物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)_第1頁(yè)
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物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)1、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)一、進(jìn)一步明確了業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。業(yè)主會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益,為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織,是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定,享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。省《條例△確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定,物業(yè)管理的重事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)討論和決定,業(yè)主會(huì)由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議,即可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì)。二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)的收取,多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一,主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資,僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置,給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范?!稐l例》的頒布實(shí)施,使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定?!稐l例∮滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā),完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià),方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定,隨著我市物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費(fèi)行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為,將受到業(yè)主員會(huì)和法律的監(jiān)督。違物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民起訴。三、規(guī)范了前期物業(yè)管理,明確建、管責(zé)任。相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的,割不斷的“母、子”關(guān)系,使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠,物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約,缺少立性和經(jīng)營(yíng)自主性,影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高;有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問(wèn)題,有的工程質(zhì)量低劣,有的配套設(shè)施不完善,有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,造成物業(yè)管理先天不足,給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí),由于建設(shè)和管理職責(zé)不清,一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉,權(quán)責(zé)不清,會(huì)產(chǎn)生很多的混淆,使問(wèn)題難以解決。為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督,《條例》規(guī)定,建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房;國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;商品房銷(xiāo)售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,前期物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。這樣,令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用,維修保證金得以規(guī)范業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金?!稐l例》規(guī)定,專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。社區(qū)居會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它的職能都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它的職能主要是民事性的,它與社區(qū)員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面,都存在著根本性的差異,但是業(yè)主、業(yè)主會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐訒?huì)的指導(dǎo)和助。物業(yè)管理企業(yè),是具有物業(yè)管理資質(zhì),并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,接受業(yè)主會(huì)的托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主會(huì)之間是互相依存、相互作用,缺一不可的關(guān)系,是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè),尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主會(huì)、社區(qū)員會(huì)、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的,都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)員會(huì)的認(rèn)識(shí),理不順相互關(guān)系,造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此,《條例》規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民員會(huì)開(kāi)展工作,并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制,就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)員會(huì)、業(yè)主會(huì)共同努力,只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn),以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展,才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位,往往把服務(wù)與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè),造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中,又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益,誰(shuí)承擔(dān)”的原則,物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法,讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定,屬于亂收費(fèi)的范疇。