2011-2012年經(jīng)濟(jì)師《中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》全真預(yù)測(cè)試卷(7)-中大網(wǎng)校

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ǔ)助費(fèi)D.安置補(bǔ)償費(fèi)(39)按風(fēng)險(xiǎn)的來源，投資風(fēng)險(xiǎn)可分為（）。(40)下列選項(xiàng)中，屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中開發(fā)費(fèi)用的是（）。A.征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)B.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)中大網(wǎng)?！钤诰€○考試中心C.建筑安裝工程費(fèi)D.管理費(fèi)用(41)下列不屬于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中所享權(quán)利的是（）。A.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)B.遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)D.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)(42)業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)與若干具備相應(yīng)資質(zhì)、符合招標(biāo)條件的承包商，分別就承包工程的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，最終與其中某一家達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的招標(biāo)方式稱為（）。(43)大型、復(fù)雜而歷時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目應(yīng)適用（）。A.目標(biāo)型組織B.職能型組織C.項(xiàng)目型組織D.矩陣型組織(44)通常按照（）把城市分為南方城市和北方城市。A.地形地貌B.地理位置C.行政級(jí)別D.城市職能(45)收益年限有限年且其他因素不變的公式的假設(shè)前提是（）。①凈收益每年不變?yōu)锳②報(bào)酬率不等于零為Y③收益年限為有限年nA.①②B.②③C.①③D.①②③(46)關(guān)于投資各方現(xiàn)金流量表，理解有誤的是（）。A.投資各方現(xiàn)金流量表既適應(yīng)于內(nèi)資企業(yè)也適應(yīng)于外商投資企業(yè)B.投資各方現(xiàn)金流量表既適應(yīng)于合資企業(yè)也適應(yīng)于合伙企業(yè)C.表中的現(xiàn)金流入是指出資方因該項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)際獲得的各種收入D.編制該表的目的是考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力(47)制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率原則不包括（）。A.公平合理原則B.保證償付能力原則C.費(fèi)率浮動(dòng)原則D.促進(jìn)防災(zāi)防損原則(48)下列選項(xiàng)中，對(duì)利息與利率的理解錯(cuò)誤的是（）。(49)不屬于管理規(guī)約的主要內(nèi)容的為（）。A.業(yè)主的共同利益B.業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)C.業(yè)主所享有的權(quán)利D.違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任(50)中心商務(wù)區(qū)(CBD)的界定是中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)（）和中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)（）的區(qū)域。(51)委托人與代理人沒有直接的關(guān)系，委托人的協(xié)調(diào)工作量取決于具體采用的其他形式是屬于（）。A.獨(dú)家代理B.共同代理C.參與代理D.賣方代理(52)工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容不包括（）。(53)不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整分類的為（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)商狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整(54)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的一定百分比，且投資總額（）土地使用權(quán)出讓金。。A.包含B.不包含C.屬于D.不確定(55)以下不屬于城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別的是（）。A.人口職業(yè)構(gòu)成不同B.建設(shè)用地類型不同C.地形地貌差異D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同(56)下列不屬于房地產(chǎn)特性的是（）。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無二C.價(jià)值量大D.偏好性(57)前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)不包括（）。A.由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.過渡性C.期限性D.附終止條件的合同(58)相對(duì)于其他融資方式，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資優(yōu)點(diǎn)的是（）。(59)可變利率抵押貸款利率由（）與附加利率兩部分組成。A.貼現(xiàn)利率B.市場(chǎng)利率指標(biāo)C.存款基準(zhǔn)利率D.外匯存款利率(60)下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)的說法正確的是（）。A.15%以上業(yè)主提議時(shí)應(yīng)及時(shí)召開業(yè)主臨時(shí)會(huì)議B.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議10日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告C.推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)予參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議2日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見D.若是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會(huì)二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1)下列哪項(xiàng)屬于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)中的現(xiàn)金流人?（）A.租金收入B.自營收入C.固定資產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)增值E.經(jīng)營成本(2)下列關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件的表述，正確的是（）。A.滿足城市規(guī)劃管理和土地管理部門的要求B.土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人C.領(lǐng)有國有土地使用證D.