房地產(chǎn)成本管控60問（第一部分：決策階段+設計階段）

房地產(chǎn)成本管控60問（第一部分：決策階段+設計階段）針對房地產(chǎn)行業(yè)全過程成本管控，提煉出60個問題及解答，分策劃階段、設計階段、招采階段、合約簽訂階段、施工階段、結(jié)算階段共六個階段予以展示。本文為第一部分。問題1：房地產(chǎn)項目投資估算的階段性劃分？答:地產(chǎn)行業(yè)一般是編制各階段的目標成本（類似估算、概算）。標桿房企一般會編制土地版、啟動版、定位版、方案版、擴初版和施工圖版。其中定位版、方案版和擴初版較為關(guān)鍵，通常將這3個版本稱為目標成本的V1、V2、V3版。進行成本精細化管理的企業(yè)往往將3個版本的成本測算與控制的要點鎖死。1、土地版的目標成本：根據(jù)類似產(chǎn)品在拿地前進行前期策劃管理，新業(yè)態(tài)前期會有顧問公司參與，根據(jù)方案圖進行投資估算作為依據(jù)。同類型項目，如產(chǎn)品測算已經(jīng)成熟，可將老項目的動態(tài)成本進行微調(diào)則可完成成本控制。項目投資需要保證一定比例的稅后利潤率，利潤率根據(jù)地區(qū)不同而存在區(qū)別。2、啟動版目標成本：投資部門牽頭進行該版本投資估算。拿地后，建立項目團隊，接力進一步完善方案，對產(chǎn)品、售價、成本、投資回報率進行調(diào)整，進一步明確項目的定位及業(yè)態(tài)。3、營銷定位板目標成本（目標成本V1）：營銷部門牽頭，設計進一步深入，針對市場、客戶、周邊競品進行調(diào)研分析。結(jié)合營銷定位報告，對多方案的組合進行成本匡算，并對路網(wǎng)設置、停車設置、場地標高、公建配套等進行測算，最終找出盈利最大化的產(chǎn)品組合。并形成下步設計工作的限額控制目標。主要依據(jù)：l項目地塊紅線內(nèi)外情況，政府規(guī)劃要點等信息；l客戶品類、產(chǎn)品類型、面積指標、戶型配比，預期售價等信息；l區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價格水平；l結(jié)算類似項目的含量及造價數(shù)據(jù)；l項目風格及主題重大技術(shù)解決方案；l成本配置標準化規(guī)劃體系。4、規(guī)劃設計階段目標成本（目標成本V2）：限額設計是關(guān)鍵。重點對建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建筑節(jié)能方案等形成標準化的管控。利用單價指標、含量指標、百分比指標等可控方式進行合理拆分，總部據(jù)此與項目公司簽訂《目標成本控制責任書》，并以此指導設計、招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用使用與管理，以及對項目公司進行考核。編制依據(jù)：l項目定位階段目標成本測算表；l現(xiàn)場地塊地質(zhì)條件及地基詳勘報告等補充資料；l經(jīng)政府審批的規(guī)劃設計指標及規(guī)劃設計方案；l政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)收費標準；l財務提供的行政費用，資本化利息及期間費用；l以往類似項目的造價指標和項目所在地的市場價格信息；5、擴大初步設計階段目標成本（目標成本V3）：強調(diào)客戶體驗、客戶價值的彰顯。需要明確客戶價值排序與成本額度分配，排好優(yōu)先次序，達成營銷、設計與成本的平衡。管控的重點是基礎(chǔ)類型、材料規(guī)格、構(gòu)件尺寸、主要設備選型。編制依據(jù)：l結(jié)構(gòu)初步設計；l安裝初步設計；l景觀初步設計；l精裝修初步設計。6、施工圖版的目標成本：根據(jù)確認的施工圖紙修訂補充擴初版目標成本，形成施工圖版目標成本。上述目標成本的編制反映在不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品、或產(chǎn)品的標準化程度不同，在執(zhí)行時會有部分調(diào)整，但大體的思路是相同的。問題2：投資估算費用構(gòu)成主要包括哪些內(nèi)容？答：現(xiàn)代房企開發(fā)成本一般包括土地費、前期費、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)費、園林綠化費、社區(qū)配套費、開發(fā)間接費、期間費用等8類費用。其中：（1）土地費用，受土地市場影響等，不作為標準成本要求。（2）前期費用，主要包括策劃費用、勘察設計費、報批報建費、三通一平費、臨時設施費，價格相對穩(wěn)定，一般會按單方造價指標作為標準成本控制上限。（3）主體建安工程費，包括：土石方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室內(nèi)設備供應及安裝、戶內(nèi)精裝修費用。主體建安工程費標準成本由建造標準、單方造價指標、單方含量指標等組成。