固定收益專題報告：我國房地產(chǎn)稅試點展望-20211027-華西證券-31正式版

僅供機(jī)構(gòu)投資者使用證券研究報告|固定收益專題報告我國房地產(chǎn)稅試點展望首席分析師：樊信江SACNO：S1120519100006分析師：張偉SACNO：S11205210800012021年10月27日本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明每日免費獲取報告1、每日微信群內(nèi)分享7+最新重磅報告；2、每日分享當(dāng)日華爾街日報、金融時報；3、每周分享經(jīng)濟(jì)學(xué)人4、行研報告均為公開版，權(quán)利歸原作者所有，起點財經(jīng)僅分發(fā)做內(nèi)部學(xué)習(xí)。掃一掃二維碼關(guān)注公號回復(fù)：研究報告加入“起點財經(jīng)”微信群。。報告摘要我國房地產(chǎn)稅改革歷史：3個階段、7個時期1）1950-1984：個人、企業(yè)均征收房地產(chǎn)相關(guān)稅收階段①1950-1951：房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅成為正式稅種時期，房稅、地稅并行。②1951-1984：兩稅合并為城市房地產(chǎn)稅時期，房、地兩稅合二為一。2）1984-2010：不對個人住房征收房產(chǎn)稅階段③1984至今：房地產(chǎn)稅拆分為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅時期。④2003-2010：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”時期。3）2010至今：開始對個人住房征收房產(chǎn)稅階段⑤2010-2013：個人住房房地產(chǎn)稅初步試點時期。⑥2013-2021：房地產(chǎn)稅預(yù)備立法時期。⑦2021及以后：房地產(chǎn)稅深入試點時期。我國房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀及經(jīng)驗1）房地產(chǎn)對財政的貢獻(xiàn)：主要集中在開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)較小。保有環(huán)節(jié)僅貢獻(xiàn)稅收收入的3.17%；而開發(fā)環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)九成以上政府性基金收入。房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動對稅收收入、政府性基金收入的貢獻(xiàn)在持續(xù)提升。2007-2020年，對稅收收入貢獻(xiàn)提升6.72pct；2010-2020年，對政府性基金收入貢獻(xiàn)提升11.12pct。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 2報告摘要我國房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀及經(jīng)驗2）滬渝試點經(jīng)驗：上海針對增量，重慶既針對增量、也針對存量高檔住房，重慶更能體現(xiàn)對收入分配的調(diào)節(jié)導(dǎo)向。上海保剛需力度大，重慶更重調(diào)整收入分配、抑制投機(jī)炒作。最大的共性：窄稅基。導(dǎo)致了兩地房產(chǎn)稅對整體稅收的貢獻(xiàn)度有提升，但仍較為有限。也說明了當(dāng)時推出試點的目的主要是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而非給地方財政開源。對稅收收入的貢獻(xiàn)有所提升。試點后，上海、重慶房產(chǎn)稅占稅收收入的比重分別較2010年提升1.10、2.76pct，而全國僅提升0.62pct。對房價的抑制作用并不明顯。試點后，上海、重慶的房價增速與可比城市并沒有出現(xiàn)明顯的偏離。房地產(chǎn)稅改革路徑展望1）海外經(jīng)驗：發(fā)達(dá)國家普遍重視房地產(chǎn)稅制的建立和完善，并將其作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段和財政收入的重要來源。相較而言，我國保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收占GDP比重偏低。2019年OCED國家保有環(huán)節(jié)財產(chǎn)稅稅收占GDP比重平均為1.82%，其中美國、英國、韓國分別為2.96%、4.09%、3.12%，而我國則僅有0.48%，明顯低于國際水平。海外主要國家房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)寬稅基、簡稅種、低稅率的特征。從海外國家數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)稅對房價的影響較小。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明3報告摘要房地產(chǎn)稅改革路徑展望2）我國房地產(chǎn)稅展望：改革導(dǎo)向：多個目標(biāo)并舉，但側(cè)重調(diào)節(jié)收入分配。從滬渝以及海外實踐經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅對中長期房價的影響不大，關(guān)鍵還需看城鎮(zhèn)化率以及人口流動。