天津市城市公寓典型案例分析

天津城市公寓典型案例分析老城廂板塊金領(lǐng)國(guó)際：工程概況規(guī)模占地面積:6萬(wàn)平米總建筑面積:18萬(wàn)平米位置紅橋區(qū)河北大街快速路與三條石大街交口容積率3.0綠化率50%總戶數(shù)10棟住宅和1棟酒店式公寓（一期為2、3、4、5號(hào)樓），一共約1000多戶建筑形式22-32層板式高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯（酒店式公寓精裝修，價(jià)格未定）入市時(shí)間2006-09-27成交均價(jià)7104元/平米（開盤-11月30日）是否在售在售營(yíng)銷推廣：天津同鴻房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司物管蕓綺物業(yè)配套雙會(huì)所共1700平米，現(xiàn)在售樓處位置大約700平米為一期會(huì)所；社區(qū)少量底墑（1000多平米）開發(fā)商天津泰達(dá)廣洋置業(yè)有限公司金領(lǐng)國(guó)際：工程概況毗鄰天津西站、地鐵一號(hào)線，距機(jī)場(chǎng)15分鐘的車程；工程周邊有大胡同商貿(mào)中心、新安百貨等購(gòu)物場(chǎng)所，天津美院等高校。交通方便、城市配套效勞設(shè)施成熟！“金領(lǐng)國(guó)際〞住宅工程，坐落于泰達(dá)城R2地塊，西南為南運(yùn)河環(huán)抱，東臨河北大街快速路，北至新三條石大街。總建筑面積為18萬(wàn)平米。“金領(lǐng)國(guó)際〞工程秉承“人本〞的理念和海納百川的時(shí)代精神，以創(chuàng)造輕松、詩(shī)意的美好生活為目標(biāo)，充分利用南運(yùn)河景觀營(yíng)造小區(qū)環(huán)境。建筑中央圍合了一個(gè)3萬(wàn)平方米的中央花園，是同時(shí)擁有自然河景與大型花園景觀的高端社區(qū)。同時(shí)小區(qū)內(nèi)設(shè)置了多功能會(huì)所以及一些休閑性、娛樂(lè)性商業(yè)設(shè)施，結(jié)合南運(yùn)河堤岸改造，形成多景觀組合的社區(qū)。工程規(guī)劃為周邊式高層住宅小區(qū)。突出高層建筑視線開敞的優(yōu)勢(shì)，將高層建筑錯(cuò)落布置，將每一個(gè)窗戶都朝向南運(yùn)河景觀、小區(qū)中心花園及城市景觀。區(qū)位園林規(guī)劃大景觀園林、多角度視野景觀，舒適的社區(qū)生活！工程位置2號(hào)樓一期會(huì)所位置(售樓處）3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓中央園林景觀酒店式公寓金領(lǐng)國(guó)際：工程概況平面采用大開間、小進(jìn)深布局，精心打造了一組適應(yīng)現(xiàn)代白領(lǐng)階層生活需求和精神享受的精致房型；戶戶全明，獨(dú)立的餐廳，完備的儲(chǔ)藏空間，動(dòng)靜分區(qū)明確，房間面積配比合理；采用兩梯三戶、兩梯四戶的單元形式，具有科學(xué)合理的高出房率。立面通過(guò)弧線處理柔化外檐線條，取得與周邊水景環(huán)境精神氣質(zhì)的統(tǒng)一；小區(qū)中心花園下設(shè)置一層地下停車庫(kù)，停車比到達(dá)1：1。大跨度弧形外立面、流線形樓宇，海派建筑造型！名稱面積區(qū)間（平米）備注兩室戶99、119陽(yáng)臺(tái)面積15平米左右，產(chǎn)品附加值大三室戶153、163、173飄窗、陽(yáng)臺(tái)，產(chǎn)品附加值大建筑立面戶型特點(diǎn)戶型配比戶型分析戶型分析：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：153平米功能完善、布局合理、空間緊湊；結(jié)合外立面造型的陽(yáng)臺(tái)流線設(shè)計(jì)；主臥室270度觀景，大落地窗。比例接近金領(lǐng)國(guó)際：銷售情況〔開盤-11月30日〕銷售情況一般，兩室戶銷售63套，59套面積為99平米。三室戶銷售9套。小戶型銷售良好，整體價(jià)格持續(xù)走高！金領(lǐng)國(guó)際：產(chǎn)品總結(jié)工程周邊城市配套設(shè)施齊全，交通便捷；短板式高層設(shè)計(jì)，沿河錯(cuò)落排布，樓間距在50米以上；流線造型的外立面設(shè)計(jì)；建筑材質(zhì)〔基層為石材，其余為面磚，斷橋鋁合金中空玻璃〕；3萬(wàn)平米中央景觀園林，1700平米會(huì)所；營(yíng)銷已經(jīng)跳出區(qū)域，決戰(zhàn)城市。天津富力城：工程概況規(guī)模占地面積:215550平米總建筑面積:724230平米位置南開區(qū)天津第二中心醫(yī)院對(duì)面容積率2.99綠化率35%總戶數(shù)約3000多戶建筑形式37棟短板式高層（24~28層）裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修（800-1000元/平米）入市時(shí)間2005-7-30成交均價(jià)7557元/平米（開盤-2006年11月30日）是否在售在售物管北京恒富配套雙語(yǔ)幼兒園，7000平米的會(huì)所開發(fā)商富力地產(chǎn)集團(tuán)天津富力城：工程概況交通：毗鄰地鐵1、2號(hào)線，數(shù)十條公交路線停靠站；商業(yè)：大胡同商貿(mào)圈、鼓樓古文物街區(qū)環(huán)繞；教育：富力雙語(yǔ)幼兒園，南開中學(xué)、第二南開中學(xué)等文化教育體系；醫(yī)療：緊臨第二中心醫(yī)院，毗鄰南開中醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。區(qū)位中央園林中央園林景觀軸線三級(jí)綠化系統(tǒng)相互交織，使整個(gè)社區(qū)成為山水交融、廣場(chǎng)和綠化組團(tuán)相互連綴的龐大綠色公園。社區(qū)入口10000平米大型景觀綠地，與城市的公共空間結(jié)為一體，成為開放性城市景觀的一局部。白天鵝、孔雀、秋沙鴨、青頭潛鴨等珍稀動(dòng)物放養(yǎng)其間，精心挑選元寶楓、水柳、銀杏、日本晚櫻等百余種植物營(yíng)造和諧生態(tài)園林。園林規(guī)劃多重景觀中心/三級(jí)綠化系統(tǒng)/珍稀動(dòng)物/豐富樹種南派園林！天津富力城：工程概況富力城戶型面積配比情況面積區(qū)間（平米）百分比戶型≤10030%小兩居、大一居120-15050%兩居、三居≥15020%大三居、四居、躍層三室兩廳兩衛(wèi)/建筑面積146.37平米戶型分析：11米進(jìn)深4.2米開間格局方正，南北通透，功能布局合理；全明設(shè)計(jì)，空氣流通性好；主臥270度觀景飄窗，同時(shí)加大了主臥使用空間；獨(dú)立餐廳，靠近廚房，方便就餐；動(dòng)靜分區(qū)，規(guī)劃合理，完美個(gè)人生活空間。通透短板/大開間小進(jìn)深/精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)天津富力城：銷售情況〔開盤-11月30日〕開盤至今共銷售1483套，累計(jì)銷售面積199099.21平米價(jià)格持續(xù)走高，月均銷售93套天津富力城：產(chǎn)品特征總結(jié)區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷、城市配套設(shè)施齊全；多重景觀中心、三級(jí)綠化系統(tǒng)、珍稀動(dòng)物、豐富樹種組成的南派園林景觀；通透短板、大開間小進(jìn)深、精裝修的建筑產(chǎn)品；雙語(yǔ)幼兒園、高檔的會(huì)所、豪華的五星級(jí)大堂；產(chǎn)品營(yíng)銷、展示到位，性價(jià)比高。