鼎豐元?jiǎng)?chuàng)東方明珠房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020“東方明珠”工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告二○一二年10月1鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020目錄第一節(jié)、總論其次節(jié)、衡陽(yáng)概況第三節(jié)、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展形勢(shì)分析第四節(jié)、工程選址及建設(shè)條件第五節(jié)、節(jié)能節(jié)水措施第六節(jié)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)第七節(jié)、工程實(shí)施進(jìn)度第八節(jié)、投資估算第九節(jié)、融資方案第十節(jié)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第十一節(jié)、工程綜合分析、結(jié)論與建議2鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020“東方明珠”工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告第一節(jié)、總論、工程概述工程名稱：東方明珠花園居住小區(qū)建設(shè)工程建設(shè)單位：衡陽(yáng)市***8置業(yè)建設(shè)地點(diǎn)：該工程建設(shè)用地位于素有衡陽(yáng)市“東大門”之稱的珠暉區(qū)武廣城，它南面臨衡州大道，對(duì)面是衡陽(yáng)市體育館和大學(xué)城〔湖南工學(xué)院、衡陽(yáng)師院、鐵道學(xué)院。西面是雙江路，距800米遠(yuǎn)處將規(guī)劃建珠暉區(qū)武廣城最大的公園及五星級(jí)賓館，北臨耒水沿江風(fēng)光帶，東面距京廣高速火車站約兩公里。交通格外便利，是將來(lái)衡陽(yáng)市繁華地段之一。66667平方米，容積率:3.5,規(guī)劃建筑面積約259607〔其中商場(chǎng)約43679.7平方米左右，公建面積4380.656609.92平方米的大型商業(yè)花園小區(qū)。8116340404622115000萬(wàn)元，150002000030000萬(wàn)元。進(jìn)度打算：本工程擬在3年內(nèi)建設(shè)完畢，4年內(nèi)銷售資金全部回籠〔含建設(shè)期。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1-2工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào)工程技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地面積㎡65923.74鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：1363480202道路及綠地面積㎡7924.453有效規(guī)劃用地面㎡57999.294積總建筑面積㎡288600高層住宅建筑㎡180329.8其幼兒園㎡3600計(jì)算容積率商鋪建筑㎡43679.7建筑中公建面積㎡4380.6高層地下室㎡56609.92不計(jì)算容積率建筑5地上停車位輛2306地下停車位輛15007綠地率%35.18集中綠地率%18.919建筑密度%23.3510容積率4.01經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資萬(wàn)元811636 年平均收益率

2155782銷售收入2銷售收入萬(wàn)元3上繳稅收萬(wàn)元4稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元5投資收益率%104989129.36% 43.12

3年4銷售收入(一+二+三)215578萬(wàn)元鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/銷售收入(一+二+三)215578萬(wàn)元1住宅81148180329.8×4500/㎡=811482商業(yè)10046343679.7×23000/㎡=1004633車位收入3396656609.92×6000/㎡=33966工程背景與進(jìn)展：200910月，注資1000萬(wàn)元成立了衡陽(yáng)市***8置業(yè)。201012月，通過(guò)公開(kāi)招掛牌方式，公司依法取得了衡陽(yáng)市珠20117“東方明珠花園”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計(jì)與修改，獲得衡陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)委員審議通過(guò)。目前，東方明珠花園工程已經(jīng)完成土地收購(gòu)、場(chǎng)地拆遷建設(shè)等工程前期工作，土建工程馬上開(kāi)工。包括分?jǐn)偼恋乜钤趦?nèi)，本工程已13000萬(wàn)元可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制依據(jù)工程建議書及其批復(fù)文件國(guó)家及衡陽(yáng)市公布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策衡陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展“十一五”打算和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要衡陽(yáng)市2009、2010國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)衡陽(yáng)市城市總體規(guī)劃大綱〔2000—2020年〕衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)公布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額《衡陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》5鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020衡陽(yáng)市及工程周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料投資工程方簽定的協(xié)議書或意向書編制《報(bào)告》的托付合同其他有關(guān)依據(jù)資料其次節(jié)衡陽(yáng)概況衡陽(yáng)概況“陽(yáng)”，故得此名。