這樣就使得這些費(fèi)用沒(méi)有辦法落實(shí),成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間,是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定,來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看,作為商品的提供者,應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用施水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人,沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用,也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交,此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi),會(huì)導(dǎo)致交易成本增高,對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人,對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的托,代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用,可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢(qián),提高辦事效率。因此,為了保障業(yè)主的合法權(quán)益,針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象,《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了,有效地解決這一問(wèn)題,保障了業(yè)主的合法權(quán)益。七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。新建商品房由個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,原有公有住房也通過(guò)房改的辦法,將產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個(gè)人化轉(zhuǎn)變,住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成,居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高,住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國(guó)家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個(gè)人來(lái)承擔(dān)。但是,有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪做它用,使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,侵害了業(yè)主的權(quán)益,造成了十分惡劣的影響。同時(shí),由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響,有的業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足,不愿意交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金,錯(cuò)誤的認(rèn)為這無(wú)形中增加了其購(gòu)房費(fèi)用,把維修資金和購(gòu)房費(fèi)用同等對(duì)待;有的業(yè)主認(rèn)為,既然交納了物業(yè)管理費(fèi),住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)。實(shí)際上,購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用,物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用,而專(zhuān)項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金,業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定:專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益,也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建立,有利于物業(yè)的保值、增值;有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定;更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)精選通過(guò)這段時(shí)間對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的學(xué)習(xí),對(duì)物業(yè)行業(yè)管理和相關(guān)法律法規(guī)、責(zé)任、義務(wù)的界定有了更深刻的理解:一、進(jìn)一步明確了業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)業(yè)主會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益,為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織,是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定,享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)?!稐l例△確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定,物業(yè)管理的重事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)討論和決定,業(yè)主會(huì)由全體業(yè)主組成。二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜引入第三方評(píng)估公司條例第七條明確寫(xiě)出業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估活動(dòng),此項(xiàng)可以使物業(yè)管理過(guò)程中平衡各方關(guān)系,各項(xiàng)事宜均可落地實(shí)施。三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系社區(qū)居會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它的職能都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它的職能主要是民事性的,它與社區(qū)員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面,都存在著根本性的差異,但是業(yè)主、業(yè)主會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐訒?huì)的指導(dǎo)和助。物業(yè)管理企業(yè),是具有物業(yè)管理服務(wù)范圍,并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,接受業(yè)主會(huì)的托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主會(huì)之間是互相依存、相互作用,缺一不可的關(guān)系,是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè),尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主會(huì)、社區(qū)員會(huì)、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的,都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)員會(huì)的認(rèn)識(shí),理不順相互關(guān)系,造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此,《條例》規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民員會(huì)開(kāi)展工作,并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制,就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)員會(huì)、業(yè)主會(huì)共同努力,只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn),以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展,才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理的條例的學(xué)習(xí),和以往工作經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)行對(duì)照總結(jié),能夠深刻的了解自己工作中的不足,進(jìn)行及時(shí)查漏補(bǔ)缺。3、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)精選三月,進(jìn)行了為期一周的學(xué)習(xí)。我們所管理的樓盤(pán)是單一業(yè)主,和他們是完全不同的。一周下來(lái),受益匪淺??偨Y(jié)起來(lái)有以下幾點(diǎn)。