大豐市豐中地塊可行性研究報告

大豐市豐中地塊可行性研究報告大豐市房地產(chǎn)市場背景分析都市概況大豐市地處江蘇東部，鹽都市東南。東聯(lián)黃海，南與東臺市接壤。末都市總?cè)丝?3萬，面積2367平方公里，轄14個鎮(zhèn)、兩個省級開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場和滬屬農(nóng)場各3個。大豐是新興港口都市。國家重點工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是彌補江蘇沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。10月18日，大豐港一期工程兩個萬噸級泊位已建成試航，6月大豐港一類口岸獲國家同意，并同時開工建設(shè)6個5萬噸級泊位。經(jīng)濟總量及人口與收入分析底大豐市經(jīng)濟總量近150億元，年末總?cè)丝诮?3萬人，其中城鄉(xiāng)居民達超出21萬人，都市化率41.1%，人均GDP更是初次突破0元人民幣大關(guān)。大豐市做為蘇北的經(jīng)濟強縣，經(jīng)濟總量在鹽都市排列前矛。底統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在蘇北24個縣中，大豐的經(jīng)濟總量處在第三位。在過去的幾年中大豐市的經(jīng)濟總量每年都以15%以上的速率上漲。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶來的是居民收入的提高。同比鹽都市的其它縣市的發(fā)展速度，大豐市的經(jīng)濟總量上升速度較快，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、、統(tǒng)計年鑒從上圖可看出，底大豐市的GDP總量已近150億元，而每年平均發(fā)展速度已超出15%，在蘇北的縣市中屬于非常高的位置。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、、統(tǒng)計年鑒與經(jīng)濟總量的增速相類似，自以來，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增速已達成了15%，這樣的收入水平已超出鹽都市的平均收入水平。數(shù)據(jù)來源：大豐市統(tǒng)計局、、統(tǒng)計年鑒從上圖看出，根據(jù)統(tǒng)計年鑒可發(fā)現(xiàn)，大豐市自以來，人均住房面積就已經(jīng)達成了32平方米，超出全省居民住房面積，但增加率沒有大幅提高。因素在于以來的商品房即使開工面積諸多，但入住率不高。影響房產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素分析港口建設(shè)國家一級港——大豐港，通過了近9年的建設(shè)，已于10月被國家正式同意為一類港口。在此之前，大豐港已于完畢了一期兩個萬噸工程，并將在9月正式對外開放并營業(yè)。港口的建設(shè)極大帶動了港區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但受配套設(shè)施不全的影響，現(xiàn)在港區(qū)的商品房均價在1600-1900元/平方米左右。但港口建設(shè)的成功變化了政府原來將都市向西發(fā)展的規(guī)劃，轉(zhuǎn)而向東發(fā)展，并促使市政府向東搬遷，由此帶動東部區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。本地塊處在東部區(qū)域，港口的建設(shè)所帶來的系列搬遷，必然對本項目產(chǎn)生主動影響。市政府搬遷在左右的時候，政府即傳出將搬遷至西區(qū)，并已先行搬遷并建設(shè)了大豐市高級中學。而本地塊內(nèi)的大豐市初級中學，在地塊拍賣成功之后也將搬遷至現(xiàn)在的大豐市高級中學南側(cè)。這系列的政策信號傳輸出一種信號，對房地產(chǎn)市場的刺激信號非常明顯，現(xiàn)在西區(qū)扎堆開發(fā)的大型項目即有嘉英陽光都市、豐惠蝴蝶灣、御景佳苑、東方錦繡城、上海花園，尚有某些小型項目如金宇景苑、聚龍苑等?，F(xiàn)在市委市政府位于黃海東路，而市政府已經(jīng)決定搬遷，且現(xiàn)在市政府內(nèi)的辦公環(huán)境也決定了即將搬遷。