基于養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設計研究

本科論文本科論文摘要伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，老年市場的需求也不斷的增加。在這個時候，金融機構也對也對房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)生了比較大的興趣。伴隨著不斷發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展也得益于其有一個良好的宏觀政策環(huán)境，我國開放式的市場環(huán)境給養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展創(chuàng)造了出了有利的環(huán)境，本文所研究的“A公寓”也是較早出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)之一。但是也面臨著資金困難，運營難以可持續(xù)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)投資信托(REITs)和“A公寓”的結合會進一步打開融資渠道。通過完善商業(yè)模式的方式進一步解決該地產(chǎn)公司的困境?！癆公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的組織結構是比較符合我國國情的，使用的是“公開發(fā)行型一契約型—股權型”組織結構。實踐研究說明，通過將“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)和市面上同樣類型的養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品相比較可以發(fā)現(xiàn)，“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)的收益是更大的。在經(jīng)營的時候，可能會面臨一些各種各樣的風險。常見的風險包括宏觀風險、現(xiàn)金流不足風險、運營風險和收入波動風險等，這些風險都和房地產(chǎn)投資信托(REITs)有一定的相關性。在運營的過程中，“公寓A”養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托(REITs)會面臨二次征稅的難題，而且專業(yè)人才嚴重缺乏。實踐經(jīng)驗表明，由于房地產(chǎn)投資信托(REITs)的特殊性，那么需要出臺相應的有針對性的稅法。除此之外，還應該開設一些相關的課程，進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托(REITs)的發(fā)展。關鍵字：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，養(yǎng)老地產(chǎn)，金融產(chǎn)品設計AbstractAmidthecontinuousdevelopmentoftheeconomy,thedemandoftheelderlymarkethasbeenontheincrease.Duringthesametimeframe,financialinstitutionshavegreatinterestinRealEstateInvestmentTrusts(REITs).Realestateforelderlycareenjoyscontinuousdevelopment,andREITsowesitsdevelopmenttoasoundmacropolicyenvironment.TheopenmarketenvironmentinChinahascreatedafavorableenvironmentforthedevelopmentofREITs.ApartmentAstudiedinthispaperisoneoftheearlierrealestatesforelderlycare.However,ApartmentAisalsosaddledwithcapitaldifficultiesandoperationdifficultiesforsustainabledevelopment.ThecombinationofREITsandApartmentAwillfurtheropenfinancingchannels.Animprovedbusinessmodelwillhelpsolvetheplightofthecompany.Theorganizationalstructure(publicissuetype-contracttype-equitytype)ofREITsofrealestateforelderlycareinApartmentAaccordswithChina'snationalconditions.

