房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題和對策運(yùn)用

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題和對策運(yùn)用對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，全面預(yù)算管理是非常重要的一項(xiàng)工具，通過開展這一工作可對企業(yè)各項(xiàng)成本全面進(jìn)行控制，最大程度的提升企業(yè)資金利用率，增強(qiáng)利潤空間。全面預(yù)算管理現(xiàn)階段在發(fā)達(dá)國家的應(yīng)用已經(jīng)比較成熟，但其在我國企業(yè)中的應(yīng)用還處于起步階段，所以在實(shí)際應(yīng)用過程中依然存在較多不足之處，如管理制度有待健全、預(yù)算與核算分離等，如果不能及時(shí)的解決這些問題，就會(huì)導(dǎo)致全面預(yù)算管理無法將自身的作用充分發(fā)揮出來，對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展也會(huì)造成不利影響[1]。

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理

預(yù)算是企業(yè)分配各項(xiàng)資源的系統(tǒng)方式，企業(yè)預(yù)算主要包括財(cái)務(wù)、人力資源以及物質(zhì)資源的分配，通過開展預(yù)算工作，可使企業(yè)既定戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)算工作的開展還可實(shí)現(xiàn)對戰(zhàn)略目標(biāo)完成進(jìn)度的監(jiān)督和控制，全過程監(jiān)控具體的開支數(shù)額、預(yù)測利潤與現(xiàn)金流情況。

全面預(yù)算管理是指企業(yè)將未來的某一段時(shí)間作為期限，對整體經(jīng)營統(tǒng)籌進(jìn)行規(guī)劃，協(xié)調(diào)與控制經(jīng)營計(jì)劃、業(yè)績評價(jià)以及人員管理，并集中處理自身在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。對于企業(yè)來講，預(yù)算管理是推動(dòng)自身健康穩(wěn)定發(fā)展的管理系統(tǒng)，也可以被看作為一種內(nèi)控方法。全面預(yù)算管理在一些發(fā)達(dá)國家企業(yè)中的應(yīng)用已有成熟體制，但在我國現(xiàn)階段正處于起步階段，但近年來我國也有很多企業(yè)意識(shí)到全面預(yù)算管理應(yīng)用的重要性，并積極將其應(yīng)用在企業(yè)管理中，這就使得全面預(yù)算管理的涵蓋范圍更加廣泛[2]。

（二）全面預(yù)算管理的特征

全面預(yù)算管理工作具有全面性、全過程性、戰(zhàn)略性特征。全過程性特征。全面預(yù)算管理會(huì)滲透到企業(yè)的各流程中，如預(yù)算編制、執(zhí)行、機(jī)制考核等，因此企業(yè)需要將其融入到生產(chǎn)經(jīng)營全過程中，將全面預(yù)算管理指標(biāo)切實(shí)執(zhí)行下去，最終才能獲得良好的預(yù)算管理效果；整體性特征。全面預(yù)算管理需要進(jìn)行管理方案制定和執(zhí)行時(shí)，同時(shí)也要做好跟進(jìn)以及質(zhì)量把控工作，需要管理者在科學(xué)預(yù)算目標(biāo)指導(dǎo)下，按照一定的流程將全面預(yù)算管理工作貫徹和落實(shí)下去，并要對管理目標(biāo)進(jìn)行分解，分解后將具體目標(biāo)落實(shí)個(gè)人身上，確保每一個(gè)工都能權(quán)責(zé)分明。財(cái)務(wù)部門是開展全面預(yù)算管理工作的主要部門，但并不是唯一的部門，而要使此項(xiàng)工作切實(shí)落實(shí)下去，就必須要求企業(yè)各部門都能參與其中，相互之間做好協(xié)同工作，及時(shí)進(jìn)行資源共享，這樣才能將全面預(yù)算工作的價(jià)值充分發(fā)揮出來。因此說全面預(yù)算管理具有整體性特征；戰(zhàn)略性特征。企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的目的是系統(tǒng)化管理企業(yè)各項(xiàng)資源，科學(xué)合理的對企業(yè)資源使用情況進(jìn)行安排。而全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展戰(zhàn)略的重要工具，因此企業(yè)必須要將戰(zhàn)略目標(biāo)作為導(dǎo)向來進(jìn)行全面預(yù)算編制，這樣全面預(yù)算管理才能更好地對未來經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行決策提供支持，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)制定的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)[3]。

（三）全面預(yù)算管理的編制方法

預(yù)算編制時(shí)編制方法不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算準(zhǔn)確度較低，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可能會(huì)因此做出錯(cuò)誤決策，進(jìn)而導(dǎo)致自然浪費(fèi)，內(nèi)控失效，戰(zhàn)略目標(biāo)最終失敗等。因此說是否能正確選擇預(yù)算編制方法，會(huì)對全面預(yù)算管理工作的開展成效造成直接影響。現(xiàn)階段較為常用的全面預(yù)算編制方法有固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算以及概率預(yù)算幾種。

