第一章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理基礎(chǔ)知識

所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計，推測或判斷。房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析等。報考房地產(chǎn)估價師的條件：1、取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地管理、城市規(guī)劃、工業(yè)與民用建筑、建筑經(jīng)濟、投資經(jīng)濟、房地產(chǎn)價格管理等，下同）中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作滿5年；2、取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作滿4年；3、取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作滿3年;4、取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作滿2年;5、取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位;6、不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟專業(yè)初級資格或?qū)徲?、會計、統(tǒng)計專業(yè)助理級資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作滿6年，成績特別突出。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理為什么需要研究房地產(chǎn)：從本質(zhì)上講，是人們需要一個棲息之地，企業(yè)需要一個活動場所。所以，房地產(chǎn)是一個涉及所有個人與企業(yè)經(jīng)濟生活的重要資源。對個人而言，常常會碰到如下問題：是買住宅還是酒店式公寓，或者是租房，應(yīng)該居住什么樣的社區(qū)？選擇居住或投資什么樣的社區(qū)？選擇什么樣的融資方式，如何安排？是委托經(jīng)紀(jì)人還是自己出售物業(yè)？如何安排銷售合同條款?選擇什么類型契約？如何做出房地產(chǎn)投資決策？……個人遇到的問題企業(yè)同樣會遇到。例如：現(xiàn)有一家公司為擴大其業(yè)務(wù)并在產(chǎn)品市場形成有效競爭，需要更大的辦公場所。它所遇到的問題只有專業(yè)的房地產(chǎn)知識才能來解決。例如，公司應(yīng)該租賃還是購買物業(yè)？如果選擇租賃，該如何設(shè)計租賃合同？如果選擇購買，是購買新房還是二手房？如何進行融資？……要解決這些問題就要對房地產(chǎn)市場的整體運行有一個比較全面的了解?！康禺a(chǎn)業(yè)為我們提供的職業(yè)：私營部門：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和估價物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)營銷策劃咨詢房地產(chǎn)開發(fā)與建筑公司不動產(chǎn)管理投資分析和資產(chǎn)管理土地使用規(guī)劃……房地產(chǎn)業(yè)為我們所提供的職業(yè)：公共部門提供的工作一般與資產(chǎn)管理、征收物業(yè)稅、土地使用規(guī)劃、土地使用及房屋政策有關(guān)的工作。政府部門也會修建一些不動產(chǎn)，如公共建筑、公園、交通設(shè)施以及其他政府功能設(shè)施；……第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理基礎(chǔ)知識第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)的概念及相關(guān)知識房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。把經(jīng)營房產(chǎn)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行為合稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)：簡單來說，就是物質(zhì)實體，即土地和附著于之上的建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施的合稱。從技術(shù)角度來說，房地產(chǎn)包括土地及土地上的建筑物，而不動產(chǎn)包括與房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的合法受益。土地：一般是指地面、地面以上和地面以下一定的空間范圍。人們對土地的不同認識和定義，主要不是因為他們之間的認識程度的深淺，而是因為其生產(chǎn)、生活等活動的不同需要或者研究的目的不同，農(nóng)民可以把土地僅視為耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是棲息、娛樂的場地，地學(xué)工作者把土地當(dāng)作自然綜合體，經(jīng)濟學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動和資本的自然資源。建筑物：是房屋與構(gòu)筑物的總稱。合格的建筑物的標(biāo)準(zhǔn)是適用、經(jīng)濟、美觀。物業(yè)：廣義的房地產(chǎn)就是物業(yè)。我國一般是指其狹義的含義，即指各類房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地。房地產(chǎn)的別名不動產(chǎn)法律中，通常將財產(chǎn)或者物分為不動產(chǎn)或者動產(chǎn)兩大類。劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其自然性質(zhì)是否可以移動為標(biāo)準(zhǔn)的，一般來說，凡是可以自行能夠移動或者用外力可以使其移動的，為動產(chǎn)，《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋，及其地上定著物。物業(yè)在香港一般用這個詞，是從英國的property翻譯過來的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。另外，香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)?；煊谩，F(xiàn)中國大陸也大量使用“物業(yè)”這個詞，最典型的是“物業(yè)管理”。并把其中的“物業(yè)”定義為“房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地”。二、房地產(chǎn)的特性不可移動性獨一無二性不可滅失性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)允公權(quán)難以實現(xiàn)性保值增值性其它特性使用壽命長投資周期長交易金額大：房地產(chǎn)買賣本身包含著較大的交易費用，但是交易并不頻繁。目前，房屋仍然是家庭單次購買中價格最大的消費品。房地產(chǎn)交易金額大和交易時間長使得購買者經(jīng)常尋找外部的金融支持。房地產(chǎn)的這一特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。開發(fā)建設(shè)時間長：從房地產(chǎn)項目的立項到完成，再進入市場銷售，這個期間需要許多年。三、房地產(chǎn)的分類按開發(fā)程度來劃分生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房按用途來劃分居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益來劃分收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式來劃分出售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)按開發(fā)投資的工程用途來劃分住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他房地產(chǎn)按住宅供給的對象分類經(jīng)濟適用房廉租房商品房四、房產(chǎn)和地產(chǎn)的相互關(guān)系區(qū)別地產(chǎn)可以獨立存在，房產(chǎn)不可以。地產(chǎn)不僅是一種財產(chǎn)或資產(chǎn)，還是一種自然資源。而房產(chǎn)只是一種財產(chǎn)，不具有自然資源的特性。聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分離五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中以房地產(chǎn)財產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。基本內(nèi)容狹義和廣義之分第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的基本認知一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念概念：房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的活動領(lǐng)域包括以下方面：國有土地使用權(quán)的出讓房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)中介服務(wù)物業(yè)管理房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理二、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別建筑業(yè)的產(chǎn)品是建成品，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品即體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權(quán)屬。建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為除了特殊領(lǐng)域的建筑品外，它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者、和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。三、房地產(chǎn)行業(yè)的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件房地產(chǎn)業(yè)具有城市的經(jīng)濟特征，集中了各種不同的經(jīng)濟活動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，提高城市居民居住水平和生活質(zhì)量四、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載，中國在3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長達2000年的封建歷史時期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟活動。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。1949-1954年。對于穩(wěn)定民心恢復(fù)經(jīng)濟起到了重要的作用。1956-1965年，確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。1966-1978年，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大，致使住房問題稱為嚴(yán)重的社會問題之一。1978以后，隨之經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式變革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)便誕生了。1987年10月25日，十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告，第一次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位，宣告了中國社會主義房地產(chǎn)市場的誕生；2003年8月12日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)稱為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)……中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

