物業(yè)公司管理制度范本

物業(yè)公司管理制度物業(yè)管理制度葉縣新葉物業(yè)管理服務有限公司目錄TOC\o"1-4"\h\u5678前言 -6-4445第一部分崗位職責 -7-7775(一)公司總經(jīng)理崗位職責 -7-10585（二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責 -7-10583（三）市場管理員崗位職責 -8-25030（四）文員崗位職責 -8-0（五）出納崗位職責 -9-19905（六）工程維修主管崗位職責 -9-4989（七）保潔主管崗位職責 -10-28143（八）保安人員崗位職責 -11-16953（九）消防員（保安員兼）崗位職責

-13-21260（十）水電維修人員崗位職責 -14-4369（十一）保潔員崗位職責

-14-8（十二）綠化工崗位職責

8-15-5388第二部分公共制度 -15-21860（一）接待來信來訪來電投訴制度 -16-26322（二）管理人員文明服務原則 -16-20250（三）員工文明服務規(guī)定 -17-17593（四）員工廉潔工作制度 -18-3049（五）服務工作管理制度

-18-25569（六）激勵員工和業(yè)主參加管理制度 -19-8786第三部分物業(yè)部管理制度 -19-（一）市場管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度（二）物業(yè)管理部走（回）訪制度24266第四部分安全、消防、車輛管理制度 -21-4673第一章安全管理制度 -22-一：8811保安人員守則 -22-1、17520值班管理規(guī)定 -23-2、12358交接班制度

-23-3、23236保安員培訓制度

-24-4、9785警棍使用制度 -24-5、25663巡邏車使用管理規(guī)定 -25-6、1391對講機使用制度 -26-7、6854監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

-27-8、4092背景音樂播放制度 -27-9、28890重大事件報告制度 -27-11310二：緊急事件解決程序 -28-169221、突發(fā)事件解決程序

-28-258172、斗毆等暴力事件的解決程序 -28-6483、盜竊等破壞事件的解決程序 -29-33974、電梯困人的解決程序 -29-183395、停電停水的解決程序 -29-140716、發(fā)現(xiàn)有人觸電的解決

-30-17183第二章消防管理制度

-30-12266消防安全檢查制度 -30-5807消防培訓制度

-30-30753滅火器管理規(guī)定

-30-31484火災解決制度

-31-902第三章車輛管理制度 -31-6093一、出入管理 -31-3211二、停放管理 -32-3678第五部分設施設備管理制度 -32-17037一、目的 -33-25575二、范疇 -33-30389三、職責 -33-3812四、工作程序 -33-2099五、工程維修部人員安全操作規(guī)程 -37-8192六、維修材料管理制度 -38-30617第六部分員工考勤管理制度 -39-29820第一條：請銷假 -39-4279第二條：病假 -39-27019第三條：事假 -39-25586第四條：年假 -39-32198第五條：婚假 -39-3615第六條：產假 -40-6344第七條：喪假 -40-1564第八條：曠工 -40-5345第九條：遲到、早退 -40-10306第十條:簽到簽退（打卡制） -41-30287第十一條：加班、調休 -41-18102第七部分環(huán)境保潔管理制度 -41-16695第一章:總則 -42-17807第二章:保潔工作的日常管理 -42-29386第三章:清潔工具領用管理 -42-26181第四章:常見工具操作 -43-23682第五章:保潔人員安全操作管理 -43-302第八部分電梯安全運行管理方法 -43-20661第一章總則 -44-24984第二章電梯安全運行管理制度 -44-3986第三章電梯使用管理規(guī)定 -46-27094第四章電梯安全文明使用規(guī)則 -47-32354第五章電梯三角鑰匙管理規(guī)定 -50-9963第六章電梯應急制度 -51-19001第七章電梯作業(yè)人員教育培訓考核制度 -54-23365第九部分消防應急預案 -55-24184第十部分安全生產管理制度 -59-30969第一章總則 -60-29705第二章機構與職責 -60-22796第三章安全生產責任制 -61-17820第四章安全教育與培訓 -62-4749第五章設備、勞動場合 -63-907第六章個人防護用品和職業(yè)的防止 -63-14865第七章檢查整治 -63-1834第八章獎罰 -63-前言為加強公司正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制訂我司《內部規(guī)章制度》，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領略，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和對應制度，并嚴格加以實施。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《房屋租賃合同》、《裝修管理合同》文獻及有關管理制度，含有同等的效力，各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以對應處分。不盡之處，公司將適時予以補充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。葉縣新葉物業(yè)管理有限公司簽發(fā)人：年月

