正式合作協議股權轉讓

附件4（A2）合作開發(fā)協議（合用合作方已有土地股權轉讓入股合作開發(fā)）本合同由下列各方于年月日在市訂立：甲方：上海紅星美凱龍公司發(fā)展有限公司（下列簡稱“甲方”）住所地：法定代表人：乙方：（下列簡稱“乙方”）住所地：法定代表人：項目公司：（下列簡稱“項目公司”）住所地：法定代表人：鑒于：1、甲方是在上海注冊的公司法人，含有豐富的大型都市綜合體投資開發(fā)經驗及商業(yè)資源，甲方故意與乙方共同投資合作開發(fā)本項目。2、乙方是在市注冊成立的公司，持有項目公司100%的股權，乙方亦故意與甲方投資開發(fā)本項目。3、項目公司是在市注冊成立的公司，注冊資金為萬元，其中乙方中持有項目公司%的股權，乙方中持有項目公司%的股權；項目公司在擁有約畝的土地。4、甲、乙方及項目公司于年月日就本項目合作開發(fā)訂立了《項目合作框架合同》，該《框架合同》商定：各方同旨在滿足下列先決條件后訂立正式合同：（1）甲方對本項目和項目公司進行財務和法律盡職調查滿意（以調查報告的結論與乙方披露相符作為滿意的原則）；（2）乙方出具政府有關文獻證明本項目地塊不存在被本地國土部門認定為閑置土地或因此被處分（涉及但不限于征收土地閑置費）或被收回的風險；（3）乙方承諾將甲方調節(jié)過的總平面圖及有關圖紙以項目公司名義向規(guī)劃部門報批并獲得同意（如有）。（此處根據《合作框架合同》填寫）甲、乙雙方及項目公司本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，根據國家和項目所在都市法律法規(guī)的有關規(guī)定，在遵照各方已訂立《框架合同》原則條款的基礎上，就項目合作開發(fā)事宜，經各方協商一致，達成本合同，以茲共同信守。第一條合作項目概況1.1本項目用地的位置、面積、規(guī)劃指標、性質用途等具體以下：1.2.1本項目土地位于市區(qū)，東至路、西至路、南至路、北至路，凈用地面積為平方米（折合約畝，下列簡稱“項目土地”）；1.2.2項目土地的土地性質用途及規(guī)劃設計指標詳見《建設用地規(guī)劃許可證》，證號為地字；1.2.3項目公司于年月日與國土部門訂立《國有土地使用權出讓合同》、并獲取國土部門頒發(fā)的《國有土地使用證》，證號為；1.2.4項目土地現狀為。1.2本合同訂立生效后，甲方將以項目公司名義在項目土地上投資開發(fā)建設“沈陽紅星國際廣場”項目（暫定名，以政府有關部門審批為準，下列簡稱“本項目”），建設內容為集百貨MALL、SOHO、寫字樓、特色商業(yè)街、精品住宅、酒店等為一體的都市綜合體（此處建設內容根據項目具體狀況填寫），總建筑面積為平方米（計容總建筑面積約為平方米），最后以政府規(guī)劃部門同意的規(guī)劃設計方案為準。第二條合作的先決條件2.1甲、乙方及項目公司進行本項目合作開發(fā)是建立在下列先決條件全部達成的基礎上：2.1.1甲方已經完畢對本項目和項目公司進行財務和法律盡職調查，并出具財務盡職調查報告及法律盡職調查報告，乙方對報告予以確認，并確保以下：（1）項目公司正當成立并至今正當存續(xù)，已通過近來一年的年檢，公司法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證、房地產開發(fā)資質證等全部證件正當有效，投資總額和注冊資金符合國家法律法規(guī)和商務部有關規(guī)定；（2）乙方已經繳清項目公司的全部出資，不存在抽走項目公司出資的行為，對其持有項目公司的股權擁有完全的處分權，不