2012年1月上海房?jī)r(jià)反彈原因分析

2012年1月上海房?jī)r(jià)反彈原因分析

2012年1月，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從極端衰落到顯著復(fù)蘇的過(guò)程。特別是春節(jié)過(guò)后,全國(guó)樓市整體成交量顯著回升,這是由開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)帶動(dòng),壓抑了1年的首置剛需集中釋放造成的。但兩會(huì)期間中央對(duì)樓市調(diào)控的表態(tài)依然嚴(yán)厲,八年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)首次低于8%,更令開發(fā)商對(duì)中央放松房地產(chǎn)調(diào)控不再抱有希望,兩會(huì)后“以價(jià)換量”的市場(chǎng)趨勢(shì)更加明顯,降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)政府對(duì)首置的信貸支持力度明顯加強(qiáng),貸款利率85折優(yōu)惠開始陸續(xù)重現(xiàn),樓市觀望氛圍也將隨之打破,在置業(yè)者猶豫試探心態(tài)下,價(jià)格筑底過(guò)程與成交回暖過(guò)程將同步展開。新盤銷售情況據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè),春節(jié)后,各地樓市成交量持續(xù)攀升,3月最后一周的成交量已是1月平均每周成交量的3倍,近期的周度成交量已超過(guò)去年下半年以來(lái)的水平,可見3月的樓市成交反彈力度非常大。這一波成交量的回升,原因主要有:首先,存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào),流動(dòng)性有所好轉(zhuǎn),特別是對(duì)首置的信貸支持增加,各地首套房貸款利率不但回到基準(zhǔn)利率,85折的利率優(yōu)惠更逐漸普遍。另外,多地房地產(chǎn)政策微調(diào)放松,一定程度改善了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。如北京、上海、天津、重慶、廈門等相繼提高了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn),購(gòu)房者支付的稅費(fèi)有所減輕。中山限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由5800元/平方米提高到6590元/平方米,降低了行政手段對(duì)市場(chǎng)的干擾,開發(fā)商推貨更加積極。其次,各地限購(gòu)后成交量大幅萎縮,累積一年的購(gòu)買力集中釋放。從監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市走勢(shì)來(lái)看,自2011年2月限購(gòu)以來(lái),各地成交量下滑趨勢(shì)持續(xù),2012年1-2月的成交量更降至歷史低位,購(gòu)房需求積壓時(shí)間長(zhǎng),3月成交在多方配合下大幅回升,達(dá)到限購(gòu)以來(lái)的最高位。最重要的是,開發(fā)商降價(jià)促銷升級(jí),刺激客戶入市,特別是剛需買家如上海2月中下旬開始,降價(jià)促銷帶動(dòng)成交量大幅回升。外圍區(qū)域、價(jià)格低于區(qū)域整體水平的新盤銷售情況出色。2012年1季度寶山區(qū)的保利葉語(yǔ)、旭輝上河苑、象嶼酈庭分別以601套、346套、299套的成交量位列2012年1季度上海市的成交前三。其中保利葉語(yǔ)以及象嶼酈庭開年后大幅降價(jià),保利葉語(yǔ)從21000元/平米降至17000元/平米,象嶼酈庭從26000元/平米降至21000元/平米,降幅達(dá)20%。而旭輝上河苑寶山區(qū)價(jià)格洼地9385元/平米的低價(jià),更是吸引了大量剛需客源購(gòu)房。廣州進(jìn)入2月后,樓市降價(jià)范圍有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。金沙洲、南沙等多個(gè)樓盤大幅下調(diào)價(jià)格,獲得熱銷,樓市整體成交數(shù)據(jù)有了明顯上升勢(shì)頭,降價(jià)項(xiàng)目對(duì)成交帶動(dòng)明顯。貴陽(yáng)的成交增長(zhǎng)更突出,隨著春節(jié)長(zhǎng)假結(jié)束,花果園及中天未來(lái)方舟兩項(xiàng)目的陸續(xù)開盤及持續(xù)推出大量低價(jià)物業(yè),使2、3月份成交量都大幅上漲,特別是3月份的成交量成為11年以來(lái)單月銷售冠軍。以價(jià)換量是貴陽(yáng)市成交量上漲的原因。貴陽(yáng)2012年1季度整體成交均價(jià)4641元/平方米,較2011年均價(jià)5152元/平方米下降9.92%,其中,排名成交量排名前10的項(xiàng)目中有5個(gè)項(xiàng)目的一季度成交均價(jià)較該項(xiàng)目2011年的整體均價(jià)都有大幅下降,特別是排名第一的花果園,降幅達(dá)到16.47%。