具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明E.依法同土地管理部門補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金(3)下列選項(xiàng)中對(duì)投資的理解正確的是（）。A.投資是投資者進(jìn)行的有意識(shí)的活動(dòng)B.收益是投資活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)C.投資的主體可以是企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人，也可以是政府部門、機(jī)構(gòu)D.投資必然獲得一定的收益E.投資活動(dòng)是一種“現(xiàn)在的投入”與“未來的收益”的交換(4)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.開發(fā)費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)E.管理費(fèi)用(5)房地產(chǎn)銷售的直接渠道的優(yōu)點(diǎn)有（）。A.有利于銷售業(yè)績(jī)的提升B.避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為C.有利于較快調(diào)整銷售策略D.有利于集聚企業(yè)人力、物力、財(cái)力E.便于直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)(6)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有（）的特點(diǎn)。A.科學(xué)性B.實(shí)用性C.實(shí)踐性D.時(shí)效性E.經(jīng)濟(jì)性(7)下列屬于20世紀(jì)90年代發(fā)達(dá)國家郊區(qū)化特點(diǎn)的是（）。A.就業(yè)崗位增加，郊區(qū)增加B.中心市區(qū)人口減少，郊區(qū)人口迅速增長(zhǎng)C.郊區(qū)新城與中心市區(qū)的共生關(guān)系越來越不緊密D.中心市區(qū)減少E.邊緣新城的形成(8)以下關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件，正確的是（）。A.征收只能以發(fā)展公共利益、提升公共福祉為目的B.征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序C.政府須對(duì)被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)其損失予以公正補(bǔ)償D.征收必須是因緊急需要E.禁止以商業(yè)用途為目的的征收(9)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。(10)征收與征用的共同點(diǎn)在于（）。A.兩者的所有權(quán)都不轉(zhuǎn)移B.兩者適用條件相同C.兩者都具有強(qiáng)制性D.兩者都具有補(bǔ)償性E.兩者的適用對(duì)象相同(11)可作為出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的是（）。(12)運(yùn)用市場(chǎng)估價(jià)的一般步驟包括（）。A.搜集交易實(shí)例B.選取可比實(shí)例C.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理D.求取比準(zhǔn)價(jià)格E.對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正(13)抵押貸款利率由（）組成A.資金的投資收益B.抵押物本身價(jià)值C.費(fèi)用☆中大網(wǎng)校-在線☆考試中心TD.承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)E.抵押率(14)市場(chǎng)預(yù)測(cè)定量分析方法包括（）。A.時(shí)間序列預(yù)測(cè)法B.空間意圖預(yù)測(cè)法C.回歸分析預(yù)測(cè)法D.市場(chǎng)因子推演法E.價(jià)格分析預(yù)測(cè)法(15)具體來說，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案類型主要有以下哪幾種?（）A.互補(bǔ)方案B.混合方案C.獨(dú)立方案中大網(wǎng)校♂在線○考試中心♂D.互斥方案E.混合一互斥方案(16)美國住房抵押市場(chǎng)上利率調(diào)整周期，普遍存在的有（）。A.1年B.6個(gè)月C.3年ε中大網(wǎng)校ε在線^*^考試中心εD.5年E.10年(17)征收與征用的主要區(qū)別有（）。(18)房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成有（）。(19)下列可以采取授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)是（）。A.縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)B.省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)C.國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)D.外資企業(yè)E.中外合資企業(yè)(20)以下屬于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般步驟的是（）。A.調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況B.選擇最佳的開發(fā)利用方式C.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值中大網(wǎng)校♂在線○考試中心♂D.預(yù)測(cè)開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤E.估算開發(fā)資本回收期三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：(2)該城市屬于（）。(3)城鎮(zhèn)土地使用稅的基本特點(diǎn)為（）。(4)關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的說法，正確的是（）。(5)稅收的特征不包括（）。(6)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：小明看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景，準(zhǔn)備與其好友合作成立一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。{TS}關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的說法錯(cuò)誤的是（）。A.具有獨(dú)立地企業(yè)法人地位B.屬于服務(wù)型企業(yè)Ψ中大網(wǎng)校>在線Ψ考試中心ΨC.具有一定的公共管理性質(zhì)的職能D.相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的注冊(cè)資本為人民幣（）。A.1000萬元以上B.500萬元以上C.300萬元以上^^中大網(wǎng)校^在線-考試中心^D.50萬元以上(8)物業(yè)基本情況包括（）。A.公司簡(jiǎn)介B.公司法人地位及法定代表人證明C.投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料D.公司章程(9)注冊(cè)資本為500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；物業(yè)管理人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)。以上條件描述的是（）的條件。A.一級(jí)資質(zhì)企業(yè)B.二級(jí)資質(zhì)企業(yè)※中大網(wǎng)?！诰€-考試中心※C.三級(jí)資質(zhì)企業(yè)D.