但隨著大豐港一期的建設(shè)成功，政府已決定搬遷至東部，能夠?qū)⒏蹍^(qū)與大豐市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。受此信息刺激，本地塊南側(cè)的恒達世紀新城在今年上六個月即告售罄。大豐初級中學搬遷本地塊原屬于大豐市初級中學，中學的搬遷將帶動有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，并吸引部分教師群體至西區(qū)置業(yè)。政府提出配合港區(qū)建設(shè)，盼望東遷的政策對西區(qū)有影響，但現(xiàn)在的現(xiàn)狀是西區(qū)房產(chǎn)供應與銷售都比較火熱，學校的搬遷與建設(shè)對西區(qū)的項目有主動的影響。小結(jié)大豐市經(jīng)濟總量較高，名列蘇北縣市前矛大豐市的經(jīng)濟發(fā)展速度較快，其中尤為核心的港口建設(shè)對有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，帶來了投資，同時提高了區(qū)域內(nèi)居民的收入。從而為地區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展建立物質(zhì)方面的基礎(chǔ)。居民收入較高，購房意識日漸成熟綜觀以來的住宅供應與銷售狀況，大豐市居民購房熱情高漲。首先由于市區(qū)供應較少，居民收入得到提高，對住宅的需求逐步顯現(xiàn)。從西區(qū)集中的供應與銷售來看，居民的購房意識逐步強烈。對政府依賴度高，政府即將東遷對地塊將產(chǎn)生主動影響政府的政策指向性非常之高，這對地區(qū)內(nèi)的全部項目都含有同樣的效力。但只有市政府的最后搬遷地址，會對搬遷的社區(qū)域產(chǎn)生非常良好的效果，對房產(chǎn)的銷售與價格提高都可預期。大豐市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析土地市場數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局大豐市土地供應量達成歷史最高，達成了484.55畝，同比增加率達成了110%！這與當時全國房地產(chǎn)市場一片火熱是同時的。若將-土地供應按60%的開發(fā)率，普通容積率以1.8測算，則3年來形成的住宅供應量約為87萬平方米的供應量。而自-以來的銷售量約58.51萬平方米，可見總體供應要略超出銷售。但后來土地供應逐步減少，而進入上六個月以來土地供應為0，本次的土地供應尚屬的第一批。可預見的是，土地供應的乏力與銷售的持續(xù)向好將迫使商品房供需趨向平衡。房地產(chǎn)開發(fā)投資分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局大豐市的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高漲，經(jīng)歷了的暴漲之后，房地產(chǎn)投資的上漲幅度有大幅回落，但上六個月以來又已經(jīng)達成了49.6%的漲幅！房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情較高。商品房開工、竣工面積分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局商品房開工面積逐年上升，并且上升幅度越來越大，如上六個月的開工量就已達成26.8萬平方米，即使按保守預計，全年的開工量也將超出50萬平方米。而竣工面積明顯趕不上開工面積，闡明了商品房在過去的1年左右的時間內(nèi)，開始出現(xiàn)大規(guī)模的囤積現(xiàn)象。