第二章-資產評估的基本方法11

第二章

資產評估的程序與基本方法

主講教師：張周印2023/11/2《資產評估學》2目錄第一節(jié)成本法第二節(jié)比較法補：貨幣的時間價值第三節(jié)收益法第四節(jié)資產評估方法的比較和選擇2023/11/2《資產評估學》3第二節(jié)成本法☆成本的概念☆成本法的評估程序☆重置成本的估算方法☆實體性貶值的估算☆功能性貶值的估算☆經濟性貶值的估算☆成新率的估算一、成本法的基本涵義成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值和各種評估方法的總稱。

成本法的基本公式為：

資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值二、成本法的基本前提

1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

2.應當具備可利用的歷史資料。

比如實體貶值，那就用歷史資料來說明資產用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數(shù)據(jù)得不到，這個方法就無法使用，所以必須要有一些相關的歷史信息，如果這些歷史資料較多，可以通過會計核算資料來得到，如以前的會計賬本、會計憑證等。3.形成資產價值的耗費是必須的。注意：這些耗費應該是合理且必須的，因為資產的損耗是形成資產價值的基礎，生產任何新的產品都有消耗。但是從評估的角度看，生成資產的消耗，有些是有效的消耗，有些是無效的消耗。在評估中用成本法要確定的消耗應該是必須的，反映了同行業(yè)或者社會的一種平均的消耗水平，而不是個別的消耗。

三、成本法中的基本要素（一）資產的重置成本

資產的重置成本就是資產的現(xiàn)行再取得成本。

資產的重置成本分為兩類：復原重置成本和更新重置成本。

1.復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。

“原消耗、現(xiàn)價格”。

案例有一臺3年前做的桌子，假如原來使用10個人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。（一）資產的重置成本2.更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

“新消耗、現(xiàn)價格”要考慮到技術進步的影響。

例：由于技術的進步采用了新的機械，現(xiàn)在做這個桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價格，即消耗用新消耗,價格也用現(xiàn)在的價格。從而計算出更新重置成本。

1）在理論上，如果能同時得到復原重置成本和更新重置成本資料，就選擇更新重置成本計算。

2）如果找不到更新重置成本，也可用復原重置成本計算重置成本。

三、成本法中的基本要素（二）資產的實體性貶值

實體貶值也稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。

資產的實體性貶值通常用實體性貶值率計量，用公式表示為：

實體性貶值率=資產實體性貶值/資產重置成本

（三）資產的功能性貶值

資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。

（四）資產的經濟性貶值

資產的經濟性貶值是指由于外部的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。

2023/11/2《資產評估學》11成本的類型

成本可以按不同的標準劃分成若干類型，但與資產評估有關的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。（一）歷史成本指過去發(fā)生的成本，資產取得時實際所發(fā)生的成本。（二）重置成本重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產所要花費的全部支出。

2023/11/2《資產評估學》12一、成本法的概念

成本法——通過估算被評估資產在評估基準日的（復原或更新）重置成本，并扣減其各項價值損耗，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。2023/11/2《資產評估學》13

復原重置成本——在評估基準日，運用與被評估資產同樣的材料、技術標準等重新購建該項全新資產即復制品所需發(fā)生的支出。

更新重置成本——在評估基準日，采用新型材料、現(xiàn)行技術標準，重新購建具有與被評估資產相同功效的資產所需發(fā)生的支出。更新重置成本通常小于復原重置成本2023/11/2《資產評估學》14三種價值損耗實體性貶值——又稱為有形損耗，是指資產由于使用磨損或受自然力影響而導致物理性能不斷下降而引起的價值減少。功能性貶值——由于新技術的推廣和應用而導致原有資產的功能相對過時而產生的價值損失。由技術進步而引起的。經濟性貶值——指由于資產以外的外部環(huán)境變化的影響而造成的資產的貶值。如政策、法律、戰(zhàn)爭、政治動蕩等2023/11/2《資產評估學》15成本法的基本公式公式一：（理論公式）資產評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

公式二：（操作公式）資產評估價值=重置成本×成新率

2023/11/2《資產評估學》16二、成本法的評估程序（了解）1、搜集與被評估資產有關的重置成本資料和歷史成本資料2、確定被評估資產的使用年限3、估算被評估資產的各種貶值指資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。4、確定被評估資產的成新率5、確定被評估資產的價值2023/11/2《資產評估學》17三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法又稱為細節(jié)分析法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新購建資產所應發(fā)生的成本項目逐項計算并加以匯總，從而估算出資產的重置成本的一種評估方法。2023/11/2《資產評估學》18

一臺含有附屬及配套設施的機器設備，現(xiàn)行市場價格為100萬元，運雜費5萬元，安裝調試費20萬元，附屬及配套設施估算成本為：設計費2萬元，材料費6萬元，人工費4萬元，其他雜費1萬元。該機器設備的重置成本為：重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（萬元）（一）重置核算法（一）重置核算法例：重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元。該機器設備重置成本為：

直接成本=50000+1000+800=51800（元）

其中：買價，50000元

運雜費，1000元

安裝費用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本（安裝成本），500×0.8=400元

=重置成本合計，52200元。2023/11/2《資產評估學》20（二）物價指數(shù)法物價指數(shù)是反映各個時期商品價格水準變動情況的指數(shù)。物價指數(shù)法的一般計算式為：