天津壹街區(qū)：工程概況規(guī)模占地面積:6.3萬(wàn)平米總建筑面積:21萬(wàn)平米位置南開區(qū)東馬路與北城街交口容積率3.2綠化率45%總戶數(shù)15棟樓1600多戶建筑形式短板式高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間2006-08-23成交均價(jià)7400元/平米（開盤-2006年11月30日）是否在售在售物管——配套2萬(wàn)平米沿街商業(yè)，最高3層，商鋪性質(zhì)（最小商鋪面積大于200平米）開發(fā)商天津靜安地產(chǎn)有限公司位于老城廂板塊東北角，歷史與現(xiàn)代文化交會(huì)的地方；周邊配套完善，有豐富的文化底蘊(yùn)和歷史內(nèi)涵；與古文化街一路之隔，步行一刻鐘到達(dá)鼓樓廣場(chǎng)。位置毗鄰天津地鐵1、2號(hào)線，公交?？空舅?；工程周邊均為城市快速路，交通便利。交通天津壹街區(qū)：工程概況俯視海河節(jié)點(diǎn)及周邊景觀節(jié)點(diǎn)，城市生活配套設(shè)施完善，交通便利產(chǎn)品特征分析景觀規(guī)劃：一軸半環(huán)放射狀設(shè)計(jì)，15幢高層圍繞11000平米集中綠地錯(cuò)落分布，形成一個(gè)中央景觀區(qū)；園中的建筑、草坪、樹木沿放射狀軸線排列。以幾何形的組合到達(dá)整體、和諧。景觀大道，上下錯(cuò)落。景觀節(jié)點(diǎn)、建筑小品處處展現(xiàn)、典雅別致。中央景觀區(qū)產(chǎn)品特征分析現(xiàn)代手法處理的海派建筑；外觀造型變化豐富，首層入戶大堂挑空4.5米，豪華精裝修，頂層局部設(shè)計(jì)凸窗；1~4層采用石材，其余局部刷高級(jí)涂料。外立面天津壹街區(qū)配套設(shè)備設(shè)施公共部分首層大堂挑高4.5米，精裝修高級(jí)品牌電梯室內(nèi)部分地下一層和地面二層以上電梯廳墻面鋪設(shè)面磚，地面鋪設(shè)地磚；地面一層鋪設(shè)石材斷橋鋁合金雙層中空玻璃彩色可視對(duì)講系統(tǒng)一、二及頂層窗磁中央水凈化處理系統(tǒng)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)配套設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品特征分析戶型分析：二室二廳二衛(wèi)/建筑面積119.24平米南北通透，空間寬敞豁亮，分區(qū)合理實(shí)用；起居室連接大觀景陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)與室外形成互動(dòng)；廚房朝向餐廳開門，方便就餐；干濕別離的衛(wèi)生間；產(chǎn)品附加值多，各功能用房均有大面積飄窗贈(zèng)送。目前開盤4、6、14、15號(hào)樓！4、6、14號(hào)樓為二梯二戶，15號(hào)樓為二梯三戶；主力戶型為二室戶〔115~120平米〕和三室戶〔125~140平米〕，兩種戶型比例接近，一室戶〔75平米〕占少量。價(jià)格持續(xù)走高，各戶型銷售良好！15號(hào)樓營(yíng)銷展示及推廣現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面，高度在7米上下，總面積800平米；售樓處內(nèi)部交通流線清晰，功能分區(qū)明顯，裝飾裝修多為木質(zhì)現(xiàn)代家具；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員效勞熱情，對(duì)工程了解程度深。和平區(qū)板塊華廈國(guó)際公寓：工程概況規(guī)模占地面積:10000平方米總建筑面積:37000平方米位置和平區(qū)成都道與西康路交口容積率3.80綠化率35%總戶數(shù)136套建筑形式25層高，2棟住宅、1棟酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修（1800元/平米）入市時(shí)間2006-8-12成交均價(jià)10600元/平米（開盤-2006年11月30日）是否在售在售銷售代理天津市華廈博成房地產(chǎn)投資咨詢有限公司物管天津開發(fā)區(qū)亞資物業(yè)管理有限公司配套3層臨街商業(yè)、會(huì)所開發(fā)商天津丸榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華廈國(guó)際公寓：工程概況區(qū)位：教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、金融、餐飲設(shè)施完善！會(huì)所規(guī)劃：三棟高層圍合近3000平米園林；地下停車，車位比接近1：1〔物業(yè)形式未定〕；首層架空，設(shè)入戶大堂，高度為5.4米；酒店式公寓已經(jīng)整體由Oakwood經(jīng)營(yíng)。首層為大堂、游泳池；二層是餐廳、健身房。效勞品牌為OakwoodResidence，物業(yè)效勞內(nèi)容包括24小時(shí)前臺(tái)、機(jī)場(chǎng)接送、健身中心、保安、保潔；住宅局部也由Oakwood管理效勞；商業(yè)酒店式公寓住宅住宅建筑：現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格；橫豎線條的穿插，陽(yáng)臺(tái)、電梯間的凹凸，蘊(yùn)含不同的韻律；建筑外立面采用涂料。華廈國(guó)際公寓：工程概況兩室兩廳兩衛(wèi)/建筑面積：133.17平米整體布局分區(qū)合理，各主要功能空間均南向設(shè)計(jì)；豪華主臥空間配備獨(dú)立更衣室及衛(wèi)生間；廚房廚具位置擺放，使用性好；次衛(wèi)不能直接采光；餐廳距離廚房太遠(yuǎn)，不利于就餐。戶型分析11.5開間13.2米開間16.8米進(jìn)深11.1米進(jìn)深主臥空間廁所四室兩廳三衛(wèi)/建筑面積：200.86平米空間布局緊湊，各功能房間尺度合理；雙主臥全陽(yáng)面設(shè)計(jì)，主臥空間設(shè)備齊全；獨(dú)立廚房、獨(dú)立洗衣房，高品質(zhì)生活；餐廳為暗廳，平面布局不完整；獨(dú)立書房距客廳太近，功能分區(qū)不舒適。主臥空間次主臥空間華廈國(guó)際公寓：工程概況豪華精裝修，裝修價(jià)格1800元/平米；目前二層價(jià)格為9600元/平米，樓層每增加一層，價(jià)格上漲200元/平米；截至到11月30日，一共成交11套，成交均價(jià)10605元/平米。戶型配比銷售情況9、10月份沒有成交，銷售情況不好。精裝修賽頓中心：工程概況規(guī)模占地面積:15096平方米總建筑面積:160000平方米位置和平區(qū)成都道與西康路交口容積率8.80綠化率30%總戶數(shù)320套建筑形式30層高，2棟住宅、1棟寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間2005-6-27成交均價(jià)9700元/平米是否在售在售銷售代理