我們認(rèn)為，補(bǔ)充財力是未來需要著眼的目標(biāo)，但非本輪重點：征稅需要循序漸進(jìn)，初期力度不會太大，難以完全承接賣地收入。具體細(xì)則：寬稅基+低稅率+評估價。從滬渝經(jīng)驗來看，稅基過窄、計稅依據(jù)交易價而非評估價都是導(dǎo)致成效不顯著的重要原因。因此在本輪試點，我們認(rèn)為稅基或?qū)⑦M(jìn)一步拓寬至所有存量住房，同時保持較低稅率，計稅根據(jù)評估價來反映實際價值。潛在影響：收入分配、房地產(chǎn)價格、房屋租賃價格、地方財政。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為直接稅，將與土地制度、保障房制度、投融資制度共同構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制?；?qū)⒋龠M(jìn)分稅制在省以下財政實際落地，來驅(qū)動地方政府由投資型向服務(wù)型職能轉(zhuǎn)變。風(fēng)險提示：房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 4目錄

我國房地產(chǎn)稅改革歷史我國房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀及經(jīng)驗房地產(chǎn)稅改革路徑展望風(fēng)險提示本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明第一部分我國房地產(chǎn)稅改革歷史本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 63個階段、7個時期：個人、企業(yè)均征收房地產(chǎn)相關(guān)稅收階段1950-1984：個人、企業(yè)均征收房地產(chǎn)相關(guān)稅收階段①1950-1951：房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅成為正式稅種時期，房稅、地稅并行。②1951-1984：兩稅合并為城市房地產(chǎn)稅時期，房、地兩稅合二為一。雖然對稅種進(jìn)行了合并，但是在征繳過程中仍然對房、地分開計稅：房產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房價按年計征，稅率1%；地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)地價按年計征，稅率1.5%；標(biāo)準(zhǔn)房價與標(biāo)準(zhǔn)地價不易劃分的城市，依標(biāo)準(zhǔn)房地價合并按年計征，稅率1.5%。1973年3月，我國對稅制進(jìn)行簡化，并頒布《中華人民共和國工商稅條例(草案)》，對國營企業(yè)只征收工商稅，對集體企業(yè)只征收工商稅和工商所得稅，將試行工商稅的企業(yè)所需繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。至此，城市房地產(chǎn)稅僅對個人和僑民等進(jìn)行征收。1950-1984：個人、企業(yè)均征收房地產(chǎn)相關(guān)稅收階段整理本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 73個階段、7個時期：不對個人住房征收房產(chǎn)稅階段1984-2010：不對個人住房征收房產(chǎn)稅階段1984-2010：不對個人住房征收房產(chǎn)稅階段③1984至今：房地產(chǎn)稅拆分為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅時期我國推動利改稅過程中，決定從1984年10月起，將原工商稅拆分為產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅、鹽稅等稅種，并重新設(shè)立房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。這個框架下的房產(chǎn)稅+土地使用稅并不是完整的房產(chǎn)稅。一方面，僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)征收；另一方面，房產(chǎn)稅對個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征。房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅的大框架仍然延續(xù)至今。④2003-2010：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”時期物業(yè)稅實際上就是針對房屋、土地等不動產(chǎn)進(jìn)行征收，與目前所討論的房地產(chǎn)稅本質(zhì)上相同，因此后來推行的房地產(chǎn)稅改革實際上從當(dāng)時就已經(jīng)開始醞釀。但或是因為阻力太大，物業(yè)稅的進(jìn)一步改革遲遲沒有落地，并且在2010年以后不再提及，有所“擱置”。整理本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 83個階段、7個時期：開始對個人住房征收房產(chǎn)稅階段2010至今：開始對個人住房征收房產(chǎn)稅階段2010至今：開始對個人住房征收房產(chǎn)稅階段⑤2010-2013：個人住房房地產(chǎn)稅初步試點時期2011年1月26日，國常會同意在部分城市進(jìn)行個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。