2023年地產(chǎn)行業(yè)分析報告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報告目錄一、房價：10月環(huán)比繼續(xù)加速上漲，但一線和三線回落 PAGEREFToc372058475\h3二、銷售：10月30個大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比小升 PAGEREFToc372058476\h4三、供應(yīng)：10月供應(yīng)高位回落 PAGEREFToc372058477\h7四、銷售率：10月相對平穩(wěn) PAGEREFToc372058478\h8五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環(huán)比回落 PAGEREFToc372058479\h9六、庫存去化周期：10月相對平穩(wěn)，一線城市最低 PAGEREFToc372058480\h9七、土地市場：9月成交量低位反彈，溢價率在高位 PAGEREFToc372058481\h10八、宏觀環(huán)境：10月PMI繼續(xù)回升，經(jīng)濟或企穩(wěn) PAGEREFToc372058482\h12九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對商品房銷售影響可能有限 PAGEREFToc372058483\h13十、投資思路 PAGEREFToc372058484\h14十一、風(fēng)險因素 PAGEREFToc372058485\h15一、房價：10月環(huán)比繼續(xù)加速上漲，但一線和三線回落10月百城房價指數(shù)繼續(xù)加速上行，但可喜的是一線城市房價環(huán)比漲幅有所下降，這是從今年5月以來的首次。從各類城市看，今年以來，市場分化非常明顯，10月一線城市同比漲幅高達(dá)21.7%，而二線城市9.4%，三線城市僅3.84%。二、銷售：10月30個大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比小升10月30個大中城市商品房銷售套數(shù)環(huán)比上升4%，連續(xù)3個月回升，其中一線城市環(huán)比下降2%，二線城市環(huán)比上升3%，三線城市環(huán)比上升16%。10月三線城市成為最大亮點，月度成交量創(chuàng)今年新高。累計來看，1-10月30個大中城市商品房銷售套數(shù)同比增16%，其中一線城市同比增19%，二線城市同比增14%，三線城市同比增22%。由于去年高基數(shù)原因，累計增速依然呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。三、供應(yīng)：10月供應(yīng)高位回落10月一二三線16個城市新增供應(yīng)環(huán)比下降16%。其中一線城市新增供應(yīng)環(huán)比降4%，二線城市環(huán)比降11%，三線城市環(huán)比降40%。四、銷售率：10月相對平穩(wěn)10月一線城市新增供應(yīng)去化率（3月移動平均）為90%，二線城市89%，三線城市85%，均較今年3-8月的高位有明顯回落。從有更長歷史數(shù)據(jù)的一線城市來看，銷售率雖下降，但還在一個正常水平上，遠(yuǎn)未到歷史上需求很差時的銷售率（約60-70%）。五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環(huán)比回落10月一二市庫存（商品房/住宅可售套數(shù)）連續(xù)2個月在低位反彈，三線城市在高位有所回落。六、庫存去化周期：10月相對平穩(wěn)，一線城市最低10月一線城市庫存去化周期平均為6個月，二線城市平均為7.3個月，三線城市平均為12個月。一二線城市庫存仍不足，三線城市庫存相對充足。七、土地市場：9月成交量低位反彈，溢價率在高位9月40個大中城市土地成交面積環(huán)比上升30%，低位反彈，1-9月累計成交面積同比僅增長6%，但一線城市增長迅猛，達(dá)到37%。其中，40個大中城市住宅用地累計成交同比增速達(dá)到29%，住宅用地市場表現(xiàn)較熱。9月40個大中城市土地成交溢價率達(dá)29.5%，創(chuàng)今年新高，其中一線城市溢價率高達(dá)41%。八、宏觀環(huán)境：10月PMI繼續(xù)回升，經(jīng)濟或企穩(wěn)中國制造業(yè)PMI指數(shù)7-10月連續(xù)4個月回升，匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比回升，并均在50線之上，這可能意味著未來經(jīng)濟將企穩(wěn)。經(jīng)濟企穩(wěn)對中長期房地產(chǎn)需求的釋放有利，但也使地產(chǎn)政策放松的可能性變小。