重置成本=被評估資產原始成本×評估基準日時的物價指數(shù)資產購建時的物價指數(shù)或：資產重置成本=資產原始成本×（1+物價變動指數(shù)）

=資產原始成本××環(huán)比價格指數(shù)a1×a2×a3……×anP232023/11/2《資產評估學》21

機器設備一臺，購置于2008年，賬面原值10萬元。該類資產適用的物價指數(shù)：2008年為100%，評估基準日時為150%，則：被評估資產重置成本

=10萬元×=15萬元150%100%（二）物價指數(shù)法（二）物價指數(shù)法例：某被估資產購建于2004年，賬面原值為50000元，當時該類資產的價格指數(shù)為95%，評估基準日該類資產的定基價格指數(shù)為160%，則：

被估資產重置成本=50000×（160%/95%）×100%

=84210（元）

（二）物價指數(shù)法又如，被估資產賬面價值為200000元，2002年建成，2007年進行評估，經調查已知同類資產環(huán)比分別為2003年為11.7%，2004年為17%，2005年為30.5%，2006年為6.9%，2007年為4.8%，則有：

被估資產重置成本=200000×（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）×（1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）

2023/11/2《資產評估學》24運用物價指數(shù)法時要注意以下問題：

1、物價指數(shù)范圍的選用物價指數(shù)有綜合的、分類的和個別的物價指數(shù)。

2、物價指數(shù)的局限性僅僅考慮了價格變動因素

3、物價指數(shù)法的適用范圍適用于數(shù)量多、價值低的大宗資產（如機器設備等）的評估，而且還是在其他評估方法難以采用的情況下才能使用物價指數(shù)法。三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產評估學》25（三）功能成本法先假定生產能力與成本成線性關系，尋找一個與被評估資產相同或類似的參照物，根據(jù)功能與成本之間的關系，推算被評估資產重置成本的一種具體評估方法。功能成本法的運用分兩種情況。三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產評估學》26①假設資產的功能與成本成線性關系在這種情況下其計算公式為：被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產生產能力參照物生產能力三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產評估學》27[例2-3]

某被評估生產設備的年產量為8000件?，F(xiàn)查知，市場上全新參照物的價格為120000元，年產量為10000件。由此可確定被評估資產的重置成本為：被評估資產重置成本

=120000元×（8000/10000）=96000元

三、重置成本的估算方法P232023/11/2《資產評估學》28②假設資產的功能與成本成非線性關系在這種情況下其計算公式為：被評估資產重置成本=參照物重置成本×（被評估資產年產量/參照物年產量）上式中x通常被稱為規(guī)模經濟效益指數(shù)。在資產的功能與成本成非線性關系的條件下，通過這個指數(shù)來調整資產的功能與成本之間的關系。x是一個經驗數(shù)據(jù)，視不同行業(yè)或情況，一般可在0.4-1之間取值。X三、重置成本的估算方法線性與非線性非線性，是指輸出輸入既不是正比例的情形。自變量與變量之間不成線性關系，成曲線或拋物線關系或不能定量,這種關系叫非線性關系。兩個變量之間存在一次函數(shù)關系，就稱它們之間存在線性關系。

2023/11/2《資產評估學》30

對企業(yè)整體或者同類資產進行評估時，簡化評估工作，節(jié)省評估時間。步驟：

①先將資產按適當?shù)臉藴蔬M行分類

②從各類中抽選有代表性的樣本進行評估③根據(jù)樣本的重置成本和歷史成本計算調整系數(shù)④計算該類資產的重置成本統(tǒng)計分析法P24統(tǒng)計分析法（1）在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別。

（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

（3）依據(jù)分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數(shù)。其計算公式為：K=R’/R

根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

被評估資產重置成本=∑某類資產賬面歷史成本×K

2023/11/2《資產評估學》32（一）觀察法由評估人員進行現(xiàn)場察看資產的使用、磨損、修理、改造和物理壽命等因素，按照有關規(guī)定或標準，結合經驗判斷，從而確定被評估資產實體性貶值的一種具體評估方法。四、實體性貶值的估算實體性貶值

=重置成本×實體性貶值率（一）觀察法即由專家實際觀測，根據(jù)觀測的情況對被估資產的新舊程度打分，然后加權測算，從而計算出成新率。

資產實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）

式中，實體性成新率=1-實體性貶值率

2023/11/2《資產評估學》34四、實體性貶值的估算方法（二）使用年限法使用年限法是指通過確定被評估資產的已使用年限與總使用年限來估算其實體性貶值程度的一種具體評估方法。其計算公式為：

實體性貶值額=

（重置成本-預計殘值）×

式中：已使用年限分為名義已使用年限和實際已使用年限實際已使用年限總使用年限2023/11/2《資產評估學》35

名義已使用年限是指從被評估資產投入使用之日起到評估基準日所經歷的年限。

實際已使用年限是考慮了資產利用率后的使用年限。資產利用率的計算公式為：

資產利用率=截止評估基準日資產累計實際利用時間/截止評估基準日資產累計標準工作時間

實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率2023/11/2《資產評估學》36[例2-4]

某項資產于1998年3月1日投入使用，評估基準日為2008年3月1日。按照該項資產的技術指標規(guī)定，該項資產每天正常工作時間為8小時。但據(jù)了解，該項資產實際每天工作時間為12小時。試計算其實際已使用年限(每年按360天計算)。實際已使用年限=10年×（360×12/360×8）=15年P25（二）使用年限法某資產1994年2月購進,2004年2月評估時名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產技術指標,正常使用情況下每天應工作8小時,而實際每天只工作7.2小時。則實際已使用年限應為多少？資產利用率=×100%=90%實際已使用年限=10×90%=9(年)2023/11/2《資產評估學》382023/11/2《資產評估學》39——自然壽命又稱物理壽命，是指機器設備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經歷的時間?！夹g壽命是指機器設備從開始使用到技術過時予以淘汰所經歷的時間?！洕鷫勖侵笝C器設備從開始使用到經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。所謂經濟上不合算是指使用該設備不能獲得正收益?！獣媺勖?/p>