當(dāng)年1月28日，上海、重慶便分別出臺了相關(guān)細(xì)則，個人住房房地產(chǎn)稅的試點工作正式啟動。此后，2013年5月《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》提出要擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，但是擴(kuò)圍工作與物業(yè)稅一樣，遲遲未能落地。⑥2013-2021：房地產(chǎn)稅預(yù)備立法時期十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，在官方層面首次提出房地產(chǎn)稅立法工作。在此后的八年間，全國人大、國務(wù)院、黨中央等在多個文件和會議上均提到了房地產(chǎn)稅立法工作，但進(jìn)度偏慢，一直沒有正式啟動立法工作。⑦2021及以后：房地產(chǎn)稅深入試點時期2021年10月23日，全國人大常委會通過了《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的試點工作進(jìn)入了深水區(qū)，也預(yù)示著房地產(chǎn)稅立法工作正式啟動的時間可能也不會太遠(yuǎn)。整理 本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 9第二部分我國房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀及經(jīng)驗本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 10房地產(chǎn)對財政貢獻(xiàn)：目前主要集中在開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)較小從稅收層面看，我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動共涉及11個稅種。其中：契稅既存在于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，又存在于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)還涉及耕地占用稅、印花稅。交易環(huán)節(jié)還涉及土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅6個稅種。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)目前僅涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；并且，房產(chǎn)稅覆蓋范圍較窄，除上海、重慶外，絕大部分個人住房免征房產(chǎn)稅。從收入貢獻(xiàn)來看，開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅收占據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)稅收較大的比例，保有環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)較小。2020年，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅分別占當(dāng)年稅收收入的4.58%、4.19%、1.84%、1.33%、0.81%。保有環(huán)節(jié)僅貢獻(xiàn)稅收收入的3.17%。

房地產(chǎn)相關(guān)稅收及2020年收入、占稅收收入比重本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 11房地產(chǎn)對財政貢獻(xiàn)：房地產(chǎn)活動貢獻(xiàn)九成以上的政府性基金收入房地產(chǎn)需要繳納的政府性基金均體現(xiàn)在拿地開發(fā)環(huán)節(jié)，合計貢獻(xiàn)93%的政府性基金收入：國有土地使用權(quán)出讓收入金：2020年達(dá)82,159億元，占當(dāng)年全國政府性基金收入的87.88%。國有土地收益基金：從國有土地使用權(quán)出讓收入中計提而來，2020年為1,893億元，占當(dāng)年全國政府性基金收入的2.02%。農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金：從國有土地使用權(quán)出讓收入中計提而來，2020年為148億元，占當(dāng)年全國政府性基金收入的0.16%。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：按建設(shè)項目（新建、擴(kuò)建、改建）的建設(shè)面積計征，2020年為2,509億元，占當(dāng)年全國政府性基金收入的2.68%。房地產(chǎn)相關(guān)政府性基金及2020年收入、占當(dāng)年全國政府性基金收入比重本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 12房地產(chǎn)對財政貢獻(xiàn)：房地產(chǎn)活動對稅收收入的貢獻(xiàn)持續(xù)上升拉長時間來看，房地產(chǎn)活動帶來的稅收貢獻(xiàn)在持續(xù)的上升。