丁蘭料小區(qū),發(fā)改委立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

目錄第一章項(xiàng)目申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 11.1項(xiàng)目申報(bào)單位情況 11.1.1企業(yè)概況 11.1.2組織機(jī)構(gòu) 31.2項(xiàng)目概況 31.2.1項(xiàng)目名稱 31.2.2建設(shè)地址 31.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 41.2.4投資規(guī)模 41.2.5資金籌措 51.2.6項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 51.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 51.3.1隆林縣概況 51.3.2項(xiàng)目建設(shè)背景 101.3.3隆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)現(xiàn)狀 111.3.4項(xiàng)目投資環(huán)境分析 121.4本項(xiàng)目SWOT分析 131.4.1優(yōu)勢(shì)分析（Strengths） 131.4.2劣勢(shì)分析（Weakness） 151.4.3機(jī)會(huì)分析（Opportunities） 161.4.4威脅分析（Threats） 17第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 182.1擬建項(xiàng)目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 182.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系 192.3擬建項(xiàng)目與相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入的關(guān)系 202.3.1房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定 202.3.2企業(yè)及項(xiàng)目與行業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定的符合性 24第三章項(xiàng)目選址及土地利用 253.1項(xiàng)目選址及用地方案 253.1.1項(xiàng)目用地選址 253.1.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類別、占地面積及土地獲取方式 253.1.3土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃情況 253.1.4占用耕地概況 263.1.5用地平衡分析 263.2土地利用合理性分析 263.2.1土地使用的法律、法規(guī) 263.2.2本項(xiàng)目的土地利用情況 28第四章資源利用及能源耗用分析 294.1建筑節(jié)能 294.2結(jié)構(gòu)節(jié)能 304.3節(jié)水措施 304.4電氣節(jié)能 31第五章環(huán)境和生態(tài)影響分析 345.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 345.1.1地形、地貌、水文地質(zhì)等條件 345.1.2項(xiàng)目建設(shè)條件 355.2項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 365.2.1項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在： 365.2.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在： 365.3環(huán)境保護(hù)對(duì)策 37第六章經(jīng)濟(jì)影響分析 396.1財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 396.1.1建設(shè)期及資金使用計(jì)劃 396.1.2資金來(lái)源及籌措方式 396.1.3財(cái)務(wù)分析 396.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 41第七章社會(huì)影響分析 437.1項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)影響與社會(huì)效益 437.1.1滿足不同層面消費(fèi)者對(duì)住房的需求 437.1.2加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 437.1.3帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 437.2當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析 447.2.1不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 447.2.2各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 447.2.3地方文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 457.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 457.3.1風(fēng)險(xiǎn) 457.3.2對(duì)策 457.4結(jié)論與建議 467.4.1結(jié)論 467.4.2建議 47附表丁蘭料建材市場(chǎng)商住小區(qū)項(xiàng)目總投資估算表附件附件1營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件3項(xiàng)目宗地圖附件4委托書(shū)附圖附圖1總平面圖附圖2效果圖-第一章項(xiàng)目申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位情況1.1.1企業(yè)概況企業(yè)名稱：廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)注冊(cè)號(hào):451031200001932（1-1）企業(yè)資本:人民幣壹仟萬(wàn)元法定代表人：付細(xì)根企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員分工：公司共35名職工，公司設(shè)立高層管理人員3人，下設(shè)工程部5人、銷售部7人、財(cái)務(wù)部3人，綜合部5人、后勤部12人。廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2011年１月，是經(jīng)隆林各族自治縣工商局批準(zhǔn)成立的的民營(yíng)企業(yè)，位于隆林縣新洲鎮(zhèn)民權(quán)街200號(hào)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，是一家資金較雄厚且具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售。公司秉承“美化城市、美化生活”的企業(yè)使命，“以誠(chéng)信創(chuàng)品牌”的理念來(lái)指導(dǎo)各項(xiàng)工作。自公司正式運(yùn)作后不久，即進(jìn)入快速發(fā)展階段。在現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，公司為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，在項(xiàng)目籌備、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、資本運(yùn)作等方面都未雨綢繆，夯實(shí)了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

鑫發(fā)投資正在由小到大，由弱到強(qiáng)，由粗放式管理到規(guī)范化管理，逐步建立起現(xiàn)代規(guī)范的企業(yè)管理制度并打造了一支過(guò)硬的管理團(tuán)隊(duì)。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，共設(shè)銷售部部、工程部、財(cái)務(wù)部、綜合部和后勤部等五個(gè)部門。人員精簡(jiǎn)強(qiáng)練，總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)，公司還重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，使人力資源能持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。

公司堅(jiān)持以對(duì)社會(huì)、客戶和企業(yè)負(fù)責(zé)的精神精雕細(xì)琢項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，為社會(huì)提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費(fèi)者創(chuàng)造最舒適的家園。丁蘭料建材市場(chǎng)商住小區(qū)項(xiàng)目是公司借助于國(guó)家對(duì)隆林建設(shè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，在隆林打造的一個(gè)中型高檔多層住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為當(dāng)?shù)匾惶幋硇越ㄖ?。本?xiàng)目規(guī)劃提倡“綠色人居”理念，明確界定各功能區(qū)域，結(jié)合自然條件，構(gòu)建界域清晰、聯(lián)系便捷并具有時(shí)代氣息的園林結(jié)構(gòu)布局，依托附近天然景致，營(yíng)建生態(tài)景觀帶，聚山水之靈氣，塑造具有山水情懷的自然人居環(huán)境，竭力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、文明的生活環(huán)境。在適應(yīng)本項(xiàng)目正常運(yùn)作的前提下，公司將以適當(dāng)控制成本、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控為主導(dǎo)，以小區(qū)品質(zhì)的創(chuàng)新研究和建設(shè)、銷售為主線，以財(cái)、物、人力等為管理支持，建立了體系化的公司管理機(jī)制，著力打造以土地、資本、團(tuán)隊(duì)為重心的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保公司快速穩(wěn)健發(fā)展。

