正大廣場項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

正大廣場調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目概況：1、概況正大廣場是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會(huì)購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總投資4.5億美元，占地面積約31000平方米，總建筑面積約25萬平方米，地上10層、地下3層，長270米、寬121米，層高5米，總高度57米，單層建筑面積為15000-24000平方米，是正大集團(tuán)在中國最大的投資項(xiàng)目之一。正大廣場的是由曾經(jīng)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)美國洛城奧運(yùn)會(huì)和拉斯維加斯比拉潔奧度假酒店的聲譽(yù)全球的美國捷得國際建筑師事務(wù)所所設(shè)計(jì)。內(nèi)部設(shè)計(jì)是由迪斯尼樂園形象設(shè)計(jì)師之一的SelbertPerkins所擔(dān)當(dāng)，在正大廣場形象中融入了全新的“四季”理念（不同的樓層采用不同季節(jié)的象征色）及貫穿二樓到五樓的“黃金大道”的設(shè)計(jì)。正大廣場定位為“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，廣場日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場將久負(fù)盛名的中外品牌，環(huán)球美食和各式娛樂匯集一起，商場內(nèi)設(shè)有主題百貨、超市、各色美食、兒童娛樂場所和多廳影城。位于B1-B2層的“易初蓮花超市”滿足了顧客的日常生活需要；1F-4F正大百貨提供了完整的商品結(jié)構(gòu)；5F的飲食天地帶給顧客獨(dú)具特色的異國風(fēng)味；8F正大星美影城是國內(nèi)首家超五星級(jí)主題影院。2、交通情況正大廣場位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心地帶，具有非常便捷的交通系統(tǒng)。同時(shí)陸家嘴也是上海新興的旅游中心，正大廣場緊鄰東方明珠電視塔、海洋館、國際會(huì)議中心，香格里拉大酒店、金茂大廈和浦東濱江花園。3、輻射區(qū)域正大廣場周圍輻射半徑5公里的區(qū)域內(nèi)集結(jié)了300萬商住人口，同時(shí)上海正大廣場處于浦東陸家嘴CBD，寫字樓密集，核心商圈范圍內(nèi)有近10萬人的高收入群體還有辦公樓白領(lǐng)群體。另外正大廣場又處于上海旅游景點(diǎn)所在區(qū)域，流動(dòng)游客又是一消費(fèi)群體。4、業(yè)態(tài)及分布（1）各樓層劃分的功能比例樓層樓層功能B3停車場B2100%購物B185%購物15%配套193%購物，7%餐飲290%購物，10%餐飲383%購物，16%餐飲，1%配套4100%購物5100%餐飲675%餐飲，22%休閑，3%購物758%休閑，28%餐飲，14%購物884%休閑，26%餐飲954%休閑，35%餐飲，11%購物10100%餐飲（2）按面積劃分的功能比例購物餐飲休閑娛樂正大廣場55%26%19%（3）業(yè)態(tài)比例零售：48％餐飲：33％休閑娛樂：18％服務(wù)配套：1％調(diào)整之前正大廣場的購物比例達(dá)到80%左右，調(diào)整后購物比例55%，休閑娛樂與餐飲類占到45%。