五項房地產(chǎn)活動相關(guān)稅收占總稅收收入比重在2007年僅有6.04%，到2020年已經(jīng)提升至12.76%，累計提升6.72pct。五大房地產(chǎn)活動直接相關(guān)稅收對總稅收收入的貢獻(xiàn)持續(xù)上升本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 13房地產(chǎn)對財政貢獻(xiàn)：房地產(chǎn)活動對政府性基金收入的貢獻(xiàn)持續(xù)上升房地產(chǎn)活動對政府性基金收入的貢獻(xiàn)同樣也在持續(xù)上升，并且上升勢頭在2015年以后十分明顯。四項房地產(chǎn)相關(guān)政府性基金收入占全國政府性基金收入比重在2010年為81.63%，到2020年已經(jīng)提升至92.75%，10年間累計提升11.12pct。房地產(chǎn)相關(guān)政府性基金對全國政府性基金收入的貢獻(xiàn)持續(xù)上升本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 14房地產(chǎn)對財政貢獻(xiàn)：行業(yè)視角——房地產(chǎn)業(yè)對稅收收入舉足輕重從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)（指根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》劃分為房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)）的稅收主要以增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅為主。從對整體稅收的貢獻(xiàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻(xiàn)度同樣在持續(xù)提升，截至2019年占比已經(jīng)達(dá)到了16.57%，較2007年提升了8.84pct。注：這里的口徑與上文不同，這里是基于行業(yè)來進(jìn)行劃分的，而上文則是基于房地產(chǎn)這種經(jīng)濟(jì)活動行為來進(jìn)行劃分的，二者存在交叉但沒有包含關(guān)系，不可進(jìn)行比較。2019年房地產(chǎn)業(yè)納稅結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)對稅收收入的貢獻(xiàn)持續(xù)上升本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 15滬渝試點經(jīng)驗：兩地試點細(xì)則對比上海針對增量，重慶既針對增量、也針對存量高檔住房，重慶更能體現(xiàn)對收入分配的調(diào)節(jié)導(dǎo)向上海重慶試點范圍全市行政區(qū)主城九區(qū)1、本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購1、個人擁有的獨棟商品住宅。征收對象的二手存量住房和新建商品住房）；2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)2、非本市居民家庭在本市新購的住房。新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。3、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。納稅人應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)價格作為計稅依據(jù)。獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。暫定為0.6%。1、獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為稅率（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。2、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。1、本市居民新購二套以上住房，合并計算家庭全部住房建筑面積人均不超過601、對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。平方米部分。2、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅2、本市居民家庭在新購一套住房后一年內(nèi)出售原有唯一住房，其新購住房已繳人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅。房產(chǎn)稅可退還。3、因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申免征范圍3、本市居民家庭中子女成年后，因婚姻等需要首套且屬該子女家庭唯一的住房。請減免稅和緩繳稅款。4、引進(jìn)的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作4、一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。生活，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房。