展望未來(lái)，任重道遠(yuǎn)，廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將繼續(xù)發(fā)揚(yáng)自強(qiáng)求實(shí)、開(kāi)拓進(jìn)取、廉潔高效的企業(yè)精神，向百色乃至廣西房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的目標(biāo)邁進(jìn)。目前，公司除了大力地籌備項(xiàng)目的前期工作之外還在積極探索新的企業(yè)發(fā)展思路，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，嚴(yán)格加強(qiáng)宏觀調(diào)控市場(chǎng)分析，規(guī)范發(fā)展，服務(wù)社會(huì)，建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)的體制，提高服務(wù)質(zhì)量，讓公司不斷發(fā)展壯大，樹(shù)立良好的社會(huì)形象，力爭(zhēng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中掀起創(chuàng)業(yè)的新高潮。1.1.2組織機(jī)構(gòu)廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司共設(shè)有4個(gè)部門，機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員分工：公司共35名職工，公司設(shè)立高層管理人員3人，下設(shè)工程部5人、銷售部7人、財(cái)務(wù)部3人，綜合部5人、后勤部12人。其組織機(jī)構(gòu)圖見(jiàn)圖1-1：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程部工程部綜合部財(cái)務(wù)部銷售部工程部工程部綜合部財(cái)務(wù)部銷售部1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱為丁蘭料建材市場(chǎng)商住小區(qū)項(xiàng)目1.2.2建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于廣西隆林縣迎賓路與新步行街交匯處。1.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：建設(shè)用地面積：14744.11平方米；總建筑面積：55734.87平方米。其中計(jì)算容積率總建筑面積：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面積46491.38平方米，非住宅建筑面積5212.93平方米（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積5122.96平方米，物業(yè)用房面積：89.97平方米）不計(jì)容積率總建筑面積3797．09平方米，其中地下室面積2153．64平方米，架空層面積：2492.25平方米建筑占地面積：1976．35平方米建筑密度：40％容積率：3.5綠地率：21.7％住宅總戶數(shù)：384戶其中3室2廳l衛(wèi)：343戶2室2廳l衛(wèi)：41戶公寓：40間居住人數(shù)(每戶按3。2人計(jì)算)：1372人機(jī)動(dòng)車停車位：118個(gè)，其中地面停車位：118個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位：3.0平方米1.2.4投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資估算為13400.00萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用10165.70萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用2241.71萬(wàn)元（其中土地費(fèi)用1005.00萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)用992.59萬(wàn)元。具體見(jiàn)附表：丁蘭料建材市場(chǎng)商住小區(qū)項(xiàng)目總投資估算表。1.2.5資金籌措本項(xiàng)目總投資估算為13400.00萬(wàn)元，資金籌措方式為全部由企業(yè)自籌。1.2.6項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目的工程建設(shè)期為1年，從2011年9月開(kāi)工，至2012年8月底竣工。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年1月開(kāi)始銷售，2012年12月銷售完畢。1.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1.3.1隆林縣概況（1）隆林縣地理位置隆林各族自治縣是國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣之一，位于廣西壯族自治區(qū)的西北部，是廣西最偏遠(yuǎn)的少數(shù)民族聚居的貧困山區(qū)自治縣，地處云貴高原東南邊緣，地理位置為東經(jīng)l04°47′13″～105°40′49″，北緯24°22′20″～24°59′56″。東與田林縣為鄰，南和西南與西林縣接壤，北以南盤江為界，與貴州省興義市、安龍、冊(cè)亨縣為鄰。境內(nèi)東西長(zhǎng)86公里，南北寬59公里，總面積3551平方公里。（2）國(guó)土面積隆林縣面積3551平方公里（355100公頃、532.65萬(wàn)畝），人口密度110人/平方公里。其中：溶巖地區(qū)（石山）占34.92%，土山地區(qū)占65.08%。溶巖面積中，重度石漠化面積達(dá)8340公頃，中度石漠化面積達(dá)13224公頃，輕度石漠化面積37205公頃。（2）隆林縣土地資源隆林全縣耕地面積359306畝（23953.73公頃），占國(guó)土面積的6.75%。其中田92836畝（6189.07公頃），占耕地面積的25.84%，旱地266470畝（17764.67公頃），占耕地面積的74.16%，人均耕地0.92畝，人均有田0.24畝。（3）隆林縣森林資源隆林全縣林地面積400.88萬(wàn)畝，占國(guó)土面積的75.26%。生態(tài)林226.28萬(wàn)畝，占林地面積的56.45%，經(jīng)濟(jì)林25.27萬(wàn)畝，占林地面積的6.3%，用材林103.12萬(wàn)畝，占林地面積的25.72%，還有占林地面積8.8%的宜林面積35.3萬(wàn)畝，2010年全縣森林覆蓋率62.31%。（4）漁業(yè)資源隆林全縣水庫(kù)水域面積96690畝（6446公頃），占國(guó)土面積的1.82%。其中，天生橋水庫(kù)85050畝（5670公頃），平班水庫(kù)9320畝（621.33公頃），龍灘水庫(kù)2320畝（154.67公頃）。（5）氣候及風(fēng)向隆林各族自治縣屬于低緯度較高海拔中亞熱帶季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。干濕季分明，冬半年盛行偏北風(fēng)，低溫，少雨，干燥；夏半年盛行南風(fēng)，高溫，高濕，多雨。由于地形地貌錯(cuò)綜復(fù)雜，地面相對(duì)高度懸殊大，最高海拔1950.8m，最低海拔380m，氣候垂直差異大，“山高十丈，不大一樣”，形成了明顯的“立體氣候”。全縣分為溫暖、溫涼、較高寒和高寒等四個(gè)不同類型的氣候區(qū)?？h境內(nèi)極端最高氣溫39.9℃，極端最低氣溫-3.1℃，年平均氣溫19℃（6）水文地質(zhì)隆林縣海拔高度▽380米（沙梨河口）～▽1950米（斗烘坡），年均降雨量1157毫米，年均氣溫19.1℃。全縣水資源總量約為12億m3（不含南盤江過(guò)境水），人均水資源3052，高于全國(guó)全區(qū)人均水資源水平。全縣河流分屬南盤江和右江流域。除南盤江以外，全縣有大小河流118條，集雨面積10平方公里以上的共有27條。其中，流域面積在25平方公里以上的河流共有21條，河流總長(zhǎng)572公里，流域面積3344.2平方公里，占全縣總面積的94.39%，年徑流量11.6億（7）水能水電隆林縣域內(nèi)除南盤江外，縣內(nèi)流域面積為25km2以上的21條主要河流中，水能資源理論蘊(yùn)藏量為17.65萬(wàn)千瓦。其中，蘊(yùn)藏量超過(guò)1萬(wàn)千瓦的河流分別是新州河、冷水河、冷平河、領(lǐng)好河和那東河5條，其水能資源約占全縣的75%以上。全縣共有裝機(jī)100千瓦以上水電站16座，總裝機(jī)容量達(dá)63757千瓦，年發(fā)電量12000萬(wàn)千瓦時(shí)。設(shè)備平均年利用時(shí)間達(dá)到4000小時(shí)的有者隘電站1座，年利用時(shí)間在3000至4000小時(shí)以內(nèi)的有者隘二級(jí)站、梅達(dá)電站、泥浪電站3座，年利用時(shí)間在2000至3000小時(shí)以內(nèi)的只有壩后電站1座，其余的14座電站年利用時(shí)間均在2000小時(shí)以下。（8）基層組織與人口隆林全縣轄12個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)鎮(zhèn)，175個(gè)村民委、4個(gè)社區(qū)，2619個(gè)村民小組。2010年末總?cè)丝?9.06萬(wàn)人，總戶數(shù)91608戶，其中農(nóng)業(yè)人口363284人，非農(nóng)業(yè)人口28188人，農(nóng)業(yè)戶82060戶，非農(nóng)業(yè)戶9548戶，女性191082人，男性200390人。人口出生率13.64‰，自然增長(zhǎng)率8.48‰，出生人口性別比為1.1:1（計(jì)生統(tǒng)計(jì)口徑）。（9）民族結(jié)構(gòu)隆林各族自治縣是多民族的縣份，2010年末苗族人口97868人，彝族人口3993人，仡佬族人口2763人，壯族人口213295人，漢族人口73443人，其他民族人口110人，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝?1.2%。（10）城鎮(zhèn)化進(jìn)程隆林縣城面積8平方公里（800公頃），縣城人口5.8萬(wàn)人，綠化面積1.47平方公里，綠化率36.2%。（11）能源設(shè)施隆林以水力資源最為豐富，在南盤江上，現(xiàn)已建成的國(guó)家重點(diǎn)工程天生橋一、二級(jí)水電站，總裝機(jī)容量為252萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量132億千瓦時(shí)；自治區(qū)重點(diǎn)工程平班水電站已建成發(fā)電，裝機(jī)容量40萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量16億千瓦時(shí)，隆林占有該電站10%的股份；水能資源除南盤江為國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)外，境內(nèi)小流域現(xiàn)已開(kāi)發(fā)2.68萬(wàn)千瓦，尚有14.97萬(wàn)千瓦的電能可開(kāi)發(fā)利用，隆林已成為國(guó)家西電東送能源發(fā)展戰(zhàn)略的重要基地之一。