房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)緒論一、什么是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)？廣義：研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，研究房地產(chǎn)資源的合理運(yùn)用與有效配備狹義：研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)、服務(wù)、管理的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。具體的說(shuō)，是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等構(gòu)成的整體物，涉及房屋和構(gòu)筑物兩大類。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們普通不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、隧道、橋梁和水壩等。房屋是指能夠遮風(fēng)擋雨并供人們居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其它活動(dòng)的空間場(chǎng)合，普通由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎匾獦?gòu)件構(gòu)成。一是從實(shí)物形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物：房產(chǎn)是指建筑在土地上的多個(gè)房屋。地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范疇的立體空間。房地產(chǎn)涉及建筑地塊和地基上的以房屋建筑為重要形式的定著物，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合統(tǒng)一物。二是從價(jià)值形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體：房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指能夠用來(lái)滿足人們生產(chǎn)和生活等多個(gè)需要房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類普通勞動(dòng)的凝結(jié)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系：在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（涉及全部權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和變化二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、地產(chǎn)、物業(yè)物業(yè)：在我國(guó)內(nèi)地，指已建成投入使用的各類建筑物及其有關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。能夠是一種建筑群，如住宅社區(qū)、工業(yè)社區(qū)；也能夠是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈賓館、停車場(chǎng)等；同時(shí)，物業(yè)也是對(duì)單元房地產(chǎn)的稱謂，如一套住宅單元、一種高爾夫球場(chǎng)等。不動(dòng)產(chǎn)：臺(tái)灣地區(qū)更為通用，指定著在土地之上的建筑物，構(gòu)筑物和其它附屬物及樹(shù)木等。地產(chǎn)：香港地區(qū)習(xí)慣上把土地與房產(chǎn)統(tǒng)稱為“地產(chǎn)”。物業(yè)與房地產(chǎn)最大的區(qū)別在于使用的范疇有差別。物業(yè)用于指某項(xiàng)具體的房產(chǎn)，地產(chǎn)或房地產(chǎn)；房地產(chǎn)則用于指一種國(guó)家、地區(qū)或都市全部的房產(chǎn)與地產(chǎn)，但也能夠用于指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)。即物業(yè)普通用于個(gè)體；房地產(chǎn)普通用于整體。如人們會(huì)說(shuō)“房地產(chǎn)業(yè)”，而不說(shuō)“物業(yè)業(yè)”三、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（一）建筑地塊：建筑地塊是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)并含有特殊用途的土地（1）工業(yè)用地；（2）商業(yè)用地；（3）住宅用地；（4）倉(cāng)庫(kù)用地；（5）道路交通用地；（6）市政建設(shè)工程用地；（7）公共綠化用地；（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地；（9）港口建設(shè)用地；（10）辦公用地；（11）軍事用地；（12）其它用地（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體。房屋建筑物是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最后產(chǎn)品，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要對(duì)象。房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，能夠分為下列幾類：（1）住宅用房；（2）生產(chǎn)用房；（3）營(yíng)業(yè)用房；（4）行政用房；（5）其它專業(yè)用房（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須含有對(duì)應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施：道路、交通設(shè)施；（2）地下管道等“三通”設(shè)施；（3）生活配套設(shè)施；（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施四、房地產(chǎn)的分類1、按土地的使用狀態(tài)2、從房地產(chǎn)的用途分類:居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途物3、以房地產(chǎn)的運(yùn)行方式為原則分類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)4、按市場(chǎng)的交易性質(zhì)來(lái)劃分：出售性房、出租性房地產(chǎn)、抵押性房地產(chǎn)、典當(dāng)性房地產(chǎn)5、基于房地產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)分：資源性房地產(chǎn)、資產(chǎn)性房地產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)作為資源，是生產(chǎn)和生活中不可缺少的生產(chǎn)要素。另外，人們更看重其使用價(jià)值，也更樂(lè)意用空間來(lái)衡量資源性房地產(chǎn)的數(shù)量。