土地估價報告

班級：土地1201班姓名：賈力哈斯學(xué)號：0935 土地估價報告項目名稱：疆騰公司代表北辰區(qū)政府收購的天津市水西村地塊國有土地使用權(quán)價格評定受托估價單位：土地估價報告編號：天商估【】字第008號提交估價報告日期：二○一五年六月十九日

目錄TOC\o"1-3"\h\z土地估價報告 陸億叁仟陸佰柒拾玖萬零捌拾貳元整待估宗地具體估價成果詳見《土地估價成果一覽表》。三、估價成果和估價報告的闡明1、本評定結(jié)論反映了在本次評定目的下，根據(jù)公開市場原則擬定的現(xiàn)行公允價格。評定報告和成果只合用于在本假設(shè)限制條件及評定目的下的價值類型，不合用于其它方面。2、本報告估價成果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若待估宗地的土地開發(fā)運用方式、估價基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評定價格應(yīng)作對應(yīng)調(diào)節(jié)。3、評定結(jié)論沒有考慮特殊的交易對其評定值的影響。4、本次評定設(shè)定土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，面積為256666.7平方米；可規(guī)劃建設(shè)用地容積率為2.0，建筑密度為25%，綠地率為30%；土地使用權(quán)年限為65.63年；土地開發(fā)程度為宗地外達(dá)“七通”（即通上水、通下水、通訊、通電、通路、通暖、通氣），宗地內(nèi)場地平整。5、本次評定地還原利率的擬定采用安全利率加風(fēng)險調(diào)節(jié)值法。即：還原利率＝安全利率“＋”風(fēng)險調(diào)節(jié)值。安全利率選用同一時期的銀行一年期定時存款年利率，風(fēng)險調(diào)節(jié)值根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而擬定。本次評定收集了近幾年來銀行利率和物價指數(shù)變動的資料，即根據(jù)中國人民銀行6月9日公布的一年期存款利，同時考慮市場風(fēng)險后初步擬定土地還原利率在5.5％-8％之間。根據(jù)調(diào)查所得的土地市場出租、出售資料，對租金和售價之間的比例關(guān)系進(jìn)行分析，進(jìn)一步驗證了上述計算思路與成果，最后綜合取6.0％作為本次評定中土地的還原利率。㈡估價成果和估價報告的使用1、評定成果自評定基準(zhǔn)日起使用期為六個月。2、本估價報告由評定報告和技術(shù)報告兩部分構(gòu)成，評定報告供委托方在本次評定目的下使用，技術(shù)報告由本評定機構(gòu)備案以及提供主管機關(guān)審核使用。不經(jīng)委托方和估價方同意，不得公開和散發(fā)。3、本估價報告和估價成果的使用權(quán)歸委托方全部，評定報告由本評定機構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。4、本估價報告成果僅為委托方疆騰公司提供國有建設(shè)用地使用權(quán)價格根據(jù)，不作其它使用。當(dāng)用于其它目的，本報告評定成果無效。5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所造成的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承當(dāng)責(zé)任。㈢需要特殊闡明的事項1、本報告不作為擬定待估宗地土地權(quán)屬及項目規(guī)劃的根據(jù)。2、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評定技術(shù)原則，結(jié)合待估宗地具體狀況，擬定估價原則、辦法及參數(shù)的選用。3、評定報告中涉及的土地資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文獻(xiàn)及有關(guān)材料，由委托方提供，委托方對其真實性、正當(dāng)性承當(dāng)法律責(zé)任。4、本估價報告成果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，若估價基準(zhǔn)日、土地運用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評定價格應(yīng)作對應(yīng)調(diào)節(jié)。第四部分附件1、3、《國有土地使用權(quán)證》（天藥中專用（）字第02-2154號）復(fù)印件；4、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：C）復(fù)印件；5、《抵押擔(dān)保借款合同》復(fù)印件；6、《抵押擔(dān)保借款合同》復(fù)印件；7、待估