生產(chǎn)運行部工作手冊

生產(chǎn)運行部工作手冊●工程管理規(guī)則、操作規(guī)程一．工程管理規(guī)則（一）工程人員服務(wù)行為規(guī)范1．目的規(guī)范工程人員的行為，達成滿意的服務(wù)效果。2．合用范疇工程部全體人員3．內(nèi)容3.1入戶維修（檢查）服務(wù)規(guī)范3.1.1凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。3.1.2正常狀況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，闡明進戶工作內(nèi)容，得到業(yè)戶的同意。對業(yè)戶，即使事先已有商定，在進戶前仍應(yīng)由服務(wù)中心先行電話聯(lián)系，與業(yè)戶確認。3.1.3除非碰到緊急狀況，不得在未得到業(yè)戶同意的狀況下進戶工作。3.1.4若在預(yù)約維修工作時，發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出；應(yīng)反饋服務(wù)中心告知業(yè)戶，另行商定時間。3.1.5員工達成業(yè)戶門口應(yīng)先按門鈴。業(yè)戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），我來維修（檢查）×××，能夠進來嗎？”得到業(yè)戶同意后應(yīng)說“謝謝！”3.1.6如進入業(yè)戶室內(nèi)，必須將鞋子穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。3.1.7達成工作地點后，將干凈的保護用品（墊布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。3.1.8工作中手腳要輕，盡量不發(fā)出噪音。實在無法避免時應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“實在對不起，打擾您了”。3.1.9工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)狀況，并告訴業(yè)戶對的使用設(shè)備的注意事項，并請驗收，業(yè)戶感到滿意簽字確認后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴業(yè)戶具體狀況良好或有什么問題及注意事項等。3.1.10離開前應(yīng)將全部散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責清掃干凈。3.1.11離開時，步子要輕，至門口，應(yīng)回身面對業(yè)戶說：“謝謝，再會！”整個工作期間不得收受業(yè)戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用業(yè)戶的工具、抹布、家具等等。3.2維修工言行規(guī)范3.2.1衣著整潔、干凈、上班著工作服和佩帶工作牌。3．2．2接聽電話時，必須在電話鈴聲響起三次之內(nèi)拿起話筒，并道聲“您好，工程部”，對業(yè)戶所提意見做好統(tǒng)計，對業(yè)戶提出的疑問要耐心解釋，最后與業(yè)戶道別時說聲“再會”。3.2.3上門維修要帶齊工具，講文明、講禮貌，嚴格按照房屋維修原則和作業(yè)規(guī)程進行維修。與業(yè)戶交談時要多用“請”、“請您”等禮貌用語，維修竣工后與業(yè)戶道別說聲:“再會”。3.2.4業(yè)戶來訪要熱情接待，對業(yè)戶提出的疑問要耐心解釋，對業(yè)戶反映的問題要認真聽取，并做好統(tǒng)計。業(yè)戶離開時要說聲“謝謝您的光顧”、“謝謝您的珍貴意見（或建議）”等文明用語。（二）工程安全管理制度1.目的規(guī)范工程安全管理，確保安全文明作業(yè)。2.合用范疇合用于我司工程工作中的安全管理。3.內(nèi)容3.1電工3.1.1電工應(yīng)質(zhì)證上崗，工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護用品，認真檢查多個工具，確保使用的工具絕緣性能良好。3.1.2絕緣手套使用前，必須進行認真檢查和空氣實驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。3.1.3絕緣鞋不準裸足穿用。3.1.4在作業(yè)場合檢修低壓線路和設(shè)備時必須做好停電檢電和懸掛“有人工作，嚴禁合閘”的安全標志牌后進行工作，或者拆除熔斷絲，以避免誤合閘。3.1.5各供電回路的操作開關(guān)，要有清晰明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關(guān)，后停母線隔離開關(guān)；送電時，先送母線隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。3.1.6盡量不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應(yīng)恪守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采用可靠的安全方法（如要有專人監(jiān)護等）。3.1.7在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備，同時嚴禁使用卷尺和鋼銼。3.1.8在危險的場合或者危險的狀況下，嚴禁帶電作業(yè)。3.1.9嚴禁在倒閘操作和事故解決過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負責解決事故，接班人員協(xié)助。3.1.10電工必須純熟掌握觸電急救和人工呼吸的辦法，以備急用。3.1.11如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立刻切斷電源。如來不及切斷電源且為低壓時應(yīng)用干燥的不導電物體，使觸電者脫離電源。如為高壓，則必須想盡一切方法切斷電源。然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。3.2電梯工3.2.1機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。維修保養(yǎng)時普通必須切斷電源，特殊狀況下不能拉開電源時，應(yīng)有足夠的安全方法并小心謹慎地工作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。3.2.2機房內(nèi)嚴禁帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。3.2.3電梯因檢修或保養(yǎng)需停機時，必須做好標記，同時確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。3.2.4在保養(yǎng)、維修中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應(yīng)后方可操作。3.2.5在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了鑒別故障和調(diào)試需要外，嚴禁快車。3.2.6下井底作業(yè)時，嚴禁閉廳（廳站留有人監(jiān)視時例外），廳門口必須擺設(shè)通告牌，避免無關(guān)人員靠近。3.2.7在井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，若上方有人時必須佩戴安全帽。3.2.8進入井道，井底作業(yè)時間，預(yù)計超出一小時者，必須嚴格執(zhí)行井道、井底作業(yè)指令規(guī)定。3.2.9進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門纜仔，避免門纜仔放不正造成事故。3.2.10維修、保養(yǎng)工作竣工時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。3.2.11機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須恪守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災(zāi)事故發(fā)生。3.2.12嚴防水滲入機房或電梯。如電梯有水滲入應(yīng)立刻停止使用，以免發(fā)生觸電事故，并立刻采用對應(yīng)方法。3.2.13維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯應(yīng)在一樓掛通告牌。3.3焊工3.3.1焊工（含電焊、氣焊，下同）須持證上崗，工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以避免燙傷和觸電。3.3.2嚴格執(zhí)行臨時動火作業(yè)許可證制度，務(wù)必做到動火前“八不”、動火中“四要”、動火后“一清”等安全方法（詳見《防火管理規(guī)程》）。3.3.3焊工進行焊接作業(yè)前，應(yīng)認真檢查多個工具，如電焊鉗握把與電纜的聯(lián)接與否牢固、可靠，焊把線皮與否有破損，確認一切正常后才干施焊。3.3.4焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周邊有無易燃、易爆物，應(yīng)去除或隔離后才干進行焊接。必要時還應(yīng)配備滅火器等對應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護。3.3.5地線連接必須符合安全技術(shù)規(guī)定，不得將地線隨便捆綁或纏繞在被焊工件上。3.3.6啟動電焊機前，應(yīng)檢查電焊地線與否與工件或其它導體連接，以防短路或觸電。3.3.7電焊機需變化觸點導板、二次線或?qū)﹄姾笝C進行檢查時，都必須切斷電源后再進行。3.3.8焊接時，應(yīng)戴好防護面罩，不得用手或其它物件遮眼，以防弧光傷眼。3.3.9在通風不良的條件下進行焊接時，除采用方法避免觸電外，還應(yīng)采用用排電扇排風等方法，確保通風良好，并有專人在外監(jiān)護。3.3.10如在容器內(nèi)或狹小空間焊接，需要照明時，應(yīng)采用24伏的行燈。3.3.11焊工敲焊縫藥皮時，必須戴好防護眼鏡，避免焊渣濺傷眼。3.3.12停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天嚴禁進行焊接作業(yè)。