（4）社區(qū)管網(wǎng)工程費，包括：紅線范圍內(nèi)室外給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設備，智能化系統(tǒng)工程建設費用及各系統(tǒng)與市政配套管網(wǎng)接駁工程費用。社區(qū)管理網(wǎng)工程費標準成本由建造標準、單方造價指標等組成。（5）園林環(huán)境工程費，包括：綠化工程費、建筑小品、道路廣場建造費、圍墻大門建造費、室外照明等費用。園林環(huán)境工程費標準成本由建造標準、單方造價指標、軟硬景控制比等組成。（6）配套設施費，包括：無產(chǎn)權(quán)、處置權(quán)或收益權(quán)的地下車庫、地下車庫（帶人防）、設備用房、垃圾廠站、警衛(wèi)室等配套設施類型。配套設施費標準成本由建造標準、單方造價指標、單方含量指標等組成。（7）開發(fā)間接費，包括工程管理費、營銷設施建造費、物業(yè)管理后期完善費、不可預見費，其中：工程管理費，包括：工程監(jiān)理費、招標代理費、造價咨詢服務費等。價格相對穩(wěn)定，一般會按單方造價指標作為標準成本控制上限。營銷設施建造費，包括：樣板間設計費、精裝修及家具配飾費用在內(nèi)，受銷售策略影響，一般不做標準成本要求。物業(yè)管理后期完善費，不做標準成本要求。不可預見費，可不做標準成本要求。（8）期間費用，包括：管理費用、銷售費用、財務費用，不作標準成本要求。各地產(chǎn)公司在內(nèi)容表達上略有不同，部分房企編制標準化目標成本，作為指導、審批各項目的目標成本的依據(jù)。例二：問題3：目標成本的數(shù)據(jù)來源，如何應用，準確性如何？答：三個主要的來源：1）集團內(nèi)已有成熟產(chǎn)品類型的，通常采用本集團內(nèi)同類型項目，將老項目的動態(tài)成本微調(diào)進行則可完成成本控制。；2）是其他標桿房企同類項目在當?shù)仡愃频脑靸r指標；3）非標準項，如地標型建筑等未涉足的項目類型，則會聘請顧問公司采集類似規(guī)模、定位等項目的數(shù)據(jù)進行參考。標桿房企會對標準化程度比較高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)編制標準目標成本。標準目標成本是指當企業(yè)有了多個項目的成本數(shù)據(jù)庫積累后，通過對歷史數(shù)據(jù)進行整理、分析，并結(jié)合當前市場價格水平制定的符合該企業(yè)開發(fā)項目實際情況的標準成本指標。一般每1-2年更新一次。標準成本指標主要包括“建造標準、”“單方造價指標”、“單方含量指標”等。其中“單方含量指標”和“單方造價指標”是指導目標成本測算及限額設計的重要指標，原則上，目標成本測算及限額設計指標均不得超過標準成本要求，超過時需說明原因。問題4：建設方案比選時經(jīng)濟分析的方法和依據(jù)？答：仍遵循《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》開展經(jīng)濟評價，采用多方案對比，備選方案為2-3個。主要經(jīng)濟評價指標為IRR內(nèi)部收益率、成本利潤率、稅后利潤率。與《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》思路、方法基本相同。問題5：造價管理在方案策劃階段主要工作還有哪些，如何實施？答：主要是開展兩個方面的策劃?！绊椖坎邉潯焙汀爱a(chǎn)品策劃”。1、項目策劃：以收益最大化視角進行總圖策劃；從項目整體布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合等實現(xiàn)項目成本的首輪不均衡分配。如下圖例：2、產(chǎn)品策劃：針對不同業(yè)態(tài)有成本規(guī)劃體系的編制，以客戶感知和不同品類客戶需求為邏輯主線，進行產(chǎn)品設計和部品配置等決策工作，從而將建造成本合理、有效分配的管理方法。基于敏感性成本、功能性成本、結(jié)構(gòu)性成本的產(chǎn)品角度的二次不均衡分配,實現(xiàn)用更少的成本，獲得更好的產(chǎn)品體驗。具體成本指標如下：A、結(jié)構(gòu)性成本：指對承受各種荷載、起骨架作用的空間體系（如樁基、基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻等）所投入的成本。這部分不太受業(yè)主關(guān)注，但屬于建筑物的必備要素，需要對其（如鋼筋含量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、外立面造型等）指標進行控制。B、敏感性成本：指某些成本參數(shù)的小幅度變化可導致經(jīng)濟效果指標的較大變化。就是相對投入較少、成本回報較高、最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程、體驗示范區(qū)等。