20071212寫(xiě)字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與案例解析

寫(xiě)字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與案例“5A”、“甲級(jí)”寫(xiě)字樓有何標(biāo)準(zhǔn)？在越來(lái)越多的寫(xiě)字樓以“頂級(jí)”的名義進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，頂級(jí)寫(xiě)字樓卻從來(lái)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，5A和甲級(jí)有相應(yīng)可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，但頂級(jí)寫(xiě)字樓更多是一種商定俗成的統(tǒng)稱。寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的晴雨表的，其頂級(jí)、甲級(jí)、智能、5A等等區(qū)分對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)的定量有至關(guān)重要的影響，寫(xiě)字樓各種稱謂始終存在重疊和相互穿插的狀況，其結(jié)果就將會(huì)攪亂市場(chǎng)，使得分析數(shù)據(jù)缺乏說(shuō)服力。甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)——眾說(shuō)紛紜仲量聯(lián)行的定義位于中心商務(wù)區(qū)，有便捷交通高質(zhì)的建筑施工單層面積達(dá)1000平方米或以上層高達(dá)2.60米或以上平均得房率為60%-65%或以上樓層可靈敏分隔寬闊的大廳及通道充分的洗手間設(shè)施高端的交房標(biāo)準(zhǔn)高效的中心空調(diào)系統(tǒng)充分的停車(chē)設(shè)施根本的后備電源系統(tǒng)高效的電梯治理系統(tǒng)合格的通訊系統(tǒng)，支持話音及數(shù)據(jù)傳輸專業(yè)的物業(yè)治理租戶包括知名本地或跨國(guó)企業(yè)地段品質(zhì)配置物管世界地產(chǎn)爭(zhēng)論院〔WREA〕的5A評(píng)價(jià)體系大樓品牌5A地理位置5A客戶層次5A效勞品質(zhì)5A硬件設(shè)施5A國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、東方廣場(chǎng)、財(cái)寶中心、中關(guān)村金融中心金茂大廈、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、匯豐銀行大廈、企業(yè)天地地王大廈、華潤(rùn)大廈、世界金融中心、新時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)際商會(huì)中心北京上海深圳幕墻幕墻1石材幕墻玻璃幕墻金屬幕墻普通玻璃、鋼化玻璃、半鋼化玻璃干掛花崗巖、單元式石材幕墻鋁合金板、鋁板、蜂窩鋁板、不銹鋼板等滿足采光要求體現(xiàn)豪華氣派滿足高抗震性石材與玻璃的結(jié)合已成為目前高檔寫(xiě)字樓的新潮流。石材的運(yùn)用已不局限于大樓的基座局部，在主體構(gòu)造局部消逝了石材與玻璃相結(jié)合的建筑表現(xiàn)。玻璃幕墻的材質(zhì)主要為鏡面反射玻璃幕墻和中空雙層玻璃幕墻，其中LOW－E為2023年流行產(chǎn)品，環(huán)保型幕墻將成為將來(lái)趨勢(shì)。企業(yè)天地幕墻分類主要特點(diǎn)石材幕墻一般有花崗巖、大理石、板巖?；◢弾r多為彩色斑點(diǎn)，顆粒細(xì)膩則密實(shí)度越好，顏色雖單一但不易被氧化，多產(chǎn)于粵/閩/浙/贛；大理石有花紋，但質(zhì)地軟、易著色，易被風(fēng)化，故不得用于室外裝修。