房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量分析

存檔日期：存檔編號(hào)：本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）論文題目：姓名：系別：專業(yè)：指導(dǎo)教師：江蘇師范大學(xué)科文學(xué)院印制江蘇師范大學(xué)科文學(xué)院學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：本人所呈交的學(xué)位論文是我在老師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含其他個(gè)人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果。對(duì)本論文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中作了明確說(shuō)明并表示謝意。本人承擔(dān)本聲明的法律責(zé)任。學(xué)位論文作者簽名：日期：目錄一、緒論 -1-（一）選題背景 -1-（二）研究框架與內(nèi)容 -1-二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概述 -4-（一）房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 -4-（二）房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) -5-（三）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 -6-三、房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量影響因素分析 -8-（一）盈利質(zhì)量理論 -8-（二）盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 -8-（三）上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量影響因素分析 -10-四、上市公司盈利質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)模型與實(shí)證分析 -12-（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)描述統(tǒng)計(jì)性分析 -12-（二）房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量的主成分研究 -13-1.基本原理 -13-2.基本分析步驟 -13-（三）房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量實(shí)證研究 -17-1.設(shè)計(jì)變量 -17-2.數(shù)據(jù)來(lái)源 -18-3．原始指標(biāo)的主成分分析 -18-4.綜合評(píng)價(jià)分值F分析 -21-五、結(jié)論與政策建議 -22-（一）分析結(jié)果 -22-（二）政策建議 -22-參考文獻(xiàn) -24-致謝 -25-江蘇師范大學(xué)科文學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文一、緒論（一）選題背景近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓眾多消費(fèi)者和投資商不斷觀望，關(guān)注力度居高不下，大部分投資者和專項(xiàng)研究人員也使用多種渠道和方法，建立多項(xiàng)關(guān)于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利質(zhì)量的分析研究模型，希望能夠較為深入地研究該行業(yè)的盈利情況。多年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被爆料出眾多上市公司財(cái)務(wù)造假等新聞，致使本是趨之若鶩的投資市場(chǎng)被迫停滯，眾多消費(fèi)者開始理性面對(duì)投資，在進(jìn)行最終決策時(shí)注重小心謹(jǐn)慎原則。在這些數(shù)字報(bào)表之下，逐漸明白投資收益并不是單純地從所看到的報(bào)表上的數(shù)字反映出的結(jié)果，就是上市公司企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所取得的成績(jī)。這只是眾多投資因素中的一項(xiàng)，投資者需要從更深入的角度選擇投資依據(jù)。特別是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，這種投資金額較高的產(chǎn)業(yè)，要從多方位考慮和估算其利益最大化，要關(guān)注其盈利質(zhì)量。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)支柱，無(wú)論是對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響的作用還是對(duì)消費(fèi)者投資利益的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不可小覷。只有深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況，評(píng)價(jià)其盈利質(zhì)量，才能對(duì)投資者投資、社會(huì)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。最終，通過(guò)科學(xué)分析該行業(yè)的盈利質(zhì)量，才可以有效地理解房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)能否保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，其持久發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展，以及促進(jìn)各行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升的重要影響。（二）研究框架與內(nèi)容1.本文的研究框架如下所示。