物管君怡物業(yè)管理有限公司配套3層臨街商業(yè)、會(huì)所開發(fā)商天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)有限公司賽頓中心：工程概況區(qū)位：教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、金融、餐飲設(shè)施完善！規(guī)劃：

3梯2戶；

5000平米屋頂花園；霍尼韋爾職能家居；大堂精裝修酒店式公寓住宅住宅建筑：現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格；時(shí)尚外立面；

氟碳噴涂鋁單板幕墻

賽頓中心：工程概況四室兩廳/建筑面積：248.18平米空間布局緊湊，各功能房間尺度合理；主臥空間設(shè)備齊全；洗衣房、衣帽間、陽(yáng)光房功能齊全；戶型（房型）總建筑面積（㎡）戶型面積（㎡）套數(shù)(套)套數(shù)比例面積比例三房21089.64198.2-208.7810433%29%四房51150.06238.-25520867%71%合計(jì)(或平均):72239.7231.5312100%100%戶型情況河西區(qū)板塊海天尚景：工程概況規(guī)模占地面積:18000平方米總建筑面積:36000平方米位置河西區(qū)廣東路與利民道交口容積率1.98綠化率35%總戶數(shù)221戶建筑形式3棟高層（1、3號(hào)樓23層，2號(hào)樓24層）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間----成交均價(jià)8500元/平米（報(bào)價(jià)）是否在售未售物管招標(biāo)中配套2層7000多平米商業(yè)，高檔會(huì)所開發(fā)商天津浦發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司123海天尚景：工程概況大事記：

※2005年9月10日，海天尚景工程位于天津泰達(dá)國(guó)際會(huì)館的外展場(chǎng)正式開放；※2006年1月9日，位于工程現(xiàn)場(chǎng)的海天尚景售樓處正式對(duì)外開放，開放當(dāng)日，到訪客戶絡(luò)繹不絕；※海天尚景工程于2005年9月1日正式破土開工；※工程目前快要封頂?！?1月27日〕海天尚景：工程概況中國(guó)傳統(tǒng)園林融入西方藝術(shù)，濃濃的東方韻味中，透出高雅的古典情調(diào)；遵循中國(guó)古典園林“園必有水，水必居中〞的造園手法，以水景作為園林中心景觀，亭榭臺(tái)軒、九曲廊橋，均圍繞水面布置；“水型美、動(dòng)靜美、水聲美、影射美〞。園林景觀規(guī)劃：海天尚景：工程概況經(jīng)濟(jì)型二居為主要戶型，其余戶型比例均勻分布戶型配比情況海天尚景：工程概況兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：109.95平米平面方正，布局緊湊，空間利用率高；各主要功能分區(qū)明顯；臥室270度落地窗，起居室全景落地窗，通風(fēng)采光良好；明衛(wèi)、明廚設(shè)計(jì)。戶型分析：海天尚景：工程概況現(xiàn)場(chǎng)展示：6米現(xiàn)場(chǎng)展示圍檔內(nèi)容一般，包裝品質(zhì)一般；圍檔為2.4x5米，售樓處內(nèi)部只有工程模型；售樓處高6米，外立面選用簡(jiǎn)單面磚，售樓處內(nèi)部空間面積300平米，局促；爵色峰景：工程概況規(guī)模占地面積:10000平方米總建筑面積:33000平方米位置天津市河西區(qū)吳家窯大街31號(hào)(森淼公寓旁)容積率3.30綠化率45%總戶數(shù)約300戶建筑形式3棟28層板樓，層高2.95-3米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間——成交均價(jià)元/平米是否在售未售銷售代理聯(lián)合地產(chǎn)物管招標(biāo)中配套沿街兩層商業(yè)800平米；最后一棟樓1、2層設(shè)置會(huì)所，面積800平米開發(fā)商天津市盛星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程推廣圖片爵色峰景，位于迎賓大道中環(huán)線的繁華路段，隸屬佟樓區(qū)域，向西輻射至八里臺(tái)，向東延至五大道及友誼路金融街沿線；這里是天津城市改造的先行地標(biāo)，附近已成熟集結(jié)了大量生活配套、商業(yè)配套以及商務(wù)配套等設(shè)施，是交通網(wǎng)絡(luò)完善、人群素質(zhì)較高的核心居住區(qū)之一；