是指財務會計制度上規(guī)定的折舊年限。2023/11/2《資產評估學》40

功能性貶值是一種由于技術進步而引起的原有資產的價值損耗。主要從資產的效用、生產加工能力、成本的相對增加、可替代性幾個方面考慮。

五、功能性貶值的估算2023/11/2《資產評估學》41

功能性貶值的估算包括兩個方面，即超額運營成本和超額投資成本。①超額運營成本超額運營成本是指新型資產的運營成本低于原有資產的運營成本之間的差額。被評估資產功能性貶值額=∑被評估資產超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)2023/11/2《資產評估學》42[例2-5]

某企業(yè)擁有一種A型機器設備，原有設備需配備工人10人，新型設備只需配備工人7名。已知工人每人每月工資為1000元，新型設備年物耗降低額5000元，年能耗降低額3000元。計算結果如下表所示。2023/11/2《資產評估學》43

項目新型設備原有設備

每月工資成本1000元×7人=7000元1000元×10人=10000元每月工資成本差異10000-7000=3000元年工資超支額3000×12=36000元

年物耗降低額5000元

年能耗降低額3000元

貶值額小計44000元減:所得稅(25%)11000元稅后貶值額33000元設備尚可使用年限8年年金折現(xiàn)系數(shù)(折現(xiàn)率5%)6.4632功能性貶值額213286元五、功能性貶值的估算被估資產是三年前的，采用比較舊的技術進行武裝；現(xiàn)在買同樣的資產，是用新技術武裝的。舊資產經營一年，需要10人操作，而新的資產同樣經營一年只需6人。從而節(jié)約四個人，一年就節(jié)約四個人的工資。假如一個人的工資是兩萬/年，那么四個人一年一共節(jié)約八萬元。這八萬就叫超額營運成本。五、功能性貶值的估算計算二者的差異，確定凈超額運營成本。

在其他因素不變的情況下，如果多花八萬元，利潤將由此減少八萬元。損失八萬的利，八萬的損失并不是都由所有者所有的，并且還少了交所得稅。因此，要從八萬中把所得稅扣掉，用損失的八萬年超額營運成本，乘以（1-33%），即按8萬的67%計算，就是5.36萬，5.36萬就是凈的超額營運成本。①超額運營成本①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。

第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

五、功能性貶值的估算第三、估計被評估資產的剩余壽命。

第四、以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：

被評估資產功能性貶值額=∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

在計算時要注意貨幣時間價值，例如：接上例，假設設備還能用三年，折現(xiàn)率是10%，則

五、功能性貶值的估算1=5.36（0.9091+0.8264+0.7513）=13.33萬

計算得出的結果即為功能性貶值額。

例：某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節(jié)約工資費用，有關資料及計算結果1項目技術先進設備技術陳舊設備月產量10000件10000件單件工資0.80元1.2元月工資成本8000元12000元月差異額月差異額12000-8000=4000元年工資成本超支額

4000×12=48000（元）減：所得稅（稅率33%）

15840元扣除所得稅后年凈超額工資

32160元資產剩余使用年限

5年假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)

3.7908功能性貶值

121912.128元2023/11/2《資產評估學》50②超額投資成本超額投資成本是指由于技術進步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產的制造成本低于原有資產的制造成本，而形成的原有資產的價值貶值額。超額投資成本實質上可以看成是復原重置成本與更新重置成本之間的差額，其計算公式為：功能性貶值=復原重置成本—更新重置成本P26六、經濟性貶值的估算

經濟性貶值稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。主要表現(xiàn)為運營中的設備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際，國內行業(yè)基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，直接影響資產或物業(yè)的市場價值。六、經濟性貶值的估算1.生產能力相對過剩引起的經濟性貶值

2.生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶值3.縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值評估確定成新率的損耗，包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。功能性貶值只是無形損耗的一種形式，而不是無形損耗的全部。經濟性貶值則是資產外部原因引起的，為評估過程所特有。經濟性貶值額主要根據(jù)產品銷售困難、開工不足或停止生產形成資產閑置等因素確定。2023/11/2《資產評估學》53六、經濟性貶值的估算

經濟性貶值：主要考慮由于銷售困難導致開工不足的因素；另外，如果外部環(huán)境變化較大，也要考慮在內。一般，當資產使用正常時，不考慮經濟性貶值

(1)經濟性貶值率經濟性貶值率=[1-()]×100%

式中：

x為生產規(guī)模效益指數(shù)。資產在評估時點的生產能力資產在設計時的生產能力x2023/11/2《資產評估學》54六、經濟性貶值的估算(2)經濟性貶值額經濟性貶值額可以通過以下兩個公式加以計算：

經濟性貶值額=重置成本×經濟性貶值率

在評估實踐中，要比較準確地計算出資產的經濟性貶值額，通常比較困難，因此，通過估算經濟性貶值率來確定經濟性貶值額較為可行。2023/11/2《資產評估學》55六、經濟性貶值的估算

某企業(yè)一條被評估生產線，設計年生產能力為100000件A產品。因市場需求變化，評估基準日時的年產量為70000件A產品。生產規(guī)模效益指數(shù)取0.6。試計算該生產線的經濟性貶值率。

經濟性貶值率

=[1-（70000/100000）]×100%=19%0.6六、經濟性貶值的估算經濟性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導致企業(yè)資產本身價值的損失，與企業(yè)資產本身無關。