日第一部分崗位職責(一)公司總經(jīng)理崗位職責1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。2、帶領全體員工對物業(yè)管轄區(qū)實施全方位管理，確保物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主正當權益，樹立良好的公司形象。5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計劃，明確目的、任務，督促所屬部門推行崗位職責，堅持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定時進行考核。調動各方主動性，共同管好物業(yè)。定時向上級領導報告工作及經(jīng)營收支狀況，以多種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和規(guī)定，并及時回復，認真解決。9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。10、經(jīng)常與上級公司和政府有關部門溝通，理順關系，發(fā)明良好的外部環(huán)境。（二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責在總經(jīng)理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全方面負責物業(yè)部的日常事務和管理工作。1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行狀況，不停提高服務質量，貫徹獎懲制度；2、安排和調節(jié)本部門人員工作，負責制訂本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和多種告知、公函；3、負責傳達公司文獻、告知及會議精神；4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修部、保安隊、保潔部人員以及管理員工作狀況并進行考核，按公司《內部規(guī)章制度》的規(guī)定抓好管理；5、熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主狀況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納狀況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不停改善服務質量；7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定時工作會議，研究擬定下一步工作計劃；8、加強各部的團結合作，樹立整體思想，親密與其它部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調；9、認真完畢公司交給的其它任務。（三）市場管理員崗位職責1、監(jiān)督、檢查、管理市場內日常事務工作。2、熟悉市場內房屋分布、商戶經(jīng)營狀況、設施及各類標志、廣告位、車位的使用狀況。3、負責市場內公共衛(wèi)生檢查管理工作，保持市場內干凈整潔。4、宣傳、貫徹執(zhí)行市場管理法規(guī)及公司管理規(guī)定，及時糾正違反市場管理規(guī)定的人和事。5、負責市場內廣告位的規(guī)劃管理，及時安排更新規(guī)劃內廣告位畫面，去除私啦亂貼廣告。6、檢查公共設施、標志、完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修整治。7、掌握經(jīng)營戶的基本經(jīng)營狀況，做好經(jīng)營戶管理，提供規(guī)范市場及業(yè)態(tài)調節(jié)根據(jù)，對門市、攤位的租金等清晰明了。8、及時掌握市場動態(tài)，收集、反饋市場信息。9、調解市場糾紛，執(zhí)行和解決普通消費糾紛，保護消費者和經(jīng)營者的正當權利。10、完畢公司領導交辦的各項工作。（四）文員崗位職責1、負責部門的文獻撰寫、整頓工作；2、負責員工考勤，收發(fā)傳達文獻等日常工作，妥善保管各類來文；嚴格恪守公司保密方法，無泄漏現(xiàn)象。3、負責部門人事檔案管理，設施、設備、圖紙資料、物品檔案管理，物業(yè)部日常工作等業(yè)務管理。4、做好物業(yè)會議前的準備工作，會議告知、會議統(tǒng)計、貫徹會議布置工作完畢狀況。5、負責統(tǒng)計物業(yè)人事變動狀況，及時建檔確保檔案信息精確。6、及時精確統(tǒng)計各類月、季度、年度報表，分析總結提出整治意見和建議。7、負責裝修管理合同的訂立、商戶信息統(tǒng)計、建檔工作，水電費的辦理充值，建檔工作。8、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將具體內容統(tǒng)計在案；9、做好物品、材料領用、保管、發(fā)放和登記工作。10、向各業(yè)主發(fā)出書面繳納各項費用的告知書；11、完畢上級領導交辦的其它工作任務。（五）出納崗位職責1、清點匯總部門交來的款項；2、審核原始憑證與否完整；3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用；4、解決銀行存款收入和支出業(yè)務；5、填制記帳憑證，交會計記帳；6、對的使用發(fā)票，確?，F(xiàn)金和銀行支票使用安全。（六）工程維修主管崗位職責在物業(yè)部的直接領導下，對工程維修服務項目的管理，組織對市場內的房屋、設施設備進行檢查、維修、改造及保養(yǎng)，裝修監(jiān)督檢查等日常工作，確保市場內\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物業(yè)管理的正常運轉，具體職責以下：1、根據(jù)工程維修服務項目的管理目的，制訂市場內物業(yè)裝修、維修及養(yǎng)護的實施方案。2熟悉房屋構造特點以及使用規(guī)定。3、熟悉《\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物業(yè)管理條例》與公司管理的有關規(guī)章\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"制度。4掌握市場內房屋的分布狀況、構造類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。5接受商戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決商戶的疑難問題。6組織維修人員對市場內房屋本體及公共配套設施進行檢查、維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。7定時巡邏房屋使用狀況，對發(fā)現(xiàn)房屋質量問題應及時安排維修，貫徹整治狀況。并填寫隱患統(tǒng)計。8、負責公司新接管物業(yè)項目的房屋設施設備，供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核算工作；9、負責查驗顧客裝修報批手續(xù)和審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實施。10、負責編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，貫徹計劃的執(zhí)行狀況。11、負責對維修、裝修項目、設備進行驗收，負責對設備保養(yǎng)、維修、工程項目裝修進行技術審核。12、負責全部設備、設施系統(tǒng)（供電、給排水、電梯、消防、計量等）的管理、運行、維修等工作；13、碰到重大事件及時向領導報告，同時主動采用對應方法、組織搶修。完畢公司交待的其它工作任務。（七）保潔主管崗位職責1、恪守我司的規(guī)定、規(guī)定，盡職盡責按照操作規(guī)程及保潔原則所規(guī)定做好本責任區(qū)工作。2、負責保潔工作的具體實施，學習有關業(yè)務知識技能，接受培訓，掌握清潔工具基本操作技能。3、嚴格按對應操作規(guī)程使用、寄存、保管保潔設備、設施，發(fā)生損壞或丟失時及時上報備案，按有關規(guī)定解決。對的使用多種清潔藥劑，嚴禁浪費。4、主動安排衛(wèi)生突擊工作，如：領導、來賓參觀、門前走廊積雨、積雪的清掃突擊工作。5、主動向商戶宣傳衛(wèi)生常識，勸阻并制止不衛(wèi)生，不文明的現(xiàn)象和行為。在保潔過程中，如發(fā)現(xiàn)公共設施有損壞，應及時上報。6、每天必須對管理區(qū)域全方面檢查一次，并進行認真統(tǒng)計，每月對各項管理工作的實施狀況進行評價，并填寫對應表格。7、負責制訂每月管理工作實施計劃，并對工作計劃逐項進行檢查、指導和貫徹，抓住管理工作中的單薄環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。8、對管理區(qū)域工作高原則、嚴規(guī)定，除定時檢查以外，還要采用不定時的抽查，突出重點，兼顧全方面。9、保潔員的安全作業(yè)、工作質量、物料消耗、設備使用等負有管理責任。10、完畢上級領導交辦的其它任務。（八）保安人員崗位職責一:總則

1、貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內的治安安全；2、恪守公司規(guī)章制度，服從領導，完畢公司交給的其它工作任務；3、負責做好對轄區(qū)內的巡邏、值班工作，做好大宗物品進、出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；4、負責做好市場內機動車輛的管理工作；5、負責做好綜合管理工作；治安、消防、市場文明經(jīng)營等工作。6、熟悉市場狀況、以動態(tài)、巡邏等方式防止、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急解決能力；7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班統(tǒng)計和交接班統(tǒng)計；8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育商戶恪守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。二:保安隊長崗位職責保安隊長在物業(yè)經(jīng)理的直接領導下，全方面負責保安隊的各項管理工作。1、理解和掌握保安隊的狀況，根據(jù)物業(yè)公司的規(guī)定和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全方面實施管理；2、主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的貫徹，重點是保安有關規(guī)定的貫徹狀況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質。3、經(jīng)常定時不定時檢查保安隊員的工作狀況，做好監(jiān)督、檢查和考核工作，貫徹崗位責任制和獎懲條例；4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，協(xié)助下屬對的解決好工作中的多種問題，為下屬解決實際問題；5、教育培養(yǎng)所屬班長，不停培養(yǎng)她們的組織指揮能力和管理水平；6、解決有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導報告，并采用果斷方法，控制事態(tài)發(fā)展。7、完畢公司交辦的收費等其它工作任務。