施工快，無(wú)污染鑒別石材方法：敲音動(dòng)聽(tīng)動(dòng)聽(tīng)為好貨；反面滴墨不易漲開(kāi)為密實(shí)石材。幕墻分割一般小于1M，且同片板材不跨層。幕墻1干掛幕墻濕掛幕墻通過(guò)鐵/鋁合金框架固定，平坦堅(jiān)固美觀濕水泥砂漿作為粘合劑，把石材固定，易返堿干掛石材示意圖石材懸掛方式玻璃幕墻——主流產(chǎn)品發(fā)源于20世紀(jì)中期的美國(guó)，大規(guī)模運(yùn)用于二戰(zhàn)后，80年月進(jìn)入中國(guó)比磚石墻體輕5～10倍目前中國(guó)和東亞地區(qū)成為全球最大的玻璃幕墻應(yīng)用地區(qū)〔70％〕流行挨次：明框→隱框〔半隱框〕→點(diǎn)支式玻璃幕墻中高端品牌有圣戈班、PPG、格拉維伯爾、堅(jiān)朗、雙標(biāo)，一般品牌有東閣、東天。當(dāng)紅明星——low-E玻璃幕墻；幕墻1點(diǎn)支式幕墻：滿足多種結(jié)構(gòu)需要，通透明亮，多用于建筑小品和商場(chǎng)中空玻璃幕墻半隱框玻璃幕墻[新茂大廈]Ｌｏｗ－Ｅ玻璃含有超薄銀層的真空鍍膜玻璃，不到發(fā)絲厚度1％的膜，可反射80％紅外線熱輻射。主要性能為保溫隔熱，性能堪比一般磚墻。正看清亮透亮，側(cè)看淡淡銀灰。大堂及裝飾大堂2地面以鋪設(shè)進(jìn)口大理石為主；墻面配大理石、石材或玻璃；大堂挑空9～15米被廣泛運(yùn)用，體現(xiàn)莊嚴(yán)典雅、大氣恢弘；人性化的等客功能設(shè)置和休閑商業(yè)設(shè)施逐漸興起，常見(jiàn)休閑配套主要有便利店、星巴克咖啡以及一些西式簡(jiǎn)餐廳；但高檔寫(xiě)字樓并非配套越全越好；主要特點(diǎn)來(lái)福士廣場(chǎng)金茂大廈匯亞大廈電梯廳〔首層〕電梯廳3首層電梯廳的地面與墻面連續(xù)大堂的裝飾材料〔大理石、金屬等〕尺度上一般為3～5米寬，5～7米高；絕大局部寫(xiě)字樓都進(jìn)展電梯分區(qū)，約每20層一區(qū)，各區(qū)電梯廳相互獨(dú)立；較特殊的分區(qū)有：來(lái)福士廣場(chǎng)〔單雙層分區(qū)〕；主要特點(diǎn)金茂大廈金茂大廈金茂大廈匯亞大廈百騰大廈來(lái)福士廣場(chǎng)遠(yuǎn)東國(guó)際中信泰富電梯廳〔標(biāo)準(zhǔn)層〕電梯廳3標(biāo)準(zhǔn)層層高雖低于3米，電梯廳寬卻仍達(dá)3～4米；地面為大理石等石材，墻面為石材或高級(jí)乳膠漆，吊頂細(xì)心設(shè)計(jì)，燈光高雅嚴(yán)峻；絕大局部設(shè)有本樓層公司名錄，但根本不設(shè)置垃圾筒及煙灰缸；主要特點(diǎn)都市總部大樓華敏翰尊金茂大廈仙樂(lè)斯廣場(chǎng)匯亞大廈中銀大廈電梯——品牌奧的斯OTIS〔美國(guó)〕迅達(dá)SCHINDLER〔瑞士〕三菱MITSUBISHI〔日本〕東芝TOSHIBA〔日本〕富士達(dá)FUJITEC〔日本〕通力TONE〔芬蘭〕蒂森THYSSEN〔德國(guó)〕日立HITACHI〔日本〕電梯4由于同一品牌的電梯有不同檔次，同一工廠可以生產(chǎn)不同品牌的電梯，因此電梯檔次與品牌無(wú)直接聯(lián)系；市場(chǎng)口碑較好的有8大電梯品牌：電梯推斷標(biāo)準(zhǔn)品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均效勞面積轎廂裝修/配置電梯——轎廂尺寸主要用途非住宅樓電梯（辦公樓、旅館等）額定載重量，kg630800100012501600可乘人數(shù)，人810131621轎廂寬度A，mm1100135016001950深度B，mm14001750高度，mm2200（2300）2300轎門(mén)和層門(mén)寬度E，mm8001100高度F，mm2000(2100)2100型式中分門(mén)資料來(lái)源：電梯主要參數(shù)，

