大連市房地產(chǎn)市場分析報告

大連市房地產(chǎn)市場分析的大連市房地產(chǎn)市場更加規(guī)范、理性，明顯的打上了“政策”的烙印，根據(jù)今年商品房開發(fā)、銷售有關(guān)數(shù)據(jù)，戴德梁行對大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r加以分析總結(jié)，試圖尋找出影響樓市的重要因素，并對的大連市房地產(chǎn)市場加以展望。

一、整體發(fā)展此主題有關(guān)圖片以下：2、政策調(diào)控力度較大

是房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的政策年，面對快速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務(wù)院“國六條”和中央九部委公布《有關(guān)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅原則，即：房屋套型建筑面積在144平方米下列、社區(qū)容積率在1.0以上、成交價格低于政府公布的普通住房價格原則。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅原則為1.5％。

6月16日大連市公布了《有關(guān)私人投資、購置商品房戶口遷入暫行方法》，將市外人員及我市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚兒女在市內(nèi)四區(qū)購房落戶的原則由9月規(guī)定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調(diào)節(jié)為購置初次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了《有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的實施方案》，提出了10項具體調(diào)控細(xì)則。

上述政策出臺后，市場經(jīng)歷了近六個月的觀望，隨著政策方法貫徹程度的不停進(jìn)一步，調(diào)控效果正不停顯現(xiàn)出來，房價漲幅逐步趨緩。

分析政策我們能夠看到，各項調(diào)控方法的重要意圖是：增加供應(yīng)、轉(zhuǎn)變住宅供應(yīng)構(gòu)造、克制投機(jī)、限制大戶型、整頓交易秩序、克制房價的過快增加。房地產(chǎn)新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機(jī)性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和我市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購置商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區(qū)房價的上漲起到了較為明顯的效果。

今年出臺的這些政策即使短期內(nèi)因市場觀望造成了成交量減少，但就長久而言，對確保房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著主動的意義。

中央政府出臺的重要房地產(chǎn)調(diào)控方法

序號文獻(xiàn)名稱公布日期

1國家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收公司所得稅問題的告知-3-6

2國務(wù)院有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見-5-17

3國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門

有關(guān)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造穩(wěn)定住房價格意見的告知-5-24

4有關(guān)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的告知-6-16

5有關(guān)貫徹新建住房構(gòu)造比例規(guī)定的若干意見-7-6

6有關(guān)進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的告知-7-6

7有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見-7-11

8國家稅務(wù)總局有關(guān)個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的告知-7-18

9房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?8-28

10國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知-8-31

11國家外匯管理局、建設(shè)部有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的告知-9-1

大連市出臺的重要房地產(chǎn)調(diào)控方法

序號政策名稱公布時間

1大連市人民政府有關(guān)公布上六個月大連市普通住房價格原則的告知-4-29

2大連市人民政府有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住

房價格的告知-6-2

3大連市有關(guān)私人投資、購置商品房戶口遷入暫行方法-6-133、土地供應(yīng)增加，中低價位住宅項目比重增大

從土地成交狀況來看，截止到12月份，共成交土地52塊，用地面積363.57萬平方米，預(yù)計在將來1-2年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規(guī)劃建筑面積530萬平方米。此主題有關(guān)圖片以下：

從下表能夠看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處都市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上某些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入都市規(guī)劃幅員，造成甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，能夠預(yù)見，將來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。

區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬㎡）形成建筑面積（萬㎡）

中山區(qū)1122.9875.81

西崗區(qū)734.5543.49

沙河口區(qū)1438.87103.2

甘井子區(qū)17260.32361.98

高新園區(qū)36.8517.13

累計52363.57601.62

成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）此主題有關(guān)圖片以下：

4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注

以來，國際出名投行或投資基金已逐步將投資重點轉(zhuǎn)移至二線都市，大連作為二線都市中的佼佼者，其快速發(fā)展的都市經(jīng)濟(jì)和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國際財團(tuán)的關(guān)注，今年隨著招商引資的不停進(jìn)一步，某些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地，如華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購?fù)恋睾晚椖?，沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開發(fā)，瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手但愿大廈，新世界集團(tuán)購置奔德大廈，并改名為新世界大廈。香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂數(shù)年后正式開始進(jìn)入實施階段。另有含有國際影響力的投資基金也紛紛進(jìn)入大連市場，4月16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴(kuò)股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權(quán)。眾多國際性房地產(chǎn)資金也對大連房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出濃厚愛好。二、住宅市場