九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對商品房銷售影響可能有限我們預(yù)計2023年10-12月中長期居民貸款月均1500億元，較4-9月月均額度有明顯的下降。從2023-2023年的上、下半年看，2023、2023年下半年中長期居民貸款高于上半年，而2023、2023年下半年中長期居民貸款低于上半年。但從商品房銷售金額看，2023-2023年均呈現(xiàn)下半年高于上半年。即從上、下半年看，信貸與地產(chǎn)銷售并非明顯正相關(guān)，這可能是因為行業(yè)下半年往往是一年中供應(yīng)高峰，導(dǎo)致成交量放大，這一特性超過了信貸周期的影響。從微觀上看，信貸的收緊已經(jīng)導(dǎo)致房貸利率的提升以及房屋按揭貸放款周期的延遲，并對簽約帶來一定負(fù)面影響，但因為9-10月供應(yīng)的放量，樓市成交仍環(huán)比出現(xiàn)改善。資料來源：wind十、投資思路市場還在擔(dān)憂未來政策及對樓市影響，我們認(rèn)為10月“習(xí)主席首次就地產(chǎn)的表態(tài)”及“京七條”已經(jīng)揭示了行業(yè)未來政策走向，所謂頂層設(shè)計或長效機制預(yù)計也將更多著墨于供應(yīng)機制上，行業(yè)政策超預(yù)期變差的可能較小。深圳提高二套房首付比例源于今年當(dāng)?shù)胤績r漲幅過大，不得不采取更立竿見影的措施。但今年房價區(qū)域分化很大，除了一線及部分二線城市，多數(shù)城市房價漲幅很小，深圳針對需求的打壓更多代表了個別區(qū)域性政策。房產(chǎn)稅及土地改革也是市場擔(dān)心所在，但地方政府債務(wù)沉重，土地財政絕不可能一朝一夕改變，房產(chǎn)稅及土地改革預(yù)計很難大力度大范圍推開。事實是，即使行業(yè)增長面臨瓶頸，但龍頭公司通過集中度提升依然實現(xiàn)持續(xù)成長，今明兩年凈利潤仍可能實現(xiàn)20%以上增長，做為行業(yè)標(biāo)桿的萬科今年動態(tài)PE卻僅6倍，明年不足5倍，這樣的估值水平是中短期的價值買點。十一、風(fēng)險因素部分一線或二線城市由于今年房價上漲過快，可能會選擇打壓需求的政策；行業(yè)長效機制方案及房產(chǎn)稅推進(jìn)力度超預(yù)期。

2023年電子行業(yè)智能化分析報告2023年9月目錄一、消費電子發(fā)展趨勢：智能性和便攜性 3二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河 4三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌 51、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持 52、第二代智能手表側(cè)重運動和健康監(jiān)測 53、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強大 6（1）蘋果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品 7四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機 8五、硬件變革大，投資機會多 91、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的 102、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒 113、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實現(xiàn)高音質(zhì) 114、共達(dá)電聲 12六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總 121、屏幕有點小蘋果智能手表iWatch要來了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網(wǎng) 133、三星ProjectJ計劃曝光：智能手表不讓蘋果專美 14一、消費電子發(fā)展趨勢：智能性和便攜性消費電子沿著智能性和便攜性兩個維度發(fā)展。在過去幾年，市場關(guān)注的焦點在于智能性維度，即設(shè)備從功能型向智能型的演變；直至最近，谷歌眼鏡才引發(fā)了市場對便攜性維度的關(guān)注。在便攜性的維度，我們把電子產(chǎn)品分為四種類型：固定型、可攜帶型、可穿戴型和嵌入人體型。我們認(rèn)為，消費電子產(chǎn)品從可攜帶型向可穿戴型的演變剛剛開始，未來甚至?xí)蚩汕度胄脱葑?，投資機會將非常豐富。