一、文檔的管理文檔的管理也是很重要的一個(gè)方面,是質(zhì)量文件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。來(lái)之前就聽(tīng)說(shuō)xx廈管理處已成立三年,各類(lèi)文檔都很齊全。在20xx年的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施評(píng)審中,他們得了第一。所以公司安排我來(lái)學(xué)習(xí)。他們專(zhuān)門(mén)安排一位管理人員來(lái)整理文檔。根據(jù)自己的情況分了三類(lèi)即管理檔案、業(yè)主檔案、外來(lái)文件,一共有三十個(gè)文件夾。各類(lèi)文件序號(hào)排列清楚整齊,想找哪類(lèi)文件很快就能找到。由于我密理處才成立剛剛一年,有些文檔還部夠齊全,而且有些歸類(lèi)紊亂,以他們的做標(biāo)本,以后我們也能使文檔更加完善。二、物業(yè)相關(guān)收費(fèi)由于我密理處是單一業(yè)主,物業(yè)管理費(fèi)都是直接轉(zhuǎn)帳到我毛司帳戶,不經(jīng)過(guò)我們這些管理人員之手,而水電費(fèi)等也不要我們代收,這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業(yè)管理,對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收繳,也只是學(xué)習(xí)了理論知識(shí)。這次到聯(lián)銀廈實(shí)習(xí),親自實(shí)踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)一起繳,一次性可以完成,而有些業(yè)主卻是一樣一樣的繳,而且有些業(yè)主是一次繳一點(diǎn),這最是麻煩,更氣人的是,有些業(yè)主提出一些不正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi),這就需要我密理人員有足夠的耐心和他玫通解釋。通過(guò)實(shí)踐我又學(xué)到了一個(gè)溝通的技巧,作為物業(yè)管理行業(yè),最需要的就是以業(yè)主為重,服務(wù)第一,有效溝通。三、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備對(duì)于設(shè)備管理,我在實(shí)習(xí)中看到,xx廈管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對(duì)各類(lèi)設(shè)備都建立設(shè)備卡片;各種設(shè)備都有詳細(xì)的臺(tái)帳記錄。翻開(kāi)他們的檢查記錄,定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔一一詳細(xì)記載。x主任親自帶我去了設(shè)備機(jī)房,地面是如此干凈,由于商鋪目前還沒(méi)有出租出去,一至三層空置,空調(diào)一直未開(kāi)啟,但是這些空調(diào)控制設(shè)備卻擦的很干凈。地下兩層停車(chē)場(chǎng),進(jìn)出口標(biāo)志牌清晰,自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)和汽車(chē)停車(chē)區(qū)域劃分明確,各類(lèi)車(chē)輛整齊有序停著。而他們的車(chē)管員也會(huì)些交通手勢(shì),在上下班高峰期,正確指揮地下車(chē)出入。四、人際關(guān)系處理管理處和業(yè)主建立良好的關(guān)系,目前有一百多個(gè)公司在廈內(nèi)辦公,管理人員對(duì)業(yè)主都很熟悉,部分都清楚的記得他們?cè)谀膫€(gè)房間辦公。我在的這幾天里,看到經(jīng)常有業(yè)主來(lái)管理處談工作、聊天,儼然一家人似的。管理處各部門(mén)人員關(guān)系也很融洽。在休息時(shí)我看到幾個(gè)部門(mén)的員工在一起下棋、看電視、聊天,有時(shí)工程人員帶的飯,拿到保潔部保潔人員忙用蒸飯煲熱好。五、關(guān)心員工生活xx廈管理處很關(guān)心員工生活,在保安監(jiān)控室,有兩臺(tái)顯示器畫(huà)面跳動(dòng)很厲害,保安部就讓監(jiān)控崗調(diào)整小休一會(huì),避免眼睛過(guò)度疲勞。在休息室買(mǎi)了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業(yè)余生活。聽(tīng)主任說(shuō),他們準(zhǔn)備在夏季來(lái)前給住宿的員工裝幾個(gè)電扇,使員工能休息好,工作有精神。李主任得知我們到他密理處來(lái)學(xué)習(xí)后,第一想到的就是我們的吃住問(wèn)題。等我們到了之后,利用中午休息時(shí)間,他就安排人員帶我們?nèi)チ烁浇粋€(gè)旅社,為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受,也是為其所感動(dòng)的。一周時(shí)間很快過(guò)去,我們帶著收獲而歸。我們將借鑒他們的優(yōu)點(diǎn)來(lái)完善的自己的管理。而我,也將不斷提高自己的能力,使個(gè)人工作有更出色的表現(xiàn)。4、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)20xx年8月31日,在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持下,在經(jīng)營(yíng)一公司物業(yè)部,人力資源部的精心組織,辦公室、財(cái)務(wù)部的力協(xié)助下,下屬基層單位-寬和物業(yè)在經(jīng)理張永前帶領(lǐng)下,班子成員和各部門(mén)及相關(guān)管理處主任一行13人參加了經(jīng)營(yíng)一公司組織的物業(yè)管理觀摩學(xué)習(xí)和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。在參觀圣境物業(yè)管理的曲江翠竹園小區(qū)時(shí),在下車(chē)的一剎那,就被圣境物業(yè)管理人員、秩序員的專(zhuān)業(yè)舉止所吸引,作為一個(gè)20xx年已入住的小區(qū),經(jīng)過(guò)10多年歲月的洗禮,小區(qū)依然干凈整潔,設(shè)施設(shè)備維護(hù)到位,并且在傳統(tǒng)物業(yè)的基礎(chǔ)上物業(yè)公司建立了便民服務(wù)平臺(tái),更拉近了與業(yè)戶的距離,既拓寬了物業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道,增加了經(jīng)濟(jì)效益,也為小區(qū)廣業(yè)戶營(yíng)造了互聯(lián)網(wǎng)化的便捷服務(wù),值得我們深思和學(xué)習(xí)。曲江文化廈,是圣境物業(yè)公司管理的高檔辦公寫(xiě)字樓,項(xiàng)目曾獲得國(guó)優(yōu)示范廈的榮譽(yù)。當(dāng)走進(jìn)廈,潔凈明亮的酒店式堂,彬彬有禮的物業(yè)服務(wù)人員,專(zhuān)業(yè)簡(jiǎn)潔的物業(yè)管理情況介紹,給我們留下了深刻美好的印象。作為一個(gè)“國(guó)優(yōu)”項(xiàng)目,確實(shí)有許多值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的地方。項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備的管理,是廈的主要亮點(diǎn),空調(diào)機(jī)房、高低壓配電房、中控室、電梯機(jī)房,處處留有物業(yè)精細(xì)化管理的痕跡。設(shè)施設(shè)備管理制度健全完善,維保工作細(xì)致而有章法,標(biāo)示標(biāo)牌清晰設(shè)置合理,巡檢記錄規(guī)范齊全,崗位責(zé)任落實(shí)到人等等,對(duì)標(biāo)我們所管的物業(yè)項(xiàng)目,精細(xì)化、制度化、規(guī)范化的服務(wù)和管理,我們與之還有很的差距。通過(guò)這次參觀學(xué)習(xí)觀摩,借鑒中醫(yī)的“望、聞、問(wèn)、切”,使我們深深認(rèn)識(shí)到了我們?cè)诰?xì)化物業(yè)管理方面的不足,也理清了我們今后努力的方向,為下一步公司提升管理品質(zhì),提供了一個(gè)借鑒的目標(biāo)。這次所邀請(qǐng)的中物協(xié)、西安物協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、陜西誠(chéng)悅物業(yè)總經(jīng)理宮雅玲老師,所講的物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)操,即接地氣,又開(kāi)啟思路,是一次注重實(shí)效的培訓(xùn)。宮老師根據(jù)多年來(lái)的從業(yè)經(jīng)歷和實(shí)際物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程解決處置問(wèn)題積累的經(jīng)驗(yàn),按照物業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面,采用PPT演示,深入淺出的進(jìn)行了精彩的講解。尤其提出的“以客戶滿意為導(dǎo)向,最后落實(shí)在客服部”,給我們的物業(yè)項(xiàng)目管理提供了一個(gè)可參考借鑒的方向。誠(chéng)悅物業(yè)多年來(lái)一直非常重視客戶服務(wù)工作,所總結(jié)出的“接待客戶、規(guī)范流程、兌現(xiàn)承諾、作好記錄;處理事務(wù),合法、合情、合理;真誠(chéng)服務(wù)、將心比心、掌握技巧、注意溝通”等寶貴經(jīng)驗(yàn),使我們收獲匪淺。