1、住宅價格漲幅明顯

上六個月，大連房價的增加速度較快。這輪上漲首先是由都市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著都市中心區(qū)房價快速攀升，消費者將目光投向大連市區(qū)周邊范疇，如都市北部的泉水區(qū)域、都市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動了周邊區(qū)域的房價水漲船高，又推動了都市中心區(qū)房價和市區(qū)住宅整體均價的提高。

自6月后來，受一系列調(diào)控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個重要都市中漲幅持續(xù)幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價格還出現(xiàn)下降。10月后來，隨著秋季房交會的結(jié)束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現(xiàn)上漲趨勢，第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價與底相比上漲約20%。

總體來看，大連市住宅市場房價整體漲幅大概在20%左右。此主題有關(guān)圖片以下：

2、住宅供應(yīng)大幅增加

，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開盤商品住宅項目79個，建筑面積累計780萬平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開盤住宅項目42個，建筑面積累計408萬平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言，新開盤面積比上年增加15%。

區(qū)域新增供應(yīng)個數(shù)建筑面積（萬平方米）

中山987.68

西崗16.0

沙河口14144.18

甘井子18170.17

開發(fā)區(qū)18160.57

旅順口10149.21

金州962.5

累計79780.31

中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為都市中心區(qū)，通過數(shù)年的發(fā)展，都市功效已經(jīng)相稱完善，中央政府限制各都市拆遷規(guī)模的有關(guān)方法使城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，新供應(yīng)住宅項目價格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴(kuò)展的重要區(qū)域，可供開發(fā)用地較多，土地成本相對較低。

在北部、西部等原城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域大規(guī)模建設(shè)中低價位商品住宅不僅開發(fā)了新城，也使普通市民在能夠接受的價格范疇內(nèi)實現(xiàn)了安居。

開發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城，住宅發(fā)展引人注目，價格及交易量都有較快增加。金州區(qū)開盤住宅項目9個，項目總建筑面積累計約62.5萬平方米；旅順口區(qū)開盤10個，建筑面積累計約149.21萬平方米。預(yù)計隨著交通及生活配套設(shè)施的不停完善和人們消費心理的變化，上述區(qū)域的住宅市場仍將保持較快增加。

經(jīng)濟(jì)合用房的推出對改善大連市的住宅供應(yīng)構(gòu)造有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經(jīng)濟(jì)合用房正式入市，面對1100戶的廉租補(bǔ)貼的發(fā)放，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)合用房和限價房雙房體系開始推動，這也意味著大連的住房供應(yīng)構(gòu)造矛盾開始逐步得到緩和。經(jīng)濟(jì)合用房的推出也在一定意義上緩和了住宅價格的上漲壓力。

3、成交數(shù)量有所減少

大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)現(xiàn)在掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較去年同期下降17％、19％左右。從市內(nèi)四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較去年交易件數(shù)和面積呈正增加外，其它如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)都有不同幅度下降。

1-11月商品住宅分區(qū)交易面積

區(qū)域成交面積（萬㎡）銷售比重（%）同比（%）

中山37.617.3-20.1

西崗19.59-30.1

沙河口49.722.9-54.4

甘井子110.4850.828.8

累計217.28100-19.4

住宅市場交易量萎縮的因素是多方面的：首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購置愿望受到克制；另首先，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上克制了外地人來連置業(yè)的主動性；今年國內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金盈利效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。上述因素綜合起來，造成今年的住宅市場成交減少。

4、二手房市場價漲量縮

1-11月，大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易2.234萬套，同比減少10%左右，成交均價為3759元/㎡，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場受政策影響較大。自今年5月政府出臺一系列政策之后，二手房的成交量和價格都開始減少，交易量明顯“縮水”的重要因素是政府出臺了“個人購置住房局限性2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場，加上落戶政策的調(diào)節(jié)、房屋供應(yīng)的增多，使買方和賣方均對市場持觀望態(tài)度。年中二手房價格曾出現(xiàn)回落，價格下跌的重要因素是部分二手房持有者緊張國家調(diào)控政策會造成房價下跌以及緊張交易稅費進(jìn)一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了減少價格力求成交的狀況。