而排名前五的項(xiàng)目中,甚至有三個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于4000元/平方米,另兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)也不超過(guò)5000元/平方米?！蚴袌?chǎng)低溫調(diào)整。限購(gòu)、限貸、限外、限價(jià)……多項(xiàng)限制性措施疊加,局部松動(dòng),但樓市總體調(diào)整格局基本確立?！蚴袌?chǎng)保持結(jié)構(gòu)性變化。市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為剛性、自用需求主導(dǎo)格局,中小戶型、中低價(jià)位、緊湊改善成交為主力,投資性購(gòu)房受抑,但通脹環(huán)境依然伺機(jī)進(jìn)入抄底;外圍供應(yīng)集中和存貨的壓力,促使部分開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)調(diào)整策略,迎合市場(chǎng)剛性需求;房企分化洗牌?！驑莾r(jià)繼續(xù)調(diào)整,確保回暖持續(xù)。開發(fā)商應(yīng)把握當(dāng)前信貸利好的時(shí)機(jī),借助傳統(tǒng)樓市黃金月的推動(dòng),實(shí)行有效的價(jià)格促銷,以價(jià)換量,則有機(jī)會(huì)確?；嘏掷m(xù);而持續(xù)的良好成交亦能增強(qiáng)置業(yè)者入市信心,促成以量帶量的良性局面。◎政策微調(diào)機(jī)會(huì)存在,或許成為市場(chǎng)企穩(wěn)契機(jī)。盡管政策基調(diào)是堅(jiān)持不動(dòng)搖,但地方微調(diào)以自救的階段性機(jī)會(huì),需要好好地把握:抓緊時(shí)機(jī)堅(jiān)決出貨。以下是上海、廣州、深圳三大一線城市一季度市場(chǎng)回顧3月商品住宅成交量大幅上升2012年一季度上海市商品住宅新增供應(yīng)量1%萬(wàn)平方米,同比2011年同期供應(yīng)量182平方米,供應(yīng)量小幅增長(zhǎng)7.6%。2012年一季度上海商品住宅成交總量140.81萬(wàn)平方米,同比去年同期成交154.9萬(wàn)平方米,下降幅度9.1%,環(huán)比2011年四季度150.58萬(wàn)平方米下降6.5%,成交量萎縮。2012年一季度商品住宅成交均價(jià)21532元/平方米,同比2011年同期22593元/平方米小幅下降了4.7%。環(huán)比2011年四季度成交均價(jià)21475元/平方米,微漲0.2%。從供求走勢(shì)圖中可以看出:1月春節(jié)期間供應(yīng)成交量低迷;2月,保利地產(chǎn)全國(guó)性的的大幅降價(jià)促銷活動(dòng),保利葉語(yǔ)項(xiàng)目直降4000元/平方米,造成2月成交量相比1月大幅上升88.9%;3月份上海開始實(shí)行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn),大批項(xiàng)目被轉(zhuǎn)化為普通住宅后,交易契稅減少。政策方面在兩會(huì)結(jié)束后,對(duì)于現(xiàn)行的房產(chǎn)政策方向并無(wú)太大改變的情況下,可以認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的底部已經(jīng)建立,在這樣的前提條件下,部分開發(fā)商跟進(jìn)降價(jià),進(jìn)行打折促銷,整個(gè)3月約有近200個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷。同時(shí),3月初各大銀行對(duì)于首套房利率下調(diào)至9折等利好消息的促進(jìn),使得3月商品住宅成交量大幅上升,達(dá)到79.33萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2011年同期的37.85萬(wàn)平方米,甚至達(dá)到了去年4、5月份成交小高峰時(shí)期80萬(wàn)平方米的水平。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)2012年一季度寶山區(qū)的保利葉語(yǔ)、旭輝上河苑、象嶼酈庭分別以601套、346套、299套的成交量位列2012年一季度上海市的成交前三。其中保利葉語(yǔ)以及象嶼酈庭開年后大幅降價(jià),保利葉語(yǔ)從21000元/平米降至17000元/平米,象嶼酈庭從26000元/平米降至21000元/平米,降幅達(dá)20%。而旭輝上河苑寶山區(qū)價(jià)格洼地9385元/平米的低價(jià),更是吸引了大量剛需客源購(gòu)房。從一季度成交排名靠前的項(xiàng)目中,其中近半的項(xiàng)目都有相當(dāng)給力的優(yōu)惠折扣,萬(wàn)科尚源自去年四季度折扣20%促銷之后,成交量一直保持在月均65套左右;萬(wàn)科清林徑去年7月降幅10%左右,當(dāng)月成交量上漲170%。保利葉語(yǔ)降幅20%、象嶼酈庭降幅20%。龍湖好望山14500元/平方米的價(jià)格同比上一批房源價(jià)格未有明顯下降,但與其緊鄰的綠地薔薇九里相比,單價(jià)低了將近4500元/平方米。