（12）交通通信隆林全縣16個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）均已開(kāi)通公路和程控電話。近幾年來(lái)，通過(guò)實(shí)施公路大會(huì)戰(zhàn)、村村通電及廣播電視以及改善辦學(xué)條件等大會(huì)戰(zhàn)后，到2010年，全縣179個(gè)村均己開(kāi)通公路、廣播電視、電話，為隆林的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。至2010年底，全縣公路總里程1734.478km，其中高速公路和連線48.93公里，國(guó)道45.831km，省道74.399km，縣道552.59km，鄉(xiāng)道99.892km，村道912.8361km。目前，隆林境內(nèi)已通高速公路，全縣境內(nèi)有高速公路25公里，一級(jí)公路4.9km，二級(jí)57.93km，三級(jí)143.461km，四級(jí)916.504km，等外公路586.623km。有路面里程1220.6km，占總里程的70.3%，無(wú)路面里程513.878km，占29.6%。其中，高級(jí)、次高級(jí)路面189.4km，占總里程的11%；中級(jí)路面618.22km，占35.6%；低級(jí)路面375.81km，占21.6%。（13）社會(huì)產(chǎn)值隆林縣在新歷史時(shí)期，始終堅(jiān)持以黨的“十七”大精神為指導(dǎo)，高舉鄧小平理論的偉大旗幟，認(rèn)真實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，團(tuán)結(jié)和依靠全縣各族人民，解放思想，開(kāi)拓進(jìn)取，較好地完成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。2010年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值42.26億元（現(xiàn)價(jià)，下同），第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值6.58億元；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值24.54億元，其中工業(yè)生產(chǎn)總值22.67億元；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值11.14億元；2010年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資14.41億元；財(cái)政收入3.949億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16162元；農(nóng)民人均純收入2900元。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)背景隆林各族自治縣全縣人口39.06萬(wàn)人，其中：非農(nóng)業(yè)人口2.82萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口36.24萬(wàn)人，縣城新州鎮(zhèn)城區(qū)固定居民現(xiàn)有7147戶28472人。由于隆林地處偏遠(yuǎn)，屬“老少邊山窮庫(kù)”地區(qū)，被列為國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣之一。隆林縣可開(kāi)發(fā)利用資源貧乏，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，縣財(cái)政困難，難以籌集大量資金用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，包括城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)，2008年以來(lái)，逐步爭(zhēng)取到中央投資的廉租住房，每年有300套左右竣工；經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等因地方財(cái)政困難，建設(shè)速度緩慢，竣工使用只有218套。只能解決少部分城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，大部分中低收入家庭仍存在住房困難甚至無(wú)住房狀況，因此，住房問(wèn)題仍是本屆政府重要的民生工程之一。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)民下山進(jìn)城人口不斷增多，住房的需求量逐步加大，解決各族人民群眾的住房問(wèn)題已成為本屆政府的頭等大事。為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決城區(qū)居民住房困難問(wèn)題，必須多渠道籌措資金發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以緩解城鎮(zhèn)居民住房困難的局面?！堵×指髯遄灾慰h國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出“以打造獨(dú)具風(fēng)貌的民族特色山水園林宜居城市為重點(diǎn)的生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)”——城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目。以迎接自治縣成立六十周年為契機(jī)，以提升縣城城市建筑品位為突破口，以創(chuàng)建園林城市為目標(biāo)，集中布局建設(shè)一批標(biāo)志性建設(shè)項(xiàng)目，到2015年，力爭(zhēng)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目投資達(dá)30億元以上。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、形成特色的原則，堅(jiān)持以民族文化和山水園林為重點(diǎn)，以突出地域文化特色為靈魂，以打造旅游城市品牌為核心，以創(chuàng)建園林城市和生態(tài)宜居城市為目標(biāo)，統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，加快推進(jìn)獨(dú)具特色的山水園林民族文化生態(tài)城鎮(zhèn)群落形成特色。進(jìn)一步拉大縣城框架，拓寬城鎮(zhèn)發(fā)展空間，完善城鎮(zhèn)功能，充分利用新州河、者浪河、冷水河和南北兩頭山脈、民族風(fēng)情等資源優(yōu)勢(shì)和生態(tài)稟賦，打造現(xiàn)代化的濱河山水園林城市，成為百色市次中心城市?！笆濉蹦?zhēng)全縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)10萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右?！笆濉逼谀ㄟ^(guò)招商引資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、政府補(bǔ)貼等方式興建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房，多種途徑力爭(zhēng)全部解決城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題。為了解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，必須多渠道籌措資金，積極招商引資，多方引進(jìn)具有相應(yīng)資質(zhì)且信譽(yù)好的房地產(chǎn)商到隆林投資，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。因此，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)促進(jìn)隆林城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決全縣城鎮(zhèn)居民住房困難戶和無(wú)房戶的住房問(wèn)題具有重要的戰(zhàn)略地位，項(xiàng)目建設(shè)很有必要。1.3.3隆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)現(xiàn)狀2005年以來(lái)，隆林縣通過(guò)招商引資積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，目前已取得初步成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2011年7月底，隆林已引進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共有9家，城區(qū)規(guī)劃中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宗地有11塊，占地面積約800畝。現(xiàn)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)9個(gè)點(diǎn)，其中：已竣工3個(gè)點(diǎn)，建成住房38棟938套，建筑面積103184平方米（含一樓雜物房、車庫(kù)等用房）；在建6個(gè)點(diǎn)，計(jì)劃新建住房84棟2018套，建筑面積272669平方米（含一樓雜物房、車庫(kù)等用房）。然而，這與解決全縣城鎮(zhèn)居民住房困難戶和無(wú)房戶目標(biāo)仍有一定的差距，據(jù)隆林縣房改辦不完全統(tǒng)計(jì)，至2010年底，城區(qū)尚有住房困難戶700戶，無(wú)住房2650戶，形勢(shì)仍然十分嚴(yán)峻。1.3.4項(xiàng)目投資環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，并且也是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，因此住宅建設(shè)及其消費(fèi)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間從上世紀(jì)90年代開(kāi)始起步，在98年取消福利分房后，商品房市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展；住房商品化是當(dāng)時(shí)的主要目標(biāo)；從2005年開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢(shì)，平抑房?jī)r(jià)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。黨的十七大報(bào)告中提出了五大目標(biāo)，即“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。住有所居是首次從黨中央的層面提出，揭示了未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新目標(biāo)。