商品房供銷分析商品房供銷面積同比大幅上升，供銷比急速增大類別上市量銷售量總計(萬㎡)增加率住宅(萬㎡)增加率總計(萬㎡)增加率住宅(萬㎡)增加率12.444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.0%18.6549.9%12.7596.8%17.7497.3%14.36207.5%32.3773.6%26.06104.4%20.8617.6%18.2326.9%上六個月20.86104.0%16.96157.0%10.91113.0%8.9278.4%數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局類別商品房上市(萬㎡)商品房銷售(萬㎡)供銷比住宅上市(萬㎡)住宅銷售(萬㎡)供銷比12.448.991.386.484.671.3818.6517.741.0512.7514.360.8932.3720.861.5526.0618.231.43上六個月20.8610.911.9116.968.921.90數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局如上表所示，上市量為統(tǒng)計已開工建設(shè)且獲得預售許可證的項目。能夠發(fā)現(xiàn)，以來上市量始終在高速上升，而銷售率也同樣高速上漲。自以來，商品房上市與銷售面積快速上升，但供銷比也開始變大，至上六個月已達成1.9：1，遠遠超出供應，這值得我們警惕。截止到7月底，獲得預售許可證的項目累計總量達成了20.86萬平方米，其中住宅16.96萬平方米；而同期銷售累計已達成8.92萬平方米，同比增加78.4%。可發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，供應要不不大于銷售量，且供應重要集中于西區(qū)的住宅。商品房銷售總額增幅明顯數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局在供應不不大于銷售的狀況下，商品房的銷售額仍然保持了高速增加，上六個月，商品房銷售額達成了2.94億元，預計全年可超出6億元。上六個月商品住宅銷售額2.06億元，同比增加了96%，這是一種良好的勢頭與信號，預計下六個月的銷售形勢將更加好。商品房銷售價格走勢分析數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局上圖的商品房銷售均價走勢涉及了大豐市的商業(yè)、住宅及港口區(qū)域的房產(chǎn)，而港口由于建設(shè)周期較長，配套不齊全，現(xiàn)在均價只有1600-1800元/平方米，在數(shù)據(jù)上將大豐市的商品房均價拉低。事實上，大豐市的房價發(fā)力上漲是在底及上六個月。但由于西區(qū)及港口房產(chǎn)的總體價格較低，因此影響了大豐市的整體房價。小結(jié)土地供應逐年遞減，而銷售逐年上升，形勢看好前面已分析過，土地供應的逐年下降，造成可開發(fā)土地短時間內(nèi)變短，有助于房地產(chǎn)開發(fā)的理性投資。西區(qū)開發(fā)相對集中，供應量巨大，銷售速度趨平穩(wěn)西區(qū)是現(xiàn)在大豐市的熱點區(qū)域，也是開發(fā)商扎堆取暖的一種區(qū)域。在開發(fā)項目體量較大?，F(xiàn)在供應量明顯偏大，銷售速度落后于供應速度?，F(xiàn)在在售項目的銷售狀況仍較好，但銷售速度已有變緩的跡象，天氣炎熱是其中因素之一，政府的搬遷方向則是又一因素。市中心供應稀少，成交活躍，成交價格逐步上行現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)項目供應較少，在售項目如世紀新城等二期已結(jié)束，而豐和麗都及永泰國際廣場等項目現(xiàn)在住宅都未能上市，因此市區(qū)內(nèi)的供應稀少已形成在售項目價格逐步上行的趨勢。商品房銷售速度與價格上漲幅度都較快自下六個月以來，大豐市的房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，綜合看來有幾個方面的因素，港口的建設(shè)、市政府的即將搬遷、土地供應的逐步減少，需求的持續(xù)旺盛等造成了商品房價格的快速上行，同時幅度也較大。房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，市場不理性因素開始聚集隨著市場的持續(xù)向好，價格持續(xù)上行，房地產(chǎn)市場中的投資、投機因素開始聚集，最明顯的是，某些投資客開始對西區(qū)及市區(qū)內(nèi)的項目投資，而開發(fā)商尚未對項目的推出體量進行故意識的控制。重要競爭項目研究本地塊周邊直接競爭項目分析恒達世紀新城恒達世紀新城位于黃海東路以南、康平路以西，由大豐市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總規(guī)模為481套，總建筑面積約6.5萬平方米。