問(wèn)題的提出問(wèn)題的提出相關(guān)文獻(xiàn)綜述相關(guān)文獻(xiàn)綜述盈利質(zhì)量的理論探討盈利質(zhì)量的理論探討基于資產(chǎn)負(fù)債表甄別盈利質(zhì)量影響因素概念界定基于資產(chǎn)負(fù)債表甄別盈利質(zhì)量影響因素概念界定基于損益表基于損益表基于現(xiàn)金流量表基于現(xiàn)金流量表盈利質(zhì)量的分析體系盈利質(zhì)量的分析體系現(xiàn)金充足盈利金額盈利增長(zhǎng)盈利穩(wěn)定現(xiàn)金充足盈利金額盈利增長(zhǎng)盈利穩(wěn)定建立相關(guān)評(píng)價(jià)模型建立相關(guān)評(píng)價(jià)模型對(duì)策建議對(duì)策建議結(jié)論結(jié)論2.研究?jī)?nèi)容本論文所闡述的重點(diǎn)在于已產(chǎn)生的研究結(jié)果的基礎(chǔ)之上，解釋為如何保持盈利的穩(wěn)定性，可持續(xù)發(fā)展性，如何提升利益總額，保留充足的現(xiàn)金。第一章：闡述全文的選題意義、研究思路。第二章：系統(tǒng)簡(jiǎn)潔地分析我國(guó)要房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程、行業(yè)特征和社會(huì)地位。第三章：房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)及影響因素，分析房地產(chǎn)盈利質(zhì)量的主觀概念和影響因素。第四章：本章在上述理論分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合上市公司的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，構(gòu)建評(píng)價(jià)模型，得出基本結(jié)論。第五章：結(jié)論及政策建議，該章節(jié)是對(duì)全篇文章做出總結(jié)，闡述最終觀點(diǎn)及發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)研究結(jié)果，并對(duì)進(jìn)一步研究做出展望。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概述（一）房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)既為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)先產(chǎn)業(yè)，首先要了解房地產(chǎn)行業(yè)的概念和性質(zhì)等詳細(xì)內(nèi)容，并結(jié)合詳細(xì)調(diào)研結(jié)論做出總結(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的概念，可以概括為：客觀存在的一項(xiàng)有形產(chǎn)業(yè)和一項(xiàng)法律權(quán)利。所謂客觀存在的一項(xiàng)有形產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)包括土地本體和建立在土地之上的不可移動(dòng)性能的建筑物。而地產(chǎn)是指土地包含一定空間，不僅僅是地表所有的建筑物，也可能會(huì)是地下建筑。在房地產(chǎn)本身優(yōu)質(zhì)的特征下，越來(lái)越多的人開始以消費(fèi)與牟利的手段進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)。這種利益表示為房地產(chǎn)本體所產(chǎn)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益以及攀附的各項(xiàng)權(quán)利。具體地位：房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益中，房地產(chǎn)給社會(huì)所提供的產(chǎn)品具有雙重屬性。一方面擁有著滿足消費(fèi)者居住基本資料，為消費(fèi)者的生活便利提供服務(wù)。另一方面，建造了商鋪、工廠、寫字樓等辦公區(qū)域，滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，帶動(dòng)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平安居樂(lè)業(yè)的理想化生活質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。自1998年起，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，人們逐漸開始重視住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)的興起是加劇經(jīng)濟(jì)腳步的重要影響因素。隨著房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸被人們接受，各式各樣的消費(fèi)理念騰空而起，以教育、活動(dòng)、文化、醫(yī)療、商業(yè)等為主導(dǎo)的大范圍物質(zhì)載體伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起而滿足了空間條件，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展都必須以空間載體為基礎(chǔ)，物質(zhì)載體以輔助為必要條件。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就逐步以房地產(chǎn)行業(yè)作為奠基石，驅(qū)之向前。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的鏈接點(diǎn)眾多，波及面廣泛，產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)度密不可分，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上又是新的基礎(chǔ)點(diǎn)，有著舉足輕重的作用。綜上所述，國(guó)家的繁榮穩(wěn)定、人民群眾的居住穩(wěn)定，皆離不開該產(chǎn)業(yè)的支持。具體作用：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的起步直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的利益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)作為城市發(fā)展的先導(dǎo)性行業(yè)，帶動(dòng)住房、教育、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施設(shè)備的完善，對(duì)于城市建設(shè)及規(guī)劃起到了推動(dòng)作用。