5、試點前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；試點后新購住房，免稅5、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一住面積為100平方米。房；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先繳稅，待持有本市居住6、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。證滿3年并在本市工作生活的，可退換。整理 本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 16滬渝試點經(jīng)驗：上海保剛需力度大，重慶更重調(diào)整收入分配、抑制投機(jī)炒作最大的共性：窄稅基導(dǎo)致了兩地房產(chǎn)稅對整體稅收的貢獻(xiàn)度有提升，但仍較為有限。也說明了當(dāng)時推出試點的目的主要是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而非給地方財政開源。最大的異性：側(cè)重點不同上海側(cè)重保剛需和抑制外來投資，所以免征范圍的設(shè)計上較為寬松，基本能夠保障本市居民正常的首套住房以及置換性購房需求。重慶側(cè)重對收入分配的調(diào)整（對存量高檔住房征稅），同時也大力打擊投機(jī)炒作（2017年，重慶修訂了房產(chǎn)稅征稅條例，取消了原來對“三無”人員首套住房的免征優(yōu)惠）。

滬渝房產(chǎn)稅試點的異同之處本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 整理 17滬渝試點經(jīng)驗：房產(chǎn)稅對稅收收入的貢獻(xiàn)有所提升2020年，上海、重慶房產(chǎn)稅占當(dāng)?shù)囟愂帐杖氲谋戎胤謩e為3.4%、5.0%，分別較2010年提升1.10、2.76pct；而全國房產(chǎn)稅占稅收收入的比重僅提升0.62pct。實行房產(chǎn)稅試點后，上海、重慶房產(chǎn)稅占稅收收入的比重較全國整體有所提升整理 本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 18滬渝試點經(jīng)驗：房產(chǎn)稅對房價的抑制作用并不明顯從房價變化來看，實施房產(chǎn)稅試點以后，上海、重慶的房價增速與可比城市并沒有出現(xiàn)明顯的偏離，可以說明至少在滬渝試點過程中，房產(chǎn)稅在調(diào)控房價方面的貢獻(xiàn)有限。存在多種影響因素：①滬渝房產(chǎn)稅力度偏弱；②房價更多程度上仍取決于城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及人口流動。房產(chǎn)稅試點后，上海房價波動趨勢與可比城市類似 房產(chǎn)稅試點后，重慶房價波動趨勢與可比城市類似本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 19第三部分房地產(chǎn)稅改革路徑展望本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 20海外經(jīng)驗：主要國家房地產(chǎn)稅征收辦法環(huán)節(jié)稅種說明典型國家登記許可稅在房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)益變更進(jìn)行所有權(quán)登記時，按財產(chǎn)德國、韓國、意大利價值課征取得印花稅納稅人是作出、領(lǐng)受特殊文件、合同、公證和稅法芬蘭、日本上列舉的其他憑證的人海原始取得或繼承取得時向政府交納，計稅依據(jù)為取外不動產(chǎn)取得稅日本、韓國國得不動產(chǎn)時的評估價格家將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其它固定資日本、巴西、芬蘭、加拿主不動產(chǎn)稅產(chǎn)綜合在一起課征大要只對土地和房屋合并課征泰國、波蘭、墨西哥房單獨對土地或房屋課征土地稅或房屋稅韓國、法國、奧地利地保有不單獨征收不動產(chǎn)稅，將不動產(chǎn)與其它財產(chǎn)捆在一產(chǎn)美國、英國、荷蘭、瑞士、財產(chǎn)稅起就納稅人所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是稅瑞典、丹麥不動產(chǎn)評估價值種針對占有房地產(chǎn)超過一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通過類定期不動產(chǎn)增值稅德國、意大利對房地產(chǎn)的重新評估對其增值額征收型梳所得稅形式的轉(zhuǎn)讓收益稅把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征美國、日本、英國、法國、理收個人所得稅或法人稅芬蘭轉(zhuǎn)移直接征收的土地增值稅將房地產(chǎn)中顯化的增值收益分離出來，單獨征收增意大利值稅遺產(chǎn)稅或贈與稅房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償轉(zhuǎn)移行為時，各國一美國、法國、德國、意大般要根據(jù)資產(chǎn)價值征收利整理本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 21海外經(jīng)驗：相較而言，我國保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收占GDP比重偏低2000-2021年OECD國家財產(chǎn)稅占GDP比重（單位：%）5.0美國英國韓國日本OECD平均中國4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019

