項目名稱：山海關區(qū)s

項目名稱：山海關區(qū)S-DN-01單元控規(guī)調整可行性研究報告委托方（甲方）：秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局山海關分局承擔方（乙方）：秦皇島市規(guī)劃設計研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質證書等級：甲級城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質證書編號：［建］城規(guī)編第（141041）編制人員：王慧城鄉(xiāng)規(guī)劃編制技術專用章：規(guī)劃編制完成時間：二0—五年五月目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章調整原因和依據(jù) 1\o"CurrentDocument"一、 調整原因 1\o"CurrentDocument"二、 調整依據(jù) 2\o"CurrentDocument"第二章單元現(xiàn)狀分析 3\o"CurrentDocument"一、 單元簡介 3\o"CurrentDocument"二、 單元現(xiàn)狀人口 3\o"CurrentDocument"三、 單元土地利用現(xiàn)狀 5\o"CurrentDocument"四、 單元交通現(xiàn)狀 5\o"CurrentDocument"五、 單元設施及綠地現(xiàn)狀 6\o"CurrentDocument"第三章擬調整的主要內容 7\o"CurrentDocument"一、 人口規(guī)模 7\o"CurrentDocument"二、 用地 7\o"CurrentDocument"三、 道路 7\o"CurrentDocument"四、 設施 7\o"CurrentDocument"第四章與相關規(guī)劃的協(xié)調 8\o"CurrentDocument"一、 與《秦皇島市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》的協(xié)調 8\o"CurrentDocument"二、 與《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃(2010-2020)》的協(xié)調 9\o"CurrentDocument"三、 與《秦皇島-北戴河風景名勝區(qū)總體規(guī)劃(2014-2030)》的協(xié)調 9\o"CurrentDocument"四、 與其他專項規(guī)劃的協(xié)調 10\o"CurrentDocument"第五章調整結論 11\o"CurrentDocument"一、 必要性 11\o"CurrentDocument"二、 可行性 11第一章調整原因和依據(jù)一、調整原因山海關區(qū)政府于2009年啟動了山海關區(qū)S-DN-01單元控制性詳細規(guī)劃的編制工作，并于2010年5月經(jīng)秦皇島市人民政府正式批復實施。隨著《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB50137-2011)的實施、相關專項規(guī)劃的修編及潮河河道防洪規(guī)劃變更等因素的影響，原有規(guī)劃已無法適應城市建設及項目審批的需要，亟待調整。調整理由如下：《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB50137-2011)的實施《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB50137-2011)已于2012年1月1日實施，而現(xiàn)行S-DN-01單元控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行的是舊版標準(GB137-90)，后期地塊調整時依據(jù)的是新版標準，新舊標準的同時使用給規(guī)劃管理造成不便，迫切需要整個單元按照新標準統(tǒng)一變更?！渡胶ｊP歷史文化名城保護規(guī)劃(2010-2020)》的實施現(xiàn)行S-DN-01單元控制性詳細規(guī)劃依據(jù)的是2004年批準實施的山海關歷史文化名城保護規(guī)劃，而《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃》于2010年進行了修編并于2011年6月經(jīng)省政府批復，需要通過單元控規(guī)調整與之協(xié)調。潮河河道的調整《潮河河道防洪規(guī)劃》于2012年經(jīng)水務部門同意做出調整，河道走向及寬度均發(fā)生變化，由于潮河及其支流貫穿整個單元，涉及河道兩側用地較多，亟需整個單元隨之調整。（四）南翼城遺址的調整隨著考古挖掘工作的深入，現(xiàn)行S-DN-01控規(guī)及《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃（2010-2020）》中的南翼城遺址范圍有所變更，需對S-DN-01控規(guī)進行相應調整。（五）后期局部地塊的調整現(xiàn)行S-DN-01控規(guī)后期共進行了四次局部地塊的調整，以用地性質和道路調整為主，而相關配套設施未同步跟進，需要整個單元重新梳理、全盤考慮。