經濟貶值的測算，可以有不同的方法：

1.間接計算法。

式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經濟性貶值率估測。

六、經濟性貶值的估算⒉直接計算法。

直接計算法，就是直接測貶值額。

例如：某一生產線，年產10萬臺彩電。若每臺彩電的市場售價應該是2000元，現(xiàn)在由于市場競爭激烈，要想還賣2000元一臺，只能生產8萬臺，也就減少2萬臺，那么可以算貶值率。

但是也可以直接測貶值額。如果還是生產10萬臺產品，每臺價格不到2000元，必須降價，若每件降價200元，生產十萬件，成本不變。這樣每賣一臺損失200元的利潤。仿照功能貶值的方法，可計算出貶值額。

六、經濟性貶值的估算例：某被估生產線設計生產能力為年產20000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內，每年量估計要減速少6000臺左右，規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水平上：

經濟性貶值率=[1-（1400/20000）0.6×100%]

=[1－0.81]×100%=19%

六、經濟性貶值的估算又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺產品，每臺產品損失凈利潤100元，該生產線沿可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅率為33%。該資產的經濟性貶值額大約為：

經濟性貶值額=（6000×100）×（1-33%）×（P/A，10%，3）

=402000×2.4869

=999734（元）

2023/11/2《資產評估學》60七、成新率的估算成新率的基本概念：

反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率

在評估實踐中，成新率有兩種涵義。一種涵義是只考慮資產的有形損耗，而不考慮資產的功能性損耗和經濟性損耗。其計算公式為：

成新率=1－實體性貶值率

另一種涵義是不僅要考慮資產的有形損耗，還要綜合考慮資產的無形損耗（包括功能性損耗和經濟性損耗）。其計算公式為：成新率=1－實體性貶值率－功能性貶值率－經濟性貶值率

或：成新率=資產的現(xiàn)行成本／重置成本2023/11/2《資產評估學》61

在評估實踐中運用的成新率通常是后一種成新率，即綜合考慮了資產的有形損耗和無形損耗以后的成新率。由于成新率中已不含有各種貶值因素，因此，可以通過成新率直接確定資產的評估價值。即：被評估資產評估價值=重置成本×成新率

2023/11/2《資產評估學》62成新率的估算方法(一)觀察法由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員和經濟分析師進行，要同時考慮資產的有形損耗和無形損耗。(二)經濟使用年限法成新率=剩余經濟使用年限剩余經濟使用年限+已使用年限2023/11/2《資產評估學》63(三)修復費用法指通過估算將資產恢復到原有功能所需要的修復費用來確定成新率的一種具體評估方法。成新率=[1-]×100%

通常適用于某些預計使用年限難以估測的資產，如水庫、大壩等。修復費用重置成本P282023/11/2《資產評估學》64對成本法適用范圍的評價▲優(yōu)點成本法是在某項資產既不能采用比較法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。從這個意義上看，成本法實際上是彌補了比較法和收益法的不足?！蛔阒幉荒艹浞挚紤]被評估資產的未來獲利能力。復習題a1.某臺設備為1980年12月購進,賬面值200萬元,購進時的定基物價指數(shù)102%,以2000年12月1日為評估基準日對其進行評估。已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物價指數(shù)分別為110%、118%、125%和120%,則該設備的重置成本最接近于(

)萬元。A.235

B.240C.295

D.350復習題a2.某被評估設備賬面原值為90萬元，賬面凈值75萬元。該設備已購置3年，3年中，同類設備的價格指數(shù)每年都比前一年遞增5%，則該設備的重置成本最接近于（）萬元。A.104.19B.103.50C.90D.94.52023/11/2《資產評估學》67第三節(jié)市場法☆市場的基本涵義☆市場法的基本概念☆市場法運用的基本前提☆市場法運用的基本公式☆市場法運用中的相關概念☆市場法應用的基本程序☆市場法應用的具體模式☆對市場法適用范圍的評價1117寸，三星，1500元17寸，聯(lián)想，？元比較調整

被評估資產

參照物

第一節(jié)市場法2023/11/2《資產評估學》69一、市場的基本涵義★市場的一般涵義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務進行交易?！锸袌鰪娬{的是交易的公開性、公平性?！锸袌霭吹赜蛐詣澐郑梢苑譃榈胤绞袌?、國內市場和國際市場。112.區(qū)域因素?！Y產所在地區(qū)或地段條件對價格的影響差異。評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

評估值＝參照物價格＋區(qū)域差異值2023/11/2《資產評估學》71二、市場法的基本概念

市場法——指在市場上選擇若干與被評估資產相同或類似的資產作為參照物，將被評估資產與參照物進行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進行調整，據(jù)以估算被評估資產價值的一種資產評估方法。二、市場法的基本概念也稱現(xiàn)行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出（交易）的類似資產的異同，將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。二、市場法的基本概念市場法是一種最簡單、最直接、最具有說服力的一種資產評估方法。（因為評估過程中和資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產業(yè)務估價）但市場法的應用，與市場經濟體制的建立與發(fā)展，資產的市場化程度密切相關。2023/11/2《資產評估學》74三、市場法運用的基本前提(一)市場上存在參照物