帶動(dòng)社會(huì)有形產(chǎn)業(yè)、無(wú)形產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的落定帶動(dòng)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等有形資產(chǎn)消費(fèi)，房地產(chǎn)本身也作為一個(gè)消費(fèi)群體被社會(huì)所推崇。不僅本身為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)，還加大了人民消費(fèi)力度，提升人民群眾的生活消費(fèi)質(zhì)量，完善落實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與我國(guó)多項(xiàng)重金屬業(yè)，裝飾業(yè)，建筑業(yè)等有著緊密聯(lián)系，也從側(cè)面帶動(dòng)旅游業(yè)，園林，咨詢，金融等行業(yè)的興起。增加社會(huì)資金收入，為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)積累資金。房地產(chǎn)中涉及到強(qiáng)有力的作用是作為國(guó)家和地域性財(cái)政政策開辟資金來(lái)源。更重要的是房地產(chǎn)本身能夠通過(guò)提供稅金和利潤(rùn)等，直接增加國(guó)家財(cái)政收入，為國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)做出強(qiáng)有力的依據(jù)。改善居民居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。在社會(huì)的不斷前進(jìn)中，房地產(chǎn)也做出更新化的自我調(diào)整。伴隨著居民生活水平的不斷提升，對(duì)于住宅的要求更是日新月異，房地產(chǎn)在不斷的完善居住條件，居住品質(zhì)，以高品質(zhì)的生活為自我要求。高質(zhì)量的住宅品質(zhì)必定使勞動(dòng)力在擴(kuò)大生產(chǎn)的過(guò)程中全面穩(wěn)固發(fā)展。（二）房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造用于直接銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入的對(duì)象便是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建筑中，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)建設(shè)的行業(yè)，受到多方位的推崇，也受到政策的極大鼓舞和推動(dòng)。1.房地產(chǎn)的自然特點(diǎn)位置的不可移動(dòng)性和品質(zhì)的差異化消費(fèi)者的需求普遍性自身價(jià)值的不可確定性供給稀缺性商品耐久性用途多樣化2.房地產(chǎn)的社會(huì)特征房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中受到法律影響房地產(chǎn)開發(fā)多受政策影響，經(jīng)濟(jì)體制改革影響價(jià)格浮動(dòng)區(qū)域性房地產(chǎn)和消費(fèi)者之間多有民俗習(xí)慣等相聯(lián)系3.我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的特征房地產(chǎn)商業(yè)用房和銷售比例增大，個(gè)體購(gòu)買者增加行業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)加劇，上下價(jià)格調(diào)整浮動(dòng)過(guò)大，企業(yè)尚未出現(xiàn)品牌影響力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域面狹窄，依賴金融產(chǎn)業(yè)，銀行信貸等成為唯一融資渠道，應(yīng)多加開拓新經(jīng)濟(jì)方式房地產(chǎn)價(jià)格目前持續(xù)上漲局部泡沫型經(jīng)濟(jì)逐漸蔓延開來(lái)（三）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程據(jù)歷史記載，從1958年，土地收為國(guó)有，房地產(chǎn)買賣受到法律各項(xiàng)的阻礙，不得以經(jīng)濟(jì)交易等方式確立土地私有制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也于同年消失于世。[1]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開始蘇醒，具體包括三個(gè)階段：第一階段：1979年至1991年。通過(guò)1980年，鄧小平同志的發(fā)表談話和后續(xù)相關(guān)條例、辦法的頒布，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)于1991年的下半年出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。第二階段：1992年至1997年。在鄧小平同志南方談話后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迎來(lái)春天。第三階段：自1998年以來(lái)，國(guó)家大力提倡發(fā)展型產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策下，市場(chǎng)調(diào)研體系數(shù)據(jù)中得出，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速崛起，并成功邁入快速化市場(chǎng)通道，逐步確立了中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)前景和社會(huì)方向。[2]同時(shí)，積極引進(jìn)了資源分配、銀行信貸等多種手段措施，運(yùn)用到該行業(yè)的市場(chǎng)建設(shè)。2000年，行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)體系不斷加強(qiáng)完善，人均住房面積由最初的17平米，發(fā)展到30多平米。[3]在政府的鼓勵(lì)支持下發(fā)展，市場(chǎng)開始出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)升溫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)便由此徹底蘇醒?？梢灶A(yù)測(cè)到在，房地產(chǎn)市場(chǎng)如今趨于白熱化階段，銷售的重點(diǎn)多為住宅和商業(yè)，在改善人民生活質(zhì)量和居住條件之后，實(shí)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)同步進(jìn)行，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)共同增長(zhǎng)為目標(biāo)，大力加強(qiáng)商業(yè)消費(fèi)和各項(xiàng)有形消費(fèi)。