Accordingtothepracticalresearch,bycomparingREITsofApartmentAwithREITsofthesametypeonthemarket,itcanbefoundApartmentAenjoysfatterprofits.Inoperation,ApartmentAsuffersvariousrisks,amongwhicharemacrorisk,cashflowshortagerisk,operationriskandincomefluctuationrisk,whichareallrelatedtoREITs.Intheprocessofoperation,REITsforelderlycareinApartmentAwillencountertheproblemsofsecondarytaxationandlackofprofessionals.PracticalexperienceshowsthatduetotheparticularityofREITs,correspondingtaxlawsshallbeputinplace.Inaddition,somecoursesshouldbeofferedtofurtherpromotethedevelopmentofREITs.Keywords：Rs,Realestateforelderlycare,Financialproductdesign目錄TOC\o"1-3"\h\u1緒論 31.1研究背景 31.2研究意義 32相關概念界定 52.1REITs的基本概念 52.2養(yǎng)老地產(chǎn)的定義 53養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的產(chǎn)品設計 63.1設計理念 63.2主要指標 63.3基本假設 63.4“公募一契約一權益型”結構 63.4.1募集形式 63.4.2組織形態(tài) 73.4.3運作方式 73.4.4資金運作 73.5現(xiàn)金流分配 83.6“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs運作流程 83.7成本收益模擬 93.7.1財務假設 93.7.2模擬估計“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs收益率 94“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的優(yōu)勢及風控 114.1“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs較國內(nèi)外類似產(chǎn)品更具優(yōu)勢 114.2“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs面臨風險種類 124.2.1收入波動風險和現(xiàn)金流不足風險 124.2.2與REITs相關的風險 134.2.3宏觀風險 134.2.4技術風險和操作風險 134.3風險分析與控制 144.3.1收入波動與現(xiàn)金流不足的風險分析與控制 144.3.2關于REITs相關的風險分析與控制 144.3.3宏觀風險分析與控制 154.3.4技術風險和操作風險 155“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的運營推廣中存在的問題和對策 165.1“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs運營推廣中存在的問題 165.1.1我國缺少REITs和養(yǎng)老地產(chǎn)相關的專業(yè)人才 165.1.2我國沒有關于REITs的專項法律 165.2對相關問題的建議 195.2.1培養(yǎng)精通REITs與醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的專業(yè)人才 195.2.2完善REITs的相關法律體系 19致謝 20參考文獻 21本科論文前言2007年底房地產(chǎn)信托公司重新注冊，信托業(yè)隨之進入快速增長期。2015年資產(chǎn)管理規(guī)模增加到16億。它成為金融業(yè)僅次于銀行、證券、保險的第四大支柱。信托業(yè)快速發(fā)展背后是中國經(jīng)濟發(fā)展的縮影，但發(fā)行大量信托也會導致信托風險事件的發(fā)生。養(yǎng)老房地產(chǎn)信托作為一種強有力的金融支持，在現(xiàn)實行業(yè)中，只有更嚴格的風險控制，才能促進實體行業(yè)的健康有序發(fā)展，也能使信托業(yè)更加值得信賴。近年來，隨著資產(chǎn)管理計劃的快速發(fā)展，信托管理計劃的規(guī)模逐漸減少，這也是當前房地產(chǎn)信托的有力對手。國內(nèi)房養(yǎng)老地產(chǎn)信托的研究相對較少，主要集中在信托業(yè)制度、國外信托業(yè)的發(fā)展以及法律層面、信托風險管理和信托定位上。史馥（2016）認為信托主要由受托人財產(chǎn)與財產(chǎn)投資目的兩大部分構成。房地產(chǎn)信托由信托人和信托憑證組成，具有合法的信托目的，具有明確的信托財產(chǎn)權利才能夠達成信托]。張大龍（2018）從“整頓”的概念出發(fā)，闡述了信托業(yè)發(fā)展中存在的一些歷史問題，房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展過程中仍存在包括房地產(chǎn)信托公司核心競爭力的缺失以及房地產(chǎn)信托公司的模糊定位等問題。他還提出房地產(chǎn)信托業(yè)未來的發(fā)展方向應著眼于滿足投資者的需求，加強房地產(chǎn)信托公司的自我管理和創(chuàng)新意識。王宇（2018）認為，房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的主要問題是利益驅動的市場。針對由風險和市場失衡造成的信貸失衡風險，提出不僅要逐步完善制度，建立房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部監(jiān)管部門，降低風險，規(guī)范信托市場的效果。在國外研究方面，RichardImperia（2014）從運營角度和投資角度，對房地產(chǎn)信托了研究和闡述，主要內(nèi)容包括信托融資方式及相關管理理論。