一季度成交前十的項(xiàng)目基本全部來(lái)自郊外環(huán)及外郊環(huán)的項(xiàng)目,其成交均價(jià)基本在15000元/平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)3月全市共有約200個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠打折。隨著剛需樓盤打折優(yōu)惠漸成普遍,不少中高端項(xiàng)目在長(zhǎng)期旗下項(xiàng)目成交低迷情況下,已經(jīng)放下姿態(tài)和剛需盤開發(fā)商一樣通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)迅速回籠資金部分高端改善型需求在受到大量的降價(jià)刺激后也開始冒頭,從而拉動(dòng)了3月成交量的大幅增長(zhǎng)。推貨、交易價(jià)格分析自限購(gòu)以來(lái),廣州市商品住宅成交每季度呈現(xiàn)量?jī)r(jià)同減的態(tài)勢(shì)。2012年一季度廣州十區(qū)商品成交108.8萬(wàn)m2,同比上年一季度大幅減少24%,環(huán)比2011年四季度也減少了8%。一季度十區(qū)商品住宅成交均價(jià)13409元/m2,一年多來(lái),廣州市住宅季度均價(jià)整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的狀況,保持在13000元/m2左右水平波動(dòng)。受市場(chǎng)低迷影響,2012年一季度廣州市十區(qū)新增預(yù)售僅83.7萬(wàn)m2,是2010年以來(lái)新增供應(yīng)最低的一個(gè)季度。但3月起,中心區(qū)的新增項(xiàng)目明顯增多。久無(wú)新貨的天河區(qū)以605套新貨位居中心區(qū)供應(yīng)之首(東方新世界、頤和四季公館和中興花園),荔灣以558套緊隨其后(中鐵荔灣國(guó)際、保利公園九里),新增供應(yīng)有了明顯增加的跡象。經(jīng)歷了1、2月的歷史低谷后,在新推貨量增加以及部分樓盤價(jià)格下調(diào)的背景下,廣州3月住宅成交明顯回升,達(dá)55.24萬(wàn)m2,環(huán)比大幅上升75%,達(dá)一年來(lái)的高位。3月住宅均價(jià)12722元/m2,十區(qū)樓價(jià)呈現(xiàn)9%的下調(diào)。南沙價(jià)格下調(diào)明顯外圍項(xiàng)目以價(jià)換量受追捧由于推貨增加,貨量壓力凸顯,供應(yīng)大的區(qū)域價(jià)格下降明顯。其中,以南沙、番禺較為突出。南沙濱?；▓@、碧桂園豪庭等貨量大,前期價(jià)格上漲過(guò)快。一季度樓價(jià)迅速回調(diào);番禺亞運(yùn)城、雅居樂(lè)七里海、廣奧友誼尚居等少數(shù)樓盤價(jià)格出現(xiàn)明顯下調(diào),但整體相對(duì)平穩(wěn)。與此相比,中心區(qū)價(jià)格調(diào)整相對(duì)不明顯。雖然成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致原芳村板塊成交影響,越秀、蘿崗兩區(qū)成交量低,價(jià)格易受個(gè)盤影響,但中心區(qū)整體實(shí)際無(wú)明顯變化。在價(jià)格方面,外圍多個(gè)項(xiàng)目以價(jià)格取勝,獲得熱銷。熱銷樓盤大部分來(lái)自市區(qū)外圍板塊(原芳村、金沙洲、黃埔等),這些樓盤主力均價(jià)在13000-17000元/m2之間,總價(jià)控制在200萬(wàn)以內(nèi)。與市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段價(jià)格高企、動(dòng)輒2萬(wàn)甚至3萬(wàn)以上的均價(jià)相比,大部分改善型客戶和部分首置客戶外溢到這些板塊釋放需求。公寓類產(chǎn)品銷售行情分化近期多個(gè)公寓項(xiàng)目面市,市場(chǎng)反映不一。以瑞安創(chuàng)逸、保利天悅為代表的辦公公寓因具有不限購(gòu)、不限貸,而且大多位于天河北、琶洲等商務(wù)區(qū),商業(yè)地段價(jià)值優(yōu),投資回報(bào)高。總價(jià)控制在200萬(wàn)元左右,入市門檻低。反觀住宅性質(zhì)公寓卻遭受尷尬。對(duì)于投資客而言,雖然同是公寓項(xiàng)目,但用地性質(zhì)為住宅,限購(gòu)、限貸,投資占用購(gòu)房名額;項(xiàng)目不在商務(wù)區(qū),價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì),反襯地段價(jià)值更優(yōu)的瑞安創(chuàng)逸(19000-24000元/m2毛坯)、保利天悅(21000元/m2帶精裝)價(jià)格“筍”。對(duì)于自住客來(lái)說(shuō),公寓戶型面積普遍偏小,潛在客戶范圍窄。2012年一季度深圳商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“低開高走、成交持續(xù)回升、價(jià)格穩(wěn)定”的特征。一季度全市商品住宅新增供應(yīng)量處于低位,不過(guò)隨著開發(fā)商資金壓力的增大以及市場(chǎng)行情的好轉(zhuǎn),開發(fā)商入市的積極性會(huì)逐漸增加,推貨節(jié)奏會(huì)有所加快,預(yù)計(jì)第二季度全市商品住宅新增供應(yīng)量將較大幅度增加。