高校聚集的地方，緊臨城市主干道。森淼公寓衛(wèi)津河天津師范大學(xué)天塔爵色峰景：工程概況區(qū)位：爵色峰景：工程概況樓座層數(shù)幾梯幾戶戶型面積（平米）其他1號(hào)樓28兩梯四戶93~1172層商業(yè)2號(hào)樓28兩梯四戶93~117

3號(hào)樓28兩梯三戶102~1472層會(huì)所（由于項(xiàng)目后排一些住戶沒有拆遷，項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工）工程戶型分為二居和三居，各戶型配比比例接近爵色峰景：工程概況戶型分析：三室二廳一衛(wèi)建筑面積135平方米平面布局合理，空間緊湊，比例適宜；各功能空間分區(qū)明顯；起居室空間豁亮，獨(dú)立餐廳設(shè)置；衛(wèi)生間衛(wèi)生間爵色峰景：工程概況由于3號(hào)樓位置沒有拆遷完畢，所以工程遲遲不能開工；工程圍檔已經(jīng)做完；原來(lái)工程售樓處在氣象臺(tái)路家世界一層；現(xiàn)售樓處位置在旁邊居民區(qū)首層，面積大約100平米，首層50平米。沙盤模型品質(zhì)一般〔概念模型〕；工程目前在報(bào)規(guī)，沒有宣傳資料，未受90/70新政影響，銷售代表效勞熱情好。說(shuō)明：華僑御景灣：工程概況規(guī)模占地面積:1.36萬(wàn)平方米總建筑面積:4.7萬(wàn)平方米位置河西區(qū)解放南路與湘江道交口容積率3.30綠化率31.6%總戶數(shù)352建筑形式3棟30層2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間——成交均價(jià)——是否在售未售（春節(jié)前后）廣告推廣海默廣告銷售代理聯(lián)合地產(chǎn)物管招標(biāo)中配套商業(yè)10600平米，公建5600平米開發(fā)商天津市僑橋置業(yè)有限公司123華僑御景灣：工程概況132會(huì)所商業(yè)規(guī)劃路地下車庫(kù)入口地下車庫(kù)出口住宅與公建組成半圍合式小區(qū)；三棟塔樓成“品〞字型分布；道路圍繞樓座，滿足消防；多層次、多景觀立體園林景觀效果；真正意義的小區(qū)人車人流；3棟樓一共4種戶型，面積90~165平米。園林景觀規(guī)劃：華僑御景灣：工程概況簡(jiǎn)約風(fēng)格的建筑，虛實(shí)比照明顯；橫豎線條交織，透視感強(qiáng)烈；外墻為磚紅顏色，視覺效果一般；建筑：華僑御景灣：工程概況二室二廳一衛(wèi)/145平米二室二廳一衛(wèi)/93平米開間8.1米進(jìn)深10.4米餐廳起居室廚房臥室臥室餐廳為暗廳，廚房在居室正中布置，潔污分區(qū)一般；主臥室要穿越起居室，動(dòng)靜分區(qū)不明顯；廁所為暗衛(wèi)，距主臥距離遠(yuǎn)；次臥與起居室不是全陽(yáng)采光；開間8.0米進(jìn)深12.3米平面規(guī)整，空間緊湊，南北通透；交通面積浪費(fèi)；餐廳與廚房相對(duì)獨(dú)立，但空間局促；各主要功能分區(qū)明顯。走道廚房餐廳水上奧運(yùn)板塊時(shí)代奧城：工程概況規(guī)模占地面積:46萬(wàn)平方米住宅總建筑面積:55萬(wàn)平方米位置南開區(qū)賓水西路與水上東路交口容積率2.17綠化率38%總戶數(shù)2100多戶建筑形式42棟高層板樓住宅（23~30層）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/精裝修（1500元/平米）入市時(shí)間2005-10-22成交均價(jià)7900元/平米是否在售在售物管融創(chuàng)物業(yè)配套45萬(wàn)平米大型公建區(qū)開發(fā)商天津融創(chuàng)奧城投資有限公司時(shí)代奧城：工程概況工程?hào)|側(cè)緊臨08年奧運(yùn)會(huì)天津分會(huì)館；隔賓水西道與水上公園相望；交通，周邊環(huán)境都具有很高的價(jià)值！區(qū)域價(jià)值首屈一指貼近奧運(yùn)主題的五環(huán)組團(tuán)規(guī)劃；主景觀軸連接多個(gè)組團(tuán)景觀；點(diǎn)群式分布，保證景觀資源最大化；中央下沉式廣場(chǎng)，建筑小品、雕塑等營(yíng)造多樣的景觀。有特色園林規(guī)劃！二期：17—25號(hào)樓情況戶型（房型）總建筑面（㎡）戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比例面積比例二房392098406%3%三房95841130-22856479%79%四房20384190-20310415%18%合計(jì)(或平均):120145170708100%100%三期：26、27號(hào)樓情況戶型（房型）總建筑面（㎡）戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比例面積比例一房7740869033%24%二房64201076022%20%三房1857014812044%56%合計(jì)(或平均):32730121270100%100%時(shí)代奧城：工程概況工程主力戶型為三室，其余戶型所占比例平均！時(shí)代奧城：工程概況三室二廳二衛(wèi)/建筑面積：148平米26/27號(hào)樓金角戶型方正，功能完善，動(dòng)靜分區(qū)合理實(shí)用；完整的主臥空間，南北通透；起居室連接大的觀景陽(yáng)臺(tái)；短進(jìn)深設(shè)計(jì)，利于通風(fēng)采光。時(shí)代奧城：工程銷售情況〔開盤-2006年11月30日〕月均銷售45套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)7842元/平米，銷售價(jià)格平穩(wěn)！