法院拍賣房子的流程

法院拍賣房子的流程1、到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán)。2、委托評定公司對房屋的價(jià)值進(jìn)行評定。3、評定成果出來后，根據(jù)評定價(jià)值，擬定拍賣保存價(jià)。4、委托拍賣公司對房屋進(jìn)行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實(shí)施。5、拍賣成交的，法院作出裁定，擬定拍賣成果的法律效力。6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院能夠在第一次拍賣保存價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)10-20%，再次委托拍賣公司拍賣。7、二次拍賣仍失敗的，法院能夠在此基礎(chǔ)上再降價(jià)拍賣。對房屋的拍賣，最多能夠進(jìn)行三次拍賣。房屋拍賣流程：產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機(jī)關(guān)委托——勘測評定——與拍賣公司訂立委托合同——公示拍賣信息——拍賣登記——交納確保金，獲得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房原則：房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其本身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵照下列原則：(1)正當(dāng)原則。正當(dāng)原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要正當(dāng)。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要正當(dāng)。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須規(guī)定委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。(3)遵照公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。特性：與其它房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動相比，房地產(chǎn)拍賣含有下列幾個(gè)特性：1.房地產(chǎn)拍賣實(shí)施“價(jià)高者得”的原則2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣具體條件：(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)含有的條件1.法律、法規(guī)嚴(yán)禁買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)普通狀況下不得拍賣：(1)未依法獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的涉及土地使用權(quán)證書、房屋全部權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政解決中的;(4)權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;(5)以出讓方式獲得土地使用權(quán)，但不符合政府有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(7)國家依法收回土地使用權(quán)的;(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定嚴(yán)禁買賣、轉(zhuǎn)讓的其它情形。2.以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：(1)以出讓合同獲得的土地應(yīng)按照出讓合同的商定支付全部使用權(quán)出讓金;(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并獲得土地使用權(quán)證;(3)對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件;(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)擬定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);(5)出讓合同商定的其它條件;(6)劃撥方式獲得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門同意，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。3.以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請有關(guān)部門同意，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;能夠不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。4.集體全部土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符正當(dāng)律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體涉及：(1)房屋全部權(quán)和該房屋占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書;(2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲同意后方可進(jìn)行拍賣。5.下列劃撥用地不能夠拍賣：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)都市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承當(dāng)對應(yīng)的民事責(zé)任。(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其它組織都能夠作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。(2)在國家允許的范疇內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也能夠是境外的自然人或法人，但需遵照有關(guān)規(guī)定辦理。(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范疇內(nèi)含有房屋建設(shè)申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范疇集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者;超出此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體全部土地的征用手續(xù)。程序：一接受拍賣委托如果房地產(chǎn)的賣方故意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)交于拍賣行，拍賣行也故意承接該拍賣業(yè)務(wù)，在賣方向受理拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托合同書。房地產(chǎn)拍賣的委托普通需提供下列有關(guān)證明文獻(xiàn)：1.房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證;2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或公司法人營業(yè)執(zhí)照;3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;4.對拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文獻(xiàn);5.產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書及出具其它共有人同意出售的通過公證的委托書;6.拍賣房地產(chǎn)的具體資料，涉及權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和現(xiàn)在使用狀況、地圖等;7.其它有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門規(guī)定提交的其它文獻(xiàn);8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的通過公證的委托文獻(xiàn)二拍賣房地產(chǎn)標(biāo)確實(shí)認(rèn)和調(diào)查拍賣行應(yīng)對委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文獻(xiàn)批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核算、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察。文獻(xiàn)和資料核算內(nèi)容重要涉及：1.拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明與否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人與否一致;2.產(chǎn)權(quán)來源與否清晰，如新建、翻建，與否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的同意文獻(xiàn)，與否領(lǐng)有新證;3.房地產(chǎn)面積與否與房地產(chǎn)測繪部門出具報(bào)告一致;4.產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄與否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其它權(quán)利登記;5.與否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文獻(xiàn);6.與否有別人聲明對該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文獻(xiàn);7.與否有產(chǎn)權(quán)證丟失的統(tǒng)計(jì);現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;與否登報(bào)聲明;8.與否有有關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛的統(tǒng)計(jì)，解決狀況如何;9.與否在拆遷范疇，在被凍結(jié)和嚴(yán)禁買賣的范疇內(nèi);10.土地來源和變更狀況，涉及用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其它。