城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

目

錄1

總則

12

都市土地估價(jià)基本原則和程序

13

都市土地價(jià)格的影響因素

34

基準(zhǔn)地價(jià)評定

44.1

準(zhǔn)備工作

44.2

資料調(diào)查與整頓

44.3

基準(zhǔn)地價(jià)評定的技術(shù)路線

54.4

級差收益（地租）法評定基準(zhǔn)地價(jià)

54.5

運(yùn)用土地交易資料評定基準(zhǔn)地價(jià)

94.6

運(yùn)用土地交易資料評定路線價(jià)

144.7

都市基準(zhǔn)地價(jià)的擬定

154.8

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

154.9

基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制

194.10

基準(zhǔn)地價(jià)更新

205

宗地地價(jià)評定基本辦法

225.1

宗地估價(jià)程序

225.2

收益還原法

245.3

市場比較法

275.4

成本逼近法

325.5

剩余法

345.6

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

366

各類用地宗地價(jià)格評定

386.1

宗地類型

386.2

居住類宗地價(jià)格評定

396.3

商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評定

406.4

工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評定

416.5

交通用地宗地價(jià)格評定

426.6

綜合用地宗地價(jià)格評定

436.7

公共綠地價(jià)格評定

447

不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評定

458

土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn)

489

名詞解釋

49城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程1

總則1.1

規(guī)程制訂的目的為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和辦法，做到估價(jià)成果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國都市規(guī)劃法》、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制訂本規(guī)程。1.2

規(guī)程合用范疇本規(guī)程合用于都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評定。獨(dú)立工礦區(qū)、都市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建設(shè)用地的土地估價(jià)也合用本規(guī)程。本規(guī)程所稱都市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3

從事土地估價(jià)的基本規(guī)定都市基準(zhǔn)地價(jià)評定由事業(yè)型評定單位和含有評定資格的市場中介評定機(jī)構(gòu)評定，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評定由含有評定資格的市場中介機(jī)構(gòu)評定，土地估價(jià)師不得少于２名。1.4

職業(yè)道德土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評定工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按原則收費(fèi)。1.5

土地估價(jià)報(bào)告的使用期土地估價(jià)報(bào)告的使用期為一年。1.6

土地估價(jià)的法律根據(jù)土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)原則、規(guī)范的規(guī)定。1.7

規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。2

都市土地估價(jià)基本原則和程序2.1

都市土地估價(jià)的基本原則2.1.1

土地估價(jià)應(yīng)遵照下列原則：1．正當(dāng)原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預(yù)期收益原則；5．供需原則；6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；7．多辦法相比較原則。2.1.2

遵照正當(dāng)原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評定中，應(yīng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評定的對象應(yīng)以正當(dāng)使用和正當(dāng)處分為前提。2.1.3

遵照最高最佳使用原則，是指土地評定應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評定以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評定以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價(jià)人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和將來用途與否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中闡明。2.1.4

遵照替代原則，是指土地評定應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等運(yùn)用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)成果不得明顯偏離含有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。2.1.5

遵照預(yù)期收益原則，是指土地評定應(yīng)以估價(jià)對象在正常運(yùn)用下的將來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6

遵照供需原則，是指土地評定要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區(qū)性。2.1.7

遵照估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)成果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1.8

遵照多辦法相比較原則，是指土地評定應(yīng)以多個(gè)辦法評定同一估價(jià)對象，互相比較，獲得客觀估價(jià)成果。2.2

都市土地估價(jià)的程序2.2.1

都市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1.擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)；2.編制估價(jià)工作計(jì)劃；3.實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象；4.收集估價(jià)所需資料；5.選定估價(jià)辦法計(jì)算；6.擬定估價(jià)成果；7.提交估價(jià)報(bào)告。2.2.2

擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)，是指擬定估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本領(lǐng)項(xiàng)。擬定估價(jià)對象涉及擬定估價(jià)對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文獻(xiàn)和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；擬定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的規(guī)定而定；擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方規(guī)定而定，采用公歷表達(dá)，精確到日。2.2.3

編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在擬定估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。估價(jià)工作計(jì)劃重要應(yīng)涉及下列幾項(xiàng)：1.估價(jià)擬采用的技術(shù)環(huán)節(jié)；2.估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)辦法；3.需要調(diào)查的資料及獲得途徑；4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。2.2.4

實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，實(shí)地勘查核算估價(jià)對象的位置、四至、面積、建筑構(gòu)造、權(quán)屬界限、周邊環(huán)境、道路狀況等，并對估價(jià)對象及周邊環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。2.2.5

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常收集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核算、分析和整頓。估價(jià)所需資料重要應(yīng)涉及下列方面：1.估價(jià)對象有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等；

2.對土地價(jià)格有普遍影響的資料；3.對估價(jià)對象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料；4.有關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；5.擬定土地估價(jià)參數(shù)的有關(guān)資料；6.反映估價(jià)對象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的具體狀況，選擇土地評定的基本辦法或其它具體評定辦法進(jìn)行評定，計(jì)算地價(jià)。具體評定辦法是在基本辦法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本原理的辦法。2.2.7

估價(jià)人員在擬定對象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的規(guī)定撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評定項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)本地土地管理機(jī)關(guān)確認(rèn)后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產(chǎn)評定報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源部確認(rèn)。3

都市土地價(jià)格的影響因素3.1

都市土地價(jià)格影響因素分類都市土地價(jià)格的影響因素重要有下列三大類：1.普通因素；2.區(qū)域因素；3.個(gè)別因素。3.2

普通因素普通因素是指影響都市地價(jià)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容涉及人口、行政區(qū)劃、都市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地運(yùn)用規(guī)劃及計(jì)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3

區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響都市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的都市繁華程度及區(qū)域在都市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4

個(gè)別因素個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要認(rèn)真調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。4

基準(zhǔn)地價(jià)評定4.1

準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作重要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評定任務(wù)書、制訂基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評定任務(wù)書的內(nèi)容涉及：都市基本狀況、基準(zhǔn)地價(jià)評定工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)