三:保安班長崗位職責保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品；3、負責填寫《值班統(tǒng)計》，登記本班獎罰狀況，檢查各巡邏點狀況；4、按照保安隊制訂的培訓計劃搞好組織實施工作，定時召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內的多種突發(fā)事件。5、及時做好上傳下達和請示報告工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系；6、熟悉在緊急狀況下本班的組織指揮，解決好普通性的治安事件和業(yè)主的投訴，貫徹安全方法，防止多種事故，工作中有解決不當?shù)氖聭皶r向上級請示報告；7、團結本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作體現(xiàn)和工作能力。8、完畢公司下達的其它任務。四:保安員崗位職責1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布狀況；②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；③負責做好大宗物品進出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對商戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；④負責做好對市場內機動車輛的出入、停放管理工作。⑤熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用辦法；⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑦負責回答解決商戶及客戶人員提出屬于本崗職責內的問題；⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。⑨做好辦公區(qū)域及大廳治安防備工作，確保安全、文明執(zhí)勤。2、巡邏崗①嚴格恪守公司規(guī)章制度，實施24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走原則，樹立公司良好形象和個人道德風范；②樹立強烈的責任感，全方面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及商戶求助、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責任區(qū)域內商戶狀況，理解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配備，并能純熟使用多種消防器材，掌握防火自救知識；⑤巡邏公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔狀況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；⑦主動參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高本身素質。（九）消防員（保安員兼）崗位職責1、切實貫徹“防止為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握多種滅火器的使用辦法；2、主動做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定時進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，推行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；4、發(fā)生火警事故時，快速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員急救險情，組織商戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火因素；1、嚴密監(jiān)視保安對象的多種狀況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時告知值班保安解決，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時報告變動狀況直到問題解決完畢。2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡樸的維修；3、出現(xiàn)異常狀況時，堅持、確認、報告，并做好狀況統(tǒng)計；4、負責設備的日常巡視、狀況統(tǒng)計；5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。6、嚴禁外來人員進入監(jiān)控機房，做好錄像資料的保存及保密工作。（十）水電維修人員崗位職責1、執(zhí)行公司決定，服從管理、恪守紀律，樹立良好的服務意識；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋構造、水、電設施等管線走向；3、嚴格恪守服務內容與服務原則，及時受理業(yè)主提出的多種報修；4、主動為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴；5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格恪守《操作規(guī)程》以確保安全，防止意外事故的發(fā)生；6、愛惜工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。按月編制材料需用計劃。8、負責對共用部位設施、設備的巡視檢查和保養(yǎng)。9、做好日檢、旬檢、月檢及定時檢查、檢修維護工作，確保設備安全正常運行。按規(guī)定填寫檢查、維修統(tǒng)計。10、完畢公司交辦的其它工作任務。（十一）保潔員崗位職責1、恪守公司制訂的各類規(guī)章制度2、尊重領導，服從分派，及時完畢工作任務；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧；5、按照服務內容和服務原則對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生清掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；7、對保潔范疇內物業(yè)的異常狀況及時向保安員或管理員報告；8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時去除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)省、以舊換新，對無端損壞的酌情賠償。（十二）綠化工崗位職責恪守公司的規(guī)章制度2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證；3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；4、對勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；5、對的并純熟操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其它用品，嚴格使用化肥和農藥；6、花草樹木及時澆水，避免過旱和過澇；7、對花草樹木定時培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，確保成活率達95％以上；8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充足運用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常狀況及時向保安或管理員報告。第二部分公共制度全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵照下列制度。（一）接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無牢騷”的管理目的，不停完善管理體系，提高員工素質，不停改善服務質量，嚴格認真看待業(yè)主（商戶）反饋的每一信息，特制訂本制度：1、實施“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，都有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范疇內或能夠予以解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范疇內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（商戶）反映的問題當場予以接待，而后轉告對應部門。2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（商戶）有關市場管理的見解、建議、意見等。3、公司員工接聽全部來電時，第一句必須為：“您好，新葉物業(yè)”4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理回絕，并做到一視同仁。5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實統(tǒng)計，不得提出回避。6、對投訴內容要認真統(tǒng)計，及時派人解決或向主管報告并在24小時內予以解決或回復，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設施如水、電、道路、通訊網(wǎng)線等所引發(fā)的業(yè)主投訴，應努力做好解釋工作,主動同市政有關部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事.。8、員工應認真做好本職工作，主動為業(yè)主提供滿意管理服務，減少投訴，把矛盾消亡在投訴之前。9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對重復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行進一步探討并找出解決方法，避免重復發(fā)生。10、對投訴要統(tǒng)計，投訴資料要存檔。（二）管理人員文明服務原則1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴遵法紀，不以權謀私。5、恪守制度，精簡辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質按量完畢本職工作。6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。7、熱情解決業(yè)主來信、來訪，主動為她們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調查解決或向上級報告。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。（三）員工文明服務規(guī)定1、熱愛本職工作：①要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。②刻苦學習，不停完善和提高管理和專業(yè)技術水平。③待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。2、文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一種美的感覺，使人感到親切、和藹。②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭精確，務必做到“四個不講”即：“不講低檔庸俗的口頭語、不講臟話、不講挖苦挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能譴責人、不報復人。③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個同樣”即：“看待生人與熟人一種樣，大人與小孩一種樣，忙時閑時一種樣”。④優(yōu)質服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，到處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供多種便民服務。⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一種重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。（四）員工廉潔工作制度1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。2、自覺抵制不正之風，嚴遵法紀。3、不以權謀私，不運用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。5、業(yè)余時間，不運用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。6、不亂收費或收費不開收據(jù)。7、不運用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐訛詐。8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。9、維護公司利益，恪守公司機密。10、不運用公款拉私人關系請、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、節(jié)省用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)省。14、不得運用工作之便，規(guī)定享有商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。

16、不運用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產品，賺取外快。（五）服務工作管理制度

1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)我司崇高的精神面貌。2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，方便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。3、服務質量：根據(jù)客戶的規(guī)定，按質、按量、準時完畢，以確保業(yè)主滿意。在工作中嚴禁向業(yè)主索取財物、吃、拿等不良行為。4、工作檢查：公司將不定時的進行工作檢查，聽取業(yè)主反映，如業(yè)主反映該工作人員不能勝任時，公司通過核算后，將作辭退解決。5、工作人員如損壞業(yè)主財產，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。6、凡業(yè)主付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退解決。（六）激勵員工和業(yè)主參加管理制度1、為了改善服務質量，提高工作效率，公司激勵各級員工和業(yè)主提出多種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。2、員工和業(yè)主的建議范疇涉及物業(yè)管理辦法和手段，改善服務質量的方法，多種設備的使用與養(yǎng)護辦法，節(jié)省能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，全部建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領導。3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由有關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體狀況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，擬定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。

5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束后立刻發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議統(tǒng)計為員工晉級、年終評比和獎勵的重要根據(jù)，多次提出優(yōu)質合理化建議的員工將被晉升提拔或予以特別獎勵。第三部分物業(yè)部管理制度（一）市場管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、物業(yè)部必須為每個管理崗位員工劃分一定范疇的工作責任監(jiān)督區(qū)。2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視統(tǒng)計，無紀錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督規(guī)定：①檢查市場保安員、保潔員在崗位工作狀況（著裝、佩證及有無其它違反有關規(guī)章制度的行為）②檢查市場與否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，市場內有無亂設攤及跨門營業(yè)、占道經(jīng)營）；