即：與被評估資產相同或類似的資產。

(二)參照物的交易是在公開市場條件下進行(三)價格影響因素明確，并且可以量化市場法應用的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場；在活躍公開市場上，資產成交價格基本上可以反映市場行情；按市場行情估測被評估資產價值，評估結果會更加貼近市場，更容易被資產交易各方所接受。2、公開市場上存在可比的資產及交易活動（參照物），且參照物與被評估資產可比的指標、技術參數(shù)等資料是可以收集到的。三、市場法運用的基本前提資產及其交易的可比性：是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發(fā)生過，且與被評估資產及其資產業(yè)務相同或相似。這些已經完成交易的資產就可以作為被評估資產的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：四、市場法評估的基本程序1、明確評估對象2、進行公開市場調查，尋找、選擇參照物是市場法的基礎，是整個評估過程的關鍵。不同的資產業(yè)務對參照物的具體要求有所不同，但也存在有共同的地方：（1）參照物的基本數(shù)量要求：市場法是通過同類資產的市場行情來確定被評估資產價值的，如果只能找到一兩個交易案例，是不能反映市場行情的。四、市場法評估的基本程序我國目前一般要求至少有3個或以上的交易案例，國外在正常情況下要求至少4—5個交易案例，才能有效運用市場法。（2）參照物成交價格必須真實：參照物的成交價格必須是實際成交價格。報價、拍賣底價等均不能視為成交價，它們不是實際成交的結果。（3）參照物成交價應是正常交易的結果四、市場法評估的基本程序關聯(lián)交易、特別交易不能反映市場行情，不能被選作參照物；但，如果能將非正常交易修正為正常交易，如能夠獲得關聯(lián)交易的成交價格高于或低于市價多少的信息，則可選用。此外，還要求參照物的成交時間應盡可能接近評估基準日，以提高參照物成交價格的可參照程度。四、市場法評估的基本程序（4）參照物與被評估資產之間大體可替代即要求參照物與被評估資產要盡可能相似。如：房地產評估中，要求參照物與被評估房地產應在同一供需圈內，處于同一區(qū)域或區(qū)段等；如：機器設備評估中，要求參照物與被評估機器設備功能相似，最好是規(guī)格型號相同、出產日期相近等；四、市場法評估的基本程序又如：在企業(yè)整體資產評估中，要求參照物與被評估企業(yè)在行業(yè)生產規(guī)模、收益水平、市場定位、增長速度、企業(yè)組織行式、資信程度等方面相似。3、差異調整參照物與被評估資產之間具體存在哪些差異，需視具體資產業(yè)務采用定性或定量的方法分析確定。一般來說，可能需要調整的差異因素主要有以下幾方面：四、市場法評估的基本程序（1）時間因素：參照物成交日期與被評估資產評估基準日不在同一時點，而在這段時間間隔內參照物價格變動對被評估資產價值產生的影響。調整方法：可采用定基物價指數(shù)法或環(huán)比物價指數(shù)法。（2）地域因素：指參照物所處區(qū)域與被評估資產所處區(qū)域條件差異對被評估資產價值的影響。地域因素對房地產價格影響尤其突出。四、市場法評估的基本程序（3）功能因素：指參照物與被評估資產的功能差異對被評估資產價值的影響。調整方法：可通過功能系數(shù)法，計算功能差異對評估值的影響。（生產能力比例法）（4）成新率因素：指參照物與被評估資產有形損耗差異對被評估資產價值的影響。成新率（除土地外）與有形損耗率之間反向關系四、市場法評估的基本程序（5）交易情況調整：指由于參照物的成交價格高于或低于市場正常交易價格所需進行的調整。如：融資條件差異所進行的調整，即一次付款還是分期付款；如：銷售條件差異所進行的調整，即單件購買還是批量購買對交易價格的影響。4、確定評估值在分別完成各差異因素調整后，即可獲得若干調整值，將這些調整值進行算術平均或另權平均，從而確定評估值。四、市場法評估的基本程序（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀態(tài)和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能過長，應一個適度的時間范圍內，同時時間對資產價值的影響是可以調整的。2023/11/2《資產評估學》86五、市場法運用的基本公式1、評估價值=

參照物市價+Σ評估對象比參照物優(yōu)異之金額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異之金額

2、評估價值=

參照物市價×（1±調整系數(shù)）×成新率2023/11/2《資產評估學》87五、市場法運用中的相關概念◎參照物即：公開市場上與被評估資產相同或類似的資產?！蚪灰變r格指在公開市場上參照物的成交價或標價。◎差異調整指由于參照物與被評估資產在功能、成交地域、成交時間等方面存在差異而需要進行的調整。2023/11/2《資產評估學》88五、市場法運用中的相關概念◆功能差異參照物與被評估資產在性能、用途、外觀等方面存在的差異。◆時間差異參照物的成交時間與評估基準日之間的時間間隔差異。◆地域差異

參照物的成交價與被評估資產所處地域之間的差異。2023/11/2《資產評估學》89六、市場法應用的基本程序（一）選擇參照物選擇參照物要注意以下幾點：

1、可比性可比性是指被選擇的參照物與被評估資產在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。

2、數(shù)量方面參照物應選擇三個以上（二）差異調整

成交時間、成交地域、功能（三）確定評估價值2023/11/2《資產評估學》90七、市場法應用的具體模式(一)直接比較法在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評估方法。這種方法通常適用于動產(如機器設備、存貨等)。2023/11/2《資產評估學》91直接比較法運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產與市場上的舊資產(參照物)完全相同。在這種情況下的評估計算公式為:被評估資產評估價值=參照物交易價格（如35萬）同型號舊汽車同型號舊汽車完全相同2023/11/2《資產評估學》92七、市場法應用的具體模式2、被評估的舊資產與市場上的全新資產(參照物)完全相同