梅江板塊梅江灣：工程概況規(guī)模占地面積:1650000平方米總建筑面積:4270000平方米位置河西區(qū)紫金山路與珠江道交口西側(cè)衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)內(nèi)容積率1.78綠化率57.6%總戶數(shù)727戶（項(xiàng)目1、2期含3棟別墅）建筑形式別墅、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間2006-06-27成交均價(jià)7500元/平米（網(wǎng)上均價(jià)）是否在售在售物管金鑰匙五星級(jí)酒店管理配套商業(yè)金融用地57萬(wàn)平米開發(fā)商天津耀華投資發(fā)展有限公司該工程本身位于天津市紫金山路起始點(diǎn)，外環(huán)線以里。該工程是衛(wèi)南洼地帶中距離市中心最近的一個(gè)工程。位置便利交通，多點(diǎn)路網(wǎng)幅射。該工程直線距離中環(huán)線、友誼路交口約4公里，距離內(nèi)環(huán)線濱江道交口約7公里，距離小白樓商業(yè)中心約6.5公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約3.5公里，離天津站約8.5公里。交通梅江灣：工程概況生態(tài)環(huán)境良好，交通便利！產(chǎn)品特征分析景觀規(guī)劃：具有突出表達(dá)風(fēng)景區(qū)景觀價(jià)值的區(qū)域；注重以綠化、水面自然景觀為主的和諧區(qū)域；最具文化內(nèi)涵的高尚居住區(qū)域；最具旅游價(jià)值和地標(biāo)形區(qū)域；具備可持續(xù)開展?jié)撡|(zhì)與能力的區(qū)域；圍繞湖水，形成多景觀節(jié)點(diǎn)！產(chǎn)品特征分析現(xiàn)代手法處理的建筑，錯(cuò)落式排列，1-2層采用石材，其余局部使用灰色陶土磚。外觀造型變化豐富，上下起伏，虛實(shí)結(jié)合建筑手法。外立面天津梅江灣配套設(shè)備設(shè)施公共部分首層大堂挑高6米進(jìn)口高級(jí)品牌電梯室內(nèi)部分戶式中央空調(diào)地?zé)岵膳呒?jí)意大利WIND鋁木復(fù)合窗高級(jí)德國(guó)品牌HOERMANN入戶門五重電子系統(tǒng)（安防、電子巡更、周界防范、門禁、可視對(duì)講）配套設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品特征分析11.4進(jìn)深四室三廳三衛(wèi)，面積268.34平米一梯一戶，觀景電梯，奢華生活單獨(dú)享受；超大面寬〔12米〕朝南橫廳設(shè)計(jì)；中西雙餐廳、雙廚房設(shè)計(jì)，兩個(gè)餐廳均設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)；雙主臥南向設(shè)計(jì)，功能齊全、設(shè)備完善的大主臥空間；各功能用房尺度合理，戶型進(jìn)深小，有利于采光通風(fēng)產(chǎn)品特征分析三室兩廳兩衛(wèi)，面積140.62平米兩梯三戶，刷卡式電梯，80%以上出房率；南北通透，大面寬，小進(jìn)深，功能區(qū)動(dòng)靜別離，全方位采光、通風(fēng)、采景；3.15米層高，地板輻射采暖及戶式中央空調(diào)，高品質(zhì)享受；月銷售均價(jià)為7064元/平米，平均銷售63套！營(yíng)銷展示及推廣售樓處奢華大氣，注重細(xì)節(jié)處表達(dá)尊貴，總面積2000平米，最好處挑高10米；通往售樓處的道路標(biāo)識(shí)性不強(qiáng)，距離較遠(yuǎn)；售樓出內(nèi)部交通流線清晰，功能分區(qū)明顯，裝飾裝修多采用木制家具；售樓處明顯位置擺放銷控板，表達(dá)良好業(yè)績(jī)；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員效勞熱情，對(duì)工程了解程度深?？窢?領(lǐng)寓：工程概況規(guī)模占地面積:11.85公頃總建筑面積:15萬(wàn)平米位置河西區(qū)梅江南居住區(qū)環(huán)島東路西側(cè)容積率1.28綠化率48%總戶數(shù)500多戶（高層部分）建筑形式高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間2005-09-15成交均價(jià)7200元/平米是否在售在售物管東盛物業(yè)配套高層一樓和售樓處位置為商業(yè)配套開發(fā)商天津市寧發(fā)發(fā)展有限公司位于天津南部城區(qū)，梅江南生態(tài)居住區(qū)南部；宗地位置東接環(huán)島東路，西臨梅江南中心湖面，北至通島路，南臨梅江南湖面。位置便利交通，多點(diǎn)路網(wǎng)幅射規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線延友誼南路修建。交通卡梅爾領(lǐng)寓：工程概況生活環(huán)境良好，交通便利卡梅爾產(chǎn)品特征分析景觀規(guī)劃：卡梅爾創(chuàng)新性提出港灣式規(guī)劃理念，成就純粹的南加州生活方式；卡梅爾社區(qū)開放與私密兼?zhèn)?，風(fēng)景與人文共存；水系規(guī)劃使原先的半島變?yōu)槿珝u，表達(dá)出全社區(qū)的品質(zhì)和尊崇感；水、橋、樹、林貫穿其間，在每個(gè)街角都有景觀節(jié)點(diǎn)，作為可是別的地標(biāo)性設(shè)定。標(biāo)志性景觀區(qū)主入口景觀區(qū)道路景觀區(qū)森林景觀區(qū)軸線景觀區(qū)休閑景觀區(qū)次入口景觀區(qū)曲線式交通布局的出現(xiàn)，使呆板、硬化的建筑與道路排列成為過(guò)去。使社區(qū)道路空間的收放更加自如，分割出若干個(gè)公共開放空間；令整個(gè)社區(qū)中建筑與道路更趨和諧。①②③④⑤⑥景觀節(jié)點(diǎn)分布道路軸網(wǎng)分布產(chǎn)品特征分析