四級(jí)資質(zhì)企業(yè)(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）天內(nèi)，須持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A.15B.20☆中大網(wǎng)校-在線☆考試中心TC.25D.30(11)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：(12)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有（）。(13)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點(diǎn)。(14)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特征有（）。(15)房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃流程及內(nèi)容有（）。(16)根據(jù)下列材料，請(qǐng)回答{TSE}題：(17)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑主要有（）。(18)運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的()。(19)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要采用最新的調(diào)查資料，因?yàn)橹挥凶钚碌恼{(diào)查資料才能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況。這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有（）。(20)房屋租賃合同采用（）的印花稅稅率。答案和解析一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)(1):A建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承)。(2):D房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者有可能獲巨額利潤，也有可能損失慘重，市場(chǎng)分析的目的就是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并極可能通過及時(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，來爭(zhēng)取最大的盈利機(jī)會(huì)。(3):B土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%=扣除項(xiàng)目金額×5%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%=扣除項(xiàng)目金額×15%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額2000A的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%=扣除項(xiàng)目金額×35%。(4):ABD選項(xiàng)分類方法不存在，獨(dú)家代理、共同代理、參與代理是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同而劃分的。(5):D房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)當(dāng)采取書面形式。書面報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告可以采用表格式報(bào)告。(6):D建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點(diǎn)；建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。(7):C專家意見法又稱專家調(diào)查法、德爾菲法。(8):C公司債券按其發(fā)行是否公開進(jìn)行，有公募和私募兩種；按其發(fā)行是否委托證券發(fā)行中介機(jī)構(gòu)，有直接發(fā)行與間接發(fā)行兩種。故選C。(9):C房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的是指作為保險(xiǎn)對(duì)象的房屋財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益或者人的壽命和身體，它是確定保險(xiǎn)關(guān)系和保險(xiǎn)責(zé)任的依據(jù)。故選C。(10):C在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。(11):B投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力是編制項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表的目的。(12):D用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。(13):B招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。(14):B房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，一般來說不存在建設(shè)期，只存在經(jīng)營期和持有期，但購買處于預(yù)售階段期房的除外。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，對(duì)投資者來說屬于短斯投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期；經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營期。(15):D需求導(dǎo)向定價(jià)法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是體現(xiàn)市場(chǎng)營銷觀念的一種定價(jià)方法。這種方法的理論基礎(chǔ)是效用理論。(16):C房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。(17):D估價(jià)中，為了便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。(18):A凡成本總額在一定時(shí)期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本稱為固定成本。但單位產(chǎn)品中固定成本與產(chǎn)量的增減成反比例變動(dòng)。(19):D物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征主要有：(1)物業(yè)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人；(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)；(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。(20):B略(21):D房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”；是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)；是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告。(22):A信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：(1)公開、公平進(jìn)行；(2)有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施；(3)委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人；(4)維護(hù)委托人和受益人的最大利益；(5)不得損害國家利益和社會(huì)公共利益。(23):D招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。(24):B業(yè)主的權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，但主要是通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)的。