項目共分為三期建設(shè)，已完畢一、二期的建設(shè)，并銷售完畢。其中一期于建設(shè)完畢，并已銷售完畢，共推出1-4幢共4棟多層住宅，當時銷售均價為元/㎡；二期分為兩個組團建設(shè)，其中第一組團為5棟多層住宅，于年初推出銷售，銷售均價2300元/㎡；二期第二組團于9月推出銷售，于3月銷售完畢，共推出6棟多層住宅，至今年3月時，實現(xiàn)銷售均價2600-2700元/㎡。分期一期二期第一組團二期第一組團三期預計均價元/㎡2300元/㎡2700元/㎡3000元/㎡時間9月3月未定現(xiàn)在在建為三期，涉及6棟多層住宅，和部分沿街商鋪，具體推出時間未定。該項目與本地塊有直接的競爭，特別在住宅方面，但從區(qū)域與配套上來說，比本地塊要差。豐和麗都豐和麗都位于黃海東路以南，恒達世紀新城以西，由大豐晟大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，總建筑面積約6-7萬平方米，以多層住宅為主?，F(xiàn)在該項目正處在建設(shè)中，售樓處已對外開放，但一期尚未開盤，銷售價格與上市時間仍需繼續(xù)跟蹤。永泰國際廣場永泰國際廣場位于大豐市商業(yè)最繁華的地段——人民路與健康路的交界處。由大豐永泰置業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，項目占地面積近60000㎡，規(guī)劃總建筑面積130000㎡。規(guī)劃建設(shè)有9棟19層高層住宅，其中2棟為單身公寓；另有一總建筑面積約25600㎡的四層商場，計劃引進一大型超市。沿街建設(shè)有3層商業(yè)，還建設(shè)有一棟沿街4層商業(yè)為華聯(lián)超市的回遷商業(yè)。該項目現(xiàn)在尚未開盤，預計將于8月底左右推出該項目沿街商鋪共32間，上市面積2560平方米，住宅部分尚未建設(shè)。具體上市商業(yè)面積及銷售價格以下：樓層開間（m）進深（m）建筑面積銷售單價備注1層412米或8米48㎡或80㎡外鋪31000—40000元/㎡；內(nèi)鋪15000元/㎡一層商鋪可根據(jù)需要，內(nèi)外鋪同時購置，也可單獨購置；商鋪開間為4米，但柱間距為8米2層42080㎡6500元/㎡進深為20米，可兩間合買3層820160㎡3500元/㎡進深為20米匯豪雅苑匯豪雅苑位于康平路以東，幸福路以北，由江蘇匯豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總建筑面積約1.5萬平方米，共涉及6棟多層住宅及部分沿街2層商業(yè)。住宅部分現(xiàn)在已銷售近80%以上，住宅銷售均價2300元/平方米，商業(yè)部分一層銷售均價7000元/平方米，開間在3-6米之間。進深為7.32米，單間建筑面積16-57平方米左右。二層商業(yè)銷售單價為3000元/平方米。商業(yè)部分一層已銷售近90%，但二層僅銷售約10%左右。項目體量較小，現(xiàn)在已銷售近80%，因此后期對本地塊的影響不大。西區(qū)代表樓盤分析嘉英陽光都市陽光都市分為兩期建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積為29萬平方米，由大豐嘉英置業(yè)有限公司投資開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在在建的為一期，一期總建筑面積為15萬平方米左右，規(guī)劃建設(shè)有27棟多層及小高層住宅。上六個月累計推出04號、08號、09號、12號、14-25號共16棟多層住宅，累計推出面積59794平方米，現(xiàn)在銷售已靠近85%。銷售形勢非常好，對外公布銷售均價2800元/㎡，但多數(shù)多層房源的售價已超出3000元/㎡。主力戶型為85-95平方米的2房2廳1衛(wèi)、105-115平方米的3房2廳1衛(wèi)、125-130平方米的3房2廳2衛(wèi)；戶型總體設(shè)計合理，屬于市場比較受歡迎的2房及3房。該項目也是現(xiàn)在西區(qū)市場上銷售均價格最高、整體形象最佳的項目。項目銷售處位于大豐唯一一家四星級酒店——新詞大酒店內(nèi)。東方錦繡城（南城）東方錦繡城分為北城及南城，由江蘇鹽海置業(yè)有限公司、鹽都市匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。