另首先，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，是資我市場(chǎng)中的重要投資對(duì)象，也是家庭和國(guó)家財(cái)富的重要構(gòu)成部分，資產(chǎn)量的大小普通用貨幣價(jià)值來(lái)體現(xiàn)?；谛再|(zhì)的房地產(chǎn)分類：資源——使用、生產(chǎn)要素——空間量、資產(chǎn)——擁有、投資要素——價(jià)值量五、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一。這種經(jīng)濟(jì)權(quán)利或產(chǎn)權(quán)關(guān)系是由房地產(chǎn)的商品屬性決定的：（1）房地產(chǎn)商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一（2）價(jià)值量具大，更顯現(xiàn)出它的資產(chǎn)屬性（3）房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)地價(jià)互相影響2、價(jià)值的雙源性房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性首先，土地是一種自然物，含有自然資源屬性另首先，土地又是社會(huì)產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動(dòng)凝結(jié)又增加了土地價(jià)值，含有社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源屬性3、空間的固定性房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動(dòng)性所決定的。區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素；決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性；給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了地區(qū)性的重大特點(diǎn)空間固定性的體現(xiàn)：-自然地理位置-交通地理位置-社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位需求的普遍性房地產(chǎn)含有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它能夠滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，含有需求的普遍性質(zhì)，不同于其它商品5、效用的長(zhǎng)久性同普通商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級(jí)耐用品，其本身含有長(zhǎng)久耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地，其效用能夠通過(guò)不停再開(kāi)發(fā)得到近乎無(wú)限期地延長(zhǎng)六、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別1、兩者的經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中互相滲入和交叉，存在著緊密相連的關(guān)系。2、兩者的產(chǎn)業(yè)屬性、投入內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域等又存在較大的區(qū)別：建筑業(yè)：建筑業(yè)直接從事房屋生產(chǎn)和其它建筑物的建造、改造、裝修、安裝等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，重要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域是房屋等建筑物的生產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中屬于第二產(chǎn)業(yè)范疇。房地產(chǎn)業(yè)：重要從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、商品房銷售、經(jīng)營(yíng)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，重要提供的是為生產(chǎn)、流通和消費(fèi)服務(wù)的服務(wù)性勞動(dòng)。七、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一種先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性，支柱性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是都市開(kāi)發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)2、綜合性和關(guān)聯(lián)性含有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，重要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門親密有關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門。3、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性投資過(guò)程：高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存資金密集型行業(yè)：價(jià)值量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種大量資金運(yùn)作的過(guò)程投資周期長(zhǎng)及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)4、級(jí)差收益型和區(qū)域性區(qū)域差別巨大、級(jí)差收益明顯，地區(qū)性強(qiáng)；空間固定性，受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平；即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)巨大的分異；房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性強(qiáng)5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密有關(guān)的行業(yè)這種制約性重要體現(xiàn)在下列幾方面：權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引發(fā)；的外部性特點(diǎn)的制約；運(yùn)作規(guī)范性的制約第二章土地與土地使用制度一、土地的雙重屬性1、自然特性：土地所固有的，與人類對(duì)土地的占有和運(yùn)用狀態(tài)無(wú)關(guān)。