深圳東海國際中心專案研究報告

-.z.東海國際中心專案研究第一局部工程區(qū)位一、工程位置東海國際中心由國際甲級寫字樓、亞洲最高的頂級效勞式公寓、國際五星級商務(wù)酒店以及集購物、娛樂、餐飲于一體的品牌商場組成。東海國際中心屹立于深南大道旁，位處城市中軸CBD西核心領(lǐng)地，坐擁交通基建樞紐，緊鄰廣深高速公路。二、周邊配套東海國際中心周邊商業(yè)配套成熟，周邊建有東海集團(tuán)開發(fā)的大型生活社區(qū)，居住氣氛濃厚，社區(qū)設(shè)施配套完善。三、交通狀況東海國際中心周邊有多條公交車站線路接駁工程，工程與地鐵車公廟站B出口距離僅300米。第二局部工程介紹一、簡介東海國際中心由辦公樓、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)四大局部組成，是現(xiàn)今深南大道兩旁最大的綜合建筑群。工程一期的2棟辦公樓已投入使用，目前在售為二期的A座商務(wù)公寓，該商務(wù)公寓為亞洲最高的五星級效勞式公寓。二、開發(fā)商簡介——東海集團(tuán)東海集團(tuán)是由東海聯(lián)合〔集團(tuán)〕和中國愛地集團(tuán)公司合作組建，于1994年在中國市注冊成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)，具有獨(dú)立法人資格，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等業(yè)務(wù)。公司成立的宗旨，是希望提供先進(jìn)的住房設(shè)計及規(guī)劃，并引入高科技的配套同建材，從而使市的房地產(chǎn)市場對“住〞的文化有新的體驗。集團(tuán)投資組建注冊資本1億元的東海航空，經(jīng)營國航空貨運(yùn)業(yè)務(wù)。2006年8月8日，東海航空首架貨機(jī)飛抵，成為民營資本介入航空貨運(yùn)業(yè)的標(biāo)志。三、工程根本情況開發(fā)商：東海集團(tuán)〔一期工程〕天麟房地產(chǎn)開展〔二期工程〕工程地址：市福田區(qū)深南大道與農(nóng)林路交匯處東北側(cè)占地面積：4.7萬平方米總建面積：約51萬平方米〔一期約15萬m2，二期約36萬m2〕其中，公寓：約19萬m2〔其中天際會所約5000m2〕寫字樓：約11萬m2酒店：約4.3萬m2商業(yè)：約6.5萬m2地下室：約9萬m2停車位：三層車庫約1700個開業(yè)時間：營銷參謀：戴德梁行整合推廣：市金馬盟廣告總體規(guī)劃平面圖四、東海國際中心商業(yè)布局商業(yè)總面積約5萬平方米，地下一層貫穿地鐵車公廟站，地上一至三層，該商場定位為集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲于一體的中高檔地下商業(yè)中心，主要經(jīng)營工程有百貨購物國際知名服裝皮具飾品電器特色餐飲娛樂等。商業(yè)平面圖地下一層面積約30000平方米，層高6米，主要經(jīng)營工程有百貨購物、特色餐飲、超級市場、藥店、飾品店、視像店；首層面積約9000平方米，層高5米，主要經(jīng)營工程有百貨購物,國際知名男女服裝、皮具、飾品、化裝品、珠寶、品牌旗艦店；二層面積約1.3萬平方米，層高5米，主要經(jīng)營工程有百貨購物,國際知名男女服裝、皮具、飾品、化裝品、珠寶、品牌旗艦店；三層面積約1.2萬平方米，層高5米，主要經(jīng)營工程有美容、纖體、電影院、書店、酒樓、西餐等。第二局部東海國際中心商務(wù)公寓分析一、簡介東海國際中心商務(wù)公寓為雙塔模式，45-50層的天際會所連通兩座公寓，總樓面面積逾19萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層約1500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米，標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積約150至500平方米，分9-10個單元。東海國際中心公寓剖面圖二、東海國際中心商務(wù)公寓技術(shù)參數(shù)A座B座面積總層數(shù)8275高度約300米約280米總建筑面積約190,000平方米得房率72%71%樓層分區(qū)低區(qū)：1-44層，高區(qū)46-80/73層交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)模式主力戶型150-500平方米開售模式于2013年2月16日開售，首推A座，B座待售銷售均價60000-67000元/平方米待定公寓總體技術(shù)參數(shù)外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格英式皇家風(fēng)格外墻涂料；幕墻大堂藝術(shù)水晶燈進(jìn)戶門進(jìn)口石走廊路易士金特色墻〔木紋〕進(jìn)口石，手繪藝術(shù)墻紙電梯美國CARRIER品牌電梯門高2.5米電梯裝修豪華裝修空調(diào)各單位均預(yù)留空間安裝中央分體式空調(diào)機(jī)供水系統(tǒng)每戶裝配冷熱水管道物業(yè)管理及保安大堂入口及電梯大堂均設(shè)閉路電視入口裝配訪客對講機(jī)、智能卡、公共走道全程監(jiān)控系統(tǒng)各公寓單位大門設(shè)密碼入戶門鎖主人房設(shè)防盜報警系統(tǒng)會所配套面積5000㎡配套室泳池、桌球館、網(wǎng)球場、健身房、室外泳池、多功能宴會廳全開放的經(jīng)營模式三、戶型分析〔一〕A座公寓平面圖〔二〕A座低區(qū)〔4-44層〕戶型平面圖A單元戶型，位于低區(qū)4-44樓層B單元戶型，位于低區(qū)4-43樓層C1單元復(fù)式戶型，位于低區(qū)33-41樓層C1單元復(fù)式戶型，位于低區(qū)6-12樓層D單元戶型，位于4-43樓層E1單元復(fù)式戶型，位于低區(qū)33-41樓層F單元戶型，位于低區(qū)4-44樓層G單元戶型，位于低區(qū)4-44樓層H單元戶型，位于低區(qū)4-44樓層〔三〕B座公寓平面圖〔四〕戶型配比分析A座公寓戶型整體配比1A39141708.6%3.1%44%0.0%2B38223008.4%4.9%79%0.0%3C01000.0%0.2%0%0.0%4C1199