C、功能性成本：分基本功能和附加功能?；竟δ苁菍崿F(xiàn)項目用途必不可少；附加功能是基本功能之外的其他功能。上述成本控制的原則是：a、嚴控“結(jié)構(gòu)性成本”:樁基、基礎(chǔ)、柱、墻、梁、板等分項工程指標;b、投入“敏感性成本”:園林綠化、門窗、外立面、入戶大堂、智能化等工程;c、合理分配“功能性成本”，功能配備合理、實現(xiàn)必要功能，減少不必要功能。問題6：投資估算如何與設計方案銜接？答：主要通過以下兩個步驟：（1）先進行項目策劃。強調(diào)貨值最大化。通過四大設計方案成本控制：產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案、場地標高方案的管控；（2）其次進行產(chǎn)品策劃：確定單價指標、含量指標、百分比指標，然后據(jù)此進行限額設計。針對建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、景觀方案、地下室方案、建筑節(jié)能方案等實現(xiàn)標準化的管控。（3）最后依據(jù)客戶體驗調(diào)整。在擴初設計階段，盡量站在客戶視角去做產(chǎn)品、重點投入——敏感性成本。問題7：本階段與咨詢公司的合作方式，質(zhì)量如何？答：目前地產(chǎn)領(lǐng)域的造價咨詢開展的仍然是算量、計價的業(yè)務為主，在目標成本編制、與設計的協(xié)同等方面的服務能力有限，加之這些內(nèi)容多數(shù)是房地產(chǎn)公司的核心關(guān)切內(nèi)容，多數(shù)為自己完成。咨詢公司在目標成本編制及設計協(xié)同方面的配合工作更多的傾向于“校核”作用，即：根據(jù)初步設計圖紙測算各類關(guān)鍵指標是否滿足要求、是否控制在限額之內(nèi)，如：主體結(jié)構(gòu)鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等、軟硬景比例、停車位等。相對住宅項目來說，商業(yè)項目需要造價咨詢單位配合完成目標成本編制、合約規(guī)劃的情況更多一些。部分地產(chǎn)企業(yè)中，在前期均嘗試與港企合作，進一步充分了解其合同及項目管理模式，但隨著地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)能力及成本管理能力進一步完善，目前更多的是傾向于選擇國內(nèi)的咨詢企業(yè)合作。但合作的深度僅限于協(xié)助業(yè)主的成本管理人員進行成本測算工作，無法介入到前期可研及方案階段的工作中。在無類似經(jīng)驗的項目中，地產(chǎn)企業(yè)往往會考慮港資咨詢公司啟動較早、經(jīng)驗較為完善而與其合作，但盡管支付了全過程的經(jīng)費，其關(guān)鍵需求是從該企業(yè)找相關(guān)類型的數(shù)據(jù)進行比對。而國內(nèi)的咨詢企業(yè)被認為不具備數(shù)據(jù)積累及成熟的數(shù)據(jù)分析能力，從而合作的機會較少。問題8：地產(chǎn)企業(yè)有無內(nèi)部的企業(yè)定額？答：標桿房企已經(jīng)建立了內(nèi)部的造價指標庫，甚至編制標準目標成本，用于指導后續(xù)的項目目標成本編制與審批。某種意義上來說，標準目標成本已經(jīng)有些類似于房企自身企業(yè)定額。在具體項目目標成本審批時，借助中介結(jié)構(gòu)，或自身的人脈積累，收集外部數(shù)據(jù)進行對標，以便使自身確定的項目目標成本更貼近于市場。招標過程中，對回標價格的進行統(tǒng)計分析，可以作為后續(xù)標底及評標的依據(jù)，亦可作為新項目目標成本編制的參考依據(jù)。二、設計階段問題9：如何開展限額設計？答：限額設計工作程序：1）各項目均需成立設計成本工作小組；2）設計合同或任務書中明確提出限額設計指標及標準化做法，限額設計指標需符合標準成本及目標成本要求；主體結(jié)構(gòu)工程限額設計指標一般包括鋼筋單方含量、砼單方含量、層高、墻地比、窗地比、停車效率等；精裝修工程限額設計指標一般為單方造價指標；園林綠化工程限額設計指標一般為軟硬景比例、單方造價指標等。3）待施工圖出具前，項目公司需組織對典型樓棟限額設計指標達標率進行復核，復核無誤后方可出具正式藍圖。當存在超標設計時，必須組織設計單位進行優(yōu)化，除特殊情況報備同意外，不得超標出具施工圖。問題10：如何進行設計評審？答：圖紙完成后，必須依據(jù)設計評審標準組織圖紙會審，全部符合后方可正式出圖；若存在不符合設計評審標準的事項必須提出解決方案，并逐一落實。圖紙評審通過，但后期又發(fā)生相關(guān)設計變更的，將對設計部門進行追責。問題11：清單計價模式和依據(jù)是什么？答：1）部分企業(yè)有自己的標準清單及企業(yè)定額，清單模式采用港式清單的做法，清單價格為全費用單價，清單工程量計算規(guī)則參考目前國標清單的計價規(guī)則，預算單價執(zhí)行企業(yè)定額定價，企業(yè)定額沒有的項目會參考