發(fā)達(dá)國家普遍重視房地產(chǎn)稅制的建立和完善，并將其作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段和財政收入的重要來源。從征稅背景和目的來看，主要分為三類：一是籌集財政收入（如美國、英聯(lián)邦國家等），二是調(diào)控房地產(chǎn)市場（如韓國、日本等東亞國家），三是調(diào)節(jié)土地增值收益（如澳大利亞、新西蘭和德國等）。從總體特征來看，海外主要國家房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)寬稅基、簡稅種、低稅率的特征。具體表現(xiàn)為：征稅對象包括大多數(shù)房產(chǎn)，僅對公共服務(wù)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)等少數(shù)對象免稅，計稅依據(jù)為房產(chǎn)評估價值；稅種單一，大部分只設(shè)財產(chǎn)稅、所得稅和轉(zhuǎn)讓稅等稅種；稅率普遍較低，降低居民單位稅收負(fù)擔(dān)和征稅壓力，且大多根據(jù)本地區(qū)情況自行決定具體稅率。具體以美、英、日、韓為例。大多數(shù)發(fā)達(dá)國家房屋保有環(huán)節(jié)稅收對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性較高。根據(jù)OECD披露數(shù)據(jù)，2019年OCED國家保有環(huán)節(jié)財產(chǎn)稅稅收占GDP比重平均為1.82%，其中美國、英國、韓國分別為2.96%、4.09%、3.12%，而我國則僅有0.48%，明顯低于國際水平。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 22海外經(jīng)驗：主要國家房屋保有環(huán)節(jié)稅收（以美、英、韓、日為例）國家稅種征收對象稅基稅率優(yōu)惠政策房屋評估價值的地方政府自行制低價值、首套自用住房、海美國財產(chǎn)稅房產(chǎn)和地產(chǎn)定，一般在0.3%-政府、公益機(jī)構(gòu)和弱勢群20%-100%2.2%體外主要地方政府自行制學(xué)生、未成年人、外交人國城市房產(chǎn)（農(nóng)村房英國市政稅評估價值定，分八或九個員、殘疾人等特殊群體免家產(chǎn)不征稅）等級累進(jìn)稅，居住者<2名時減征保有房屋財產(chǎn)稅房屋評估價值的60%環(huán)綜合土地稅土地評估價值的70%中央政府統(tǒng)一制低價值的、政府、學(xué)校、節(jié)韓國定，按住宅價值居社會福利機(jī)構(gòu)、宗教組織高價值的土地和房累進(jìn)，一般在綜合房地產(chǎn)稅國稅廳公示價格等擁有的房產(chǎn)地產(chǎn)免稅民屋0.6%-3.0%房產(chǎn)固定資產(chǎn)征稅臺賬統(tǒng)一制定，長期稅固定資產(chǎn)稅上登記的土地、房評估價值保持在1.4%低價值的、政府、學(xué)校、梳屋和折舊資產(chǎn)皇室、墓地等特殊用途的理日本地方政府自行制城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)免稅，老年人、殘定，不能超過城市規(guī)劃稅評估價值疾人等特殊群體減免土地和房屋0.3%，一般在0.2%-0.3%整理本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 23海外經(jīng)驗：美國地方政府房產(chǎn)稅占財政收入比重1992-2018年期間，美國各地方政府房產(chǎn)稅占財政收入比重平均值差別較大，從占比最低的阿拉巴馬州的9.6%到最高的新罕布什爾州的59.8%。1992-2018年美國地方政府房產(chǎn)稅占財政收入比重平均值（%）706050403020100阿拉巴馬州阿肯色州新墨西哥州哥倫比亞特區(qū)路易斯安那州田納西州肯塔基州俄克拉何馬華盛頓州加利福尼亞州內(nèi)華達(dá)州北卡羅萊納州密西西比州特拉華州亞利桑那州猶他州懷俄明州密蘇里州佐治亞州明尼蘇達(dá)州內(nèi)布拉斯加州西弗吉尼亞州科羅拉多州南卡羅來納州阿拉斯加州紐約州密歇根州愛達(dá)荷州俄亥俄州佛羅里達(dá)州馬里蘭州俄勒岡州賓夕法尼亞州印地安那州堪薩斯州北達(dá)科他州佛蒙特州愛荷華州弗吉尼亞州蒙大拿州威斯康星州得克薩斯州南達(dá)科他州伊利諾伊州夏威夷州馬薩諸塞州緬因州羅德島新澤西州康涅狄格州新罕布什爾州本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 24海外經(jīng)驗：美國房產(chǎn)稅占地方政府財政收入比重較為穩(wěn)定美國地方政府房產(chǎn)稅占財政收入比重平均值分段州數(shù)量（個）3025201510500-10% 10%-20% 20%-30% 30%-40% 40%-50% 50%-60%