JohnEriksson（2015）總結了房地產(chǎn)投資信托與收益之間的特征和關系，并對房地產(chǎn)信托風險影響因素進行了分析研究。MichaelEvaney（2016）通過建立模型，分析發(fā)達國家的信托市場以往數(shù)據(jù)，對信托風險進行了歸納整理，詳細分析房地產(chǎn)投資信托的風險與收益之間的相互作用。隨著信托業(yè)的歷史進程，房地產(chǎn)的發(fā)展也伴隨著一個新的時代。養(yǎng)老房地產(chǎn)信托業(yè)的質量直接決定著房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展趨勢。在衡量信托管理的風險指標方面，我們只能對經(jīng)營管理的風險有一個大致的了解。國內(nèi)信托業(yè)需要借鑒國外信托業(yè)的經(jīng)驗，逐步完善自身缺陷。因此，在全面控制的條件下，有必要考慮如何消除管理中的一些風險點。中國信托業(yè)發(fā)展迅速，信托公司實力雄厚。但一旦系統(tǒng)性危機發(fā)生，對整個金融業(yè)來說將是災難性的。中國房地產(chǎn)業(yè)管理風險研究存在諸多不足，尤其是在缺乏信托數(shù)據(jù)的情況下。在未來，我們希望對風險管理的內(nèi)容，如風險管理者的組成、執(zhí)行職能的劃分、信托公司的管理和管理以及本地項目的比例等進行更詳細的研究。希望將來有更多的數(shù)據(jù)和人員進行信托管理和風險研究，從而提供更好的研究策略來降低管理風險。本文重點研究了養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品設計。1緒論1.1研究背景伴隨著人口老齡化趨勢的加強，以及人口結構的改變，需要將原先的家庭養(yǎng)老的模式打破，重新建立一套和我國具體國情相適應的養(yǎng)老模式。這也是為了有效避免以往的家庭養(yǎng)老模式的弊端。針對我國老齡化的問題，我國也出臺了相應的政策，實現(xiàn)90%的老年人繼續(xù)適用居家護理模式，社區(qū)護理模式適用于7%的老年人，養(yǎng)老機構養(yǎng)老適應于3%的老年人?？墒钱斍拔覈€沒有能夠建立起足夠完善的養(yǎng)老服務設施，不能夠完全滿足老年人的需求，因此，我國政府一些可以促進社會參加養(yǎng)老服務設施投資建設的政策。不過，在養(yǎng)老地產(chǎn)政策的稅收實施政策上還是存在著一些缺陷，一方面是因為我國的法律制度還不夠成熟，另外一方面是因為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展還不是特別的成熟，并且收入的項目也不太穩(wěn)定，關于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展對象沒有專業(yè)的知識以及管理經(jīng)驗等。即使一些養(yǎng)老機構有專業(yè)的經(jīng)營管理者，但是因為法律稅收政策的阻礙，使得這類養(yǎng)老機構只能以非企業(yè)單位的形式存在，導致期間缺乏足夠的資金，由于提供不了銀行以及社會資本所需的財務報表，因此也沒有辦法進一步的發(fā)展。所以，怎樣彌補養(yǎng)老地產(chǎn)的資金缺口是養(yǎng)老地產(chǎn)目前面臨的最大的難題。20世紀60年代REITs誕生在美國、日本、韓國、新加坡、香港等地。一直到2017年底，美國有接近200家房地產(chǎn)投資信托基金在紐約證券交易所上市。在美國，大多數(shù)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)進行管理采用的是REITs模式，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)可以借鑒這樣的模式。房地產(chǎn)投資信托基金具備波動小、股利穩(wěn)定的特點，因此吸引了不少投資者。給私人資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場做了一個很好的鋪墊。所以，將養(yǎng)老地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托基金結合起來，可以最大限度的突破養(yǎng)老地產(chǎn)的資本瓶頸。1.2研究意義（1）理論意義中國的養(yǎng)老地產(chǎn)雖然起步晚，但是發(fā)展還算快，可是REITs的發(fā)展和其他國家相比還是比較落后。當前我國學者對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道和REITs研究還是處于理論探索的階段，大部分的經(jīng)驗都是借鑒的國外資本市場的實踐經(jīng)驗。本文將研究養(yǎng)老地產(chǎn)與REITs在“A公寓”的結合產(chǎn)品設計，對養(yǎng)老地產(chǎn)與REITs在中國未來的發(fā)展方向進行探討，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供理論依據(jù)。（2）現(xiàn)實意義養(yǎng)老地產(chǎn)顯著特點就是產(chǎn)出慢、投入大、資金回收期長等。即使我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模在快速發(fā)展壯大，但是其商業(yè)模式還是比較落后，大部分都是以自主經(jīng)營為主。這種商業(yè)模式是非常的不成熟的，使得企業(yè)過分的對傳統(tǒng)的融資渠道依賴過高，存在較大的資金上的風險。