在工程管理方面所提出的,“不在表面、確是良心,對(duì)物的管理--設(shè)施設(shè)備的管理是整個(gè)物業(yè)管理的核心,是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的重要標(biāo)志,是持續(xù)保持整體物業(yè)保值增值的關(guān)鍵”,也契合了目前寬和物業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的專(zhuān)注和重視。在綠化保潔管理、承接查驗(yàn)、秩序維護(hù)、方案策劃和實(shí)施等方面也給我們傳授了專(zhuān)業(yè)知識(shí),為我們今后開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)工作,提供了助。物業(yè)行業(yè)資深專(zhuān)家,《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》主要執(zhí)筆及修訂人,陳萬(wàn)生老師就新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》的內(nèi)容及構(gòu)成要點(diǎn)、關(guān)鍵條款及實(shí)際運(yùn)用進(jìn)行了生動(dòng)的解讀,尤其提出的“在物業(yè)項(xiàng)目要培養(yǎng)忠誠(chéng)業(yè)主,是物業(yè)公司的首當(dāng)其沖的任務(wù)”給予了我們很的啟示,所提出的項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)拓展,和業(yè)會(huì)的溝通,怎樣運(yùn)用《條例》解決日常工作的問(wèn)題,為我密理好物業(yè)項(xiàng)目,拓展了思路。兩天的培訓(xùn)學(xué)習(xí)雖然結(jié)束了,但專(zhuān)家傳授解讀的許多物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和寶貴經(jīng)驗(yàn),一定會(huì)為我們今后的物業(yè)服務(wù)工作提供較的助,請(qǐng)進(jìn)來(lái),走出去,寬和物業(yè)以這次物業(yè)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)為契機(jī),完善管理制度,提高服務(wù)品質(zhì),真正遵照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)培訓(xùn)總結(jié)所提出的:“把物業(yè)管理當(dāng)做一個(gè)事業(yè)來(lái)抓,做物業(yè)管理精品和優(yōu)品”,使寬和物業(yè)向新的目標(biāo)邁進(jìn)!再次感謝公司組織的這次培訓(xùn)學(xué)習(xí),我們盼望這樣的學(xué)習(xí)培訓(xùn)長(zhǎng)久持續(xù),寬和物業(yè)公司為物業(yè)管理成為經(jīng)營(yíng)一公司的重要支柱而努力!5、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)受公司派,我于20xx年4月17日至4月28日期間,帶領(lǐng)物管處各主管和班組骨干,前往zz物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)。4月17日-18日,到達(dá)z公司后,因?yàn)槭侵芰苋眨?jīng)z物業(yè)公司z主任指引,我們先在zz等酒店及部分已建或在建的小區(qū)物業(yè)、z第一高樓z銀行廈工地等處參觀,感受到z的建設(shè)與發(fā)展速度和物業(yè)管理方面的發(fā)達(dá),尤其是在z酒店參觀中,其設(shè)備設(shè)施的良好維護(hù)保養(yǎng)令我們折服。通過(guò)參觀,深切的感受到我們?cè)谖飿I(yè)管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)方面的巨差距。4月18日-24日,在z物業(yè)公司z總的安排下,我跟隨該公司z廈管理處z主任學(xué)習(xí)他們的物業(yè)管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。在z主任的帶領(lǐng)下,詳細(xì)了解了z廈的物業(yè)管理處人員結(jié)構(gòu)、對(duì)客服務(wù)、裝修管理、保安保潔、工程維護(hù)方面的運(yùn)作流程。該管理處管理的z廈總建筑面積共3.3萬(wàn)平米,共22層寫(xiě)字樓,入駐單位49家,長(zhǎng)駐人員1000余人。管理處下設(shè)三"組"一"中心",即工程組、保安組、保潔組、客戶服務(wù)中心,共有46人,其中工程組9人、保安組13人、保潔組21人、客服中心3人。管理處設(shè)主任1人;每組設(shè)組長(zhǎng)1人;客服中心有管理員2人、接待員2人,其中一人負(fù)責(zé)內(nèi)勤檔案管理、客戶手續(xù)辦理,另一人負(fù)責(zé)房屋管理、客戶報(bào)修咨詢及投訴處理,并兼收取各自負(fù)責(zé)范圍的裝修押金、裝修配合費(fèi),出入辦證和水電、物業(yè)管理費(fèi)用等,其他2人負(fù)責(zé)會(huì)議接待、資料復(fù)印、堂服務(wù)。其他三個(gè)作業(yè)組采取矩陣式管理模式,即物業(yè)公司以管理處為基本核心單位,管理處各專(zhuān)業(yè)作業(yè)組既受管理處直接管轄,又受公司工程部、保潔部、保安部的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo),這種管理模式是現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)比較先進(jìn)的模式,工作計(jì)劃、監(jiān)督考核與具體作業(yè)組織管理分離,在物業(yè)公司有不止一個(gè)管理處的情況下,較好的解決了管理品質(zhì)的均衡性、一貫性以及專(zhuān)業(yè)人才的利用率問(wèn)題。經(jīng)過(guò)與z物業(yè)一些管理人員交流,他們表示這種模式正詩(shī)司z總創(chuàng)造的用以適應(yīng)公司擴(kuò)張發(fā)展需要的,已經(jīng)在公司的實(shí)際運(yùn)做中取得了良好的效果,節(jié)約了專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理的人力資源,保證了公司每個(gè)管理處的管理品質(zhì)都能夠一致,而且編制計(jì)劃、下達(dá)指令、監(jiān)督考核的詩(shī)司職能部門(mén),具體組織實(shí)施、執(zhí)行計(jì)劃的受理處的專(zhuān)業(yè)班組,各項(xiàng)工作計(jì)劃得到了良好的執(zhí)行,公司方針得到了充分的貫徹。經(jīng)過(guò)實(shí)際考察學(xué)習(xí),也感覺(jué)這確是一個(gè)很適合該公司的管理模式。z廈物業(yè)管理費(fèi)用為13元/月,根據(jù)z主任的介紹,每月管理處還有8000元左右的特色服務(wù)收入,主要是保潔服務(wù)方面的。而在成本控制方面,經(jīng)過(guò)考察,發(fā)現(xiàn)他們僅有幾塊固定成本支出:人力、公共水電(月均約1.4萬(wàn)元)、保潔材料(月均約xx年純利潤(rùn)在300萬(wàn)元以上,經(jīng)營(yíng)情況相當(dāng)好。z廈是去年z省唯一的物業(yè)管理國(guó)優(yōu)示范廈。管理處在物業(yè)管理方面確實(shí)有非常值得學(xué)習(xí)的地方。除了以上的管理模式方面的優(yōu)勢(shì),經(jīng)過(guò)考察學(xué)習(xí),發(fā)現(xiàn)在對(duì)客服務(wù)意識(shí)和效率方面做的很好,每個(gè)管理人員都很敬業(yè),對(duì)自己負(fù)責(zé)的事情基本做到了首問(wèn)負(fù)責(zé)到底,保證客戶滿意。在保潔、保安、工程和客戶服務(wù)四個(gè)層面該管理處有一套完整的計(jì)劃,這些計(jì)劃由公司職能部門(mén)根據(jù)z廈的實(shí)際情況擬訂,非常實(shí)用,現(xiàn)場(chǎng)考察的結(jié)果發(fā)現(xiàn)正是有了這些計(jì)劃,加上矩陣管理模式在監(jiān)督執(zhí)行方面的良好促進(jìn)作用,使得管理處運(yùn)作秩序井然。管理處在日常運(yùn)作中,有一套非常詳盡的系統(tǒng)表格,完全按國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)建立,其中重點(diǎn)的共有43份之多。在具體的服務(wù)方面,z公司按照"有所為有所不為"、"不做無(wú)用功"的指導(dǎo)原則,對(duì)一些沒(méi)有實(shí)際意義的、容易產(chǎn)生矛盾的、操作起來(lái)有困難的問(wèn)題進(jìn)行了適當(dāng)放棄和改進(jìn)。管理處設(shè)立了業(yè)主郵件箱,而未另設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)投送郵件報(bào)刊,報(bào)刊郵件投送的責(zé)任就完全由投遞公司負(fù)責(zé)了,省卻了業(yè)主在此方面的投訴糾紛;管理處沒(méi)有對(duì)廈實(shí)行封閉式管理,z主任介紹說(shuō)實(shí)際發(fā)現(xiàn)完全封閉的保安管理使得廈業(yè)主出入非常不便利,違背了物業(yè)管理提供便捷服務(wù)的原則,所以廈不限制人員出入,安全防范方面改為嚴(yán)密的電視監(jiān)控和不間斷的巡查,現(xiàn)場(chǎng)考察中發(fā)現(xiàn)廈管理容易發(fā)生的推銷(xiāo)人員擅入等問(wèn)題在監(jiān)控中心值班人員的監(jiān)控下都能得到有效的處理;管理處為客戶提供了送水、室內(nèi)保潔等物業(yè)管理延伸服務(wù),不僅方面了客戶、提升了物業(yè)管理水平,還開(kāi)辟了一些額外的收入渠道。