③市場與否有不安全隱患（窨井蓋與否完好，消防通道與否被堵，室外輸電線路與否完好，與否有私拉亂接竊電現(xiàn)象，市場內有無可疑人員活動）；④市場內環(huán)境管理與否符合規(guī)定（樹木花草有無損壞，公共場合、綠化帶、地面、樓梯道、走廊、衛(wèi)生間、衛(wèi)生狀況，垃圾桶擺放與否符合規(guī)定，道路上與否有亂停車輛）；⑤基礎設施與否完整（路面有無破損，室外上下管道與否滲漏，路口＊欄桿與否完好，管道與否有漏水、照明與否齊全明亮，）；

⑥留心傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。在巡視過程中，做好統(tǒng)計。發(fā)現(xiàn)問題，能解決的應及時解決，對重大問題和不能解決的事項應向公司報告。（二）物業(yè)管理部走（回）訪制度為加強物業(yè)管理部與廣大業(yè)主（商戶）的聯(lián)系，使物業(yè)管理部各項工作置身于業(yè)主（商戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不停改善管理工作，提高服務質量，特制訂對商戶走（回）訪制度。1、走（回）訪規(guī)定①物業(yè)管理部經(jīng)理把對業(yè)主（商戶）的走（回）訪列入職責范疇，并貫徹到每年的工作計劃和總結評比中；②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪統(tǒng)計；③走（回）訪中，對業(yè)主（商戶）的詢問、意見，如不能當即回復，應告知預約時間回復；④走（回）訪后反饋的意見、規(guī)定、建議、投訴，及時逐條整頓綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（商戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪解決率達100%，投訴率力求控制在1%下列。2、走（回）訪時間及形式

①物業(yè)管理部經(jīng)理、管理員每月登門走（回）訪4次；③有針對性地對業(yè)主（商戶）作專項調查，聽取意見；④物業(yè)管理部設立投訴信箱，投訴電話；⑤隨時熱情接待來訪，作好登記；第五部分安全、消防、車輛管理制度第一章安全管理制度保安人員守則一、著裝儀表1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；4、巡邏中無狀況解決時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊；5、上班人員必須提前十五分鐘達成各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得私自離開崗位；6、值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；8、不得睡覺；9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶多種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記。三、日常管理

1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；2、認真做好交接班，做好值班統(tǒng)計和實物出入登記；3、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；

5、門崗值班室不得會客。四、罰則1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退解決；2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》有關條款執(zhí)行。值班管理規(guī)定1、保安人員實施24小時輪流值班制度。2、值班人員分為二班制，白班時間為：早7點30分—晚7點30分、晚班時間為：19點30分—早7點30分。3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格推行崗位責任制的規(guī)定，堅守崗位，巡邏人員要準時巡邏，提高警惕，及時解決多種突發(fā)事件。4、當值班人員發(fā)現(xiàn)狀況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。①報告時簡要闡明事發(fā)地點、性質、人數(shù)和特性等；②及時勸阻和解決在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；③遇緊急事件及重大事故應報告有關領導；④在當班期間發(fā)生的問題及解決通過，在《值班統(tǒng)計》做好統(tǒng)計。交接班制度為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引發(fā)的工作失誤及保安器材損失，特制訂本制度。1、本班互相轉換崗位時，須認真做好崗位交接。2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班。4、本班與下班交接時，要將本班工作狀況具體交待給下一班，方便下一班開展工作；5、保安人員交接班時，必須認真填寫《保安交接班記錄表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面闡明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應立刻報告領班或部門負責人解決；6、交接班須正點、守時，非特殊狀況，不得超時接班；保安員培訓制度1、崗前培訓上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)狀況、工作紀律、操作規(guī)定和崗位職責。①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設備器材的使用和操作；②新入職的保安員須進行3－5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；2、崗位培訓

①保安培訓：根據(jù)每年保安隊制訂的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定時進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能；②消防培訓：根據(jù)每年保安隊內部制訂的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定時進行培訓，從而達成提高保安員的防火意識、掌握滅火急救能力的目的；③每位保安員必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓邁進行書面告知，并規(guī)定每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。3、培訓內容A、應知、應會部分：公司制度與規(guī)定，部門制度與規(guī)定，保安常識，服務意識教育，轄區(qū)設施、設備介紹，消防常識