及2011年與“十二?五”時期發(fā)展態(tài)勢

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。僅2006年至2010年五年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中國房地產(chǎn)業(yè)取得的成績是顯著的。同時，我們也清醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設(shè)也相對滯后。尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關(guān)注的焦點。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。

2011年是中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年。房地產(chǎn)市場走勢與宏觀經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)市場自身平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行和全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，為了繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投機投資性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國8條）。

2011年及“十二?五”時期，仍是中央政府繼續(xù)加強與改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時期，同時也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期和關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。

一、深刻認識中央政府調(diào)控房市的本意是為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，堅定中國房地產(chǎn)業(yè)在“十二?五”乃至較長一段時間里仍有較大發(fā)展空間。二、既要繼續(xù)加強與改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，又要將短期調(diào)控政策和中長期發(fā)展政策結(jié)合起來。三、不斷完善住房保障體系和商品房供應(yīng)體系。四、著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式。五、積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展六、完善法律法規(guī)，加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。七、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)集中度，增強企業(yè)的市場競爭力和抗風(fēng)險能力。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及管理一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的含義開發(fā)概念：開拓和發(fā)展之意。原指為了充分利用荒地、礦山等自然資源，采用人力和物力對其進行改造的活動。開發(fā)一詞來源于英國，最初是指對礦山、森林等的整治與利用，后來逐漸的泛化開來。房地產(chǎn)開發(fā)概念：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指根據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。”房地產(chǎn)開發(fā)的特征綜合性長期性地域性風(fēng)險性房地產(chǎn)開發(fā)的形式按開放對象劃分：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、綜合開發(fā)按開發(fā)規(guī)模劃分：單向開發(fā)、成片開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者，參與整個過程投資決策：親自或聘請專業(yè)機構(gòu)進行可研和策劃等；前期工作：接觸政府，獲得許可，組織規(guī)劃設(shè)計和拆遷安置等；項目建設(shè)：組織施工、監(jiān)理、資金供應(yīng)、原材料供應(yīng)等；建成：落實“后配套”、組織驗收、自行或委托銷售等。政府部門：管理者：審批、協(xié)調(diào)、制定計劃、干預(yù)市場等；投資者：基礎(chǔ)設(shè)施、公益項目、重點工程等。建筑承包商：計劃的最終實施者，產(chǎn)品的直接制造者，質(zhì)量的直接責(zé)任人。金融機構(gòu)：資金的主要提供者。中介服務(wù)機構(gòu)：各項專業(yè)工作的直接承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)與主要人員開發(fā)機構(gòu)主要有兩類企業(yè)：有限責(zé)任公司、合伙制公司、中外合資公司、國有公司、民營公司等；事業(yè)單位：單位的基建處、房產(chǎn)處等。開發(fā)機構(gòu)的人員主要有三類管理人員：行政管理、經(jīng)濟管理、財務(wù)管理、人事管理等

專業(yè)人員：策劃、征地、拆遷、評估、銷售等

工程技術(shù)人員：技術(shù)工作或技術(shù)管理。開發(fā)機構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)包括：建筑師、規(guī)劃師：規(guī)劃方案設(shè)計、房屋建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等；工程師：結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、供電以及空調(diào)或高級電氣設(shè)施等設(shè)計，合同簽訂以及工程施工中的技術(shù)問題；會計