2、經(jīng)濟(jì)特性：在人類運(yùn)用土地過(guò)程中產(chǎn)生的，是人類社會(huì)的多個(gè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系在土地方面的反映（一）土地的自然特性1、土地總量的有限性2、土地區(qū)位的差別性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1、土地的稀缺性2、土地的區(qū)位可變性3、土地的酬勞遞減性4、土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性二、土地的供應(yīng)與需求1、土地供應(yīng)：就是可供運(yùn)用的土地?cái)?shù)量，即地球所能提供應(yīng)社會(huì)運(yùn)用的生產(chǎn)和生活運(yùn)用的數(shù)量。土地的供應(yīng)可分為自然供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)供應(yīng)。自然供應(yīng)：指地球中可供人類運(yùn)用的土地?cái)?shù)量，又被稱為物理供應(yīng)或?qū)嵸|(zhì)供應(yīng)，涉及已運(yùn)用的土地資源和后備的土地資源。從全球范疇看，土地自然供應(yīng)總量是恒定的、無(wú)彈性的值，不受價(jià)格等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。土地自然供應(yīng)的制約因素：氣候條件、土壤地質(zhì)條件、淡水資源量、生產(chǎn)資源量、交通的便捷程度。土地自然供應(yīng)的衡量指標(biāo)：土地生產(chǎn)潛力、土地承載力土地生產(chǎn)潛力：指在一定的外部條件作用下，植物生產(chǎn)，涉及作物、牧草、林產(chǎn)品等第一性生物質(zhì)產(chǎn)量能夠達(dá)成的上限值。承載力（carryingcapacity):指物體在不產(chǎn)生任何破壞時(shí)所能承受的最大負(fù)荷。土地承載力：指以土地經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)潛力、將來(lái)人口的營(yíng)養(yǎng)膳食原則水平和人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，推算出來(lái)的單位面積能夠持續(xù)供養(yǎng)的人口數(shù)量上限值。土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)：是指在自然供應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)開(kāi)發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等多個(gè)用途的土地?cái)?shù)量。特性：土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的增加，不僅涉及總量的增加，更重要的是涉及因用途轉(zhuǎn)換而造成的某種類型土地的數(shù)量提高。經(jīng)濟(jì)供應(yīng)與自然供應(yīng)的聯(lián)系：首先，土地自然供應(yīng)是經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的基礎(chǔ)；另首先，自然供應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地資源性，經(jīng)濟(jì)供應(yīng)重要針對(duì)不同的土地用途，更側(cè)重土地的資產(chǎn)價(jià)值，是“資源”與“資產(chǎn)”的統(tǒng)一體。2、土地需求土地需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，是指投資者或開(kāi)發(fā)者在一定價(jià)格條件下樂(lè)意購(gòu)置且含有支付能力的土地?cái)?shù)量。能夠分為對(duì)土地本身需求和作為生產(chǎn)要素時(shí)的派生需求。對(duì)土地本身的需求能夠視為土地產(chǎn)品需求。派生需求也稱為引致需求，即生產(chǎn)者購(gòu)置生產(chǎn)要素不是為了滿足自己的需求，而是為了生產(chǎn)產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求。如消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的直接需求，引致或派生了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求。三、土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和作用（一）土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位1、土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中居于基礎(chǔ)性的地位：某種用途土地供應(yīng)量水平能夠直接調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況以及價(jià)格水平2、土地市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性市場(chǎng)（1）土地價(jià)格是基礎(chǔ)性價(jià)格（2）土地的合理流動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和發(fā)展的前提（3）土地資源的配備合理化也是提高房地產(chǎn)資源配備效益的基本條件3、土地的權(quán)屬關(guān)系是房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系土地、土地區(qū)位及其所蘊(yùn)含的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)等有關(guān)因素是影響房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的核心（二）土地在房地產(chǎn)業(yè)中的作用1、增進(jìn)土地資源合理配備，提高公司效益土地運(yùn)用的基本構(gòu)造狀況直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率和成本水平。土地運(yùn)用狀況以生變化，會(huì)影響到公司的投資決策，甚至對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)都含有深遠(yuǎn)的影響2、土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)公司成功的核心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的初始決策重點(diǎn)在于能否獲得有助于公司經(jīng)營(yíng)的土地資源、能否獲得滿足特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的特定區(qū)位的土地3、土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的源頭，控制土地供應(yīng)量能夠從源頭上控制房地產(chǎn)的供應(yīng)，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系能夠起到直接強(qiáng)有力的作用。