固定預(yù)算。固定預(yù)算又被稱之為靜態(tài)預(yù)算，其是指通過預(yù)算進(jìn)行業(yè)務(wù)量的設(shè)定，此種運(yùn)算方法一般會(huì)被應(yīng)用在總數(shù)穩(wěn)定的預(yù)算項(xiàng)目中；彈性預(yù)算。彈性預(yù)算又被稱之為變動(dòng)預(yù)算。其是根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)總量、成本以及利潤這三者之間的聯(lián)系進(jìn)行預(yù)算設(shè)定，也可按照企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)量去進(jìn)行預(yù)算編制。彈性預(yù)算的方式一般適用于變動(dòng)成本；滾動(dòng)預(yù)算。滾動(dòng)預(yù)算也被稱之為永續(xù)預(yù)算。其一般會(huì)被應(yīng)用在季度編制中，如銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算等；零績預(yù)算。此種預(yù)算方法中，預(yù)算開支會(huì)將零做主要依據(jù)，并會(huì)全面的審核預(yù)算各項(xiàng)目開支的總額大小和收入可操作性，開支是否合理等，在此基礎(chǔ)上得到最后收支水平的預(yù)算。零基預(yù)算一般會(huì)被使用編定基點(diǎn)不穩(wěn)定項(xiàng)目或是偶爾發(fā)生的項(xiàng)目當(dāng)中；概率運(yùn)算。此種運(yùn)算方式可以看作是改進(jìn)版的彈性預(yù)算，概率運(yùn)算方法可以很好的降低不確定因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)之上保持了其原有估算概率的實(shí)質(zhì)，根據(jù)可出現(xiàn)的最大或最小值來進(jìn)行期望值的計(jì)算。常見的全面預(yù)算編制方法有以上幾種，但這幾種方法都有其各自的優(yōu)點(diǎn)與不足，所以在實(shí)際應(yīng)用的過程中要充分考慮企業(yè)的實(shí)際情況，也可有機(jī)同時(shí)結(jié)合幾種方式[4]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理的重要性

（一）可使房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范圍得以拓展

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用會(huì)涉及到比較廣泛的內(nèi)容，如財(cái)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算等。而且要求管理者也要參與到預(yù)算管理的監(jiān)督與控制中，各部門負(fù)責(zé)人也要參與到全面預(yù)算管理中，只有這樣才能使預(yù)算管理實(shí)效得性以保障。因此說全面預(yù)算管理工作的推行，可使企業(yè)全體人員都參與其中，進(jìn)一步拓展預(yù)算管理的范圍[5]。

（二）有利于公司收支管理的強(qiáng)化

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中會(huì)涉及到大量資金流動(dòng)，且其經(jīng)營項(xiàng)目建設(shè)周期較長，相對于其他企業(yè)來講資金回籠速度較慢。而這些問題都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法自由的控制資金。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，銀行貸款資金也無法很好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，所以必須要對收支情況進(jìn)行控制，才能進(jìn)一步提升企業(yè)資金利用率，而這也是全面預(yù)算管理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)全面預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)收支管理的強(qiáng)化。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的增強(qiáng)

近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭異常激烈，而企業(yè)只有不斷對自身管理能力進(jìn)行提升，更好的對抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具備較強(qiáng)的盈利能力，才能在激烈競爭的市場中占有一席之地。而全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，可實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)支出成本的有效控制，幫助企業(yè)獲得更高的利潤空間；全面預(yù)算管理模式下，企業(yè)需要對內(nèi)部與外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查與分析，并通過科學(xué)的分析和預(yù)測，對自身可能發(fā)生或面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行明確，為經(jīng)營者進(jìn)行決策提供依據(jù)，而這就在很大程度上降低了企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率。此外，全面預(yù)算與財(cái)會(huì)之間的關(guān)系也非常密切，通過與財(cái)務(wù)部門的配合和協(xié)調(diào)，可使各部門之間加強(qiáng)溝通和交流，確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作能順利開展，調(diào)動(dòng)員工積極能動(dòng)性，使其能將自身的最大價(jià)值在崗位中發(fā)揮出來，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)一體化發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)核心競爭力的提升[6]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)存問題