在學(xué)習(xí)期間,發(fā)現(xiàn)每天管理處主任、管理員、各班組主管部分的工作就是在樓層巡查,先乘電梯到達(dá)頂樓,然后往下步行走樓梯做巡回檢查。工程組還有專(zhuān)人負(fù)責(zé)每日定時(shí)巡樓,在每樓層的公共衛(wèi)生間門(mén)后都有一張巡查簽到表,供監(jiān)督巡樓人員的工作情況。z主任介紹說(shuō),很多的問(wèn)題就是在巡查中得到發(fā)現(xiàn)和解決。我跟隨z主任巡查過(guò)程中,z主任就發(fā)現(xiàn)防火箱封條有人動(dòng)過(guò)、部分頂面扣板松等問(wèn)題,非常細(xì)致,回到管理處后z主任馬上就進(jìn)行了處理,安排保安隊(duì)樂(lè)隊(duì)長(zhǎng)和工程組嚴(yán)主管限期解決。在晚上每天都有主管班后會(huì),當(dāng)天的班后會(huì)兩主管就報(bào)告解決了該問(wèn)題并查明了原因。而經(jīng)過(guò)了解和實(shí)地觀察,發(fā)現(xiàn)保安隊(duì)長(zhǎng)每天的主要工作也就是不斷的巡查,其中在樓層的巡視就每天4次,每次約需要45分鐘。整個(gè)上班時(shí)段廈各樓層幾乎都保持有管理人員在巡查,監(jiān)控中心的電視監(jiān)控通過(guò)對(duì)講機(jī)配合,整個(gè)過(guò)程很?chē)?yán)密高效,所有巡樓人員的動(dòng)作程序都一樣,難怪可以很迅速的解決推銷(xiāo)等閑雜可疑人員擅入問(wèn)題。22日我們?cè)跇菍舆M(jìn)行了相關(guān)設(shè)施的拍照,事先跟z主任進(jìn)行了申報(bào)和打招呼,等我們僅在xx年申報(bào)國(guó)優(yōu)時(shí)所做的一些資料,跟z主任了解了些z物業(yè)公司的運(yùn)作情況。z物業(yè)公司現(xiàn)在已經(jīng)承接了5個(gè)管理項(xiàng)目,下設(shè)5個(gè)管理處,公司以管理處為核心,在公司總部下僅設(shè)三部一室來(lái)負(fù)責(zé)協(xié)助協(xié)調(diào)這些管理處的運(yùn)做,即工程部、保潔部、保安部三個(gè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)以及辦公室一個(gè)綜合管理部門(mén)。其中辦公室負(fù)責(zé)管理行政、采購(gòu)、財(cái)務(wù)、人事、品管等事務(wù),只有z主任、文員、會(huì)計(jì)、出納4個(gè)人。其他三部也僅有一名經(jīng)理,另加z總和z總,公司的機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、人員精干。在兩天的學(xué)習(xí)中發(fā)現(xiàn)公司辦公室異常安靜,整潔有序,整個(gè)運(yùn)作并沒(méi)有因?yàn)槿藛T少而效率低下。只能說(shuō)公司管理層素質(zhì)很高,非常敬業(yè)和專(zhuān)業(yè)。原先在管理處層面發(fā)現(xiàn)的一些不可理解的問(wèn)題在這里都不思而解,比如管理處人員很多比如客戶服務(wù)中心分工太細(xì)、實(shí)質(zhì)性的管理程序制度文件文檔幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn),包括具體的作業(yè)計(jì)劃文件也沒(méi)有看到,只是很多作業(yè)層面的表格,原來(lái)以為他們是做做樣子的,但后來(lái)發(fā)現(xiàn)表格在作業(yè)班組都得到了很好的執(zhí)行使用,就非常不理解了,總覺(jué)得應(yīng)該有另外的東西在支撐這樣良好的運(yùn)作過(guò)程,在了解了z公司層的矩陣管理模式和這些部門(mén)經(jīng)理的工作態(tài)度后這些問(wèn)題就變的非常明了。由于z主任事務(wù)實(shí)在繁忙,自己又要籌備請(qǐng)假結(jié)婚的事情準(zhǔn)備交接,所以我原定向他求教些人事考核方面的經(jīng)驗(yàn)未能得嘗所愿。z主任給了部分z物業(yè)公司在去年申報(bào)國(guó)優(yōu)得資料讓我瀏覽,z的資料做的非常詳細(xì),公司運(yùn)作情況和廈項(xiàng)目的物業(yè)管理品質(zhì)在資料中都得到了體現(xiàn),僅基礎(chǔ)管理部分的資料就有15本數(shù)千頁(yè),所有資料排版考究、裝訂整齊,令人開(kāi)眼界。由于z物業(yè)公司的z市場(chǎng)項(xiàng)目在5月1日開(kāi)業(yè),籌備工作很緊張,加上管理處也在籌備"五一"放假的事情,z主任也于4月28日正式請(qǐng)假,為了不影響z的正常工作,我們也不便于過(guò)多打擾,請(qǐng)示z總后我們于28日結(jié)束了本輪學(xué)習(xí),于28日下午返回公司。這次在zz物業(yè)公司的學(xué)習(xí)中,對(duì)方高水平的管理和規(guī)范的運(yùn)作給我們留下了非常深刻的印象,尤其是以下幾個(gè)方面讓我很受啟發(fā):一是該公司的整體管理模式膽的采用了矩陣結(jié)構(gòu),極好地適應(yīng)了該公司多項(xiàng)目運(yùn)作要求,實(shí)現(xiàn)了人力資源的合理有效利用,使機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、人員精干。這種結(jié)構(gòu)在體制上存在多頭管理、容易發(fā)生職責(zé)界限不清影響運(yùn)作質(zhì)量的問(wèn)題,但是,通過(guò)仔細(xì)觀察和與z管理層包括和z總的交流溝通,發(fā)現(xiàn)z總深諳此道,并采用加強(qiáng)對(duì)管理人員的考核和明確管理權(quán)限與分工的方式較好地抑制其弊端而充分發(fā)揮其長(zhǎng)處。z總對(duì)我說(shuō),他們也是在試驗(yàn)各種管理方式并不斷改進(jìn)后才形成這樣的體制的,這詩(shī)司發(fā)展的需要,現(xiàn)在和將來(lái)也肯定會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題,但是有問(wèn)題不要緊,有了問(wèn)題再改進(jìn)。z總曾復(fù)多次跟我們述說(shuō)他們對(duì)待問(wèn)題的看法,表示公司的成功正是在不斷改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的基礎(chǔ)上得來(lái)的。在與z管理處z主任及保安組隊(duì)長(zhǎng)的談話中也感受到z的這個(gè)特點(diǎn):敢于創(chuàng)新和務(wù)實(shí)。二是該公司管理方面思路清晰,"有所為有所不為".公司以各管理處為核心,幾個(gè)職能部門(mén)分工明確;以管理人員為中心,嚴(yán)格實(shí)施層級(jí)管理,管理人員充分利用考核手段對(duì)員工實(shí)施有效管理。該公司在員工工資方面并不高,甚至是z當(dāng)?shù)剌^低水平,但福利方面較完善,各種保險(xiǎn)都按國(guó)家規(guī)定為正式員工予以辦理。公司對(duì)部分崗位重視,比如工程人員,在待遇和其他方面給以傾斜,但比如保安人員該公司的考慮則是該崗位是個(gè)技術(shù)含量不高、需要合理流動(dòng)的崗位,在保安員的待遇方面又按照不同職責(zé)區(qū)分,像監(jiān)控中心就采用了公司內(nèi)保人員,其他則是保安公司人員,待遇等均不高。z總和z的其他管理人員都說(shuō),公司不是福利院,對(duì)公司沒(méi)有利益的事情z是肯定不會(huì)做的…三是該公司在管理上注重細(xì)節(jié),z總和z其他管理人員都跟我們說(shuō)過(guò),他們注重于搞"過(guò)程精品",任何事情都需要有規(guī)范詳實(shí)的記錄,尤其勝程部z經(jīng)理復(fù)強(qiáng)調(diào)工程維保工作記錄的重要性是為了工作的"可溯性".這些給我留下深刻印象。6、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)X月X日在公司領(lǐng)導(dǎo)的組織帶領(lǐng)下同住宅小區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在**花園進(jìn)行了參觀與學(xué)習(xí),首先看到保安在門(mén)崗認(rèn)真的立崗值勤,當(dāng)我們邁入小區(qū)后,踏著整潔干凈的道路,經(jīng)過(guò)郁郁蔥蔥的綠化,就像回到自己家里一樣溫馨。隨后來(lái)到辦公區(qū)域樓道參觀,整潔干凈的地面與樓梯扶手,還有櫥窗欄規(guī)范的告示、張貼、及相關(guān)的物業(yè)管理文件、裝修告知等一系列的告示牌。細(xì)節(jié)化展示,讓業(yè)主、物業(yè)管理人員還有外來(lái)人員能夠一目了然的了解小區(qū)物業(yè)的概情況與物業(yè)管理流程。接下來(lái)的座談講座,順安花園的小區(qū)項(xiàng)目主任講解了關(guān)于管理處與小區(qū)業(yè)主之間的管理與收費(fèi)的重點(diǎn)內(nèi)容及小區(qū)管理的月底總結(jié)??梢钥闯鲰槹不▓@物業(yè)管理處是一家執(zhí)行規(guī)范且服務(wù)到位的物業(yè)管理公司。作為一名同行的物業(yè)管理人員,感同身受的體會(huì)到他盲作的不易,同時(shí)也激勵(lì)著我密理人員的工作態(tài)度與服務(wù)熱情!