房地產(chǎn)類風(fēng)控分析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)類風(fēng)控分析2.4.3劃分優(yōu)質(zhì)客戶的標(biāo)準(zhǔn)一、產(chǎn)品毛利率25%以上二、公司的利潤率15%以上

三、公司連續(xù)3年收入保持15%以上的增長四、公司的控制人具有很好的個人信用記錄

五、企業(yè)與銀行合作良好，無不良記錄，銀行信用等級較高

六、公司主營業(yè)務(wù)突出，市場占有率較高，該公司處于產(chǎn)業(yè)的上升階段七、關(guān)聯(lián)方較少，核心競爭力明顯

對于這樣的客戶，由于抵押物等擔(dān)保措施不足，我們可以適當(dāng)放寬擔(dān)保條件要求。

1、交易對手排名評分：

注：交易對手為2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200強，http://./zt/top500/，以中房網(wǎng)公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

16家中央企業(yè)分別為：中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設(shè)集團公司、中國水利水電建設(shè)集團公司、香港中旅（集團）有限公司、中國交通建設(shè)集團有限公司、華僑城集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國化學(xué)工程集團公司、中國新興集團總公司、南光（集團）有限公司、中國建筑工程總公司、中國中化集團公司、中國保利集團公司、招商局集團有限公司、華潤（集團）有限公司

2、項目地域評分：

股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)核心評分指標(biāo)為交易對手評分和項目地域評分，合計數(shù)必需大于等于3。

（二）定量評價包括：報酬率評價、資金杠桿評價、持股比例評價

1、報酬率評價

原則上公司年化信托報酬率不低于該信托業(yè)務(wù)應(yīng)計提的風(fēng)險資本系數(shù)，低于此標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)公司終審會同意。2、資金杠桿評價

信托存續(xù)期內(nèi)，信托公司募集的資金與交易對手實際投入的資金比例最大不得超過3:1，且募集資金總額不得超過信托存續(xù)期內(nèi)項目投資資金峰值的75%。原則上資金峰值是項目從信托公司入股到取得預(yù)售證時點項目需要投入的資金。3、持股比例評價

我司持股比例，對于交易對手排名200之外的，原則上應(yīng)超過50%。（三）定性評價包括：資金用途監(jiān)管

業(yè)務(wù)人員在項目前期，填報附件《項目監(jiān)控表》，現(xiàn)場監(jiān)管人員應(yīng)至少每月更新《項目監(jiān)控表》，監(jiān)控項目建設(shè)和銷售進度。項目建設(shè)監(jiān)控主要內(nèi)容是：資金實際投入與資金使用計劃對比，項目實際施工節(jié)點與項目建設(shè)進度規(guī)劃對比，重點是對于未達(dá)到預(yù)期的差異分析，取得合理解釋。

取得銷控表等資料向公司報告。如商品房銷售有網(wǎng)上備案登記制度、實行網(wǎng)簽，將銷控表與可以跟蹤樓盤銷售狀況的房產(chǎn)交易中心網(wǎng)址登記信息、銀行流水等比對。

原則上，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)堅持公司自主管理，封閉運行。對于信托期限內(nèi)的資金缺口優(yōu)先由我司統(tǒng)一提供資金支持。項目公司的土地，原則上不用于對外抵押融資，如必需對外抵押融資，資金用途必需用于信托投資的項目后續(xù)開發(fā)。

三、公司信托報酬率標(biāo)準(zhǔn)

原則上公司年化信托報酬率不低于該信托業(yè)務(wù)應(yīng)計提的風(fēng)險資本系數(shù)，低于此標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)公司終審會同意。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

集合信托資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，報酬率不低于信托資金3%；用于純公租房、廉租房等保障類房地產(chǎn)的，不低于信托資金的1%。

單一信托資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，報酬率不低于信托資金1%；用于純公租房、廉租房等保障類房地產(chǎn)的，不低于信托資金的0.5%。

說明：公司信托報酬率指公司收入賬目后扣除需由公司支付給其他服務(wù)機構(gòu)費用后的金額計算的報酬率，直接由信托財產(chǎn)承受的支付給其他方的費用不扣除。

（三）抵押率標(biāo)準(zhǔn)評分

注：三類抵押物均有的項目，如不可分別評估、可分別處置，且可分別計算的，否則按在建工程標(biāo)準(zhǔn)計算。

公司為其次順位抵押權(quán)人的，按抵押物抵押價值計算的抵押率對應(yīng)的分值減1分。抵押價值=（抵押物評估價-第一順位抵押融資本息）

（四）信托報酬率評分：

注：投資類業(yè)務(wù)信托報酬與項目投資效益不關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)，在此處風(fēng)險資本系數(shù)按3%計