3.3.13焊炬、割炬等發(fā)生回火時，應(yīng)立刻關(guān)閉氧氣調(diào)節(jié)手槍，再關(guān)閉乙炔調(diào)節(jié)手槍，待回火熄滅后，再打開氧氣調(diào)節(jié)手槍，吹除焊炬或割炬里的煙灰，再重新點火，以避免槍管窩火。3.3.14氧——乙炔膠管與膠管接頭處，氧——乙炔膠管與氧——乙炔表接頭處，膠管與割炬、焊炬接頭處，均不得漏氣，以防引發(fā)火災(zāi)和爆炸。3.3.15現(xiàn)場的焊接地點與氧氣、乙炔瓶、液化氣瓶寄存地點的距離應(yīng)不不大于10米。3.3.16電、氣焊工作結(jié)束或離開現(xiàn)場前，應(yīng)檢查工作場合有無火源隱患，并關(guān)閉電焊機、氧氣和乙炔瓶閥。3.4高空作業(yè)3.4.1全部高空作業(yè)人員，不準穿硬底鞋，一律使用安全帶。安全帶普通應(yīng)高掛低用，即將安全帶繩端的鉤子掛在高的地方，而人在較低處進行作業(yè)。3.4.8電焊工在兩米以上高空焊接時，必須找適宜位置掛好安全帶。確實無處掛安全帶，又無其它辦法解決掛安全帶時，則應(yīng)做好其它防護方法，確保安全操作。3.4.9進行高空焊接必須先將下方的易燃、易爆物品移至安全地帶，還要采用方法，確保割下的金屬或火花不致傷人或引發(fā)火災(zāi)等事故。3.4.10電焊工所用焊條，應(yīng)裝在焊條桶內(nèi)，隨用隨取。用剩的焊條頭，應(yīng)裝在鐵盒內(nèi)或找適宜地方放好，待工作完畢一同帶下。3.4.11高空作業(yè)人員不準從高空往地面拋擲物件，也不準從地面往高空拋物件，應(yīng)使用繩索、吊籃、高架車或吊車等傳遞物件。3.4.12特殊狀況下，如果必須從高空往地面擲物件時，地面應(yīng)有人看守，以確保不傷害別人和損壞設(shè)備。3.4.13高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?yīng)找適宜位置放好，并用繩索、鉛絲捆綁牢。3.4.14站在跳板上工作時，不應(yīng)站在跳板的端頭。同一跳板上站立作業(yè)人員不能超出2人。3.4.15應(yīng)盡量避免上、下層同時進行作業(yè)。如無法避免時，上下層之間必須設(shè)專用防護棚或其它隔離設(shè)施，上層不準堆放工具和物件。否則，應(yīng)確保工人不在同一垂直線的下方進行工作。3.4.16高空作業(yè)區(qū)的沿口、洞孔處，應(yīng)設(shè)立護欄和標志，以防失足踏空。3.4.17高空作業(yè)區(qū)的下方地面，嚴禁堆放腳手架、跳板或其它雜物。地面人員應(yīng)嚴禁在高空作業(yè)區(qū)的正下方停留或通行。3.4.18嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。（三）工程人員值班管理制度1.目的保障物業(yè)社區(qū)的各項設(shè)備、設(shè)施的正常運作，及時解決業(yè)主和社區(qū)發(fā)生的維修任務(wù)。2.合用范疇工程值班人員3.制度內(nèi)容3.1工程值班人員值班時間為17：00——7：50。3.2吃飯時間為17：00——17：30。3.3值班期間不得隨意外出，保持手機、對講機的聯(lián)系暢通。3.4接到報修后要及時解決，并做好值班統(tǒng)計，統(tǒng)計要具體，數(shù)據(jù)要對的。3.5第二天交班時要將值班統(tǒng)計交主管人員查看并簽字。3.6值班人員要做到“三熟三能”3.6.1熟悉設(shè)備，系統(tǒng)和基本原理，能分析運行狀況。3.6.2熟悉操作和事故解決辦法，能及時發(fā)現(xiàn)故障并排除故障。3.6.3熟悉本崗位的規(guī)程制度，能掌握普通的維修技能。（四）工程機械管理規(guī)定1.目的有效控制工程器械的使用狀況，方便用最少的資源獲得最大的用處。2.合用范疇合用于部門內(nèi)部工程器械的日常管理。3.管理規(guī)定3.1工程器械采購詳見《行政人事工作手冊》中2.11《采購管理規(guī)定》。3.2對工具使用責任到人，公用工具應(yīng)由班長負責保管，領(lǐng)用時告知班長，個人工具應(yīng)妥善保管。3.3工程部主管人員每月底對物品、工具進行一次盤點，對工具的數(shù)量及使用狀況進行查。3.4對易耗品確保帳物兩清。3.5工具不得私自外借或用于干私活，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅解決。3.6工具如有損壞和丟失應(yīng)視狀況作出賠償。3.7對計量儀表設(shè)備的管理3.7.1我司列為檢測設(shè)備與計量儀表的項目及名稱3.7.1.1電氣測量類儀表：兆歐表、萬用表等。3.7.1.2計量儀表：壓力表、溫度計。檢測、計量設(shè)備的周期校準3.7.2計量儀表的‘使用期至’的提示，提前送檢質(zhì)檢部門校準檢查或重新購置。購置的計量儀表應(yīng)含有有關(guān)檢測證明。二．工程操作規(guī)程（一）公共設(shè)施管理規(guī)程1.目的對公司在用設(shè)備的管理作出規(guī)定，對設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)進行控制，確保全部設(shè)備安全、正常運行。2.合用范疇本規(guī)定合用于公司全部設(shè)備的管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1設(shè)備的接管驗收在樓宇接管中的設(shè)備接管時，由工程主管部門構(gòu)成機電組，負責按設(shè)備使用闡明書和工程竣工圖及有關(guān)資料對接管設(shè)備進行驗收。對達不到規(guī)定的，應(yīng)告知有關(guān)單位限期整治。設(shè)備的接管由工程主管部門和管理處經(jīng)理與有關(guān)單位辦理對應(yīng)手續(xù)，有關(guān)資料由工程主管部門復(fù)核存檔。詳見《綜合手冊》“前期物業(yè)管理”部分。3.2設(shè)備的登記建帳、分類編號和建檔3.2.1設(shè)備的登記建帳設(shè)備正式接管后，由工程主管部門和管理處經(jīng)理一起進行清點，并分別在《工程設(shè)備臺帳》上登記。3.2.2設(shè)備的分類編號由工程主管部門根據(jù)設(shè)備對物業(yè)服務(wù)的重要性進行分類，并按類別編號。Ⅰ級設(shè)備：電梯、空調(diào)主機、發(fā)電機、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動柜等。編號為：Ⅰ□□□□一類設(shè)備編號一類設(shè)備Ⅱ級設(shè)備：高壓柜、變壓器、風機、對講機監(jiān)控系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、空調(diào)室內(nèi)機、低壓配電柜、冷卻塔、冷卻水泵、冷凍塔、冷凍水泵、排送風機。編號為：Ⅱ□□□□二類設(shè)備編號二類設(shè)備Ⅲ級設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級以外的全部設(shè)備。如：防火卷閘門、潛排水泵、消火栓、警鈴、風閥、電表箱（小配電箱）消防燈等。編號為：Ⅲ□□□□三類設(shè)備編號 三類設(shè)備工程主管部門負責按照《服務(wù)標記追溯管理規(guī)程》懸掛設(shè)備標記卡，規(guī)定設(shè)備負責人，并在《工程設(shè)備臺帳》上登記。3.2.3設(shè)備技術(shù)資料的歸檔管理設(shè)備的定時維護保養(yǎng)統(tǒng)計、維修統(tǒng)計和檢查統(tǒng)計由工程主管部門保存，定時移交公司檔案管理部門。3.3設(shè)備的運行3.3.1全部設(shè)備由管理處專業(yè)人員進行運行操作，填寫對應(yīng)的設(shè)備運行統(tǒng)計。對國家有規(guī)定的特殊工種，規(guī)定操作人員持有效對應(yīng)的上崗證或操作證方可上崗。3.3.2操作人員必須進行上崗前的培訓，確保掌握設(shè)備的操作辦法，并嚴格按攝影應(yīng)的工作手冊中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.3.3工程主管部門對復(fù)雜的和重要的設(shè)備應(yīng)制訂對應(yīng)的設(shè)備操作規(guī)程。3.3.4設(shè)備運行統(tǒng)計規(guī)定詳見各設(shè)備管理規(guī)程。3.4設(shè)備的檢查、維護保養(yǎng)和維修3.4.1設(shè)備的檢查工程主管部門根據(jù)不同的設(shè)備，按其對應(yīng)的工作手冊由對應(yīng)的負責人對設(shè)備進行檢查，并填寫《工作日志》。3.4.2設(shè)備的維護保養(yǎng)3.4.2.1工程主管部門對復(fù)雜的和重要的設(shè)備應(yīng)制訂對應(yīng)的設(shè)備維護保養(yǎng)技術(shù)條件，并納入《工程工作手冊》、《消防工作手冊》中。3.4.2.2工程主管部門負責公司全部設(shè)備的總體管理，制訂年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃并監(jiān)督、指導和檢查各管理處分管的設(shè)備維護保養(yǎng)狀況。3.4.2.3工程主管部門在每年年終根據(jù)策劃的規(guī)定制訂《年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃》，根據(jù)對應(yīng)的設(shè)備維保技術(shù)條件，實施維護保養(yǎng)工作，具體按照有關(guān)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定執(zhí)行，并填寫對應(yīng)的設(shè)備維護保養(yǎng)統(tǒng)計和檢查統(tǒng)計。3.4.2.4室外公共設(shè)施、設(shè)備檢查、保養(yǎng)見《附：室外公共設(shè)施維修、保養(yǎng)工作規(guī)定》。3.4.2.5工程主管對保養(yǎng)成果進行承認，填寫在有關(guān)的保養(yǎng)統(tǒng)計中。3.4.3設(shè)備的維修3.4.3.1當發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，工程主管部門應(yīng)及時進行維修，填寫《設(shè)備病歷卡》。重大維修應(yīng)向管理處經(jīng)理報告，并及時告知公司工程主管工程師現(xiàn)場指導。對于本單位不能解決的維修項目，需要外包維修時，設(shè)備外包維修方的選擇，具體按《供方管理規(guī)定》執(zhí)行。3.4.3.2設(shè)備負責人每年針對有關(guān)的《設(shè)備病歷卡》內(nèi)容進行設(shè)備狀況分析，形成分析報告，作為下一年度維保計劃根據(jù)。