(25):B在杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論中，農(nóng)業(yè)經(jīng)營者獲取最大利潤(P)是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用(T)決定的，因而排除D。而從其假設(shè)前提分析，“孤立國，，在一定時(shí)期內(nèi)，同種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格是相同的，且各地發(fā)展的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件也完全相同，因此，可以排除AC。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的意義是通過合理布局把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，從而將利潤增至最大。(26):B相對(duì)于其他融資方式，房地產(chǎn)開發(fā)投資有如下優(yōu)點(diǎn)：(1)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金；(2)促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益；(3)降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本；(4)降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。(27):C資金的時(shí)閩價(jià)值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于：(1)投資收益，這也是生產(chǎn)的本質(zhì)和投資的目的；(2)通貨膨脹；(3)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，一般說來，未來的預(yù)期收入具有不確定性，時(shí)間越長(zhǎng)，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)間的增加而增加。而政治風(fēng)險(xiǎn)與資金的時(shí)間價(jià)值無關(guān)。(28):D房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的步驟：招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作、發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)函、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查、發(fā)售招標(biāo)文件、開標(biāo)評(píng)標(biāo)和售標(biāo)、簽訂工程承包合同。(29):C代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行租售準(zhǔn)備這一階段就是對(duì)銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。(30):C國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。(31):B貨幣安置是指一次性支付足夠安置補(bǔ)償費(fèi)，讓有一技之長(zhǎng)或者有一定的農(nóng)民自謀職業(yè)。(32):D土地征收在我國特指國家基于公共利益將集體所有的土地收歸國有，是土地在集體所有和國家所有之間的變動(dòng)，這說明土地只能為集體和國家所有。(33):D談判招標(biāo)也稱為議標(biāo)，是一種非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)與若干具備相應(yīng)資質(zhì)、符合招標(biāo)條件的承包商，分別就承包工程的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，最終與其中某一家達(dá)成協(xié)議，簽訂合同。(34):D對(duì)短期使用或者用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃的年限一般不超過5年。(35):C房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件通常包括：(1)估價(jià)委托書；(2)估價(jià)對(duì)象位置示意圖；(3)估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的圖片；(4)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明；(5)估價(jià)中引用的其他專用文件資料；(6)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(7)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)證書復(fù)印件。(36):A代理人應(yīng)當(dāng)以被代理人的名義實(shí)施民事行為。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托，在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，應(yīng)以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外開展活動(dòng)的。(37):D預(yù)測(cè)性調(diào)研是指通過搜集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。(38):D安置補(bǔ)償費(fèi)是指拆遷人支付的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使被征收人購買適住房以保障居住條件的，應(yīng)支付的安置補(bǔ)助費(fèi)用。(39):D按風(fēng)險(xiǎn)的來源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍，可分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn)；按是否有獲利機(jī)會(huì)，可分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。(40):D屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中開發(fā)費(fèi)用的主要有：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。(41):B業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見；(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(5)選舉業(yè)務(wù)委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。B項(xiàng)屬于業(yè)主的義務(wù)，符合題意，故本題選B。(42):D議標(biāo)也稱為談判招標(biāo)，是一種非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)與若干具備相應(yīng)資質(zhì)、符合招標(biāo)條件的承包商，分別就承包工程的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，最終與其中某一家達(dá)成協(xié)議，簽訂合同。(43):C在項(xiàng)目型組織中，工作成員是經(jīng)過搭配的。項(xiàng)目工作會(huì)運(yùn)用到大部分的組員，而項(xiàng)目經(jīng)理也有高度的獨(dú)立性。項(xiàng)目型組織適用于大型、復(fù)雜且歷時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目。(44):B將城市分為南方城市和北方城市，顯然是根據(jù)地理區(qū)位來進(jìn)行劃分的，ACD不符合常理。