根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，在人均住房面積達(dá)到30.5m2之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛，而我國(guó)2009年人均居住面積約為28m2，預(yù)計(jì)2015年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30m2（2）我國(guó)各大商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)在個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)方面，不斷完善服務(wù)種類和提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)便民措施，擴(kuò)大了需求人群面，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。（3）隆林縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的客觀環(huán)境。首先隆林縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持著10%以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)的健康、快速增長(zhǎng)，有力地支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，城市化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施、農(nóng)村人口城市化步伐的加快，以及隆林縣放寬進(jìn)城戶口遷入的政策，更為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利條件。1.4本項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目地塊位于隆林縣迎賓路與新步行街交匯處。位于縣城東部新區(qū)，是未來(lái)隆林繁華地段。所處的地理位置優(yōu)勢(shì)明顯、交通暢通便利，生活配套齊全。項(xiàng)目所擁有的自然景觀得天獨(dú)厚，為項(xiàng)目提供了優(yōu)越的大自然居住環(huán)境，是其它城市區(qū)域的住宅項(xiàng)目所無(wú)法比擬的。項(xiàng)目隸屬隆林縣重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)，并且城鎮(zhèn)的配套設(shè)施正在日漸完善，這將十分有利于推動(dòng)本項(xiàng)目成為片區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑。1.4.1優(yōu)勢(shì)分析（Strengths）（1）利于提升商品房的潛在價(jià)值本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)路線為中高檔多層住宅，有利于提高項(xiàng)目的社會(huì)形象，產(chǎn)生社會(huì)效應(yīng)，利于提升商品房部分產(chǎn)品的價(jià)值，亦利于為本項(xiàng)目日后的營(yíng)銷推廣。項(xiàng)目憑借成熟的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和完善的配套而成為片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)的樓盤，提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著國(guó)家和區(qū)政府在居民保障性住房投入的增加，市區(qū)的高品質(zhì)樓盤將因量少無(wú)法滿足一些高端客戶的需求而價(jià)增，目前市區(qū)普通商品樓盤的毛坯均價(jià)在2200元/㎡左右,精裝的在4000元/㎡左右。而城區(qū)與本項(xiàng)目同性質(zhì)的高檔多層住宅的均價(jià)已飆生且日漸稀少，因此本項(xiàng)目在中高檔多層住宅稀缺的時(shí)候以低于市區(qū)同等價(jià)值樓盤的價(jià)格推出，既能滿足客戶的需求，又能使購(gòu)買者能享受到高性價(jià)比的產(chǎn)品。（2）政府、媒體影響力巨大通過(guò)對(duì)隆林縣城區(qū)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)政府、媒體對(duì)場(chǎng)址所在地區(qū)的宣傳力度加大，極大的提升區(qū)域形象。特別是使消費(fèi)者看到了區(qū)域的未來(lái)價(jià)值，吸引了眾多消費(fèi)者來(lái)到該區(qū)域。（3）交通出行便利項(xiàng)目建址位于迎賓路與新步行街交匯處，迎賓路是隆林縣最主要的城市干道，與S322省道平行。已成為隆林縣城通往G324國(guó)道的主要路段，項(xiàng)目所在地址十分利于業(yè)主的出行，從本項(xiàng)目區(qū)到G324國(guó)道僅20公里即可到達(dá)與324國(guó)道的交匯點(diǎn)平班鎮(zhèn)，由此到百色市區(qū)150公里。至隆林350公里，得從項(xiàng)目建址到百色將耗時(shí)不到兩小時(shí)。（4）項(xiàng)目及周邊配套設(shè)施齊全項(xiàng)目各種配套設(shè)施齊全，將來(lái)建成的丁蘭料項(xiàng)目小區(qū)能給業(yè)主提供一個(gè)集社交、度假、養(yǎng)生為一體的休閑會(huì)所，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)四大休閑園區(qū)將讓業(yè)主最大限度地脫離城市喧囂，回歸自然。項(xiàng)目所在場(chǎng)址,具有較成熟的生活配套，超市、菜市及醫(yī)院等，相對(duì)齊全，利于項(xiàng)目業(yè)主日后的生活居住。更為項(xiàng)目聚集人文氣息提供了可靠的保證。（5）宜人的生態(tài)環(huán)境及富于人性化的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上充分利用地塊優(yōu)勢(shì)使各戶分區(qū)明確，在有專屬的前庭和后院同時(shí)保證每戶有兩個(gè)以上的停車位。居住設(shè)計(jì)上力保每層使用功能充分明確，特設(shè)一層的接待展示區(qū)、二層多功能居住使用區(qū)、頂層的休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。每戶均有大面積的露臺(tái)。主臥與書(shū)房相連使得利用面積增大而交通面積減少，提高戶型的使用率，立面上設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)的生活理念。1.4.2劣勢(shì)分析（Weakness）1、外部劣勢(shì)條件分析（1）區(qū)域形象：周邊私房群聚，居民素質(zhì)較差；（2）樓市情況：周邊低端產(chǎn)品充斥，樓市形象不佳；（3）由于地塊所屬隆林城區(qū)，但目前其鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還比較落后，并且項(xiàng)目周圍現(xiàn)仍以農(nóng)田為主；（4）整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民收入沒(méi)有明顯看漲。2、內(nèi)部劣勢(shì)條件分析（1）交通：內(nèi)部的陸上交通產(chǎn)生噪音、尾氣、安全隱患；（2）噪聲影響：項(xiàng)目離城市干道和公路較近，噪聲相對(duì)較大，對(duì)日常休息有一定影響。1.4.3機(jī)會(huì)分析（Opportunities）（1）區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目所在區(qū)域是個(gè)后發(fā)展城區(qū)，擁有大片可供開(kāi)發(fā)的土地，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場(chǎng)所。隨著隆林經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這里將成為隆林縣新的投資熱土。（2）市場(chǎng)背景分析根據(jù)《隆林各族自治縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，因此作為隆林未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)⒔⑵稹耙灾行逆?zhèn)區(qū)為核心，布局合理、規(guī)模等級(jí)有序的村鎮(zhèn)體系”，完善鎮(zhèn)區(qū)的社會(huì)保障體系和社會(huì)服務(wù)體系，努力將隆林城區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者高度和諧、具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、投資環(huán)境及人居環(huán)境的新城，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)城區(qū)大量的住宅需求。（3）政策優(yōu)勢(shì)分析國(guó)家控制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的政策雖然已經(jīng)出臺(tái)，但是由于隆林縣的發(fā)展還需要大量的經(jīng)濟(jì)來(lái)帶動(dòng)，因此隆林縣不在限購(gòu)政策的范圍之內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售起到了比較有利的推動(dòng)作用。（4）定位客戶群體需求分析隨著政府在保障性住房上的關(guān)注和投入，加上用于高檔多層住宅規(guī)劃的土地越來(lái)越少，廣西區(qū)內(nèi)外偏好高檔多層住宅的客戶的購(gòu)買需求得不到滿足，因此位隆林縣周邊的本項(xiàng)目在這一大環(huán)境下的優(yōu)勢(shì)地位顯而易見(jiàn)。1.4.4威脅分析（Threats）（1）政策影響在2011年初推出了“限購(gòu)令”和“一房一價(jià)”的政策后，全國(guó)二、三線城市的新建商品房同比下降約2%。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)近期低迷的態(tài)勢(shì)使得處于觀望狀態(tài)的群體量不斷增加，對(duì)本項(xiàng)目2012年的銷售推出仍會(huì)有一定的影響。（2）同城同類競(jìng)爭(zhēng)隨著隆林縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐了隆林，因此，消費(fèi)者對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的好壞、小區(qū)綠化環(huán)境的優(yōu)劣和社區(qū)配套設(shè)施的完善與否都越發(fā)挑剔，這都促使開(kāi)發(fā)商必須根據(jù)整個(gè)隆林縣的市場(chǎng)需求不斷提高樓盤的品質(zhì)、完善售后服務(wù)。