3.5設(shè)備的報廢對無法修復(fù)的設(shè)備，由工程主管部門填寫《設(shè)備報廢申請表》，上報管理處審核、總經(jīng)理同意后方可報廢。工程主管部門應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期，同時封存該設(shè)備檔案。3.6自購設(shè)備或零配件的申請、采購、驗收及入庫建帳、領(lǐng)用。按照《行政工作手冊》中《采購管理制度》辦理。3.7維修保養(yǎng)技術(shù)條件設(shè)備檢修項目技術(shù)規(guī)定檢查辦法及闡明維保方式低壓配電柜擦試全部部件清潔、無灰塵、油污目測△○檢查絕緣瓷件無破損、裂紋目測△○檢查連接點及接線螺絲不松動、無過熱、變色、氧化痕跡手感、目測△○檢查接地線接觸良好、不松動手感、目測△○檢查滅弧罩完整、齊全目測△○檢查批示燈、儀表及二次線完整，批示對的，線路整潔目測△○檢查操作機構(gòu)完整、靈活手感、目測○檢查開關(guān)動、靜觸頭接觸狀況接觸良好，無燒毛痕跡手感、目測○檢查過流保護裝置靈活、可靠、整定值適宜手感、目測○動力配電箱擦試箱體及全部部件清潔、無灰塵、雜物目測△○檢查連接點及接線螺絲不松動、無過熱、變色、氧化痕跡手感、目測△○檢查接地線接觸良好，不松動手感、目測△○檢查儀表完整、精確目測△○檢查箱門、箱體箱門封閉嚴密、把手螺絲齊全，箱體完整固定牢固手感、目測△○檢查滅弧罩完整、齊全目測△○檢查刀開關(guān)觸頭接觸良好、無燒毛痕跡目測○檢查熔斷器接觸良好、完整目測○測量線路絕緣絕緣電阻不不大于0.5MΩ用500V搖表測量○電動機清掃電機外殼、檢查地腳螺絲清潔，螺絲齊全、牢固手感、目測△○檢查接線螺絲不松動、無過熱、變色、氧化痕跡手感、目測△○檢查接地線接觸良好，不松動手感、目測△○檢查電動機運轉(zhuǎn)聲音及振動狀況正常，無雜音耳聽、手感△○拆開端蓋（抽出轉(zhuǎn)子）清洗軸承，更換潤滑脂，必要時更換軸承油量適中，軸承無雜音耳聽、手感、目測○檢查繞組絕緣狀況絕緣不老化、無損傷，絕緣電阻不低于0.5MΩ手感、目測用500V搖表○檢查軸與傳動輪配裝狀況松緊配適宜度、鍵及鍵槽完好手感、目測○檢查電扇及電扇罩完整、固定牢固手感、目測○重點檢查接觸器觸點和進出線接頭觸點接觸良好、無燒毛現(xiàn)象；接頭不松動，無過熱、變色、養(yǎng)化痕跡手感、目測○離心水泵清潔水泵外殼、檢查地腳螺絲清潔、螺絲齊全牢固手感、目測△○聯(lián)軸器同心度不大于0.1mm塞尺△○聯(lián)軸器間隙2-4mm四周均勻一致塞尺△○盤根（密封填料）松緊適宜（允許滴水40滴/mim以內(nèi)）目測△○連接閥門靈活、嚴密、內(nèi)外無泄漏手感、目測△○壓力表及其旋塞開關(guān)靈活，無泄漏，批示對的目視、手感△○清潔軸承，加注潤滑油，必要時更換軸承油量適中，軸承無雜音耳聽、手感、目測○軸套無磨損，與軸配合緊密手感、目測○潛水泵檢查電機運轉(zhuǎn)狀況聲音正常、無雜音耳聽△○檢察浮球觸點良好、靈活手試△○清潔底坑無淤泥、無雜物目測△○泵濾網(wǎng)完好、無堵塞目測△○檢查繞組絕緣狀況絕緣電阻不低于0.5兆歐用500V搖表○備注：△——普通性保養(yǎng)○——全方面保養(yǎng)（二）發(fā)電機組管理規(guī)程無（三）配電系統(tǒng)管理規(guī)程1.目的確保配電設(shè)備保持良好的技術(shù)狀態(tài)，安全運行、穩(wěn)定供電。2.合用范疇合用于社區(qū)內(nèi)配電房及設(shè)備的運行管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1配電房管理3.1.1配電室全部機電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負責管理。送、停電由值班人員負責完畢，無關(guān)人員嚴禁入內(nèi)。3.1.2低壓配電房內(nèi)嚴禁堆放易燃、易爆物品及雜物，保持整潔、干燥，嚴禁吸煙。3.1.3室內(nèi)照明、通風良好，室內(nèi)溫度控制在40度下列。內(nèi)應(yīng)設(shè)有足夠完好的滅火器，巡視人員必須純熟使用，并及時檢查，使其性能完好。遇特殊狀況要及時上報設(shè)備負責人。3.1.5配電房門處應(yīng)設(shè)立防鼠板，地上配電室通風窗應(yīng)設(shè)立防雀網(wǎng)，以避免安全事故發(fā)生。配電房內(nèi)設(shè)備及線路變化,要經(jīng)公司總經(jīng)理同意；重大變改,要上報項目公司領(lǐng)導同意。3.2.2.1配3.3變配電安全操作管理3.3.1供電回路操作開關(guān)的標志要明顯，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關(guān)人員嚴禁動手操作。3.3.2應(yīng)嚴格保持各開關(guān)處在良好狀態(tài)，不能隨意更改設(shè)備和線路的運行方式及多個開關(guān)的整定值。3.3.3嚴格推行崗位職責，恪守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項規(guī)程和安全、防火、清潔衛(wèi)生等制度。3.3.4嚴格執(zhí)行多個設(shè)備的安全操作規(guī)程。3.3.5在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設(shè)備的特巡，當發(fā)生事故時應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并及時作好統(tǒng)計。3.3.6檢查維修工具、絕緣工具與否損傷，能否達成安全使用規(guī)定，定時保養(yǎng)，安全標志牌與否齊全；操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。3.3.7嚴禁帶電檢修，如在特殊狀況下需帶電工作時，應(yīng)做好防觸電、防短路等安全方法，并設(shè)專人監(jiān)護。3.3.8停電時,應(yīng)提前向顧客發(fā)出告知;恢復(fù)送電時,在確認供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。3.3.9除緊急狀況外，未經(jīng)領(lǐng)導同意不得隨意停電。3.3.10工程主管對設(shè)備負責人提供技術(shù)指導及檢查監(jiān)督。3.3.11其它安全規(guī)定詳見WDWY/JL-GC22《工程安全管理制度》。3.4變配電系統(tǒng)保養(yǎng)3.4.1每六個月對變配電系統(tǒng)進行維護保養(yǎng)1次。3.4.2填寫保養(yǎng)統(tǒng)計。3.4.3配電柜維保內(nèi)容及原則3.4.3.1配電箱（柜）：整潔，門鎖正常，開關(guān)靈活；3.4.3.2接觸器：觸點良好，無燒蝕，聲音正常；3.4.3.3繼電器：普通及時間繼電器延時精確，接線觸點完好；3.4.3.4按鈕、批示燈：接線完好，觸點接觸可靠，批示燈明亮；3.4.3.5熔斷器：底座牢固，接觸良好；3.4.3.6電容器：無膨脹或高溫滲油現(xiàn)象：對接線及油漬滲出的電容器進行更換，用500V搖對電容器對地測量和電容外殼對地電阻，更換出現(xiàn)膨脹現(xiàn)象或高溫滲油的電容器；3.4.3.7互感器：接線柱牢固，無發(fā)熱；3.4.3.8電度表、儀表：批示、計量精確，接線完好；3.4.3.9開關(guān)：接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱；墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵；3.4.3.10樓層配電箱：墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵；3.4.3.11三相計量器及電流表維護：計量校驗精確。3.5統(tǒng)計管理:3.5.1對變配電房進行日常巡邏，須填寫。3.5.2對配電柜進行維保，須填寫《配電柜維保統(tǒng)計表》。3.5.3變配電系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的問題及其解決狀況，須填寫在對應(yīng)的《設(shè)備病歷卡》上。（四）給排水系統(tǒng)管理規(guī)程1．目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處在良好運行狀態(tài)，確保生活、消防用水的需要。2．合用范疇合用于社區(qū)水泵房內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理。3．作業(yè)規(guī)程3.1日常運行管理3.1.1每天7：30和17：30由維修值班人員對水泵及水池水位及其它給排水設(shè)備（設(shè)施）進行兩次檢查，并在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動時觀察電流、電壓，傾聽有無異響，并統(tǒng)計于《水泵房巡檢統(tǒng)計表》內(nèi)。3.1.2水泵房設(shè)備負責人負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理。涉及設(shè)備技術(shù)資料、圖紙、檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，公司權(quán)限范疇內(nèi)的外包修理聯(lián)系工作。3.1.3給排水設(shè)備故障解決普通不超出8小時，若重要部位故障在8小時內(nèi)無法解決，應(yīng)將故障因素分析、解決方案、預(yù)計解決時間向上級領(lǐng)導書面報告。3.1.4夜間發(fā)生的故障，如不影響業(yè)戶生活、工作，不會產(chǎn)生嚴重后果且值班維修人員無法獨自完畢維修的，可交由白班機電維修工進行維修并在交接班時交代具體；如發(fā)生的故障直接影響業(yè)戶生活，應(yīng)在進行應(yīng)急解決后立刻向工程主管部門設(shè)備負責人或工程部負責人報告。3.1.5每年12月制訂下一年度中修、大修計劃。3.1.6工程主管每七天最少對給排水系統(tǒng)抽檢1次。每月根據(jù)公司月檢規(guī)定進行月度檢查，詳見《綜合管理手冊》第2.1節(jié)《內(nèi)部檢查管理規(guī)定》。3.2水泵房管理3.2.1保持機房干凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。每天清掃一次水泵房的地面，每七天擦一次設(shè)備、閥門、管線，每七天用干布擦一次控制柜，每月對水泵房做一次徹底清潔，控制柜內(nèi)用吸塵器清潔。