三、房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量影響因素分析（一）盈利質(zhì)量理論盈利質(zhì)量理論主要論述的是關(guān)于企業(yè)盈利水平和如何提高盈利質(zhì)量的問(wèn)題，主要包括了四方面的內(nèi)容，如圖1所示。闡述盈利的真實(shí)性，可靠性。這種表達(dá)方式論證的思想為在盈利質(zhì)量報(bào)表當(dāng)中所顯示出的數(shù)據(jù)即為該企業(yè)最真實(shí)的盈利反應(yīng)。闡述盈利的現(xiàn)金保障能力。該觀點(diǎn)指出只有獲得實(shí)在的現(xiàn)金利益，才能說(shuō)明該公司的資金盈利情況。闡述盈利的穩(wěn)固性。重點(diǎn)表現(xiàn)在企業(yè)的盈利水平和增長(zhǎng)速度能否保持在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的水平，穩(wěn)定是基礎(chǔ)要素。兩個(gè)方式方法闡述思想。結(jié)合上述三點(diǎn)論證，一論企業(yè)是否有現(xiàn)金流入，二論企業(yè)盈利資金能否一直供應(yīng)充足。多個(gè)固定式業(yè)務(wù)帶來(lái)的盈利資金持久性更能展現(xiàn)企業(yè)資金的預(yù)測(cè)價(jià)值。偶然發(fā)生和不固定性的資金業(yè)務(wù)往往沒(méi)有預(yù)測(cè)價(jià)值。盈利質(zhì)量盈利質(zhì)量盈利穩(wěn)定現(xiàn)金充足盈利增長(zhǎng)盈利金額圖1盈利質(zhì)量的特征要素（二）盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取通過(guò)之前各項(xiàng)論證得出，判斷企業(yè)盈利質(zhì)量的優(yōu)良，在設(shè)計(jì)指標(biāo)選取時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)定量指標(biāo)為基本內(nèi)容，并且同時(shí)考慮諸多因素，具體包括：全面綜合性。盈利資產(chǎn)信息作為非商品，需要從多個(gè)角度入手，單從片面理解來(lái)看，并不能理解到各個(gè)方面的信息?？刹僮餍袨椤８黜?xiàng)指標(biāo)中的公式和數(shù)據(jù)，都需要對(duì)應(yīng)相應(yīng)的計(jì)算方式。資金成本原則。在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)體系時(shí)，除了保證評(píng)價(jià)結(jié)果的全面科學(xué)，也要考慮到評(píng)價(jià)的執(zhí)行成本。只有收益大于成本，才有執(zhí)行的必要。結(jié)合前人研究成果，本文從以下四個(gè)方面入手，分析相關(guān)的評(píng)價(jià)體系。設(shè)計(jì)盈利質(zhì)量穩(wěn)定指標(biāo)該指標(biāo)需要關(guān)注不同類型的盈利在企業(yè)盈利總額中所占的比重。設(shè)計(jì)盈利質(zhì)量增長(zhǎng)指標(biāo)該指標(biāo)重點(diǎn)要分析上市企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)情況。設(shè)計(jì)企業(yè)現(xiàn)金充足指標(biāo)該指標(biāo)需要從財(cái)務(wù)報(bào)表、現(xiàn)金流量報(bào)表分析相關(guān)的現(xiàn)金流動(dòng)情況。設(shè)計(jì)盈利金額指標(biāo)該指標(biāo)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的盈利金額。綜合上述分析，構(gòu)建相關(guān)體系，如表1所示。表1盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表[4]指標(biāo)具體名目屬性公式持續(xù)穩(wěn)定性修正營(yíng)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率（X1）正向指標(biāo)修正的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率=修正的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/總利潤(rùn)*100%每股凈資產(chǎn)（X2）正向指標(biāo)每股凈資產(chǎn)=凈資產(chǎn)/期末總股本每股未分配利潤(rùn)（X3）正向指標(biāo)每股未分配利潤(rùn)=期末未分配利潤(rùn)/期末總股本成長(zhǎng)性營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（X4）正向指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=（本期營(yíng)業(yè)收入-上期營(yíng)業(yè)收入）/上期營(yíng)業(yè)收入*100%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X5）正向指標(biāo)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-上期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）/上期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)*100%現(xiàn)金保障性營(yíng)業(yè)利潤(rùn)現(xiàn)金比率（X6）正向指標(biāo)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~/扣除投資收益的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)*100%每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金（X7）正向指標(biāo)每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/期末總股本獲利性每股收益（X8）正向指標(biāo)每股收益=（凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利）/期末總股本凈資產(chǎn)收益率（X9）正向指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)（三）上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量影響因素分析在閱讀相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)：致使企業(yè)盈利質(zhì)量?jī)?yōu)良的原因既有客觀因素也有主觀因素。