本文研究“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的設計，能夠解決養(yǎng)老地產(chǎn)REITs在發(fā)展的過程中所面臨的困難，進而可以促進我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的進一步的發(fā)展。給養(yǎng)老地產(chǎn)提供全新的經(jīng)營模式，給企業(yè)提供更多的融資的渠道。2相關概念界定2.1REITs的基本概念房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在一定程度上避免了市場的監(jiān)管。對于房地產(chǎn)證券化來說是一種重要的存在形式。主要應用在這幾個領域，行業(yè)投資基金證券化、房地產(chǎn)投資信托、創(chuàng)建一支專業(yè)的管理營運以及機構金融，對社會的資金進行吸收，在房地產(chǎn)領域實行直接或者是間接的投資，比如房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)開發(fā)和抵押等地區(qū)與類型。房地產(chǎn)投資信托基金這種投資信托基金是進行集中統(tǒng)一全方位管理的基金，能夠降低風險，為中長期投資者帶來比較大的利益，并且獲得的收益比較大，總的來講，這是一種新型的金融投資方式。2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的定義養(yǎng)老地產(chǎn)的概念比較廣泛，在某種程度意義上，這種開發(fā)模式是屬于混合型的，包含了養(yǎng)老服務、將商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等等，養(yǎng)老地產(chǎn)的標準比較高，需要有完善的功能設施，并且還要滿足老年人多方面的衣食住行的需求。3養(yǎng)老地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的產(chǎn)品設計3.1設計理念“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營形式是以房地產(chǎn)投資信托基金為形式的經(jīng)營，主要的經(jīng)營方式是“公開發(fā)行型一合同型一股權型”。可以有效的解決養(yǎng)老地產(chǎn)的固有問題，資金回收慢、經(jīng)營周期長等等。因為我國還未出臺有關的房地產(chǎn)投資信托基金的稅法，基金設計的基本假設是只針對投資者征稅，不向基金層面征稅，在基金分配上要求90%的利潤。換言之，基金對投資者的回報用配置率來衡量，也就是投資者的收益與投資者投入資金的市場價值之比。3.2主要指標該產(chǎn)品通過股息分配率對收益進行高效的衡量，REITs的投資者不僅僅只是為了獲取二級市場上所得到的資本收益，最終目的是為了獲得更加長期穩(wěn)定的一個收益，這和房地產(chǎn)投資信托基金將大部分的收益給了基金持有人有關。并且將所得稅免除掉，所以，派息率是衡量基金是否具備競爭力的重要指標。3.3基本假設對于受益人來說，稅收管導理論強調的是信托工具只是取得利益的管導，當信托層面有比較大的成本的時候，會對受益人的利益產(chǎn)生比較大的影響。所以，在REITs層面，稅收政策征收所得稅，并且征收個人所得稅只限于最終的受益人。投資者必須要獲得來自于房地產(chǎn)投資信托基金幾乎90%的收益，不然的話房地產(chǎn)投資信托基金的稅收就會非常的高。這是由于股東獲得了幾乎90%的來自于收入的股息，所以，在原則上，就不會依據(jù)REITs水平進行征稅。就應該按照實際的情況，投資者繳納個人所得稅，計算這個產(chǎn)品的收益以及成本。3.4“公募一契約一權益型”結構依照目前現(xiàn)有的相關學者的研究，當前比較適應于我國的REITs結構是“公開發(fā)行型一合同型一股權型”。3.4.1募集形式這個產(chǎn)品的目標是所設計出來的房地產(chǎn)投資信托基金能夠實現(xiàn)機構投資者和個人投資者共同參與。到2018年7月21日，我國共計投資者127593.1萬人。我國急需新的投資產(chǎn)品，傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品已經(jīng)滿足不了投資者的需求，這個時候，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，產(chǎn)生了養(yǎng)老地產(chǎn)REITs。因為我國的證券市場相對于發(fā)達國家而言還有著很大的差距，新興的金融產(chǎn)品需要對中小投資者的利益引起足夠的重視。公共房地產(chǎn)投資信托基金更有利于保護中小投資者的利益，這是因為公共房地產(chǎn)投資信托基金具有更多的約束制度，相對于私人房地產(chǎn)投資信托基金來說更加具有規(guī)范性。所以，在中國發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金進行公開發(fā)行是更有意義的。公共REITs的優(yōu)勢在于募集對象沒有數(shù)量上的限制，并且更加具備靈活性，并且有更加完善的監(jiān)管規(guī)則，信息披露也沒有那么的嚴格，幾乎很少出現(xiàn)道德風險以及操作上的風險。3.4.2組織形態(tài)在西方的證券市場上，都是先成立房地產(chǎn)公司，而且是以公司的投資信托基金為主，然后通過上市退出資本。另一方面，信托投資信托基金建立一個資本計劃，然后將資金投資到特定的項目中。因此，公司類型與信托類型在法律依據(jù)上存在較大的差異，現(xiàn)行公司法不能作為公司類型的法律依據(jù)。