而因“北雁南飛，”雁城”。歷來(lái)為湖南省第2大城市、文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國(guó)重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達(dá)云貴川渝的門戶。衡陽(yáng)市位于湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵陽(yáng)，北達(dá)婁底、湘潭，面積15310平方公里。衡陽(yáng)風(fēng)光秀美、氣候溫順。據(jù)2011年調(diào)查，衡陽(yáng)城市建成區(qū)面積到達(dá)128平方公里，中心城區(qū)戶籍人口138萬(wàn)，步入了中國(guó)特大城市行列。衡陽(yáng)中心城區(qū)面積將按271平方公里200萬(wàn)人口的規(guī)模進(jìn)展規(guī)劃編制。依據(jù)衡陽(yáng)市委、市政府的規(guī)劃，衡陽(yáng)將建成“西南云大”經(jīng)濟(jì)圈[1]〔以衡陽(yáng)中心城區(qū)為核心，以西渡〔衡陽(yáng)縣縣城〕、南岳區(qū)〔旅游勝地〕、云集〔衡南縣縣城〕、大浦〔工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)〕為衛(wèi)星城的經(jīng)濟(jì)圈〕。隨著衡大高速大路建成、衡云干線〔衡陽(yáng)市區(qū)到云集〕、衡陽(yáng)云集機(jī)場(chǎng)、南岳高速大路〔衡陽(yáng)市區(qū)到南岳〕、船山大道西延西渡相繼開(kāi)工，衡陽(yáng)西南云大都市區(qū)雛形初現(xiàn)。除了交通外，市規(guī)劃部6鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020門正在做“西南云大”產(chǎn)業(yè)布局的具體規(guī)劃，初步設(shè)想是南岳以旅游業(yè)為主、西渡以消費(fèi)供給為主、大浦以工業(yè)為主、云集以物流為主，進(jìn)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。2010年第六次中國(guó)人口普查結(jié)果顯示衡陽(yáng)市常住人口714.1462萬(wàn)，其中中心城區(qū)戶籍人口13810.87%湖南省常住人口第一大市。衡陽(yáng)武廣區(qū)2009年12月26陽(yáng)東站為中心的衡陽(yáng)武廣區(qū)，正在大衡陽(yáng)幅員上悄然崛起。衡陽(yáng)大學(xué)城、衡陽(yáng)市體育中心板塊快速擴(kuò)大為一個(gè)規(guī)劃面積64陽(yáng)武廣區(qū)將快速進(jìn)展，成為湖南經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。首期建設(shè) 16.7平方公里，定位為一座集交通、金融、商貿(mào)、旅游、文化與居住的外向型副中心城市。衡陽(yáng)武廣區(qū)規(guī)劃衡陽(yáng)東站將在64平方公里的大范圍內(nèi)，打造城市副中心，武廣區(qū)的空間構(gòu)造為“一核兩軸六組團(tuán)”。一核：以衡陽(yáng)東站交通樞紐為中心，結(jié)合耒水河濱水進(jìn)展帶，規(guī)劃效勞于衡陽(yáng)和華南北部地區(qū)的商業(yè)商務(wù)中心與文化消遣休閑中心，共同構(gòu)建規(guī)劃區(qū)的進(jìn)展核心。兩軸：順應(yīng)城市空間演化與經(jīng)濟(jì)流向，承接將來(lái)城市進(jìn)展軸向，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)東西向城市進(jìn)展主軸，同時(shí)也形成規(guī)劃區(qū)的進(jìn)展與景觀主軸，展現(xiàn)衡陽(yáng)東大門的城市形象；以耒水河水域?yàn)榧~帶，結(jié)合功能布局及景觀設(shè)計(jì)，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)南北向進(jìn)展次軸，同時(shí)也是展現(xiàn)規(guī)劃區(qū)自然景觀特色的其次條景觀軸線。衡陽(yáng)國(guó)際商貿(mào)區(qū)位于武廣區(qū)中心，依據(jù)目前商業(yè)物業(yè)大手筆、大規(guī)模、7高規(guī)格的進(jìn)展趨勢(shì)，宜將工程打造為具有國(guó)際視野的商務(wù)中心、高檔的購(gòu)物中心、高尚的休閑消遣和文化中心，鼓舞銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)入駐，鼓舞大型公司在該地段設(shè)立中部地區(qū)區(qū)域性總部。衡陽(yáng)東站周邊地區(qū)，功能定位為“南中國(guó)區(qū)域性鐵路客運(yùn)中心和具有商高規(guī)格的進(jìn)展趨勢(shì)，宜將工程打造為具有國(guó)際視野的商務(wù)中心、高檔的購(gòu)物中心、高尚的休閑消遣和文化中心，鼓舞銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)入駐，鼓舞大型公司在該地段設(shè)立中部地區(qū)區(qū)域性總部。衡陽(yáng)東站周邊地區(qū)，功能定位為“南中國(guó)區(qū)域性鐵路客運(yùn)中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心”。武廣區(qū)整體定位為南國(guó)最大交通樞紐。依據(jù)規(guī)劃，這塊國(guó)土資源部批準(zhǔn)的節(jié)約集約用地試點(diǎn)地區(qū)，居住人口將到達(dá)50武廣客運(yùn)專線如同一條長(zhǎng)藤，串起了武漢、長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)、郴州、廣州 5個(gè)城市，而這5個(gè)城市2020年人口將增至4000萬(wàn)。衡陽(yáng)為華南北部地區(qū)區(qū)域性中心城市，與廣州〔華南地區(qū)區(qū)域性中心城市〕、武漢〔華中地區(qū)區(qū)域性中心城市〕、長(zhǎng)沙〔華中南部地區(qū)區(qū)域性中心城市〕并列為中南地區(qū)四大中心城市之一，2020年衡陽(yáng)西南云大都市區(qū)面積2351800萬(wàn)，衡陽(yáng)武廣區(qū)無(wú)疑將進(jìn)展為衡陽(yáng)西南云大都市區(qū)東部中心城區(qū)。