四、土地資源合理配備的重要性1、是集約高效運(yùn)用土地的需要；2、有助于節(jié)省社會(huì)成本；3、是都市功效布局合理化的基礎(chǔ)性條件；4、是都市集聚效應(yīng)發(fā)揮所必需的前提；5、是都市生態(tài)環(huán)境建設(shè)的規(guī)定五、都市土地市場(chǎng)1、都市土地市場(chǎng)：是都市土地使用權(quán)交易的總和2、土地市場(chǎng)的構(gòu)成：一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)家壟斷使用權(quán)。是國(guó)家憑借對(duì)都市土地的全部權(quán)，把一定時(shí)期的都市土地使用權(quán)批租或出讓給都市土地的經(jīng)營(yíng)者和使用者，使都市土地使用權(quán)在國(guó)家與都市土地經(jīng)營(yíng)者、使用者之間縱向流動(dòng)而形成的多個(gè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。二級(jí)市場(chǎng)：用地者互相轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。是都市土地使用權(quán)在都市土地經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的橫向流動(dòng)或轉(zhuǎn)讓過(guò)程中形成的多個(gè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，具體體現(xiàn)為獲得都市土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者（使用者），直接將土地投入市場(chǎng)流通，或通過(guò)建設(shè)商品房間接地將土地投入市場(chǎng)流通六、從我國(guó)都市土地使用制度的具體內(nèi)容來(lái)看，大致涉及下列幾個(gè)方面：1、都市土地使用權(quán)出讓；2、土地使用權(quán)劃撥；3、都市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；4、都市土地使用權(quán)出租；5、都市土地使用權(quán)抵押第三章都市地租與土地區(qū)位一、地租的類型1、按地租的物質(zhì)形態(tài)分：勞役地租、實(shí)物地租、貨幣地租2、按經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)分：馬克思主義地租：絕對(duì)、級(jí)差、壟斷西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租：契約（商業(yè)）：指土地全部者將土地租給土地使用者，土地承租人與土地出租人訂立的租賃合同中商定的租金。經(jīng)濟(jì)：也稱理論地租，是指土地總收益扣除總成本的剩余部分，即運(yùn)用土地獲得收益超出成本的純收入。（一）級(jí)差地租級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最后歸土地全部者占有的超額利潤(rùn)，其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。造成土地等級(jí)差別大致有三個(gè)因素：1是不同地塊在豐度、肥力上含有差別性2是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差別性3是同一塊土地上持續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率也有差別性（1）級(jí)差地租I：由于土地豐度（肥力）和位置差別產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租I（2）級(jí)差地租II：由于在同一地塊上各個(gè)持續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差別所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租II（二）絕對(duì)地租馬克思把這種只要使用全部者的土地絕對(duì)需要支付的地租稱為絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的實(shí)體體現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤(rùn)，其來(lái)源有兩種不同的狀況：一是土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額;在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平都有機(jī)構(gòu)成的條件下二是土地產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于其價(jià)值的差額.在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成趕上甚至超出工業(yè)的條件下（三）壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地含有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品就能夠按照不僅大大超出生產(chǎn)價(jià)格，并且也超出其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。這時(shí)的壟斷價(jià)格只由購(gòu)置者的購(gòu)置欲望和支付能力決定。如：依云礦泉水貢米萬(wàn)年貢米——代代耕種，歲歲納貢原產(chǎn)于江西萬(wàn)年縣荷橋山區(qū)。來(lái)源于南北朝。因“代代耕種，歲歲納貢”而得名，距今已有1000數(shù)年種植歷名。萬(wàn)年貢米產(chǎn)于江西省萬(wàn)年縣荷橋一帶，吸取四季清泉，根植水土特異（該地位于懷玉山北麓的丘陵峽谷地帶，山泉涌流，水溫在15℃左右，水質(zhì)富含氮、磷、鉀及銅、鐵、錳、鋅等微量元素。土壤屬偏酸性粘土，土層深，本地勻稱“冷漿田”），營(yíng)養(yǎng)豐富，據(jù)測(cè)定，萬(wàn)年貢米中蛋白質(zhì)含量普通大米的數(shù)倍，Ｂ族維生素、微量元素含亦高于普通大米。米色如玉，顆形如梭，口感松軟香醇，堪稱米中極品。二、都市地租的含義所謂都市地租是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工商公司為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)合，租用都市土地而交付給土地全部者的地租三、都市絕對(duì)地租和壟斷地租1、都市絕對(duì)地租：（1）都市同樣存在絕對(duì)地租。都市土地全部權(quán)由國(guó)家壟斷，任何公司、單位、個(gè)人要使用都市土地，都必須向土地的全部者交納地租。這個(gè)由全部權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是都市絕對(duì)地租。（2）都市絕對(duì)地租與農(nóng)村絕對(duì)地租相比含有不同的特點(diǎn)。都市絕對(duì)地租重要由使用都市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的，都市土地是作為二、三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)合、基地、立足點(diǎn)和空間條件使用的，它的優(yōu)劣評(píng)價(jià)尺度重要由位置擬定。