保持地面清潔，墻面無積塵，窗戶明亮，地面及設(shè)備基礎(chǔ)無積水油漬。3.2.2非工作人員進入水泵房須經(jīng)工程主管人員同意后，由水電維修工陪伴，方可進入。3.2.3水泵房的機電設(shè)備由值班人員負責操作，其別人不得私自操作。3.2.4保持良好的通風及照明狀況，門窗啟動靈活，無破損。3.2.5不得私自改動機房線路、器材。若需改動，須經(jīng)上級領(lǐng)導同意后方可進行。3.2.6消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好。3.3水泵管理3.3.1給水泵實施一開一備運行方式，生活給水泵60天倒換一次?？刂乒裆限D(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊狀況應(yīng)打在“自動”位置。3.3.2給水泵類操作流程確認進水閥啟動確認進水閥啟動啟確認出水閥啟動示錄水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置按控制柜上“啟動”按鈕啟動水泵供水按水泵控制柜上的“停止”按鈕，水泵停止供水將控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進入自動運行狀態(tài)3.3.3排水設(shè)備（污水泵）操作流程按控制箱上按控制箱上“啟動”鈕，啟動水泵排水按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進入自動運行狀態(tài)。3.3.4每六個月對水泵進行保養(yǎng)一次，填寫《水泵維修保養(yǎng)統(tǒng)計表》。3.4給排水設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)檢查內(nèi)容周期1水泵機組及附件外觀清潔擦洗、除污每七天運行狀況振動、軸溫每天儀表批示檢查每天水泵軸端檢查更換盤根填料每月水泵軸承清洗換潤滑油一年電機軸承清洗加潤滑油一年電機絕緣測電機吸取比六個月2管道如滲漏，補漏換管不定時除銹、刷漆兩年3閥門緊固壓蓋螺絲，調(diào)節(jié)更換填料每月加潤滑油六個月4液壓閥啟閉狀況檢查每天拆檢、清洗一年5水表檢查批示狀況每月3.5停水管理因維修給排水設(shè)施等因素需停水時，應(yīng)最少提前1天以公示形式告知業(yè)戶，詳見《行政人事工作手冊》中第2.8《公文解決方法》，公示中應(yīng)闡明停水因素、停水時間、送水時間及臨時取水地點等。（五）電梯系統(tǒng)管理規(guī)程1.目的確保電梯設(shè)備（設(shè)施）在良好的環(huán)境及技術(shù)狀態(tài)下安全運行。2.合用范疇合用于社區(qū)電梯設(shè)備（設(shè)施）的運行及保養(yǎng)管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1電梯機房管理3.1.1電梯工（設(shè)備運行人員）每天對機房巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；每七天對機房進行一次全方面清潔，確保機房和設(shè)備表面無積塵；定時對機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。3.1.2機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。3.1.3機房內(nèi)照明設(shè)施完好，滅火器、松閘扳手、盤車手輪等齊全、完好。3.1.4毗鄰屋頂水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。3.1.5機房內(nèi)通風降溫設(shè)施良好、工作正常。3.1.6機房門應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)工程主管許可，嚴禁外人進入，并注意采用方法，避免小動物進入。3.1.7質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定及多個警示牌清晰掛于顯眼處。3.2電梯運行巡邏3.2.1巡邏頻次：每天全方面巡檢電梯一次。3.2.2機房巡邏3.2.2.1電動機溫升（不超出85°3.2.2.2減速機溫升、油溫、油色、聲音與否正常，有無振動。3.2.2.3批示儀表對的，各繼電器、接觸器動作正常，有無異味及異常音響。3.2.2.4變壓器、電阻器、電抗器溫度與否正常，有無噪音、過熱現(xiàn)象。3.2.2.5制動器動作與否正常，制動線圈與否過熱（不超出60°3.2.2.6曳引輪、鋼繩、限速器、皮帶與否正常，有無異常音響。3.2.2.7機房內(nèi)溫度與否超出規(guī)定，機房內(nèi)不得堆放易燃和腐蝕性物品。3.2.2.8機房內(nèi)消防器材與否完好齊全。3.2.2.9通訊設(shè)備應(yīng)敏捷、暢通，照明良好，批示牌應(yīng)精確無誤，盤車手輪，開閘板手放置明顯位置。3.2.3轎廂、電梯廳巡邏3.2.3.1檢查安全觸板工作與否正常。3.2.3.2抽查基站及其它層權(quán)（最少抽四層）外呼梯及內(nèi)呼梯按鈕工作與否正常，開、關(guān)門按鈕工作與否正常。3.2.3.3檢查電梯運行顯示與否正常。3.2.3.4檢查電梯通風、照明與否正常。3.2.3.5檢查轎廂內(nèi)的對講與否清晰。3.2.3.6檢查轎廂運行與否平衡，有無碰撞或振動及雜音。3.2.3.7檢查轎廂平層動作與否精確（±10mm）。3.2.5統(tǒng)計管理：3.2.5.1電梯巡邏時填寫《電梯運行巡邏統(tǒng)計表》，并以此作為電梯維保外包方的評定根據(jù)之一。3.2.5.2發(fā)現(xiàn)的問題統(tǒng)計在該電梯專用的《設(shè)備病歷卡》中。3.3電梯運行注意事項3.3.1轎廂的運載能力，不應(yīng)超出電梯的額定載重量。3.3.2不可用身體或腳來替代操作，更不可運用物體塞住控制開關(guān)來開動電梯上下行駛。3.3.3不允許客梯作為載貨電梯使用。3.3.4不允許裝運易燃、易爆危險物品，如遇特殊狀況，需經(jīng)管理處同意，并采用安全保護方法。3.3.5不允許將檢修開關(guān)急停按鈕作為正常行駛中消除信號之用。3.3.6勸告乘客勿依靠轎門。3.3.7任何人不可站在廳門和轎廂之間。3.3.8如果電梯在行駛半途發(fā)生停車事故時，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，勿扒轎門，耐心等待救援。3.3.9電梯每年應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，檢查合格后方可繼續(xù)使用。3.4電梯維保分包方管理3.4.1電梯負責人參加分包方每月2次的電梯保養(yǎng)工作，并對電梯維保工作進行監(jiān)督、確認，驗收合格后在電梯月保養(yǎng)單上簽字。3.4.2在下列狀況下，應(yīng)及時告知分包方前來解決：3.4.2.1日常巡邏發(fā)現(xiàn)的問題不能解決；3.4.2.2電梯突發(fā)故障；3.4.2.3接到并核算電梯乘客對下列問題的反映：廳、轎門關(guān)閉合，而未能正常起動行駛時。運行速度有明顯變化時。內(nèi)選、平層、換速和召喚抬層信號失靈失控時。有異常噪聲，較大振動和沖擊時。接觸任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時。當電氣部件，因過熱而散發(fā)出焦熱的臭味時。3.4.3對分包方的監(jiān)管按《綜合管理手冊》“供方管理規(guī)程”執(zhí)行。3.5電梯緊急救援、盤車放人操作3.5.1擬定轎廂停在位置，并告知乘客救援已在進行中。3.5.2盤車前，先將機房總電源開關(guān)斷開。3.5.3對的使用專用工具，間歇地張開制動器抱閘。3.5.4根據(jù)負載狀況盤動飛輪，使轎廂上或下直至近來一層門區(qū)為止。3.5.5盤車完畢，恢復(fù)制動器拖閘狀態(tài)，并合上總電源開關(guān)。3.5.6用專用門匙打開廳門，疏通被困乘客安全退出。3.5.7電梯在故障未查明因素及解決之前，嚴禁使用。（六）智能化系統(tǒng)運行管理規(guī)程1.目的確保設(shè)備性能良好，確保智能化系統(tǒng)正常運行。2．合用范疇合用于社區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)（涉及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、車輛道閘系統(tǒng)）的運行、維修、保養(yǎng)。3．作業(yè)規(guī)程3.1閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)3.1.1月保養(yǎng)內(nèi)容3.1.1.1每月對監(jiān)視器進行一次除塵解決，檢查接線并清掃玻璃灰塵，同時調(diào)校一次畫面的對比度、明暗度、中點頻、上下左右畫面比例大小等各項指標。3.1.1.2每月對多個信號解決器(涉及硬盤錄像機、畫面解決器等)進行一次除塵解決，檢查插接件與否松動，面板按鈕與否操作正常。3.1.2季度保養(yǎng)內(nèi)容涉及（但不限）：3.1.2.1月度保養(yǎng)內(nèi)容。3.1.2.2每季檢查室外防護罩的密封并清潔除塵，清掃玻璃上的灰塵，并檢查接插件與否松動。3.1.2.3每季度對鏡頭進行一次除塵解決，并用鏡頭紙擦拭干凈鏡頭，清理降溫電扇。3.1.2.4檢查攝像設(shè)備的固定與否牢固，其避雷針接地與否良好，轉(zhuǎn)動部分的線與否破裂、拉斷。3.1.2.5檢查室外部分的防腐、防銹與否良好，但凡鐵件部分要定時刷防銹漆，避雷針刷導電油漆銀粉。3.1.2.6檢查控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸與否良好。3.1.3年度保養(yǎng)3.1.3.1季度保養(yǎng)內(nèi)容。3.1.3.2每年調(diào)校一次攝像機位置，以確保能其對的的攝像角度。3.1.3.3每年對全系統(tǒng)各功效進行一次全方面檢查調(diào)校。3.1.4填寫《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)統(tǒng)計表》。3.2門禁對講系統(tǒng)實施季度保養(yǎng)，保養(yǎng)內(nèi)容涉及（但不限）：3.2.1接線端子及音頻、視頻線路：端子無松動，接觸良好，各導線完好無破損。3.2.2主機面板按鍵：按鍵無阻滯，通斷良好。3.2.3主機選呼：音質(zhì)清晰、無雜音，畫面清晰。3.2.4填寫《工作日志》。