在現(xiàn)代社會(huì)條件下，消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂與餐飲的需求逐步增長，享受更多的體驗(yàn)快樂、休閑放松與娛樂刺激等。家庭娛樂購物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂的比重，從而實(shí)現(xiàn)其市場半徑是傳統(tǒng)購物中心的2-3倍，逗留時(shí)間比傳統(tǒng)購物中心超出1-2個(gè)小時(shí)以上。（4）各面積區(qū)間的商戶數(shù)量比例面積區(qū)間套數(shù)百分比50㎡以下136.6350-100㎡3316.84100-300㎡7236.73300-500㎡2914.80500-1000㎡199.691000㎡以上3015.31從上表可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后的上海正大廣場真正意義上的主力店只有易初蓮花超市，面積在15000平左右，而面積在1000平米以上的商戶數(shù)量達(dá)到30個(gè)，占到總數(shù)量的15.3%，在1000平以上的商戶中，購物類有14個(gè)，餐飲類12個(gè)，休閑娛樂類8個(gè)?？梢姶沃髁Φ暝谡{(diào)整后的正大廣場中起到的重要作用。家庭娛樂購物中心的重點(diǎn)是加大次主力店商戶的供給比例，形成多業(yè)態(tài)的特色商品與服務(wù)供應(yīng)，改變傳統(tǒng)購物中心單純以零售為主力店來聚集人流，保證不同時(shí)間段對(duì)消費(fèi)者都有強(qiáng)大的吸引力。（5）面積在1000平以上的商戶情況所在樓層店名經(jīng)營類型功能店面使用面積-2易初蓮花超市購物15000ZIYINBEAUTYSALON沙龍休閑2509正大百貨都會(huì)仕女館專賣店購物2500-1特力屋專賣店購物2000正大百貨美鞋苑百貨購物2000名店運(yùn)動(dòng)城專賣店購物2000星美正大影院影院娛樂2000多功能廳會(huì)議休閑2000唐宮海鮮舫特色餐飲餐飲1800大眾書局書城零售1800優(yōu)衣庫專賣店購物1700班尼路專賣店購物1700玩具反斗城專賣店購物160010俏江南特色餐飲餐飲1600ESPRIT專賣店購物1500拉面+滿記甜品特色餐飲餐飲1500湯姆熊游樂休閑1500正大百貨歡樂童趣館百貨購物1500好樂迪KTV娛樂休閑1500蕉葉泰式菜特色餐飲餐飲13009愉家特色餐飲餐飲1300WILLSGYM健身健身館休閑1200C&A專賣店購物1000小南國特色餐飲餐飲1000NEXT專賣店購物1000H&M專賣店購物1000鼎泰豐特色餐飲餐飲1000ESPRITSALA專賣店購物1000綠波廊+宴點(diǎn)秀特色餐飲餐飲1000數(shù)據(jù)來源：百潤戰(zhàn)略與市場研究部數(shù)據(jù)庫（6）、品牌詳表（見附件）樓層商戶名稱性質(zhì)B3靚車高手洗車房塞納煙草煙草專賣店B2awfullychocolate食品/巧克力澳人坊餐飲/中式貝爾多爸爸食品/泡芙貝高福家居用品CoffeeBeanery咖啡館cafétasse