。B、崗位工作規(guī)范：崗位禮貌用語、工作辦法與技巧，崗位工作職責與細則，轄區(qū)突發(fā)事件的解決

。C、消防培訓

D、法律常識

4、培訓規(guī)定A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等狀況解決；B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好統(tǒng)計；C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事規(guī)定操作；警棍使用制度警棍和電擊器是保衛(wèi)人員強制約束正在實施的違法犯罪行為或暴力行為之械具，全部保安人員提取使用警具時，須嚴格恪守下列規(guī)定：1.警棍白天放在警具柜內寄存，由保安隊隊長負責清點、檢查，發(fā)現(xiàn)缺損立刻上報。2.保安夜間上崗使用電警棍，由保安隊隊長統(tǒng)一發(fā)放。3.領取電警棍時，需進行登記(簽領、簽還)，要寫清使用人姓名、時間、數(shù)量等內容，發(fā)放人要簽名，償還警具時，收存人應認真檢查警具狀況，無問題方可收簽，并統(tǒng)計收存時間。4.攜帶電警棍時，應扣好套扣，不得隨意揮舞、打鬧，不得隨意按動電擊按鈕，更不得隨意敲擊，普通狀況下，不得隨意使用電警棍。在使用完后，應做好放電解決后再交還，以免誤傷她人。5.注意保護警具，使之處在良好狀況，遇有雨、雪天氣，要注意防潮，避免損壞。6.同事之間嚴禁使用警具開玩笑，更不得交與無關人員保存、玩耍，嚴防被壞人搶、盜。7.只有碰到正在實施的違法犯罪行為或保安員本身受到侵害時，方可使用電警棍。8.除工作需要和上級同意外，任何人不得將警具攜離本轄區(qū)意外使用。9.全體保安人員須嚴格執(zhí)行本規(guī)定，對不負責任，違反規(guī)定，出現(xiàn)丟失、損壞，以及傷人事故，將追究當事人責任。巡邏車使用管理規(guī)定為加強電動巡邏車安全管理，保障車輛性能良好，狀態(tài)穩(wěn)定，確保值班、巡邏、公務等任務的完畢，特制訂下列規(guī)定：一、巡邏車僅限于轄區(qū)范疇內巡邏使用。執(zhí)行本轄區(qū)范疇內的公務活動等任務，嚴禁駛出本轄區(qū)。二、巡邏車駕駛由3名巡邏保安員負責。三、隊長全方面負責巡邏車的各項事務，涉及使用監(jiān)督，日常保養(yǎng)監(jiān)督，司機培訓等。四、巡邏車巡邏路線、時間、次數(shù)按規(guī)定執(zhí)行，車速不得超出5公里/小時。值班班長負責其班次的具體車務。五、巡邏車、摩托車不得亂停亂放，巡邏完畢后停放在規(guī)定位置。定時充電，確保正常使用。六、巡邏車、摩托車嚴禁故障行駛，需維修時報公司，經(jīng)領導同意后方可送修。七、巡邏車、摩托車嚴禁挪作她用，嚴禁管轄區(qū)以外行駛，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究當事人及負責人的責任。八、巡邏機動車所裝置的警燈非晚間巡邏不準亂亮，警用嗽叭不準亂鳴。九、事故責任：誰駕駛、誰負責（酒后駕、魯莽駕駛造成事故的，由駕駛員本人負責）。對講機使用制度對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功效，愛惜并純熟使用對講機。1、使用規(guī)定①使用對講機要本著“愛惜設備、小心輕放，妥善保管、對的操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定時進行擦拭、維護；②持機人負責保管和使用對講機，嚴禁轉借她人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中；③發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立刻向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行解決，嚴禁自行拆修；④嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其它頻率（日常使用1頻道，停電時使用2頻道）⑤嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立刻報告當班班長。2、對話規(guī)定①呼喊對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼喊×××，收到請回話”；②收接方回話后，呼方要簡要扼要地狀況講去除，收接方收到狀況或信號后，應回答“清晰”或“明白”；③對講機僅限于進行公事聯(lián)系，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情；凡違反以上規(guī)定者將嚴肅解決。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究有關人員的責任，賠償損失，并處以對應的經(jīng)濟處分。監(jiān)控系統(tǒng)操作制度1、加強學習，不停提高業(yè)務技能，純熟掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛惜設備，不得私自修改系統(tǒng)多種設立、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝多種軟件，不得進行玩游戲、打字等其它操作，確保其正常運作，違者從嚴解決，并承當所造成的一切后果。3、未經(jīng)上級部門主管同意，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內容；4、未經(jīng)上級部門主管同意，無關人員不得進入監(jiān)控室；5、保持監(jiān)控設備的清潔，定時進行擦拭、維護；6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；背景音樂播放制度1、加強學習，不停提高業(yè)務技能，純熟掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設立，確保其正常運作；3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內容播放音樂；4、非公司制訂的操作人員不得私自動用設備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員有關責任；5、保持背景音樂設備的清潔，定時進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。重大事件報告制度一、重大事件報告制度為及時妥善解決重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件解決報告制度。

1、重大或突發(fā)事件涉及：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：商戶集體投訴（5戶以上）；高低壓電柜、通訊設備等重要設備施舍故障；房屋主體構造遭受破壞等；2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參加事件解決的部門或當值主管立刻到現(xiàn)場解決同時盡快口頭向公司領導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定與否報告公安、消防等機構協(xié)助解決；3、參加事件解決的部門經(jīng)理在事件解決后立刻填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交公司領導，具體統(tǒng)計事件發(fā)生的時間、地點、通過，以及事件發(fā)生的初步因素和解決通過；4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，如部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報；5、參加事件解決的部門應在事件解決完畢后24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實報告事件的具體解決過程及成果，找出事件發(fā)生的重要因素，提出避免類似狀況發(fā)生的防止方法。二、緊急事件解決程序1、突發(fā)事件解決程序

①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、訛詐、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立刻采用方法，并報告物業(yè)管理部負責人、保安隊；②簡要闡明事發(fā)的地點、性質、人數(shù)、特性及損失價值；③驅散無關人員，保護好現(xiàn)場，留心現(xiàn)場周邊的狀況；④查看本轄區(qū)各類統(tǒng)計、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑狀況和人員；

⑤對訛詐、打架事件，監(jiān)控中心應親密注意事發(fā)現(xiàn)場的狀況變化；⑥對糾紛事件應及時理解具體因素，主動協(xié)調，勸阻爭執(zhí)，平息事態(tài)；⑦對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和告知急救工作，對明確死亡的，應報告派出所解決；

⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件造成的傷亡事故，應立刻報告物業(yè)管理部負責人、保安隊，并由公安機關調查解決；⑨有關負責人在接到突發(fā)事件后應立刻趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，避免事態(tài)擴大；⑩保安隊組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件的解決程序①解決斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，普通狀況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭執(zhí)；②巡邏發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應立刻用對講機、電話或其它方式報告保安隊，簡要闡明現(xiàn)場的狀況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）如能解決的，及時解決，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安隊指令；③保安隊接報后視狀況派合適數(shù)量的保安員立刻到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安隊接受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關；④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作具體調查以明確責任和貫徹賠償；⑤如涉及刑事案件，應交公安機關解決；⑥事件中如有人員受傷要及時組織急救，并盡快送醫(yī)院急救；⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向3、盜竊等破壞事件的解決程序①巡邏發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應立刻抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其它方式盡快向其它值班人員求助，簡要闡明狀況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安隊的指令；②保安隊接報后，應快速排合適數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安隊接受調查；③事件如有財產或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好具體統(tǒng)計，以明確責任、貫徹賠償；④如涉及刑事責任，應交公安機關解決。4、電梯困人的解決程序①值班人員接到電梯應急電話或巡邏發(fā)現(xiàn)電梯困人，立刻報告主管，組織有關人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層告知維修部；②監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內人員狀況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；③如遇特殊狀況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立刻報消防部門或求助有關部門解決；④部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，具體統(tǒng)計故障及解決通過。5、停電停水的解決程序①接告知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前告知轄區(qū)內的業(yè)主；②未預知的狀況下物業(yè)轄區(qū)內忽然發(fā)生停電停水，立刻聯(lián)系工程維修部，盡快采用方法與有關部門聯(lián)系，旬問停電停水因素及恢復供電供水時間，并對業(yè)主做好解釋工作；③保安隊派出合適的保安人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的解決