3.3車輛道閘系統(tǒng)實施月保養(yǎng)，保養(yǎng)內(nèi)容涉及（但不限）：3.3.1閘桿：若閘桿不水平或不垂直，需調(diào)節(jié)道閘桿限位位置；若閘桿有彎曲變形應(yīng)予糾正，反光膜有破損的地方進行修復(fù)。3.3.2平衡調(diào)節(jié)：在斷電確保安全的狀況下，手工轉(zhuǎn)動減速機輸入軸皮帶輪，判斷升桿與降桿的力度，若有明顯差別，可通過調(diào)節(jié)平衡臂上的鏈、條掛接的位置來增加或減小彈簧的拉力，從而達成平衡。3.3.3皮帶調(diào)節(jié)：如果傳動皮帶太松而打滑，可松開電機座與箱體之間的固定螺絲，將電機向下移動。3.3.4控制電路：PCB控制板在確保供電的狀況下，PCB板上RUN(運行)，批示燈應(yīng)點亮，操作PCB板上的“升”、“降”“?！苯逾o，“UP(升)”、“DOWN(降)”“STOP（停）”燈應(yīng)點亮，電閘應(yīng)作對應(yīng)動作。若不動作，則需檢修。3.3.5運轉(zhuǎn)電容：在PCB控制板正常的狀況下，路閘動作時，電機接線端子上有220V交流輸出，電機發(fā)出嗡嗡電流聲但不轉(zhuǎn)動或轉(zhuǎn)動無力，即使在無皮帶空載的狀況下亦如此，此可能為運轉(zhuǎn)電容失效需更換。3.3.6保險絲：PCB上保險絲為220V2A，熔斷后應(yīng)更換同規(guī)格的保險絲。3.3.7加油：拆開控制箱頂蓋打開箱門，補充齒輪箱內(nèi)機油，對各傳動部件加油潤滑。3.3.8其它3.3.8.1打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損狀況及限位開關(guān)動作的可靠性。3.3.8.2全方面結(jié)實各電線接頭，全方面清潔控制箱和擋車桿的灰塵。3.3.8.3檢查控制箱箱門，箱蓋密封與否良好3.3.9填寫《車輛道閘系統(tǒng)保養(yǎng)統(tǒng)計表》（七）防雷接地系統(tǒng)管理規(guī)程1.目的規(guī)范防雷保護與接地裝置的維護保養(yǎng),避免雷電沖擊波損壞設(shè)備。2.合用范疇合用于社區(qū)接地系統(tǒng)的維護。3.作業(yè)規(guī)程3.1每年對全部地線進行一次檢測，在社區(qū)選用不同地點測量三次，規(guī)定接地線電阻不大于4歐姆，如超出4歐姆則需進行維修（強弱電共用接地網(wǎng)應(yīng)≤/Ω）。3.2檢查辦法：使用公司配備的接地電阻測試儀，按4.3測試辦法，進行測量。3.3測試辦法：3.3.1如圖所示(使用接地電阻測試儀)E端鈕接SM導線，P端鈕接20m導線，C端鈕接40m導線，導線的另一端分別接被測物接地極Eˊ，電位控棒Pˊ和電流探棒Cˊ，且Eˊ，Pˊ，Cˊ應(yīng)保持直線，其間距為20m。5M5M電流探棒被測電流探棒被測物eEPC接地電阻測試接地電阻測試儀電位探棒地面電位探棒地面20M20M20M20MCPCP3.3.2將儀表選擇開關(guān)置于X0.1檔，阻值調(diào)節(jié)開關(guān)置于最大值，以150轉(zhuǎn)/分鐘的速度轉(zhuǎn)動儀表，統(tǒng)計出精確數(shù)值。3.4對超出規(guī)定電阻范疇的地線，要進行開控檢查各探頭的連接狀況并及時清潔、緊固，對需要重新焊接的部位要重新焊接，并認真將焊劑清理干凈。如果仍達不到規(guī)定，則要進一步檢查接地電極的狀況，如腐蝕嚴重的則應(yīng)更換。3.5檢查避雷器、接地端、配電房地線排，與地線端接觸與否良好。（八）辦公區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程1.目的確保辦公區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常使用。2.合用范疇辦公區(qū)域內(nèi)的電器及其它設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護。3.作業(yè)規(guī)程3.1空調(diào)設(shè)備3.1.1各部門應(yīng)根據(jù)本地的氣候溫度啟動空調(diào)設(shè)備，夏季室內(nèi)溫度高于31℃時可適宜啟動；冬季室內(nèi)溫度低于153.1.2應(yīng)妥善保管空調(diào)使用闡明書并按照闡明書的規(guī)定對的使用。3.1.3發(fā)現(xiàn)異常狀況及時向工程主管部門報告，方便聯(lián)系維修。3.1.4空調(diào)掛機遙控器內(nèi)的電池不用的時候要及時取出。3.1.5全部空調(diào)設(shè)備不得隨意移動。3.2電熱水器3.2.1電熱水器的啟動時間由工程主管部門根據(jù)氣候的變化決定與否啟動。3.3其它設(shè)備設(shè)施3.3.1辦公區(qū)其它設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護將根據(jù)各部門報修狀況及時予以維修。3.4維修保養(yǎng)完畢后，負責人填寫《工作日志》。（九）設(shè)施（設(shè)備）事故應(yīng)急解決規(guī)程1.目的保障社區(qū)內(nèi)的設(shè)施（設(shè)備）在碰到緊急事故時能得到及時有效解決。2.合用范疇社區(qū)內(nèi)的全部在用設(shè)施設(shè)備。3.作業(yè)規(guī)程3.1強電部分3.1.1線路檢修停電3.1.1.1客服主管部門接到供電公司停電告知并確認后，應(yīng)立刻安排人員在社區(qū)醒目位置張貼停電告知，同時運用社區(qū)廣播和高層大堂電子提示牌公布停電告知。3.1.1.2維修工檢查備用發(fā)電機及油料儲藏，確保備用發(fā)電機在停電期間能正常運轉(zhuǎn)。3.1.1.3一旦停電，維修工應(yīng)立刻查看備用發(fā)電機的運轉(zhuǎn)狀況，確保電梯、樓道照明及消防用電。3.1.1.4客服主管部門應(yīng)保持與市供電公司聯(lián)系，若在規(guī)定的時間內(nèi)檢修不能恢復(fù)送電，應(yīng)問明因素，并按3.1.1.1執(zhí)行。3.1.2臨時停電3.1.2.1一旦停電，應(yīng)立刻查明因素，組織搶修，并告知客服主管部門，方便在顧客詢問時進行解釋。3.1.2.2屬社區(qū)配電房開關(guān)柜出線端至分戶配電箱進線端的故障，應(yīng)立刻上報并組織搶修；其它供配電故障，應(yīng)立刻告知供電部門。3.1.2.3若在短時間內(nèi)無法完畢搶修恢復(fù)送電，按3.1.1.1執(zhí)行。3.1.2.4客服主管部門和工程主管部門應(yīng)全程跟蹤，進行指揮協(xié)調(diào)。3.1.2.5恢復(fù)送電后，維修工及房管員應(yīng)立刻檢查，確保全部設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)使用。3.1.2.6維修工應(yīng)定時檢查應(yīng)急電筒及其它照明設(shè)備，確保隨時能夠使用。3.2水暖部分3.2.1給水系統(tǒng)3.2.1.1臨時停水一旦停水，維修工應(yīng)立刻查明因素并告知客服主管部門（公司值班人員及監(jiān)控中心），方便在顧客詢問時回復(fù)；根據(jù)查明的因素，按3.2.1.2或3.2.1.3或3.2.1.4解決；客服主管部門可向有困難的住戶提供就近水源。3.2.1.2供水水泵忽然損壞或暴管維修工應(yīng)：快速切斷該泵電源，關(guān)閉進、出水閘閥。啟動備用水泵。如泵房出現(xiàn)積水，應(yīng)立刻清理，必要時，啟動污水坑內(nèi)的排污泵排除積水。告知工程主管部門負責人。立刻進行搶修，必要時，公司各部門應(yīng)提供協(xié)助。3.2.1.3供水管道、閥門故障維修工應(yīng)：快速查明故障部位及因素并告知客服主管部門，方便在顧客詢問時回復(fù)。若預(yù)計修復(fù)時間較長，客服主管部門（值班人員）應(yīng)立刻安排人員在社區(qū)醒目位置張貼停水告知，同時在高層大堂電子提示牌上公布停水告知并提供臨時取水點。進行搶修，報告工程主管部門。3.2.1.4市政供水管網(wǎng)故障客服主管部門應(yīng)立刻與市自來水公司、工程主管部門，理解故障因素及恢復(fù)供水時間，若預(yù)計修復(fù)時間較長，客服主管部門（值班人員）應(yīng)立刻告知監(jiān)控中心在園區(qū)醒目處及高層大堂電子提示牌公布停水告知并提供臨時取水點?？头鞴懿块T（值班人員）應(yīng)保持與市自來水公司的聯(lián)系。若在預(yù)定時間內(nèi)不能恢復(fù)供水，應(yīng)安排人員在社區(qū)醒目位置張貼延長停水時間告知，同時告知監(jiān)控中心在高層大堂電子提示牌上公布延長停水時間告知。3.2.1.5檢修停水接到市自來水公司檢修停水告知并確認后，客服主管部門（值班人員）應(yīng)立刻安排人員在社區(qū)醒目位置張貼停水告知，同時告知監(jiān)控中心在高層大堂電子提示牌上公布停水告知。接到二次供水水池清洗和消毒的告知后，應(yīng)提前告知客服主管部門安排人員在社區(qū)醒目位置張貼停水告知，同時告知監(jiān)控中心在高層大堂電子提示牌公布停水告知。3.2.1.6如供水系統(tǒng)出現(xiàn)嚴重故障，預(yù)計停水時間超出24小時，公司工程主管部門應(yīng)立刻組織專業(yè)人員研究制訂臨時供水方案，上報公司領(lǐng)導同意后及時告知顧客，以確保顧客的基本生活用水需要。3.2.1.7恢復(fù)供水后，維修工應(yīng)立刻檢查供水系統(tǒng)，確保設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。3.2.2排水系統(tǒng)3.2.2.1下水管堵塞,維修工應(yīng)立刻疏通，屬嚴重堵塞的，應(yīng)向工程主管部門負責人報告，并請專業(yè)公司及時疏通。必要時，應(yīng)在外圍樹立標記牌。3.2.2.2下水管泄漏,維修工應(yīng)及時搶修，屬嚴重泄漏的，應(yīng)向工程主管部門負責人報告，并請專業(yè)公司及時解決。有坍塌危險的，應(yīng)在外圍樹立標記牌。3.2.2.3泵房進水，維修工應(yīng)立刻啟動排污泵進行排污同時告知工程主管部門負責人員查明因素盡快解決。3.2.2.4暴雨來臨前，維修工應(yīng)檢查排污泵，確保排污泵能正常運轉(zhuǎn)。3.2.2.5當發(fā)生跑水事故時，維修工應(yīng)及時采用有效的防護方法，確保電梯、供電設(shè)施等的安全。3.3電梯故障緊急解決詳見《電梯系統(tǒng)管理規(guī)程》3.5。三．有關(guān)統(tǒng)計●客戶服務(wù)管理規(guī)則、操作規(guī)程一．客戶服務(wù)管理規(guī)則（一）顧客服務(wù)行為規(guī)范1.目的規(guī)范客服人員服務(wù)工作，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2.