評估計算公式為：被評估資產評估價值=參照物交易價格×被評估資產成新率=50萬元×70%=35萬元

同型號舊汽車

同型號新汽車成新率七、市場法應用的具體模式具體方法有：（1）現(xiàn)行市價法：當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格時，可以直接利用評估對象或參照物在評估基本準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象評估值。七、市場法應用的具體模式如：上市流動的股票、債券，可按其在評估基準日的收盤價作為評估價值；又如：批量生產的設備、汽車等可按同品種、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備等現(xiàn)行市場價格作為評估值。（2）市場折扣法：是以參照物成交價格為基礎，考慮評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑借評估人員經驗或有關部門規(guī)定，設定一個折扣率來確定評估價值的方法。七、市場法應用的具體模式其公式：資產評估值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）此方法僅適用于評估對象與參照物僅存在交易條件差異的情況。例：甲企業(yè)與乙企業(yè)進行聯(lián)營，甲企業(yè)投入專用設備一臺，預計使用年限為15年，已使用年限8年。以調查，目前同樣設備的全新現(xiàn)行市價為120000元，預計凈殘值為12000元。則專用設備的現(xiàn)行市價為：120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）七、市場法應用的具體模式（3）功能價值類比法：指以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間僅存在功能差異，通過調整兩者功能差異估算資產價值的方法。A、如果資產的功能與價值之間僅存在線性關系：可運用生產能力比例法：資產的評估值=參照物成交價×（評估對象生產能力/參照物生產能力）功能價值法經常用于機器設備的評估，不適用于房地產評估。七、市場法應用的具體模式例：某被評估資產年生產能力為900噸，參照物資產的年生產能力為1200噸，評估時點參照物資產市場價格為100萬元，由此確定被評估資產價值為：100×900/1200=75（萬元）B：如果資產的功能與價值之間存在指數(shù)關系：可運用規(guī)模經濟效益指數(shù)法：資產評估值=參照物成交價×（評估對象生產能力/參照物生產能力)×X為規(guī)模經濟效益指數(shù)七、市場法應用的具體模式例：某被評估資產年生產能力為90噸，參照物資產的年生產能力為120噸，評估時點參照物資產的市場價格為10萬元，該類資產的規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.6。由此確定被評估資產價值：10×（90/120）0.6^=8。41萬元。（4）價格指數(shù)法：指以參照物成交價為基礎，考慮參照物成交日期與被評估資產評估基準日的時間間隔對資產價值的影響，利用物價變動指數(shù)調整參照物成交價從而得到評估對象評估值的方法。一般的隨著時間的變化，資產的交易價格也會發(fā)生變化七、市場法應用的具體模式此方法只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間差異且時間差異不能過長的情況。在現(xiàn)實中，資產評估人員經常利用定基物價指數(shù)或環(huán)比物價指數(shù)計算。資產的價值=參照物的交易價格×（評估基準日資產定基物價指數(shù)／參照物交易日資產定基物價指數(shù)）定基物價指數(shù)=1+價格變動指數(shù)案例一機器與2007年5月31日進行評估，該設備2007年上半年各月月末的價格與2006年12月31日相比，分別上漲了1、6%；1、9%；2、4%；1、8%；2%。其中參照物與2007年3月31日成交，價格為27萬元試評估該設備在2007年5月31日的價格。評估資產價值=27×（1+2%／1+2、4%）=26、89萬元（定基指數(shù)）在上例中，若資產環(huán)比物價變動指數(shù)為1、6%；1、9%；2、4%；1、8%；2%。其它條件不變。請計算機器2007年的評估值。被評估資產價值=27×（1+1、8%）×（1+2%）=28、04萬元（5）成新率價格調整法：指以參照物成交價為基礎，考慮到參照物與評估對象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率調整估算被評估對象價值的一種方法。資產評估值=參照物成交價×（評估對象成新率/參照物成新率）成新率通常按使用年限計算。該法只適用于評估對象與參照物之間僅存在新舊程度差異的情況。2023/11/2《資產評估學》103七、市場法應用的具體模式(二)類比調整法指在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況下所采用的一種評估方法。類比調整法可以運用于兩種情況：2023/11/2《資產評估學》1041、被評估的舊資產與市場上的舊資產(參照物)類似

所謂類似，是指被評估資產與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似，而且成新度也類似。

這種情況下的評估計算公式為：

被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數(shù))×（1±成新度調整系數(shù)）=35萬元×（1-10%）×（1-5%）=29.92萬元七、市場法應用的具體模式

A型號汽車

A+型號汽車∽類似2023/11/2《資產評估學》105七、市場法應用的具體模式2、被評估資產與市場上的全新資產(參照物)類似這種情況下的評估計算公式為：被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數(shù))×被評估資產成新率

=55萬元×（1-10%）×70%=34.65萬元類比調整法（1）市場售價類比法：指以參照物成交價格為基礎，考慮評估對象與參照物在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法。資產評估值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×時間差異修正系數(shù)等或資產評估值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值等。類比調整法例：某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營，需要進行評估，評估基本準日為2009年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到了3個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：類比調整法1參照物ABC交易單價5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡成交日期2009年6月2009年9月2009年10月區(qū)域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價4%正常類比調整法被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似，新舊程度相似，故無需對功能因素和參照物因素進行調整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，3個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域條件好，綜合評分分別為107、110、108。當時房產月上漲率為4%。對參照物成交價格進行差異因素的調整如下表：類比調整法1參照物ABC交易單價5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價格5467元/㎡5418元/㎡5480元/㎡5000元/㎡×117/100×100/107×100/100=5467元/㎡類比調整法被評估資產單價=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被評估資產總價=5455×800=4364000（元）（2）成本市價法：是指以評估對象現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物成交市價比率來確定評估對象價值的方法。資產評估值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本）案例某被評估時點某市商品住宅的成本市價率為150%已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為60萬元，其價值是多少？資產價值=60×150%=90萬元類比調整法（3）市盈率乘數(shù)法：指以參照物的市盈率作為參數(shù)，并以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘來估算評估對象價值的方法。這種方法主要適用于企業(yè)整體價值評估和長期投權投資評估。資產評估值=評估對象收益額×參照物市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產市場上同類企業(yè)平均市盈率為18，則該企業(yè)的評估值=1000×18=18000（萬元）市場法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點（1）原理簡單、易于理解和掌握。也是國際上公認的三大基本評估方法之一；（2）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場取得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，更能反映市場價格變動趨勢；（3）評估結果易于被各方面接受和理解。市場法的優(yōu)缺點2、缺點（1）對市場環(huán)境要求較為嚴格，需要有公開活躍的市場作為基礎；（2）在進行影響因素比較、差異調整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結果的準確性；（3）該法只適用于以資產價值為基礎的資產，不適用于專業(yè)機器設備和大部分無形資產，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。2023/11/2《資產評估學》117八、對市場法適用范圍的評價●優(yōu)點：評估結果客觀、公允，易于被評估當事各方理解和接受?！袷袌龇ú贿m用于以下幾種情況：