①立刻趕赴現(xiàn)場，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；③立刻進行人工急救，并送醫(yī)院急救。第二章消防管理制度消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和避免消防隱患，特制訂以下制度：1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考核對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；2、檢查工作由公司組織，工程維修部、保安隊、物業(yè)管理部經(jīng)理參加；3、檢查項目：①各部位配備的消防器材、消防栓設施與否齊全、有效；②房間所使用的電器與否符合安全規(guī)定；③設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)批示燈、煙感及報警系統(tǒng)與否正常。4、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內多種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立刻查明因素，及時解決，不能立刻解決的，由公司出具整治告知書，限期整治。消防培訓制度為貫徹貫徹“防止為主、防消結合”的消防工作方針，特制訂本制度。1、公司對在職工工的消防知識培訓每年不少于一次；2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達成100％；3、培訓內容涉及:①學習消防理論知識

②熟悉使用常見滅火器材

③開展消防綜合演習4、公司每年最少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，涉及：①物業(yè)轄區(qū)防火的多種規(guī)定②消防應急通道的位置及緊急狀況的疏散辦法滅火器管理規(guī)定1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內消防器材之一，在緊急狀況及消防狀態(tài)下使用；2、保安隊負責滅火器的管理工作；

3、員工不得亂動、辦理或非緊急狀況下使用寄存的滅火器；4、滅火器購回后，保安隊應滅火器上貼明購入時間或充氣日期；5、在每次的消防檢查中，要對滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期?；馂慕鉀Q制度1、發(fā)現(xiàn)早期火警，在場人員應當：①及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內容涉及火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向；②立刻運用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：①帶領消防人員，攜帶消防器械以最快速度達成火警現(xiàn)場；②立刻指揮在場人員進行滅火撲救；③指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范疇的人員疏散；3、當撲救無效，當值主管及時決定：①將滅火人員撤離至安全距離內；②立刻向上級報告；③狀況如本部門或我司無法解決，火情失去控制，應立刻報告消防部門。車輛管理制度一、出入管理1、凡出入建材城車輛必須聽從保安人員指揮接受詢問及檢查。2、進出建材城內車輛時速不得超出5公里/小時。嚴禁超車、文明駕駛。3、進出建材城車輛按警示標志提示行駛，嚴禁超高、超重、超寬、超長車輛通行。5、嚴禁攜帶易燃易爆物品車輛進入建材城內。6、進出建材城內車輛必須按路標批示行駛。7、夜間因此進出建材城車輛，必須自覺接受保安管理員的檢查，進出貨品實施登記制。二、停放管理1、全部車輛按指定的位置停放，自覺接受安保員的指揮，在規(guī)定區(qū)域或指定車位居中有序停放，保持車頭朝向一致。2、全部車輛車主應加強安全防備意識，車內不得寄存貴重物品，停車后及時關鎖門窗;停車時避免與其它車輛發(fā)生碰擦，如有碰擦，應主動與對方車主或現(xiàn)場安保員聯(lián)系，妥善解決。第五部分設施設備管理制度設施設備管理制度提綱：由工程維修部主管負責組織貫徹設施設備管理制度，對設施設備管理工作進行督促檢查，負責制訂并實施《設施、設備檢查維修、保養(yǎng)計劃，以及各類統(tǒng)計填寫執(zhí)行狀況》設施設備管理制度一、目的明確工程維修人員應遵照的工作制度。二、范疇合用于對工程維修人員的日常工作指導。三、職責物業(yè)公司負責設施設備制度制訂及完善，工程維修部負責對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導；對設施設備管理工作進行督促檢查。負責制訂并實施《值班人員巡檢路線圖》。工作程序（一）維修班工作制度1、認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等統(tǒng)計，對重大問題及時上報工程維修主管；2、認真填寫設備運行統(tǒng)計，（檢查統(tǒng)計、檢修統(tǒng)計、事故統(tǒng)計、）3、在工作中應按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩；4、遇自來水爆管、消防管道爆管、供電設備線路故障等急修，則在接到告知后5分鐘內趕到現(xiàn)場進行解決，無法立刻解決者，須立刻報告工程主管；由工程維修主管組織搶修。5、在接到下發(fā)《報事單》、《派工單》或告知后，應立刻前往解決；6、愛惜工具及設備，服從班長調度；7、嚴格執(zhí)行多種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程；8、每日早上如有昨日未完畢之工作，有關工作人員應先完畢,其他人員應負責清掃自己所管理的設備房內的清潔衛(wèi)生并對設備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排。9、根據(jù)所管物業(yè)的實際狀況，編制《設備維修保養(yǎng)計劃》報公司審批，并按計劃進行設備維修養(yǎng)護工作。（二）工具管理制度1、領用工具時，應遵照以舊換新、以一換一的原則簽字領取，工程主管應控制工具的使用周期。領用工具時應填寫《工具領用記錄表》，實施工具報損制度；2、領用者應愛惜工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方能夠舊換新；3、對部分大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照公司有關制度執(zhí)行。4、對工具實施個人負責制，誰丟失誰賠償；5、對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理；6、對在工作中損壞的工具應向工程主管報告,同時將損壞的工具交回方可重新領取；7、對于專用工具應由專人管理，不得容易損壞、更換，一旦損壞應填寫損壞因素，如屬人為損壞則需進行合適賠償。（三）高壓安全用品、低壓安全用品、輔助安全用品的管理：高低壓安全用品指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等、絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。以上安全用品均需按規(guī)定時限送檢。送檢周期以下：工具名稱電壓等級送檢周期1、高壓安全用品絕緣棒10KV下列1年/次2、驗電器10KV下列1年/次3、絕緣鉗10KV下列1年/次工具名稱電壓等級送檢周期備注1、帶絕緣柄的工具380V下列六個月/次2、驗電筆380V下列六個月/次電器安全用品統(tǒng)一寄存，寄存處應有明顯的標志，做到存取方便，寄存地點干凈、通風良好，寄存環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等寄存在一起；凡橡膠制品的電器安全用品不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應寄存在柜內，要與其它安全用品分開，使用中應避免受潮、受污或損傷；絕緣棒應垂直寄存、且架在支架上或吊掛在室內，注意不可與墻壁接觸；驗電器用過后應寄存于干燥處；對絕緣手套、靴等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應立刻更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應及時進行解決或使之干燥，并在經(jīng)實驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何狀況，電氣安全用品均不可作為它用，對安全用品應進行定時實驗，各實驗項目要能合乎原則與規(guī)定。（四）房屋檢查制度1、為了確保房屋的完好，制訂本制度；2、工程維修部每月對房屋土建及配套設備設施進行全方面巡視檢查，填寫《房屋巡視統(tǒng)計表》，檢查內容涉及：門窗與否關閉、啟動與否靈活、有無破損現(xiàn)象，室內全部金屬制品及五金構件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，與否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，全部開關及插座能否正常使用，全部水電氣開關與否關閉，室內配套物品與否齊備，室內與否清潔，與否有無積水。