三接受委托、簽定委托拍賣合同含有接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照的規(guī)定，結(jié)合所拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍賣合同，對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。普通房地產(chǎn)委托合同應(yīng)涉及下列內(nèi)容：1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式;4.拍賣費(fèi)用條款、傭金及其支付方式;5.拍賣方式和期限;6.拍賣程序中斷和終止的條件;7.違約責(zé)任;8.簽約日期和合同的使用期限;9.拍賣底價(jià);10.其它需要商定的條款。四房地產(chǎn)估價(jià)及底價(jià)擬定1：房地產(chǎn)估價(jià)具體工作以下：(1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn);(2)提出估價(jià)目的;(3)與評定機(jī)構(gòu)簽定委托評定合同，提供評定所需的資料;(4)與評定師一道現(xiàn)場看房，獲取評定所需的現(xiàn)場資料;(5)評定師出具評定報(bào)告。2：拍賣底價(jià)和起拍價(jià)擬定拍賣底價(jià)擬定的重要根據(jù)是：(1)賣標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評定報(bào)告應(yīng)當(dāng)由含有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評定機(jī)構(gòu)出具;(2)雙方對影響房地產(chǎn)價(jià)格的普通因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對擬定房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的;(3)拍賣行的經(jīng)驗(yàn)(4)在與委托人共同對估價(jià)報(bào)告和多個(gè)因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，并在獲得一致意見的基礎(chǔ)上，擬定拍賣底價(jià)和起拍價(jià)五公布拍賣公示，組織接待競買人公示信息內(nèi)容應(yīng)涉及：(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;(2)拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);(3)拍賣房地產(chǎn)的基本狀況：1：委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃狀況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)(4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi);(5)競買人的條件;(6)競買確保金;(7)拍賣方式;(8)其它需要公示的事項(xiàng)。六現(xiàn)場拍賣階段拍賣行、競買人按公示的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標(biāo)的。七產(chǎn)權(quán)過戶現(xiàn)場競買成功后，普通狀況下，買受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項(xiàng)工作，以最后獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最后結(jié)束。稅費(fèi)：房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)普通需交納下列稅費(fèi)：1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體原則按拍賣標(biāo)的狀況協(xié)商)。2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。5、交易手續(xù)費(fèi)。6、評定費(fèi)。7、登記費(fèi)。8、合同公證費(fèi)。注意事項(xiàng)：(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期解決(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)與否有重復(fù)查封。(2)產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要獲得上級部門的許可意見。(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了確保拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的有關(guān)文獻(xiàn)，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購置權(quán)。(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購置權(quán)。(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e獲得對應(yīng)比例的土地使用權(quán)。(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公示中闡明，并按照國家和本地政府的有關(guān)規(guī)定辦理。(8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，普通不得分割拍賣。(二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評定基于下列因素，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評定普通應(yīng)比正常市場成交價(jià)格偏低。(1)房地產(chǎn)拍賣委托普通都是因債務(wù)人無法推行到期債務(wù)的清償，或出于其它較急迫的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完畢將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，普通會由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。(2)普通委托拍賣的房地產(chǎn)，特別是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺點(diǎn)，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評定價(jià)格偏高勢必會影響拍賣成交。(3)買家也是在不充足理解該房地產(chǎn)的狀況下進(jìn)行競投，拍賣事實(shí)上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須含有價(jià)格優(yōu)勢，才干吸引買家競投。(三)房地產(chǎn)拍賣登記及有關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請書;(2)當(dāng)事人身份證明或單位正當(dāng)資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權(quán)證;(5)拍賣成交確認(rèn)書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公示;(10)其它有關(guān)文獻(xiàn)。A其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;B人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行告知書。2.應(yīng)繳費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，普通需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：(1)拍賣傭金;(2)營業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費(fèi);(6)評定費(fèi);(7)登記費(fèi);(8)合同公證費(fèi)等;(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)1.應(yīng)具體核查項(xiàng)目狀況(1)土地使用權(quán)以出讓方式獲得的，與否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;(2)土地使用權(quán)與否已經(jīng)依法登記，獲得產(chǎn)權(quán)證書;(3)政府有關(guān)管理各部門的同意文獻(xiàn)與否齊全。涉及建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證與否獲得等等;(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額與否已經(jīng)完畢25%;(5)政府各有關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的合同，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其它參加人的合同和費(fèi)用支付狀況;(6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最佳將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同解決拍賣事宜;(7)在建工程項(xiàng)目與否存在抵押行為;(8)在建工程與否預(yù)售。2.在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向都市房產(chǎn)主管部門提出申請，獲得拍賣的書面同意文獻(xiàn)。3.拍賣成交后的手續(xù)解決(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理狀況;2.土地使用權(quán)款項(xiàng)與否付清;3.房地產(chǎn)現(xiàn)在使用和租賃狀況，費(fèi)用拖欠狀況等等。(六)破產(chǎn)公司房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托含有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評定價(jià)構(gòu)進(jìn)行評定;(2)破產(chǎn)公司的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完畢有關(guān)手續(xù);(3)涉及以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)或涉及變化出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評定的，須由含有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)