(45):D收益年限有限年且其他因素不變的公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益每年不變?yōu)锳；(2)報(bào)酬率不等于零為Y；(3)收益年限為有限年13。(46):D投資各方現(xiàn)金流量表既適應(yīng)于內(nèi)資企業(yè)，也適應(yīng)于外商投資企業(yè)；既適應(yīng)于合資企業(yè)，也適應(yīng)于合伙企業(yè)。故排除AB兩項(xiàng)。投資各方現(xiàn)金流量表的編制目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力，而不只是考察項(xiàng)目的自有資金。故本題選D。(47):C制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循以下原則：公平合理原則、保證償付能力原則、費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定原則、促進(jìn)防災(zāi)防損原則。故選C。(48):B通常用利息作為衡量資金時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度，用利率作為衡量資金時(shí)間價(jià)值的相對(duì)尺度。ACD三項(xiàng)均是對(duì)利息和利率的正確理解。(49):C管理規(guī)約的主要內(nèi)容有：業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。(50):A中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)一中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積；中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)一(中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積)×100%，把CBHI＞1，CBII>＞50%的區(qū)域界定為CBD。(51):C參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。參與代理人與授權(quán)的獨(dú)立代理人或共同代理人發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。委托人與參與代理人沒有直接的關(guān)系，委托人的協(xié)調(diào)工作量取決于具體采用的獨(dú)家代理或者共同代理的形式。(52):B工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系；根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間；按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。(53):C房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整。(54):B投資總額不包含土地使用權(quán)出讓金，目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利，以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。(55):C城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別主要在四個(gè)方面：一是城市是以非農(nóng)人口聚集為主要特征的居民點(diǎn)，在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村；二是人口數(shù)量、人口密度、建筑密度、容積率等都比鄉(xiāng)村大得多，在規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村；三是城市用地類型多樣復(fù)雜，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施比鄉(xiāng)村完備，在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村；四是城市一般是一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是工業(yè)、商業(yè)、交通、文化、教育等產(chǎn)業(yè)的集聚地，在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村。(56):D房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性。(57):C前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)包括：(1)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；(2)過渡性；(3)附終止條件的合同。(58):D相對(duì)于其他融資方式，房地產(chǎn)開發(fā)投資有如下優(yōu)點(diǎn)：(1)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金；(2)促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益；(3)降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本；(4)降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。(59):B可變利率抵押貸款利率由市場(chǎng)利率指標(biāo)與附加利率兩部分組成。市場(chǎng)利率指標(biāo)是指與可變利率抵押貸款利率掛鉤的某種市場(chǎng)利率指標(biāo)。(60):D20%以上業(yè)主提議時(shí)應(yīng)及時(shí)召開業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議l5日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1):A,B,D經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等方面。CE項(xiàng)屬于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出部分，故應(yīng)排除，本題選ABD。(2):B,C,D,EA項(xiàng)是錯(cuò)誤的，屬于國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序之一。(3):A,B,C,EABCE均是對(duì)投資概念的具體理解。在投資活動(dòng)中，收益與風(fēng)險(xiǎn)總是并存的，所以排除D選項(xiàng)。(4):A,B,C,D出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出包括土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、銷售稅費(fèi)。(5):B,C,E房地產(chǎn)銷售是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售難以匯集銷售方面的人才，難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢(shì)，在一定程度上影響銷售業(yè)績(jī)的提升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售，會(huì)分散企業(yè)人力、物力、財(cái)力，分散企業(yè)決策層精力，處理不當(dāng)會(huì)顧此失彼，開發(fā)和銷售都會(huì)受到影響。(6):B,C,D科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性是房地產(chǎn)調(diào)研應(yīng)遵循的原則，因而排除AE。(7):B,C,D,E隨著邊緣新城的形成，就業(yè)崗位數(shù)也隨之減少。故A項(xiàng)排除，選BCDE。(8):A,B,C,ED項(xiàng)是錯(cuò)誤的，“因緊急需要”是屬于征用的特征。