存在股權被質押、查封或其它權利負擔等影響丙、丁方處分股權的情形，如因出資存在問題則由乙方承當一切賠償責任；（3）項目公司正當擁有項目土地的國有土地使用權，并已經交清全部土地出讓金及契稅、印花稅、土地交易費、土地使用稅等費用共人民幣元（或部分交納土地出讓金共人民幣元，尚有土地出讓金及契稅、印花稅、土地交易費、土地使用稅等費用共人民幣元未交納）；（4）項目公司除披露的債務外，不存在任何應支付的債務（涉及或有債務）、應支付的欠繳稅務以及其它應支付的任何費用；項目公司已完畢近來一年的稅務清繳審計手續(xù)；（5）項目公司不存在運用土地、股權或其它任何資產對外擔保（涉及為股東擔保）以及土地、股權或其它任何資產被司法機關或行政機關查封、凍結、限制權利等情形；（6）項目公司不存在任何未結的仲裁或訴訟案件以及潛在的糾紛案件；（7）項目公司已與員工訂立勞動合同并為員工依法購置了勞動保險，并承諾在股權過戶完畢前遣散甲方不留用的員工及承當一切遣散費用。（8）項目公司確保甲方成為丙方公司股東前所發(fā)生的股權轉讓所涉及的股權轉讓款及有關稅費已全部依法結清或繳納，如甲方成為丙方公司后發(fā)生因以前股權轉讓需要補繳稅費或發(fā)生欠款糾紛，則由乙方承當一切賠償責任。（9）乙方應確保本項目地塊不存在任何需拆遷清理的建筑物（或構筑物）、青苗等地上附著物。2.1.2乙方已出具政府有關文獻證明本項目地塊不存在被本地國土部門認定為閑置土地或因此被處分（涉及但不限于征收土地閑置費）或被收回的風險。2.1.3乙方已將甲方調節(jié)過的總平面圖及有關圖紙以項目公司名義向規(guī)劃部門報批并獲得同意。（如有）（以上先決條件可根據談判狀況增加）2.2前述交易先決條件如在年月日未全部達成，甲方有權終止合同，且無需承當任何違約責任。2.3乙方提供應甲方證明合作先決條件達成的證件或資料應完整、精確、正當、有效，否則，造成項目公司存續(xù)經營發(fā)生障礙或本項目合作發(fā)生障礙的，乙方應排除障礙并賠償甲方因此所受的經濟損失，造成項目公司無法存續(xù)經營或造成本項目合作無法繼續(xù)的，甲方有權單方終止合作，解除合作合同及有關合同，乙方賠償甲方一切經濟損失。第三條合作方式3.1本合同訂立生效后，甲方通過受讓乙方持有的項目公司股權方式成為項目公司的新股東，股權轉讓完畢后甲方持有項目公司%的股權（根據談判擬定甲方股權比例，原則上不低于30%），甲方按合同商定向項目公司派駐管理人員，實現甲方為主對本項目進行開發(fā)。3.2股權轉讓完畢后，甲、乙雙方以項目公司為合作平臺，甲方負責按本合同商定提供品牌、籌措建設資金、負責運行管理，乙方按照本合同商定提供國有土地使用權。3.3甲、乙雙方應充足運用各自的優(yōu)勢資源，為項目公司按本合同商定投資開發(fā)建設項目提供大力支持，確保項目的開發(fā)品質和開發(fā)進度，為股東雙方發(fā)明最優(yōu)的經濟效益。第四條股權轉讓4.1本合同訂立生效并合作先決條件全部達成之日，甲、乙方訂立《項目公司股權轉讓合同》（見附件1），由甲方按成本價（即注冊資金對應的初始出資額）受讓乙方所持項目公司%的股權，股權轉讓完畢后甲方持有項目公司%的股權（根據項目狀況由雙方協商甲方持股比例，原則上不低于30%），乙方持有項目公司%的股權，項目公司的治理架構按照本合同第五條對應調節(jié)。如果股權轉讓因國家有關部門規(guī)定需要評定產生的溢價而造成的稅費由乙方承當。