長春市寫字樓市場及物業(yè)調研分析報告(新)

長春市寫字樓市場及物業(yè)調研分析報告2014年8月目錄第一部分、長春市寫字樓市場供求分析第二部分、長春市寫字樓未來上市量分析第三部分、長春市寫字樓物業(yè)調研分析PART

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長春市寫字樓市場供求分析2009年前由于長春市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，大多數(shù)企業(yè)處于發(fā)展起步階段，因此造成辦公樓市場供需兩不旺的局面；自2010年“限購令”頒布后，更多的開發(fā)企業(yè)將目光由住宅市場轉向寫字樓市場，進而導致2010-2013年寫字樓新開工面積出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，而成交量平均漲幅不足30%；長春市寫字樓市場的整體呈現(xiàn)供大于求，庫存壓力明顯。長春市寫字樓整體市場供求分析長春市近年來寫字樓市場的供應量驟增，供需失衡，庫存壓力明顯PART

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長春市寫字樓未來上市量分析

區(qū)域年份朝陽南關凈月二道經(jīng)開高新綠園汽開合計2014年7.119.5141627.86——90.42015年338.2152.6583—74.82016年2225.484.5—3.1———55.082017年—66.1201.52—————267.62合計32.1149.28235.0218.635.9143—487.9長春未來14年-17年累計辦公物業(yè)上市量達487.9萬平方米注：CRIC的統(tǒng)計數(shù)據(jù)依據(jù)——土地未來供應計劃、已取得土地項目、已立項項目、政府招商引資項目等數(shù)據(jù)資料；其中已取得招拍掛土地總量為338.68萬平方米，政府招商引資項目149.22萬平方米。長春市寫字樓市場未來上市量分析未來辦公項目分布圖高力CBD力旺一號院圣海國際萬達國際英海大廈遠創(chuàng)辦公項目金色橄欖城藍色港灣力旺東璽臺上東城市之光高新CBD漢森香榭麗新星宇和悅東南湖大路項目萬豪東方廣場中海金階長電朗天國際瀚邦鳳凰傳奇昆玉府環(huán)球貿(mào)易中心龍騰國際明宇廣場諾瑞德商務廣場深藍國際吳中天悅長春總部基地IFC辦公活力城綠地中心鼎盛傳奇典約商譽冠城國際恒興國際城吉盛偉邦鋸城臻品綠地中央廣場四塔之一四塔之一四塔之一香港通澳奈倫置業(yè)華庭商業(yè)總部綠地凈月地標香港五洲國際新天地總部日本丸紅森工大廈泰豪總部一汽財務一汽進出口根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和實際調研得出，未來辦公項目分布，如圖益田拉德芳斯長春市寫字樓市場未來上市量分析僅以2008年到目前為止寫字樓的庫存量來看，長春市寫字樓市場至少還有56萬平寫字樓可售，加之未來四年寫字樓市場超過487.9萬㎡的高位供應量，長春未來整體市場將有550萬的供應量。從長春現(xiàn)有寫字樓市場上，年去化量僅有8萬平，每年僅有1-2個寫字樓項目上市或投入使用，而且去化速度較慢，可見長春市寫字樓市場表現(xiàn)一般,而且寫字樓投入使用之后，也需要三-五年的招商預熱，方可實現(xiàn)較好的出租率。從供應量與需求量對比分析可以看出，即使長春寫字樓需求量大幅提升，550萬平的供應量也需要長春幾十年的時間去化，可見未來競爭格局非常激烈。長春寫字樓開發(fā)企業(yè)多以本土為主，缺少對寫字樓的運營能力，在如此激勵的競爭中很難存活，對開發(fā)企業(yè)具有嚴峻的挑戰(zhàn)。PART