第三節(jié)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展形勢(shì)分析2011年前三季度，在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資照舊熱忱不減，商品房開(kāi)工建設(shè)、施工面積、開(kāi)工面積等指標(biāo)呈較快增長(zhǎng)態(tài)61.61億元，同比增長(zhǎng)了52.01%。其中縣〔市〕15.55億元，同比增長(zhǎng)21.54%。與之相比，今年前三季度，商品房銷售增速有所放緩，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。6052.01%8鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：1363480202011961.6152.01%，其中市本級(jí)完成開(kāi)發(fā)投資46.06億元，同比增長(zhǎng)66.06%。縣〔市〕區(qū)完成開(kāi)發(fā)投資15.55億元，同比增長(zhǎng)21.54%。按構(gòu)成分，前9月全市商品住宅完成投資46.59億元，同比增長(zhǎng)66.08%，其中市本級(jí)商品住宅完成投資37.07億76.76〔市9.5234.44其中全市經(jīng)濟(jì)適用房完成投資0.49億元，同比削減54.68%；辦公樓完成開(kāi)發(fā)投資1.27億元，同比增長(zhǎng)126.83%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資6.47億元，同比增長(zhǎng)39.31%。1431.06開(kāi)工面積425.53萬(wàn)平方米前9月，全市商品房開(kāi)工面積425.5393.31市本級(jí)商品住宅開(kāi)工面積241.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.15%；縣〔市〕區(qū)開(kāi)工面積184.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)135.24%。全市商品房施工面積1431.06萬(wàn)21.62903.63比增長(zhǎng)14.38%；縣〔市〕527.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.41%。全市商品房竣工面積225.59萬(wàn)平方米，同比削減3.50%。其中，市本級(jí)商品房竣工面積203.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.66%;縣〔市〕區(qū)竣工面積21.82萬(wàn)平方米，同比削減85.47%。前99月我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)已經(jīng)反映到了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和供給增長(zhǎng)上。11.44億元自籌資金和其他資金來(lái)源仍占主要9132.60112.85%。9鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020其中國(guó)內(nèi)貸款11.44億元，同比增長(zhǎng)71.49%；全市房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金33.39億元，同比增長(zhǎng)73.22%；其他資金來(lái)源共計(jì)53.63億元，同比增長(zhǎng)48.5296.43前三季度，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)〔一〕開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，縣〔市〕區(qū)進(jìn)展態(tài)勢(shì)良好。從上述數(shù)據(jù)看，今年前三季度我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！彩小硡^(qū)的開(kāi)發(fā)投資步整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三、四線城市，拉動(dòng)了我市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)看國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策并沒(méi)有絲毫的松動(dòng)跡象投資或?qū)⑹艿娇隙ㄓ绊憽！捕呈┕ひ?guī)模擴(kuò)大，供需關(guān)系緩和。從數(shù)據(jù)看，我市商品房施工面積和好態(tài)勢(shì)已經(jīng)反映到了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和供給增長(zhǎng)上，也或說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)觀念有積和開(kāi)工面積大幅上升同時(shí)縣〔市〕區(qū)商品房竣工面積僅21.82萬(wàn)平方米，同比下降85.47%，市本級(jí)商品房10鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020售面積仍保持肯定量的增長(zhǎng)，供需關(guān)系趨于緩和?！踩迟Y金面仍向好，自籌、其他資金仍是主要來(lái)源。今年前三季度，隨著國(guó)家進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度35成。有開(kāi)不過(guò)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)銷售狀況還算良好，使開(kāi)發(fā)商在資金上的逆境得到有效解決。另發(fā)資金來(lái)源將會(huì)趨緊，銷售與資金雙重壓力將會(huì)加大?！菜摹?011年前三季，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化形式多樣，從年初國(guó)八條出臺(tái)，購(gòu)房首付款及貸款利率的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)稅收調(diào)整，臺(tái)，不斷影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前的形勢(shì)來(lái)看，雖然我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的勢(shì)放緩的趨勢(shì)是政策調(diào)控效果的最好證明。