股權變更和管理權變更具體以下：4.1.1甲、乙雙方按照項目公司所在地工商部門的規(guī)定訂立股權轉讓合同合同、股東會決策、董事會決策、體現前述內容的新章程（見附件2）4.1.2工商部門核準項目公司股權、管理人員及章程變更登記并頒發(fā)新的公司法人營業(yè)執(zhí)照之日乙方將項目公司新的營業(yè)執(zhí)照、公章、財務專用章、法人私人印鑒以及財務資料等現存的全部資料移交給甲方管理人員。（在紅星不控股的狀況下，為實現管理權控制，應盡量爭取單獨管理使用印章，如合作方不同意，能夠采用印章共管使用4.1.4.1.4股權轉讓款的支付：本合同訂立生效后15天內，甲方應將股權轉讓款支付給乙方，如逾期支付，每逾期一日，應向乙方支付逾期款項萬分之五的違約金，如逾期超出30日，乙方有權解除合同，甲方應按逾期款項的20%向乙方支付違約金，甲方因本項目投入造成的損失，由甲方自行承當。乙方可將應收取的股權轉讓款授權甲方直接支付給項目公司作為項目公司向乙方的借款，項目公司按照年利率%向乙方支付利息。4.2債權債務承當：4.2.1各方同意，在項目公司變更登記手續(xù)完畢（以工商局出具新的營業(yè)執(zhí)照記載的日期為準，該日即為“完畢日”）后發(fā)生乙方未披露的完畢日前債務（涉及或有債務）或因乙方的完畢日前行為造成的完畢后來的債務由乙方承當，完畢后來發(fā)生的債權債務，由項目公司承當。4.2.2完畢日前的項目公司資產（涉及但不限于債權、固定資產等）如乙方需要進行剝離的，由乙方承當剝離發(fā)生的稅費；如不進行剝離的，由乙方承當資產有關的成本和稅費。4.3過渡期的解決：4.3.1本合同訂立并附件1增資擴股合同訂立之日起五天內，乙方應將項目公司營業(yè)執(zhí)照、土地證照、合同、財務賬簿等全部資料及全部印章（涉及公章、合同專用章、財務專用章、個人印鑒等）交予甲方共管，如一方需使用有關資料或印鑒，須經甲、乙方授權代表書面簽字同意。4.3.2乙方作為登記日前項目公司的股東，在本合同訂立之日起至完畢日的過渡期間內不得做出或允許項目公司做出任何可能對轉讓股權及/或項目公司有不利影響的行為，涉及但不限于放棄項目公司任何重大權利或利益，或使項目公司承當任何重大責任或義務。除非經甲方事先書面同意，乙、丁方應盡其所能促使項目公司的管理層在本合同訂立之日起至完畢日的期間內：(1)以正常及慣例的方式開展業(yè)務，維持良好運行；(2)不訂立或承諾訂立任何合同；(3)在以正常及慣例的方式開展業(yè)務的范疇之外不訂立或承諾訂立任何合同；(4)不處分或承諾處分項目公司任何重要資產；(5)不購置或承諾購置任何其它公司的任何股權、股份或其它權益，或其它任何組織中的權益；(6)不舉借任何貸款或承當任何其它債務；(7)除正常及慣例業(yè)務所需的款項外，不支付（或同意支付）任何其它非必要的款項；(8)不宣布分派、不支付或準備支付股息或任何其它利潤分派。(9)采用全部合理行動維持及保護其自有的或擁有使用權的資產(涉及但不限于任何知識產權)；(10)不修改任何丙方公司和項目公司的會計準則或政策；(11)不修改丙方公司和項目公司章程；(12)不為任何第三方提供擔保；(13)不在任何轉讓股權上設定任何權利負擔；(14)盡快披露任何乙、丁方獲悉的任何可能違反本合同下的任何陳說、確保與承諾的事實（不管其在本合同訂立日期前已存在或在本合同訂立日期后與登記日前發(fā)生）。4.3.3在不違反第4.3.2條規(guī)定的前提下，乙方作為登記日前項目公司的股東，在本合同訂立之日起至完畢日的期間內，應盡其所能促使項目公司的管理層確保在本合同訂立之后：(1)項目公司與甲方就公司運行事項進行全方面交接合作；(2)甲方的授權代表可充足參加項目公司日常的管理和運行過程，且對于對項目公司業(yè)務有重大影響的事項，項目公司管理層或有關人員應咨詢該等授權代表的意見；以及應甲方或其授權代表的規(guī)定，項目公司公司應向其提供公司的文獻、資料以及人員。