作為天潤(rùn)國(guó)際花園的管理人員,希望管理的小區(qū)是一個(gè)和諧安定的小區(qū),在以后的工作中首先從規(guī)范的管理做起,在小區(qū)顯要的位置設(shè)置櫥窗欄,集中擺放關(guān)于告示、通知、倡議書(shū)、文件等,方便業(yè)主閱讀,做到及時(shí)與業(yè)主溝通,了解并解決情況,化解矛盾!從局出發(fā),在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間做好紐帶與橋梁,提高對(duì)業(yè)主的服務(wù)意識(shí),做到規(guī)范、全面的管理與服務(wù)。創(chuàng)造一個(gè)良好的小區(qū)硬件、軟件環(huán)境,讓業(yè)主感覺(jué)到溫馨的家園。7、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)本周四上午十點(diǎn)至十一點(diǎn),由辦公室組織在會(huì)議室培訓(xùn)學(xué)習(xí)了《寫(xiě)字樓的物業(yè)管理與服務(wù)》,通過(guò)學(xué)習(xí)本講內(nèi)容,我的心得感悟有以下幾點(diǎn):1、通過(guò)學(xué)習(xí)比較詳細(xì)了解了寫(xiě)字樓的類(lèi)型、功能、現(xiàn)代化程度、等級(jí)劃分及寫(xiě)字樓的特點(diǎn)等。只有掌握了寫(xiě)字樓的基本情況,才明白如何去實(shí)施管理。寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地,所以該場(chǎng)所人流、客流量比較。針對(duì)這種情況,我們應(yīng)采取什么措施即能確保該廈客戶出入滿意又能阻止推銷(xiāo)人員及其他人員進(jìn)入廈呢?這是個(gè)值得思考的問(wèn)題。如何采取更有效的方法解決這個(gè)問(wèn)題,也是我們需要進(jìn)一步學(xué)習(xí)的。2、學(xué)習(xí)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理方式,包括:托服務(wù)型物業(yè)管理,自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)型物業(yè)管理。我公司屬于托服務(wù)型物業(yè)管理;而專(zhuān)業(yè)服務(wù)型物業(yè)管理一般有人員精干,技術(shù)水平高,技術(shù)裝備全,服務(wù)質(zhì)量好和服務(wù)收費(fèi)合理的特點(diǎn)等。所以專(zhuān)業(yè)服務(wù)型物業(yè)管理就是我們對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)的目標(biāo),一段時(shí)間內(nèi)我們還達(dá)不到專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平,這也是今后我們努力學(xué)習(xí)的目標(biāo)方向。3、學(xué)習(xí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。(1)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)是在管理過(guò)程中為業(yè)主或客戶創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、舒適和快捷的工作和生活環(huán)境,確保樓延長(zhǎng)使用年限及其功能的正常發(fā)揮,進(jìn)而使物業(yè)保值增值。(2)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的要求包括以下幾點(diǎn):a、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn);b、加強(qiáng)治安防范、嚴(yán)格出入管理制度、建立客戶檔案;c、加強(qiáng)消防管理,做好防火工作;d、重視清潔管理;e、強(qiáng)化設(shè)備管理、設(shè)施的維修保養(yǎng);f、設(shè)立服務(wù)中心,完善配套服務(wù);g、加強(qiáng)與客戶的溝通協(xié)調(diào),不斷改進(jìn)工作。這些特點(diǎn)也是我們物業(yè)管理對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)的目標(biāo)。4、學(xué)習(xí)寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)與管理的重點(diǎn)有:a、防火工作萬(wàn)無(wú)一失,確保消防安全;b、加強(qiáng)治安防衛(wèi),做好保安工作;c、保證各種公共設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行;(如:廈電梯、空調(diào)、供電供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控智能化系統(tǒng),防火報(bào)警系統(tǒng)等。必須確保廈設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。)d、做好應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的準(zhǔn)備;e、刻意創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。這需要做好清潔與綠化工作。5、下半部分主要學(xué)習(xí)寫(xiě)字樓物業(yè)接待服務(wù)、環(huán)境保潔與綠化美化服務(wù)、安全管理、設(shè)施設(shè)備管理和客戶遷入遷出管理。我要嚴(yán)格按照寫(xiě)字樓接待服務(wù)要求做好日常接待工作,熟悉客戶遷入遷出流程,為客戶辦理好各個(gè)手續(xù),提供滿意的服務(wù)。通過(guò)學(xué)習(xí),使我進(jìn)一步懂得:寫(xiě)字樓物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨,以經(jīng)營(yíng)為手段,以效益為目的來(lái)滿足客戶日益增長(zhǎng)的需求。針對(duì)差距,我要不斷學(xué)習(xí),不斷提升自身的工作能力和技能,把物業(yè)服務(wù)管理做的更好。物業(yè)部:**20xx年9月14日8、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)通過(guò)對(duì)《秦皇島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí),有如下心得:一、進(jìn)一步明確了業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。業(yè)主會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益,為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的'自治組織,是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定,享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)?!稐l例△確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定,物業(yè)管理的重事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)討論和決定,業(yè)主會(huì)由全體業(yè)主組成。。二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)的收取,多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一,主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資,僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置,給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范?!稐l例》的頒布實(shí)施,使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例∮滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā),完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià),方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)家和秦皇島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定,隨著我市物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費(fèi)行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為,將受到業(yè)主員會(huì)和法律的監(jiān)督。違物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民起訴。9、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)一、進(jìn)一步明確了業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。