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入2.1擬建項(xiàng)目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系目前，我國(guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，居民收入連年增長(zhǎng)，消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，資源的消耗強(qiáng)度高，住房供需矛盾越來(lái)越突出。建立合理的住房消費(fèi)模式，符合我國(guó)的人口、資源、環(huán)境條件和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際水平，有利于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向解決普通居民住房問(wèn)題的方向發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民整體生活水平，是必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的方針。我國(guó)人口眾多，土地、能源、資源都很緊張，人均占有量極低。其中：人均土地面積僅為世界平均水平的33%，人均耕地面積僅1.43畝，不到世界平均水平的40%；人均水資源擁有量為2200立方米，僅為世界平均水平的1/4，且土地和水資源地區(qū)間分布不平衡；1999年，我國(guó)人均礦產(chǎn)資源僅占世界平均水平的58%，人均石油可采儲(chǔ)量為世界平均水平的11%，天然氣為4.5%，煤為79%，鐵為42%，銅為18%，鋁為7.3%。我國(guó)資源的現(xiàn)狀難以維持占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源的高強(qiáng)度住房消費(fèi)模式。最近幾年，全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口1600萬(wàn)人左右，新增建設(shè)用地400萬(wàn)畝左右(其中用于城市發(fā)展用地100萬(wàn)畝)。按現(xiàn)行城市規(guī)劃和居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年新增的居住用地可建造住宅2.75億平方米，尚不能滿足每年城鎮(zhèn)新增人口的住房需求。資源消耗快速增長(zhǎng)，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點(diǎn)之一。我國(guó)住宅建設(shè)和使用所消耗的資源數(shù)量較大。據(jù)測(cè)算，住宅建設(shè)用鋼占全國(guó)用鋼總量的20%，水泥用量占全國(guó)總用量的17.6%，用地面積占全國(guó)城市建成區(qū)用地總面積的30%；住宅用水占全國(guó)城市水資源消耗的32%，住宅建設(shè)能耗占全國(guó)總能耗的30%，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的2-3倍。目前全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積近44l億平方米建筑，全國(guó)僅有1%的既有建筑和5%的新建建筑能達(dá)到國(guó)家規(guī)定的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分還屬于高能耗建筑。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約15至17億平方米，預(yù)計(jì)到2020年底，全國(guó)房屋建筑面積將新增220至250億平方米。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，建筑能耗將達(dá)到全國(guó)總能耗的45%以上。本項(xiàng)目位于隆林縣新洲鎮(zhèn)迎賓路與新步行街交匯處，符合隆林縣總體規(guī)劃的發(fā)展策略。2.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，并且也是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，因此住宅建設(shè)及其消費(fèi)成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。據(jù)經(jīng)濟(jì)專家分析，2007年全國(guó)商品房銷售總額還將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍在增長(zhǎng)。根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，在人均住房面積達(dá)到30.5㎡之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛，而我國(guó)2009年人均居住面積約為28㎡，預(yù)計(jì)2015年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30㎡，按照我國(guó)2006年城鎮(zhèn)人口5.77億計(jì)算，至少需增加住房近25億㎡，因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有較大的發(fā)展空間。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期，就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移，從住宅的投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移，以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槲覈?guó)的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素，況且目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到了26㎡，住房的面積饑渴階段已經(jīng)緩解，應(yīng)當(dāng)更強(qiáng)調(diào)住宅的功能質(zhì)量，給居民提供節(jié)能、省地、環(huán)保型的住宅。2.3擬建項(xiàng)目與相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入的關(guān)系2.3.1房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定（1）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號(hào)令）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及所應(yīng)具備的條件，并且規(guī)定未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)第十八條規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。根據(jù)2007年3月22日起試行的《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》（桂建房[2007]15號(hào)）的規(guī)定，廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其取得條件如下：一級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；②從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；③近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；④連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人，⑦工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；⑨未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；②從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；③近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；④連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；⑤上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；⑦工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；⑨未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；②從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；③房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；④連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；⑤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；⑥工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；⑦具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；⑧未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；②從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；③已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；④有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；⑤工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；⑥商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；⑦未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（2）其他實(shí)際行業(yè)準(zhǔn)入限制2004年以來(lái)，飛速上漲的房?jī)r(jià)和偏快的發(fā)展速度使得政府部門出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，政策的調(diào)控直接抬高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻。作為行業(yè)重要的資源，土地供給被嚴(yán)格控制。