4.4員工的解決：乙方負責在完畢日之前遣散除甲方留用的項目公司員工以外的該兩公司的剩余全部員工，并承當全部的遣散費用，以確保在完畢后來不存在任何未結或潛在的勞動糾紛。第五條項目土地使用權的獲取5.1項目公司獲取項目土地使用權應支付的土地出讓金及有關稅費由乙方負責承當，乙方先以乙方投入項目公司的注冊資金支付，局限性部分由乙方以股東借款形成投入項目公司由項目公司予以支付。（如在雙方合作潮流有土地款未交清，雙方協商同意由紅星支付部分款項的，則紅星的持股比例應對應提高，此種狀況下能夠商定為：甲方需按照股權比例應承當的土地款項，先以甲方投入項目公司的注冊資金支付，局限性部分由甲方以股東借款形式在股權轉讓變更手續(xù)完畢之后來七天內投入項目公司，再由項目公司向土地部門支付土地款項。如在雙方合作潮流有土地款未交清，雙方協商同意由紅星支付部分款項但此部分的款項由合作方借款給紅星的，則紅星的持股比例應對應減少，此種狀況下能夠商定為：甲方需按照股權比例應承當的土地款項，由乙方在股權轉讓變更手續(xù)完畢之后來七天內出借給甲方，再由甲方以股東借款形式出借給項目公司，該借款按照銀行同期貸款利率計算利息，該借款和利息在分派時由甲方在項目開工后一年半以內用所得收入予以償還。）第六條項目公司治理架構6.1項目公司的股東會是項目公司的最高權力機構。項目公司的下列事項需由項目公司董事會審議通過，再交由股東會通過，方能執(zhí)行：（1）項目公司章程的修改；（2）項目公司增加、減少注冊資金；（3）項目公司合并、分立、變更公司形式、解散、展期等；（4）項目公司的年度經營計劃（涉及施工計劃、營銷計劃、商業(yè)經營計劃、成本計劃、融資計劃、資金投入計劃等）；（5）項目公司對外或對股東擔保、借款或作資產抵押，本合同另有商定除外；（6）項目公司對外股權投資或資產投資（日常經營需購置的固定資產除外）；（7）項目公司資產被列入上市資產、發(fā)行債券；（8）股東轉讓，本合同另有商定除外；（9）項目公司的利潤分派方案；（10）項目公司對外捐贈。6.2項目公司設董事會，由3名董事構成，其中甲方委派2名，乙方委派1名。（在紅星不控股的狀況下，為實現管理權控制，應盡量爭取紅星派多數董事，但合作方不同意，也可由合作方委派多數董事）項目公司下列事項需經甲、乙雙方的董事通過：（1）審議需提交股東會議的議案；（2）聘任或辭退項目公司董事長、法定代表人、總經理；（3）根據甲、乙方委派，總經理提名，聘任或辭退項目公司副總經理、財務總監(jiān)以及其它雙方認為屬于高管的人員。6.3項目公司不設監(jiān)事會，設2名監(jiān)事，由甲、乙雙方各委派1名，監(jiān)事按照《公司法》及項目公司章程規(guī)定對項目公司的經營管理狀況依法進行監(jiān)督。6.4項目公司的董事長由乙方指定其委派的董事擔任，董事會聘任或辭退。項目公司的總經理暨法定代表人（在紅星不控股的狀況下，為實現管理權控制，紅星應盡量爭取委派人員擔任法定代表人，如合作方不同意，也可由合作方委派擔任董事長的人員擔任法定代表人）、財務總監(jiān)由甲方委派的人選擔任，項目公司副總經理一名、財務副總監(jiān)由乙方委派的人選擔任。除甲、乙方委派到項目公司的人員以外的管理人員，通過雙方推薦或公開市場方式招聘，并由總經理聘任或辭退。