2、都市壟斷地租都市壟斷地租，是指都市中由某些特殊地塊的稀有功效帶來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟斷價(jià)格所形成的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化來(lái)的地租?！艛嗟刈馐且环N以真正的壟斷價(jià)格為基礎(chǔ)的地租，由購(gòu)置者的需要和支付能力決定·如：黃金地段、旅游景點(diǎn)四、區(qū)位概念(一)狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的互有關(guān)系廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動(dòng)，涉及經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及互有關(guān)系農(nóng)業(yè)區(qū)位論：《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》屠能，1783-1850,V.Thünen，區(qū)位理論的鼻祖。工業(yè)區(qū)位論：《論工業(yè)區(qū)位》韋伯都市區(qū)位論：《德國(guó)南部的中心地方》克里斯塔勒市場(chǎng)區(qū)位論：《經(jīng)濟(jì)空間秩序——經(jīng)濟(jì)財(cái)貨與地理間的關(guān)系》奧古斯特·廖什（二）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論中心內(nèi)容是：農(nóng)業(yè)土地運(yùn)用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于土地的天然特性，并且更重要的是依賴于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的距離屠能，1783-1850,V.Thünen，區(qū)位理論的鼻祖?！豆铝?guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》屠能圈理論的含義：（1）農(nóng)地運(yùn)用類型和農(nóng)地經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于天然特性，更重要的是其經(jīng)濟(jì)狀況，特別是到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地(市場(chǎng))的距離。（2）在什么地方種植何種作物最為有利，完全取決于利潤(rùn)。

利潤(rùn)=產(chǎn)品價(jià)格—生產(chǎn)成本—運(yùn)費(fèi)

（三）工業(yè)區(qū)位理論韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的重要思想：通過(guò)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素互有關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)公司的抱負(fù)區(qū)位。工業(yè)區(qū)位理論是以當(dāng)代運(yùn)輸方式為前提的，謀求的是在原材料和消費(fèi)中心一定的狀況下，工業(yè)公司的最佳分布點(diǎn)。1、運(yùn)費(fèi)因素。韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇運(yùn)輸成本最低的地點(diǎn)。運(yùn)費(fèi)決定于兩個(gè)因素：一是距離遠(yuǎn)近，與運(yùn)費(fèi)成正比；二是原料性質(zhì)，是常見(jiàn)性還是稀有性原料2、工資成本假定一種工廠，從運(yùn)輸成本出發(fā)，選擇某一區(qū)位作為抱負(fù)的廠址，但發(fā)現(xiàn)別處的工資較低。于是需要把增加的運(yùn)輸成本和節(jié)省的工資對(duì)比如果每噸成本所增加的運(yùn)輸成本不不大于所節(jié)省的工資成本，不應(yīng)當(dāng)遷移；如果每噸成本所增加的運(yùn)輸成本不大于所節(jié)省的工資成本，則應(yīng)把廠址遷至工資較低地區(qū)3、集聚因素當(dāng)工業(yè)的集聚和分散帶來(lái)的利益或節(jié)省超出離開(kāi)運(yùn)輸成本最小或工資成本較低的位置而追加的費(fèi)用，則工業(yè)選址由集聚因素決定（四）都市區(qū)位理論克里斯塔勒推導(dǎo)了在抱負(fù)地表上的聚落分布模式。中心地規(guī)模與其所影響的區(qū)域的大小、人口規(guī)模，是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和勞務(wù)的需求建立起有關(guān)關(guān)系的；他提出了構(gòu)成市場(chǎng)原則的兩個(gè)限制因素：一是各級(jí)供應(yīng)點(diǎn)必須達(dá)成最低數(shù)量以使商人的利潤(rùn)最大化；二是一種地區(qū)的全部人口都應(yīng)得到每一種貨品的提供或服務(wù)。（五）市場(chǎng)區(qū)位理論奧古斯特·廖什提出了市場(chǎng)區(qū)位理論。廖什認(rèn)為大多數(shù)工業(yè)區(qū)位是選擇在能夠獲取最大利潤(rùn)的市場(chǎng)地區(qū)，區(qū)位的最后目的是尋取最大利潤(rùn)地點(diǎn)。最佳區(qū)位不是費(fèi)用最小點(diǎn)，也不是收入最大點(diǎn)，而是和費(fèi)收入用的差最大點(diǎn)，即利潤(rùn)最大點(diǎn)。（1）由基礎(chǔ)聚落形成的蜂窩狀六邊形形；（2）門檻值不同的商品，需求對(duì)應(yīng)數(shù)量的基礎(chǔ)聚落作為其市場(chǎng)區(qū)；（3）在大都市的周邊地區(qū)，形成疏密相間的中心地分布格局的經(jīng)濟(jì)景觀。五、決定都市土地區(qū)位的重要因素1、自然條件和環(huán)境：大致涉及地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自然條件以及資源狀況(重要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)。交通和通訊：都市內(nèi)部的交通和通訊；都市對(duì)外部別的都市、地區(qū)以及國(guó)家的交通和通訊3、基礎(chǔ)設(shè)施：指除交通、通訊以外的其它生產(chǎn)、生活和社會(huì)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等。