政策進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)信貸，開(kāi)發(fā)商高度依賴的銀行資源將變得更為稀缺。因此，擁有土地資源和融資渠道的大型房地產(chǎn)公司實(shí)力迅速增強(qiáng)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘逐漸抬高。“土地新政策和控制銀行信貸兩手抓”，政策調(diào)控從兩個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)（但實(shí)質(zhì)是資金）相對(duì)抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。2.3.2企業(yè)及項(xiàng)目與行業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定的符合性（1）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)政策符合性根據(jù)國(guó)家發(fā)改委第40號(hào)令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本），本項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)模均不在該指導(dǎo)目錄的“限制類”和“淘汰類”之列，因此，本工程建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。（2）企業(yè)相關(guān)資質(zhì)符合性廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售，企業(yè)相關(guān)資質(zhì)符合相關(guān)文件要求。3、企業(yè)資金實(shí)力廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本人民幣1000萬(wàn)元，公司具有承擔(dān)本項(xiàng)目建設(shè)的資金實(shí)力。第三章項(xiàng)目選址及土地利用3.1項(xiàng)目選址及用地方案3.1.1項(xiàng)目用地選址本建設(shè)地址位于隆林縣迎賓路與新步行街交匯處，位置在隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場(chǎng)。項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的外部條件和政策環(huán)境，項(xiàng)目建設(shè)和自然條件良好，地理位置佳，項(xiàng)目周邊交通十分便利。3.1.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類別、占地面積及土地獲取方式本項(xiàng)目用地由廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司取得，總用地面積為14774.11㎡（合22.161畝），項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅用地。3.1.3土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃情況項(xiàng)目的地址位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場(chǎng)。場(chǎng)地主要為旱地，場(chǎng)址內(nèi)無(wú)地面建筑物，項(xiàng)目已完成拆遷工作，下一步將進(jìn)行場(chǎng)地平整，場(chǎng)址周邊道路和市政設(shè)施已基本建設(shè)完備。根據(jù)業(yè)主的設(shè)想與定位，并在隆林縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，確定本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是以新建住宅為主，建有配套設(shè)施及商業(yè)用房的住宅小區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積14774.11㎡，總建筑面積：55734.87平方米。其中計(jì)算容積率總建筑面積：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面積46491.38平方米，非住宅建筑面積5212.93平方米（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積5122.96平方米，物業(yè)用房面積：89.97平方米）不計(jì)容積率總建筑面積3797．09平方米，其中地下室面積2153．64平方米，架空層面積：2492.25平方米地上建筑面積同時(shí)建設(shè)與小區(qū)配套的周邊道路及綠化、停車場(chǎng)等，營(yíng)造一個(gè)健康、舒適、方便的小區(qū)。3.1.4占用耕地概況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無(wú)耕地，目前已經(jīng)完成征地拆遷工作。3.1.5用地平衡分析本項(xiàng)目用地劃分見(jiàn)下表。表3-1丁蘭料建材市場(chǎng)商住小區(qū)項(xiàng)目地塊用地平衡表序號(hào)用地構(gòu)成面積（㎡）比例（%）1建筑用地8074.1154.65%2道路用地及其他350023.69%3公共綠化320021.66%居住區(qū)用地總計(jì)14774.11100.00%3.2土地利用合理性分析3.2.1土地使用的法律、法規(guī)我國(guó)是世界人口最多的國(guó)家，約占全球總?cè)丝诘奈宸种?，而?guó)土面積卻位居世界第三位，人均土地、尤其是可利用土地面積相對(duì)較少，土地資源十分寶貴?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》計(jì)有八章八十六條，其中第三章第十七條規(guī)定：“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求，土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃?！钡谒恼碌谌鶙l規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地?！钡谖逭碌谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地時(shí)，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)民集體所有的土地的除外?！蓖恋乩每傮w規(guī)劃主要是：（1）根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總目標(biāo)和戰(zhàn)略，確定預(yù)期要實(shí)現(xiàn)的，體現(xiàn)“五個(gè)統(tǒng)籌”的土地利用結(jié)構(gòu)和布局；（2）配置“公共物品”用地；（3）解決土地利用的負(fù)外部性問(wèn)題；（4）制定解決土地利用問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的行動(dòng)路線、方案和政策措施。城市可供開(kāi)發(fā)的土地日益稀缺是不爭(zhēng)的事實(shí)。而在用于房屋生產(chǎn)的所有資源中，唯有土地是沒(méi)有價(jià)格彈性的，因?yàn)樗豢蓮?fù)制。可以預(yù)見(jiàn)，國(guó)家將會(huì)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步解決行業(yè)內(nèi)的深層次矛盾是大勢(shì)所趨，這也必將促使房地產(chǎn)業(yè)趨向更加健康與穩(wěn)定。3.2.2本項(xiàng)目的土地利用情況本項(xiàng)目位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場(chǎng)，在迎賓路與新步行街交匯處。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積14774.11㎡，本項(xiàng)目建設(shè)是以新建住宅為主，兼有商業(yè)及物業(yè)管理用房的住宅小區(qū)。周邊留有道路及綠化帶，既充分利用寶貴的土地資源，又符合現(xiàn)代小區(qū)住宅的布局及綠化率要求。該項(xiàng)目用地符合國(guó)家法律、法規(guī)，符合節(jié)約型土地的原則。第四章資源利用及能源耗用分析為推動(dòng)全社會(huì)開(kāi)展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會(huì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。本項(xiàng)目屬于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按國(guó)家《民用建筑節(jié)能條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第530號(hào)）和《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB45/T392-2007）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50034-2004）等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。同時(shí)，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，還應(yīng)注意以下幾方面：4.1建筑節(jié)能本工程設(shè)計(jì)充分考慮了技術(shù)含量和節(jié)能環(huán)保的重要因素，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展方針依靠科技進(jìn)步積極推廣新材料、新科技、新工藝，采用多種措施，力求達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，低能耗，高效能，低污染的目標(biāo)。具體措施如下：（1）各種使用房間空間尺寸度適宜，避免過(guò)高過(guò)大的空間造成能源浪費(fèi)。（2）利用朝向，室外氣候及地形條件降低能耗，組織良好的自然通風(fēng)，控制建筑的體形系數(shù)。建筑物南北朝向，利于采光通風(fēng)，對(duì)于降低耗能有主要作用，建筑平面整體布局緊湊，注重環(huán)境的保護(hù)和美化。（3）控制窗墻比，設(shè)置遮陽(yáng)，采用合理的圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式和材料。（4）外墻面采用耐候型環(huán)保裝飾材料飾面。（5）推廣應(yīng)用新型墻體材料，禁止使用粘土磚。（6）注重綠化美化，周邊種植行道樹(shù)，地面廣場(chǎng)及公共場(chǎng)所積極組織綠化，綠地、花園的設(shè)置對(duì)改善建筑小氣候。4.2結(jié)構(gòu)節(jié)能建筑結(jié)構(gòu)體系擬采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。