各種面積、綠化率、容積率及建筑高度的關系

各種面積、綠化率、容積率及建筑高度的關系總建筑面積指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡單的說：就是建筑物各層的水平投影面積的總和。計算方法在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。占地面積主要有兩種意義：1，占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積2，地塊總面積可以分為兩類理解：一。對于建筑物而言，占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。二?？梢灾傅绞值目瞻椎仄さ钠矫酌娣e，即地塊總面積。在最初進行報批立項時，會經常用到“占地面積”這個詞，就是這個意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。用地面積建設項目報經城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經國土資源行政主管部門測量確定的建設用地土地面積（準確界限由土地供應圖標明），共由兩個部分組成：一、代征地面積（即由建設項目業(yè)主隨同其他建設用地一起辦理征地手續(xù)，并由業(yè)主承擔一應費用，但建設項目業(yè)主必須無償地交給城市公共建設行政主管機關，作為公共建設用地的那部分土地稱為代征地。對這部分土地，雖然是業(yè)主出資、業(yè)主征用，但是土地使用權不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上面也不體現，其財產權歸城建部門即政府所有。這部分土地的用途是規(guī)劃已經確定的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設，緊鄰項目建設用地。）。二、建設項目凈用地面積（在這部分土地內才可以建設項目需要的工程內容）。業(yè)主只對第二部分土地擁有財產權。以上兩部分其實是同一宗地不同用途的劃分而已。在建設項目確定以前，控制性詳細規(guī)劃已經確定（不然也無法辦理用地規(guī)劃許可），從控制性詳細規(guī)劃圖項目業(yè)主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。綠地面積定義指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。計算方法1、公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400㎡。2、中心綠地與宅旁（宅間）綠地的主要區(qū)別為：有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外。可作為中心綠地，否則作為宅旁（宅間）綠地。3、宅旁（宅間）綠地面積計算起止界為：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至路邊，當小區(qū)路設有人行便道時計算至便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線；距房屋墻腳1.5m，對其它圍墻、院墻計算至墻角。4、道路綠地面積計算：以道路紅線內規(guī)劃的綠地為準進行計算。5、院落式組團綠地面積計算的起止界為：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至距路邊1m，當小區(qū)路設有人行便道時算到人行便道邊；沿居住區(qū)道路、城市道路則計算至道路紅線；距房屋墻腳1.5m。6、塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃用地面積。[1]比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。居住建筑密度指標，取決于包括院落的組織，綠地所占的比率，氣候、防火、防震、地形條件等對住宅建筑布置的要求，以及建筑層數、層高、房屋間距和排列方式等各項因素。在一般情況下，平均建筑層數愈高，建筑密度愈低。根據1980年中國國家基本建設委員會頒發(fā)的《城市規(guī)劃定額指標暫行規(guī)定》,新建居住區(qū)的居住建筑密度是：4層樓區(qū)一般為26%左右，5層樓區(qū)一般為23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。住建部官員：中國建筑密度太高不符宜居標準，在擴內需保增長的訴求下，地方城市基礎設施建設提速，這也使得各地對用地的需求大為增加。來自國土資源部的消息，報國務院批準城市建設用地審批工作已全部完成。綠化率項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率，綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算要比綠化率嚴格很多。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。綠地率和綠化覆蓋率什么是綠化率？什么是綠化覆蓋率？開發(fā)商平時在售樓書上印制的有關綠化的指標究竟是綠化率還是綠化覆蓋率？地下停車場上、化糞池等上面的綠化算不算綠化率？開發(fā)商做的屋頂綠化算不算綠化率……許多購房者對此并不了解，他們想弄清楚綠地率和綠化覆蓋率究竟是怎么回事？有關專家對此解釋說，綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語，綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經濟技術指標，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標，描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術指標是不相同的。在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術規(guī)范，也算正式綠地。在房地產開發(fā)過程中，政府相關部門在最初項目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標。因此，買房除了對地稅、戶型設計的挑選外，還要關注“三率”，即容積率、綠化率、房屋使用率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此，綠化率較高，建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草呀；像距建筑外墻1．5米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人吧？……在小區(qū)規(guī)劃設計中，計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，有些開發(fā)商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠地率是綠化用地占總土地面積的比例，在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準確、不規(guī)范的用詞，國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。綠化率與綠地率有聯系開發(fā)商的樓書中經常提到的綠化率與綠地率是什么關系？相關技術規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地率。在計算時，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發(fā)商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠化率與綠地率的區(qū)別其實，綠化與綠地，二者的區(qū)別主要是對“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”這一概念的不同理解上。房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家所言，是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關于園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計算時，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。容積率容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。計算公式容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積上面這個公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會關于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知，但在工業(yè)上，根據《化工企業(yè)總圖運輸設計規(guī)范》，容積率=（廠區(qū)建筑面積+構筑物面積）÷廠區(qū)占地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。相關規(guī)定容積率一般是由政府規(guī)定的?，F行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,聯排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據不同城市的特點有所差別。建筑特點(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標計算規(guī)則具體的計算規(guī)則應根據《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和當地相關部門的文件計算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會關于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。四、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。九、本規(guī)則規(guī)定的數值均含本數。十、對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時予以補充和修正。十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行對地價的影響影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：影響一遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。影響二容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關關系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值后若繼續(xù)增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形