杭州地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告-遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目價(jià)值提升方案

2023/10/16

遠(yuǎn)洋·天著

價(jià)值提升方案北京區(qū)域市場部低密組2023/10/16外筑環(huán)境內(nèi)墅生活價(jià)值提升目標(biāo)：產(chǎn)品力提升、客戶體驗(yàn)提升2023/10/16A、規(guī)劃角度→景觀組織方式——視覺識(shí)別問題：天著工程兵營式排布，給業(yè)主帶來視覺識(shí)別性較差的感覺； 解決方法：1、景觀組織方式不同；2、石材顏色不同；3、地面鋪裝不同;

通過不同的景觀組織方式解決視覺識(shí)別系統(tǒng)2023/10/16通過不同的植物物種解決識(shí)別性A、規(guī)劃角度→景觀組織方式——小尺度、大空間問題：社區(qū)密度較大，首層私密性差；解決方法：首層花園的綠籬高度設(shè)計(jì)到1.8米以上。綠籬外圍用2~3層的灌木種植，通過顏色、高度形成景觀層次性。既增加了綠量，也解決了入戶的私密性。

A、規(guī)劃角度→景觀組織方式問題：全石材的外立面，觀感上顯得生硬； 解決方法：用高大的喬木進(jìn)行遮擋，使得立面假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)，解決立面生硬的問題。 建議，喬木高度在10米以上，分支點(diǎn)在2.5米左右，冠幅在5~6米。A、規(guī)劃角度→景觀組織方式——地面鋪裝問題：天著景觀尺度相對較小，地面硬質(zhì)鋪裝面積較大，整體顯得死板；解決方法：增加鋪裝的式樣及花紋，與景觀形成統(tǒng)一性，通過不同石 材及不同的拼花，配合3~4層的復(fù)層種植解決單調(diào)死板的感觀。

B、建筑立面→2023/10/16問題：聯(lián)排產(chǎn)品立面重復(fù)過于單調(diào)；解決方法：1、增加經(jīng)典元素，2、正背立面的前后觀感，通過退臺(tái)等方式增加靈動(dòng)性。B、建筑立面→2023/10/16B、建筑立面→檐口檐角處理手法2023/10/16問題：全石材外立面+石材細(xì)節(jié)過多，造成本錢壓力過大；解決方法：1、減少檐口檐角層次，由9層簡化為5~6層； 2、找到市場上較廉價(jià)，硬度和色彩能夠到達(dá)設(shè)計(jì)要求的石材，解決本錢壓力，從加工工藝和拼貼手法上彌補(bǔ)普通石材的略差的質(zhì)感。C、圍墻及街區(qū)改造2023/10/16問題：工程樣板區(qū)交付時(shí)間較晚，對銷售形成了較大影響；解決方法：1、年內(nèi)完成工程街區(qū)改造，從鋪裝材質(zhì)及手法上表達(dá)高端工程品質(zhì)； 2、實(shí)體圍墻先行完成，提前展示成熟社區(qū)周邊環(huán)境；D、精裝樣板間標(biāo)準(zhǔn)2023/10/16工程聯(lián)手梁志天、陳建中等國際頂尖的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，打造了簡約現(xiàn)代、米蘭、簡約歐式、曼哈頓風(fēng)情、大都市風(fēng)情等五種不同的室內(nèi)裝修風(fēng)格，問題：樣板間風(fēng)格較少；解決方法：增加樣板間風(fēng)格，做到一個(gè)戶型一個(gè)風(fēng)格，模擬不同的生活場景，給客戶提供一種進(jìn)樣板間就像回家的感覺，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營銷；E、系統(tǒng)配置→精裝配置2023/10/16配置上選用米勒櫥柜、美諾廚房電器、勞芬潔具、唯寶潔具、大金空調(diào)、漢莎龍頭等國際一線品牌家具智能化系統(tǒng)選用霍尼韋爾等國際品牌問題：本錢壓力大，精裝標(biāo)準(zhǔn)受到限制；解決方法：找到客戶關(guān)注點(diǎn)，在此關(guān)注點(diǎn)上提高配置標(biāo)準(zhǔn)，其它配置可以相對 放低標(biāo)準(zhǔn)。例如：大局部高端客戶較關(guān)注，廚房及衛(wèi)浴產(chǎn)品。仁恒怡 庭推出了衛(wèi)生間鏡面電視，受到了大局部客戶的好評和青睞。D、小高層戶型2023/10/16問題：小高層層高受到限制；解決方法：1、借鑒“城市精致別墅〞概念，打造空中別墅產(chǎn)品。面積控制在 200~250平米左右；總結(jié)2023/10/16解決園林景觀方案；系統(tǒng)配置標(biāo)準(zhǔn)；本錢控制方案；小高層層高受限方案；景觀園林定位城市皇家私人花園從繁華的都市〔京津塘高速〕------經(jīng)過林蔭大道〔工程北側(cè)道路〕------進(jìn)入社區(qū)。清晨跑步在林蔭道中……。在溪流中戲水，在草地上玩耍游戲……。在自家院內(nèi)種滿奇花異草，舉行家庭露天聚會(huì)，和家人在陽光下生活……。和朋友在會(huì)所水上餐廳聚餐，陽光下品茶聊天，SPA……。景觀園林建議以法式園林為藍(lán)本，充分利用土地資源將景觀最大化，根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃特點(diǎn)重點(diǎn)設(shè)計(jì)公共區(qū)域、半公共區(qū)域及私密區(qū)，每個(gè)區(qū)域及區(qū)域間過渡要自然，小區(qū)入口處要突出氣勢和品質(zhì)。