4、人口和經(jīng)濟(jì)集聚：人口密度，涉及常住人口、上班人口和流動(dòng)人口；經(jīng)濟(jì)集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、咨詢、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度；居住、出行、采購(gòu)、娛樂(lè)、旅游等條件狀況社會(huì)文化：居民消費(fèi)水平、構(gòu)造和習(xí)慣；居民文化道德水平、勞動(dòng)力素質(zhì)；文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r這些因素能夠歸結(jié)為：(1)運(yùn)輸距離(原材料、燃料采購(gòu)、產(chǎn)品銷售)、運(yùn)輸時(shí)間、運(yùn)輸成本；(2)市場(chǎng)容量及其發(fā)展?jié)摿Γ?3)信息資源運(yùn)用；(4)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)技術(shù)的吸納采用；(5)談判交易的方便，最后可歸結(jié)為成本、交易費(fèi)用和利潤(rùn)；第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、按市場(chǎng)運(yùn)行層次(交易的次序)劃分一級(jí)：指國(guó)家出讓土地給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的出讓（批租）市場(chǎng)二級(jí)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)三級(jí)：指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)2、按市場(chǎng)交易客體劃分：土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)等3、按物業(yè)類型劃分：住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)4、按覆蓋（影響）范疇劃分：國(guó)際性、全國(guó)性、地方性房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、區(qū)域性:位置固定性和性能差別性2、競(jìng)爭(zhēng)的不充足性:信息不公開(kāi)3、供應(yīng)調(diào)節(jié)的滯后性:土地供應(yīng)彈性小、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)4、交易的復(fù)雜性：交易形式多樣、手續(xù)復(fù)雜5、與金融的關(guān)聯(lián)度高：開(kāi)發(fā)需要大量資金、購(gòu)房也需要大量資金6、政府干預(yù)性強(qiáng)：金融政策、財(cái)政政策、土地運(yùn)用計(jì)劃、都市規(guī)劃、環(huán)保三、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)需求的整體性：房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合統(tǒng)一，決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性、效用長(zhǎng)久性、價(jià)值量巨額性的特點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性：一，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分來(lái)自本地區(qū)；二，同一都市不同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也有很大差別。（3）房地產(chǎn)需求的層次性：一指住宅的功效性需求層次二指住房消費(fèi)需求的構(gòu)造性層次四、房地產(chǎn)需求的類型（1）生產(chǎn)性需求指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者。（2）消費(fèi)性需求由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，重要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。（3）投資性需求指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在適宜的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)成保值增值的目的。五、影響房地產(chǎn)需求的重要因素1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；2、居民收入水平和消費(fèi)構(gòu)造；3、房地產(chǎn)價(jià)格；4、都市化水平；5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策；6、消費(fèi)者對(duì)將來(lái)的預(yù)期六、房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按現(xiàn)在社會(huì)普通生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過(guò)去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購(gòu)置力、但在將來(lái)可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購(gòu)置力的需求。2、房地產(chǎn)有效需求微觀上，是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上樂(lè)意并且能夠購(gòu)置的商品量，即有支付能力的需求。宏觀上，指商品的總供應(yīng)與總需求達(dá)成均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。七、房地產(chǎn)供應(yīng)的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)供應(yīng)的涵義：房地產(chǎn)供應(yīng)是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上樂(lè)意并且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)供應(yīng)要含有兩個(gè)條件：出售或出租的愿望；供應(yīng)能力2、房地產(chǎn)供應(yīng)的特點(diǎn)（1）都市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性（2）房地產(chǎn)供應(yīng)的層次性：現(xiàn)實(shí)供應(yīng)層（現(xiàn)房、期房）、次儲(chǔ)藏供應(yīng)層次、潛在供應(yīng)層次（3）房地產(chǎn)供應(yīng)的滯后性（4）房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)期性特短期：生產(chǎn)資源固定不變，供應(yīng)量固定不短期：可變要素發(fā)生變動(dòng)，供應(yīng)產(chǎn)生小幅度變化長(zhǎng)久：土地供應(yīng)量變動(dòng)，房屋供應(yīng)量變動(dòng)更大八、決定房地產(chǎn)供應(yīng)的重要因素分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；2、土地價(jià)格和都市土地的數(shù)量；3、資金供應(yīng)量和利率；4、稅收政策；5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力；6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)將來(lái)的預(yù)期九、房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)運(yùn)行1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：重要是土地全部權(quán)和使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，由土地批租市場(chǎng)和土地租賃市場(chǎng)構(gòu)成，其組織形態(tài)是壟斷型的。