JuniperResearch預(yù)計：至2023年，整個可穿戴電子設(shè)備市場將會超過150億美元，比2021年將近翻一倍，可穿戴智能設(shè)備的銷量至2022年預(yù)計將達(dá)到7000萬臺。正如應(yīng)用的成長促進(jìn)了智能手機市場的興盛，可穿戴技術(shù)領(lǐng)域也會出現(xiàn)類似的成長：做到應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)與可穿戴設(shè)備同步增長，各種新功能的產(chǎn)品將層出不窮。谷歌、蘋果、三星等大廠商均已在可穿戴電子設(shè)備領(lǐng)域有所布局，期望能把握下一輪移動技術(shù)變革的行情。當(dāng)前各大廠商關(guān)注度較高的可穿戴式智能設(shè)備主要是智能眼鏡和智能手表。二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河谷歌眼鏡給硬件行業(yè)帶來了重大變革和機遇，其對硬件的要求體現(xiàn)在四個方面：1）人機互動友好性（包括信息輸入和輸出）；2）續(xù)航時間長；3）連接性；4）輕薄微型化。谷歌眼鏡在硬件方面的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在信息輸出和續(xù)航時間上，信息輸出的創(chuàng)新之處在于采用微投和反射顯示屏的圖像輸出方案以及骨傳導(dǎo)耳機的聲音輸出方案，通常的微投具有功耗高的問題，谷歌的創(chuàng)新能夠大大降低功耗，延長續(xù)航時間。谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏。關(guān)于谷歌眼鏡的詳細(xì)論述請參見我們3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》。三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌1、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售價達(dá)330美元的智能手表，其后陸續(xù)有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消費者的關(guān)注。我們認(rèn)為，在智能手機尚未普及的時期，消費者對智能終端和移動互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)知度低，創(chuàng)新跨度過大的智能手表不可能取得勝利。此外，第一代智能手表在外觀設(shè)計和生態(tài)系統(tǒng)支持等方面都較為薄弱。2、第二代智能手表側(cè)重運動和健康監(jiān)測摩托羅拉在2020年發(fā)布了MotoActv智能手表，主打運動監(jiān)測功能。產(chǎn)品內(nèi)臵8GB空間，配有1.6寸彩色觸控屏幕，采用強化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可與Android2.1系統(tǒng)或以上的智能手機同步；采用了MotorolaAccuSense技術(shù)，也內(nèi)臵了GPS系統(tǒng)，可以讓用戶在運動時可以準(zhǔn)確追蹤所在位臵及記錄時間、距離、速度、心跳及熱量消耗；內(nèi)臵258mAh鋰電池，不夠非常理想，運動時可連續(xù)使用5至10小時。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。產(chǎn)品允許多個程序同時運行，搭載iOS或Android2.3以上系統(tǒng)。配有分辨率為144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper電子紙技術(shù)，可以通過藍(lán)牙2.1+EDR與其他設(shè)備連接；內(nèi)臵震動馬達(dá)和三軸加速度計，可安裝位運動專門設(shè)計的程序。3、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強大第二代智能手表在功能上還無法與智能手機相媲美，但蘋果、三星、谷歌等巨頭的動向讓我們堅信第三代智能手表功能將更為強大，有望與智能手機相當(dāng)。（1）蘋果iWatch有望年底亮相消息稱，蘋果已經(jīng)建立了一支100的團隊來研制智能手表iWatch，已經(jīng)開始試產(chǎn)，富士康已經(jīng)收到了蘋果的訂單，并有望在年底面市。蘋果的iWatch智能手表具有步程計和健康指標(biāo)傳感器等第二代智能手表的功能，也能通過連接智能手機來顯示電子郵件、IM和其他數(shù)據(jù)，此外，還能夠?qū)崿F(xiàn)手機的通話功能，并通過內(nèi)臵地圖實現(xiàn)導(dǎo)航。