本文將從三個(gè)方面論證影響上市公司盈利質(zhì)量的主要因素，如圖2所示。微觀層a、企業(yè)總資產(chǎn)。企業(yè)總資產(chǎn)的數(shù)量與盈利質(zhì)量的優(yōu)良相互影響，相互制約。b、收入情況。一是現(xiàn)金流的基本情況，與現(xiàn)金有關(guān)的資金質(zhì)量與收入的多少也有著直接聯(lián)系。二是企業(yè)日常業(yè)務(wù)的收入是否是含有固定業(yè)務(wù)的明確性。c、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿。固定的業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收入對(duì)企業(yè)的盈利資金有所影響，反映出企業(yè)業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)性大小，主要通過(guò)杠桿系數(shù)來(lái)衡量被稱之為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)杠桿。2、中觀層主要是指財(cái)務(wù)所運(yùn)用的財(cái)務(wù)政策和采用的資金方式。3、宏觀層通過(guò)宏觀層面表示，導(dǎo)致企業(yè)資金盈利情況發(fā)生變化的是企業(yè)財(cái)務(wù)所遵循的資金準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)所使用的財(cái)會(huì)政策是對(duì)企業(yè)資金盈利有著最直接的影響。上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量的影響因素上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量的影響因素微觀宏觀中觀微觀宏觀中觀資產(chǎn)情況收入情況會(huì)計(jì)經(jīng)營(yíng)策略會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則資產(chǎn)情況收入情況會(huì)計(jì)經(jīng)營(yíng)策略會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則會(huì)計(jì)杠桿公司治理模式、盈余分析模式會(huì)計(jì)杠桿公司治理模式、盈余分析模式圖2上市房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量的影響因素

四、上市公司盈利質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)模型與實(shí)證分析（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)描述統(tǒng)計(jì)性分析從初始階段發(fā)展到現(xiàn)在，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)形成了一定的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，積累了一定的行業(yè)數(shù)據(jù)。特別是關(guān)于評(píng)價(jià)行業(yè)盈利質(zhì)量方面，也積累了相對(duì)充足的歷史數(shù)據(jù)。為了能夠更加客觀、詳實(shí)地分析該行業(yè)的基本狀況。本文在選取數(shù)據(jù)時(shí)，依照減少干擾，抓住主要因素的原則，從盈利風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，以該行業(yè)發(fā)展水平接近的企業(yè)為代表，選擇其發(fā)展盈利數(shù)據(jù)，作為行業(yè)狀況分析的數(shù)據(jù)庫(kù)。因此，為了體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，減少分析誤差，本文選取了2014-2015的上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，來(lái)分析該方面的主要內(nèi)容。通過(guò)選取該行業(yè)中比較有代表性的企業(yè)，如萬(wàn)科、保利、北京城建等公司的盈利數(shù)據(jù)信息，套用盈利質(zhì)量指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，從直觀角度反映該行業(yè)的盈利質(zhì)量狀況，分析結(jié)果如表2所示。表2房地產(chǎn)行業(yè)的盈利指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)盈利質(zhì)量指標(biāo)數(shù)量（N）最小值（min）最大值（max）均值（mean）Std.deviationX140-3.184.260.810.40X240-1.3446.884.175.62X340-1.9713.550.681.93X440-0.891.930.731.35X540-163.52114.33-1.4630.29X640-61.8790.42-1.3916.81X740-7.327.11-0.292.14X840-1.911.870.540.58X940-2.320.490.040.31從表2可知，在分析期間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)現(xiàn)金比率兩大指標(biāo)的差異較大，反映了該行業(yè)的業(yè)績(jī)指標(biāo)波動(dòng)較為頻繁。由于采取策略、競(jìng)爭(zhēng)能力不同，不同企業(yè)在面臨同等環(huán)境的市場(chǎng)條件時(shí)，利潤(rùn)增長(zhǎng)情況截然不同。