業(yè)主會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益,為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織,是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定,享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取,多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一,主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例∮滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā),完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià),方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。三、規(guī)范了前期物業(yè)管理,明確建、管責(zé)任?!稐l例》規(guī)定,建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房;國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;商品房銷(xiāo)售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用,維修保證金得以規(guī)范。業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《條例》規(guī)定,專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。社區(qū)居會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它的職能都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐訒?huì)的指導(dǎo)和助。物業(yè)管理企業(yè),是具有物業(yè)管理資質(zhì),并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,接受業(yè)主會(huì)的托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主會(huì)之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。互作用,缺一不可的關(guān)系,是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象,《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了,有效地解決這一問(wèn)題,保障了業(yè)主的合法權(quán)益。七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用,物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用,而專(zhuān)項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金,業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定:專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益,也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建立,有利于物業(yè)的保值、增值;有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定;更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。10、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)《秦皇島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),可以說(shuō)是秦皇島物業(yè)行業(yè)的標(biāo)桿,無(wú)論從物業(yè)企業(yè)、業(yè)主還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)講都是一件好事,使我們?cè)谌粘N飿I(yè)生活中可以做到有法可依。詳讀第六章物業(yè)使用與維護(hù)中的第四十七條,內(nèi)容為業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約,業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)登記。業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違相關(guān)規(guī)定以及裝修管理服務(wù)協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。此條款明確業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的職責(zé),并不像有的業(yè)主認(rèn)為的那樣,這個(gè)房是我花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的,我自己的東西,我想怎么著就怎么著,我想什么時(shí)間裝修就什么時(shí)間裝修,想在哪鑿個(gè)窟窿就鑿個(gè)窟窿,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約,裝修一定要到相關(guān)部門(mén)備案,按流程走裝修申請(qǐng)、提供裝修方案、簽訂裝修協(xié)議,與主管部門(mén)需簽訂消防安全責(zé)任書(shū)、環(huán)境安全責(zé)任書(shū)、動(dòng)火作業(yè)證,符合裝修申報(bào)條件的發(fā)放裝修許可證,物業(yè)公司要定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視,發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)立即停工整改,如不整改需上報(bào)主管部門(mén),杜絕危險(xiǎn)事故的發(fā)生。任何標(biāo)準(zhǔn)制定其目的舒范行為,物業(yè)管理也不例外。由于物業(yè)管理不同一般產(chǎn)品,可以通過(guò)各種儀器工具進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。物業(yè)管理是一種服務(wù)行為,它涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益。產(chǎn)品具有不固定性,多樣性的特點(diǎn)。不同的物業(yè)管理企業(yè)所付出的成本差異很,這與業(yè)主的身份、文化素養(yǎng)、收入、家庭結(jié)構(gòu)等多方面的因素有關(guān),同樣達(dá)到一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),可能對(duì)于不同的物管企業(yè)來(lái)講付出的成本不一樣。因此,應(yīng)允許物業(yè)管理企業(yè)來(lái)自行選擇所需的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),而不是一刀切?!肚鼗蕧u物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),標(biāo)志著國(guó)家以立法的方式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位,同時(shí)保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化的軌道上健康發(fā)展。過(guò)去無(wú)法可依的局面將不復(fù)存在。因此,有法律相伴,今后的物業(yè)管理之路會(huì)越走越寬。相信通過(guò)對(duì)以后各章節(jié)的學(xué)習(xí)有更多的體會(huì)。11、物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得體會(huì)一、進(jìn)一步明確了業(yè)主會(huì)和業(yè)主員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。業(yè)主會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益,為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織,是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定,享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。省《條例△確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定,物業(yè)管理的重事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)討論和決定,業(yè)主會(huì)由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議,即可召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì)。