(9):A,B,C,E選項(xiàng)ABCE均為業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的正確表述，應(yīng)選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，而不是執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。故D項(xiàng)排除。(10):C,D征收是國家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，兩者都具有強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。兩者的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同，征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用完后要返回財(cái)產(chǎn)；兩者的適用條件不同，征收在非緊急的狀態(tài)，國家為了共同利益的需要會(huì)采取，而征用一般適用于臨時(shí)性的緊急狀態(tài)；兩者的適用對(duì)象也不相同，征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。(11):A,B,C,D資本金利潤率是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的分析指標(biāo)。(12):A,B,C,D運(yùn)用市場(chǎng)估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟：(1)搜集交易實(shí)例；(2)選取可比實(shí)例；(3)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理；(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格。(13):A,C,D抵押貸款利率由資金的投資收益、費(fèi)用、承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)組成。(14):A,C,D不存在空間意圖預(yù)測(cè)法和價(jià)格分析預(yù)測(cè)法。(15):A,B,C,D房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案類型主要有：獨(dú)立方案、互斥方案、混合方案、互補(bǔ)方案、現(xiàn)金流量相關(guān)方案、組合一互斥方案。(16):A,B,C,D美國住房抵押市場(chǎng)上最為普遍的利率調(diào)整周期是1年，其次是6個(gè)月、3年與5年。(17):A,B,C,D兩者的前提條件不同，征收是為了公共利益的需要，征用是搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要；兩者的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同，征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用后要返回財(cái)產(chǎn)；兩者的適用對(duì)象也不相同，征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)；兩者的補(bǔ)償措施也有所不同，任何征收都要給予補(bǔ)償，而且必須依法補(bǔ)償，而征用是財(cái)產(chǎn)因此而毀損滅失時(shí)，應(yīng)對(duì)其征用前的實(shí)物狀態(tài)或價(jià)值狀態(tài)進(jìn)行復(fù)原。但兩者的實(shí)施主體都是國家。(18):A,B,C,D房地產(chǎn)投資是一種大資金流量的投資活動(dòng)，合理安排資金構(gòu)成，可使得投資者獲得較大的杠桿效益和經(jīng)濟(jì)效益。其投資的構(gòu)成分為：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財(cái)政資金。(19):B,C對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或者國家作價(jià)出資(入股)方式配備土地。(20):A,B,C,D假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：(1)調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；(2)選擇最佳的開發(fā)利用方式；(3)估算開發(fā)經(jīng)營期；(4)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；(5)預(yù)測(cè)開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤；(6)進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)(1):C城鎮(zhèn)土地使用稅按年征收、分期繳納，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=2000×25=50000(元)。(2):A城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)，稅額標(biāo)準(zhǔn)如下：大城市每平方米每年1.50-30.00元；中等城市每平方米每年1.20-24．00元；小城市每平方米0．90-18.00元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)每平方米每年0.60-12.00元。根據(jù)案例中“稅額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每年25元”可知，本題應(yīng)選A。(3):A,C,D城鎮(zhèn)土地使用稅具有下列基本特點(diǎn)：(1)屬于財(cái)產(chǎn)稅；(2)按年征收，分期繳納；(3)實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)；(4)大、中、小城市的稅額標(biāo)準(zhǔn)不同。(4):A,B,D城鎮(zhèn)土地使用稅屬于財(cái)產(chǎn)稅；屬于地方稅；屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收。(5):D稅收具有強(qiáng)制性、無償性、固定性的特征。(6):D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“產(chǎn)品”即為服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。(7):B物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的注冊(cè)資本為人民幣500萬元以上；二級(jí)資質(zhì)企業(yè)的注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上；三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的注冊(cè)資本為人民幣50萬元以上。故選B。(8):A,B,C物業(yè)基本情況包括以下內(nèi)容：(1)公司簡(jiǎn)介；(2)公司法人地位及法定代表人證明；(3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。(9):A一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件：注冊(cè)資本為500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；物業(yè)管理人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)。(10):D物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，須持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。(11):A,B,D在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化趨勢(shì)等內(nèi)容。(12):B,C,D法人代表經(jīng)歷不屬于依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。