而值得關(guān)注的是，政策調(diào)控日漸明顯，或品質(zhì)革，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。前三季度商品住宅供銷比為0.94：1銷售面積達(dá)212.9萬(wàn)平方米20111-9月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房2143010長(zhǎng)70.55182623111鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積316779平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)88.85%。20111-9月，全市商品房銷售網(wǎng)上簽約17115套、面積2128716金額745970萬(wàn)元,與去年同期相比分別增長(zhǎng)24.42%、24.67%、53.18%，其中住宅簽約15534194247262577430.18%、23.57%、55.25%。2011年1-9月，我市建商品房住宅供銷比〔期間商品批準(zhǔn)預(yù)售面銷售面積〕為0.94：1。三季度,建商品房住宅供銷比為1.25:1。建商品房住宅均價(jià)為3506元/平方米25.04%2011年1-9月，建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為3506元/平方米，同比增25.04%；非住宅簽約均價(jià)為6760/-11.73%。9月，建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為3609元/平方米，同比增長(zhǎng)31.52%，12鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020環(huán)比增長(zhǎng)0.57%。4866同比增長(zhǎng)-0.10%20111-94866套，面積416680長(zhǎng)-0.10%、-17.70%，其中二手房住宅成交4149套、面積390155平方米，同比分別增長(zhǎng)-7.47%、-1.44%55%、1.10%，環(huán)比分別增長(zhǎng)-4.10%、-16.10%。936631960-27.8118.34%，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.23%、-8.61%。20111-94.98:1。13鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020商品房抵押登記面積101.8萬(wàn)平方米36.08%2011年1-9月,全市共辦理抵押登記手續(xù)17026件,抵押登記面積3399841平方米,與去年同期相比分別增長(zhǎng)22.00%、50.71%，其中辦理商品房預(yù)購(gòu)抵押登7803101792236.61%、36.08%。5064件、抵押登記面積894711平方米，同比分別增長(zhǎng)-5.20%、6.42-30.15%、-41.22%。9月，辦理抵押登記1490323781-12.76%、-1.98-21.12%、6.77%。2011年三季度，全市完成土地交易498.99畝，成交金額13442.60萬(wàn)元，成交均價(jià)為26.94萬(wàn)元/畝，成交的地塊都位于蒸湘區(qū)，土地供給較為緊急。20111-9〔一〕2009年以來(lái)，始終呈銷大于供的態(tài)勢(shì)，2009120119宅482.2648.3萬(wàn)平方米，今年三季度，批準(zhǔn)預(yù)售商品房住宅面積同比增長(zhǎng)136.71%，環(huán)比增長(zhǎng)109.58%，商品房供給量加大，市場(chǎng)供需沖突得到緩解；而成交量近期卻有所回落14鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020房住宅64.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.67-3.48%，往年樓市的“金九行走勢(shì)，是影響我市住房消費(fèi)者心理的主要緣由?！捕撤?jī)r(jià)照舊堅(jiān)硬，近期不會(huì)消滅大的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、城市化建設(shè)的1-9均價(jià)的平均增幅為2.66%，三季度建商品房住宅均價(jià)為3608元/平方米，同比增長(zhǎng)32.61%，環(huán)比增長(zhǎng)6.60策不會(huì)放松”的信號(hào)。一方面，將加大對(duì)實(shí)行“限購(gòu)令”城市的政策落實(shí)，以及設(shè)的投入力度，緩解市場(chǎng)剛性需求，估量我市房?jī)r(jià)仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)不會(huì)消滅大的波動(dòng)。〔三〕受稅費(fèi)的影響，二手房近期難有起色。今年實(shí)行了的二手房稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，提高了購(gòu)房本錢，嚴(yán)峻影響了二手房交易。三季度，二手房住宅成交14502.55%，環(huán)比增長(zhǎng)-4.10%，市場(chǎng)交易冷淡。由于建商品房?jī)r(jià)的25%。居高的價(jià)位以及高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，使很多剛性需求者轉(zhuǎn)買為租，持連續(xù)觀望態(tài)度，二手房市場(chǎng)近期將難有起色。〔四〕從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。今年，國(guó)6次上調(diào)銀行存款預(yù)備金率，國(guó)內(nèi)銀行貸款額度持續(xù)收緊，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯而易見(jiàn)，一方面，使一局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款受阻，資金鏈消滅問(wèn)題；另一方，也將影響60%，且貸款利率不低于根底利率的1.1倍，這就像一把“雙利刃”架在樓市的脖子上脹15鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020售進(jìn)度，回籠資金，將是大局部開(kāi)發(fā)商當(dāng)前考慮的首要問(wèn)題。