6.5項目公司總經理的職權：執(zhí)行股東會、董事會決策并決定除股東會、董事會決策事項以外的事項，即負責項目公司的日常經營管理（涉及機構設立、人員編制、薪資待遇、職能職責、文獻訂立等），由總經理代表項目公司訂立對內對外的各項法律文獻。6.6項目公司的部門組織架構以及《項目開發(fā)管理規(guī)定》、《財務管理規(guī)定》等重要管理制度，甲、乙雙方同意由甲方根據紅星地產現行的管理模式和管理體系制訂方案，報乙方確認后執(zhí)行；如需制訂修訂方案，亦按此規(guī)定執(zhí)行。在各項管理制度執(zhí)行中，除非發(fā)生嚴重影響任何一方利益的情形發(fā)生，否則甲、乙雙方應予以支持配合，不得無理加以干涉。6.7項目公司成立后，因甲方內部重組之需要，甲方有權書面告知乙方并闡明理由后，將甲方持有的項目公司股權轉讓予甲方指定的關聯方，乙方同意放棄該轉讓股權的優(yōu)先購置權且乙方同意推行必要的配合手續(xù)（涉及但不限于訂立必要的股權轉讓合同，放棄優(yōu)先購置權的聲明函和工商變更登記申請文獻等）。6.8除上述6.7公商定的情形外，項目公司成立后，任何一方規(guī)定轉讓所持有的項目公司股權時，應提前30天書面告知另一方并應經另一方書面同意，另一方在同等條件下享有轉讓股權的優(yōu)先受讓權。6.9甲、乙雙方應在本合同訂立生效后，項目公司設立前，根據本合同商定的原則和條款協商擬定并訂立項目公司章程。6.10甲、乙雙方同旨在工商管理部門所登記的項目公司章程與本合同商定不一致的，以本合同商定為準。第七條股權質押7.1為確保甲方通過借款形式投入項目公司資金的安全性以及確保甲方能夠按照本合同規(guī)定獲取有關權益，乙方同旨在合作期間將其所持項目公司全部股權質押給甲方（乙方與甲方訂立的《股權質押合同》作為附件3），并負責辦理股權質押手續(xù)，同時在股權質押期間，丁方不得對外轉讓股權或作影響甲方質權的合同安排。第八條項目的設計和開發(fā)建設8.1甲方負責在本合同商定時限內全權對本項目進行設計和開發(fā)建設，乙方應全力配合甲方完畢開發(fā)建設、產品銷售等各項工作。當甲方確有重大過失給項目造成巨大損失的，乙方才可采用正當方法。8.2在本項目設計和開發(fā)建設期間，乙方應負責辦理項目開發(fā)建設所需的總規(guī)報批和項目配套費減免、項目稅費等優(yōu)惠政策等手續(xù)，甲方負責辦理項目開發(fā)建設所需的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》、規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、竣工驗收備案等手續(xù)的報批工作。雙方應予以對方必要的協助和配合。8.3項目公司應在項目獲取第一份《建設工程施工許可證》之日起年內竣工完畢整個項目。（根據具體談判狀況填寫）如遇乙方因素及不可抗力、政府行為、法律法規(guī)變化、項目所在地冬季出現超常規(guī)天氣無法施工造成工期遲延的，則整項目完畢竣工驗收的時間也對應順延，甲方不承當項目延期的責任。8.4項目戶型設計、總平面設計等由甲方根據市場狀況提出建議，由甲方和乙方討論同意后進行正式設計。方案設計由乙方負責報批，甲方配合。各類產品售價參考項目周邊同類產品價格并考慮本項目實際優(yōu)勢后，住宅銷售均價不低于周邊同類產品價格，報乙方備案,如果該價格確實偏高造成銷售困難時可由雙方共同商定合理的銷售價格;商業(yè)及辦公價格根據開盤時的市場狀況由雙方商定后進行定價。