2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：重要是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，也稱土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：重要是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。第五章房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的具體特點(diǎn)1、房地產(chǎn)價(jià)格含有明顯的權(quán)利價(jià)格特性；2、作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值含有特殊性；3、房地產(chǎn)價(jià)格含有特殊的形成機(jī)制；4、房地產(chǎn)價(jià)格含有明顯的個(gè)別性；5、房地產(chǎn)價(jià)格含有多個(gè)體現(xiàn)方式；6、房地產(chǎn)價(jià)格總水平含有上升趨勢(shì)；二、房地產(chǎn)價(jià)格的基本類型（一）按權(quán)屬形態(tài)劃分房地產(chǎn)全部權(quán)價(jià)格，特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房買賣價(jià)格，涉及新增商品房（增量房）買賣價(jià)格和存量房買賣價(jià)格，俗稱為“產(chǎn)權(quán)價(jià)格”房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格，可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)格（普通稱為租金）、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格（二）按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型1土地價(jià)格；2房屋建筑物價(jià)格；3“連房帶地”的房地產(chǎn)價(jià)格4按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類或用途劃分為：商品住宅價(jià)格；工業(yè)廠房?jī)r(jià)格；商鋪價(jià)格；辦公樓價(jià)格（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型價(jià)格形成的方式不同：理論價(jià)格；評(píng)定價(jià)格；實(shí)際成交價(jià)格從價(jià)格形式角度劃分：自由市場(chǎng)價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；政府定價(jià)（四）按計(jì)價(jià)單位劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型按計(jì)價(jià)單位的不同，房地產(chǎn)價(jià)格能夠分為總價(jià)和單價(jià)兩種總價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)格，即每套價(jià)格單價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上所得到的單位面積價(jià)格土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率容積率，是指一種社區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）經(jīng)濟(jì)因素：1、國(guó)家、地區(qū)或都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；2、經(jīng)濟(jì)增加狀況；3、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造4、就業(yè)狀況；5、居民收入水平；6、投資水平；7、財(cái)政收支；8、金融狀況（二）社會(huì)因素：1、人口、家庭2、都市形成歷史3、都市化狀況4、社會(huì)治安5、文化與潮流都市人口數(shù)量和構(gòu)造變化對(duì)住宅需求的影響人口因素對(duì)住宅需求的影響分為三個(gè)方面：都市人口數(shù)量，人口構(gòu)造和家庭構(gòu)造隨著都市人口的增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加隨著都市中老年人比例的增加，對(duì)住宅的需求會(huì)出現(xiàn)下降，住宅市場(chǎng)會(huì)萎縮；隨著都市中高素質(zhì)人才的增加，對(duì)都市中住宅的需求會(huì)大大增加家庭平均人口減少，相對(duì)家庭戶數(shù)增加，對(duì)住宅需求增多（三）行政與政治因素行政因素重要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、都市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的某些制度、法規(guī)、政策和行政方法。（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素指房地產(chǎn)本身及其周邊環(huán)境狀態(tài)。如，土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、構(gòu)造、內(nèi)部格局、設(shè)備配備狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染狀況等四、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成一、土地價(jià)格和土地使用費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格也是由成本和利潤(rùn)兩大部分構(gòu)成廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物質(zhì)成本不僅涉及建筑安裝費(fèi)用，同時(shí)也涉及土地獲得的費(fèi)用。（一）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)土地價(jià)格不是“土地價(jià)值”的貨幣體現(xiàn)，而是土地所提供的地租的購(gòu)置價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的，即一定年數(shù)的地租總和。地租=地價(jià)的利息收入=地價(jià)×利息率地價(jià)=地租／利息率從本質(zhì)上講，地價(jià)同地租是一致的，都是土地全部權(quán)為土地全部者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收八，地租按年支付，而地價(jià)則是一次性全部支付。假定平均利息率是5%，那么一種每年200鎊的地租就能夠看作一種4000鎊的資本的利息。如果一種資本家用4000鎊購(gòu)置的土地每年提供200鎊地租，那么他從這4000鎊得到5%的年平均利息，和他把這個(gè)資本投在有息證券上，或按5%的利息直接借出去完全同樣。（二）土地價(jià)格的形式土地使用權(quán)合同出讓方式產(chǎn)生的合同