在同等房地產(chǎn)政策影響下，不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效差距明顯。同時(shí)，從數(shù)據(jù)情況可知，部分企業(yè)的利潤(rùn)與現(xiàn)金流沒(méi)有同步，現(xiàn)金流動(dòng)能力較弱。主要原因在于國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，導(dǎo)致部分房企的資金鏈?zhǔn)湛s，盈利能力有所下降，有必要進(jìn)行深度的盈利質(zhì)量分析。（二）房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量的主成分研究1.基本原理主成分分析(PCA)是一種統(tǒng)計(jì)程序，它使用一個(gè)正交變換將一組觀測(cè)可能相關(guān)變量轉(zhuǎn)化為一組線性不相關(guān)的變量叫做主成分值。[1]主成分的數(shù)量小于或等于原始變量的數(shù)量。這個(gè)變換定義，第一主成分方差最大的可能(也就是說(shuō)，占盡可能多的變化的數(shù)據(jù))，并且每個(gè)成功組件反過(guò)來(lái)又可能的最高的方差約束下的正交于前面的組件。結(jié)果向量是一組不相關(guān)的正交基。主成分是正交的，因?yàn)樗麄兪菂f(xié)方差矩陣的特征向量，這是對(duì)稱的。PCA是敏感的原始變量的相對(duì)比例，代表各類信息的綜合指標(biāo)就是主成分。通常而言，主成分反映了事物的主要核心本質(zhì)，需要借助軟件提取。針對(duì)上述研究，本文接下來(lái)將運(yùn)用該方法對(duì)反映房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量的指標(biāo)進(jìn)行綜合研究。2.基本分析步驟（1）初始模型設(shè)有n個(gè)樣本，每個(gè)樣本觀測(cè)到m項(xiàng)指標(biāo)：，相關(guān)的數(shù)據(jù)陣如下所示：記為其中：i=1，2，3，...，n；j=1，2，3，...，m。在此基礎(chǔ)上，尋找綜合指標(biāo)（主成分）。假設(shè)存在p個(gè)綜合指標(biāo)（主成分）：，則相應(yīng)因素的關(guān)系如下所示：...寫出矩陣形式為：X=BZ+E其中，B、Z、E分別為公因子負(fù)荷系數(shù)矩陣，公因子向量和殘差向量。公因子之間互相不存在相關(guān)關(guān)系，可以作為正交矩陣。接下來(lái)，需要進(jìn)一步計(jì)算公因子負(fù)荷系數(shù)、殘差。如果殘差E的影響很小，則相關(guān)模型可以變換為：X=BZ主成分分析的任務(wù)就是要從中尋找Z，提煉公共因子。相應(yīng)地，主成分分析的數(shù)學(xué)模型可以寫成：...簡(jiǎn)寫成：其中：i=1，2，3，...，p上述方程組要求：，其中：i=1，2，3，，p且系數(shù)由下列原則決定；第一，與不相關(guān)，（i不等于j，i，j=1，2，...，p）。第二，在的所有線性組合中，方差最大；和不相關(guān)的的所有線性組合中，方差最大；...;是與都不相關(guān)的的所有線性組合中，方差最大。這樣決定的因子變量都分別稱為原始變量的第一、第二、...第p主成分，其中在總方差中占的比例最大，其余主成分的方差依次遞減。從理論上講，p等于m，但實(shí)際中某些元素能夠代表大多數(shù)原始數(shù)據(jù)的情況。因此，需要進(jìn)一步提煉，尋找最終的主成分因子。（2）確定主成分?jǐn)?shù)量假設(shè)檢驗(yàn)法、累計(jì)貢獻(xiàn)率法是常用的兩種確定方法。結(jié)合實(shí)際，本文選擇累計(jì)貢獻(xiàn)率法確定主成分?jǐn)?shù)量，累計(jì)貢獻(xiàn)率值定為60%。該方法主要根據(jù)反映公因子貢獻(xiàn)度的特征值來(lái)計(jì)算公因子的貢獻(xiàn)率：倘若存在q個(gè)主成份，則它們的累計(jì)貢獻(xiàn)率為：根據(jù)實(shí)踐，設(shè)定累計(jì)貢獻(xiàn)率的值，如60%。然后求出時(shí)的q值（為最小整數(shù)），即為主成分?jǐn)?shù)量。3.模型運(yùn)用根據(jù)主成分分析原理，結(jié)合SPSS軟件，該行業(yè)主成分分析的基本步驟為：（1）建立數(shù)據(jù)庫(kù)整理所收集的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照spss要求進(jìn)行導(dǎo)入，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)。在處理指標(biāo)時(shí)，運(yùn)用英文字母為名稱，統(tǒng)一保留兩位小數(shù)，減少人為誤差。（2）確定主成分?jǐn)?shù)量和經(jīng)濟(jì)含義結(jié)合數(shù)據(jù)，帶入SPSS進(jìn)行菜單操作。通過(guò)系列相關(guān)運(yùn)算求出數(shù)據(jù)的各類分析元素。然后，對(duì)照預(yù)先設(shè)定的累計(jì)貢獻(xiàn)率（本文設(shè)定為60%），進(jìn)一步確定主成份數(shù)量，特征值和系數(shù)矩陣。根據(jù)指標(biāo)對(duì)應(yīng)反映的實(shí)際情況，賦予主成分指標(biāo)名稱，給予合理的經(jīng)濟(jì)解釋。（3）構(gòu)建綜合評(píng)分模型按照前述方法確定主成分后，結(jié)合因子分析和矩陣旋轉(zhuǎn)前的數(shù)據(jù)狀態(tài)，構(gòu)建能夠反映該行業(yè)盈利質(zhì)量水平的計(jì)量模型，如下所示。其中，F(xiàn)為盈利質(zhì)量的綜合評(píng)分值，，為公因子變量，表示旋轉(zhuǎn)前因子負(fù)荷。(4)指標(biāo)影響度分析在確定了能夠綜合反映該行業(yè)盈利質(zhì)量的主要指標(biāo)之后，還需要進(jìn)一步分析各類指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)分值F的影響程度。進(jìn)而，從中尋找到影響企業(yè)盈利的主要指標(biāo)，基本計(jì)算公式如下。該公式反映了單獨(dú)指標(biāo)的影響度，經(jīng)過(guò)線性組合變換后，影響度變?yōu)椋浩渲?，為變量共同度，閾值為[0，1]，反映了最初指標(biāo)影響綜合評(píng)分值F的程度。為了進(jìn)一步反映其相對(duì)影響程度，計(jì)算公式為：經(jīng)過(guò)該套完整的分析流程，可以較為科學(xué)、合理地得到房地產(chǎn)行業(yè)的盈利質(zhì)量分析結(jié)果，輔助決策者。