GB/T7025.1—1997

轎廂尺寸及載重不僅關(guān)系到乘客的感受，且關(guān)系到電梯的載重效率；上海大局部的高檔寫(xiě)字樓的電梯載重為16人/1250kg；電梯推斷標(biāo)準(zhǔn)品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均效勞面積轎廂裝修/配置電梯4電梯——速度及效勞面積電梯4電梯推斷標(biāo)準(zhǔn)品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均效勞面積轎廂裝修/配置自身運(yùn)行速度響應(yīng)速度高檔電梯對(duì)開(kāi)、關(guān)等命令的響應(yīng)速度很快高層寫(xiě)字樓的電梯速度約為2.5m／s，超高層中高區(qū)電梯的速度在3.5—4m／s之間，超高層寫(xiě)字樓的高區(qū)電梯速度在5—6m／s之間

服務(wù)樓層面積電梯數(shù)量層數(shù)與電梯數(shù)量的比值為2，上下班頂峰時(shí)客人候梯時(shí)間不超過(guò)35秒；樓層數(shù)電梯數(shù)量上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的電梯平均效勞面積為4000~5000平米/部；電梯轎廂裝修及配置電梯4電梯推斷標(biāo)準(zhǔn)品牌轎廂尺寸及載重速度/平穩(wěn)度平均效勞面積轎廂裝修/配置轎廂內(nèi)一般以不銹鋼、石材、玻璃作為飾面，玻璃吊頂；轎門(mén)兩側(cè)均設(shè)有樓層按鈕；少數(shù)樓宇設(shè)有殘疾人電梯〔如：中銀大廈〕；轎廂內(nèi)無(wú)廣告懸掛；約1/3樓宇設(shè)有液晶顯示屏；主要特點(diǎn)中銀大廈仙樂(lè)斯廣場(chǎng)寫(xiě)字間的單元分隔單層面積在1500～2023平米左右，起租面積幾十到幾百不等，平均為150～200平米；受使用者歡送的寫(xiě)字間單元有如下特點(diǎn)：開(kāi)間進(jìn)深比不大于2；單元內(nèi)無(wú)不規(guī)章柱子或柱網(wǎng)靠墻；房型方正；采光通風(fēng)條件好；視野景觀良好；區(qū)域名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積起租面積南京西路中信泰富1805150人民廣場(chǎng)外灘中心2260150淮海中路香港新世界廣場(chǎng)1800500虹橋萬(wàn)都中心180090徐匯區(qū)均瑤國(guó)際2333200浦東新區(qū)金茂大廈2588130寫(xiě)字間5主要特點(diǎn)金茂大廈衛(wèi)生間——寫(xiě)字樓的臉面廁所距離最遠(yuǎn)的工作點(diǎn)不應(yīng)大于50m。廁所應(yīng)設(shè)前室，前室內(nèi)宜設(shè)置洗手盆。廁所應(yīng)有自然采光和不向鄰室對(duì)流的直接自然通風(fēng)，條件不許可時(shí)，應(yīng)設(shè)機(jī)械排風(fēng)裝置衛(wèi)生潔具數(shù)量應(yīng)符合以下規(guī)定：

1〕男廁每40人設(shè)大便器一具，每30人設(shè)小便器一具(小便槽按每0.60m長(zhǎng)度相當(dāng)一具小便器計(jì)算)；

2〕女廁每20人設(shè)大便器一具

3〕洗手盆每40人設(shè)一具。

《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ67-89以恒隆19樓為例，岡村家具到女廁路漫漫其修遠(yuǎn)兮天安中心、金茂大廈都沒(méi)有設(shè)置恒隆19層3個(gè)蹲位有2個(gè)應(yīng)為我們公司女同事預(yù)備哪個(gè)開(kāi)發(fā)商如此舍得？衛(wèi)生間6上海高檔寫(xiě)字樓的“臉面”特征衛(wèi)生間一般設(shè)3-4個(gè)隔間，50％設(shè)有殘疾人座便間潔具品牌多為T(mén)OTO科勒通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡設(shè)有洗手液盒、