采用合理的結(jié)構(gòu)方案，采用高強(qiáng)度鋼筋、鋼材、高性能混凝土（廣西建設(shè)廳重點(diǎn)推廣的10項(xiàng)技術(shù)之一），提高材料的利用率，實(shí)現(xiàn)建筑、結(jié)構(gòu)一體的設(shè)計(jì)，減少裝飾，能有效減少材料用量，降低成本，在應(yīng)用上坐到安全、合理、節(jié)省。目前的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)水平比較若干年前已有較大的進(jìn)步，尤其在結(jié)構(gòu)計(jì)算分析能力、施工技術(shù)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的完善程度、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可以利用好這些技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的效益。提倡使用標(biāo)號(hào)的高性能混凝土，合理的設(shè)計(jì)構(gòu)造，能減少正常使用階段的維護(hù)費(fèi)用，設(shè)計(jì)達(dá)到易維護(hù)、少維護(hù)，減少維護(hù)成本。4.3節(jié)水措施（1）衛(wèi)生潔具全部選用節(jié)水零配件。經(jīng)常操作使用的DN15水龍頭或閥門使用陶芯產(chǎn)品，節(jié)水節(jié)能。（2）采用先導(dǎo)式穩(wěn)壓減壓閥，不設(shè)分區(qū)水箱，使各種系統(tǒng)壓力比較穩(wěn)定，節(jié)省地方又節(jié)水。（3）每個(gè)止回閥都設(shè)有DN15旁通小閥，用于試驗(yàn)它是否反向漏水，便于有關(guān)人員檢查試驗(yàn)，不合格者可及時(shí)檢修更換，避免失靈時(shí)所造成的水量及能源浪費(fèi)。（4）總水表處加裝管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負(fù)壓時(shí)的倒流污染現(xiàn)象。（5）排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制，對(duì)城市污水處理起到了節(jié)能與環(huán)保的作用。（5）坐式大便器沖洗水箱選用容積不大于6L的節(jié)水型沖洗水箱；大、小便器采用延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥沖洗，節(jié)約用水。（6）消防水泵出口泄壓安全閥由地下室常規(guī)大口徑設(shè)備搬到屋頂水箱頂蓋上，改為DN50小口徑，既解決零流量啟動(dòng)消防泵萬(wàn)一超壓?jiǎn)栴}，又可在停泵時(shí)不會(huì)因大口徑安全閥失靈大量漏水而浪費(fèi)水資源和能源，還有利于將小口徑安全閥出口管道引至屋面，不增加地下泵的額外排水負(fù)擔(dān)，確保衛(wèi)生要求，免除地下室可能淹水隱患。4.4電氣節(jié)能（1）建筑電氣節(jié)能原則本工程電氣設(shè)計(jì)思路以科技、節(jié)能、增效、環(huán)保為理念，在充分滿足、完善建筑物功能要求的前提下，積極推廣及采用先進(jìn)的變、配電技術(shù)和設(shè)備，通過(guò)反復(fù)比較、調(diào)整、優(yōu)化等步驟，制定合理的供配電系統(tǒng)方案，減少中間過(guò)程的各種損耗，以降低電能消耗，同時(shí)合理地配置建筑設(shè)備，并對(duì)其進(jìn)行有效地控制和管理，提高電能利用率，從而實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目的節(jié)能降耗。（2）供配電系統(tǒng)節(jié)能1）制定合理的供配電接線方案。通過(guò)負(fù)荷計(jì)算及各類設(shè)備符合特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目總平各建筑物用電負(fù)荷分布情況，合理地制定總體供配電方案，做到供配電系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、合理。2）變壓器引自市政10KV高壓電纜回路。高壓供電方式由供電部門定。低壓采用380/220V供電。合理分布供電網(wǎng)絡(luò)，有效地控制各變配電所的（250m以內(nèi)），減少線路電壓損失，降低線路損耗，提高供電網(wǎng)絡(luò)的供電質(zhì)量及網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益。3）合理選擇變壓器容量及型號(hào)，選用節(jié)能型變壓器，有效地減少變壓器有功損耗，將變壓器負(fù)荷率控制在最經(jīng)濟(jì)節(jié)能運(yùn)行范圍75%-85%之間。4）合理選擇電纜、導(dǎo)線截面。在滿足允許載流量、運(yùn)行電壓損失等各種技術(shù)指標(biāo)前提下，應(yīng)按經(jīng)濟(jì)電流密度選擇合理導(dǎo)線截面，并應(yīng)從降低電能消耗、減少投資和節(jié)約有色金屬等方面綜合衡量。5）采用分相動(dòng)態(tài)無(wú)功補(bǔ)償措施，將供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)提高到>0.9，降低系統(tǒng)的無(wú)功損耗。6）對(duì)配電系統(tǒng)進(jìn)行諧波處理，減少諧波干擾。如功率較大的電動(dòng)機(jī)可以采用變頻調(diào)速器或采用軟啟動(dòng)器，提高電動(dòng)機(jī)在輕載時(shí)的效率或保證電網(wǎng)電壓的波動(dòng)在所要求的范圍內(nèi)。7）在低壓配電系統(tǒng)中設(shè)置能耗分項(xiàng)計(jì)量，以便對(duì)低壓設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行能耗監(jiān)測(cè)。（3）電氣照明節(jié)能照明節(jié)能設(shè)計(jì)應(yīng)提倡綠色照明。照明設(shè)計(jì)應(yīng)滿足建筑物不同場(chǎng)所、部位對(duì)照明照度、色溫、顯色指數(shù)的不同要求。1）充分合理地利用自然光。電氣照明結(jié)合自然光采取合適的布燈方案和控制方式，實(shí)現(xiàn)照明節(jié)能。2）合理確定照度標(biāo)準(zhǔn)。在滿足規(guī)范要求照度的情況下嚴(yán)格控制照明功率密度值，同時(shí)采用節(jié)能燈源燈具及節(jié)能型高效鎮(zhèn)流器。3）嚴(yán)格限制照明功率密度（LPD）值，提高照明能效。照明功率密度值嚴(yán)格執(zhí)行《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）。確保照明實(shí)際安裝燈具的照明功率密度值低于規(guī)定的照明功率密度值的現(xiàn)行值，力求接近或達(dá)到規(guī)定的目標(biāo)值。4）照明配電負(fù)荷盡量做到三相平衡，降低零相負(fù)荷電流，提高照片配電系統(tǒng)電能效率。（4）加強(qiáng)建筑設(shè)備運(yùn)行管理，提高建筑設(shè)備的運(yùn)行效率。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，緊密與建筑、暖通、給排水相關(guān)專業(yè)人員配合，合理的選擇高效用能設(shè)備及其運(yùn)行可控制方式，以減少電能消耗。

第五章環(huán)境和生態(tài)影響分析5.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀5.1.1地形、地貌、水文地質(zhì)等條件（1）地質(zhì)條件本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地?zé)o嚴(yán)重不良地質(zhì)地段（如：溶洞、斷層、軟土、濕陷土等），地質(zhì)土為回填土，不處于滑坡區(qū)、泥石流區(qū)。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)的建筑物以及道路等的建設(shè)要求，通過(guò)初步基礎(chǔ)設(shè)計(jì)均能達(dá)到設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)要求，滿足建設(shè)條件，具體以地質(zhì)勘察報(bào)告為準(zhǔn)。（2）水文條件擬選址內(nèi)無(wú)河流通過(guò)，隆林縣全縣河流分屬南盤江和右江流域。除南盤江以外，全縣有大小河流118條，集雨面積10平方公里以上的共有27條。其中，流域面積在25平方公里以上的河流共有21條，河流總長(zhǎng)572公里，流域面積3344.2平方公里，占全縣總面積的94.39%，年徑流量11.6億。擬建場(chǎng)址非泄洪區(qū)、無(wú)地下水，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求條件滿足。（3）地震烈度據(jù)《廣西地震烈度區(qū)劃圖》，隆林地震烈度屬6度。項(xiàng)目建設(shè)地址非地震區(qū)，歷史上有記載以來(lái)該地區(qū)未發(fā)生過(guò)毀壞性地震，適合項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)規(guī)定，抗震設(shè)防烈度為6度。4、氣候條件縣境內(nèi)極端最高氣溫39.9℃，極端最低氣溫-3.1℃，年平均氣溫19℃全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)及東南風(fēng)，夏季平均風(fēng)速2.1m／s，冬季平均風(fēng)速1.9m／s，歷年最大風(fēng)速為15.7m／s，年可施工季節(jié)長(zhǎng)，該氣候條件對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都是非常適宜的。5.1.2項(xiàng)目建設(shè)條件（1）周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目周邊道路和市政設(shè)施已基本建設(shè)完備，無(wú)工業(yè)廠房，無(wú)污染源影響。（2）城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求本項(xiàng)目的建設(shè)與隆林縣總體規(guī)劃相適應(yīng)，符合區(qū)域規(guī)劃要求。（3）交通條件本項(xiàng)目場(chǎng)址位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場(chǎng)，有公共汽車、出租車等交通工具到達(dá)，交通十分便利。（4）社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目用地為住宅用地，相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)給予支持、配合。（5）公共設(shè)施條件1）給水本項(xiàng)目的水源可以通過(guò)在就近取市政管網(wǎng)接入，擬從市政道路引入給水管，考慮生活與消防管道適用系統(tǒng)，采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。