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行的證券投資基金法和信托法，契約性基金是最適合我國國情的，我國的基金也是契約性基金，所以，在現(xiàn)如今中國的法律制度中，可以選擇契約性REITs組織形式。3.4.3運作方式無論在什么時間，什么階段，投資者都可以對REITs股票進行購買或者是贖回，就是開放式REITs運作的一個典型特征。而封閉式REITs和開放式REITs恰恰相反，可以把全部的資金投入到標的資產(chǎn)中，可以有效的解決REITs所面臨的全部問題，獲得更高的收益。由于房地產(chǎn)本身就是一種幾乎不流動的投資，因此絕大部分的房地產(chǎn)投資信托基金最先都是封閉式的一種基金。封閉式基金的特點在于不需要大量的現(xiàn)金流，預防隨時會被回收的基金份額。因此，一開放式基金相對于封閉式的基金來說，其回報率是大大的縮水的。每三年“公寓A”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs選擇開放贖回一次，而且在開盤前，所有資金均可投資運營“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)，最大限度實現(xiàn)長期穩(wěn)定的收益。3.4.4資金運作在承擔了基本的稅收的前提下，為了獲得長久的持續(xù)的收益，“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs使用股權結構。通過直接投資房地產(chǎn)項目的選擇，股權房地產(chǎn)投資信托基金能夠獲取更加多的租金上的收入，以按揭房地產(chǎn)投資信托基金的形式向房地產(chǎn)公司發(fā)放的貸款，可以獲得利息上的收入，因此，在優(yōu)勢上，肯定是抵押型房地產(chǎn)投資信托基金更加值得選擇。因此可以實現(xiàn)更穩(wěn)定的價格、更低的風險和更高的流動性。。因為我國在稅收方面缺乏優(yōu)惠的政策和法律，導致在中國資本市場上大部分的房地產(chǎn)投資信托基金都被抵押了，抵押貸款基金會嚴重影響利率。但國際市場上的房地產(chǎn)投資信托基金以股權為主。股票型房地產(chǎn)投資信托基金能夠提供更高的長期收益率，不具備穩(wěn)定性，受通脹影響不大。3.5現(xiàn)金流分配依照國際上的產(chǎn)品管理的慣例，有幾乎很大一部分的基礎資產(chǎn)所獲得的收益將會運用到分紅上面，產(chǎn)品的運營會用到幾乎10%的收益。3.6“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs運作流程“公寓A”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金的結構包含了多個參與者，以下是具體的操作流程：（1)在基金的啟動上。發(fā)起人以“A公寓”為基礎發(fā)起REITs。（2）在批準上，向申請證券監(jiān)督管理機構進行申請；（3）發(fā)起人選取而且委托合格的基金受托人等機構；（4）公開向與條件相符合的投資者發(fā)行基金份額，搜集資金，發(fā)行受益憑證；（5）評估養(yǎng)老地產(chǎn)項目；（6）購買RETTs養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)所有權或債權；（7）對“A公寓”進行專業(yè)化管理；（8）北京太陽城是信用增級的主體，是REITs信用增級。當收益率達不到REITs的最低收益率要求時，開發(fā)公司將給予補貼。（9）將REITs在上交所上市交易；（10）運營商為了取得相關收入，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行經(jīng)營；（11）發(fā)放收益給基金管理人，將90%的收益進行分紅，余下資產(chǎn)作為REITs發(fā)展用。圖1:REITs的交易結構3.7成本收益模擬3.7.1財務假設在進行假設的基礎上，對該項目的財務信息進行基礎性的分析。具體的研究假設如下：（1）依據(jù)假設開發(fā)法的原則，以4150平方米的建筑面積為基礎估算公寓的價格（2）按照該項目的入住率和負債的一個情況，加入對REITs進行單獨的經(jīng)營，可以實現(xiàn)20%的凈利潤率和3753萬元的凈利潤。表1:財務信息簡表(單位:元)A公寓占地面積41:10房地產(chǎn)平均售價50000“A公寓”估價207500000股權融資207500000凈利潤32000000分配股息33777000股息分配率0.1627807233.7.2模擬估計“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs收益率基于python的蒙特卡羅仿真。假設是10000。1以內(nèi)的隨機數(shù)字，然后用1萬隨機數(shù)字作為概率，3200萬作為均值，500萬作為標準差，模擬10000個凈利潤數(shù)據(jù)，計算在10000個隨機概率下可以實現(xiàn)的股利分配比例。下圖是分布比的散點圖。根據(jù)圖3和表3，根據(jù)25%分位數(shù)和50%分位數(shù)，該產(chǎn)品的模擬收益率高于市場上房地產(chǎn)投資信托基金的模擬收益率。這說明這個產(chǎn)品是有競爭力的。值得注意的是,最小的返回值是5%,表明該產(chǎn)品可能帶來的損失,在操作的過程中,這反映出“公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金是有風險的產(chǎn)品,和投資者仍需提醒注意風險控制的推廣。