食品/巧克力蛋蛋屋餐飲/中式ESSEUSUALS美容護(hù)理美仕唐納姿食品/西式集品堂餐飲/中式卡布拉蛋糕面包店歐格妮妮甜品店泉逸軒休閑食品膳魔師THERMOS生活用品蘇瓦卡餐飲/西式甜點(diǎn)同仁堂藥房璽燕食品/燕窩巖島成GinoPasco面包店易初蓮花超市yodio甜品店愛優(yōu)果甜品店巴貝拉餐飲/中式寶島眼鏡眼鏡店春水堂茶館ColdStone甜品店DQ甜品店迪信通電子產(chǎn)品華麗屋家居用品Hu-Hu甜品店寬方數(shù)碼電子產(chǎn)品面包新語面包店奇脆樂食品/甜品Subway餐飲/西式雙立人刀具食家物語食品/零食童涵春藥房喜久福甜品店一品燕棧食品/燕窩一代眼鏡眼鏡爭鮮餐飲/壽司B1中國銀行銀行及其他業(yè)務(wù)ENZO999珠寶JQ珠寶飾品福特奈干洗店杰品美甲瑞爾齒科保健工商銀行銀行及其他業(yè)務(wù)屈臣氏超市芙瑞詩餐飲/甜點(diǎn)美蝶天堂美甲特力屋家居用品1FARTINI雅天妮時(shí)尚配飾adidas服裝/休閑倍輕松breo家居用品C&A服裝CalvinKleinJeans休閑裝ENZO珠寶FANCL無添加化妝品飛樂琴行GUESSACCESSORIES服裝/休閑飾品亨達(dá)利鐘表鐘表H&M服裝哈根達(dá)斯食品/冰淇淋HilfigerDenim服裝/休閑promod休閑服飾HAZZYS休閑服飾天美鉆珠寶珠寶JustGold時(shí)尚配飾藍(lán)蛙餐飲/西式凜花時(shí)尚配飾羅飛諾珠寶珠寶ZARA休閑服飾天梭鐘表NOVO休閑波芒得女裝/正裝SISLEY女裝/綜合貓頭鷹餐飲/西式馬哥孛羅食品/冰淇淋LACOSTE休閑服飾千禧之星珠寶/手表古典玫瑰園茶坊SWATCH鐘表塞納煙草煙草專賣店絲芙蘭化妝品Skechers休閑服飾貝納通女裝/休閑TheCoffeeBean香啡繽咖啡館星美正大影城售票亭售票處新元素餐飲/西式兆億咖啡咖啡館中銀易兌行銀行及其他業(yè)務(wù)2FAzureBlu愛其佰藍(lán)男裝/正裝Ehomme服裝/男女綜合服飾ASOBIO男裝/休閑Esprit休閑服飾bossinistyle女裝/正裝法文.箱子休閑服飾grosse時(shí)尚配飾guess休閑服飾Hiroshima皮具Honeys休閑服飾leo男裝/綜合亮視點(diǎn)眼鏡馬克華菲休閑服飾曼谷銀珠寶/手表Mango休閑服飾NEXT休閑服飾ochirly歐時(shí)力休閑服飾Q'GGLE休閑服飾roxy休閑服飾時(shí)間廊鐘表Sinéquanone休閑服飾小南國日式燒烤餐飲/日式燒烤雅瑩女裝/綜合正大百貨美妝源化妝品正大百貨美鞋苑鞋3F奧卡索皮鞋/手袋愛茜茜里餐飲/甜品ebase女裝/休閑bossini服裝/綜合CnE皮鞋/手袋EspritSalon美容護(hù)理交通銀行銀行及其他業(yè)務(wù)凡妮女裝/休閑服飾樓蘭女裝/休閑服飾LuxmanSpark女裝/休閑服飾Lily女裝/休閑服飾onon女裝/休閑服飾Theme女裝/休閑服飾UrbanShock女裝/綜合無印良品生活用品夏娃的誘惑女士內(nèi)衣亦谷女裝/休閑服飾真鍋咖啡館咖啡館正大百貨伊殿百貨Z&A女裝/休閑服飾優(yōu)衣庫服裝/男女休閑服飾星巴克咖啡館veromoda女裝/休閑Jack&Jones男裝/休閑TALLYWEIJL女裝/綜合PIERREGARROUDI休閑服飾Elle女裝/休閑鼎泰豐餐飲/中式艾格女裝/休閑YELL!