(13):A,B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有委托方協(xié)調(diào)工作量大、誰先代理成功誰取得傭金等特點(diǎn)。(14):A,C,D房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特征：地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場(chǎng)性、創(chuàng)新性、操作性、多樣性。(15):A,B,C房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的一般流程和內(nèi)容包括：(1)大勢(shì)把握，找出思路；(2)理念創(chuàng)新，明確定位；(3)策略設(shè)計(jì)，提出方案；(4)資源整合，形成平臺(tái)；(5)動(dòng)態(tài)顧問，跟蹤監(jiān)理。(16):D正常成交價(jià)格=3000/(1-0.06)=3191.49(元/平方米)。(17):A,B,C房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑主要有：交易雙方當(dāng)事人；促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；房地產(chǎn)開發(fā)商的各種租售廣告；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)人士；同行間的資料；準(zhǔn)交易資料；房地產(chǎn)交易會(huì)；各類二手資料。(18):D房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅要運(yùn)用科學(xué)的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，只有將調(diào)研成果運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等實(shí)踐中獲取效益才有意義。(19):B房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)效性原則要求采用最新的調(diào)查資料，因?yàn)橹挥凶钚碌恼{(diào)查資料才能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定市場(chǎng)經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。(20):A印花稅采用比例稅率和定額稅率。比例稅率有五檔，分別為1‰、0.5％0、0.3‰、0.05‰、0.03‰。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同和商品房銷售合同采用0.5‰的稅率。房屋租賃合同采用1‰的稅率。故選A。淺埋暗挖隧道工藝標(biāo)準(zhǔn)1.豎井1.1適用范圍：本章適用于淺埋暗挖隧道開挖的豎井由格柵鋼架、鋼筋網(wǎng)片、噴射混凝土聯(lián)合組成初期支護(hù)的施工及驗(yàn)收。1.2編制參考標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范《地下鐵道工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB50299-1999《鐵路隧道施工規(guī)范》TB10204-2002J163-20021.3術(shù)語（1）圈梁：豎井棚架支護(hù)底座的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。（2）豎井棚架：采用工字鋼等型鋼焊接成型的吊裝骨架，用于提升、倒運(yùn)豎井及隧道內(nèi)垃圾和各種材料的吊運(yùn)裝置。（3）格柵鋼架：用鋼筋或型鋼焊接加工而形成的架式支架。（4）噴射混凝土：利用壓縮空氣或其它動(dòng)力，將按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路輸送至噴頭處，以較高速度垂直射于受噴面，依賴噴射過程中水泥與骨料的連續(xù)撞擊，壓密而形成的一種混凝土。（5）干噴：將水泥和骨料干拌后送到噴嘴，在噴嘴的前端讓其與水合流的一種混凝土的施工方法。（6）濕噴：將水泥和骨料加水?dāng)嚢杈鶆蚝笾苯訃娚涞绞車娒嫔系囊环N混凝土施工方法。（7）初期支護(hù)：當(dāng)設(shè)計(jì)要求隧洞的永久支護(hù)分期完成時(shí)，隧洞開挖后及時(shí)施工的支護(hù)。（8）鋼支撐：采用工字鋼等型鋼焊接成型的支護(hù)鋼架，用于支撐初襯結(jié)構(gòu)的一種支護(hù)方式。1.4一般規(guī)定1.4.1豎井的斷面形式可采用矩形或圓形，當(dāng)?shù)刭|(zhì)情況較差時(shí)宜采用圓形。1.4.2豎井井口應(yīng)做鎖口圈梁，鎖口圈梁應(yīng)在井身掘進(jìn)前完成。1.4.3豎井應(yīng)設(shè)防雨棚，井口周圍應(yīng)設(shè)防汛墻和欄桿。1.4.4豎井應(yīng)安裝上下爬梯，爬梯應(yīng)牢固可靠，利于行走，不影響豎井施工和運(yùn)輸。1.4.5施工中豎井口、井底、絞車房和工作吊盤間均應(yīng)有聯(lián)系信號(hào)，必要時(shí)可設(shè)直通電話。1.5工藝流程（I）鎖口圈梁1.5.1圈梁施工前應(yīng)進(jìn)行復(fù)核量測(cè)，確定豎井準(zhǔn)確位置。1.5.2開挖圈梁時(shí)嚴(yán)禁擾動(dòng)圈梁底部土方，清出圈梁底后可直接澆注墊層混凝土.1.5.3墊層混凝土應(yīng)沿線路方向灌注，布灰應(yīng)均勻，其允許偏差為：＋5高程mm，表面平整度3mm。－101.5.4擋水墻高度應(yīng)高于現(xiàn)況地面該地區(qū)最高降水量。1.5.5圈梁鋼筋施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋進(jìn)場(chǎng)后檢查出廠材質(zhì)證明，并按規(guī)格、使用部位編號(hào)分別加墊木堆放。苫蓋，防止雨淋生銹。2鋼筋綁扎前檢查鋼筋是否銹蝕，除銹后方可綁扎。3施工墊層澆注完畢并上強(qiáng)度后方可進(jìn)行圈梁鋼筋施工。4鋼筋綁扎應(yīng)用同標(biāo)號(hào)砂漿墊塊或塑料卡支墊，支墊間距為1m左右，并按行列式或交錯(cuò)式擺放，墊塊或塑料卡與鋼筋應(yīng)固定牢固。5鋼筋綁扎搭接35d，鋼筋搭接時(shí)，中間和兩端共綁扎3處，并必須單獨(dú)綁扎后，再和交叉鋼筋綁扎，鋼筋綁扎搭接接頭必須錯(cuò)開。6單支箍筋和雙支箍筋拐角處與主筋交叉點(diǎn)全部綁扎，雙支箍筋平直部分與主筋交叉點(diǎn)可交叉綁扎。7箍筋位置保證正確并垂直主筋，雙支箍筋彎鉤疊合處，沿受力方向錯(cuò)開設(shè)置，單支箍筋可按交錯(cuò)式排列。8鋼筋綁扎牢固穩(wěn)定，不得變形松脫和開焊。9圈梁埋件必須固定，保證牢固、位置正確，埋鐵位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況設(shè)置。10驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：鋼筋:主筋分布間距：±10雙層筋間距：±10保護(hù)層厚度：±5雙支箍筋單面滿焊10d1.5.6圈梁模板施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋綁扎完畢驗(yàn)收后方可支搭模板。2模板進(jìn)場(chǎng)后立即對(duì)模板除銹，并碼放好，做好苫蓋，模板使用前再對(duì)模板刷隔離劑。3模板鋪設(shè)應(yīng)牢固、平整、接縫嚴(yán)密不漏漿，相鄰兩塊模板接縫平齊，高低差不大于2mm。支架系統(tǒng)連接應(yīng)牢固穩(wěn)定。4混凝土強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度50%方可拆除模板，拆除的模板及時(shí)清除灰渣及時(shí)維修，妥善保管。5驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)模板：表面平整度：3模內(nèi)尺寸：+3軸線位移：51.5.7圈梁混凝土施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1模板驗(yàn)收完畢后方可澆注混凝土。2混凝土澆注一般采用灰溜子澆注，配合人工手推車澆注。3混凝土振搗采用插入式梅花形振搗，振搗間距不大于50cm，振搗棒插入混凝土內(nèi)每次不短于3分鐘，直至混凝土表面不起泡為準(zhǔn)，保證混凝土的振搗密實(shí)。