其中北城已于之前完畢開發(fā)并已全部交付并入住，屬于西區(qū)最早開發(fā)的起點較高的項目。前期的項目建設(shè)為公司的南城開發(fā)起到了良好的帶動作用，現(xiàn)在該項目為一期，共200多套住宅，銷售狀況非常好。項目對外銷售均價為2400元/平方米，樓層差價上，3層價格最高，達成2800元/㎡，比2層高240-280元/㎡，4層比3樓便宜100元/㎡；5層與6層價格相似，頂層閣樓贈予。自行車庫銷售單價1100元/㎡，汽車庫銷售單價為3500元/㎡。商業(yè)部分共建設(shè)有2層沿街商業(yè)，其中一層商業(yè)銷售單價為10000元/㎡，二層銷售單價為3000元/㎡。上六個月以來，該項目共推出1-10號共10棟多層住宅，累計推出住宅面積31000平方米，現(xiàn)在已銷售近70%。御景佳苑御景佳苑位于大豐市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與建設(shè)中的大豐市初級中學及使用中的高級中學相鄰。項目由大豐瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，共分為兩期開發(fā)建設(shè)，總建筑面積約32萬平方米，其中一期約17萬平方米。現(xiàn)在推出部分為一期，對外銷售均價2600-2700元/平方米。項目主打意大利風格，戶型配備則以80-100平方米為主力戶型，是大豐首個以中小套型為主體定位的項目，與競爭項目陽光都市定位進行合理分辨，因此銷售也較良好。金宇景苑金宇景苑位于大豐市黃海路與金豐南路交界處，由大豐市金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。項目規(guī)劃建設(shè)有25棟多層住宅，現(xiàn)在已推出20棟左右多層住宅，總體銷售率達65%。該項目對外銷售均價為2380元/平方米，現(xiàn)在銷售均價為2600元/平方米，其中自行車庫銷售單價為1200元/平方米，汽車庫銷售單價為2580元/平方米。頂層部分銷售單價為1900元/平方米，連同閣樓一起出售。大豐市在售及將來即將上市項目圖示地塊分析及SWOT分析地塊概況地塊為原大豐市初級中學的學校用地，地塊北至健康東路，西至財政巷，南至大華路，東與住宅社區(qū)相聯(lián)。地塊形狀較為方正，呈梯形布局，便于規(guī)劃。由于之前為學校用地，地塊內(nèi)部綠化及基地條件良好。即使現(xiàn)在地塊尚未拆遷，拆遷工程量不大。地塊西面即為大豐市財政管理局，東面則為大豐市工商局等機關(guān)，區(qū)域內(nèi)人群收入及需求比較強大。地塊南側(cè)為大華路，緊鄰二卯酉河，適合作為社區(qū)的主入口。地塊北側(cè)為健康路，可根據(jù)實際狀況建設(shè)部分商業(yè)。地塊占地面積為7.32萬平方米，規(guī)劃容積率為2.0，綠地率不不大于30%，建筑密度不大于28%，可規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)及住宅。地塊所處位置與市中心繁華地段僅5分鐘路程，在調(diào)查中，來自政府官員與周邊居民及部分開發(fā)公司，對本地塊的地理位置非常承認。周邊商業(yè)分析大豐市的商圈以人民路與健康東路的交界處為中心，商圈半徑約500-800米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較散亂，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有農(nóng)工商超市、世紀華聯(lián)超市等，經(jīng)營狀況良好。本地塊與該商圈的距離為步行時間約3-5分鐘，地塊北側(cè)為沿街2層商業(yè)，西側(cè)為沿街1-3層商鋪，現(xiàn)在仍處在營業(yè)中。在地塊的西面為大豐市現(xiàn)在較為集中的批發(fā)市場，且該區(qū)域內(nèi)有一種正處在整修中的菜市場，規(guī)模較大。地塊西側(cè)部分商業(yè)經(jīng)營狀況經(jīng)營類別開間進深面積租金平均月租金日用紙張4米3米12㎡4000元/年27.8元/月·㎡日用調(diào)味品7米5米35㎡10000元/年23.8元/月·㎡日用百貨5米3米15㎡8000元/年44.4元/月·㎡煙酒批發(fā)6米2.5米（兩層）30㎡1100