合用范疇合用于服務(wù)中心客服人員的日常工作。3.作業(yè)規(guī)程3.1儀容儀表3.1.1上班時間應(yīng)著公司統(tǒng)一制作的工作服（對因某些因素未做工作服的，應(yīng)著職業(yè)裝），不準穿背心、牛仔褲、短褲、短裙、無領(lǐng)T恤、拖鞋等及其它不適合在辦公場合穿著的服飾。服裝應(yīng)干凈、平整，無明顯污跡、破損。3.1.2上班時必須佩戴工作牌。不得翻戴、遮擋。要愛惜工作牌，保持牌面清潔。3.1.3男員工不得蓄須，不得蓄長發(fā)，不得剃光頭，做到發(fā)不蓋耳遮領(lǐng)；女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整潔，不做怪異發(fā)型，做到莊重文雅。3.1.4鞋面應(yīng)保持干凈光亮，不準釘金屬掌，須穿深色皮鞋。3.1.5面部、手部應(yīng)保持干爽清潔，指甲須修剪整潔，不涂有色指甲油；女員工須化淡妝，不得濃妝艷抹，避免使用濃味化妝品。3.2行為舉止3.2.1站姿端正。規(guī)定頭正、頸直、肩平，兩眼平視前方，挺胸收腹，兩臂自然下垂，腳跟并攏。3.2.2坐姿得體。入座要穩(wěn)，挺胸立腰略收腹，手勿放在臀下、大腿間或抖腿、抱膝搖晃；女士雙腿并攏，可疊放、平行放、前后放或交叉放。3.2.3行姿穩(wěn)重。規(guī)定雙肩平穩(wěn)，雙臂自然擺動，步位步幅適度，不要搶行，不要東張西望。3.2.4與人見面握手時，力度要適中。不要握得太久、太大力，也不適宜太軟、太無力；不要大力地搖動對方的手；不要用濕手去握手。同時眼神要望著對方，面帶笑容，能夠說“您好”或“很愉快認識你”。女士先伸手，男士才能夠握。3.2.5手勢適度，宜少不適宜多，不用手指指點。與人談話時雙手不要插入衣褲兜，不要雙臂抱胸。3.2.6不得在辦公室與社區(qū)內(nèi)大聲談笑、喧嘩、哼唱歌曲、吹口哨。3.2.7與顧客交談時應(yīng)保持目光接觸，微笑自然，注意傾聽，體現(xiàn)出尊重和理解。3.2.8嚴禁在顧客面前吸煙、吃東西、嚼香口膠、看書報、挖鼻孔、掏耳朵、伸懶腰、打哈欠、摳指甲、搔皮膚、整頓個人衣物及做出其它某些不雅行為。3.2.9避免在顧客面前咳嗽、打噴嚏，不得已時，應(yīng)以紙巾遮住口鼻，將頭轉(zhuǎn)向無人之側(cè)解決，并及時道歉，說“對不起”。3.2.10在上班時間不做與工作無關(guān)的事，如：收聽廣播、炒股票、上網(wǎng)聊天、玩電腦游戲等。3.2.11參加多個會議期間，自覺關(guān)閉手機或調(diào)至震動狀態(tài)。3.2.12進入上級領(lǐng)導或其它部門辦公室時，應(yīng)用彎曲的食指不輕不重，不急不慢連敲三下；門虛掩著或開著，也應(yīng)敲門，并問“能夠進來嗎？”，經(jīng)同意后方可入內(nèi)；若進去時門是關(guān)住的，出來時則應(yīng)隨手將門輕輕帶上；若無人回應(yīng)，則可問“請問有人嗎？”，若仍無回應(yīng)，便改時再來，不可私自闖進。3.2.13保持辦公桌面干凈整潔，只允許擺放文獻籃、文具盒、日（月）歷、水杯等必備品，嚴禁亂堆放報紙、資料、文獻及其它雜物。3.3禮貌用語3.3.1對顧客的稱呼：稱成年男性顧客為“先生”；未婚女性顧客為“小姐”；若無法斷定對方婚否，可稱呼為“女士”；老年人可稱呼為“大爺”、“大娘”或“阿姨”。3.3.在服務(wù)工作中嚴禁用“喂”招呼顧客（若距離較遠則應(yīng)趕上前往招呼），應(yīng)保持面部自然微笑，主動問好：“先生，您好！”、“您好，小姐！”、“早上好！”（上午6時至9時）、“晚上好！”3.3.3節(jié)日期間，與顧客見面時應(yīng)道聲祝賀語：“祝您節(jié)日愉快！”、“祝您圣誕愉快！”、“新年愉快！”、“新年好！”、“春節(jié)愉快！”等。3.3.當顧客有事喊你時，應(yīng)立刻說“好的，立刻來”，接著說“請問需要我做些什么？”，如不能立刻來，應(yīng)面帶笑容說“請稍候，我一會兒就來”3.3.5在顧客服務(wù)過程中，由于某種因素不能滿足顧客的需要時，不要為自己辯護，也不應(yīng)一面笑（顯得漫不經(jīng)心），一面對顧客道歉，而應(yīng)比較嚴肅認真地用道歉語，請求顧客原諒。3.3.63.3.7顧客講“謝謝”時，要及時回答“不用謝”、“不客氣”、“這是我應(yīng)當做的”。3.3.8獲得顧客的支持、協(xié)助、配合或稱贊時，必須及時致謝，說“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、“謝謝您的稱贊”。3.3.9當顧客贈給服務(wù)人員不能接受的禮物時，應(yīng)婉言謝絕，說“十分感謝，但是我不能接受”、“您的情義我們領(lǐng)了，為您服務(wù)是我們的職責，謝謝！”。3.3.10顧客在談話中包含了某些對他不利的事（如屬于私人生活中的麻煩事），應(yīng)表達同情，此時能夠說“您別著急，一切都會好起來的”。3.3.11若碰到電梯關(guān)人或夾人的狀況，應(yīng)對被解救出來的人表達深切地慰問和關(guān)心，能夠說“讓您受驚了”、“請您放心，故障已經(jīng)排除了”、“非常感謝您的主動配合”、“實在過意不去，給您添了這樣大的麻煩，我們一定會徹底排除電梯故障的”。3.3.12若碰到的顧客是個病號，應(yīng)表達安慰，說“您的身體好某些了嗎？”、“祝您早日康復(fù)！”。3.3.13上門看望生病的顧客，能夠說“我們看望您來了，這幾天好點兒了嗎？”“請多多保重”、“需要幫忙的地方，請隨時和我們聯(lián)系”、“祝您早日恢復(fù)健康！”。3.3.14遇見抱小孩（帶小孩）的顧客，能夠說“這孩子真可愛！”、“這小孩真乖！”。3.3.15顧客由于自己動作慢、手腳不靈活或殘疾而感到困窘時，應(yīng)說“請慢慢來，不用忙”、“不必緊張，讓我來幫您，好嗎？”。3.3.16在晚上分手時應(yīng)說“祝您今晚過得愉快！”、“祝您周末愉快！”、“愿您好好休息！”。3.4應(yīng)知應(yīng)會3.4.1純熟運用原則規(guī)范用語:您好、請、謝謝、對不起、再會等。3.4.2熟悉轄區(qū)內(nèi)的基本狀況。3.4.3熟悉本崗位職責及工作規(guī)程。3.4.4熟記慣用電話號碼。3.4.5工作臺上不擺放與工作無關(guān)的資料和物品。3.4.6工作間整潔、清潔，資料擺放整潔、有序。3.4.7不遲到、早退；無特殊事件一律不準請假或叫人頂崗，頂崗需上級領(lǐng)導同意。3.4.8上班不打瞌睡、不睡覺。3.4.9上班時間不得在服務(wù)前臺接打私人電話。3.4.10工作時間內(nèi)不得與別人交談工作以外的事情，不得抱顧客的小孩。3.5來訪接待3.5.1接待來訪顧客要站立式服務(wù)，熱情、耐心、平等地看待全部顧客和來訪者。3.5.2語言行為符合3.2、3.3規(guī)定；3.5.3顧客來訪，應(yīng)熱情接待，并說“您好！”、“您請講”、“請問有什么能夠幫您的？”。（若有條件，為顧客斟水。）面對投訴的顧客，應(yīng)耐心地聽其把話講完，不能急于為自己辯護，能夠說“我很理解您此時的心情”、“請您息怒，有話慢慢說”、“對您提出的問題，我們會盡快解決（解決）的”，同時認真統(tǒng)計下投訴內(nèi)容。顧客離開時，應(yīng)說“謝謝您的珍貴意見！”、“請走好，再會！”。3.5.4如臨時無法接待來訪者，應(yīng)說“對不起，請您稍候?！被蛘f“對不起，請您稍等一下”。忙完后就對等待的來訪者說“對不起，讓您久等了”。3.5.5人3.5.6領(lǐng)導或來賓來訪時，在場員工應(yīng)主動問好，并請來訪人員入座，交談時做到不卑不亢；來客告辭時，應(yīng)說“請慢走”。3.5.7來訪人員提出的詢問、疑難、規(guī)定和意見，要耐心傾聽，做到回答精確。對自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表達歉意，聯(lián)系有關(guān)人員予以解答，或留下文字統(tǒng)計，限時予以回復(fù)；當顧客提出的規(guī)定難以滿足，諸如涉及機密、制度不允許的問題，此時應(yīng)有禮貌地推托，能夠說“很遺憾，不能夠，請您諒解”、“這不符合我們公司的規(guī)定，實在抱歉”、“我無權(quán)說這些，請您原諒”。3.6電話接聽和撥打3.6.1鈴響三聲，必有應(yīng)答，規(guī)定電話用語為“您好！服務(wù)中心”，語調(diào)要平和。3.6.2《工作日志》應(yīng)擺放在電話機旁，隨時統(tǒng)計來電狀況，及時轉(zhuǎn)達有關(guān)部門或人員。3.6.3如果電話需要別人接聽，應(yīng)講“請您稍等（稍候）”，同時應(yīng)捂住話筒，然后告知有關(guān)人員。3.6.4電話結(jié)束之后應(yīng)說“再會”，等對方掛機后方可掛機，不得用力擲摔。3.6.5講電話時要簡潔、明了，通話時間不適宜超出三分鐘。3.6.6撥打電話時吐字清晰，首先說“您好，我是萬達物業(yè)×××”，之后確認對方身份，“您是×××先生(女士)嗎？”明確打電話目的，簡潔明了。3.6.7電話結(jié)束時要說“再會，打擾您了(麻煩您了)”等。等對方掛機后再輕輕掛機。3.7上門服務(wù)3.7.1上門服務(wù)應(yīng)提前與顧客商定具體時間；若顧客失約，不應(yīng)對其責怪，應(yīng)重新商定時間；若顧客因失約而向你道歉時，你應(yīng)說“沒關(guān)系，請您再定一種時間吧？”。3.7.2有門鈴輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時間加長；沒有門鈴則用彎曲的食指輕輕叩門，每次三下，力度適中，有節(jié)奏，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏加緊，力度加強。3.7.3有人開門后，應(yīng)主動向顧客講“對不起，打擾了。我是××管理處×××，前來……”，經(jīng)顧客同意后方可入內(nèi)。3.7.4進門后必須換上自備的鞋套，或經(jīng)顧客同意的方式進入。3.7.5工作結(jié)束后應(yīng)感謝顧客的配合，說“謝謝您的配合！”、“謝謝您的支持！”、“請您多提珍貴意見！”。走出房間，步子要輕，走到門口應(yīng)回身面對顧客說“請您留步！”、“此后有問題，請隨時與我們聯(lián)系，再會！”。（二）顧客檔案信息管理規(guī)定1.目的確保顧客的檔案資料得到完整的保存，處在受控狀態(tài)。2.范疇合用于服務(wù)中心全部顧客檔案信息和工作統(tǒng)計管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1檔案信息保存3.1.1檔案信息資料齊全，文本資料內(nèi)容填寫完整；3.1.2在顧客集中入伙后20天內(nèi)完畢入伙資料的整頓歸檔，60天內(nèi)完畢物業(yè)管理軟件的顧客檔案信息錄入工作，零星入伙后3個工作日內(nèi)完畢歸檔和物業(yè)管理信息錄入工作。