女裝/休閑EXR女裝/休閑TINAGIA女裝/休閑寶羅莉卡女裝/正裝卡佳女裝/正裝LAZO女裝/綜合類萊爾斯丹女式皮鞋/手袋ONLY女裝/綜合類AGATHA時(shí)尚配飾4F寶島眼鏡眼鏡奔趣男女休閑服飾Baleno男女休閑服飾bestbuy電腦配件用品CROCS鞋榭飛雍女休閑服飾ColorJeans男女休閑服飾富臨軒餐飲/中式Fiorucci女裝/休閑多瑪尼餐廳餐飲/西式GEOX鞋APPLE/ipod電子產(chǎn)品領(lǐng)航人生運(yùn)動(dòng)服裝及用品名店運(yùn)動(dòng)城運(yùn)動(dòng)休閑茂昌眼鏡眼鏡耐克360運(yùn)動(dòng)服飾UNISEX休閑服飾Test-tube休閑服飾V-one休閑服飾玩具“反”斗城童裝/玩具無良才眼鏡新秀麗皮鞋/手袋5Fafternoontea餐飲/西式皇家攝影影樓Tisway飾品百麗格飾品必勝客餐飲/西式東北人家餐飲/中式富君韓國燒烤餐飲/韓式燒烤干鍋軒餐飲/中式禾綠壽司餐飲/日式料理金同小廚餐飲/中式廊亦舫餐飲/中式肯德基餐飲/快餐滿記甜品餐飲/甜品面加餐飲/中式盤古烤肉餐飲/中式松葉家日式料理餐飲/日式料理THEFACESHOP化妝品享食78餐飲/中式一茶一坐餐飲/中式云南美食園餐飲/中式彩華花藝飾品大家樂餐飲/中式高麗苑餐飲/韓國料理漢堡王餐飲/快餐和民餐飲/日式吉野家餐飲/日式季諾意式休閑餐廳餐飲/西式老上海弄堂菜餐飲/中式麥當(dāng)勞餐飲/快餐名甲物語服裝飾品南非海鮮餐飲/西式泰泰小廚餐飲/泰式味千拉面餐飲/日式新素代餐飲/中式宴點(diǎn)秀餐飲/中式騏禎宮餐飲/中式真功夫餐飲/快餐6F阿拉丁兒童攝影影樓澳西奴家居用品傲勝家具用品明洞本家韓國料理餐飲/韓國料理ChaterHouse書店ECHO生態(tài)學(xué)家居用品皇家攝影影樓泓葉湯館餐飲/中式卡通樂樂園創(chuàng)意童話攝影影樓雷諾瓦娛樂麥吉柯魔術(shù)娛樂TEMPURZEN家居用品湯姆熊兒童樂園炫動(dòng)卡通樂樂園兒童樂園依曼琪家居用品張生記得味軒餐飲/中式寶寶貝貝兒童攝影楚炫堂餐飲/中式多樣屋家居用品風(fēng)美花傳日本大頭貼照相館娛樂合衣坊制衣鋪/修剪匯美舍化妝品路易治.波米奧尼餐飲/西式樂紛家居用品普京茶餐廳餐飲/中式唐宮海鮮坊餐飲/中式外文書店書店渝鄉(xiāng)人家餐飲/中式櫻之味餐飲/日式7F艾維庭美容護(hù)理蕉葉音樂餐廳餐飲/泰式時(shí)代生活美語時(shí)空教育培訓(xùn)湯尼英蓋美容護(hù)理喜多屋國際海鮮料理餐飲/日式英孚教育教育培訓(xùn)紫穎美容美容護(hù)理港麗餐廳餐飲/中式俊奧美容護(hù)理史云遜護(hù)法中心美容護(hù)理思泳杰教育培訓(xùn)學(xué)樂英語教育培訓(xùn)御美會(huì)美容護(hù)理威爾士健身中心健身中心正大百貨歡樂童趣館兒童樂園8F愛晚亭酒家餐飲/中式大眾書局書店DQ冰激凌餐飲/甜品DC-咖啡咖啡館好樂迪娛樂肯德基精選餐廳餐飲/快餐司凱特真冰滑雪場娛樂味千拉面餐飲/日式洋蔥餐廳餐飲/西式大禾壽司餐飲/日式cityArt娛樂新都市舞工場娛樂DAIWOSUSHI餐飲/日式健康煮休閑火鍋餐飲/中式孫平發(fā)型工作室形象設(shè)計(jì)薩莉亞餐飲/西式星美電影院電影院商場整體運(yùn)營情況正大廣場2002年開業(yè)以來已經(jīng)過了幾番調(diào)整，屬于培育成熟的商場。其現(xiàn)在的租金大約比05年翻了一倍以上，現(xiàn)正大廣場1樓店鋪的平均租金已經(jīng)達(dá)到每天5美元/平方米。正大廣場經(jīng)過2005年底“家庭娛樂消費(fèi)中心”定位調(diào)整后，