1、沒有可比參照物的資產如自制設備、某些專門訂制的設備和絕大部分無形資產等。

2、沒有市價的資產某些資產（如某些機器設備）帶有附屬或配套設施。2023/11/2《資產評估學》118貨幣的時間價值(1)年金現(xiàn)值：（P/A，i，n)(2)年金終值：（F/A，i，n)(3)復利現(xiàn)值：（P/F，i，n)(4)復利終值：（F/P，i，n)(5)遞延年金現(xiàn)值： （P/A，i，n)-（P/A，i，m) 或： （P/A，i，n-m)×（P/F，i，m)(6)遞延年金終值：（F/A，i，m)(7)永續(xù)年金現(xiàn)值：A/i(8)先付年金現(xiàn)值：（P/A，i，n-1)+1(9)先付年金終值：（F/A，i，n+1)-1

2023/11/2《資產評估學》119貨幣的時間價值（一）基本概念指貨幣擁有者放棄現(xiàn)在使用貨幣的機會而進行投資，按投資時間的長短計算的報酬，也就是貨幣擁有者將當前的貨幣投放出去，隨著時間的推移而得到的增值，時間越長，增值越多。（二）計算貨幣時間價值應考慮的因素

1、銀行利率

2、投資風險

3、通貨膨脹2023/11/2《資產評估學》120（三）單利和復利1、單利(SimpleInterest)

只按本金計算利息，本金所生利息不再計算利息。舉例：存入100元，年利率5%。第一年100+100×5%=100×（1+5%）=105第二年100+100×5%+100×5%=100×（1+2×5%）=110第五年100+100×5%+…….+100×5%=100×（1+5×5%）

=125第n年100×（1+n×5%）本利和=本金×(1+時期×利率)貨幣的時間價值2023/11/2《資產評估學》121貨幣的時間價值2、復利(CompoundInterest)

不僅本金要計算利息，本金所生利息如不提取，也可以計算利息的一種計息方式。以上例：第一年100+100×5%=100×（1+5%）=105第二年100×（1+5%）=110.25第五年100×（1+5%）=127.63第n年100（1+5%）本利和=本金×(1+利率)25nn2023/11/2《資產評估學》122貨幣的時間價值（四）現(xiàn)值和終值1、現(xiàn)值(PresentValue)

是指按一定利率折算的、未來支付或收到款項的現(xiàn)在價值。

100×（1+5%）=127.63

此處的100元即是現(xiàn)值。它是指5年后的127.63元按年利率5%折算的現(xiàn)在價值。52023/11/2《資產評估學》123貨幣的時間價值2、終值(FutureValue)

是指按一筆款項，按一定利率計算的，在今后某一時期的價值。100×（1+5%）=127.63

此處的127.63元即是終值。它是指現(xiàn)在的100元按年利率5%計算的5年后的價值。52023/11/2《資產評估學》124貨幣的時間價值注意的問題第一、必須要結合時間來理解無論現(xiàn)值或終值，都與時間聯(lián)系緊密。第二、都是按一定利率計算的。這樣，在理解貨幣的時間價值時，就要掌握四個因素：現(xiàn)值、終值、時間、利率。它們之間的關系是：終值=現(xiàn)值×（1+利率）2023/11/2《資產評估學》125貨幣的時間價值（五）查表方法每張表要注意以下幾點：

1、以一元為基礎；

2、時間基礎(年初或年末)；

3、采用復利方法編制2023/11/2《資產評估學》126貨幣的時間價值(六)年金(Annuity)1、年金的基本概念每隔一定相同時期，收到或支付相同數(shù)量的一筆金額，這筆金額就稱為年金。例如，定期領取的養(yǎng)老金、分期等額付款等。2、年金的種類（1）普通年金(OrdinaryAnnuity)

收入或支出在每期期末的年金。（2）預付年金(PrepaidAnnuity)

收入或支出在每期期初的年金。2023/11/2《資產評估學》127貨幣的時間價值（3）遞延年金(DeferrdAnnuity)

收入或支出在第一期末以后的某一時間的年金。例1：年份收入金額年利率折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值

15005%0.9524476.2025005%0.9070453.5035005%0.8638431.9045005%0.8227411.3555005%0.7835391.75合計25002165

如查年金表，則：500×4.330(P/A，5%，5)=21652023/11/2《資產評估學》128貨幣的時間價值例2：某公司購買機器設備，采用一次性付款為60萬元，采用分期付款方式，年限為10年，每年10萬元，共100萬元。試比較：在年利率分別為10%和15%的情況下，哪個方案對公司更為有利？年利率10%時，10萬元×6.1446(P/A，10%，10)=61.446萬元年利率15%時，10萬元×5.0188(P/A，15%，10)=50.188萬元可見，當年利率10%時，一次性付款有利；當年利率為15%時，分期付款有利。2023/11/2《資產評估學》129貨幣的時間價值例3:某企業(yè)各年收入情況如下：年份收入金額年利率