2）排水排水系統(tǒng)采用雨污分流制，屋面雨水經(jīng)天溝雨水斗、雨水管道收集后排至室外，集中排入市政雨水管道。生活污水經(jīng)過(guò)室外化糞池預(yù)處理后集中排至市政下水道，送往城市污水處理站處理。3）供電條件本項(xiàng)目的給排水條件與規(guī)劃新區(qū)總體考慮，建設(shè)、使用時(shí)與總體規(guī)劃銜接即可。4）征地拆遷條件本項(xiàng)目用地是通過(guò)出讓獲得，無(wú)地面建筑物，無(wú)拆遷及移民安置，依照《中華人民共和國(guó)土地法》等規(guī)定，支付土地費(fèi)用。5.2項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響5.2.1項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在：（1）污水：施工人員排放的生活污水及施工排水等。（2）廢氣：運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備排放的廢氣，使用稀釋等產(chǎn)生的揮發(fā)物。（3）揚(yáng)塵：建材運(yùn)輸及水泥、河砂、磚等建材使用過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵及由于未固化場(chǎng)地在風(fēng)力作用下產(chǎn)生的揚(yáng)塵。（4）噪聲：施工設(shè)備及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。（5）固體廢棄物：施工期產(chǎn)生的淤泥、渣土等建筑垃圾及施工人員排放的生活垃圾。5.2.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在：（1）廢氣：交通尾氣、居民日常飲食油煙等。（2）污水：住宅樓居民及公共設(shè)施排放的生活污水。（3）噪聲：生活噪聲、交通噪聲等。（4）固體廢棄物：居民、辦公人員排放的生活、辦公垃圾。5.3環(huán)境保護(hù)對(duì)策項(xiàng)目的建設(shè)不可避免的會(huì)引起項(xiàng)目所在地自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的變化，對(duì)環(huán)境狀況、環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生不同程度的影響。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)該注意盡量小的對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，所產(chǎn)生的負(fù)面影響應(yīng)該在環(huán)境的可接受范圍內(nèi)，并追求正面的影響。環(huán)境保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，在合理利用土地資源的同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，防止環(huán)境惡化，應(yīng)采取的環(huán)境保護(hù)對(duì)策有：（1）施工期間采取有效的措施防塵防噪，把環(huán)境污染降到最低程度。（2）在土建工程中，采用環(huán)保型建材，如非粘土砌塊、JQT板等代替實(shí)心粘土磚砌體，以減少對(duì)土地資源的破壞。在裝修工程中，采用環(huán)境保護(hù)型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害氣體物質(zhì)的擴(kuò)散，外裝修避免大面積的鏡面玻璃幕墻的應(yīng)用，以防止城市及交通環(huán)境中的光污染。（3）建筑環(huán)境的綠化美化隨著時(shí)代的進(jìn)步日益受到重視，在用地各主入口及休閑廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所附近，積極組織綠化，同時(shí)采用點(diǎn)植形式，種植高樹(shù)冠體積大的常綠喬木，可以大大提高綠化覆蓋率。（4）建筑貯水既要滿足規(guī)范要求又要防止發(fā)生水質(zhì)的二次污染，方便清洗的因素。（5）電器設(shè)備選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電器，倡導(dǎo)綠色照明。避免采用油式電氣設(shè)備，確保環(huán)境清潔。

第六章經(jīng)濟(jì)影響分析6.1財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析6.1.1建設(shè)期及資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目的工程建設(shè)期為1年，從2011年9月開(kāi)工，至2012年8月底竣工。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年1月開(kāi)始銷售，2012年12月銷售完畢。6.1.2資金來(lái)源及籌措方式本項(xiàng)目總投資估算為13400.00萬(wàn)元，資金籌措方式為：全部由企業(yè)自籌。6.1.3財(cái)務(wù)分析（1）收入預(yù)測(cè)近年來(lái)，隨首國(guó)家土地政策的改變，政府實(shí)行了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，土地供應(yīng)的缺乏，使得土地迅速的升值，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的飚升。本項(xiàng)目根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，住宅按2500元/㎡來(lái)定價(jià)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在12個(gè)月內(nèi)完成銷售，預(yù)計(jì)從2012年1月開(kāi)始銷售，2012年12月底銷售完畢。表6-1產(chǎn)品建成后銷售收入預(yù)測(cè)表序號(hào)名稱數(shù)量單位單位銷價(jià)（元/m2)收入（萬(wàn)元）銷售季度(㎡)12341銷售比例25%30%30%15%2銷售量收入53758㎡16450.5013439.516127.416127.48063.7地上建筑51604㎡300015481.201290115481.215481.27740.6地下建筑2154㎡4500969.30538.5646.2646.2323.13分季銷售收入3.1第1季度13439.5㎡4112.633.2第2季度16127.4㎡4935.153.3第3季度16127.4㎡4935.153.4第4季度8063.7㎡2467.5816450.502、營(yíng)銷費(fèi)用和稅收結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。（1）營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用包括代理、廣告、律師等費(fèi)用，以建設(shè)投資的2%估算為268萬(wàn)元。（2）營(yíng)業(yè)稅及附加按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅率為銷售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的5%，教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的3%，經(jīng)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加為888.33萬(wàn)元。（3）所得稅按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按25%計(jì)取，經(jīng)計(jì)算得473.54萬(wàn)元。3、項(xiàng)目損益表表6-2項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬(wàn)元）1銷售收入16450.502總成本費(fèi)用13400.003銷售稅金及附加888.333.1營(yíng)業(yè)稅822.533.2城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)41.133.3教育附加費(fèi)24.684營(yíng)銷費(fèi)用268.005利潤(rùn)總額1894.176所得稅473.547稅后利潤(rùn)1420.638稅前投資利潤(rùn)率14.14%9稅后投資利潤(rùn)率10.60%4、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析盈虧平衡分析S=項(xiàng)目總成本費(fèi)用÷總銷售收入=13400÷16450.50=81.46%即按以上參數(shù)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售需要達(dá)到81.46%便可平本。目前隆林縣住宅市場(chǎng)需求較旺，不會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因此，項(xiàng)目投資可以贏利，但應(yīng)掌握相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)，有效控制建筑本成及保證產(chǎn)品硬件質(zhì)量，確保項(xiàng)目盈利。6.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析房?jī)r(jià)的變動(dòng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、居民收入水平變化、土地資源供應(yīng)、住房保障制度等都有很大關(guān)系。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)符合隆林經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大限度地滿足人們不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活水平的需要，所以就宏觀而言，制定政策必須以此為出發(fā)點(diǎn)，而住宅作為一種商品，涉及到個(gè)人生活、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定三者之間的關(guān)系，這不僅僅是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，而且是一個(gè)關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略決策的重大課題。1998年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，以住宅業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重大調(diào)整，是對(duì)推行國(guó)家安居工