（五）擔(dān)保實力評分：

注：一個主體有多重屬性的，按各評分指標(biāo)最高的計算，不得重復(fù)計算。

綜合評分為核心指標(biāo)評分和非核心指標(biāo)評分之和，五項的綜合評分應(yīng)最少為4分且核心指標(biāo)評分至少為1分，否則不建議受理。

對于房地產(chǎn)排名前50名以外的交易對手，且抵押物為在建工程、土地，核心指標(biāo)中地域評分不得低于3分。

本標(biāo)準(zhǔn)為篩選項目和與交易對手約定相關(guān)條款的指引，不符合指引要求的項目，公司原則上不予受理。信托業(yè)務(wù)人員應(yīng)在業(yè)務(wù)辦理過程中堅持實質(zhì)大于形式要求，控制風(fēng)險的前提下穩(wěn)健開展業(yè)務(wù)。

此外，融資類房地產(chǎn)集合資金信托，包括名投實貸的，在滿足上述綜合評分體系的基礎(chǔ)上，還需滿足如下監(jiān)管條件，真正股權(quán)投資另行約定。

（一）公司應(yīng)有權(quán)向項目公司派駐董事及相關(guān)人員，對項目公司的資金、財務(wù)進行監(jiān)管；項目公司的日常經(jīng)營管理仍由項目公司經(jīng)營團隊自行負(fù)責(zé)，國民信托若有異議，可提請檢查或召開臨時董事會；

（二）未經(jīng)全體股東一致同意，項目公司不得進行任何形式的對外融資、對外投資、對外擔(dān)保、對外重大承諾及與除國民信托之外的他方進行除合作項目之外的其他約定，項目公司名下的土地使用權(quán)僅可作為其就合作項目融資提供抵押之用；

（三）項目公司及項目公司其他股東向國民信托承諾：在信托公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓全部完成后，因項目開發(fā)需要國民信托之外股東向項目公司新增股東借款/往來款形成的債權(quán)均劣后于國民信托債權(quán)實現(xiàn)；

（四）未按約定使用資金或未將監(jiān)管范圍之內(nèi)的資金納入監(jiān)管賬戶，則國民信托有權(quán)要求項目公司提前還款和/或提前受讓全部債權(quán)。

（五）經(jīng)國民信托書面同意，項目公司土地使用權(quán)可為除本次合作相關(guān)方之外的他方融資提供抵押擔(dān)保，但被擔(dān)保人應(yīng)將與項目公司抵押物對應(yīng)金額的融資劃入項目公司，并納入本項目監(jiān)管范圍之內(nèi)，且該部分債權(quán)均劣后于國民信托債權(quán)實現(xiàn)。

（六）其他在國民信托認(rèn)為出現(xiàn)影響其債權(quán)實現(xiàn)的情形下，國民信托有權(quán)要求項目公司提前歸還國民信托的全部或部分債權(quán)，和/或受讓全部或部分債權(quán)。

二、風(fēng)險識別

項目開發(fā)主要的風(fēng)險因素可以分為以下幾類來考慮：1、宏觀環(huán)境風(fēng)險

政治環(huán)境風(fēng)險、社會環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險、政策環(huán)境風(fēng)險。2、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險

區(qū)位風(fēng)險、周邊設(shè)施風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、自然風(fēng)險。3、土地風(fēng)險

土地自然屬性風(fēng)險、征地拆遷風(fēng)險。4、資金風(fēng)險

資金充足性風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風(fēng)險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將減弱居民購買力。5、設(shè)計風(fēng)險

先進性風(fēng)險、適用性風(fēng)險、經(jīng)濟性（造價）風(fēng)險。6、工程風(fēng)險

發(fā)包風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、工期拖延風(fēng)險。7、市場風(fēng)險

市場需求風(fēng)險、價格（定價）風(fēng)險。

七個風(fēng)險因素依照級別高低依次為：資金風(fēng)險，宏觀環(huán)境風(fēng)險，區(qū)域環(huán)境風(fēng)險，市場風(fēng)險，土地風(fēng)險，工程風(fēng)險，設(shè)計風(fēng)險。

商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以5.商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對于因中

6.商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的狀況進行詳細(xì)記錄，并及時對相關(guān)信息進行整理分析，保證貸款信息的確鑿性、真實性、完整性，以有效監(jiān)控

關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理及內(nèi)控制度。

（二）有關(guān)土地儲存貸款風(fēng)險管理的規(guī)定

1.商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人

2.商業(yè)銀行發(fā)放土地儲存貸款時，應(yīng)對土地的整體狀況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪狀況、土地契約限制、在城市