（三）房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量實(shí)證研究1.設(shè)計(jì)變量結(jié)合前述分析，每股凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)現(xiàn)金比率、修正營(yíng)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率、每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金、每股收益、每股未分配利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)收益率是本文所選用的代表性指標(biāo)：設(shè)其分別為，其經(jīng)初步篩選的原始數(shù)據(jù)X，有記為...其中：i=1，2，3，...，40；j=1，2，3，...40.2.數(shù)據(jù)來(lái)源本文選擇2014-2015年間的上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理篩選和處理。從上市公司的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行提取，按照SPSS數(shù)據(jù)分析要求進(jìn)行處理后，形成了基本的數(shù)據(jù)分析源，為下一步工作奠定了基礎(chǔ)。3．原始指標(biāo)的主成分分析（1）相關(guān)性分析為確保各指標(biāo)之間滿足主成分分析的條件，本文結(jié)合數(shù)據(jù)，進(jìn)行了房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)性分析，如表3所示。表3房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標(biāo)的相關(guān)性分析相關(guān)性X1X2X3X4X5X6X7X8X9X11-0.0320.0360.152-0.1910.0960.0210.0130.357X2-0.03410.9240.0360.0310.042-0.4820.3950.120X30.0320.91310.0540.0190.062-0.4150.4110.285X40.1710.0420.06210.2010.3100.1620.0830.099X5-0.0260.0310.0200.2010.0010.0020.0830.026X60.1040.0420.0620.3120.00210.1530.010-0.006X70.021-0.483-0.4360.1920.0030.1531-0.298-0.069X80.0140.4000.4120.0930.0900.010-0.29910.512X90.3210.1230.3060.1120.019-0.06-0.0590.5921如表3所示，本文所選取行業(yè)數(shù)據(jù)中，盈利指標(biāo)之間存在相關(guān)性。特別是凈資產(chǎn)與未分配利潤(rùn)顯著相關(guān)。而且在各指標(biāo)之間存在一定的重疊性，需要提煉出主要影響指標(biāo)，反映了主成分分析的必要性。另外，從KMO測(cè)試結(jié)果也說(shuō)明了這一問(wèn)題，如表4所示。表4KMO測(cè)度和Bartlett球體檢驗(yàn)KMO測(cè)度值0.518Bartlett球體檢驗(yàn)Approx.Chi-Square218.236自由度df30顯著性概率(Sig.)0.000由表可知，KMO值為0.518，可以說(shuō)明這些指標(biāo)適合于主成分分析。球體檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)值為218.236，其顯著性概率明顯小于1%，反映了指標(biāo)間的相關(guān)性客觀存在，需要做主成分分析。（2）公因子方差分析承接上述分析，接下來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的公因子方差分析，結(jié)果如表5所示。表5房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量指標(biāo)的公因子方差分析指標(biāo)值原始指標(biāo)公因子方差未旋轉(zhuǎn)的公因子方差X11.0000.602X21.0000.903X31.0000.871X41.0000.623X51.0000.816X61.0000.703X71.0000.524X81.0000.639X91.0000.812表中，可以看出，提取因子之前，各指標(biāo)的公因子方差均為1，未進(jìn)行旋轉(zhuǎn)時(shí)，相關(guān)指標(biāo)的公因子方差發(fā)生了變化，說(shuō)明了這些指標(biāo)間的相關(guān)重合程度的大小。為了進(jìn)一步反映公因子的解釋效果，進(jìn)行了變量共同度分析，如表6所示。表6房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量指標(biāo)的變量共同度分析指標(biāo)X1X2X3X4X5X6X7X8X9變量共同度0.6020.9030.8710.6230.8160.7030.5240.6390.812由表可知，所選數(shù)據(jù)及指標(biāo)的公因子方差解釋能力較強(qiáng)，能夠包含了最大范圍的原始指標(biāo)信息，適用于進(jìn)行主成分分析。(3)確定主成分做好準(zhǔn)備工作后，運(yùn)用SPSS分析相關(guān)數(shù)據(jù)，提取了反映房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量的公因子，提取結(jié)果如表7所示。表7房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量指標(biāo)的方差分解表分析分析指標(biāo)初始特征值旋轉(zhuǎn)后的因子負(fù)載總方差所占比例（%）累計(jì)比例（%）總方差所占比例（%）累計(jì)比例（%）X12.82331.24631.2462.82331.24631.246X21.71216.32447.571.71216.32447.57X31.13612.36859.9381.13612.36859.938X41.02410.33970.2771.02410.33970.277X50.7138.16478.441X60.6027.23185.672X70.5286.83292.504X80.2164.64697.15X90.0292.85100.00如表所示，經(jīng)過(guò)主成分分析后，可以得到待評(píng)樣本的協(xié)差矩陣特征值、主成分貢獻(xiàn)率等基本判斷指標(biāo)。