秋季房展會之后，由于新居價格居高不下，二手房市場重新出現(xiàn)反彈，價格和成交量均重新上揚，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不停進(jìn)一步，預(yù)計自主性需求將成為支撐二手房市場的主導(dǎo)力量。三、寫字樓市場

1、甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降，需求比較穩(wěn)定，銷售價格及租金有小幅增加。

本年度大連市甲級寫字樓市場沒有新供應(yīng)出現(xiàn)，市場重要以消化存量供應(yīng)為主，空置率持續(xù)下降，從底的26%下降到年末的19%左右。

現(xiàn)在大連甲級寫字樓市場平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增加了約3%，租金成交價與叫價之間的折扣也越來越小。

大連市地標(biāo)性建筑之一的但愿大廈重新啟動，年終基本含有進(jìn)駐條件。該項目設(shè)備設(shè)施配備原則較高，在一定程度上代表了大連市甲級寫字樓的新形象，也將推動大連市甲級寫字樓整體素質(zhì)的提高。

2、乙級寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展

本年度乙級寫字樓重要用于消化上一年度的市場供應(yīng)，如：位于中山廣場的寶嘉大廈、三八廣場的安達(dá)商務(wù)大廈、西安路的天興國際大廈，新天地廣場和君安國際大廈等。

現(xiàn)在乙級寫字樓的市場租金在1.9元/天/平方米，租金體現(xiàn)較為平穩(wěn)。

整體而言，現(xiàn)在乙級寫字樓的空置率要高于甲級寫字樓，其銷售價格和租金相對較低。乙級寫字樓市場總體供求關(guān)系基本平衡。

3、星海灣、高新園區(qū)等新的商務(wù)區(qū)的發(fā)展

本年度星海灣區(qū)域成交了5塊寫字樓用地，規(guī)劃建設(shè)石油大廈、保險大廈、證券大廈、信托大廈、金融大廈，加上現(xiàn)在已施工建設(shè)的大連國際金融中心（原期貨廣場），總建筑面積約62萬平方米，使大連市寫字樓市場的潛在供應(yīng)量大幅增加，在提高星海灣區(qū)域商務(wù)氛圍的同時，也使該區(qū)域?qū)⒚媾R較激烈的競爭。

現(xiàn)在高新園區(qū)累計注冊公司約1,700家，發(fā)展高新技術(shù)公司400余家。按照大連市“十一五”規(guī)劃，高新園區(qū)將繼續(xù)擴(kuò)容，從現(xiàn)今的20平方公里拓展至50平方公里，并啟動一條長約40公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。

高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)氛圍及軟件公司聚集效應(yīng)預(yù)示著該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲆矊⒚媾R著較好的發(fā)展機(jī)遇。四、商業(yè)市場

，大連商業(yè)市場熱點新聞不停，眾多商業(yè)項目的“開業(yè)、停業(yè)、撤出、轉(zhuǎn)讓”

決定了大連整體商業(yè)市場仍舊延續(xù)著調(diào)節(jié)之路。

1、部分商業(yè)項目或品牌連鎖店退出大連市場

天百大樓停業(yè)、好百年家居、銀泰百貨和銅鑼灣百貨撤出大連市場，體現(xiàn)出商業(yè)競爭的殘酷性，其因素有以下幾方面：

近幾年大連大型零售商業(yè)項目規(guī)模增加過快，呈現(xiàn)出構(gòu)造性過剩、地分辨布不合理的局面；

經(jīng)營者對大連本地商業(yè)市場的研究不夠進(jìn)一步、透徹，在選址、市場定位及經(jīng)營管理等方面的失誤造成其退出大連商業(yè)市場；

某些老牌的商業(yè)公司沒能根據(jù)本地商業(yè)發(fā)展及時調(diào)節(jié)經(jīng)營方略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被裁減出局。