3.1.3在錄入顧客資料時，必須做好保密工作，使用的電腦必須設(shè)立密碼。3.1.4裝修資料在裝修審批結(jié)束后3個工作日內(nèi)存檔；3.1.5其它資料（如車庫入伙資料）等在1個工作日內(nèi)存檔；3.1.6日常工作統(tǒng)計每七天進行1次整頓；3.1.7顧客檔案信息資料由專人保管，確保檔案信息資料便于查閱且無遺失；3.1.8每月5日前按規(guī)定將文獻資料移交至公司檔案室，詳見《行政人事工作手冊》。3.2顧客信息的使用3.2.1顧客檔案原則上僅供本部門使用，不得提供應(yīng)未經(jīng)許可的我司其別人員及其它單位。3.2.2如公安、檢察、法院、國家安全部門等單位因工作需要調(diào)閱檔案時，必須持本單位的介紹信并出示本人的工作證件，經(jīng)核對無誤，方可提供。3.2.3顧客檔案實施授權(quán)調(diào)閱制度，公司其它部門因工作需要調(diào)閱顧客檔案時，須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，客服人員方可提供顧客資料，并應(yīng)做好保密工作。3.2.4顧客檔案管理部門的員工不得以任何方式復(fù)制顧客檔案。3.3顧客檔案的更新3.3.1服務(wù)中心人員隨時更新顧客的檔案資料，特別是聯(lián)系電話和在社區(qū)的居住狀況，確保與顧客保持聯(lián)系順暢。顧客的信息發(fā)生變化后，應(yīng)隨時告知其它部門對資料進行更新，以確保檔案資料的有效性。3.3.2作廢后的檔案資料應(yīng)由保管人按規(guī)定進行銷毀，詳見《行政人事工作手冊》中第2.7節(jié)《檔案資料管理規(guī)定》。3.4顧客檔案的保管環(huán)境3.4.1保存電子文檔的電腦必須安裝殺毒、防火墻軟件，并定時進行殺毒，以確保系統(tǒng)的可靠性。3.4.2保存文本檔案的環(huán)境必須防潮、防蟲蛀、防火、防盜。二．客戶服務(wù)操作規(guī)程（一）裝修管理規(guī)程1.目的規(guī)范顧客裝修行為，確保物業(yè)裝修管理安全。2.合用范疇合用于房屋裝修過程管理。3.作業(yè)規(guī)程請請?zhí)顚懷b修申請表填寫裝修申請表修改裝修方案管理處審批修改裝修方案管理處審批不合格合格不合格合格監(jiān)控裝修過程辦理施工許可證和裝修人員施工卡開始裝修監(jiān)控裝修過程辦理施工許可證和裝修人員施工卡開始裝修裝修結(jié)束申請核驗裝修結(jié)束申請核驗顧客進行返修房管員進行核驗顧客進行返修房管員進行核驗不合格合格不合格合格顧客進行返修三個月后裝修復(fù)驗顧客進行返修三個月后裝修復(fù)驗不合格合格不合格合格退裝修確保金退裝修確保金結(jié)束結(jié)束3.2裝修手續(xù)的辦理及審批3.2.1顧客在辦理入伙手續(xù)時，須與公司訂立《裝飾裝修管理服務(wù)合同》。提出裝修申請時，接待員向顧客明示裝修管理規(guī)定和裝修流程，并提供《顧客裝修施工申報審批表》，規(guī)定顧客填寫《顧客裝修施工申報審批表》。3.2.2管理處經(jīng)理對顧客提交的《顧客裝修施工申報審批表》和施工設(shè)計圖進行審批，必要時由工程技術(shù)人員共同審定。3.2.3管理處經(jīng)理根據(jù)顧客提供的裝修資料及實際狀況，在接到申請后的3個工作日內(nèi)提出意見，并做出以下解決：符合規(guī)定的，在申請審批表上訂立意見后返回前臺；不符合規(guī)定的，將不符合因素在申請審批表上注明并簽字后返回前臺；接待員告知顧客審批成果，不符合規(guī)定的應(yīng)修改施工方案，另行申請。3.2.4裝修改造項目須由有關(guān)主管部門審批，并將審批手續(xù)交到服務(wù)中心。3.2.5裝修人員進入裝修現(xiàn)場之前，由顧客或裝修公司負責人持裝修人員一寸照片兩張，身份證（暫住證）復(fù)印件及原件到前臺辦理施工卡，并交納施工卡工本費3元/卡，接待員填寫《裝修施工人員記錄表》。3.2.3.3裝修現(xiàn)場的監(jiān)管3.3.1監(jiān)管人員構(gòu)成：房管員、保安員。3.3.2監(jiān)管原則及規(guī)定3.3.2.1在顧客裝修期間房管員對其裝修房屋巡邏不得少于3次；3.3.2.2集中裝修期間每日巡邏不得少于15戶；3.3.2.3零星裝修期間每日全部巡邏一遍；3.3.2.4每七天進行1次裝修巡邏狀況匯總；3.3.2.5裝修監(jiān)管過程中，不準替顧客代辦審批手續(xù)；不準收受顧客禮物；不準替顧客聯(lián)系裝修施工單位；不得介紹親友到社區(qū)從事裝修活動；不準在裝修核驗中徇私舞弊；不準對違章裝修隱情不報；不準在監(jiān)管過程中與顧客談?wù)摬粨p公司名譽的話題；不準向顧客推銷與公司無關(guān)的產(chǎn)品。3.3.2.6服務(wù)中心主管每七天對房管員巡檢、裝修管理紀律進行1次檢查,填寫《物業(yè)服務(wù)檢查統(tǒng)計表》。3.3.3監(jiān)管內(nèi)容3.3.3.1房管員巡邏內(nèi)容涉及但不限于：裝修項目與否在申報范疇內(nèi)；與否私自改動原設(shè)計構(gòu)造：空調(diào)位、智能化設(shè)備、水電氣暖管線、墻體等；工程進度及安全方法；裝修項目與否按審批規(guī)定執(zhí)行；裝修項目與否符合《顧客手冊》、《裝飾裝修管理服務(wù)合同》中規(guī)定。3.3.3.2保安人員巡邏內(nèi)容涉及但不限于：檢查現(xiàn)場施工人員出入證件；高空拋物；環(huán)境污染(衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味)；裝修現(xiàn)場與否符合物業(yè)公司規(guī)定；施工時間與否按規(guī)定執(zhí)行；建筑垃圾與否及時清運。3.3.3.3人員物資出入控制施工人員憑施工卡出入施工現(xiàn)場；對于進入社區(qū)的散裝材料（如水泥、沙子、鵝卵石、紅磚等容易污染環(huán)境的物料）須由運入人員到服務(wù)中心交納確保金500元，并簽定《合同書》后放行；材料按《合同書》規(guī)定運入裝修單元內(nèi)，由房管員根據(jù)規(guī)定檢查合格后，返還確保金本金；如有違約狀況，按《合同書》規(guī)定辦理；其它裝修材料及工具的出入按《物品出入管理規(guī)程》執(zhí)行。3.3.4巡邏人員在監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時報服務(wù)中心，有規(guī)章裝修狀況的，房管員向顧客及施工單位發(fā)送《違規(guī)裝修整治告知書》督促其整治，并按與其訂立的《裝飾裝修管理服務(wù)合同》違規(guī)條款解決。3.3.5裝修巡邏狀況須統(tǒng)計在《裝修巡邏統(tǒng)計表》上，裝修完畢后該表與對應(yīng)的顧客裝修資料一起存檔。3.4裝修引發(fā)事故的解決3.4.1裝修過程中如發(fā)生事故或存在事故隱患，房管員應(yīng)立刻報告主管，主管根據(jù)事故性質(zhì)，請有關(guān)人員到事故現(xiàn)場解決。3.4.2裝修安全事故，管理處經(jīng)理須到現(xiàn)場解決；3.4.3顧客、施工單位與我方糾紛或顧客間糾紛，服務(wù)中心主管須到現(xiàn)場解決；3.4.4顧客與施工單位間的糾紛，房管員須到現(xiàn)場解決。3.5裝修核驗及裝修確保金退還3.5.1裝修竣工后，施工單位與顧客應(yīng)告知服務(wù)中心進行竣工查驗，經(jīng)政府有關(guān)部門審批的工程(含特殊項目)須提交政府有關(guān)部門的審批手續(xù)，服務(wù)中心普通在3個工作日內(nèi)按同意申報的項目予以核驗。合格的由管理處經(jīng)理在《顧客裝修施工申報審批表》的竣工查驗欄簽字；若不合格，則提出整治意見，直至核驗合格為止。3.5.1核驗合格3個月后，并經(jīng)房管員復(fù)驗確認無違章裝修問題，扣除有關(guān)費用后，10日內(nèi)退還裝修確保金本金。（二）社區(qū)文化管理規(guī)程1.目的豐富物業(yè)轄區(qū)內(nèi)顧客的業(yè)余文化生活，活躍轄區(qū)的文化氛圍，為顧客創(chuàng)立高端的人文環(huán)境。2.合用范疇合用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的組織與管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1專項社區(qū)文化活動3.1.1計劃3.1.1.1根據(jù)公司管理范疇內(nèi)的實際狀況和顧客意見，企劃及培訓主管負責在12月5日前制訂下一年度社區(qū)文化活開工作計劃，報公司總經(jīng)理審批，并備案。3.1.1.2在進行一項具體的專項社區(qū)文化活動（涉及按年度計劃的活動和非計劃內(nèi)活動）之前，企劃及培訓主管須先制訂活動計劃、經(jīng)費預(yù)算，并交管理處經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。3.1.2實施3.1.2.1活動經(jīng)審批同意后，企劃及培訓主管負責編寫活動方案，對活動地點、活動時間、活動內(nèi)容、參加人員、準備內(nèi)容、準備完畢時間、人員安排等方面進行規(guī)定，報管理處經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。3.1.2.2企劃及培訓主管按同意后的活動方案具體組織實施活動，管理處經(jīng)理布置有關(guān)人員協(xié)助配合，活動流程見圖1。實施活動過程中應(yīng)注意：a）當舉辦活動需要一塊固定的場地時，應(yīng)注意場地大小必須可容納全部參加人員；b）舉辦活動時要注意做好安全防備工作，避免發(fā)生火災(zāi)、意外傷害等事故。3.1.2.3對可能因活動而造成影響的有關(guān)方，企劃及培訓主管負責具體協(xié)調(diào)，通過提前在社區(qū)公示欄貼出通告及電話聯(lián)系等方式向有關(guān)方通告，以求獲得有關(guān)方的諒解和支持。3.1.2.4企劃及培訓主管根據(jù)每次社區(qū)文化活動的狀況填寫《社區(qū)文化總結(jié)評定統(tǒng)計表》，并與活動方案、照片或影音資料合并在次月5日前保存。3.1.3活動原則以下：內(nèi)容——豐富多彩，健康高雅；形式——生動活潑，推陳出新；場面——歡快熱烈，井然有序。3.1.4服務(wù)中心在顧客意見咨詢中，將社區(qū)文化活動作為其中的一種調(diào)查內(nèi)容，以理解顧客對所進行的社區(qū)文化活動的滿意程度，每年不少于1次。