在硬件配臵方面，iWatch將采用1.5寸OLED屏幕（臺灣錸寶科技RiTdisplay）和OGS觸摸屏，內(nèi)臵的電池僅可續(xù)航1-2天（蘋果的目標(biāo)是續(xù)航4天至5天）。（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品科技網(wǎng)站SamMobile報道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：針對Fortius開發(fā)的臂帶、固定在自行車上的裝臵以及囊狀態(tài)。三星也設(shè)計了健康軟件SHealth，預(yù)示著運動和健康監(jiān)測將是三星可穿戴電子設(shè)備的重要賣點。媒體也傳出三星智能手表將命名為GALAXYAltius，屏幕分辨率為500x500。四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機智能手機在功能手機通話和短信功能的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了上網(wǎng)、安裝應(yīng)用程序、收發(fā)郵件等功能。智能手機和平板電腦在很大程度上替代了便攜性較差的電腦，我們判斷，便攜性更強的可穿戴設(shè)備智能手機+眼鏡將埋葬智能手機。智能手機、智能手表和智能眼鏡三種設(shè)備各有優(yōu)缺點：1.智能手機是最成熟產(chǎn)品，功能豐富，但屏幕較小，并需要手持操作，約束了在駕車等場合的使用；2.智能眼鏡輸出畫面大，視覺效果較好，但裝在鏡腳的觸摸屏面積小，僅僅具有簡單動作識別功能，信息輸入不方便，不適合復(fù)雜的操作；3.智能手表具有合適輸入的觸摸屏，操作方便，可以完成復(fù)雜的信息輸入，但屏幕太小，不適合人眼長時間觀看。我們認(rèn)為，智能眼鏡和智能手表具有信息輸入和輸出優(yōu)勢互補的特點，兩者的結(jié)合將兼具各自優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)在手表上輸入復(fù)雜內(nèi)容，在眼鏡上觀看大的畫面，從而實現(xiàn)較好的視覺體驗。智能眼鏡+手表的硬件組合也具有智能手機所不具備的優(yōu)點：一方面，眼鏡和手表持續(xù)與人體接觸，并可以通過傳感器自然地獲得人體信息，從而提供更加智能化的服務(wù)；另一方面，眼鏡和手表都不需要手持操作，解放了雙手，適合在各種不同場合的應(yīng)用，更勝于必須手持操作的智能手機，有望替代智能手機，從而帶來消費電子的革命性變化。五、硬件變革大，投資機會多可穿戴設(shè)備的外在形態(tài)完全不同于智能手機等傳統(tǒng)硬件產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在硬件方面的變革很大，其中，智能眼鏡側(cè)重于光學(xué)方面的創(chuàng)新，智能手表是智能手機的縮小版，并加入更多傳感器以讀取人體脈搏等信息，部分廠商也可能在腕帶處采用柔性化硬件設(shè)計。此外，智能眼鏡+手表的硬件組合也需要兩個產(chǎn)品之間頻繁的信號互聯(lián)，勢必增加對無線模組的需求。我們認(rèn)為，水晶光電、環(huán)旭電子、歌爾聲學(xué)等公司將顯著受益于可穿戴設(shè)備的高速發(fā)展。1、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的公司是手機鏡頭用紅外截止濾光片和數(shù)碼相機用光學(xué)低通濾波器的領(lǐng)先廠商。公司在產(chǎn)品升級和新產(chǎn)品拓展兩個維度實現(xiàn)增長。光學(xué)低通濾波器的單價隨著從卡片機升級為單反微單而增長10倍以上，隨著攝像模組對像素和成像質(zhì)量要求的提高，紅外截至濾光片材質(zhì)從普通光學(xué)玻璃升級為藍(lán)玻璃，單價和市場空間有10倍的提高。公司不斷拓展微投、Kinect產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)品等新產(chǎn)品。我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》中討論到，谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏，而微投的核心技術(shù)是光學(xué)加工、光引擎設(shè)計和鍍膜。水晶光電在這三方面均具有深厚的技術(shù)積累。在光學(xué)加工方面，水晶光電具有十來年的經(jīng)驗積累；在光引擎設(shè)計方面，水晶光電與芯片設(shè)計商奇景及LCOS專利持有人合作；鍍膜更是水晶光電的核心優(yōu)勢，其光學(xué)鍍膜的產(chǎn)能規(guī)模位居全球第一。水晶光電當(dāng)前已進(jìn)入某海外客戶的智能眼鏡產(chǎn)業(yè)鏈，踏上了智能眼鏡技術(shù)創(chuàng)新的第一波浪潮。