二、調整依據(jù)■《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008.1.1）《城市規(guī)劃編制辦法》（2006.4.1）《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137-2011）■《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》（2011.1.1）■《河北省控制性詳細規(guī)劃管理辦法》（試行）（2009）■《河北省城市控制性詳細規(guī)劃編制導則》（試行）（2009）《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》《秦皇島市山海關區(qū)S-DN-01單元控制性詳細規(guī)劃》（2010版）《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃（2010-2020）》《秦皇島-北戴河風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2014-2030）》《秦皇島市城市消防規(guī)劃（2014-2020）》《秦皇島市中心城區(qū)加油加氣站布局規(guī)劃（2013-2020）》《秦皇島市重要市政基礎設施建設規(guī)劃要點（2011-2020）》《秦皇島市城市公共服務設施規(guī)劃（2011-2020）》《潮河河道防洪規(guī)劃》■《秦皇島市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2014版）■《秦皇島市城市區(qū)控制性詳細規(guī)劃動態(tài)維護管理規(guī)定》（試行）第二章單元現(xiàn)狀分析一、單元簡介依據(jù)《秦皇島市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》和控規(guī)單元劃分，山海關區(qū)分為關城片區(qū)、關城東片區(qū)、道南片區(qū)和秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)東區(qū)四大片區(qū)，共10個控制單元。本次調整的S-DN-01單元屬于道南片區(qū)之一，位于山海關區(qū)的南部，東接S-JD-01與S-JD-02單元、南臨S-DN-02單元、西依石河、北接S-GC-03單元。單元四至：東至長城城墻，南至望海道，西至石河，北至京哈鐵路。規(guī)劃范圍總用地：940.42公頃。二、單元現(xiàn)狀人口單元現(xiàn)狀非農(nóng)人口主要集中在居住小區(qū)和居住組團，農(nóng)業(yè)人口主要分布在村莊。

單元現(xiàn)狀人口分布一覽表1序號社區(qū)名稱社區(qū)類型戶數(shù)（戶）人口（人）序號村莊名稱戶數(shù)（戶）人口（人）1山橋一社區(qū)企業(yè)社區(qū)-橋梁133132801董莊2224902山橋二社區(qū)189155002工農(nóng)新村1894603山橋三社區(qū)177043003肖莊57213424山橋四社區(qū)147241504侯莊2625305長城西街社區(qū)企業(yè)社區(qū)-鐵路79017555馬頭莊3329736和平里社區(qū)149639006南營子1022887南海道社區(qū)116546507北涂莊1153808海景社區(qū)直屬社區(qū)224342368南涂莊942799海韻社區(qū)76122009西洼子11531610海逸社區(qū)2264520010東洼子10127411小灣村28862112南海村187574合計1518339171合計25796527戶均人口2.58人戶均人口2.53人以下小區(qū)由于建成時間不長，小區(qū)人口未與社區(qū)交接，戶數(shù)來源為物業(yè)或房地產(chǎn)調查結果。單元現(xiàn)狀人口分布一覽表2序號小區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口（人）1逸龍庭70118092水郡御景94524383山海新城85221984東岸上城74919325觀山海11142874合計436111251注：物業(yè)或房地產(chǎn)僅提供戶數(shù)，人口按“單元現(xiàn)狀人口分布一覽表1”中社區(qū)戶均人口2.58人計算。根據(jù)以上調查結果，單元現(xiàn)狀共22123戶、56949人，其中非農(nóng)人口19544戶、50422人，農(nóng)業(yè)人口2579戶、6527人。三、 單元土地利用現(xiàn)狀單元現(xiàn)狀城市建設用地主要集中在單元西北部、老龍頭路兩側，以居住用地、工業(yè)用地和公共管理與公共服務設施用地為主?，F(xiàn)狀居住用地主要是老龍頭路、長城西街兩側的居住小區(qū)、居住組團，山海關近幾年的居住建設主要集中在本單元，相繼建成了東岸上城、馬頭欣苑二期等小區(qū)，并有山海文園、山海雅居等小區(qū)在建?，F(xiàn)狀工業(yè)用地主要是中鐵山橋集團公司、區(qū)調味品廠等?，F(xiàn)狀公共管理與公共服務設施用地包括行政辦公用地、教育科研用地、醫(yī)院用地和文物古跡用地。行政辦公主要有區(qū)行政中心等多家行政事業(yè)單位。教育科研包括綜合高中、中鐵山橋技校2所專業(yè)學校，以及3所小學、2所中學。醫(yī)院有工人醫(yī)院和在建的山橋醫(yī)院2所醫(yī)院。文物古跡有八國聯(lián)軍軍營舊址、近現(xiàn)代鐵路附屬建筑等多處文保單位。單元現(xiàn)狀城市建設用地還包括商業(yè)服務業(yè)設施用地、道路與交通設施用地、公用設施用地、綠地與廣場用地。單元現(xiàn)狀還包括村莊建設用地、區(qū)域交通設施用地和特殊用地。單元現(xiàn)狀非建設用地包括潮河水系和農(nóng)林用地。四、 單元交通現(xiàn)狀由于受鐵路、長城、石河影響，本單元與周邊單元聯(lián)系受限?？v向交通僅有石河東路和老龍頭路2條道路，均為雙向4車道，且老龍頭路在鐵路以北為雙向2車道，暑期及上下班高峰擁堵嚴重。橫向交通有長城西街、龍源大道、望海道、港山大街、正安街、正合街、正惠街等，但老龍頭路以東僅有長城西街和望海道2條道路，且望海道在鐵門關處只能單向通行，迫切需要規(guī)劃橫向道路來解決老龍頭路以東的交通，同時加強本單元與開發(fā)區(qū)東區(qū)的聯(lián)系。