二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)的收取,多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一,主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資,僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置,給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范?!稐l例》的頒布實(shí)施,使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定?!稐l例∮滿足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā),完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià),方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定,隨著我市物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費(fèi)行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為,將受到業(yè)主員會(huì)和法律的監(jiān)督。違物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民起訴。三、規(guī)范了前期物業(yè)管理,明確建、管責(zé)任。相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的,割不斷的“母、子”關(guān)系,使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠,物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約,缺少立性和經(jīng)營(yíng)自主性,影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高;有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問(wèn)題,有的工程質(zhì)量低劣,有的配套設(shè)施不完善,有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,造成物業(yè)管理先天不足,給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí),由于建設(shè)和管理職責(zé)不清,一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉,權(quán)責(zé)不清,會(huì)產(chǎn)生很多的混淆,使問(wèn)題難以解決。為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督,《條例》規(guī)定,建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房;國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;商品房銷(xiāo)售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,前期物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。這樣,令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用,維修保證金得以規(guī)范業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金?!稐l例》規(guī)定,專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。社區(qū)居會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它的職能都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它的職能主要是民事性的,它與社區(qū)員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面,都存在著根本性的差異,但是業(yè)主、業(yè)主會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐訒?huì)的指導(dǎo)和助。物業(yè)管理企業(yè),是具有物業(yè)管理資質(zhì),并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,接受業(yè)主會(huì)的托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主會(huì)之間是互相依存、相互作用,缺一不可的關(guān)系,是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè),尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主會(huì)、社區(qū)員會(huì)、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的,都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)員會(huì)的認(rèn)識(shí),理不順相互關(guān)系,造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此,《條例》規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民員會(huì)開(kāi)展工作,并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制,就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)員會(huì)、業(yè)主會(huì)共同努力,只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn),以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展,才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位,往往把服務(wù)與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè),造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中,又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益,誰(shuí)承擔(dān)”的原則,物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法,讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定,屬于亂收費(fèi)的范疇。這樣就使得這些費(fèi)用沒(méi)有辦法落實(shí),成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間,是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定,來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看,作為商品的提供者,應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用施水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人,沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用,也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交,此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi),會(huì)導(dǎo)致交易成本增高,對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人,對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的托,代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用,可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢(qián),提高辦事效率。因此,為了保障業(yè)主的合法權(quán)益,針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象,《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用

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