15000012%25000012%35000012%44000012%54000012%計算現(xiàn)值：40000×3.6048（P/A，12%，5）2.4018（P/A，12%，3）=24018合計1682102023/11/2《資產評估學》130貨幣的時間價值例4:

利民公司有一建設項目，需6年建成，每年末投資50萬元。項目建成后，可使用20年，每年利潤為10萬元，銀行借款年利率為8%，無殘值。試問：此項投資方案是否可行？2023/11/2《資產評估學》131貨幣的時間價值計算：(1)總投資額：50萬×7.336(F/A，8%，6)=366.795萬(2)每年現(xiàn)金流入量：折舊：18.3398萬(366.795/20)利潤：10萬合計：28.3398萬(3)現(xiàn)金流入量現(xiàn)值總計

28.3398萬×9.8181(P/A，8%，20)=278.2430萬(4)差異：278.2430－366.795=-88.552萬結論：現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，此方案不可行。2023/11/2《資產評估學》132貨幣的時間價值例5：光明公司準備在今后5年內，每年年終發(fā)獎金10000元，目前銀行存款年利率為8%，問：公司現(xiàn)在應一次存入多少錢？

10000×3.9927（P/A，5，8%）=39927

光明公司現(xiàn)在一次存入50000元，作為今后公司5年的獎金，存款年利率8%。問：5年內平均每年可發(fā)多少獎金？因為：年金現(xiàn)值=年金×折現(xiàn)系數(shù)所以：年金=年金現(xiàn)值/折現(xiàn)系數(shù)

=50000/3.9927=12523元2023/11/2《資產評估學》133貨幣的時間價值

光明公司現(xiàn)在一次存入67100元，作為基金，今后發(fā)放獎金，每年發(fā)10000元，存款年利率8%。問：此項基金可發(fā)放多少年？折現(xiàn)率=年金現(xiàn)值/年金=67100/10000=6.710（8%，n年）查表，n為10年。2023/11/2《資產評估學》134貨幣的時間價值

光明公司現(xiàn)在一次存入70236元，10年內每年發(fā)放獎金10000元，問：銀行存款年利率至少應為多少？折現(xiàn)率=70236/10000=7.0236查表，I=7%2023/11/2《資產評估學》135貨幣的時間價值例6：

5年后購房需50000元，年利率10%，那么，從現(xiàn)在起，每年應存入多少錢？年金終值=年金×年金終值系數(shù)年金=年金終值/年金終值系數(shù)

=50000/6.1051=8190元

2023/11/2《資產評估學》136第三節(jié)收益法●收益的基本概念●收益法的基本涵義●收益法的應用前提●收益法應用的基本原理

●收益法應用的基本程序●收益法應用的基本形式●對收益法適用范圍的評價2023/11/2《資產評估學》137一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內收入超過費用的部分。但是在理解資產評估中的收益涵義時，要注意以下幾點：第一、從資產種類上去認識

如果將企業(yè)整體視作一項資產，則收益可以是企業(yè)的凈利潤或企業(yè)的凈現(xiàn)金流量。如果是單項資產(如一幢建筑物)，則收益表現(xiàn)為該項資產單獨帶來的凈利潤或現(xiàn)金流量。

第二、從時間上去認識

資產評估中的收益是指資產的未來預期收益，而不是歷史收益。所謂未來，既可以是有限期的，也可以是無限期的。

第三，從繼續(xù)使用假設去認識

資產只有在繼續(xù)使用的前提下才會產生未來收益。2023/11/2《資產評估學》138一、收益的基本概念

第四，從主、客觀去認識

資產評估中的收益指的是資產的客觀收益，而不是資產目前的實際收益?？陀^收益是指排除了實際收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。實際收益則是在目前各種因素條件下實際取得的收益，它受到一些主觀因素的影響（例如，經營者個人的能力大小、資本的多少等等），故又稱為主觀收益。2023/11/2《資產評估學》139二、收益法的基本涵義

收益法——指通過估測被評估資產未來預期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。二、收益法的基本涵義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

收益法的思路實際上是一種以本求利的逆向思維，因為就本利關系來說，即已知利率，用本金×利率=利息，從而求得利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。

二、收益法的基本涵義例：已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益為1000元；而收益法是反過來考慮，已知某一項資產年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，計算出多大的資產量在10%的年利率下能賺1000元。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出資產價值相當于10000元。

2023/11/2《資產評估學》142三、收益法的應用前提1、被評估資產能夠繼續(xù)使用。2、資產的未來收益可以測算。3、資產的預期獲利年限可以預測。4、資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測。2023/11/2《資產評估學》143四、收益法應用的基本原理基本公式資產評估值=年收益額×現(xiàn)值系數(shù)四、收益法的基本前提（1）被評估的資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

（2）資產擁有者獲利預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；

它涉及到收益率的測算，因為按經濟學的角度，收益率的大小是和風險成正比的，也就是說風險越大收益越高。收益率的構成包括兩個方面：一是無風險收益率。無風險收益率可以用國債利率來代替，因為國債雖然不能說沒有一點風險，但國債的風險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風險利率；二是風險收益率。風險是可以測算的，風險收益率+無風險收益率=收益率

（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。收益法的基本程序和基本參數(shù)

采用收益法進行評估，其基本程序如下：

（1）搜集驗證與評估對象未來預期