4混凝土塌落度14～16cm。5混凝土澆注時(shí)嚴(yán)禁向混凝土中加水。6混凝土終凝后采用澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不少于14天。7混凝土抗壓和抗?jié)B試件應(yīng)在灌注地點(diǎn)制作。7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（mm）軸線位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁鋼筋、模板、混凝土施工還應(yīng)符合7.1、7.2、7.3有關(guān)規(guī)定。（II）豎井棚架1.6.1豎井一般采用龍門架和電葫蘆做為運(yùn)輸系統(tǒng)，并設(shè)防雨棚。1.6.2施工中所采用的龍門架和電葫蘆必須經(jīng)過計(jì)算，是否能夠達(dá)到豎井提升要求。1.6.3龍門架各立柱應(yīng)設(shè)鋼筋混凝土獨(dú)立墩，并準(zhǔn)確定位豎井圈梁上柱腳預(yù)埋鐵位置1.6.4安裝龍門架應(yīng)首先立托梁，然后架設(shè)行梁，再立龍門架的吊梁，最后架設(shè)橫撐和斜撐。1.6.5龍門架立柱與預(yù)埋鐵之間應(yīng)加設(shè)焊接三角鋼板，焊縫長(zhǎng)度不低于2cm。1.6.6電葫蘆安裝前，應(yīng)仔細(xì)檢查有無損壞或丟失的零部件，并給起升和運(yùn)行減速器加油，將加油孔密封，嚴(yán)防滲漏。1.6.7根據(jù)導(dǎo)軌情況，用調(diào)整墊圈調(diào)整電葫蘆軌道，保證輪緣與軌道翼緣間有4mm間隙。1.6.8在軌道兩端設(shè)置彈性緩沖器，以保證電葫蘆行至兩端不脫軌或防止破壞機(jī)體。1.6.9在軌道或其連接的構(gòu)架上設(shè)置地線，接地線為截面不小于25mm的金屬導(dǎo)線。1.6.10龍門架和電葫蘆使用中應(yīng)經(jīng)常檢查、維修和保養(yǎng)。1.6.11提升設(shè)備不得超負(fù)荷作業(yè)，運(yùn)輸速度應(yīng)符合設(shè)備技術(shù)要求；1.6.12提升設(shè)備應(yīng)有深度指示器和防過卷、過速等保護(hù)裝置以及限速器和松繩信號(hào)等。1.6.13提升用的鋼絲繩和各種懸掛用的連接裝置，應(yīng)具有規(guī)定的安全系數(shù)，使用前應(yīng)進(jìn)行拉力試驗(yàn)，合格后方可安裝。（III）豎井開挖1.7.1豎井開挖采用逐榀開挖,每榀對(duì)角開挖,開挖順序?yàn)棰?-③--②--④，嚴(yán)禁全斷面開挖。1.7.2豎井格柵榀距嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，絕不允許超挖。1.7.3豎井土方開挖嚴(yán)禁向下和向外超挖，盡可能避免對(duì)豎井側(cè)壁土質(zhì)的擾動(dòng)。（IV）格柵安裝1.8.1格柵宜選用鋼筋、型鋼、鋼軌等制成。格柵鋼筋的主筋直徑不宜小于18mm。1.8.2格柵應(yīng)在開挖掛網(wǎng)或噴混凝土后及時(shí)架設(shè)。1.8.3安裝前應(yīng)清除底腳下的廢渣及雜物。格柵安裝允許偏差：橫向和高程為±5cm,垂直度為±2°。1.8.4格柵安裝可在開挖面以人工進(jìn)行，各節(jié)鋼架間宜以連接板、螺栓和加強(qiáng)筋連接。1.8.5各格柵間宜采用豎向連接筋連接，豎井四角必須各設(shè)連接筋1根。1.8.6鋼筋網(wǎng)片鋪設(shè)應(yīng)平整，并與格柵連接牢固，鋼筋網(wǎng)片搭接長(zhǎng)度不小于一個(gè)網(wǎng)孔。1.8.7鋼筋格柵采用雙層鋼筋網(wǎng)時(shí)，應(yīng)在格柵里外側(cè)各鋪設(shè)一層，并連接牢固。1.8.8鋼筋焊接10d，單面滿焊，格柵連接板處設(shè)置4根加強(qiáng)筋。1.8.9鋼筋焊接時(shí)，引弧在形成焊縫部位進(jìn)行，不得燒傷主筋。1.8.10鋼筋焊接過程中及時(shí)清渣，焊縫表面光滑，焊縫余高平緩過渡，弧坑必須填滿。1.8.11鋼筋焊接的焊縫厚度不小于主筋直徑的0.3倍，焊縫寬度不小于主筋直徑的0.7倍。1.8.12格柵應(yīng)與所噴混凝土形成一體，保護(hù)層厚度不得小于40mm。格柵與圍巖間的間隙必須用噴混凝土天實(shí)。（V）鋼支撐1.9.1豎井支護(hù)一般采用盤撐和對(duì)撐等鋼支撐支護(hù)方式。1.9.2豎井鋼支撐應(yīng)在豎井挖至一定深度時(shí)，按照設(shè)計(jì)要求及時(shí)安裝，一般自地面6米以上，不大于3米設(shè)一道，6米以下不大于2米設(shè)一道；最下一道鋼支撐做至豎井底板上30cm。鋼支撐應(yīng)牢固可靠，對(duì)豎井壁能夠施加預(yù)應(yīng)力，起到支護(hù)作用。1.9.3豎井鋼支撐一般采用不低于30＃工字鋼；八字支撐采用不低于25#工字鋼。1.9.4鋼支撐需要設(shè)置支架時(shí)，其支架一般采用Φ48鋼管，每?jī)筛鶠橐唤M，間距不大于3米，結(jié)構(gòu)外露稍大于所采用的工字鋼寬度，入土不小于1.0米，結(jié)構(gòu)內(nèi)與鋼格柵焊接牢固,鋼支撐和支架應(yīng)在同一平面內(nèi)。1.9.5工字鋼切割面無裂紋、夾渣、分層和大于1mm的缺棱。1.9.6焊縫表面不得有裂紋、焊瘤、燒穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均勻，焊道與焊道之間過渡平滑、焊渣與飛濺物清除干凈。1.9.7豎井結(jié)構(gòu)施工時(shí)，鋼支撐上不得堆放材料或其它重物。發(fā)現(xiàn)變形、楔子松動(dòng)或支撐系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，必須及時(shí)處理。1.9.8鋼支撐應(yīng)隨豎井回填自下而上逐層拆除，邊拆邊回填，必要時(shí)應(yīng)采取加固措施。1.9.9驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)鋼支撐安裝位置允許偏差：高程±50mm水平間距±100mm（VI）噴射混凝土1.10.1噴射混凝土應(yīng)在格柵安裝后及時(shí)進(jìn)行，亦采用濕噴工藝。1.10.2噴射混凝土前應(yīng)清理場(chǎng)地，清掃受噴面；對(duì)機(jī)具設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)。就緒后方可進(jìn)行混凝土噴射作業(yè)。1.10.3混凝土配合比應(yīng)通過試驗(yàn)確定，滿足混凝土強(qiáng)度和噴射工藝要求。1.10.4噴射混凝土作業(yè)應(yīng)自下而上施工，混凝土終凝至下一循環(huán)開挖土方時(shí)間應(yīng)不小于3小時(shí)。1.10.5作業(yè)開始時(shí)必須先送風(fēng)，后開機(jī)，再給料;結(jié)束時(shí)，應(yīng)待料噴完后再關(guān)風(fēng)。1.10.6噴射作業(yè)完畢或因故中斷噴射時(shí)，必須將噴射機(jī)和輸料管內(nèi)的積料清除干凈。1.10.7噴射機(jī)應(yīng)具有良好的密封性能，噴頭應(yīng)具有良好的工作性能。施工時(shí)噴頭與噴面保持垂直，保持0.6～1.0m的距離。噴手在施工時(shí)必須控制好水灰比，保持混凝土面平整，呈濕潤光澤，無干斑或滑移流淌現(xiàn)象。1.10.8混合料應(yīng)隨拌隨噴，不摻混合料的干拌料，存放時(shí)間不應(yīng)大于2h；摻有速凝劑的干混合料，存放時(shí)間不應(yīng)大于20min.1.10.9噴射混凝土回彈量不大于15%。1.10.10噴射混凝土后應(yīng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和保護(hù),養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得低于14d，溫度低于5℃不得澆水養(yǎng)護(hù)。所噴混凝土達(dá)不到設(shè)計(jì)強(qiáng)度的40％不得受凍。1.10.11驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)表面平整度允許偏差30mm矢弦比不大于1/6（VII）豎井封底1.11.1施工開挖接近井底200mm時(shí)，不得超挖或擾動(dòng)井底土方。1.11.2封底嚴(yán)禁全斷面開挖,采用分段開挖預(yù)留封底鋼筋施工,封底鋼筋與豎井格柵焊接成整體。1.11.3豎井井底應(yīng)平整壓實(shí)，其允