（一）缺乏對全面預(yù)算管理的正確認(rèn)知

在一些發(fā)達(dá)國家全面預(yù)算管理模式推行很久，但其在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用正處于初始探索階段，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性。雖然也有一些企業(yè)會(huì)積極開展全面預(yù)算管理，但在具體策略方面存在一些認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。一些房地產(chǎn)企業(yè)并未認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要作用，也沒有將其放在與戰(zhàn)略發(fā)展同等的地位上。全面預(yù)算管理工作會(huì)直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營方向，但一些管理者對于這一問題并不重視，而只是簡單地將其劃分為財(cái)務(wù)管理一大流程，在具體實(shí)施過程中較為敷衍，導(dǎo)致全面預(yù)算這一管理職不能最大程度的發(fā)揮自身作用，阻礙了企業(yè)的發(fā)展[7]。

（二）預(yù)算管理制度有待科學(xué)化

因房地產(chǎn)行業(yè)管理不夠規(guī)范化，所以企業(yè)在全面預(yù)算管理工作的開展過程中也難以實(shí)現(xiàn)對預(yù)算管理的規(guī)范性管理。目前大多數(shù)企業(yè)比較重視預(yù)算編制結(jié)果，但對細(xì)化預(yù)算或具體預(yù)算卻較為忽視；部分房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中會(huì)將重心放在經(jīng)濟(jì)利益提升上，但對于自身在發(fā)展中存在的問題去并不重視，在戰(zhàn)略目標(biāo)制定時(shí)不能很好的符合企業(yè)現(xiàn)狀，往往會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)制定過高或高低的問題，還有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理制度的制定過程中，并未對自身的實(shí)際情況具體進(jìn)行考量。而這些問題的存在都會(huì)在很大程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度制定，因缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理支撐，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理時(shí)無法將全面預(yù)算管理作用充分發(fā)揮出來[8]。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完整預(yù)算管理組織

房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工都要共同參與到全面預(yù)算管理工作中，但目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作的開展時(shí)主要參與者為財(cái)務(wù)部門，其他部門的人員認(rèn)為全面預(yù)算管理并不屬于自身工作范圍之內(nèi)，使得企業(yè)上下并沒有共同參與到全面預(yù)算管理工作中。而這就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門在分析預(yù)算時(shí)只能從財(cái)務(wù)角度開展工作，對以往財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息進(jìn)行分析及預(yù)算，這種單一的預(yù)算分析方法就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算管理缺失完整性和全面性，無法保障全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行和落實(shí)[9]。

（四）全面預(yù)算管理內(nèi)容不夠全面

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈化，因此很多企業(yè)在全面預(yù)算管理中，對于各項(xiàng)數(shù)據(jù)的設(shè)定也越來越重視，以期能使企業(yè)有更明確的發(fā)展方向。但房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中會(huì)將重心放在發(fā)展成效上，忽視預(yù)算內(nèi)容的可行性，因此在制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)不能很好地符合企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)。制定的預(yù)算往往會(huì)更傾向于可流動(dòng)性資金以及年度預(yù)算，但卻較為忽視企業(yè)在業(yè)務(wù)交流、員工福利以及銷售方面的預(yù)算，使得總體預(yù)算與預(yù)算目標(biāo)之間存在著較大的差距，因此不能將企業(yè)預(yù)算管理的作用充分發(fā)揮出來[10]。

（五）執(zhí)行力度有待加強(qiáng)，考核機(jī)制不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中除了要科學(xué)合理的進(jìn)行預(yù)算編制，還要確保預(yù)算方案能在實(shí)際工作中落實(shí)下去。但就目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著重預(yù)算編制、輕執(zhí)行的問題。如在全面預(yù)算管理過程中，企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了費(fèi)用超支的問題，但相關(guān)工卻并沒有及時(shí)的調(diào)整原有的工作模式，也未對出現(xiàn)超支的原因進(jìn)行分析。當(dāng)預(yù)算有結(jié)余時(shí)，也未充分的對其進(jìn)行利用，不能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資金的高效利用。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在著全面預(yù)算管理考核不合理的問題。其在預(yù)算管理中側(cè)重于考核結(jié)果，但對評估及執(zhí)行過程卻較為忽視。而之所以會(huì)出現(xiàn)這些問題，是因?yàn)榻Y(jié)果能通過量化指標(biāo)來體現(xiàn)，但過程是組織能力的一種體現(xiàn)，因此很多企業(yè)就會(huì)忽視評估過程，導(dǎo)致工無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理出現(xiàn)的問題，全面預(yù)算管理水平也無法得以提升[11]。

（六）預(yù)算與核算工作相分離

從理論上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)應(yīng)是會(huì)計(jì)核算中得出實(shí)際執(zhí)行的數(shù)據(jù)，但事實(shí)上，預(yù)算編制屬于財(cái)務(wù)分析范疇之內(nèi)，而日常核算屬于會(huì)計(jì)核算范疇，在操作的過程中是由不同人員來完成的，因此編制方法上會(huì)存在較大的差異性，而這就會(huì)導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)無法將預(yù)算執(zhí)行情況更好地反映出來。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的有效策略