2、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒環(huán)旭電子是蘋果無線模組的兩大供應(yīng)商之一，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于MacBook、iPhone和iPad上。如我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時代的開啟》討論，智能眼鏡的重量是一般智能手機的1/3,輕薄化要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過絕大多數(shù)手機，智能手表的面積和體積也大約是智能手機的1/6至1/8，但功能上卻相差不大，這就對元器件和組裝工藝的微小化提出較高要求，公司必將憑借微小化貼片工藝的核心技術(shù)優(yōu)勢在可穿戴設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈占有一席之地。3、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實現(xiàn)高音質(zhì)公司是全球領(lǐng)先的電聲器件廠商，通過強大的研發(fā)能力向上游整合，實現(xiàn)了關(guān)鍵原材料、自動化生產(chǎn)線和精密模具的自制，具備了較強的垂直一體化能力，使得公司可以向客戶進(jìn)行大規(guī)模地快速出貨，并提供一站式的服務(wù)和產(chǎn)品供應(yīng)，同時可以更好地控制成本。大客戶戰(zhàn)略使得公司不斷切入繽特力、索尼、三星和蘋果等全球消費電子巨頭主流供應(yīng)鏈。公司也在MEMS聲學(xué)器件上積累深厚，未來有望實現(xiàn)MEMS技術(shù)的突破。可穿戴設(shè)備需要麥克風(fēng)來讀取用戶的語音信息，也需要音筒來輸出設(shè)備的信號，在很小的空間實現(xiàn)高品質(zhì)的聲音輸入和輸出是歌爾等龍頭公司的技術(shù)優(yōu)勢。4、共達(dá)電聲公司是國內(nèi)領(lǐng)先的聲學(xué)器件廠商，主要產(chǎn)品為微型麥克風(fēng)、微型揚聲器/受話器及其陣列模組，產(chǎn)品主要應(yīng)用于手機、筆記本電腦/平板電腦、平板電視、個人數(shù)碼產(chǎn)品、汽車電子等消費類電子產(chǎn)品。主要大客戶包括蘋果（通過MWM間接供應(yīng)）、華為、中興、索尼、索愛以及三星等企業(yè)。六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總1、屏幕有點小蘋果智能手表iWatch要來了之前美國媒體就曾給出消息稱，為了研發(fā)iWatch，蘋果秘密組建了一個100人的團隊，而現(xiàn)在臺灣產(chǎn)業(yè)鏈則爆料，目前蘋果已經(jīng)開始試產(chǎn)這款手表了。日本媒體Macotakara報道稱，蘋果原來打算為iWatch配備1.8寸屏幕，不過他們感覺太大，所以最后將其定為1.5寸，而這塊OLED屏幕是由臺灣錸寶科技(RiTdisplay)代工。隨后臺灣媒體還給出消息稱，富士康已經(jīng)收到了蘋果的請求，即試產(chǎn)1000支iWatch，其配備的1.5寸OLED屏幕，而屏幕采用的是單片式(one-glass-solution)觸控技術(shù)（能降低屏幕的厚度）。之前美國科技媒體TheVerge透露，蘋果iWatch的原型機搭載的是iOS系統(tǒng)（重新改造），其內(nèi)臵的電池僅可續(xù)航1-2天（蘋果的目標(biāo)是續(xù)航4天至5天），提供通話功能，并內(nèi)臵有地圖、步程計和健康指標(biāo)傳感器等，同時它還能通過連接智能手機來顯示電子郵件、IM和其他數(shù)據(jù)。不少傳聞都顯示，這款手表最快會在今年年底亮相，大家覺得怎么樣？2、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網(wǎng)根據(jù)美國專利和商標(biāo)局(USPTO)於2日公布的文件顯示，Google提出專利申請的智慧型手錶(smart-watch)，將具有雙觸控版、無線上網(wǎng)功能、以及可做電源與資料傳輸之用的腕帶。該申請文件標(biāo)題為「智慧型手錶與使用者介面功能」(SMART-WATCHWITHUSERINTERFACEFEATURES)。提出申請時間為2020年10月26日。在該文件摘要中，Google表示，智慧型手錶包括：腕帶、主體(base)、電池、以及第一輔助部分(firstauxiliarycomponent)等4個主要部分。腕帶可做電源與資料傳輸之用。主體與腕帶連接，具有處理器以及與處理器相連的無線收發(fā)器(wirelesstransceiver)，