卡梅爾立面設(shè)計(jì)注意了建筑形態(tài)的完美。擴(kuò)大了首層空間，加大層高，通過(guò)拱券、外廊等建筑技法，將首層空間公共化處理。在建筑中部，應(yīng)用大量加州西班牙的建筑元素，從觀景八角窗到異型拱券，將領(lǐng)寓生活與質(zhì)感完美融合。在建筑頂端采用退臺(tái)手法，增加屋面的層次變化。外立面天津卡梅爾配套設(shè)備設(shè)施公共部分首層入戶大堂，入口外設(shè)雨蓬，大堂地面為石材地面，入戶門設(shè)延時(shí)開關(guān)樓梯設(shè)鐵欄桿、木扶手，二層以上的休息平臺(tái)、踏步面層為水泥地面，設(shè)延時(shí)開關(guān)，墻面乳膠漆交活。樓棟門選用可視對(duì)講樓宇中控門。室內(nèi)部分外墻:材料使用美國(guó)專威特外保溫系統(tǒng)門窗:采用國(guó)際頂尖品牌“羅迪克”系統(tǒng)窗，同時(shí)配置了斷橋鋁合金窗、中空玻璃；室內(nèi)門供水:管材采用PPR管，下水采用UPVC下水管，一戶一表，預(yù)留中水系統(tǒng)采暖:采用鋁合金散熱片配套設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品特征分析全功能主臥空間結(jié)合獨(dú)特八角窗設(shè)制，擁有更廣闊的觀景視野；大面寬〔5.4米〕朝南橫廳設(shè)計(jì)，空間尺度合理；完整的主、次主臥功能配置使居住區(qū)域劃分更為明確，合理分割空間；各功能用房尺度合理，戶型進(jìn)深小，有利于采光通風(fēng)。家庭廳的設(shè)置使家庭活動(dòng)增加私密性；次主入戶門設(shè)計(jì)表達(dá)細(xì)節(jié)關(guān)心。月均銷售11套，銷售均價(jià)為6653元/平米！五室三廳三衛(wèi)，面積260.45平米家庭廳主臥次主臥5.4米6.6米營(yíng)銷展示及推廣售樓處設(shè)計(jì)與整體建筑的西班牙風(fēng)格和加州外鄉(xiāng)建筑元素融合在一起，品味生活從踏進(jìn)售樓處開始；售樓出內(nèi)部交通流線較為清晰，功能分區(qū)明顯，裝飾裝修風(fēng)格為歐式風(fēng)格；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員效勞熱情程度一般，對(duì)工程了解程度較淺。海逸長(zhǎng)洲：工程概況規(guī)模占地面積:42.24萬(wàn)平米總建筑面積:60萬(wàn)平方米位置河西區(qū)友誼南路與珠江道交口容積率1.1綠化率45%總戶數(shù)3000戶（別墅200-300戶）建筑形式別墅、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時(shí)間2004-08-22成交均價(jià)8000元/平米（網(wǎng)上價(jià)格）是否在售在售物管仲量聯(lián)行配套900平米會(huì)所，20000平米商鋪名店（最高3層）開發(fā)商天津融創(chuàng)置地有限公司位于梅江板塊，坐落于津南市政迎賓大道----友誼路延長(zhǎng)線。海逸長(zhǎng)洲片區(qū)北起珠江道，南至外環(huán)線，東鄰友誼南路、水渠，西至陳塘莊鐵路。位置主要交通干道為友誼南路、衛(wèi)津南路和外環(huán)線等三條城市快速路。規(guī)劃中的潭江道將居住區(qū)與解放南路相連，地鐵6號(hào)線將在其西側(cè)通過(guò)。交通海逸長(zhǎng)洲：工程概況居住品質(zhì)感強(qiáng)，交通可達(dá)性好產(chǎn)品特征分析景觀規(guī)劃：城市中央浩瀚雙湖“360度〞水中造城。罕有的超大雙湖群島方案，外湖環(huán)繞、內(nèi)湖相擁、衛(wèi)津河靜謐守候形成了三重天然水系。五大主題島嶼富豪皇族私屬領(lǐng)域。整個(gè)片區(qū)群島規(guī)劃以心靈碼頭為景觀規(guī)劃核心，分別為高層臨湖豪宅島、碼頭商業(yè)島、生態(tài)景觀島、娛樂(lè)休閑島、環(huán)湖單體別墅島五種風(fēng)情主題景觀島嶼。9萬(wàn)平米親水步道和平臺(tái)，詮釋水岸生活的多元立體形態(tài)。親水平臺(tái)運(yùn)用景觀親水立體空間的營(yíng)造理念，設(shè)計(jì)出淺水娛樂(lè)、水岸休閑、親水沙灘等景觀形態(tài)，延伸性的多層次立體景觀，將灣岸、灘涂、水渠等景觀形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與親水平臺(tái)形成參差立體的景觀系統(tǒng)。產(chǎn)品特征分析現(xiàn)代手法處理的高層建筑；外觀造型變化豐富；1~3層采用石材，其余局部刷高級(jí)涂料。外立面天津海逸長(zhǎng)洲配套設(shè)備設(shè)施公共部分首層大堂挑高6.3米，豪華裝修高級(jí)品牌電梯，首層電梯廳及公共走廊豪華裝修室內(nèi)部分采用高檔入戶門地板輻射采暖系統(tǒng)高檔戶式冷暖變頻中央空調(diào)燃?xì)庀到y(tǒng)：市政天然氣；供電系統(tǒng)：市政供電知名品牌彩色液晶可視對(duì)講系統(tǒng)配套設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品特征分析二室二廳二衛(wèi)/建筑面積119.24平米南北通透，空間寬敞豁亮，分區(qū)合理實(shí)用；起居室連接大觀景陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)與室外形成互動(dòng)；廚房朝向餐廳開門，方便就餐；干濕別離的衛(wèi)生間；產(chǎn)品附加值多，各功能用房均有大面積飄窗贈(zèng)送。月平均銷售28套，銷售均價(jià)7283元/平米！7.3米開間家庭活動(dòng)區(qū)備餐空間營(yíng)銷展示及推廣售樓處盡顯尊貴大氣，高度在7米上下，總面積900平米左右；售樓出內(nèi)部交通流線清晰，功能分區(qū)明顯，裝飾裝修表達(dá)歐式設(shè)計(jì)風(fēng)格；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員效勞熱情，對(duì)工程了解程度深。配合購(gòu)置人群的多樣性〔韓國(guó)人居多〕，專設(shè)韓語(yǔ)銷售人員和韓語(yǔ)樓書?！餐饧耸抠?gòu)置本產(chǎn)品到達(dá)20%〕板塊名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位交通園林規(guī)劃建筑特點(diǎn)配套設(shè)備設(shè)施銷售情況（截止11月30日）備注老城廂板塊天津壹街區(qū)歷史文化傳承之地，現(xiàn)代文明與古老文化交匯的場(chǎng)所；交通可達(dá)性好；城市商業(yè)、教育、醫(yī)療等服務(wù)配套設(shè)備設(shè)施完善。半環(huán)放射狀，圍合1.1萬(wàn)中央綠化園林板式高層，二居和三居為主力戶型，產(chǎn)品附加值多首層入戶大堂挑高4.5米，豪華精裝修；中央水凈處理系統(tǒng)，室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)；彩色可視對(duì)講系統(tǒng)。開盤至今銷售364套，累計(jì)銷售總面積43520平米，成交均價(jià)7402元/平米11月份銷售均價(jià)比開盤（8月份）上漲500元/平米金領(lǐng)國(guó)際點(diǎn)群式布置，中央圍合3萬(wàn)平米中央花園大跨度弧形外立面、海派建筑造型；大開間、小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)。雙會(huì)所設(shè)計(jì)，沿街商業(yè)開盤至今銷售72套，累計(jì)銷售7788平米，成交均價(jià)7104元/平米紅橋區(qū)的高檔盤富力城多重景觀中心；三級(jí)綠化系統(tǒng)；珍稀動(dòng)物；豐富樹種南派園林！通透短板；大開間、小進(jìn)深；精裝修（800-1000元/平米）雙語(yǔ)幼兒園，7000平米的會(huì)所開盤至今銷售1483套，累計(jì)銷售面積199099.21平米開盤以來(lái)價(jià)格持續(xù)走高，11月份銷售均價(jià)比開盤（2005-8）上漲2100元/平米，銷售良好，精裝修（800~1000元/平米）老城廂板塊產(chǎn)品總結(jié)：