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長春市寫字樓物業(yè)調研分析調研說明 結合易居克而瑞現(xiàn)有資源，由專業(yè)調研團隊對寫字樓物業(yè)服務、物業(yè)收費、租金出租率等方面數(shù)據(jù)調研，共計30個典型寫字樓項目作為調研依據(jù)。選取標準：1.定位較高端2.整體面貌較新3.內(nèi)部裝修整潔4.以近幾年落成已入住項目為主項目名稱竣工時間總建筑面積中銀大廈2002-04-1096000長春國際商務中心2004-10-019500021世紀國際商務總部2002-09-3080000光明大廈2007-12-3152500建設大廈2007-12-0941000兆豐國際2009-12-3139200偉峰國際商務廣場2006-10-3039000綠地藍海2011-08-3038581光大大廈2008-04-0837654五環(huán)國際2010-12-3136120通鋼國際大廈2005-08-1736120國際大廈2005-03-0531200國信大廈2001-10-3131200偉峰東第2012-12-0131000財富領域2010-04-1530000長春百腦匯科技大廈2008-12-3129996.15新潤天國際2008-05-3129458鴻基名筑2006-08-0128000中吉大廈2001-05-0628000金谷國際2013-09-3027813吳太商務中心2010-04-1325114典約商祺2013-07-0221311.07硅谷大廈2003-04-0918920陽光大廈2006-06-1518717.37晨光國際大廈2006-12-3117000吉發(fā)廣場C座2005-05-1814402鴻石國際大廈2008-04-1211000澳美國際2011-08-2736000鴻城國際商務中心2012-10-1635000成基鉑寓2013-08-2568480寫字樓物業(yè)調研分析寫字樓物業(yè)費收取方式分析長春市寫字樓項目的物業(yè)費收取分兩種方式：租金包含物業(yè)費和物業(yè)費單獨收取。經(jīng)實際調研得出，目前長春市寫字樓項目多以租金包含物業(yè)費內(nèi)為主，這類寫字樓大部分是長春市早期投入使用的辦公項目，而目前長春市在售的寫字樓項目多以單獨收取物業(yè)費為主。項目名稱所在區(qū)域租金收費標準（元/平/天）出租率（%）物業(yè)服務標準評級綠地藍海朝陽4.881兆豐國際朝陽3.782中銀大廈朝陽3.582國信大廈朝陽2.283光大大廈朝陽2.281吉發(fā)廣場C座朝陽1.686國際大廈朝陽1.572長春百腦匯科技大廈朝陽1.588光明大廈朝陽1.487鴻基名筑朝陽1.487通鋼國際大廈南關378長春國際商務中心南關1.9577建設大廈寬城383吳太商務中心寬城2.886硅谷大廈高新3.984陽光大廈高新1.386鴻石國際大廈二道4.580澳美國際綠園1.386物業(yè)費包含在租金內(nèi)寫字樓物業(yè)費收取方式分析根據(jù)調研的長春市30個典型寫字樓項目，其中有18個項目的物業(yè)費包含在租金內(nèi)。大部分寫字樓均為早期投入使用，多數(shù)項目的物業(yè)服務標準相對較差；同區(qū)域項目租金越低，出租率較高；從租金內(nèi)包含物業(yè)費的整體出租率來看，客戶對該種收取方式的接受度較高。特點分析：注：物業(yè)服務標準評級以五星為滿分寫字樓物業(yè)費收取方式分析項目名稱所在區(qū)域物業(yè)費收費標準（元/平/月）出租率（%）物業(yè)服務標準評級金谷國際朝陽6.835偉峰東第凈月655新潤天國際朝陽4.582成基鉑寓南關4.583偉峰國際南關486財富領域南關3.678五環(huán)國際南關3.581中吉大廈南關28321世紀國際商務總部南關1.881鴻城國際商務中心南關1.285典約商祺經(jīng)開4.679晨光國際大廈綠園3.381物業(yè)費單獨收取特點分析：大部分寫字樓項目為近兩年入住，定位高端，且外聘物業(yè)團隊，物業(yè)服務未達到項目定位的物業(yè)服務標準；同區(qū)域地段越好的項目物業(yè)費較高，出租率較低；從物業(yè)費單獨收取的整體出租率來看，客戶對該種收取方式的接受度偏弱。根據(jù)調研的長春市30個典型寫字樓項目，其中有12個項目的物業(yè)費單收。注：物業(yè)服務標準評級以五星為滿分長春市典型寫字樓項目物業(yè)費TOP10典型寫字樓項目物業(yè)費TOP10排名項目名稱物業(yè)收費標準（元/平方米/月）區(qū)域物業(yè)公司名稱項目出租率（%）物業(yè)服務標準評級金谷國際6.8朝陽香港恒譽行物業(yè)實地管理有限公司35偉峰東第6凈月吉林省偉峰物業(yè)服務有限公司55典約商祺4.6經(jīng)開贏時物業(yè)有限公司794成基鉑寓4.5南關北方物業(yè)有限公司834新潤天國際4.5朝陽吉林省潤天物業(yè)管理有限公司826偉峰國際4南關上海科瑞物業(yè)有限公司867財富領域3.6南關長春萬欣物業(yè)有限公司788五環(huán)國際3.5南關長春市創(chuàng)典物業(yè)服務有限公司819晨光國際大廈3.3綠園晨光國際物業(yè)有限公司8110中吉大廈2南關鑫潤物業(yè)有限公司83注：物業(yè)服務標準評級以五星為滿分我們CRIC針對長春市寫字樓項目的物業(yè)收費標準和其相對應服務內(nèi)容的228個調研字段得出右圖：BA樓宇自動化5AOA辦公智能化FA消防智能化SA安保智能化

CA通訊傳輸智能化5A寫字樓中的5A是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。目前長春寫字樓市場情況來講，已入住的寫字樓項目均尚未達到5A級水準。寫字樓物業(yè)費與服務內(nèi)容匹配度分析