（一）正確認(rèn)知全面預(yù)算，增強(qiáng)平安員工的全面預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)想要將全面預(yù)算管理工作的作用充分發(fā)揮出來，就必須要先對其有一個(gè)正確的認(rèn)知。全面預(yù)算管理當(dāng)中強(qiáng)調(diào)的是全面，因此全體員工必須要對其管理方法及優(yōu)勢有所了解，全面預(yù)算管理方法應(yīng)當(dāng)覆蓋全部門和全體員工。只有對全面預(yù)算管理模式有正確的認(rèn)識(shí)，才能確保房地產(chǎn)的管理層級、員工都能參與到其中，共同完成預(yù)算目標(biāo)，構(gòu)建起全面的預(yù)算管理體系。

其次，企業(yè)也要加強(qiáng)對全面預(yù)算管理工作的宣傳，使全體員工都能具備較強(qiáng)的全面預(yù)算管理意識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員及財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)對全面預(yù)算管理工作的宣傳，可組織全體員工進(jìn)行學(xué)習(xí)，召開相關(guān)會(huì)議，使員工能深入了解全面預(yù)算方法。與此同時(shí)還要組織全體人員系統(tǒng)的對相關(guān)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，建立相應(yīng)的考核機(jī)制，將考核結(jié)果與員工的薪資福利進(jìn)行聯(lián)系，激勵(lì)員工積極投入到全面預(yù)算管理模式學(xué)習(xí)中[12]。

（二）對相關(guān)管理制度與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行健全和完善

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作的過程中，還要對自身業(yè)績考核制度不斷進(jìn)行完善，確保全面預(yù)算管理工作能切實(shí)落實(shí)下去，提升預(yù)算編制的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)規(guī)劃、施工方案制定、銷售方案制定，運(yùn)營及資金平衡等多項(xiàng)內(nèi)容的管理過程中，都必須要做到全面執(zhí)行與落實(shí)。因此說企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)一步完善和健全原有的全面預(yù)算管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，與同時(shí)還要將相關(guān)考核制度切實(shí)落實(shí)下去。若在執(zhí)行全面預(yù)算管理工作的過程中出現(xiàn)較大差異，就必須要按照相關(guān)規(guī)章制度綜合性分析與評價(jià)具體執(zhí)行結(jié)果。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好對內(nèi)部全面預(yù)算管理的全面保障工作，有效的管理與控制預(yù)算編制，執(zhí)行及監(jiān)控全過程。

（三）加強(qiáng)外部環(huán)境與全面預(yù)算管理之間的聯(lián)系

外部環(huán)境會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境會(huì)不斷發(fā)生變化，其外部環(huán)境處于不斷變化當(dāng)中，因此全面預(yù)算過程制定時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一定要重點(diǎn)考量外部環(huán)境，只有這樣才能進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的管理工作，并使自身出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的幾率降低到最小，進(jìn)而獲得更高的利潤空間。近年來我國政府針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)了很多新的政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境劇烈變化，在很大程度上影響到企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。在此背景下，企業(yè)必須要加強(qiáng)自身與外部之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上開展全面預(yù)算管理工作，使企業(yè)的核心競爭力得到增強(qiáng)，在劇烈變化的外部市場環(huán)境中獲得健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）全面做好預(yù)算評估與分析工作

想要確保全面預(yù)算工作順利開展，就必須要高度重視預(yù)算編制工作。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制時(shí)一定要對自身經(jīng)營情況、同行內(nèi)部競爭情況、市場情況等進(jìn)行了解，只要對市場發(fā)展?fàn)顩r全面進(jìn)行掌握，了解市場新動(dòng)態(tài)，細(xì)致分析自身經(jīng)營，才能使預(yù)算編制更加符合企業(yè)的實(shí)際情況。對同行內(nèi)部的競爭情況進(jìn)行明確的目的，是為了對自身在發(fā)展中的優(yōu)勢與不足進(jìn)行明確，能在預(yù)算編制時(shí)揚(yáng)長補(bǔ)短，積極學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀之處，提升自身的預(yù)算編制能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制時(shí)還要對市場動(dòng)態(tài)變化充分進(jìn)行考慮，靈活選擇運(yùn)算方式，避免固定單一的選擇某一種預(yù)算方法，導(dǎo)致企業(yè)無法有效應(yīng)對突發(fā)性的市場風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)算編制周期要盡量縮短，在預(yù)算編制時(shí)可以季度為周期，并要靈活選擇編制工作方式，充分考慮可能發(fā)生的市場風(fēng)險(xiǎn)，并在其中納入