604.2%2.0%32%0.0%5C2179603.8%2.0%35%0.0%6D3802008.4%0.0%53%0.0%7E01000.0%0.2%0%0.0%8E11911804.2%2.4%42%0.0%9E21791003.8%2.0%59%0.0%10F3925808.6%5.5%21%0.0%11G39161108.6%3.5%28%0.0%12H39322208.6%7.1%56%0.0%小計304149138067.1%32.9%45.4%0.0%合計45313830.5%低區(qū)戶型配比1A200三房三衛(wèi)〔2套房〕391744%2B140二房二衛(wèi)〔1套房〕383079%3C1176二房三衛(wèi)〔1套房〕5480%復(fù)式188500%210三房四衛(wèi)〔2套房〕4125%250100%2602150%290200%4C218855100%復(fù)式1926117%209500%283100%5D140二房二衛(wèi)〔1套房〕382053%6E1176二房三衛(wèi)〔1套房〕5240%復(fù)式188500%210三房四衛(wèi)〔2套房〕4375%25011100%2602150%2902150%7E218855100%復(fù)式1926583%209500%283100%8F250三房三衛(wèi)〔2套房〕39821%9G200三房三衛(wèi)〔2套房〕391128%10H250三房三衛(wèi)〔2套房〕392256%合計30413845.4%高區(qū)戶型配比1A3701400%2B3202200%3C202100%4C1160500%復(fù)式190200%280200%5C2176200%復(fù)式210500%318200%6E400100%7E1210800%復(fù)式288100%320200%8E2157700%復(fù)式190200%9F2502400%480100%10G200200%3651300%435100%11H2502600%400200%420200%750100%870100%合計14900.0%B座公寓戶型整體配比1A3912007.8%2.4%0%0.0%2B3816107.6%3.2%3%0.0%3C03000.0%0.6%0%0.0%4C1196403.8%1.2%21%0.0%5C2176503.4%1.2%29%0.0%6D380107.6%0.0%3%0.0%7E04000.0%0.8%0%0.0%8E1197403.8%1.4%21%0.0%9E2176603.4%1.2%35%0.0%10F3920507.8%4.0%13%0.0%11G3913007.8%2.6%0%0.0%12H3926507.8%5.2%13%0.0%13J390507.8%0.0%13%0.0%14K390407.8%0.0%10%0.0%小計38211940076.2%23.8%10.5%0.0%合計501408.0%低區(qū)戶型配比1A2033900%2B1433813%3C1169500%188500%20444100%248300%276200%4C218355100%188600%202500%276100%5D1373813%6E1169500%188500%20444100%248300%276200%7E218355100%188600%2025120%276100%8F12239513%9G2033900%H13039513%J7639513%10K7739410%合計3824010.5%高區(qū)戶型配比1A201100%360500%368200%389100%400100%406200%2B3221400%327200%3C195300%4C1153500%276100%5C2197400%201100%304100%6E194300%384100%7E1197500%280100%304100%8E2153500%188100%9F2041900%450100%10G201100%360500%370300%400300%450100%11H2112200%345200%640100%703100%合計11900.0%四、公寓銷售分析〔一〕銷售價格分析2014年2月2,8011565,40512,215,178183,227,6652014年1月1,4491062,8099,102,78591,027,8502013年12月1,7251054,4519,392,29993,922,9862013年11月1,202660,46412,112,31972,673,9112013年10月1,7081151,3007,965,85387,624,3812013年9月2,5481758,0618,701,552147,926,3772013年8月2,4901349,3119,446,004122,798,0492013年7月3,5341858,40511,465,604206,380,8752013年6月3,2811562,85313,746,538206,198,0662013年5月2,3091260,74411,690,148140,281,7752013年4月3,3772058,7869,925,472198,509,4392013年3月1,322961,0718,972,72380,754,5112013年2月575362,31811,937,77335,813,319匯總28,32115958,86610,485,1521,667,139,206〔二〕主要戶型銷售情況分析A座公寓1A531711.7%32.1%2B603013.2%50%3C12866.2%21.4%4C22665.7%23.1%5D38208.4%52.6%6E13086.6%26.7%7E226105.7%38.5%8F64814.1%12.5%9G551112.1%20%10H712215.7%31%可見，B和D戶型比擬熱銷，去化率高，其中B戶型供給量大，而D戶型的供給量相對較少。B座公寓A51010.2%0%B54110.8%1.9%C12545.0%16%C22354.6%21.7%D3817.6%2.6%E12645.2%15.4%E22364.6%26.1%F59511.8%8.5%G52010.4%0%H65513.0%7.7%J3957.8%12.8%K3947.8%10.3%可見，B座中C2和E2的復(fù)式戶型比擬熱銷，供給量較少，但去化率高。五、推廣分析2013年11月1