電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，大局部均不設(shè)前室；金茂大廈匯亞大廈天安中心衛(wèi)生間6潔具的品牌及座便器的類型

箭牌喜彪安華和成TOTO〔日〕科勒〔美〕美標(biāo)〔美〕法恩莎〔意〕樂(lè)家〔西〕漢斯格雅〔德〕杜拉維特〔德〕勞芬〔瑞士〕貝朗〔美〕1000以內(nèi)5000上下萬(wàn)元超漩式虹吸漩渦式虹吸噴射式虹吸式?jīng)_落式工作原理圖示沖洗噪音沖洗效果水封面積難以附著用水量地區(qū)水直接從座便器的噴嘴背后涌出，呈漩渦狀沿內(nèi)壁表面沖洗座便器分兩路沖水，一路直接流向座便器內(nèi)壁，另一路經(jīng)由水封面下的小孔呈切線方向沖向水流，產(chǎn)生漩渦，將污物排出分兩路沖水，一路直接流向座便器內(nèi)壁，另一路經(jīng)由小孔直接噴射向水流，以此加大沖擊力度，并產(chǎn)生虹吸作用不帶噴嘴，完全依賴于水從坐圈沖入馬桶內(nèi)產(chǎn)生的快速水流充滿回水彎管觸發(fā)便桶內(nèi)的污水產(chǎn)生虹吸，將污物排出座便器完全依靠水的落差所形成的驅(qū)動(dòng)力量將污物排走日本日本美國(guó)中國(guó)日本美國(guó)中國(guó)日本美國(guó)中國(guó)歐洲中國(guó)海通證券大廈——虹吸噴射衛(wèi)生間6殘疾人洗手間仙樂(lè)斯廣場(chǎng)匯亞大廈金茂大廈仙樂(lè)斯廣場(chǎng)衛(wèi)生間6金茂大廈從實(shí)地走訪的小陸家嘴、南京西路板塊的頂級(jí)代表樓盤(pán)來(lái)看，只有約1/4的樓宇設(shè)殘疾人洗手間。人性化的額外配置應(yīng)包括：L型凹凸扶手、感應(yīng)沖水設(shè)施、報(bào)警器。殘疾人洗手間面積一般在3～5平米，座便器應(yīng)比一般的高(450~460mm)，便利與輪椅的對(duì)接。紅外線感應(yīng)潔具紅外線感應(yīng)水龍頭特殊適用于公共洗手間等場(chǎng)所，使用便利、衛(wèi)生，不會(huì)產(chǎn)生冒、漏、滴等現(xiàn)象，且制作、安裝極為簡(jiǎn)潔。上海高檔寫(xiě)字樓中，使用感應(yīng)水龍頭的比例約為40％；代表有：匯亞大廈、仙樂(lè)斯、都市總部大樓、中信泰富等。感應(yīng)水龍頭感應(yīng)座便器在上海高端寫(xiě)字樓宇中，紅外線感應(yīng)座便器的使用得較少；代表有：百騰大廈、匯亞大廈等。座便器感應(yīng)器的價(jià)格不菲，以TOTO為例，報(bào)價(jià)約4000元。衛(wèi)生間6衛(wèi)生間花絮都市總部大樓金茂大廈衛(wèi)生間6中心空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)/新風(fēng)7大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的空調(diào)系統(tǒng)一般使用中心空調(diào)；主機(jī)間每樓或每層各設(shè)立一個(gè)，分戶設(shè)置吊迎風(fēng)管系統(tǒng)；各戶可自行選擇開(kāi)關(guān)和冷暖供給。但假設(shè)只有局部用戶使用空調(diào)，也須翻開(kāi)整層設(shè)備；品牌一般承受進(jìn)口大金空調(diào)或同級(jí)別其他品牌；每層的空調(diào)隔層大約占據(jù)約1-1.2米左右的空間。主要特點(diǎn)天花嵌入式分體空調(diào)VRV與VAV空調(diào)系統(tǒng)系統(tǒng)構(gòu)造上類似于分體式空調(diào)機(jī)組，承受一臺(tái)室外機(jī)對(duì)應(yīng)一組室內(nèi)機(jī)〔一般可達(dá)16臺(tái)〕。承受變頻把握方式，按室內(nèi)機(jī)開(kāi)啟的數(shù)量把握室外機(jī)內(nèi)的渦旋式壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速，進(jìn)展制冷劑流量的把握。設(shè)備占用的建筑空間比較小，而且更節(jié)能。因此更適合那些需常常獨(dú)立加班使用的辦公樓。造價(jià)一般是一般空調(diào)系統(tǒng)的1.5倍左右，規(guī)模為256臺(tái)室內(nèi)機(jī)〔辦公面積約為5000M2〕的投資概算約為272萬(wàn)元?？照{(diào)/新風(fēng)7變風(fēng)量系統(tǒng)〔VAV〕風(fēng)機(jī)能耗可隨負(fù)荷的變化而變化，較常規(guī)定風(fēng)量系統(tǒng)〔CAV〕明顯節(jié)省能耗；近幾年來(lái)VAV空調(diào)系統(tǒng)在歐美和香港得到了廣泛的應(yīng)用。在深圳和上海使用得較少，代表有金茂大廈、匯豐銀行大廈；造價(jià)較高，是一般VIV空調(diào)本錢(qián)的1.5倍；變冷媒空調(diào)系統(tǒng)VariableRefrigerantVolume變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)variableairvolume前沿——全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)TAAS全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)示意圖空調(diào)/新風(fēng)7地臺(tái)送風(fēng)箱示意圖世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)頭使用一種超前產(chǎn)品——全適應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)〔TAAS〕。TAAS布局上使用地臺(tái)送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)〔FPTU〕，在每個(gè)樓層配備2臺(tái)可變風(fēng)量空氣處理機(jī)，通過(guò)冷盤(pán)管連接中心冷凍系統(tǒng)。新穎空氣經(jīng)過(guò)處理后，送至每層的空氣處理機(jī)，再經(jīng)架空地臺(tái)板下的環(huán)型風(fēng)管送至辦公層的每個(gè)角落。新風(fēng)系統(tǒng)將新風(fēng)輸入滿足空調(diào)環(huán)境要求，可以通過(guò)三種方法實(shí)施。

