓，北京太陽城養(yǎng)老公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”異地養(yǎng)老異地購房海南，青島，大連等地部分樓盤，北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房“候鳥式”養(yǎng)老大連的互動異地式養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的互換式異地度假養(yǎng)老模式“季節(jié)性”養(yǎng)老天津泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住在養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人，北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住在養(yǎng)老院，春秋回到家中度假基地連鎖北京金港佳苑，江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老和度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建成連鎖基地連鎖經(jīng)營分時度假式養(yǎng)老云南窩云仙居，浙江城仙居將養(yǎng)老和度假旅游結(jié)合起來，亦可連鎖連鎖養(yǎng)老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機(jī)構(gòu)3.目前我國養(yǎng)老模式的劃分（按建設(shè)經(jīng)營者）4.目前國內(nèi)養(yǎng)老居住社區(qū)類型按建設(shè)類型分:專門型——專門面向老年群體的老年社區(qū)?；旌闲汀m合各年齡層群體的社區(qū)，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型——在普通社區(qū)中配套插入多種老年設(shè)施，如老年公寓、專門老年戶型，日間照料中心、老年活動中心。從地段方面分：城區(qū)型——城內(nèi)配套齊全，用地緊張，多為集中式高層公寓，以提供護(hù)理服務(wù)為主。郊區(qū)型——用地寬松，易建大型低密度老年社區(qū)，也可提供混合居住。景區(qū)型——景觀環(huán)境好，以度假養(yǎng)生型養(yǎng)老公寓為主，強(qiáng)調(diào)良好的自然生態(tài)與休閑娛樂。氣侯區(qū)域型——利用南北方氣候差異，充分享受各地最舒適的季節(jié)，實(shí)現(xiàn)候鳥式養(yǎng)老。流程目錄目前銀發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)特點(diǎn)

目前銀發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)存在問題

從這幾點(diǎn)可以看出，我國的銀發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)正處于一個初級階段，產(chǎn)業(yè)的整合，高端市場亟待發(fā)展，跨行業(yè)的前沿性研究迫在眉睫流程目錄

1、新國八條解讀——樓市調(diào)控政策升級版

政策 內(nèi)容 1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價控制在合理水平。 2、加大保障性安居工程建設(shè)力度 2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。 4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。 6、合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。

7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制 國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。 8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度 解讀：控價量化——首次將房價調(diào)控目標(biāo)化，讓公眾享有監(jiān)督權(quán)全額征稅——5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的全額征稅首付提高——二套房首付由五成提至六成限購嚴(yán)厲——限購城市逐步擴(kuò)大到全國約談問責(zé)——房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)到政府個人仕途發(fā)展

2、政府的訴求

2.1政府三大目標(biāo)

2、政府的訴求

2.2政府三種定位——經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整保持房價基本平穩(wěn)，調(diào)整“大結(jié)構(gòu)”是關(guān)鍵供應(yīng)結(jié)構(gòu)與其關(guān)注房價，不如關(guān)心保障、關(guān)心結(jié)構(gòu)

2、政府的訴求

2.3市場三層需求——合理引導(dǎo)住房需求低收入者住有所居高收入者有投資出路

2、政府的訴求

2.4未來三大供應(yīng)——完善符合國情的住房體制三大市場協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場才是平穩(wěn)健康商品房市場：平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落保障房市場：多方式、多渠道大力發(fā)展小產(chǎn)權(quán)、城中村等市場：尊重事實(shí)、規(guī)范發(fā)展有錢人的投資需求轉(zhuǎn)化到直接融資途徑進(jìn)入開發(fā)供應(yīng)渠道呼吁金融創(chuàng)新，注重調(diào)整內(nèi)部循環(huán)

3、2011——中國房地產(chǎn)的主要任務(wù)

十二五開局之年——

轉(zhuǎn)變、責(zé)任、創(chuàng)新

4、2011——中國宏觀經(jīng)濟(jì)背景小結(jié)