品牌開發(fā)商，大盤，現(xiàn)場(chǎng)展示到位；城市配套完善，區(qū)域價(jià)值高；高層短板，戶型區(qū)間分配合理；價(jià)格平臺(tái)在7200元/平米以上，月均銷售30套以上；年預(yù)計(jì)銷售面積在8萬(wàn)平米左右。板塊名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位交通園林規(guī)劃建筑特點(diǎn)配套設(shè)備設(shè)施銷售情況（截止11月30日）備注和平板塊（五大道）賽頓俯視五大道歷史風(fēng)貌區(qū)，緊臨世界知名高校，商業(yè)等服務(wù)設(shè)施齊全。5000平米屋頂花園。簡(jiǎn)約外立面1-3層底商配套，大堂精裝。住宅累計(jì)銷售100套，成交均價(jià)9600元/平米。華廈國(guó)際公寓五大道端頭，城市配套設(shè)備設(shè)施齊全，交通一般。三棟高層圍合近3000平米園林現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面3層臨街商業(yè)、會(huì)所；首層架空，室內(nèi)豪華精裝修。累計(jì)成交11套，成交均價(jià)10605元/平米。目前二層價(jià)格為9600元/平米，16層價(jià)格為12200元/平米，樓層每增加一層，價(jià)格上漲200元/平米；精裝修（1800元/平米）和平板塊〔五大道〕產(chǎn)品總結(jié)：

產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施配套配置高；價(jià)格平臺(tái)在10000元/平米以上，月均銷售2000平米以內(nèi)，銷售情況一般；現(xiàn)場(chǎng)展示、營(yíng)銷不到位，價(jià)值沒有強(qiáng)勢(shì)展示出來(lái)；

天津?qū)Ω叨顺鞘泄⒔邮苓€存在一定的空間。板塊名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位交通園林規(guī)劃建筑特點(diǎn)配套設(shè)備設(shè)施銷售情況（截止11月30日）備注水上奧運(yùn)板塊時(shí)代奧城東鄰2008年奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，北面為水上公園；多條城市干道經(jīng)過(guò)；區(qū)位價(jià)值首屈一指，交通快捷方便。主景觀軸發(fā)散多景觀組團(tuán)，立體穿插綠化系統(tǒng)——45萬(wàn)平米大型公建區(qū)，辦公、娛樂(lè)、餐飲、居住一體化2005年銷售543套，銷售總面積99209平米；2006年截至到11月30日銷售488套，累計(jì)銷售面積87396平米5000平米會(huì)所，3000平米室內(nèi)游泳池；時(shí)代奧城1期精裝修（包括1-16號(hào)樓）與2期1組團(tuán)精裝修（包括20、21、22、25號(hào)樓）已經(jīng)基本售完，精裝修價(jià)格1400元/平米。