〔一〕全置換，用連續(xù)送入的外界新風(fēng)擠排取代原來(lái)的環(huán)境空氣。只用于特殊需要的小型環(huán)境中。例如環(huán)境試驗(yàn)室、特殊病房、礦山坑道作業(yè)區(qū)，應(yīng)用較少。

〔二〕局部置換，在大空調(diào)環(huán)境中一些需要重點(diǎn)確保較高要求的區(qū)域，承受定向定崗位吹送新風(fēng)。例如一些工業(yè)生產(chǎn)流程中用這種按需吹送鮮風(fēng)到工位上以保證較高要求。這種方式可以提高利用率降低新風(fēng)耗量，降低能耗。

〔三〕混合調(diào)整，對(duì)原來(lái)大空調(diào)環(huán)境中超標(biāo)的空氣〔如含氧量偏小，有害氣體含量過(guò)高〕，用送入鮮風(fēng)的方法混合，使之稀釋后的大環(huán)境空氣穩(wěn)定保持在合格含量范圍內(nèi)寫(xiě)字樓新風(fēng)量的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)為30立方米/小時(shí)·人。金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進(jìn)的低溫送風(fēng)的變風(fēng)量機(jī)組，新風(fēng)量34立方米/秒/人,每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動(dòng)溫控器,可使室溫在19攝氏度-29攝氏度范圍內(nèi)任意調(diào)整。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人供給安靜的辦公環(huán)境。