入口處法式皇家園林、公共休閑區(qū)域歐式小品及噴泉景區(qū)、私家庭院繞宅而制的花壇/涼亭等、人行步道鋪裝，表達(dá)自然人文、歐式風(fēng)情路燈及庭院燈，景觀節(jié)點(diǎn)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)要符合整體園林風(fēng)格；周邊綠化帶：阻擋外界干擾，增加社區(qū)私密性。適當(dāng)增加運(yùn)動(dòng)設(shè)施。適當(dāng)增加水景，利用水的不同形式來營造不同的景觀效果，兼顧小區(qū)水系統(tǒng)功能。整體感覺要生態(tài)自然，符合工程的定位及整體風(fēng)格。工程入口處示意圖片道路節(jié)點(diǎn)及公共景觀節(jié)點(diǎn)示意圖片半私密空間建議圖片私家庭院示意圖片代征綠地方案建議請公司盡快確定：1〕代征綠地的認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)可行性；2〕請咨詢電力部門有關(guān)高壓線下的綠化方案可行方式。集中綠地根底條件集中綠地功能規(guī)劃探討二、集中綠地根底條件寬約50米，長約280米寬約80米，長約360米寬約80米，長約520米寬約240米，長約190米寬約105米，長約340米寬約50米，長約164米80米寬的綠地首先滿足功能性需要，一是遮蔽視線；二是阻隔路噪。其次是滿足頭排別墅的價(jià)值提升需要，10多米寬的庭院縱深〔結(jié)合綠蘺+小擋土墻+溪岸的形式，實(shí)際圍合起來〕。再者是結(jié)合場地微地形的營造，外坡給周邊的人賞景，內(nèi)坡給業(yè)主賞景，可以做小慢跑徑+小推桿場地+小的采摘區(qū)。坡頂那么用國外常用的綠蘺+隱蔽絲網(wǎng)的形式，做隱性圍墻。三、集中綠地功能規(guī)劃探討·1、減少周圍環(huán)境對別墅區(qū)的干擾在別墅區(qū)四周通過充分運(yùn)用地形和密植，能夠有效的防止周圍環(huán)境對居住區(qū)的視覺、噪音、風(fēng)沙等方面的干擾。二、集中綠地功能規(guī)劃探討2、私家花園從消費(fèi)者群體的角度出發(fā)，別墅的私家庭院面積越大，越得到消費(fèi)者歡送。但是受紅線的限制，緊臨代征綠地的房子沒有私家花園。建議用水景或密植的手法劃分邊界，增加頭排房子的溢價(jià)空間。二、集中綠地功能規(guī)劃探討3、運(yùn)動(dòng)休閑主題圖示三塊綠地，受高壓線影響較小，建議已運(yùn)動(dòng)休閑為主題進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，可以增加社區(qū)居民與大自然的的參與性，滿足居民日常生活的需求。功能建議：慢跑徑、兒童游戲區(qū)、采摘園、中心廣場、水景等；慢跑徑、童趣園等中心水景、湖濱散步區(qū)、采摘園等公園式“高爾夫〞或特色園林等R4地塊東部的集中綠地，建議設(shè)計(jì)成公園型GOLF〔案例：北京星河灣的代征綠地〕，或是特色園林〔案例：杭州昆侖公館的代征綠地〕。功能：滿足業(yè)主重要的室外聚會(huì)生活需要，可以結(jié)合東區(qū)會(huì)所共同規(guī)劃。GOLF式公園特色公園慢跑徑童趣園采摘園中心湖區(qū)二、集中綠地功能規(guī)劃探討3、主題公園綠地圖示三塊綠地，受高壓線影響較大，建議已坡地形式草地為主，進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，提