整體而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得肯定效果，但對(duì)我們這樣的三線城市，影一，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用原則、標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)制度、合理引導(dǎo)消費(fèi)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康的進(jìn)展，永久比運(yùn)用政治及經(jīng)濟(jì)手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的本錢要低第四節(jié)工程選址及建設(shè)條件、選址分析重要組成局部。是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市區(qū)。東方明珠花園交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有衡州大道、京廣高速車站，京港澳高速大路連衡大高速出口，酃湖汽車站等。珠暉區(qū)規(guī)劃面積15.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模11.981250萬(wàn)平方米商品住宅，雙江路以西南局部建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保存自然湖泊形成水上公園。珠暉區(qū)將成為一個(gè)偉統(tǒng)和時(shí)代交融、特色鮮亮的休閑居住區(qū)。、建設(shè)條件配套建設(shè)條件16鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020強(qiáng)電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，到達(dá)了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標(biāo)，可滿足開(kāi)發(fā)高品位居住小區(qū)對(duì)根底設(shè)施條件的要求。1、供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。2、排水：緯三路、緯四路、緯五路、衡州大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。自然條件地質(zhì)：大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺(tái)東北部，依據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動(dòng)的差較高，承載力大。水文條件：衡陽(yáng)市水資源豐富，主要由湘江、耒水、蒸水和水庫(kù)四局部組865-8月份進(jìn)入訊期，歷年平均水位9.20米，多年平均流量為29500立方米/秒。雨量充分，豐水年月在4-8月份，枯水在冬季。氣侯：衡陽(yáng)市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫順，陽(yáng)光充分，四季清楚，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502MM，平均溫度16.1，平均無(wú)霜期240天。年平均日照1968.5小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對(duì)工程建設(shè)無(wú)不利影響，建設(shè)過(guò)程中要留意冬雨季施工質(zhì)量。根本風(fēng)壓：0.50KPA 根本雪壓：0.40KPA地震：衡陽(yáng)市所在區(qū)域地震根本烈度為6考慮。17鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020第七節(jié)工程實(shí)施進(jìn)度〔略〕

工程的投資估算及效益分析8.1工程總投資8.1工程總投資萬(wàn)元備注811638.2銷售收入(一+二+三)2155781住宅811482商業(yè)1004633車位收入180329.84500/㎡=8114843679.7×23000/㎡=100463元56609.926000/㎡=339668.3339661344151土地費(fèi)用15,821.60160/畝2前期工程5772200/㎡含報(bào)建費(fèi)3404041400/㎡4公共配套和基設(shè)施費(fèi)礎(chǔ)5772200/㎡5治理費(fèi)用*3%1355前四項(xiàng)之和×2%財(cái) 務(wù) 費(fèi)用6(1+2+3+4+5)*6%*362213年/27不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1507前六項(xiàng)之和×2%8銷售費(fèi)用4311總銷售收入*2%8.4稅金29426.397銷售收入*13.65%綜合稅率8.5稅后凈利潤(rùn)104988.6038.6投資收益率129.36%8.5/8.18.7年平均收益率43.12%3據(jù)測(cè)算該工程總投資81163萬(wàn)元，總銷售收入215578萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為104988.00萬(wàn)元，投資收益率為129.36%，盈虧平衡點(diǎn)為59%，投資回收期為3年。通過(guò)以上測(cè)算，其經(jīng)濟(jì)效益是明顯的。第十一節(jié)工程綜合分析、結(jié)論與建議18鼎豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)/籌劃/營(yíng)銷/評(píng)估QQ：136348020工程綜合分析本工程屬住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。、東方明珠花園居住小區(qū)位于衡陽(yáng)市體育館，大學(xué)城，區(qū)政府旁是集商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市區(qū)〔武廣城。環(huán)