3.1.5企劃及培訓主管負責社區(qū)文化活動過程進行監(jiān)督、檢查，評定活動效果填寫《社區(qū)文化總結(jié)評定統(tǒng)計表》。3.1.6每次活動均設(shè)立一項活動主題，圍繞活動主題開展活動；每年應(yīng)開展多個社區(qū)文化活動4次以上。3.2公司及社區(qū)宣傳3.2.1企劃及培訓主管負責社區(qū)宣傳工作的策劃、組織實施、有關(guān)資料的收集。3.2.2管理處經(jīng)理負責對社區(qū)宣傳工作進行審查、監(jiān)督并審批宣傳資料。3.2.3宣傳內(nèi)容要結(jié)合轄區(qū)實際，針對性、政策性要強，生活性、趣味性要濃。具體是：a）宣傳物業(yè)管理法規(guī)、條例，并對業(yè)主反映的熱點及難點問題，或應(yīng)當向業(yè)主提示注意的問題進行宣傳教育。b）及時宣傳報道國家、萬達、公司及社區(qū)的重要信息。c）宣傳社會公德、家庭美德及本社區(qū)發(fā)生的好人好事，批評損害公物、有悖公德及違章、違規(guī)影響本區(qū)精神文明的行為。d）e）介紹環(huán)保、環(huán)境衛(wèi)生及衛(wèi)生保健知識等。f）生活小常識和文藝觀賞。3.2.4宣傳方式a）宣傳欄、公示欄、宣傳牌（可視需要制作）；b）橫幅；c）開展活動；d）社區(qū)廣播。3.2.5宣傳管理3.2.5.1企劃及培訓主管負責每年度在轄區(qū)的宣傳欄中最少出刊4期（如遇公司或各部門工作開展的需要，應(yīng)適宜增期、增刊），并以照片形式統(tǒng)計留存。3.2.5.2宣傳資料由企劃兼培訓主管負責組織編寫，專項宣傳資料由有關(guān)人員負責編寫，報部門負責人審批。（三）物品出入放行管理規(guī)程1.目的確保社區(qū)物品出入安全，最大程度保障顧客財產(chǎn)安全和社區(qū)公眾安全。2.合用范疇合用于社區(qū)物品出入手續(xù)的辦理。3.作業(yè)規(guī)程3.1搬出物品者須出示該戶同意搬出物品的證據(jù)，如顧客的書面或口頭證據(jù)，也可由該顧客打電話或發(fā)傳真給服務(wù)中心闡明其同意，接待員須通過核對顧客資料（身份證、住址、聯(lián)系電話等）來證明顧客身份，顧客身份核對須精確無誤。3.2接待員在確認顧客同意后，方可開具物品《放行條》?！斗判袟l》上須列明搬出物品名稱和數(shù)量（列明貴重電器、家俬等即可），并由搬出物品者在《放行條》存根上簽字。3.3在服務(wù)中心工作時間（8:00—17:00）以外，當值保安員或大堂助理可擬定遷居者是本社區(qū)顧客時，由當值班長開具《放行條》，并由搬出物品者在存根上簽字。如不能擬定顧客身份，應(yīng)報告當晚夜班值班人員，由其確認其身份。當值班長必須及時將《放行條》存根交給服務(wù)中心。3.4保安員根據(jù)服務(wù)中心開具的《放行條》對顧客搬出的物品查驗放行。3.5物品進入社區(qū)時，保安檢查與否符合進入條件，否則不予放行。下列物品嚴禁進入社區(qū)：太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、卷閘門、卷簾門、易燃易爆危險品、有毒放射性物品等危及公眾安全的物品。（四）協(xié)助收費管理規(guī)程1.目的規(guī)范收費行為，確保收費精確無誤，欠繳費用能及時催繳。2.合用范疇合用于服務(wù)中心收款員收取各項費用的管理。3.作業(yè)規(guī)程3.1發(fā)繳費告知每季度第一種月的15日之前發(fā)本季度物業(yè)服務(wù)費繳費告知,第二個月的5日之前為規(guī)定繳費時間，逾期將加收3‰的違約金。告知要明確繳費區(qū)間、繳費方式、繳費地點、違約金計算起始時間。3.2收費3.2.1根據(jù)財務(wù)收費規(guī)定和收費原則收費，開具發(fā)票清晰精確；3.2.2錢款當面點清，收款和找零要向顧客報賬，精確率100%；3.2.3解答顧客有關(guān)收費方面的咨詢或疑問；3.2.4填寫《費用收繳狀況報表》，及時將所收款項上交財務(wù)部；3.2.5經(jīng)管理處經(jīng)理同意，違約金可酌情減免。3.3欠費催繳3.3.1上門催繳對未準時繳費的顧客，服務(wù)中心主管應(yīng)組織人員上門催繳；催繳過程中的行為舉止要符合收費原則和《顧客服務(wù)行為規(guī)范》，同時理解顧客欠費因素。3.3.2發(fā)催繳告知書對仍未繳費的顧客，由收款員按照財務(wù)計算原則填寫《欠費催繳告知書》，房管員按戶發(fā)放，并規(guī)定顧客在《欠費催繳告知書》存根聯(lián)簽字，交回服務(wù)中心存檔。3.3.3電話催繳對于某些不在社區(qū)居住或上門催繳無法實現(xiàn)的顧客，實施電話催繳方式，催繳過程中理解顧客欠費因素。3.3.4欠費集中催繳要在本季度第二個月月末之前完畢，并作為一項日常工作。3.4欠費因素統(tǒng)計收款員要理解顧客欠費因素，填寫《欠費因素調(diào)查統(tǒng)計表》，向公司分管領(lǐng)導報告，并按照審批后的解決意見，采用對應(yīng)的解決方法；如需采用法律方法解決的，應(yīng)事前征求公司法律顧問的意見，經(jīng)其同意后方可進行。（五）顧客來電來訪解決規(guī)程1.目的清晰地統(tǒng)計顧客來電來訪內(nèi)容，確保顧客服務(wù)規(guī)定得到及時、精確、合理的解決，充足體現(xiàn)萬達物業(yè)品牌形象。2.合用范疇合用于公司全部部門和崗位。3.作業(yè)規(guī)程3.1服務(wù)規(guī)定3.1.1服務(wù)中心設(shè)立柜臺式服務(wù)模式，隨時接待顧客的來電來訪，公司設(shè)有24小時值班電話，接聽顧客來電；3.1.2公司任何員工都有責任受理顧客來電來訪（口頭、電話、書面）。接待顧客來電來訪應(yīng)符合《顧客服務(wù)行為規(guī)范》，白天重要由接待員負責，晚上由監(jiān)控中心值班人員負責；3.1.3接待員負責每天上午8：00之前啟動意見箱，檢查與否有信件；3.1.4接待員將顧客來電來訪或其別人員轉(zhuǎn)達的需求登記在《工作日志》上，須確保服務(wù)需求統(tǒng)計清晰、明確，并及時錄入電腦；3.1.5根據(jù)來電來訪內(nèi)容分為投訴、咨詢、報修等，并在5分鐘內(nèi)決定解決方式，無法決定解決方式時要及時報上級領(lǐng)導或夜間值班人員；3.1.6為使顧客理解公司所提供的維修安裝及其它服務(wù)項目，應(yīng)在服務(wù)中心醒目位置張貼有償服務(wù)項目和價格公示板；3.1.7服務(wù)過程中隨時向顧客宣傳共眾利益的維護，并將此項內(nèi)容作為一項持續(xù)性工作。3.2來電來訪咨詢能立刻回復(fù)的要立刻予以回復(fù)，不能立刻回復(fù)的要對顧客表達歉意，并與顧客商定回復(fù)時間，由受理人咨詢有關(guān)人員后，無論與否有成果，都要按商定時間回復(fù)顧客。3.3來電來訪特約服務(wù)按《特約服務(wù)解決規(guī)程》執(zhí)行。3.4來電來訪投訴按《顧客投訴解決規(guī)程》執(zhí)行。（六）特約服務(wù)解決規(guī)程1.目的以顧客為中心，向顧客提供力所能及的特約服務(wù)，為顧客提供方便。2.合用范疇合用于公司滿足顧客規(guī)定的日常維修、安裝及送水等服務(wù)。3.工作規(guī)程3.1過程控制3.1.1接待員按照服務(wù)規(guī)定的緩急程度及公司實際狀況與顧客商定時間，有償服務(wù)的要明確闡明收費原則，并與顧客達成一致意見；3.1.2接待員填寫《派工單》，寫清服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)信息10分鐘內(nèi)傳達完畢。送水業(yè)務(wù)告知保安員領(lǐng)單送水；維修業(yè)務(wù)告知工程主管，由其指定維修人員到服務(wù)中心領(lǐng)取《派工單》，若維修所需材料由顧客提供，維修人員須進行檢查，如材料不合格，顧客卻堅持使用的，維修人員須在《派工單》備注欄內(nèi)注明，并由顧客簽字承認；3.1.3保安員及維修人員接到《派工單》后，按商定時間準時達成服務(wù)地點；3.1.4上門服務(wù)須穿工裝，佩帶工卡，使用規(guī)范的禮貌用語，符合服務(wù)行為規(guī)范，應(yīng)滿足顧客對家庭環(huán)境及清潔的規(guī)定；3.1.5維修人員應(yīng)按照技術(shù)規(guī)范完畢維修任務(wù)；3.1.6實際服務(wù)項目與顧客描述項目不同或超出范疇時，服務(wù)人員應(yīng)立刻告知接待員與顧客協(xié)商；3.1.7服務(wù)完畢后由顧客訂立意見，有償服務(wù)的應(yīng)請顧客到服務(wù)中心交款或經(jīng)顧客同意代收服務(wù)費；3.1.8服務(wù)人員在《派工單》上簽字后交回服務(wù)中心；3.1.9收款員負責按與顧客商定的收費原則收費，水站收入須記入《費用收繳狀況報表》，月末將《派工單》第二聯(lián)、《費用收繳狀況報表》連同款項一起上交財務(wù)部，精確率100%；3.1.10收款員要及時清點水站庫存狀況，及時聯(lián)系廠家送水，確保庫存達成銷售規(guī)定；3.1.11每月5日前，收款員將上月的《派工單》第一聯(lián)整頓裝訂后，交公司檔案室保存。3.2質(zhì)量控制3.2.1維修人員應(yīng)通過有關(guān)培訓獲得有關(guān)技能資格后，方可安排上門維修安裝；3.2.2維修人員須嚴格按照有關(guān)安全操作規(guī)程及規(guī)范規(guī)定作業(yè)；3.2.3使用我司提供的材料前應(yīng)做檢查，必須確保使用質(zhì)量良好的材料；3.2.4維修人員違反安全操作規(guī)程或規(guī)范操作造成損失，應(yīng)向顧客賠禮道歉，并承當對應(yīng)的賠償責任；3.2.5服務(wù)不合格將免費為顧客重新維修安裝直至合格，并向顧客道歉，必要時經(jīng)管理處經(jīng)理同意，可減少或免去本次維修安裝費用；3.2.6接待員隨時跟蹤服務(wù)人員的服務(wù)過程，確保為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.3回訪3.3.1回訪工作由接待員在服務(wù)完畢后1個工作日內(nèi)完畢；3.3.2回訪可采用電話回訪和上門回訪的方式，并將回訪成果統(tǒng)計在《派工單》上。3.3.3對顧客的意見進行匯總分析，找出局限性，采用對應(yīng)的改善方法。（七）顧客投訴解決規(guī)程1.目的確保顧客的投訴得到及時、精確、合理的解決，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和顧客滿意度。2.合用范疇合用于公司各部門接受的顧客投訴。3.作業(yè)規(guī)程3.1投訴解決流程圖來電來電閱讀歸納意見箱閱讀歸納意見箱接待統(tǒng)計來訪接聽統(tǒng)計接待統(tǒng)計來訪