工程維修部將每月檢查成果進行統(tǒng)計，并告知有關部門或有關單位進行解決，解決成果統(tǒng)計在《房屋巡視統(tǒng)計表》中。3、特殊因素不能如期完畢的工程整治，需注明因素并提出整治意見和完畢時間（五）公共設施管理制度1、各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收原則》，確保新建工程交付質量；工程部根據(jù)《定時檢查項目一覽表》對設施進行巡視檢查，填寫《定時檢查統(tǒng)計表》，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好公共設施零星修繕工作；修繕內容涉及維護、中修、大修、改造；加強修繕工程質量把關，確保修繕質量。2、工程維修主管應將管理區(qū)域內的公共設施劃分負責人，負責人應最少每天一次巡視責任區(qū)域，并將巡視成果統(tǒng)計在《值班統(tǒng)計表》中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立刻解決，不得人為遲延；如負責人不能解決應及時上報工程維修主管，工程維修主管應及時組織人員解決或聯(lián)系有關部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應自覺參加巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程維修主管，由工程維修主管安排解決；3、對影響日常秩序管理的維修，應調節(jié)時間，安排在夜間施工；對某些工藝規(guī)定較高、物業(yè)難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程維修主管負責對進度、工藝質量及造價進行監(jiān)控；（六）設備管理制度1、工程維修部應嚴格執(zhí)行《設備接管驗收原則》，確保新建設備交付質量，并建立設備臺帳和設備卡；工程維修部根據(jù)《設備維修保養(yǎng)計劃》對設備進行維修保養(yǎng)，填寫《保養(yǎng)維修統(tǒng)計表》，對設備的中修、大修、改造應做好統(tǒng)計并填寫《設備零部件更換大修統(tǒng)計》《維修統(tǒng)計》；加強設備維修質量，確設備正常運轉。2、工程維修主管應對各類設備指定負責人，設備運行過程中，由負責人對設備運行狀況實施監(jiān)控并將運行狀況填寫在對應的設備運行統(tǒng)計表中。工程維修主管應根據(jù)運行統(tǒng)計表中的數(shù)據(jù)分析設備運行狀況，每月填寫《設備運行狀態(tài)月報表》并存檔。3、工程維修部對某些工藝規(guī)定較高、維修難度較大的工程項目，報公司同意后，可安排委外維修，工程維修主管負責對進度、工藝質量及進行監(jiān)控；對個別影響日常秩序管理的維修，應調節(jié)時間，安排在夜間維修并不得影響商戶正常營業(yè)。（七）工程技術檔案管理制度工程主管應將管理區(qū)域內各類有關圖紙資料分類整頓存檔，并將圖紙資料清單提交資料管理員；工程維修主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料與否齊全應在資料清單上加明備注，并負責催收有關的圖紙資料；工程維修主管對進行改造、更換、添加的設施設備，應將對應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清單提交資料管理員。（八）工程部鑰匙管理制度工程維修部主管應指定專人保管工程維修部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙，并在鑰匙上做好標記，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時嚴格按照交接班制度執(zhí)行；工程維修人員的個人工具柜鑰匙、工程維修部值班室鑰匙自行保管；物業(yè)公司將全部鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應做好標記；鑰匙在借用時應填寫《鑰匙領用記錄表》并在當天償還。（九）緊急事件解決程序為了對緊急事件進行有效控制和及時解決，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；1、緊急事件涉及：洪災、停電、漏電、爆管、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等；2、緊急事件采用電話或對講機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將狀況報告清晰；3、接緊急事件報告后，應立刻報告上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引發(fā)嚴重后果的，追究當事人責任；4、人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任；5、解決不了的緊急事件，應立刻報告，由上級統(tǒng)籌安排解決；6、以上事件解決完畢后應由工程維修主管填寫《報事單》；7、緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅解決。（十）特約維修管理規(guī)定1、接到特約維修派工單后，15分鐘內必須達成現(xiàn)場；2、維修作業(yè)時，需注意保護商戶財物，對維修后產生的垃圾，要收拾干凈，竣工后自行帶走；3、若一時無法完畢，需向商戶講明因素，請商戶諒解，并商定上門時間；4、若商戶要自行購置維修材料，需耐心向商戶闡明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免商戶因買錯而造成損失；5、嚴禁接受商戶任何形式的饋贈和向商戶索取酬勞；6、維修結束后，請商戶檢查驗收，并在《派工單》上訂立維修成果和維修服務意見；7、重要維修項目需工程維修主管親到現(xiàn)場督導；8、將《派工單》返回客戶服務中心，并做好維修統(tǒng)計。五、工程維修部人員安全操作規(guī)程：1、各特種行業(yè)的操作人員必須持國家有關上崗證方可上崗；2、在作業(yè)場合檢修低壓線路和設備時必須停電進行．總閘必須掛有"有人工作，嚴禁合閘"的標志牌，或者拆除熔斷絲，以避免誤合閘；3、各供電回路的操作開關，要有清晰明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關，后停隔離開關(即先用電點后供電點)；送電時，先送隔離開關，后送負荷開關(即先供電點后用電點)。4、嚴禁帶電作業(yè)。高壓電氣設備檢修時、必須執(zhí)行兩級停電制度、停電后嚴格按停送電操作程序執(zhí)行，做到驗電、放點、掛三項短路接地線，采用可靠的安全方法(做到一人工作一人監(jiān)護)。5、機房內嚴禁帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙。機房內消防器材應齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內無乘客后，方可停機。6、在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了識別故障和調試需要外，嚴禁開快車。7、在電梯井底工作時，首先開亮井底燈，檢修人員必須佩戴安全帽。8、電梯機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須恪守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。9、焊工(含電焊、氣焊)工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以避免燙傷或觸電。10、焊接前，還應檢查工作場地周邊有無易燃、易爆物，應去除或隔離后才干進行焊接。必要時還應配備滅火器等對應的消防器具及有專人監(jiān)護。11、啟動電焊機前，應檢查電焊地線與否與工件或其它導體邊接，以防短路或觸電。12、焊接時，應戴好防護面罩，不得用手或其它物件遮眼，以防弧光傷眼。13、焊接電線的截面積應根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用，避免電纜超載過熱而引發(fā)膠皮損壞、燃燒，造成事故。14、停放在露天的電焊設備，必須有防雨設施，下雨天嚴禁進行焊接作業(yè)。六、維修材料管理制度1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的規(guī)定。3、倉庫材料必須分類擺放，并做好材料入賬登記，方便備查。4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的項目規(guī)定，合剪發(fā)放材料，作好簽領統(tǒng)計。5、維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并規(guī)定商戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不能將材料轉送給她人，一經(jīng)查實，按情節(jié)予以罰款或辭退解決。7、工程維修主管每七天要對維修過的商戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用狀況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料，必須向領導報告，按其情節(jié)輕重將予以罰款、警告或辭退解決。