2、國內(nèi)出名商業(yè)物業(yè)發(fā)展商及經(jīng)營者和國際投資基金進(jìn)入大連商業(yè)市場

華潤集團(tuán)收購海昌名城，并計劃將其改造成Shopping

Mall和公寓的綜合性項目，這讓陷入困境的天津街有了新的發(fā)展契機(jī)。

華潤集團(tuán)計劃斥巨款將其在深圳的成功項目——“萬象城”的商業(yè)模式移植到海昌名城的改造中，使其成為一種集吃、購、玩、住于一體的大型綜合商業(yè)項目。如果該項目獲得成功，將為天津街帶來大量客流，從而帶動其整體商業(yè)發(fā)展，使落魄的天津街商業(yè)獲得復(fù)蘇良機(jī)。

摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國際性投資基金也屢屢到訪大連，故意收購大連商業(yè)項目，闡明大連房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為國際投資基金的投資目的地之一。

3、新開業(yè)項目業(yè)態(tài)豐富

今年新開業(yè)商業(yè)項目涉及到多個業(yè)態(tài)，涵蓋了專業(yè)零售店、旅游、餐飲、休閑娛樂等行業(yè)，例如：發(fā)現(xiàn)王國、民勇嘉泰廣場、星海假日酒店、阿鋒香港酒樓、及麥當(dāng)勞在東北地區(qū)首家“得來速”餐廳等，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展可謂適運而生，大連商業(yè)市場功效日益完善。

大連商業(yè)發(fā)展速度較快，市民購物消費有了更多選擇，對購物場合的規(guī)定也逐步提高，某些專業(yè)化、有特色的項目競爭力較強(qiáng)；當(dāng)代生活節(jié)奏加緊，對多個能提供快捷便利服務(wù)的零售、餐飲項目的市場需求量加大；大連的商務(wù)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展越來越快，多個適合商務(wù)活動的酒店、餐飲、娛樂場合發(fā)展勢頭看好。

4、大連周邊地區(qū)商業(yè)加速發(fā)展

大商新瑪特即將在金州、瓦房店開店，其它某些大型購物中心也故意向旅順、金州、瓦房店等周邊地區(qū)進(jìn)軍，首先表明這些地區(qū)居民的消費能力有所提高，商業(yè)設(shè)施相對局限性；另首先也表明大連市內(nèi)大型綜合性零售項目市場趨于飽和。

5、商鋪租售價格持續(xù)平穩(wěn)上漲

，大連商業(yè)地產(chǎn)的租售價格總體來看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)中心——青泥洼橋地區(qū)。本年度，部分位置優(yōu)越的商鋪售價上漲幅度較大，特別是某些定位于餐飲項目的商業(yè)地產(chǎn)，首先基于餐飲業(yè)的快速發(fā)展，另首先國家對于住宅商品房的宏觀調(diào)控也使更多的投資客把眼光投向了這類地產(chǎn)項目。

從以上變化能夠看出，大連的商業(yè)市場仍然處在理性調(diào)節(jié)之中，對于大連地方消費習(xí)慣研究得不夠透徹的商家正被逐步裁減出本地商業(yè)市場。國內(nèi)、國際性的商業(yè)和投資集團(tuán)參加大連商業(yè)項目的建設(shè)和改造為本地商業(yè)發(fā)展帶來了有力的資金支持和先進(jìn)的經(jīng)營管理模式，繁華大連商業(yè)市場的同時也加劇了市場競爭。走專業(yè)化、特色化路線，懂得錯位經(jīng)營的公司將在競爭中脫穎而出并保持長久生命力五、展望

1、住宅市場

今年，大連市內(nèi)四區(qū)已批項目涉及在建及待建項目總建筑面積2055萬平方米，其中在建面積1128.4萬平方米，待建面積926.6萬平方米，在待建面積中，普通商品住宅項目約占60％。而泉水、石門山經(jīng)濟(jì)合用房和春山巷、石灰石礦地塊限價商品房的啟動也表明將來大連的住房供應(yīng)體系將會日趨完善。

6000元/㎡以上的中高檔住宅方面，據(jù)本行統(tǒng)計，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅，銷售量約110萬平方米左右，項目結(jié)余（已開盤和做宣傳但未開盤），累計約為220萬平方米。根據(jù)-土地出讓狀況，有可能新開盤的單價在6000元/㎡以上的住宅最少25個項目，約215萬平方米左右。兩項累計，，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅項目現(xiàn)實供應(yīng)和潛在供應(yīng)累計為435萬平方米以