現(xiàn)在主要銷售2期2組團(tuán)毛坯房（包括17、18、19、24號(hào)樓）。

3期（25、26號(hào)樓）在售。河西未開盤海天尚景河西區(qū)較繁華地段，交通及城市配套設(shè)施齊全中式園林溶入西方元素；園林面積小，景觀內(nèi)容多；簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的外立面，沉穩(wěn)、內(nèi)斂的顏色。7000多平米商業(yè)，高檔會(huì)所——目前報(bào)價(jià)8600元/平米，1月底開盤華僑御景灣河西區(qū)一般地段，交通便利，城市配套一般半圍合景觀園林，建筑密度大、容積率高現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面，磚紅顏色的外立面商業(yè)10600平米，公建5600平米——目前報(bào)價(jià)7200元/平米，春節(jié)前后開盤爵色峰景城市主干道交匯處，商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、教育、醫(yī)療設(shè)施發(fā)達(dá)，地段優(yōu)勢(shì)明顯——3棟板樓800平米商業(yè)，800平米會(huì)所——規(guī)劃報(bào)批中水上奧運(yùn)板塊產(chǎn)品總結(jié)：

城市綜合體，區(qū)域價(jià)值高，環(huán)境好；

產(chǎn)品本身性價(jià)比高；銷售情況良好，價(jià)格平臺(tái)7800元/平米以上；年消化面積在9~10萬(wàn)平米之間。河西板塊產(chǎn)品總結(jié)：區(qū)域價(jià)格平臺(tái)〔華僑御景灣——7200元/平米〕在8500元/平米以上；體量小，產(chǎn)品配套設(shè)備設(shè)施一般，附加值低，難以對(duì)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生拉動(dòng)作用；現(xiàn)場(chǎng)展示、營(yíng)銷〔樓書、圍檔、沙盤等〕一般。板塊名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位交通園林規(guī)劃建筑特點(diǎn)配套設(shè)備設(shè)施銷售情況（截止11月30日）備注梅江板塊海逸長(zhǎng)洲天津市主導(dǎo)上風(fēng)向，是天津總體規(guī)劃中控制的大氣潔凈區(qū)域。規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線沿友誼南路修建，交通設(shè)施完善800畝群島，水岸生態(tài)精致園林現(xiàn)代手法處理的高層建筑，外觀造型變化豐富，1~3層采用石材，其余部分刷高級(jí)涂料

900平米會(huì)所，20000平米商鋪名店（最高3層）

05年全年銷售570套，累計(jì)銷售面積103942.7平米，成交均價(jià)6880元/平米；06年1月至今銷售306套，累計(jì)銷售總面積54794平米，成交均價(jià)7283元/平米。Faramita彼岸?幸福于10月21日在海逸長(zhǎng)洲銷售中心隆重上市。卡梅爾打破傳統(tǒng)街區(qū)街區(qū)概念，采用群島規(guī)劃模式，令土地整體風(fēng)貌保持最大自然化擴(kuò)大了首層空間，加大層高，通過(guò)拱券、外廊等建筑技法，將首層空間公共化處理。高層一樓和售樓處位置為商業(yè)配套06年1月至今銷售120套，累計(jì)銷售總面積19647平米，成交均價(jià)6741元/平米?？窢柎罅拷ㄖ员Ａ袅藷频募t色陶土面瓦、圓型的拱窗，大面積的純手工抹灰（Stucco）、文化石墻面等傳統(tǒng)加州建筑元素。梅江灣一軸、兩帶、五大湖區(qū)，6000畝的城區(qū)景觀主軸現(xiàn)代手法處理的建筑，錯(cuò)落式排列，外觀造型變化豐富，高低起伏，虛實(shí)結(jié)合建筑手法。商業(yè)金融用地57萬(wàn)平米開盤至今銷售317套，累計(jì)銷售總面積36057平米，成交均價(jià)6793元/平米。一期卡薩國(guó)際海岸的紅樹花園樓群建筑形態(tài)為大梅江板塊僅有的九層低密林湖洋房，容積率為1.36，其最大樓間距高達(dá)52.5米。梅江板塊產(chǎn)品總結(jié)：大盤、大體量、低容積率；國(guó)際化營(yíng)銷思路，現(xiàn)場(chǎng)展示到位；依托大梅江生態(tài)區(qū)，自然環(huán)境好，城市配套設(shè)施一般；建筑產(chǎn)品豐富實(shí)用，整體配套設(shè)備設(shè)施一般；價(jià)格平臺(tái)在7000元/平米，年均銷售5萬(wàn)平米以上〔卡梅爾2萬(wàn)平米〕。區(qū)域名稱項(xiàng)目名稱戶型名稱價(jià)格區(qū)間面積區(qū)間（平米）銷售套數(shù)占當(dāng)年總銷售套數(shù)比率備注老城廂板塊天津壹街區(qū)二室二廳73-100萬(wàn)102-125153套42%2006年8月銷售至今三室二廳87-111萬(wàn)125-147157套43%金領(lǐng)國(guó)際二室二廳63-97萬(wàn)99-13463套84%2006年10月銷售至今三室二廳100-146萬(wàn)154-1739套12.50%天津富立城二室55-108萬(wàn)81-108581套39%2005年8月銷售至今三室100-145萬(wàn)130-175660套44%四室148-185萬(wàn)194-21888套5.90%水上奧運(yùn)板塊時(shí)代奧城2005年二室二廳72-96萬(wàn)99-11318套3.00%2005年1月銷售至今2005年三室二廳119-150萬(wàn)140-180277套51%2005年四室125-176萬(wàn)157-209218套40%2006年二室二廳75-100萬(wàn)98-12055套11%2006年6月銷售至今2006年三室二廳108-162萬(wàn)140-200228套47%2006年四室123-