流程目錄案例一：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣最新推出的房地產(chǎn)概念——養(yǎng)生文化村是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)定位：集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體的養(yǎng)生文化村規(guī)模：規(guī)劃面積25.67公頃，全區(qū)可活動面積約為9.6公頃，環(huán)形步道總長1.456公尺規(guī)劃特色：寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境；全方位的照護(hù)規(guī)劃養(yǎng)生文化代代相傳住得好、付得起創(chuàng)辦理念：

是一種積極的經(jīng)營生活，而不是被動的接收養(yǎng)護(hù)；協(xié)助年長者過獨(dú)立自主的尊嚴(yán)生活；提供醫(yī)學(xué)中心級的健康監(jiān)護(hù)和指導(dǎo)、預(yù)防保健建立連續(xù)性的照護(hù)體系，讓年長者無后顧之憂；是一個可再學(xué)習(xí)、再發(fā)展，并可達(dá)成心愿和做出貢獻(xiàn)的場所；與社會脈動、家庭、親情仍能穩(wěn)固結(jié)合；是一個年長者學(xué)術(shù)研究的中心案例一：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

入住資格及管理標(biāo)準(zhǔn)入住資格：

年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格者。管理標(biāo)準(zhǔn)：一房一廳（面積約46平方米）的單人價為每月1.8萬元新臺幣，一房兩廳（面積約73平方米）的單人價為每月2.6萬元新臺幣，雙人價再略增，膳食費(fèi)及水電費(fèi)按實(shí)際消費(fèi)結(jié)算這種價格在臺灣被視作平價案例一：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

最完善的健康服務(wù)系統(tǒng)養(yǎng)生的目的，是為了達(dá)到健康的生活。文化的強(qiáng)調(diào)，是為了充實(shí)生活的內(nèi)容！居民特約門診康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)定期健康檢查、防疫注射與體能檢測配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)規(guī)劃居民個人健康計(jì)劃，并提供養(yǎng)生處方；建立個人健康資料庫；設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能；定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等新進(jìn)/試住老年人的試用關(guān)懷流程：案例一：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

高品質(zhì)的老年活動策劃、完整的社區(qū)功能老年活動設(shè)置運(yùn)動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）社區(qū)功能超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池、其他節(jié)慶活動案例一：臺灣長庚養(yǎng)生文化村

小結(jié)：第一，臺灣長庚養(yǎng)生文化村以高質(zhì)量的服務(wù)定位，重視優(yōu)質(zhì)、尊榮、休閑與健康等條件，區(qū)別于老人院、療養(yǎng)院等在大眾心中的負(fù)面刻板印象，強(qiáng)調(diào)安全、人際及健康管理；第二，長庚醫(yī)院完整的醫(yī)療護(hù)理，而且平價但高級的定位，為其它銀發(fā)住宅所不及的；第三，強(qiáng)調(diào)以長庚醫(yī)院為基礎(chǔ)的醫(yī)療系統(tǒng)，為高齡者健康的把關(guān)，并首采連續(xù)式的照護(hù)讓高齡者不至于受遷移之苦，能在不同的身體狀況下接受不同的照護(hù)，以作為和其它業(yè)者比較的最大優(yōu)勢；第四，透過房屋中介、媒體、講座等，讓消費(fèi)者了解銀發(fā)住宅所要傳達(dá)的精神。教學(xué)活動

案例二：美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)

聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一

名稱緣起：西方不稱老年人為夕陽，而是太陽意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽城》

區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程

規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共有個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶萬目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心：獨(dú)立家庭別墅國王之殿：連體別墅湖中之塔：輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園：出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場：輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)年齡段 0-1818-2425-4445-6465以上比例 0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：老年人口占絕對多數(shù)

案例二：美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)

全美最典型、最好的老年社區(qū)

整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂

物業(yè)類型為老年人量身定做：“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅）“國王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）

案例二：美國佛羅里