從初始特征值的大小數(shù)據(jù)，可以確定主成分的數(shù)量。根據(jù)旋轉(zhuǎn)前因子的分析結(jié)果，可以得到各指標(biāo)的累積貢獻(xiàn)情況。當(dāng)這些指標(biāo)的累積貢獻(xiàn)率大于60%時(shí)，該指標(biāo)即可認(rèn)定為主成分指標(biāo)。結(jié)合表中數(shù)據(jù)，本文可以提取四個(gè)主成分，能夠覆蓋70.277%的信息，反映絕大部分的房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量情況。為了保證主成分的相互獨(dú)立，通過(guò)運(yùn)用最大變異方法進(jìn)行旋轉(zhuǎn)處理，同時(shí)運(yùn)用主成分因子分析提取，構(gòu)建了協(xié)方差矩陣，可以得到指標(biāo)間的獨(dú)立性分析結(jié)果如表8所示。表8房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量指標(biāo)的協(xié)方差矩陣指標(biāo)名稱X1X2X3X4X11.0000.0000.0000.000X20.0001.0000.0000.000X30.0000.0001.0000.000X40.0000.0000.0000.000由表中數(shù)據(jù)可知，四個(gè)指標(biāo)間的協(xié)方差為0，主成分之間并不相關(guān)，具有一定的獨(dú)立性。進(jìn)一步，說(shuō)明了本文進(jìn)行主成分分析的科學(xué)性。4.綜合評(píng)價(jià)分值F分析結(jié)合前文分析，可以提取四個(gè)基本因素，反映房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量。借助綜合模型，可以進(jìn)一步綜合分析房地產(chǎn)行業(yè)盈利質(zhì)量水平。根據(jù)模型計(jì)算結(jié)果，可以明顯得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的得分值。代入相應(yīng)數(shù)據(jù)，可得綜合評(píng)分值為：參照不同上市公司的具體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，可以得到不同公司的盈利質(zhì)量綜合評(píng)分，并進(jìn)行相關(guān)排序。從理論上來(lái)看，F(xiàn)值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公的盈利質(zhì)量越高。同理，可以結(jié)合指標(biāo)數(shù)據(jù)，進(jìn)行影響度分析，尋找到?jīng)Q定企業(yè)盈利質(zhì)量的關(guān)鍵因素。

五、結(jié)論與政策建議（一）分析結(jié)果運(yùn)用SPSS軟件和主成分分析理論，結(jié)合相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的盈利質(zhì)量進(jìn)行計(jì)量分析，本文發(fā)現(xiàn)在所研究的40家上市房企中，其盈利質(zhì)量綜合得分情況呈紡錘形分布。得分過(guò)高或者過(guò)低的企業(yè)較少，綜合得分為負(fù)數(shù)的企業(yè)，占總數(shù)的13%，得分超過(guò)11的房企，比例僅為4.2%。大部分企業(yè)的綜合評(píng)分為4-6之間，反映了整體行業(yè)的盈利質(zhì)量處于一般標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)一步提升。分析表明，在綜合衡量盈利質(zhì)量時(shí)，盈利數(shù)量?jī)H為其中一個(gè)指標(biāo)，還需綜合考慮各方面的影響因素。研究結(jié)果表明，上市房企中，每股收益的影響程度較大，但并非唯一因素。營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率同樣較為重要，反映了其持續(xù)獲利能力，是衡量其市場(chǎng)開拓水平的指標(biāo)。相比之下，其他指標(biāo)的影響力較弱，在發(fā)展提升盈利質(zhì)量時(shí)，僅需關(guān)注即可。從分析結(jié)果來(lái)看，綜合評(píng)分高的企業(yè)與綜合評(píng)分低的企業(yè)之間，盈利質(zhì)量水平差距較大，說(shuō)明行業(yè)企業(yè)的水平不一。研究表明，盈利質(zhì)量高的企業(yè)，其盈利能力并不一定會(huì)很高。那些盈利質(zhì)量較高的企業(yè)，其每股收益金額卻表現(xiàn)一般。此外，從實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也采取了相應(yīng)的調(diào)控措施，對(duì)企業(yè)的盈利質(zhì)量和水平產(chǎn)生了一定的影響。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合所處環(huán)境和問(wèn)題，采取相關(guān)措施提升盈利質(zhì)量。（二）政策建議我國(guó)的房地產(chǎn)上市公司的盈利問(wèn)題頗值得關(guān)注，就當(dāng)下社會(huì)而言，資金盈利質(zhì)量還有待發(fā)展空間。對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)且穩(wěn)固的提升資金盈利質(zhì)量，往往可保證市場(chǎng)有序的，穩(wěn)固的可持續(xù)發(fā)展。為達(dá)到這一狀態(tài)，需要從以下四個(gè)方面予以加強(qiáng)。針對(duì)當(dāng)前行業(yè)普遍盈利質(zhì)量水平一般的情況，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，將單一的關(guān)注盈利數(shù)量，轉(zhuǎn)為努力提升企業(yè)資金盈利質(zhì)量。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量發(fā)揮作用的各類因素分布，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)抓住主要成分，從企業(yè)固定業(yè)務(wù)收入額，現(xiàn)金流動(dòng)業(yè)務(wù)、企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和核心技術(shù)等方面入手，對(duì)應(yīng)調(diào)整管理方法，確保盈利的穩(wěn)定、持續(xù)、增長(zhǎng)力強(qiáng)勁和現(xiàn)金充足，從內(nèi)