物業(yè)工程設(shè)備管理的重要性

授課人：郭才?物業(yè)工程設(shè)備管理的重要性?眾安物業(yè)工程類培訓(xùn)課程之一、物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理概述1、物業(yè)工程的概念：物業(yè)工程：房屋建筑本體的管理房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)工程；房屋裝飾工程；公共設(shè)備設(shè)施物業(yè)設(shè)備設(shè)施◎物業(yè)設(shè)備：室內(nèi)設(shè)備、室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)；◎給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤┙o以及通信網(wǎng)絡(luò)等其它設(shè)備；

2、設(shè)備的壽命周期：

第一周期：研究、設(shè)計(jì)、試制至制造；第二周期：選購、安裝、使用、維護(hù)、修理、改造、更新至報(bào)廢；設(shè)備的第二周期是物業(yè)管理設(shè)備管理的重點(diǎn)，真正表達(dá)物業(yè)管理的保值和增值。3、設(shè)備管理是物業(yè)管理過程中的核心：

設(shè)備管理包括系統(tǒng)理論管理和豐富的實(shí)踐經(jīng)營管理，即現(xiàn)場管理專業(yè)的設(shè)備管理更加表達(dá)物業(yè)管理保值和增值的宗旨物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理最為重要，同時(shí)也是難度最高、專業(yè)性最強(qiáng)的管理工作，其水平上下是決定物管企業(yè)綜合實(shí)力的主要因素。4、現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值：

☆座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜；配備設(shè)備的安裝品牌、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況；☆涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)☆設(shè)施管理是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作〞二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理作用

2、關(guān)系到效勞的本錢和企業(yè)資金的合理利用

設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源及材料消耗；樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行意識設(shè)備設(shè)施管理環(huán)節(jié)是否在最正確水平

3、關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)平安和社區(qū)的和諧

設(shè)備保養(yǎng)的科學(xué)性、標(biāo)準(zhǔn)性；激化業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾；設(shè)備平安運(yùn)行時(shí)設(shè)備管理核心。三、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)〔一〕關(guān)系到業(yè)主的最根本利益物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對值比較大；影響設(shè)備設(shè)施使用壽命、使用功能；隱患、事故，影響物業(yè)保值、增值。

〔二〕技術(shù)性強(qiáng)

高科技設(shè)備應(yīng)用，涉及面廣技術(shù)密集型趨勢設(shè)備管理是最本質(zhì)、最需專業(yè)技術(shù)的核心內(nèi)容

〔三〕是“顯性效勞〞的根底

管理改效勞，為業(yè)主效勞安居才能樂業(yè)，設(shè)備管理是安居的前提和保障根本決定了物業(yè)管理水平和效勞水準(zhǔn)

〔四〕要求有可繼承性和可延續(xù)性

物業(yè)使用壽命幾十年；物業(yè)公司管理的長期性；物業(yè)管理市場化和招投標(biāo)制度，物業(yè)公司更換的常態(tài)化。四．物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的主要問題〔一〕建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)方在工作上脫節(jié)建設(shè)方：節(jié)省一次性投資設(shè)計(jì)方：很少參與具體工作施工方：節(jié)省自己的時(shí)間和精力物業(yè)方：工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少

〔二〕重運(yùn)行維修，輕預(yù)測保養(yǎng)

“看守型〞操作，少考慮“預(yù)測和預(yù)防〞“綜合經(jīng)營本錢意識〞淡薄，缺乏深化管理的意識

〔三〕認(rèn)識相對滯后，粗放式管理仍較普遍

意識不到各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最高工作目標(biāo)停留在“只要無故障、開得動就行〞的層面制度不健全、臺帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，設(shè)備技術(shù)落后

〔四〕專業(yè)人才匱乏，技術(shù)力量相對薄弱。

屬于微利行業(yè)，與建筑業(yè)相比,同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員差距更大；工程技術(shù)人員流動率高達(dá)35%；設(shè)備管理人員專業(yè)技術(shù)理論水平、維護(hù)保養(yǎng)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，萬能工的素質(zhì)。

〔五〕法律法規(guī)建設(shè)滯后。

設(shè)備從設(shè)計(jì)、選型、安裝就先天缺乏，設(shè)備老化，設(shè)備的故障、運(yùn)行平安、報(bào)廢更新等問題；制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)法規(guī)，以解決設(shè)備管理中的深層次問題。五．物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理意義1、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行本錢物業(yè)管理運(yùn)作中比重，管理的好壞，關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，物業(yè)公司的效益。2、為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境，起到根底性管理的作用，并提供了有力保障。3、實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化的強(qiáng)有力手段。

4、提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能、完好率及延長設(shè)備使用壽命，減少與節(jié)約資金投入，保障設(shè)備平安運(yùn)行的保證；

5、城市文明建設(shè)和開展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)，與物質(zhì)文明建設(shè)保駕護(hù)航；

6、強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)的根底建設(shè)。促進(jìn)物業(yè)人員素質(zhì)和硬件的配備，提高物業(yè)管理的層次。

7、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的好壞評價(jià)物業(yè)效勞質(zhì)量和管理水平的綜合尺度用戶滿意程度的第一直覺

六、物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的目標(biāo)

1、平安性設(shè)備體系運(yùn)行平安用戶的使用平安操作者的生產(chǎn)平安2、可靠性效勞需求的保障能力；應(yīng)付突發(fā)事件的及時(shí)性

3、舒適性表達(dá)物業(yè)效勞特點(diǎn)，物業(yè)員工工作細(xì)膩性功能滿足程度：靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)感覺滿足程度："因人而異"，提供高質(zhì)量的效勞4、經(jīng)濟(jì)性設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，收斂性或限制性的目標(biāo)功能、效益和質(zhì)量七、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理建議〔一〕加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識水平和技術(shù)水平效勞標(biāo)準(zhǔn)的理解從戰(zhàn)略層面上，根底性和重要性的認(rèn)識，作為企業(yè)競爭力的培育基點(diǎn)；從日常操作層面上，加深效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和流程的理解，尤其要熟悉關(guān)鍵控制點(diǎn)技術(shù)性強(qiáng)，決定了技術(shù)水平是關(guān)鍵〔二〕著眼于工作效率和效勞質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理1、實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)控制。2、標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一、實(shí)用性強(qiáng)。3、著眼于預(yù)測預(yù)防，堅(jiān)持日常巡查與定期檢測相結(jié)合要從設(shè)備運(yùn)行的長遠(yuǎn)性和管理的可繼承性出發(fā)，切實(shí)做好設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)檢測和故障預(yù)測工作。

〔三〕貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)

設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化設(shè)備臺帳的建立與維護(hù)保養(yǎng)方案的制定原始保養(yǎng)記錄的保存

〔四〕不可無視對外