圖2:股息分配率散點圖表2:模擬的分配率描述性統(tǒng)計量樣本量10000均值0.138939142標準差0.021619879最小值0.04848427725%分位數(shù)0.12449288350%分位數(shù)0分位數(shù)0.153591837最大值0.242746414“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的優(yōu)勢及風控4.1“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs較國內(nèi)外類似產(chǎn)品更具優(yōu)勢對國內(nèi)外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金與“公寓型”退休房地產(chǎn)投資信托基金進行比較。下表是各產(chǎn)品的基本情況分析。以下是根據(jù)表3對國內(nèi)外不同房地產(chǎn)投資信托基金的比較:實踐經(jīng)驗表明，該養(yǎng)老地產(chǎn)項目在我國是第一個將REITs融合在一起的項目，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化，并且還與養(yǎng)老相適應。為我國的中小投資者創(chuàng)造了有效的投資途徑，從宏觀上看，也能夠推動當前中國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。（2）相比較于香港房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模來說，規(guī)模不算大，主要是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展不算很早。各大企業(yè)剛剛開始對REITs的試水，并沒有形成一個成熟的REITs市場?！癆型公寓”養(yǎng)老基金規(guī)模小于香港和美國的同類產(chǎn)品，因此風險更容易控制。（3）從資本結構來看，股權資本結構是大部分國外房地產(chǎn)投資信托基金，混合型資本結構是大部分國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金，總體上來看，我國的REITs市場還是處于比較初級的階段，這一方面從其資本結構的發(fā)展過程就可以看出來，是從抵押到混合再到股權的一個過程。但是該項目的運作相對來說是比較靈活的，使用的是股權資本結構。（4）研究REITs的股利分配比例可以看出，該項目的股利分配比外國的別的產(chǎn)品要高。其中有一個原因是外國REITs大部分的公司型REITs，“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金的負債率負債率在50%以上，總的來說比較低。需要支付債務利息，然后再分配大部分收益，導致REITs的股利分配不多。其次是養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展前景比較好。因此，與表中其他國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金相比，它的分布率比較高。因為有20%的凈利潤率是“公寓A”養(yǎng)老地產(chǎn)的，所以需要根據(jù)應該予以分配90%的收益，因此投資者可以獲得大概14%的投資收益。表3:國內(nèi)外類似產(chǎn)品對比地區(qū)REITs類型組織結構分派率基礎資產(chǎn)規(guī)模交易市場大陸“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITsREITs公募契約權益型16%“銀齡公寓”8.25億上交所大陸興業(yè)皖新閱嘉一期REITs類REITs公募契約混合型——新華書店門店5.35億元銀行間市場美國美國HCP.incUpREITs公募公司權益型7.50%醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)139.99億美元紐交所大陸前海鵬華萬科REITs類REITs公慕契約混合型7%前海萬科企業(yè)公館30.64億元深交所香港越秀REITsREITsREITs公墓契約權益型8%物業(yè)收入280億元港交所4.2“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs面臨風險種類4.2.1收入波動風險和現(xiàn)金流不足風險標的資產(chǎn)的營業(yè)收入是“A公寓”償還債務本息后的現(xiàn)金流量。標的資產(chǎn)的經(jīng)營收入主要體現(xiàn)在“A公寓”的租金收入上。房地產(chǎn)投資信托基金期間,“公寓”的連續(xù)操作遇到困難,管理方法和水平有顯著改變,或平均租金水平的養(yǎng)老房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化,或“公寓”因不可抗力無法正常運行。會對“A公寓”的營業(yè)收入產(chǎn)生負面影響。這會對股東的預期收益造成不良的影響，因而也沒有辦法償還利息以及本金。4.2.2與REITs相關的風險（1）流動性風險“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金在上海證券交易所上市交易。然而，如果市場對“公寓A”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金及其交易伙伴持悲觀和看跌態(tài)度，“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金的份額不可以適時通過科學的價格流通于市面上。（2）增信主體存在著信用風險作為養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的信用增級主體，根據(jù)相關的規(guī)定，是有義務程度流動上的支持的。