1992-2018年美國地方政府房產(chǎn)稅占財政收入比重變化情況（%）80加利福尼亞州康涅狄格州佛羅里達(dá)州夏威夷州伊利諾伊州密歇根州新罕布什爾州紐約州706050403020100199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018美國51%的州政府房產(chǎn)稅占財政收入平均值在20%-%30之間，88%的州政大多數(shù)州的比重變化不大，有14個州比重變化小于5個百分點，有25個州比重變化在5-10府房產(chǎn)稅占財政收入平均值在10%-40%之間。 個百分點之間，9個州比重變化在10-15個百分點，3個州比重變化在15個百分點以上。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 25海外經(jīng)驗：房地產(chǎn)稅對房價的影響較小房地產(chǎn)稅對房價的影響180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.000 1 2 3 4 5房產(chǎn)稅占GDP比重（%）

房產(chǎn)稅占GDP比重變化率（%）

-0.6

房地產(chǎn)稅對房價的影響0.40.30.20.10-0.4 -0.200.2 0.4 0.6 0.8 1-0.1-0.2房價指數(shù)變化率（%）2=0.0074 2=0.0083房地產(chǎn)稅對房價沒有影響 房地產(chǎn)變化稅對房價變化沒有影響本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 26我國房地產(chǎn)稅展望：寬稅基+低稅率，突出對收入分配的調(diào)節(jié)改革導(dǎo)向：多個目標(biāo)并舉，但側(cè)重調(diào)節(jié)收入分配本次房地產(chǎn)稅試點是在共同富裕的大背景下推出的，因此調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)是目前最主要的目標(biāo)。但同時也要兼顧其他目標(biāo)，如房地產(chǎn)調(diào)控：通過加大對存量房產(chǎn)征稅力度，來改變需求結(jié)構(gòu)，釋放空置房源，抑制房價上揚速度、斜率。但從滬渝以及海外實踐經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅對中長期房價的影響不大，關(guān)鍵還需看城鎮(zhèn)化率以及人口流動。補(bǔ)充財力或是未來需要著眼的目標(biāo)，但非本輪的重點：征稅需要循序漸進(jìn)，初期力度不會太大，難以完全承接賣地收入。具體細(xì)則：寬稅基+低稅率+評估價從滬渝經(jīng)驗來看，稅基過窄、計稅依據(jù)交易價而非評估價都是導(dǎo)致成效不顯著的重要原因。因此我們認(rèn)為，在本輪試點中，稅基將進(jìn)一步拓寬至所有存量住房，同時保持較低稅率，計稅根據(jù)評估價來反映實際價值。

下一輪房地產(chǎn)稅試點展望本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 資料來源：華西證券研究所整理 27我國房地產(chǎn)稅展望：房地產(chǎn)稅可能帶來四方面影響短期關(guān)注對收入分配、房地產(chǎn)價格的影響，中長期關(guān)注對地方財政、政府職能的影響資料來源：華西證券研究所整理28本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明風(fēng)險提示房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期：本次試點推出經(jīng)過全國人大授權(quán)、層級較高，存在加速、加碼執(zhí)行的可能性。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請務(wù)必閱讀最后一頁免責(zé)聲明 29重要提示分析師簡介樊信江：CFA，清華大學(xué)工程管理碩士，4年證券研究經(jīng)驗，3年央企海外燃煤、燃機(jī)電站工程總承包開發(fā)及執(zhí)行經(jīng)驗，2年國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資租賃和PPP投資經(jīng)驗；曾任職于民生證券研究院，2019年加入華西證券。張偉，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)碩士，2年證券研究經(jīng)驗，2019年加入華西證券研究所，曾任職于民生證券研究院，主要從事宏觀利率、地方債研究。分析師承諾作者具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當(dāng)?shù)膶I(yè)勝任能力，保證報告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道，分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，通過合理判斷并得出結(jié)論，力求客觀、公正，結(jié)論不受任何第三方的授意、影響，特此聲明。評級說明公司評級標(biāo)準(zhǔn)投資評級說明以報告發(fā)布日后的6買入分析師預(yù)測在此期間股價相對強(qiáng)于上證指數(shù)達(dá)到或超過15%增持分析師預(yù)測在此期間股價相對強(qiáng)于上證指數(shù)在5%—15%之間個月內(nèi)公司股價相對中性分析師預(yù)測在此期間股價相對上證指數(shù)在-5%—5%之間上證指數(shù)的漲跌幅為減持分析師預(yù)測在此期間股價相對弱于上