五、單元設施及綠地現(xiàn)狀（一） 設施單元現(xiàn)狀公共管理與公共服務設施體系不健全，部分設施建設標準低，文化、體育等公共服務設施為空白。單元現(xiàn)狀公用設施僅4處，即1個110KV變電站、1個開閉所和2個鍋爐房，供電設施缺少開閉所一級的配套。（二） 公園綠地單元現(xiàn)狀公園綠地僅有石河沿線和區(qū)政府南側廣場綠地兩處，以及南海村的街角綠地，且與現(xiàn)狀小區(qū)距離較遠，不便于居民日常使用。第三章擬調整的主要內容本單元控規(guī)調整在2010年市政府審批版和4次局部地塊調整的基礎上，主要對人口規(guī)模、用地、道路以及配套設施進行優(yōu)化，不涉及功能定位、規(guī)劃范圍等內容的調整。一、 人口規(guī)模本次調整考慮單元實際情況，依據(jù)建設容量，按調查的戶均面積、戶均人口重新核定單元人口規(guī)模。二、 用地結合當?shù)貙嶋H，考慮未來發(fā)展趨勢，對部分地塊的用地性質和規(guī)模進行調整，增加公共管理與公共服務設施用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、綠地與廣場用地規(guī)模，相應減少工業(yè)用地、商住混合用地規(guī)模。三、 道路結合用地布局和規(guī)模調整，重新梳理道路系統(tǒng)，合理道路級配，優(yōu)化交通組織。完善公共交通場站布局。四、 設施依據(jù)調整后的人口規(guī)模和建設容量，結合相關專項規(guī)劃，補充完善市政基礎設施和公共服務設施等配套設施。第四章與相關規(guī)劃的協(xié)調一、與《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》的協(xié)調（一） 規(guī)劃范圍單元四至遵循總體規(guī)劃邊界，同時將石河小北島納入規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮。（二） 人口總體規(guī)劃第74條制定道南片區(qū)規(guī)劃二類居住用地322.87公頃，參考居住人口10萬人。調整后的單元居住人口約10.5萬人，基本符合總體規(guī)劃。（三） 綠地總體規(guī)劃第80條制定楔狀生態(tài)綠帶和生態(tài)廊道，即石河綠帶、沿長城一線綠帶、秦沈鐵路沿線綠帶，以及道南公園和長城郊野公園。本次調整保留石河綠帶、沿長城一線綠帶、秦沈鐵路沿線綠帶和長城郊野公園，道南公園的用地邊界隨潮河河道改變略有調整、面積增大?？傮w規(guī)劃第83條5制定工業(yè)倉儲區(qū)與生活區(qū)之間防護林帶一般控制在30—50米左右。本次調整在山橋集團工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間規(guī)劃20米防護林帶，加上15-30米的道路分割，可達到隔離和防護要求?？傮w規(guī)劃第83條7制定石河兩側防護林帶控制在各50米以上。石河東路（道路紅線30米）及石河東岸沿線綠地（33米左右）已經(jīng)形成。本次調整后，單元內的綠地布局更加合理，總量較總規(guī)略有增加。（四） 河道防洪總體規(guī)劃第108條制定潮河、護城河防洪標準滿足20年一遇洪水標準。本次調整依據(jù)區(qū)水務部門提供的《潮河河道防洪規(guī)劃》對潮河河道走向及寬度有所調整，符合防洪標準。（五）消防總體規(guī)劃第109條制定道南特勤消防站用地10000平方米。本次調整依據(jù)《秦皇島市城市消防規(guī)劃》，將道南特勤消防站調整為一級普通消防站，并對其用地面積作相應調整。二與《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃（2010-2020）》的協(xié)調（一） 保護范圍名城保護規(guī)劃第十六條制定長城保護范圍為以長城內、外墻皮為基線，兩側外擴50米的區(qū)域。關城南到老龍頭段長城，以保護范圍為基線，兩側外擴200米的區(qū)域為建設控制地帶。此區(qū)內不再新建與長城保護、觀光無關的其它任何建筑物和構筑物，現(xiàn)有建筑物要逐步進行改造與拆除，用地功能主要以綠化為主。本次調整嚴格按照《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃》，長城沿線控制地帶由200米調整為250米。（二） 文物保護單位名城保護規(guī)劃第四十六條制定保護范圍和建設控制地帶的具體界線。本次調整增加了3處省保單位，將六國飯店、意軍軍營邊界依據(jù)名城保護規(guī)劃進行了調整，南翼城按最新文物部門提供邊界進行調整。（三） 高度名城保護規(guī)劃第十九條制定區(qū)域高度控制具體要求。本次調整嚴格按照《山海關歷史文化名城保護規(guī)劃》，建筑高度滿足區(qū)域高度控制要求。三、與《秦皇島-北戴河風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2014-2030）》的協(xié)調本次調整在用地布局、高度控制、文保單位邊界等方面均與《秦皇島■北戴河風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》進行了充分銜接。四、與其他專項規(guī)劃的協(xié)調（一） 《秦皇島市城市消防規(guī)劃（2014-2020）》消防規(guī)劃第22條制定普通消防站用地面積不應小于6800平方米、道南新建一級普通消防站1處。本次調整符合《秦皇島市城市消防規(guī)劃》要求。（二） 《秦皇島市中心城區(qū)加油加氣站布局規(guī)劃（2013-2020）》加油加氣站布局規(guī)劃第15條制定S-DN-01單元保留1座加油站、新建2座加油加氣合建站。由于該專項規(guī)劃布局的2座合建站用地分