8.5為保障項目規(guī)劃的合理性以及開業(yè)后的運行安全性，甲、乙雙方同意本項目工程總承包施工單位由甲方推薦或指定，由項目公司依法以招標方式擬定，在同等條件下，項目公司優(yōu)先考慮甲方或甲方關聯公司控股的含有對應資質等級的施工單位實施項目的施工建設。項目公司與甲方推薦或指定的施工單位訂立《建設工程總承包施工合同》的，本項目的建設工程以建筑面積按______（地下2層）或______（地下1層）/平方米的包建價格由該施工單位承包，交付原則為毛坯。如項目在實際施工建設中，工程建設成本超出前述的包建價格，則超出部分的工程成本由甲方推薦或指定的總承包施工單位承當。(具體施工原則詳見施工合同)。雙方同意，甲方負責的本項目設計文獻的深度達成能擬定建設原則時，雙方能夠對交工原則進行調節(jié)。8.6甲方有權為項目公司推薦或指定選擇勘察、設計、施工監(jiān)理、測繪等單位，并由項目公司與甲方選定的各單位訂立合同，乙方予以確認。8.7甲方有權為項目公司選擇項目的物業(yè)服務單位，并由項目公司與該物業(yè)服務單位訂立《前期物業(yè)服務合同》，乙方予以確認。第九條項目建設資金投入、融資及財務安排9.1在項目公司獲取融資前，項目所需的建設資金由雙方按照股權比例以股東借款方式投入。（如雙方協商同意項目融資前的建設資金由甲方投入的，則應對應提高紅星持有項目公司的股權比例）9.2除項目公司注冊資金以外，甲、乙雙方其它投入（涉及但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均記作雙方對項目公司的股東借款。雙方同意不計取利息。9.3乙方同意甲方運用項目公司土地使用權、在建工程抵押等形式進行融資，乙方配合辦理融資所需的手續(xù)，融資利息由項目公司承當。甲方辦理項目融資時，乙方應予以協助配合出具股東會決策、董事會決策、股東擔保（如需要）等法律文獻，否則因乙方因素造成項目融資不能實現或準時實現造成項目開發(fā)延誤及損失由乙方承當責任。（如合作方規(guī)定項目獲取融資后用融資款償還土地購置的股東借款，能夠統一在所得融資優(yōu)先用于項目的開發(fā)建設，融資資金能夠保障建設資金需求時，項目公司將融資實際到賬可用款項的%用于向乙方償還因購置土地形成的股東借款）。9.4甲方以項目公司名下項目土地使用權、在建工程等抵押獲取的融資貸款，應優(yōu)先用于項目的開發(fā)建設；在按照本合同支付對應款項并預留項目開發(fā)建設所需資金仍有盈余的狀況下，甲方有權支配使用剩余的融資貸款；融資貸款用于項目公司的資金部分的還本付息義務由項目公司承當，甲方支配使用的融資貸款資金部分的還本付息義務由甲方承當。9.5甲、乙雙方同意，甲方能夠留作租賃經營的物業(yè)申請獲得經營性物業(yè)貸款，乙方應予以全部必要配合。經營性物業(yè)貸款發(fā)放后，在滿足物業(yè)經營需要的資金后，雙方有權按照協商擬定的比例自由支配該等貸款和各自承當還本付息義務和風險，互不干涉。第十條項目銷售10.1項目含有預售條件后，由甲方制訂商品房預售方案，并向房管部門申領《商品房預售許可證》，項目獲得預售證后，由甲方負責實施商品房銷售。10.2甲方有權為項目公司推薦或指定代理公司進行銷售或自行組織團體進行物業(yè)的銷售，并可就物業(yè)售價提出方案，該方案經甲、乙雙方審定后執(zhí)行。第十一條百貨MALL商業(yè)運行11.1項目中百貨MALL物業(yè)由項目公司自持經營，不進行產權分割銷售或變相進行產權分割銷售，并由項目委托甲方屬下商業(yè)管理公司負責百貨MALL的品牌輸出、招商及運行管理，涉及品牌輸出、商業(yè)定位、招商、開業(yè)籌辦以及后期經營管理，具體內容由項目公司與該商業(yè)管理公司訂立品牌使用合同、咨詢合同、招商合同、經營管理合同等合同予以明確。