授信主體自身運作決定了協(xié)議會產(chǎn)生怎樣的效力，假如授信主體不履行又或者是對義務推遲履行，將帶給養(yǎng)老地產(chǎn)REITs比較負面的影響。（3）存在運營風險以及賬戶管理風險一般來說。管理者的水平越高，REITs在運行的效率也是會更高的，所以一個好的管理者對養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的收入在某種程度上也有著決定性的作用，不好的管理者會給該項目帶來比較大的經(jīng)營風險。該養(yǎng)老地產(chǎn)項目在經(jīng)營的過程中是需要管理人以及委托人之間的相互監(jiān)督和合作的。一旦出現(xiàn)違規(guī)的情況，那么該養(yǎng)老地產(chǎn)項目是會出現(xiàn)資金上的風險的，進而對該項目的穩(wěn)定運行造成不好的影響。4.2.3宏觀風險（1）利率風險宏觀經(jīng)濟的不確定性會導致市場經(jīng)濟的不確定性，不穩(wěn)定的利率將對該項目的持股人產(chǎn)生不好的影響。隨著利率的上升，在運營的階段，該項目的財務成本會增加，并且使得基金的運營效益降低。利率上升，投資者就會出售該項目的股份，當對別的金融產(chǎn)品進行投資的時候，那么股價就會進一步的下降。（2）法律、政策環(huán)境面臨的風險在我國的金融市場上，REITs是屬于比較有創(chuàng)新的一類產(chǎn)品。但是與之相關的法律法規(guī)還不算太完善，特別是還沒有與之相關的稅法，這也是REITs所面臨的法律風險。4.2.4技術風險和操作風險在對該項目養(yǎng)老地產(chǎn)REITs進行交易的時候，因為一些內(nèi)外因素，比如由管理人和受托人等相關人員造成的技術性的故障，導致出現(xiàn)錯誤的交易信息，這樣的風險被稱作技術風險。當因為操作人員在處理日常業(yè)務的時候出現(xiàn)的風險就是屬于操作風險。4.3風險分析與控制4.3.1收入波動與現(xiàn)金流不足的風險分析與控制北京太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)運營能力非常的強，在業(yè)內(nèi)是獲得了很高的認可的，而且還會對老年人的生活產(chǎn)生比較大的影響。與此同時，該社區(qū)的基礎設施還不太完善，會滿足比較多的老年人的生活需要。“A公寓”的租金是3000到5000元。截至2018年11月，“A公寓”的入住率近年來一直保持在90%以上，近900名老年人居住其中。適合老年人保健以及老年人護理的市場定位提供一個保證更高的營業(yè)收入和租金收入的基礎資產(chǎn)。信用增級主體將和“A公寓”的養(yǎng)老地產(chǎn)REITs簽訂信用增級協(xié)議，信用增級主體的作用在于給REITs提供信用增級服務，當一些資產(chǎn)的現(xiàn)金流沒有辦法使得房地產(chǎn)投資信托基金的運轉效率提高的時候，信用增級主體將把EBITDA的1.2倍減去當前現(xiàn)金流的余額支付給REITs賬戶。作為信用增級主體，北京太陽城綜合實力較強。養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營相對成熟，所以主體有比較強的增信能力。4.3.2關于REITs相關的風險分析與控制（1）流動性風險“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金依托于其在上海證券交易所上市交易的這個大背景，可以大大的提高其流動性，伴隨著不斷擴大的房地產(chǎn)投資信托基金規(guī)模，對股東的配置比例逐步增加，“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs將逐步獲得市場認可，流動性將進一步改善。當“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs股份在融資期間出售時，可以提供可售回的REITs股份期權?？梢曰刭彽腞EITs股份在發(fā)行時高于普通股，使得股份持有人可以在規(guī)定期限內(nèi)將股份回購給“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs管理人。（2）增信主體的信用風險北京太陽城具有良好的信用記錄，在經(jīng)營期間業(yè)務非常的穩(wěn)定出色，綜合實力比較雄厚，并且在財務管理方面有一套先進的方法，投資策略十分的科學穩(wěn)定。也是北京第一個將養(yǎng)老項目作為核心的房地產(chǎn)企業(yè)。幾乎不存在違約的風險。依據(jù)有關的協(xié)議規(guī)定，當信用主體對義務延遲履行，或者是拒絕履行義務的，不但要支付所有與之有關的扣除額，每天還需要另外支付違約金，違約金是未支付金額的0.04%，一直要支付到所有的款項都支付完畢。與此同時，當委托人沒有履行協(xié)議的時候，那么經(jīng)理是有權利終止REITs的。4.3.3宏觀風險分析與控制（1）利率風險“A公寓”退休房地產(chǎn)投資信托基金在預測今后的收益要將利率波動的影響考慮進去。投資者能夠規(guī)避利率超過預期時的收益波動風險，主要方式是通過在二級市場轉讓股票或回售股票。（2）法律、政策環(huán)境上所存在的風險根據(jù)現(xiàn)如今金融市場的環(huán)境，我國在未來將會制定一些和REITs有關的法律政策，養(yǎng)老地產(chǎn)REITs目前在金融市場上是合法的，這也是有相關的法律依據(jù)的，依據(jù)來源于合同法中的合同自治原則，不僅僅是法律上會進行風險的控制，而且基金經(jīng)理以及管理者會對宏觀的經(jīng)濟環(huán)境進行預測。