一季度全市商品住宅成交量低開高走,在開發(fā)商積極促銷,以及首套房貸利率優(yōu)惠利好的推動(dòng)下,購(gòu)房客紛紛入市,成交量持續(xù)上升,預(yù)計(jì)二季度會(huì)延續(xù)一季度的行情,成交量有望進(jìn)一步回升。一季度商品住宅價(jià)格月度走勢(shì)總體穩(wěn)定,在市場(chǎng)持續(xù)回暖的情況下,開發(fā)商下調(diào)價(jià)格的意愿將進(jìn)一步降低,預(yù)計(jì)短期內(nèi)價(jià)格仍將維持較為穩(wěn)定的狀態(tài),大幅波動(dòng)的可能性很少。熱銷樓盤以剛需產(chǎn)品為主一季度全市熱銷樓盤主要集中在以剛需產(chǎn)品為主的剛需盤,在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)的情況下,投資、投機(jī)需求得到了有效的抑制,剛需成為市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo),開發(fā)商積極的迎合市場(chǎng)需求,主推剛需產(chǎn)品,積極促銷,剛需樓盤取得了不俗的業(yè)績(jī)。招商地產(chǎn)一季度推出的“真情越百年一春惠大地,利在龍年”的感恩回饋活動(dòng)效果明顯,吸引不少購(gòu)房客的眼球,招商目前在深銷售的三大主力樓盤業(yè)績(jī)搶眼。熱銷樓盤主要集中在南山區(qū)和寶安區(qū),熱銷樓盤市場(chǎng)價(jià)格普遍低于同片區(qū)價(jià)格,低價(jià)出貨也是受到購(gòu)房客青睞的主要原因,隨著節(jié)后市場(chǎng)的逐漸回暖,開發(fā)商也開始試探性推貨,優(yōu)惠力度加大,部分樓盤如花半里為促進(jìn)銷售,推出特價(jià)單位,同時(shí)漢京確悅更是在擁有優(yōu)越地理位置和產(chǎn)品的情況下,以低于同片區(qū)的價(jià)格入市,剛需置業(yè)釋放,進(jìn)而推動(dòng)成交量的上揚(yáng)。濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)期影響居民的滿意度全國(guó)兩會(huì)為2012年樓市調(diào)控定調(diào),政策松動(dòng)預(yù)期被打消,地方仍需嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)8年來(lái)首次低于8%,一方面來(lái)自經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)有所加大,另一方面亦是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供空間。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、擴(kuò)內(nèi)需及支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之下,樓市調(diào)控將長(zhǎng)期化,政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸、住建部提樓價(jià)泡沫,年內(nèi)大城市樓價(jià)下調(diào)壓力增加。而近段時(shí)間以來(lái),國(guó)內(nèi)需求顯現(xiàn)疲態(tài),通脹壓力維持一定水平。高通脹低動(dòng)能的經(jīng)濟(jì)環(huán)境除對(duì)潛在經(jīng)濟(jì)增速帶來(lái)影響之外,亦會(huì)對(duì)就業(yè)面、收入預(yù)期等方面帶來(lái)影響,從而有可能間接改變購(gòu)房者心態(tài)。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)疲態(tài)顯現(xiàn),政策調(diào)控持續(xù),基礎(chǔ)面難以對(duì)樓市有利好支撐。另一方面,發(fā)改委、央行等提到今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策,支持居民的合理購(gòu)房需求。房貸額度將對(duì)首次置業(yè)者傾斜,首套房貸利率重回基準(zhǔn),并重現(xiàn)優(yōu)惠利率。而房企開發(fā)中小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品有可能獲得一定程度的信貸資金支持。貸款額度向首次置業(yè)者傾斜、滿足合理購(gòu)房需求或成2012年樓市機(jī)會(huì)。去庫(kù)存壓力大,房企以價(jià)換量提升業(yè)績(jī)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,2012年2月末,全國(guó)商品房待售面積30526萬(wàn)平方米,比2011年年末增加3332萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加2674萬(wàn)平方米。而據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè),各主要城市商品住宅20