（如項目內規(guī)劃有百貨MALL，本條合用，否則予以刪除）第十二條分派方式12.1甲、乙雙方同意，原則上除法律規(guī)定不能銷售的物業(yè)以及雙方同意自持經營的物業(yè)外，項目全部物業(yè)應當銷售并轉化成貨幣收入后再行分派；如果任何一方樂意分派一定數量的物業(yè)的（不超出全部物業(yè)的5%），該部分物業(yè)應按其市場銷售價格計算價值，且該方應承當對應的過戶稅費。12.2雙方同意，本項目預售后獲取的銷售收入，先扣除項目公司應支付的開發(fā)建設費用、管理費用，營銷費用、到期銀行貸款本息和當期應繳納的營業(yè)稅及預征稅費并預留必要的開發(fā)建設費用（普通為人民幣1000萬元-萬元），再按照股權比例償還雙方對項目公司的股東借款，最后對項目公司依法形成的利潤，雙方按照股權比例進行分派。（如合作方規(guī)定限期收回土地成本的，能夠同意合作方在項目開工建設一年半以內，在銷售收入后扣除前述費用的余額按股權比例優(yōu)先償還項目公司對乙方的股東借款，甲方按股權比例應獲取的款項暫不拿走留在項目公司，如乙方從項目公司融資及銷售收入中獲取的資金不能在一年半以內收回土地成本的，由項目公司一次性補齊，乙方從項目公司融資及銷售收入中獲取的資金達成土地成本后，項目公司按股權比例向甲方償還甲方投入的股東借款，雙方按照以上規(guī)定收回各自資金投入后，項目依法形成的利潤雙方按照股權比例進行分派）12.3甲、乙雙方同意，項目無法銷售的物業(yè)（如物業(yè)管理用房、人防設施等），由雙方協商評定后再行分派或由甲方或甲方指定公司負責經營管理，所得物業(yè)經營收入扣除營業(yè)稅及各項成本費用后余額由甲、乙方協商分派比例。12.4甲、乙雙方同意，根據項目實際狀況留作租賃經營的物業(yè)位置和面積應由甲方決定，并由甲方或甲方指定公司負責經營管理，所得物業(yè)經營收入扣除營業(yè)稅及各項成本費用后余額由甲、乙方協商分派比例。12.5根據本合同商定甲方可分派的銷售收入及利潤，由甲方在符合國家有關法律的前提下，按照稅收最優(yōu)的原則，自行決定在下述分派方案中選擇，乙方應提供有關協助及配合（涉及配合訂立有關文獻）：（1）用于償還甲方或甲方關聯方投入項目公司的借款本金；（2）用于償還甲方或甲方關聯方為本項目的代墊費用；（3）用于支付甲方或甲方關聯方的商標品牌的使用費；（4）用于支付甲方或甲方關聯方項目經營管理費用；（5）用于支付甲方或甲方關聯方營銷代理費用；（6）用于支付甲方或甲方關聯方物業(yè)服務費用；（7）用于支付甲方的股利支付；（8）其它甲方承認的支出。12.6甲、乙雙方應努力使本項目在正當前提下達成稅務策劃最優(yōu)化，具體實施方案由甲、乙雙方擬定。第十三條各方責任和義務13.1甲方責任和義務：13.1.113.1.213.1.313.1.413.1.513.2乙方責任和義務13.2.113.2.2乙方訂立一切必要文獻、推行一切必要程序以促使本合同項下的增資擴股13.2.313.2.413.2.513.3項目公司責任和義務13.3.113.3.2項目公司訂立一切必要文獻、推行一切必要程序以促使本合同項下的增資擴股第十四條無形資產保護14.1乙方以及項目公司同意，全部根據本合同由甲方、甲方授權項目公司或外聘顧問創(chuàng)作的，包含甲方商標或甲方無形資產或與甲方商標或甲方無形資產聯系使用的圖片、圖形、設計圖紙、標語、名稱、標題或類似材料，均應屬于甲方的專有財產，涉及但不限于全部可獲得著作權的事項。