4.3.4技術風險和操作風險A公寓的老房地產(chǎn)由實力雄厚的金融機構組成，具有完備的制度、比較強硬的設備，還具備更加充足的人員。各個金融機構的業(yè)務能力都非常的強，并且具有完善的風險預警系統(tǒng)。因此，可以對A公寓的老房地產(chǎn)采取最有效的預防和應對措施。5“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的運營推廣中存在的問題和對策5.1“A公寓”養(yǎng)老地產(chǎn)REITs運營推廣中存在的問題5.1.1我國缺少REITs和養(yǎng)老地產(chǎn)相關的專業(yè)人才在中國目前的教育體制和大學的學科設置下，沒有關于REITs和養(yǎng)老地產(chǎn)的詳細課程，也幾乎沒有“可選”的課程。不同的大學為金融專業(yè)的學生開設了不同的課程，因此，目前的金融市場缺乏房地產(chǎn)投資信托基金和養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士。在實際操作中，房地產(chǎn)投資信托基金和養(yǎng)老地產(chǎn)的操作人員大多都是走出去的。出現(xiàn)這一系列問題的主要的原因是因為我國的房地產(chǎn)投資信托基金和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展比較晚，因此還不夠成熟。需要進一步發(fā)展。5.1.2我國沒有關于REITs的專項法律REITs可以享受稅收優(yōu)惠是海外REITs迅速發(fā)展的主要原因?！肮艿览碚摗笔峭顿Y者的投資渠道，REITs未能按照REITs水平征收所得稅，卻依照REITs股東水平征收所得稅，房地產(chǎn)投資信托基金在海外蓬勃發(fā)展的主要原因就在于此。（1）分析美國REITs稅收政策當資產(chǎn)運營在進行資產(chǎn)交易時，將享受相對較少的稅制優(yōu)惠。各種稅收都是按基本規(guī)定征收的，資產(chǎn)出售者將承擔很大的稅收負擔。在經(jīng)營期內(nèi)，只房地產(chǎn)信托基金若要將90%的收益作為股息支付，可以免征股息稅。如果超過10%的收入沒有分配，公司將支付4%的營業(yè)稅，這是為了保證REITs的收入分配比例。表4:美國REITs稅收政策概覽環(huán)節(jié)納稅主體稅種稅基征收條件購置/處置物業(yè)階段買方15%的代扣代繳稅交易價格從境外個人、機構購買交換、受于、贖回或讓與，獲得不動產(chǎn)繳稅買方、賣方0.5%-1%的轉讓稅交易價格取得不動產(chǎn)時，由買方/賣方支付，REITs無稅收優(yōu)惠賣方15%-35%的累進企業(yè)所得稅出售利得不動產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)，出售方對超過成本部分的收入正常納稅，但若不動產(chǎn)持有超過10年則有可能享受稅收優(yōu)惠(出售物業(yè)利得用于分紅部分免稅)持有運營物業(yè)階段運營公司/REITs100%懲罰性稅收違規(guī)金額收益來源和分配比例未達到REITs成立要求中的75%或90%1%-3%的房產(chǎn)稅物業(yè)價值各州稅法對于稅率規(guī)定有所不同，但對REITs都無稅收優(yōu)惠15%-35%的累進企業(yè)所得稅未分配利潤只有租金收入用于分紅的部分免稅境內(nèi)企業(yè)分紅、利得35%的所得稅分紅、利得無境內(nèi)個人43.4%的所得稅分紅收入23.8%的所得稅出售利得投資者分紅階段境外企業(yè)境外個人30%的代扣代繳稅分紅收入35%的代扣代繳稅出售利得(數(shù)據(jù)來源:興業(yè)研究)(2)分析香港REITs稅收政策在REITs稅收政策上，香港與其他國家有不同點，那就是香港只對資金實行免稅政策。資產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)投資信托基金，買賣雙方均免征企業(yè)所得稅。這是對“REITs”運營期間的未分配利潤和資本收益不征稅的措施。在分紅階段免征投資者個人所得稅。表5:香港稅收政策概覽環(huán)節(jié)納稅主體稅種稅基征收條件購置/處置物業(yè)階段賣方收物業(yè):1.5%-8.5%印花稅收購股份:0.2%印花稅交易價格不免稅買方17.5%的企業(yè)所得稅出售利得免稅持有運營物業(yè)階段運營公司或REITs15%的房產(chǎn)稅NetAssessableValue(即租金+服務費一修理費)不免稅0.25%-1%印花稅租金收入不免稅16.5%的企業(yè)所得稅未分配利潤SPV層面利潤免稅來自SPV的分紅免稅境外取得的收入免稅投資者分紅階段境內(nèi)企業(yè)境內(nèi)個人境外企業(yè)境外個人所得稅分紅出售利得分紅、出售利得免稅(數(shù)據(jù)來源:興業(yè)研究)（3）分析我國REITs稅收政策目前尚未出現(xiàn)關于利茨的專門法律，也出現(xiàn)了對利茨的稅收優(yōu)惠政策。因為稅法上也沒有提到，所以，對里茨(REITs)負擔更多的稅收是必然的。具體來說，土地增值稅最低為30%，企業(yè)所得稅約為25%，最高為60%，契稅約為3~5%，印花稅約為0.05%。綜上所述，由于我國稅收負擔較大，對房地產(chǎn)市場不實行稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場存在較高的稅收來源?，F(xiàn)行的稅制，房地產(chǎn)投資信托基金難以達到國際資本市場的平均收益率。因此，如果李茨不能享受稅收優(yōu)惠政策。在中國很難大規(guī)模開發(fā)。雙重征稅嚴重損害了投資者的利益。這使REITs設計脫離初衷，阻礙了其在中國的發(fā)展。5.2對相關問題的建議5.2.1培養(yǎng)精通R