8、當月的維修材料采購狀況以及材料的耗用狀況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交物業(yè)部辦公室。第六部分員工考勤管理制度第一條：請銷假1、請假一天的由主管領導同意，請假兩天及以上的由經(jīng)理同意，并在物業(yè)部備案。本規(guī)定合用于全體員工。2、請假手續(xù)以書面為準，如遇特殊狀況無法辦理書面請假手續(xù)，則應電話請假，書面手續(xù)后補。短信請假無效。3、員工因公外出不能準時統(tǒng)計考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。第二條：病假1、員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導同意。持續(xù)請病假超出三個工作日者，必須獲得醫(yī)院開具的休假證明。2、患病員工請假應于當天九點前向主管領導請假，經(jīng)同意后方可休假。3、員工須在病愈上班當天將病假條交給辦公室核查存檔。第三條：事假1、員工因合理因素需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急狀況，必須由本人在上午九點以前請示公司領導)，如實闡明因素，經(jīng)主管領導同意后方可休假，否則按曠工解決。2、事假按照日原則工資100%扣除。3、工作時間如有私人緊急事務需要離崗解決，按照事假的規(guī)定向主管領導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。第四條：年假1、凡加入公司工作滿一年者，都有休年假規(guī)定。2、在本年度病、事假累計超出3個月或工傷假超出3個月者，當年不再享有年假，曠工累計兩日者，當年不再享有年假。3、受過多種公司處分、警告者，當年不再享有年假。4、年假應提前向公司提出申請、審批后方可進行休假。5、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊狀況經(jīng)公司領導審批除外)。第五條：婚假1、根據(jù)<婚姻法>的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領導同意，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假?；榧贂r間:按法定結婚年紀(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享有3天婚假；符合晚婚年紀(女23周歲，男25周歲)的，可享有晚婚假15天(含3天法定婚假)?；榧偕婕肮菁俸头ǘ佟Ｔ倩榈目上碛蟹ǘɑ榧?，不能享有晚婚假。2、結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另予以路程假。第六條：產假1、根據(jù)<計劃生育條例>女員工正常生育時，予以90天(涉及產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一種嬰兒增加15天，符合晚育年紀的增加30天產假。2、女員工懷孕三個月以內流產的予以20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月下列流產的予以42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的予以90天產假。3、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)公司領導同意后，報物業(yè)部備案，方可休假。4、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。第七條：喪假1、員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的兒女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶逝世，可休假3天；員工的兒女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆逝世可休假2天。在外地的父母、配偶或兒女逝世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)公司領導簽字后，報物業(yè)部備案。2、喪假期間工資的發(fā)放根據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。第八條：曠工1、未經(jīng)公司主管領導同意缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。2、曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當天全部薪金的二倍工資；曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當天全部薪金的三倍工資；曠工超出三日(含累計)者，公司視狀況予以解決。第九條：遲到、早退1、工作時間:根據(jù)<勞動法>的條款規(guī)定，結合我司的經(jīng)營特點及崗位的特殊規(guī)定，我司員工實施六天工作日，即周一至周六(有特殊狀況者可調休)。2、上班時間:按物業(yè)部具體排班時間為準。3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將予以通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式解決。4、碰到惡劣天氣、交通事故等特殊狀況屬實的，經(jīng)主管領導同意后酌情解決。第十條:簽到簽退（打卡制）1、公司實施簽到簽退制，按照打卡規(guī)定實施登記制度，統(tǒng)計上下班具體時間。在工作期間，離開公司的需填寫對應的手續(xù)。2、若員工上、下班未辦理有關手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照規(guī)定打卡考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。3、如果員工由于工作的特殊規(guī)定，不能及時推行打卡的，須向辦公室管理人員闡明因素。第十一條：加班、調休1、公司不倡導加班，若因本身因素(涉及工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完畢基本工作量而需加班完畢的，不按加班計算。2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室統(tǒng)計加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享有加班調休，且不得影響次日考勤。第七部分環(huán)境保潔管理制度環(huán)境保潔工作管理制度第一章:總則為了完善保潔管理工作提高業(yè)主的滿意度，特根據(jù)公司有關規(guī)定制訂本制度。第二章:保潔工作的日常管理第1條:轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生實施專人管理、專人負責。第2條:轄區(qū)采用“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”的五定方式加強管理，進行原則化保潔。第3條:轄區(qū)內實施動態(tài)保潔，保潔員每日按規(guī)定時間、地點清潔劃分的責任區(qū)域。第4條:根據(jù)轄區(qū)服務原則，對轄區(qū)內公共區(qū)域隨時保持清潔。第5條:環(huán)境衛(wèi)生原則達“六不”、“六凈”即不見積水、不見泥土、不見雜物、不漏收集、不亂倒垃圾、不見人畜糞便及路面凈、路沿凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果殼箱凈。第6條:裝修垃圾和生活垃圾日產日清及時集中到指定地點。第7條:貫徹檢查、考核方法，確保保潔工作達成質量原則。第8條:保潔人員在工作時間內應隨時清理垃圾，保持環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。第9條:搞好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高業(yè)主的清潔衛(wèi)生意識，共同創(chuàng)立優(yōu)美、干凈的物業(yè)環(huán)境。:根據(jù)季節(jié)及社區(qū)布置及時做好除“四害”除蟲消毒工作。第三章:清潔工具領用管理第1條:領用設備必須填寫領用記錄表。第2條:領用設備時領用人需自行檢查設備的完好程度，因檢查不周造成病機出庫而影響工作的由領用人自行負責。第3條:使用設備時如發(fā)生故障，不得強行繼續(xù)操作，違者罰款。第4條:因使用不當發(fā)生機具及其部件損壞者，按規(guī)定賠償。第5條:償還設備時必須確保設備完好無損、清潔，如有損壞應及時報修，并在領用簿上注明損壞狀況。第6條:凡符合上述償還規(guī)定的，保管人員有權拒收，由此影響工作的由領用人自行負責。第四章:常見工具操作第1條:使用前要理解設備的性能、特點。第2條:操作前先清理現(xiàn)場，避免接線板、電機進水或因電線卷入正在操作的設備而損壞設備。第3條:擦地機、掃地車、、吹風機等設備均需按照使用闡明對的操作。第五章:保潔人員安全操作管理第1條:牢固樹立“安全第一”的思想確保安全操作。第2條:保潔人員在使用機器時，不得用濕手接觸電源插座以免觸電。第3條:保潔人員在不會使用清潔機器時，不得私自開動機器以免發(fā)生意外事故。