甲方無形資產涉及但不限于甲方商標、標示、商號、甲辦法定代表人或公司高管人員形象、甲方代言人形象。14.2項目公司或乙方任一方在進行有關本項目和其它項目的宣傳和廣告策劃以及申辦項目地名時，未經甲方/權利人事先書面許可或同意不得使用“紅星美凱龍”商標、標記、名稱等，且不得有任何影響甲方/權利人商業(yè)信譽的行為。14.3未經甲方事先書面同意，乙方或其關聯方不得將“紅星美凱龍”、“紅星”、“美凱龍”或近似字樣作為公司名稱中字號的構成部分。14.4如項目公司或乙方任一方違反本條上述各款商定的，除應按照本合同“違約條款”的商定承當違約責任外，還應消除因其違約而造成對甲方和/或權利人無形資產所造成的不利影響（涉及但不限于在甲方指定的媒體上按甲方規(guī)定的內容和期限公布違約聲明和道歉）。第十五條競業(yè)嚴禁15.1在項目公司存續(xù)期間，乙方不得在市行政區(qū)劃范疇內自營或與其它百貨MALL的品牌管理公司合作從事與百貨MALL相似或類似的項目。15.2在項目公司存續(xù)期間，乙方不得將其持有的項目公司股權直接或間接出讓給經營百貨MALL項目的同類競爭公司或其關聯方。第十六條違約責任16.1各方應按本合同商定嚴格推行，若由于任何一方違約造成項目公司損失或對方損失的，違約方應負責賠償。16.2本合同訂立生效后，如項目公司或合作的任一方違反“甲方無形資產保護”或“競業(yè)嚴禁”條款的任何商定，甲方有權規(guī)定違約方立刻停止違約行為，消除影響并支付人民幣萬元違約金。16.3如甲方未按本合同商定為本項目提供足夠資金（涉及股東借款及項目開發(fā)資金）支持而造成本項目停工且持續(xù)停工超出6個月或甲方單方面私自解除或終止合同的，乙方有權解除本合同，甲方投入的項目開發(fā)自有資金（融資貸款除外）乙方無需退還，并應將所持項目公司的全部股權轉回給乙方或乙方指定公司，同時甲方還須向乙方支付人民幣萬元的違約金，該違約金局限性以彌補乙方損失的乙方還可追償，直至乙方獲得足額賠償。16.4如乙方未按本合同商定推行應盡的增資擴股、融資、報批等義務造成本項目停工且持續(xù)停工超出6個月或乙方單方面私自解除或終止合同的，除非本合同另有商定，甲方有權解除本合同，乙方應退還甲方按本合同商定投入項目開發(fā)的資金，并按照年利率的25%計算支付利息，且應向甲方支付人民幣萬元的違約金，該違約金局限性以彌補甲方損失的甲方還可追償，直至甲方獲得足額賠償。第十七條替代性17.1本合同訂立生效后，甲方在事先書面告知乙方的狀況下有權將本合同項下的權利義務，轉讓給甲方指定的關聯公司，各方予以確認。第十八條不可抗力18.1任何一方由于戰(zhàn)爭及嚴重的火災、臺風、地震、水災和其它不能預見、不可避免和不能克服的事件而影響其推行本合同所規(guī)定的義務的，受事故影響的一方應將發(fā)生不可抗力事故的狀況以傳真告知另一方，并在事故發(fā)生后十四天將有關當局或機構出具的證明文獻提交另一方證明。18.2受影響的一方因不可抗力而不能推行或延遲推行合同義務的，不承當責任。18.3受影響的一方應在不可抗力事故結束或消除后盡快以書面方式告知另一方。18.4如受影響的一方未按本合同商定準時推行告知義務造成損失擴大的，則損失擴大部分由該方自行承當。第十九條保密19.1本合同各方應對本合同的內容和有關事項嚴格保密，除非法律規(guī)定或有管轄權的政府機關、司法機構等另有規(guī)定，或一方為評定或促成本交易項目而向其管理層、員工、律師、財務顧問、合作伙伴進行必要的信息披露，任何一方均不得將有關信息